R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce - Sezione Prima Civile - composta dai Signori: dott. Maurizio PETRELLI - Presidente
dott.ssa Patrizia EVANGELISTA - Consigliere
dott.ssa Crescenza DONGIOVANNI - Giudice Aus. estensore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 689 del Ruolo Generale delle cause dell'anno 2021,
T R A
(c.f. ) rappresentato e difeso Parte_1 CodiceFiscale_1
dagli avv.ti Laura Antelmi e Stefano Latini, come da mandato in atti;

- APPELLANTE -
E
(c.f. ), CP_1 CodiceFiscale_2 Controparte_2
(c.f. ), (c.f. , CodiceFiscale_3 CP_3 CodiceFiscale_4
(c.f. in proprio e quali eredi di CP_4 CodiceFiscale_5 [...]
(c.f. ) quale erede di Per_1 Controparte_5 CodiceFiscale_6
rappresentate e difese dagli avv.ti Paolo Radina e Marco Radina, Persona_1
come da mandato in atti;

(c.f. ) rappresentata e difesa Parte_2 CodiceFiscale_7
dall'avv. Pietro Quinto, come da mandato in atti;

- APPELLATI -
Proc. n. 689/2021 RG - 1 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est.
CP_6
- APPELLATA CONTUMACE -
All'udienza del 13 marzo 2024 le parti hanno precisato le conclusioni mediante note di trattazione scritta, il cui contenuto deve intendersi qui integralmente richiamato e trascritto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Esaurita la fase dell'ATP, espletata nel 2010, nella quale sono state accertate cause e danni in ordine alle infiltrazioni presenti nei locali posti a piano terra, di proprietà del sig. , e facenti parte di una più ampia palazzina di Parte_1
pertinenza dei sig.ri , e;
Persona_1 CP_2 CP_3 CP_4
e l'istante ha CP_1 Parte_2 CP_6 Parte_1
agito dinanzi il Tribunale di Brindisi per chiedere la condanna dei resistenti alla eliminazione delle cause delle lamentate infiltrazioni ed al risarcimento dei danni indicati in € 106.800,00 di cui € 9.800,00 per i lavori di ripristino ed € 97.000,00
per canoni locativi persi.
Con riguardo a quest'ultimo aspetto risarcitorio, l'attore ha dedotto che gli inconvenienti lamentati hanno reso i locali di sua proprietà insalubri e hanno provocato nel gennaio 2002 lo scioglimento del contratto di locazione ad uso commerciale già stipulato con la ditta LA CA SA con conseguente grave pregiudizio economico (all. 3), e che pertanto a causa delle condizioni descritte per oltre sei anni (ovvero dal 2002 al 28/11/2008), il ricorrente non è riuscito a locare il ché ha causato danno da mancato guadagno;
a ciò si è aggiunta anche la sospensione del pagamento del canone da parte del nuovo conduttore per 24
mesi a causa della impossibilità di costui di ottenere il necessario nulla osta
Proc. n. 689/2021 RG - 2 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. sanitario, stante il degrado dell'immobile.
La causa istruita documentalmente, interrogatorio formale e con ben quattro
CTU delle quali, la prima redatta in sede di ATP, la seconda a seguito di azione ex art. 700 cod. proc. civ. in corso di causa ad istanza del di poi rigettata, Pt_1
la terza a firma del dott. che aveva eseguito anche la CTU di ATP e la Per_2
quarta a firma del dott. , è stata decisa dal Tribunale di Brindisi con Per_3
sentenza n. 53/2021, pubblicata in data 11/01/2021, che ha così provveduto:


1. dichiara per quanto di sua spettanza, , , Parte_1 Persona_1 CP_4
e , quali proprietari dei rispettivi immobili, Parte_2 CP_6
responsabili delle lamentate infiltrazioni e dei danni derivanti agli immobili del
medesimo Parte_1


2. condanna , , Parte_1 Persona_1 CP_1 Controparte_2
, , e ad eseguire i lavori CP_3 CP_4 Parte_2 CP_6
secondo il computo metrico redatto dai ctp geom. arch. ing. CP_7 CP_8
ponendo i relativi costi secondo le quote stabilite dai ctp nel Controparte_9
richiamato computo metrico in ragione di € 7.266,97 al netto di iva a carico della
sig.ra ; di € 5.033,68 al netto di iva a carico dei convenuti Parte_2 [...]
, , ida e Per_1 CP_1 Controparte_2 Controparte_3 CP_6
e di € 3.846,97 al netto di iva a carico del prof.
[...] Pt_1


3. rigetta ogni altra domanda avanzata dall'attore Parte_1


4. compensa integralmente le spese di lite relative all'ATP sia al ricorso ex art. 700 cod.
proc. civ. in corso di causa nonché quelle del presente giudizio;



5. compensa integralmente tra tutte le parti le spese per le espletate CTU.
Il Tribunale dopo avere descritto gli esiti delle varie CTU che avevano accertato
Proc. n. 689/2021 RG - 3 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. danni da infiltrazioni nell'immobile de quo e comunque addebitabili a plurime cause tra cui alcune ascrivibili alla proprietà dello stesso in ordine ai Pt_1
lavori da eseguirsi sull'immobile al fine di eliminare gli inconvenienti lamentati,
ha fatto propria la relazione sottoscritta dai rispettivi CTP depositata all'udienza del 11/04/2019 che sull'accordo delle parti ivi compreso l'attore avevano Pt_1
individuato gli interventi finalizzati a ripristinare i danni presso l'immobile del come da verbale di udienza del 29/11/2018. Pt_1
Ha respinto per mancanza di prova la domanda da lucro cessante derivante dalla mancata locazione a causa delle infiltrazioni, rilevando che i documenti depositati tardivamente da parte attrice dopo la scadenza dei termini ex art. 183 co. VI n. 2
cod. proc. civ. con ordinanza del 16/05/2014, erano stati stralciati, così come non ha potuto trovare ingresso altra documentazione depositata nel corso della espletata CTU da parte dell'ing. perché mai prodotta in atti. Ha Per_3
precisato che “unico contratto esibito dall'odierno attore è quello sottoscritto in data
28/11/2008 con il sig. titolare della ditta individuale Spinnaker, la cui Persona_4
scadenza era prevista per il 30/11/2014. Nel contratto al punto b) si legge: “che il conduttore
aveva dichiarato di avere esaminato e visionato i locali, oggetto della locazione e di averli trovati
adatti al proprio uso, in buono stato locativo, esenti da difetti che possono influire sulla salute di
chi svolge attività”. Ora non vi è prova che il conduttore sia receduto in via anticipata dal
contratto in corso, per insalubrità del locale, con il conseguente mancato incasso dei canoni
pattuiti in contratto da parte del prof. né l'attore ha provato che la mancata riscossione Pt_1
di € 24.000,00 a titolo di canoni era dovuta a mancanza di nulla osta da parte delle autorità
preposte, pe le lesioni e le infiltrazioni nei locali di sua proprietà”.
Avverso la sentenza non notificata ha proposto appello con Parte_1
Proc. n. 689/2021 RG - 4 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. atto di citazione del 29/06/2021 chiedendone la riforma con 4 motivi.
Si sono costituiti gli appellati come in epigrafe specificati tranne CP_6
rimasta contumace, resistendo al gravame.
All'udienza Collegiale del 13 marzo 2024 le parti hanno precisato le conclusioni mediante note di trattazione scritta e la Corte ha trattenuto la causa in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 cod. proc. civ..
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo ha censurato la sentenza per avere riget- Parte_1
tato la domanda di danni da lucro cessante, lamentando che il giudice non avrebbe motivato in ordine allo stralcio dei documenti, laddove di contro l'attore aveva motivato durante l'udienza del 18/07/2013 le ragioni del ritardato deposi-
to di quella documentazione che, a suo dire, provava la domanda.
La censura è del tutto infondata.
Si premette che l'attore non ha posto reclamo avverso l'ordinanza del
16/05/2014 con la quale il giudice aveva disposto per lo stralcio né ha chiesto in sede di udienza di p.c. la revoca dell'ordinanza, sicché la cennata questione non può trovare ingresso nell'appello (cfr. Cass. n. 29912/2018).
In ogni caso e a tutto voler concedere, il Tribunale ha correttamente stralciato la documentazione, precostituita al processo, depositata in ritardo e rispetto alle preclusioni istruttorie e non aveva necessità di motivare oltre.
Né parte attrice ha giustificato e provato la ragione del ritardato deposito in quanto attribuibile a cause ad essa non imputabile. La circostanza dedotta a ver-
bale secondo cui detta documentazione sia stata rinvenuta durante lavori di puli-
zia del locale non è sufficiente a giustificare il ritardato deposito in quanto incon-
Proc. n. 689/2021 RG - 5 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. testabilmente era documentazione precostituita al processo e in possesso dell'attore, solo negligentemente custodita.
Con il secondo motivo censura la sentenza per avere ritenuto presente Pt_1
nel processo solo il contratto di locazione stipulato nel novembre 2008 e non già
una serie di altri documenti che a suo dire, provavano la mancata locazione per le ragioni addotte nel periodo 2002/2008. In ogni caso i danni sarebbero stati in re
ipsa.
Il motivo prima che infondato è incomprensibile.
Parte appellante fa cenno ad una serie di documenti che fornirebbero la prova de
qua ma nel fascicolo dell'attore l'unica documentazione utilizzabile perché ri-
tualmente entrata nel processo e pertinente rinvenibile è il contratto già richiama-
to dal Tribunale e due ricevute di affitto del 08/11/2001 e del 24/01/2002 della ditta LA, il che non prova di per sé la allegata circostanza che nel periodo gennaio 2002-2008 il locale non sia stato più locato. Nessuna prova è stata forni-
ta circa lo scioglimento o le cause di scioglimento del contratto con la ditta
[...]
CP_1
. A nulla vale la dedotta dichiarazione resa dalla convenuta CP_1
all'udienza del 05/06/2012. Infatti questa ha precisato di risiedere a Roma ove abitualmente abita per cui la dichiarazione “i locali del ricorrente nel periodo tra il 2002
ed il 2008 non sono stati locati perché li ho visti sempre chiusi” non ha alcuna valenza probante;
in disparte la genericità della medesima dichiarazione.
A ciò aggiungasi anche che lo stato di degrado accertato con la ATP, cui sono seguiti altri accertamenti peritali, risale al 2010 sicché si ignora lo stato ante ATP
degli immobili de quibus, se ugualmente degradato tanto da rappresentare un osta-
colo alla locazione o comunque accettabile ai fini locativi.
Proc. n. 689/2021 RG - 6 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. La relazione tecnica effettuata nel luglio 1992 nella quale si legge della presenza di macchie di umidità nei locali del non ha rilevanza probatoria in quanto Pt_1
mera difesa, alla luce delle contestazioni dei convenuti, e comunque troppo data-
ta nel tempo per avere una utilità. Invero la dichiarazione del locatore Per_4
contenuta nel contratto di locazione del 28/11/2008 per cui egli ha: “visionato i lo-
cali oggetto della locazione, di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato locativo ed
esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi svolge l'attività” fanno propendere per una situazione degli immobili nel periodo in contestazione accettabile da punto di vista locatizio. Né vi è prova che la dichiarazione non sia vera o altri-
menti estorta.
Sicché anche alla luce di detta valutazione, il danno in re ipsa ovvero presumibile non può trovare accoglimento.
Con il terzo motivo lamenta violazione del principio di non contestazione.
Anche tale motivo non è fondato in quanto non è chiarito quali circostanze rile-
vanti ai fini della prova del danno e non contestate siano state trascurate dal giu-
dice, anche alla luce delle superiori valutazioni in ordine alla presenza di elementi contrari alla prova del danno medesimo. Si rammenta che era onere dell'attore provare la sussistenza del danno da lucro cessante sicché le eventuali e comun-
que non veritiere non contestazioni sulla genesi delle infiltrazioni non hanno al-
cuna rilevanza. Così come nessuna rilevanza assume la dedotta mancata conte-
Per_ stazione da parte del circa le valutazioni del calcolo assunto dal CTU Per_5
di circa il lucro cessante in quanto spettava sempre all'attore dimostrare il suo di-
ritto al danno, come allegato con l'atto introduttivo, ossia provando che la
[...]
CP_1
avesse dismesso il contratto di locazione del 2002 circostanza allegata ma
Proc. n. 689/2021 RG - 7 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. mai dimostrata, o che la ditta firmataria del contratto del 2008 avesse smesso di pagare i canoni per le ragioni addotte;
circostanza anche questa che non ha tro-
vato riscontro, come meglio si vedrà in seguito.
Con il quarto motivo lamenta la contraddittorietà della sentenza per avere ritenu-
to assente la prova del danno per mancato pagamento dei canoni nel periodo successivo al 2008, in quanto non vi era prova della mancata concessione del nul-
la osta in ragione delle infiltrazioni, a fronte della accertata insalubrità dei locali con le plurime risultanze peritali.
La doglianza non coglie nel segno perdendosi in una serie di argomentazioni in-
conferenti. Occorre focalizzarsi sulla specifica allegazione contenuta nell'atto in-
troduttivo ossia la mancata riscossione dei canoni in quanto causati dal non otte-
nimento del nulla osta da parte del conduttore in ragione delle lamentate infiltra-
zioni. L'attore non ha fornito la prova e il giudice ha correttamente deciso in tal senso. Tale prova non poteva e doveva rilevarsi aliunde come sembra vorrebbe
Parte sostenere l'appellante. E per di più, dalla sentenza depositata in appello dal
, che ha deciso, in data 11/02/2014, l'opposizione allo sfratto per morosità
[...]
spiccato nel 2013 dal nei confronti della Spinnaker, risulta che il condut- Pt_1
tore non ha lamentato di non avere ottenuto le autorizzazioni sanitarie per la conduzione dell'immobile ed anzi ha dedotto di averle ottenute, e di avere utiliz-
zato l'immobile. Ne consegue che non è stata raggiunta la prova della inidoneità
degli immobili ai fini locativi.
Tutto il lungo argomentare dell'appellante sulle risultanze delle consulenze in or-
dine allo stato degli immobili non è invero di facile comprensione poiché non è
focalizzato sulla decisione che risulta censurata in epigrafe con il motivo di im-
Proc. n. 689/2021 RG - 8 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est. pugnazione.
Per di più nell'ambito del motivo di appello de quo, l'appellante introduce una doglianza che sembra disancorata dalla censura specifica, dolendosi del mancato utilizzo da parte del giudice della CTU a firma del dottor che ha quanti- Per_3
ficato i lavori necessari e il lucro cessante.
La lamentela non ha alcun pregio sia perché è riservato al giudice la decisione in ordine alla consulenza da porre a base della decisione, sia perché le valutazioni del CTU in argomento, riguardanti i lavori da eseguirsi e il danno da lucro ces-
sante non hanno rilievo alla luce dell'assenza del fatto costitutivo del danno da lucro cessante e dell'indiscusso accordo delle parti, fatto proprio dal giudice, in ordine alla ripartizione delle spese dei lavori.
In ordine a quest'ultimo aspetto l'appellante, nell'ultima parte dell'appello, pone alla Corte una valutazione di perplessità in ordine alla decisione del giudice di imporre “quella che sarebbe stato un accordo bonario” archiviando le CTU, ma non spiega il motivo delle perplessità atteso che l'accordo fatto proprio da giudi-
ce era stato accettato anche da Pt_1
Ne deriva il rigetto dell'appello e la condanna dell'appellante al pagamento in fa-
vore degli appellati costituiti delle spese di questo grado.
Poiché il presente giudizio è iniziato innanzi a questa Corte successivamente al
30/01/2013, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 1, co. 17, della
Legge 24/12/2012, n. 228, che ha aggiunto il co. I-quater all'art. 13 del D.P.R.
30/05/2002, n. 115 - della sussistenza dell'obbligo di versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (Cass. Civ. SSUU, 18/02/2014, n. 3774)
Proc. n. 689/2021 RG - 9 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est.

P.Q.M.


La Corte rigetta l'appello,
condanna l'appellante al pagamento in favore di CP_1 CP_11
, , delle spese di questo grado
[...] CP_3 CP_4 Controparte_5
che liquida in complessivi € 20.933,00 oltre IVA, CAP e RF al 15%;
condanna l'appellante al pagamento in favore di delle spese di Parte_2
questo grado che liquida in complessivi € 9.515,00 oltre IVA, CAP e RF al 15%;
si dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, co. I-quater, del DPR n.
115/2012 per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unifica-
to, pari a quello dovuto per l'appello.
Così deciso in Lecce, nella camera di consiglio del 2 aprile 2025.
Il Giudice Aus. estensore Il Presidente
(dott.ssa Crescenza Dongiovanni) (dott. Maurizio Petrelli)
Proc. n. 689/2021 RG - 10 - dott.ssa Crescenza Dongiovanni est.