REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli - VIII sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Alessandro Cocchiara Presidente dott. Antonio Quaranta Consigliere dott.ssa Maria Rosaria Pupo Consigliere estensore ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 4699/2019 R.G. ad oggetto: Responsabilità professionale, vertente
TRA
1) , codice fiscale;
Parte_1 C.F._1
2) codice fiscale;
Parte_2 C.F._2
entrambi rappresentanti e difesi dall'Avv. Rosario Maglio, codice fiscale con lui elettivamente domiciliati in Lioni alla Via O.M. De C.F._3
Maio nr.3, p.e.c. fax 082742761, giusta procura in atti;
Email_1
- Appellanti-
CONTRO
EO notaio codice fiscale , Per_1 C.F._4
rappresentato e difeso dall'avv. Ettore Freda, codice fiscale C.F._5
p.e.c.: fax 0825281378), presso il quale Email_2 elettivamente domicilia in Napoli al Largo della Ferrantina nr.7, presso il Prof.
Avv. Paolo Di Ronza, giusta procura in atti;
-Appellato-
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 15/2019 resa dal Tribunale di Avellino
(già Tribunale di S. Angelo dei Lombardi), pubblicata il 22.03.2019;
CONCLUSIONI
- Per 1) Accertare e dichiarare Parte_3
l'inadempimento professionale del notaio convenuto per non aver tempestivamente trascritto l'atto da lui rogato;
2) Per l'effetto, condannare il convenuto al risarcimento, in
1 favore degli attori, dei danni dagli stessi subiti a causa del denunciato inadempimento professionale, consistiti nella perdita del terreno oggetto di donazione, prudenzialmente quantificati nella somma pari al valore di tale terreno (valore che sarà commisurato a quello dichiarato dalle parti nell'atto di compravendita per Notar del 11.03.2010 Per_2 pari ad € 102.000,00 ovvero - in subordine - che sarà determinato a mezzo di CTU;
e nell'ulteriore somma di € 1.500,00 per le spese di redazione dell'atto non tempestivamente trascritto, oltre accessori di legge (rivalutazione monetaria ed interessi dalla data del danno all'effettivo pagamento), ovvero in subordine per la quantificazione equitativa dei danni, nella somma (maggiore o minore) che il di giustizia. Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio, oltre accessori come per legge (rimborso spese generali, c.p.a. ed i.v.a.)”.
- Per l'appellato notaio “1) Dichiarare inammissibile o, CP_1 Per_1 comunque, rigettare l'appello. 2) Condannare gli appellanti al pagamento delle spese e del compenso professionale, con attribuzione al difensore anticipatario, nonché ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 96 c.p.c.”.
Svolgimento del processo
Primo grado
Con atto ritualmente notificato il 22.03.2011 i sig.ri e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di S. Angelo dei Lombardi, il
[...]
Notaio premettendo che: Persona_3
- con contratto del 10-03-2010, il comune genitore aveva loro Persona_4
donato terreni agricoli siti in agro di Pescopagano, loc. Costa Tuppelle, nonché altri terreni agricoli siti sempre in Pescopagano, loc. Pizzichello.
L'atto era stato rogato dal Notaio e trascritto il 18-03-2010 Persona_3 presso l'Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Potenza, Servizio di pubblicità immobiliare (ex Conservatoria RR.II.).
Nell'atto il donante dichiarava che i beni donati gli erano pervenuti per usucapione, eccetto la p.lla n.34 del foglio n. 49, afferente un predio sito in località
Pizzichello, pervenutogli per effetto di una permuta.
I terreni usucapiti appartenevano, secondo i registri immobiliari, a Per_5
2 . Pt_1
Nel frattempo, il 11-03-2010, con atto per Notar il terreno sito in Persona_6
Pescopagano, loc. Costa Tuppelle, già oggetto della citata donazione, veniva alienato da alla Iuliano s.r.l. e trascritto il 11-05-2010 Controparte_2
anteriormente alla trascrizione dell'atto di donazione in loro favore.
Deducono gli attori l'inadempimento contrattuale in cui era incorso il Notaio per avere trascritto con colpevole ritardo la donazione in parola Persona_3
sicché doveva rispondere nei loro confronti, dei danni subiti, quantificati nel valore del predio che, nell'atto di compravendita, dal venditore Controparte_2
del 11.03.2010, n. 49171 rep. e n. 22736 racc., trascritto a Potenza il successivo
12.03.2010, era stato indicato in € 102.000,00, oltre ad € 1500,00 quale compenso professionale ricevuto.
Tanto premesso i sig.ri agivano in giudizio per ottenere il ristoro del Pt_1
danno sopra specificato, per avere il notaio rogante violato nell'espletamento dell'incarico le regole di diligenza e correttezza professionale, effettuando con grave ritardo la trascrizione dell'atto di liberalità.
Il procedimento veniva iscritto a ruolo innanzi al Tribunale di S. Angelo dei
Lombardi al n.r.g. 277/2011, successivamente, proseguendo innanzi al Tribunale di Avellino.
Si costituiva con richiesta di chiamata in causa, il Notaio il quale Persona_3
dichiarava di aver richiesto la trascrizione della donazione in data 18.3.2010, a soli otto giorni dalla stipula, che tale termine doveva considerarsi perfettamente congruo considerato che la legge notarile configura come tardiva la trascrizione eseguita oltre il 30 gg dalla stipula.
Eccepiva inoltre la insussistenza del danno risarcibile, atteso che l'art. 2644 c.c. opera solo tra acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa.
Chiedeva condannarsi parte avversa ai sensi dell'art. 96 c.p.c., nonché di essere autorizzato alla chiamata in causa della Lloyd's of London per essere dalla stessa mallevato per il caso di esito negativo del giudizio.
3 Autorizzata l'integrazione del contraddittorio, la compagnia assicurativa non veniva citata, per effetto di intese intercorse col convenuto.
Concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6° c.p.c., espletata la prova orale, precisate le conclusioni la causa veniva riservata in decisione.
All'esito, con sentenza n. 15/2019 pubblicata il 22.03.2019 il Tribunale di Avellino
(ex Tribunale di S. Angelo dei Lombardi), così provvedeva:
"1. Rigetta ogni domanda;

2. Condanna parte soccombente alla rifusione delle spese di lite che liquida in € 7700,00 per compensi oltre rimb. forf., iva e cpa come per legge”.
GIUDIZIO DI APPELLO
Con atto notificato il 22.10.2019 e introducevano Parte_1 Parte_2
gravame avverso la prefata sentenza in ragione di due ordini di censure più innanzi oggetto di dettagliato esame.
La causa veniva iscritta a ruolo sub nrg. n. 4699/2019.
Si costituiva in giudizio il Notaio eccependo l'inammissibilità Persona_3 della domanda e l'infondatezza dell'appello chiedendone il rigetto.
Tanto premesso va dichiarata la tempestività dell'impugnazione introdotta con atto notificato il 22.10.2019 a fronte della sentenza n. 15/2019, non notificata, pubblicata il 22.03.2019, nel rispetto del termine utile di cui all'articolo 327 cpc, che sarebbe spirato il 23/10/2019.
Con riferimento all'esame nel merito dei
MOTIVI DI APPELLO
Con il primo rubricato “ERRONEO RIGETTO DELLA DOMANDA DI
RISARCIMENTO DEL DANNO- ERRONEA DECISIONE CIRCA LA
TEMPESTIVITA' DELLA TRASCRIZIONE DA PARTE DEL NOTAIO- ERRONEA
ESCLUSIONE DELLA RESPONSABILITA' DEL NOTAIO” gli appellanti censurano la sentenza impugnata laddove il giudice di prime cure ha ritenuto
“congruo…rapido e tempestivo, il termine di 8 giorni impiegato dal notaio per procedere alla trascrizione dell'atto”.
4 Con il secondo motivo rubricato “ERRONEO RIFERIMENTO ALL'ART. 2644 C.C.-
ERRONEA ESCLUSIONE DELLA SUSSISTENZA DEL DANNO” gli appellanti sostengono che la pregressa trascrizione dell'atto di compravendita avrebbe loro arrecato un pregiudizio (parametrato al valore del terreno) a prescindere dell'art. 2644 c.c. mai invocato.
L'appello nel suo complesso è del tutto infondato e come tale merita il rigetto.
Invero occorre premettere che la violazione degli obblighi di buona fede e correttezza (artt. 1175, 1375 c.c.) determina l'obbligo di risarcimento
(responsabilità contrattuale) a carico dell'inadempiente. Essi si originano "a monte" e sono legati alla qualità del contatto sociale qualificato, ben prima di qualsiasi prestazione contrattuale effettiva. Ne segue la configurazione della responsabilità contrattuale come un illecito civile fondato non solo sull'inosservanza di una prestazione, ma anche sul venir meno di doveri generali di correttezza. Nel caso in esame, trattasi di pretesa responsabilità professionale, per l'inadempimento delle obbligazioni inerenti l'esercizio dell'attività di notaio, tenuto ad una prestazione che, pur rivestendo i caratteri dell'obbligazione di mezzi e non di risultato, non può ritenersi circoscritta al mero accertamento della volontà delle parti e direzione della compilazione dell'atto, estendendosi, per converso, a tutte quelle ulteriori attività, preparatorie e successive, funzionali ad assicurare la serietà e la certezza del rogito e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico e del risultato pratico del negozio concluso, con la conseguenza che l'inosservanza di tali obblighi accessori dà luogo a responsabilità ex contractu, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità (ex multis Cass. Civ. sent. 1228/2003; v. anche sent. 7283/2021).
Ne segue che il notaio incaricato della redazione di un atto di donazione di un immobile ha l'obbligo di informare i contraenti di tutte le circostanze rilevanti ai fini della stipula dell'atto, ha il dovere di consiglio e dissuasione, consistente nell'avvertire le parti di tutte le circostanze utili e rilevanti, onde porre in condizione i contraenti di stipulare un atto valido (cfr. ex plurimis Cass. civile sez.
5 III, 26/07/2019, n.20297, Cass. Civ., n. 12482 del 2017, Cass. Civ., n. 24733 del 2007,
Cass. Civ., n. 15726 del 2010)
Nel caso in esame si contesta al notaio una responsabilità contrattuale per Per_3 omessa trascrizione immediata del titolo di liberalità dal medesimo rogato.
Occorre allora verificare la configurabilità dell'illecito contestato.
A tal proposito, giova rammentare che, anche ai fini del risarcimento del danno in tema di responsabilità contrattuale il creditore/danneggiato ha l'onere di provare:
a) l'inadempimento (o difetto di esecuzione della prestazione);
b) il danno subito;

c) il nesso causale (materiale + giuridico) tra l'inadempimento e il danno.
Quanto al primo, l'atto di donazione in parola riguardava beni rispetto ai quali il donante aveva riferito una provenienza per possesso ultraventennale non accertata giudizialmente.
Dall'interrogatorio formale espletato del notaio nonché dalle dichiarazioni rese dal teste (collaboratore dello studio notarile presente alla stipula e Testimone_1
alla lettura dell'atto per cui è causa) risulta che le parti al momento della donazione furono avvisate espressamente dei rischi in cui incorrevano compiendo un atto di liberalità conseguente ad un'usucapione non accertata con sentenza, avvertimento riportato nel rogito a pagina 2.
Si evidenzia che l'atto non risulta allegato, tuttavia la circostanza non è stata contestata dagli odierni appellanti.
Ciò posto, la trascrizione è un sistema di pubblicità di atti negoziali o giudiziali che da cui discende la costituzione, il trasferimento o la modifica di diritti reali.
Ove uno di tali effetti non consegua ad un atto ma ad un fatto (possesso ultra- ventennale) o discenda direttamente dalla legge, occorre procede alla trascrizione della sentenza che accerti il perfezionamento della fattispecie.
Orbene, l'art. 2651 c.c., nel disciplinare i rapporti tra usucapione e trascrizione stabilisce che “Si devono trascrivere le sentenze da cui risulta estinto per prescrizione o acquistato per usucapione ovvero in altro modo non soggetto a trascrizione uno dei diritti indicati dai numeri 1, 2 e 4 dell'articolo 2643.”.
6 La norma non ricollega alla formalità la produzione alcun effetto costitutivo trattandosi di mera pubblicità notizia, sicché anche per la sua collocazione dopo l'art. 2650 c.c., essa non rileva ai fini della continuità delle trascrizioni.
Difatti, gli effetti dell'usucapione discendono dalla legge, in ragione del possesso oltre il ventennio, sicché la sentenza che ne accerta i presupposti assume efficacia dichiarativa e non costitutiva. (vedi ordinanza Cass. Civ. 32709/2024).
Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità è pacifica nel ritenere che l'usucapione, al verificarsi dei presupposti che la integra, operi anche ove non accertata giudizialmente e consenta di disporre validamente del diritto usucapito anche assente il titolo giudiziale di accertamento, senza che ciò integri nullità del contratto di compravendita stipulato dall'usucapiente quale venditore. (cfr.
Cassazione civile sez. II, 25/10/2024, n.27709)
Tuttavia, a tutela dell'acquirente la Suprema Corte ha affermato la necessità che il notaio stipulante lo informi adeguatamente del fatto che il venditore non ha un formale titolo di acquisto precisando i possibili rischi legati a tale circostanza. Da qui la necessità che il notaio, a tutela dei terzi che consultano i registri immobiliari, evidenzi nella sezione D della nota di trascrizione dell'atto rogato “l'indicazione della provenienza dichiarata come usucapione per possesso ultraventennale (e non accertata giudizialmente)”. Cass. civ., sez. II, sentenza 25/10/2024, n. 27709
Nel caso di specie, dall'istruttoria è emerso che il notaio appellato ha adempiuto agli obblighi preliminari la stipula degli atti di trasferimento immobiliare di beni usucapiti, informando adeguatamente le parti contrattuali dei rischi assunti con la stipula dell'atto di liberalità, salvo, in caso contrario ad incorrere in un'ipotesi di responsabilità disciplinare del notaio.
Orbene, nel caso in esame, parte attorea in primo grado non ha contesta l'inadempimento degli obblighi d'informazione come sopra individuati ma il ritardo nella trascrizione dell'atto di liberalità (secondo la prospettazione degli appellanti eseguita decorsi 8 gg dalla stipula), ravvisando in tale condotta un inadempimento degli obblighi assunti dal notaio rogante cui era stata rappresentata l'urgenza a provvedervi.
7 Orbene, si ribadisce che la trascrizione della sentenza di usucapione svolge una funzione di pubblicità notizia (art. 2651 cc), non rileva né ai fini dell'opponibilità ai terzi né per la continuità delle trascrizioni, non trovando applicazione l'articolo
2644 Codice civile che risolve il contrasto tra più acquirenti dal medesimo dante causa in ragione della priorità della trascrizione.
Da qui discende che, nel regime ordinario del codice civile il conflitto tra l'acquisto a titolo derivato e l'acquirente per usucapione, è sempre risolto a favore dell'usucapiente, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che l'accerta e l'anteriorità della sua trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo non trovando applicazione il dettato dall'art. 2644 c.c. (cfr. ex plurimis Corte di cassazione, Sez. 2 - , Ordinanza n. 8590 del 16/03/2022) .
Per quanto fin qui affermato, non è ravvisabile, nella condotta del notaio appellato alcuna fonte di responsabilità, neppure sotto il profilo disciplinare.
Solo per completezza si osserva che, anche qualora la trascrizione fosse avvenuta in ritardo rispetto alla trascrizione della compravendita da chi era formalmente proprietario, essa comunque era inidonea a cagionare il danno lamentato dagli odierni appellanti.
Ed invero, la tutela del donatario può e deve avvenire nei confronti del donante con l'azione di evizione di cui all'art. 797 c.c. (Il donante è tenuto a garanzia verso il donatario, per l'evizione che questi può soffrire delle cose donate (…) ovvero con l'azione di rivendica (art 928 cc: Il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene e può proseguire l'esercizio dell'azione anche se costui, dopo la domanda, ha cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la cosa. (…) L'azione di rivendicazione non si prescrive, salvi gli effetti dell'acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione).
Non v'è dubbio, pertanto che i donatari avrebbero potuto tutelare pienamente il loro diritto di proprietà fornendo la prova degli elementi costitutivi dell'usucapione perfezionatasi in capo al loro dante causa (cfr. Corte di cassazione,
Sez. 2 - , Ordinanza n. 8590 del 16/03/2022 citata ut sopra) .
8 In ragione di tali argomentazioni la domanda dev'essere rigettata non configurandosi un illecito contrattuale per mancata configurazione e prova sia della condotta che del danno ad essa conseguente.
Le spese di lite seguono la soccombenza, sono poste a carico degli appellanti, liquidate in favore dell'appellato, e per esso del procuratore antistatario avv.
Ettore Freda, che liquida in € 9.991,00 per compensi professionali, oltre iva, cpa e spese generali come per legge;
come da dispositivo.
Quanto alla responsabilità aggravata prevista dall'articolo 96 del cpc la domanda merita il rigetto mancando la prova del dolo o colpa grave tale da fondarne nell'accoglimento.


PQM


La Corte d'Appello di Napoli Ottava Sezione Civile, in persona dei Consiglieri in epigrafe indicati, definitivamente pronunciando così provvede:

1. conferma la sentenza gravata integrandola con diversa motivazione;

2. condanna gli appellanti alle spese di lite in favore dell'appellato, e per esso del procuratore antistatario avv. Ettore Freda, che liquida in € 9.991,00 per compensi professionali, oltre iva, cpa e spese generali come per legge;

3. dichiara la sussistenza delle condizioni per il raddoppio del Contributo unificato come previsto dall'art. 13 del testo unico delle spese di giustizia
(d.p.r. n. 115/2002).
Così deciso in Napoli, lì 02/07/2025
Il Consigliere est. Il Presidente dott.ssa Maria Rosaria Pupo dott. Alessandro Cocchiara
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del Funzionario
UPP dott.ssa Anna Mascia e dott.ssa Sara Galletta.
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