Proc. n. 2471/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
4^ SEZIONE CIVILE composta dai seguenti Magistrati:
AS SENSALE - Presidente
Rosanna DE ROSA – Consigliere
PP TA INFANTINI - Consigliere rel. ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta nel ruolo generale degli affari contenziosi sotto il numero d'ordine
2471 dell'anno 2023, vertente tra c.f.: ), rappresentato e difeso dall'avv. Michele Giliberti. Parte_1 C.F._1
- CP_1
e
(c.f. ), (c.f. ), Parte_2 C.F._2 Parte_3 C.F._3 [...]
(c.f. ), rappresentati e difesi dall'avv. Annamaria Romani. Parte_4 C.F._4
-APPELLATI -
OGGETTO: “Appello avverso la sentenza n. 2226/2023 emessa dal Tribunale di Napoli, pubblicata in data
1.3.2023, in tema di rilascio di immobile;
ripetizione di canoni di locazione”.
CONCLUSIONI: Per tutte le parti costituite: Come da rispettivi atti introduttivi e da verbale di udienza del
30.9.2025, il cui contenuto deve intendersi integralmente trascritto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato in data 24.5.2023, ha proposto appello, dinanzi a questa Corte, Parte_1 avverso la sentenza n. 2226/2023 emessa dal Tribunale di Napoli, pubblicata in data 1.3.2023.
****

1. IL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO.
In primo grado con ricorso proposto ai sensi dell'art. 447-bis c.p.c., aveva chiesto al Parte_1 pagina 1 di 11 Tribunale di Napoli di: “1) accertare e dichiarare il titolo di occupazione dell'immobile di cui in premessa;
2) in caso di accertata occupazione sine titulo, ordinare a l'immediato rilascio dei locali siti in Pozzuoli alla Parte_2 via Cesare Battisti 13 nonché condannarlo al pagamento di indennità di occupazione parametrata al valore locatizio dell'immobile, a determinarsi equitativamente ed a mezzo di disponenda CTU che sin d'ora si chiede in via istruttoria, comunque per importo non inferiore ad € 500/mese, relativamente agli ultimi cinque anni di occupazione, a favore di esso istante per un terzo di quanto dovuto al detto titolo;
3) in caso, invece, di riconosciuto titolo di legittima occupazione onerosa dell'immobile di cui in premessa, accertare e dichiarare il diritto dell'istante ad ottenere il terzo delle relative rendite e per l'effetto condannare solidalmente -ovvero chi tra loro di ragione- e al pagamento a proprio favore delle somme ad accertarsi per le dette Parte_3 Parte_4 causali nei limiti di un terzo di propria spettanza a titolo di ripetizione di quanto da loro incassato ed indebitamente trattenuto per detta causale a titolo di corrispettivo contrattuale;
4) con vittoria, in ogni caso, di spese e compensi di lite.”.
A fondamento di quanto dedotto aveva esposto:
Di essere comproprietario, unitamente ai germani e , dei locali terranei (ereditati dai Pt_4 Parte_3 genitori), siti in Pozzuoli in via Cesare Battisti 13 e c.so Garibaldi 45, riportati in catasto al fg. 76, p.lla 195, sub 3 e
7; che il primo di tali locali, esattamente quello avente ingresso da via Cesare Battisti 13, fosse attualmente occupato da suo nipote (figlio della sorella ) , che vi svolgeva attività commerciale di Pt_3 Parte_2 rivendita di articoli di profumeria ed affini;
che, quale titolare della ditta individuale denominata Parte_5
, già corrente presso i medesimi locali sopra riferiti in Pozzuoli alla via Cesare Battisti 13, era stato
[...] dichiarato fallito dal Tribunale di Napoli in data 20.8.1996, fallimento dichiarato chiuso in data 2.4.2019; che, ritornato in bonis all'esito di tale pronuncia ex art. 119 L.F., aveva chiesto all'occupante il titolo di tale detenzione senza ricevere allo stato nessun riscontro;
che, pertanto, avesse legittimo interesse ad ottenere l'accertamento giudiziale del titolo di occupazione dell'immobile di cui era comproprietario ed, eventualmente, partecipare pro quota all'incasso delle relative rendite, anche a titolo di ripetizione nei confronti dei germani per quanto da loro -se del caso- finora incassato ovvero, in caso di accertata occupazione sine titulo da parte dell'attuale detentore, che fosse ordinato a l'immediato rilascio dei locali e che fosse condannarlo al pagamento di Parte_2 indennità di occupazione parametrata al valore locatizio dell'immobile, da determinarsi equitativamente ed a mezzo di una CTU, comunque per importo non inferiore ad €.500,00 al mese relativamente agli ultimi cinque anni di occupazione.
Costituitisi in giudizio, , e avevano eccepito, in via preliminare, Parte_2 Parte_3 Parte_4
l'inammissibilità dell'avversa domanda (per non avere il ricorrente specificato l'oggetto della stessa, omettendo di esporre in maniera corretta i fatti e gli elementi di diritto ad essa sottesi, nulla riferendo - pur avendo optato per il rito locatizio - in merito al titolo che legittimasse la natura dell'azione intrapresa, chiedendo al giudice di accertarne pagina 2 di 11 l'esistenza, e non indicando gli estremi del contratto e men che meno l'eventuale cessazione del rapporto, nulla depositando circa la sua eventuale risoluzione) e la relativa improcedibilità (per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria previsto dall'art. 5, primo comma, del d.lgs. n. 28 del 2010), contestandone, comunque, la fondatezza.
Quanto al merito, avevano sostenuto che, a fondamento dell'avversa domanda, il ricorrente avesse depositato una consulenza tecnica d'ufficio (disposta nella procedura fallimentare a suo carico) da cui si evinceva che nel
1999 , e avessero stipulato un contratto di locazione con Parte_3 Parte_4 CP_2 Pt_2
, restando così, totalmente estraneo rispetto al predetto contratto, assumendo la
[...] Parte_1 figura giuridica del comproprietario non locatore, ed essendo, pertanto, il conduttore, contrattualmente obbligato solo nei confronti degli altri comproprietari.
Invocando i principi affermati dalla sentenza n. 11135 del 4 luglio 2012 pronunciata dalla Suprema Corte, a
Sezioni Unite (con riferimento all'inquadramento dei rapporti intercorrenti tra comproprietario locatore e comproprietario non locatore nell'ambito della gestione di affari altrui, e conseguente applicazione della relativa normativa, ex artt. 2028 e ss. c.c.), i resistenti avevano quindi sostenuto che il ricorrente, pur avendo conoscenza del rapporto locatizio (essendo tale circostanza pacificamente emersa nell'ambito della procedura fallimentare che lo riguardava), non avesse mai ratificato l'operato dei comproprietari – locatori (gestori dal 1999), rimanendo totalmente inerte per oltre un ventennio, con la conseguenza che non potesse vantare alcun diritto nei confronti del terzo conduttore, né opporgli eventuali violazioni dei comproprietari - locatori (gestori di affari), potendo solo, a seguito della eventuale ratifica dell'operato dei gestori, esigere dal conduttore, ex art. 1705, comma 2, c.c., la parte proporzionale alla propria quota di proprietà indivisa dei canoni locatizi dovuti (per il periodo successivo alla eventuale ratifica, non avendo tale ratifica efficacia retroattiva).
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 2226/2023 impugnata in questa sede, ha rigettato le domande del ricorrente, compensando le spese di lite tra le parti.
In particolare il giudice di prime cure, dopo avere rilevato l'infondatezza delle eccezioni preliminari sollevate dai resistenti, ha motivato tale convincimento ritenendo:
1) che il ricorrente non avesse fornito la prova della titolarità del diritto di comproprietà sull'immobile oggetto di causa, quale premessa per le successive domande ed i successivi accertamenti richiesti (rilascio del bene per occupazione senza titolo e pagamento della indennità di occupazione);
2) che dovesse essere rigettata la domanda di rilascio fondata sull'asserito contratto di locazione tra i convenuti, non essendo stata dimostrata l'esistenza del detto rapporto, che avrebbe richiesto la prova di un valido accordo tra le parti con annessa registrazione dello stesso, requisito imposto per legge a pena di nullità per la giuridica e valida esistenza del rapporto.
**** pagina 3 di 11 2. IL GIUDIZIO DI APPELLO.
a censurato la suddetta sentenza n. 2226/2023 sulla base dei seguenti motivi. Parte_1

1. DECISIONE ERRONEA BASATA SULLA ASSERITA MANCATA PROVA DELLA TITOLARITÀ DEL DIRITTO DI COMPROPRIETÀ SULL'IMMOBILE OGGETTO DI CAUSA.
Con il primo motivo ha criticato la decisione del Tribunale di Napoli di rigettare le domande da lui proposte sulla base dell'errato presupposto della mancanza di prova della titolarità del diritto di comproprietà sull'immobile oggetto di causa.
L'appellante ha fatto presente, al riguardo, di avere depositato, tra i documenti allegati al ricorso introduttivo, una relazione di consulenza tecnica d'ufficio, resa in un giudizio avente ad oggetto lo scioglimento della comunione ereditaria sui beni del defunto , che aveva individuato quali beni della massa da dividere due Persona_1 locali terranei siti in Pozzuoli (NA) alla via Cesare Battisti n. 13 e al corso Garibaldi n. 45, riportati nel N.C.E.U. al foglio 76, part. 195, rispettivamente sub 7 e 3, come da denuncia di successione presentata all'
[...]
. Parte_6
Ragion per cui ha sostenuto di avere fornito la prova della titolarità del diritto di comproprietà Parte_1 sull'immobile oggetto di causa con il deposito della suddetta consulenza tecnica d'ufficio, effettuata sulla base della documentazione acquisita e degli accertamenti espletati presso gli uffici dei pubblici registri immobiliari.
****

2. DECISIONE ERRONEA PER VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DI NON CONTESTAZIONE PREVISTO DALL'ARTICOLO 115 C.P.C.
Con il secondo motivo ha sostenuto che il primo giudice non avesse erroneamente Parte_1 considerato, quanto alla prova della sua (del ricorrente/appellante, si intende) comproprietà in ordine al locale in questione, anche la non contestazione di tale comproprietà da parte dei resistenti, avendo essi dedotto che, in qualità di comproprietario non locatore estraneo al contratto stipulato, non potesse acquistare la titolarità delle situazioni giuridiche attive e passive da esso scaturenti.
****

3. ERRATA QUALIFICAZIONE DA PARTE DEL GIUDICE DI PRIME CURE DELLE DOMANDE PROPOSTE DAL RICORRENTE.
Con il terzo motivo l'appellante ha censurato la decisione impugnata sostenendo che il primo giudice avesse erroneamente qualificato come rivendica la domanda da lui proposta.
In realtà, secondo l'appellante, la domanda avrebbe avuto ad oggetto l'accertamento dell'esistenza di un contratto di locazione con , con conseguente richiesta di ottenere, nel caso in cui fosse stata Parte_2 riconosciuta la legittima detenzione dell'immobile in questione, la quota a lui spettante, pari ad un terzo delle relative rendite, da parte dei germani e , il tutto a titolo di ripetizione di quanto da Parte_3 Parte_4 loro incassato ed indebitamente trattenuto per la suddetta causale a titolo di corrispettivo contrattuale (e che, soltanto nell'eventualità della mancanza di un idoneo contratto di locazione e, dunque, in caso di occupazione sine titulo, avesse chiesto di ordinare a l'immediato rilascio dei locali siti in Pozzuoli alla via Cesare Parte_2
Battisti n. 13, con la condanna dello stesso al pagamento di un'indennità di occupazione). pagina 4 di 11 E ha evidenziato che la prova dell'esistenza del contratto di locazione fosse stata raggiunta sia perché gli stessi resistenti avevano fatto riferimento, in comparsa di risposta, al contratto di locazione intercorso tra Parte_4
e , da una parte, ed , dall'altra, sia in base a quanto riportato nella richiamata Parte_3 Parte_2 consulenza tecnica d'ufficio.
E, alla luce di quanto esposto, ha rassegnato le seguenti conclusioni: “In accoglimento del Parte_1 presente appello e in totale riforma della impugnata sentenza n. 2226/2023 …così provvedere: I - Accertare e dichiarare il titolo di occupazione dell'immobile di cui in premessa;
II – In caso di riconosciuto titolo di legittima detenzione onerosa dell'immobile di cui in premessa, accertare e dichiarare il diritto dell'istante ad ottenere un terzo delle relative rendite e, per l'effetto, condannare solidalmente – ovvero chi tra loro di ragione - tra Pt_3
e , al pagamento a proprio favore delle somme da accertarsi per le dette causali nei limiti di
[...] Parte_4 un terzo di propria spettanza a titolo di ripetizione di quanto da loro incassato ed indebitamente trattenuto per detta causale a titolo di corrispettivo contrattuale;
III - In caso, invece, di accertata occupazione sine titulo, ordinare al sig. l'immediato rilascio dei locali siti in Pozzuoli alla via Cesare Battisti 13 nonché Parte_2 condannarlo al pagamento di indennità di occupazione parametrata al valore locatizio dell'immobile, a determinarsi equitativamente a mezzo di CTU che sin d'ora si chiede in via istruttoria, comunque per un importo non inferiore ad €. 500,00 mensili, relativamente agli ultimi cinque anni di occupazione, a favore del sig. Pt_1 er un terzo di quanto dovuto al detto titolo;
IV - Con vittoria di spese e compensi di lite del doppio grado
[...] di giudizio.”.
Iscritta la causa al n. 2471/2023 del Ruolo Generale, con decreto presidenziale depositato in data 26.5.2023 è stata fissata, per la discussione, l'udienza del 17.10.2023, onerando l'appellante di notificare il ricorso e il decreto alla controparte entro i termini di cui all'art. 435 c.p.c.
Si sono costituiti in giudizio, con comparsa depositata il 14.10.2023, , e Parte_2 Parte_3 [...]
, contestando l'ammissibilità e la fondatezza dell'avverso gravame, e rassegnando le seguenti Parte_4 conclusioni: “dichiarare inammissibile e comunque rigettare perché destituito di fondamento giuridico e fattuale,
l'appello proposto dal signor avverso la sentenza n. 2226/2023 del 1.03.2023 emessa dalla ix Parte_1 sezione civile del tribunale di napoli dottoressa di tonto nel giudizio rg. 12123/2021. in ogni caso, condannare parte appellante alle spese e competenze professionali difensive dell'ulteriore grado di giudizio, oltre rimborso forfettario 15%, iva e cpa con attribuzione al procuratore antistatario per i signori e . Parte_3 Parte_4 con ulteriore condanna alle spese di parte ricorrente in favore del signor che, in ragione del Parte_2 beneficio ottenuto del patrocinio a spese dello stato, sarà a carico dell'erario.”
Con ordinanza del 18.10.2023 – rilevata la corretta instaurazione del contraddittorio- è stata fissata, per la discussione, l'udienza del 14.1.2025.
Indi, dopo un rinvio di ufficio (al 30.9.2025), con decreto presidenziale del 29.7.2025 (ritualmente comunicato pagina 5 di 11 dalla cancelleria alle parti costituite) è stata disposta, per il presente giudizio, la trattazione “in presenza” dell'udienza del 30.9.2025.
E, a tale udienza, la causa è stata decisa mediante lettura del dispositivo, all'esito della discussione dei procuratori delle parti, ai sensi dell'art. 437, co.1, c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello proposto da non merita accoglimento, essendo infondati tutti i motivi di Parte_1 impugnazione, esaminabili congiuntamente in quanto strettamente connessi sia dal punto di vista logico che giuridico.
Risulta corretta, infatti, la decisione del Tribunale (di rigettare le domande del ricorrente), sia pure per ragioni parzialmente diverse da quelle espresse dal giudice di prime cure (ciò per l'effetto devolutivo dell'appello, che consente al giudice del gravame, rimanendo nell'ambito del petitum e della causa petendi, di confermare la decisione impugnata sulla base di ragioni diverse da quelle adottate dal giudice di primo grado o formulate dalle parti;
cfr. Cass. civ., Sez. III, Ord., 07/09/2023, n. 26098; cfr. anche Cass. civ., Sez. I, Ord., 16/09/2024, n. 24738;
Sez. III, Ord., 12/03/2024, n. 6533).
****
De LU Giovanni, dopo aver chiesto al giudice di prime cure, in primo luogo, di “accertare e dichiarare il titolo di occupazione dell'immobile di cui in premessa”, aveva formulato, in conseguenza di tale accertamento
(sostanzialmente demandato al Tribunale), le seguenti domande:
1) in caso di accertata occupazione sine titulo dell'immobile, che fosse ordinato a l'immediato Parte_2 rilascio dei locali siti in Pozzuoli alla via Cesare Battisti 13, e che il detto convenuto fosse condannato al pagamento di indennità di occupazione parametrata al valore locatizio dell'immobile; 2) nel caso, invece, in cui fosse stato riconosciuto un titolo legittimo di occupazione onerosa dell'immobile in questione, che fosse accertato e dichiarato il suo diritto di ottenere il terzo delle relative rendite e, per l'effetto, che fossero condannati solidalmente -ovvero chi tra loro di ragione- e al pagamento, in proprio favore, Parte_3 Parte_4 delle somme ad accertarsi per le dette causali nei limiti di un terzo di propria spettanza a titolo di ripetizione di quanto da loro incassato ed indebitamente trattenuto per la detta causale a titolo di corrispettivo contrattuale.
In sostanza aveva formulato, in primo luogo, una domanda di accertamento della sussistenza o meno di un titolo di occupazione dell'immobile da parte di e, in conseguenza di tale accertamento (demandato, si Parte_7 ribadisce, al Tribunale):
a) nel caso in cui fosse stata accertata l'occupazione senza titolo del locale in questione da parte di Pt_7
, due domande (di rilascio dell'immobile e di pagamento dell'indennità di occupazione) nei confronti di
[...] quest'ultimo; b) in via alternativa (ossia nel caso in cui fosse stato accertato, invece, un valido titolo, in capo allo stesso , per occupare il detto locale), una domanda (di ripetizione di indebito) nei confronti degli Parte_7
pagina 6 di 11 altri convenuti ( e ), avente ad oggetto la restituzione, pro quota, delle rendite da Parte_3 Parte_4 loro eventualmente incassate (evidentemente dall'occupante, ) a titolo di corrispettivo Parte_7 contrattuale.
Premesso, allora, che il primo giudice ha ritenuto infondate le eccezioni preliminari sollevate dai resistenti (tra cui anche quella di inammissibilità delle avverse domande, per non avere il ricorrente neanche indicato se esistesse o meno un valido titolo di occupazione del bene in capo a , così demandando, si Parte_7 ribadisce, al Tribunale, in via “esplorativa”, il relativo accertamento) e che, sul punto, non vi è stato appello incidentale da parte di , e , totalmente vittoriosi, nel merito, in Parte_7 Parte_3 Parte_4 primo grado (cfr. Cass. civ., Sez. V, 02/02/2023, n. 3277; cfr. anche Cass. civ., Sez. Unite, 29/08/2025, n. 24172;
Sez. V, Ord., 27/02/2025, n. 5118; Sez. II, 08/01/2025, n. 401; Sez. II, Ord., 14/09/2023, n. 26583; Sez. lavoro,
Ord., 09/01/2023, n. 299 Sez. III, 11/02/2021, n. 3570; Sez. V, Ord., 15/07/2021, n. 20315) - ragion per cui i profili sottesi a tali eccezioni non possono più essere esaminati da questa Corte – e precisato, in ogni caso, che i principi generali sull'onere della prova (art. 2697 c.c.) trovano applicazione indipendentemente dalla natura dell'azione esperita (cfr. Cass. civ., Sez. III, Ord., 10/04/2024, n. 9706), va detto quanto segue.
Contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, il primo giudice, a prescindere dai richiami giurisprudenziali operati in sentenza, non ha qualificato espressamente l'azione esercitata dal ricorrente (volta ad ottenere la condanna di al rilascio del bene) come una domanda di rivendica (art. 948 c.c.). Parte_7
Tuttavia, ad avviso della Corte, la domanda proposta da nei confronti di Parte_1 Parte_7 non poteva che essere qualificata proprio come una rivendica (ex art. 948 c.c.), quanto alla richiesta di rilascio
(alla quale era collegata quella risarcitoria, una volta accertata l'asserita occupazione sine titulo), anzichè come un'azione personale di restituzione.
Lo stesso ricorrente, infatti, sul punto, non aveva invocato alcun titolo (contrattuale) in base al quale avesse eventualmente concesso al nipote ( ) la disponibilità dell'immobile di cui aveva chiesto la Parte_7 restituzione.
Anzi l'appellante ha invocato soltanto nel presente grado di giudizio una precedente locazione stipulata da altri comproprietari (ossia non lui, ma i resistenti e ), nel 1999, con il (quale Parte_4 Parte_3 Pt_7 conduttore), sulla base di quanto evincibile – secondo lo stesso dalla difesa dei resistenti e Parte_1 dalla richiamata consulenza di ufficio disposta in sede fallimentare.
Ed invero, l'azione di rivendicazione e quella di restituzione, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi: con la prima, di carattere reale,
l'attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà; con la seconda, di natura personale, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto, del quale non deve, pagina 7 di 11 pertanto, fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso (cfr. Cass. civ., Sez. II, 27/06/2024,
n. 17754; Cass. civ., Sez. II, Ord., 13/02/2024, n. 3994; Sez. Unite, 28/03/2014, n. 7305).
Con l'azione personale di restituzione, quindi, l'attore può limitarsi alla dimostrazione dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord.,
16/09/2024, n. 24736).
In definitiva, l'azione di restituzione è fondata sull'inesistenza, ovvero sul sopravvenuto venir meno, di un titolo alla detenzione del bene da parte di chi attualmente ne disponga per averlo ricevuto da colui che glielo richiede o dal suo dante causa - e per questo ha natura personale - ed è volta, previo accertamento di tale mancanza, ad attuare il diritto - personale - alla consegna del bene.
Pertanto in quest'ultimo caso l'attore non ha l'onere di fornire la prova del suo diritto di proprietà, bensì può limitarsi ad allegare l'insussistenza "ab origine", oppure il successivo venir meno - per invalidità, inefficacia, decorso del termine di durata, esercizio della facoltà di recesso - del titolo giuridico legittimante la detenzione del bene da parte del convenuto, che perciò è obbligato a restituirlo (cfr. Cass. civ., Sez. II, 27/01/2009, n. 1929).
In altri termini, l'azione personale di restituzione è destinata ad ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire un bene in precedenza volontariamente trasmesso dall'attore al convenuto, in forza di negozi giuridici che non presuppongono necessariamente nel "tradens" la qualità di proprietario;
essa si distingue dall'azione reale (di rivendicazione), con la quale il proprietario chiede la condanna al rilascio o alla consegna nei confronti di chi dispone del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 13/02/2024, n. 3994).
Trattandosi, dunque, di una domanda di rivendica, è corretta, sia pure in base a motivazione diversa, la decisione del primo giudice di rigettarla (così come è corretta la decisione di rigettare la domanda di pagamento dell'indennità per l'occupazione sine titulo proposta sempre nei confronti del resistente ). Parte_7
A tal proposito va detto quanto segue.
Effettivamente le deduzioni difensive dei resistenti, che avevano indicato quale Parte_1 comproprietario, non locatore, estraneo al contratto stipulato (che, come tale, non avrebbe potuto acquistare la titolarità delle situazioni giuridiche attive e passive da esso scaturenti), escludevano la necessità della c.d. probatio diabolica (ossia la necessità, per l'attore, di dimostrare il titolo di acquisto proprio e dei suoi danti causa fino ad un acquisto a titolo originario ovvero il compimento dell'usucapione; cfr. Cass. civ., Sez. II, 19/10/2021, n.
28865), pur incombendo tale rigoroso onere probatorio, in generale, anche su chi deduca di essere, come nel caso di specie, comproprietario (anziché proprietario esclusivo) del bene illegittimamente occupato e di cui chiede la restituzione (cfr. Cass. civ., Sez. II, 24/02/2004, n. 3648).
Si devia da tale rigore probatorio, infatti, se il convenuto abbia fatto delle ammissioni, per esempio quando l'acquisto della proprietà sia (come nel caso di specie) un fatto pacifico fra le parti (o il convenuto si affermi avente causa dello stesso autore da cui l'attore deriva il suo diritto, o quando si riconosca che il dante causa è comune o pagina 8 di 11 il convenuto riconosca la proprietà in capo ad alcuno dei danti causa dell'attore. cfr. Cass. civ., Sez. II,
19/10/2021, n. 28865 cit.).
Ma, sussistendo (contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice) un contratto di locazione tra i resistenti – come dedotto proprio da questi ultimi (parlando, quanto al ricorrente, di comproprietario non locatore estraneo al contratto) e come desumibile, si ribadisce, anche dalla detta consulenza di ufficio ridepositata in questo grado da – nonché come sostenuto dallo stesso appellante (nell'ambito dei motivi di gravame) – Parte_1 quest'ultimo non aveva titolo per chiedere la restituzione del bene locato a (e il pagamento Parte_7 dell'indennità di occupazione), avendo il conduttore, evidentemente, la disponibilità dell'immobile in base al contratto di locazione stipulato con gli altri comproprietari (valido ed efficace pur se non stipulato anche da
[...]
. Parte_1
Come, invero, dedotto dai resistenti sin dal primo grado, la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all'art. 2032 cod. civ., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705, secondo comma, cod. civ., applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla rispettiva quota di proprietà indivisa.
Ovviamente, ove si tratti di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore non potrà svolgere altre azioni derivanti dal contratto (anche quella di risoluzione, ad esempio), essendo la facoltà del mandatario di sostituirsi al mandante limitata dall'art. 1705 c.c., comma 2, ai crediti derivanti dal contratto stipulato dal mandatario (cfr. Cass. civ., Sez. Unite, 04/07/2012, n. 11135).
In definitiva:
a) l'opposizione del comproprietario non locatore rileva solo se portata a conoscenza e manifestata prima della stipula del contratto, ai sensi dell'art. 2031 c.c., rimanendo, in caso contrario, il contratto di locazione pienamente efficace, ancorchè non vi sia il consenso del comproprietario che non ha stipulato il contratto;

b) il comproprietario non locatore che abbia ratificato l'operato dell'altro comunista, ai sensi dell'art. 1705 c.c., potrà sostituirsi al comproprietario locatore per il solo esercizio dei diritti di credito derivanti dall'esecuzione del mandato con preclusione del compimento di ogni altra azione derivante dal contratto;

c) Il contratto sottoscritto dal comproprietario locatore e dal conduttore è dunque valido ed efficace, cosicchè la posizione del conduttore è posta al riparo da eventuali contrasti che dovessero insorgere tra i comproprietari in ordine alla gestione del bene comune, mentre il comproprietario non locatore, che sia a conoscenza dell'intenzione dell'altro comproprietario di addivenire alla stipula del contratto di locazione del bene comune, deve manifestare preventivamente il proprio dissenso, il che lo esonera dal dover adempiere le obbligazioni assunte dal gestore, ma conserva comunque la facoltà di ratificare il contratto stipulato dal comproprietario pagina 9 di 11 locatore (cfr. Cass. civ., Sez. III, Ord., 18/07/2023, n. 20885);
d) con la ratifica il comproprietario non locatore - ratifica che può essere desunta anche dalla domanda di pagamento dei canoni che sia rivolta al conduttore – può esigere da quest'ultimo, in virtù dell'art. 1705, comma 2,
c.c. ( applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nell'art. 2032 c.c.) la parte, proporzionale alla propria quota di proprietà indivisa, dei canoni locatizi dovuti nel periodo successivo alla ratifica stessa, non avendo tale atto efficacia retroattiva (cfr. Cass. civ., Sez. III, 10/10/2019, n. 25433).
Alla luce di tali principi è dunque corretta (pure in questo caso in base a ragioni diverse rispetto a quelle adottate nella sentenza impugnata) la decisione del primo giudice di rigettare comunque tutte le domande, ossia anche quella (di ripetizione di indebito) proposta dal ricorrente, espressamente, nei confronti di e di Parte_3 [...]
(ossia nei confronti dei comproprietari locatori). Parte_4
Il comproprietario non locatore ( nel caso di specie), infatti, non può chiedere agli altri Parte_1 comproprietari (locatori) la restituzione dei canoni da essi ricevuti (dal conduttore) prima della ratifica del contratto di locazione bensì solo, dopo la ratifica - ma al conduttore - il pagamento dei canoni ancora dovuti.
****
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, ex art. 91 c.p.c.
In particolare, i compensi professionali vengono liquidati, come in dispositivo, tenuto conto dell'attività difensiva complessivamente svolta in rapporto alla natura, alla difficoltà e al valore della controversia, nonché considerate le questioni giuridiche e di fatto trattate, in base ai parametri minimi (ossia a quelli medi, ridotti del 50%), per tutte le fasi (dovendo comunque essere calcolata anche la fase istruttoria in appello, anche se non espletata, cfr. Cass. civ., Sez. II, Ord., 09/07/2024, n. 18723; Sez. II, Ord., 08/05/2024, n. 12531; Sez. III, Ord., 13/10/2023, n. 28627;
Sez. II, Ord., 27/03/2023, n. 8561), di cui al D.M. n. 55/2014 (nella formulazione, applicabile ratione temporis al caso di specie, successiva alle modifiche operate dal DM 147/2022) per i giudizi innanzi alla Corte d'Appello (tab.
n.12).
Il tutto tenendo conto dello scaglione da euro 26.000,01 ad euro 52.000,00, in considerazione del valore indeterminabile (ex art. 5, co.6, del detto decreto) della controversia
I compensi che l'appellante soccombente è tenuto a corrispondere alla controparte vittoriosa vanno distratti, per
2/3, in favore dell'avv. Annamaria Romani (quale difensore antistatario, ex art. 93 c.p.c., di e Parte_3 [...]
) e, per 1/3, in favore dell'Erario, ex art. 133 D.p.r. n.115/2002, in virtù dell'ammissione al patrocinio a Parte_4 spese dello Stato (come da delibera n. 963/2024 del 20.2.2024 del Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Pt_6 dell'altro appellato ( ), difeso dal medesimo difensore. Parte_7
Non è superfluo precisare, al riguardo, che il difensore che abbia assistito una parte plurisoggettiva, nell'ambito della quale soltanto un soggetto sia ammesso (come nel caso di specie) al patrocinio a spese dello Stato, ha diritto alla liquidazione a carico dell'erario, garantendo il disposto di cui agli artt. 130-134 del d.P.R. 30 maggio pagina 10 di 11 2002, n. 115 il compenso dell'attività professionale resa per il soggetto ammesso, senza distinguere l'ipotesi in cui il professionista abbia ricevuto mandato anche da un litisconsorte non ammesso (Cfr. Cass. civ., Sez. VI - 2, Ord.,
29/12/2011, n. 29851).
****
Sussistono, infine, i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 24 dicembre 2012 (a decorrere dal 1° gennaio 2013), secondo cui “Quando
l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso”.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli - 4^ sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 2471/2023 R.G.A.C., così provvede:
1. Rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 2226/2023 emessa dal Tribunale di Parte_1
Napoli, pubblicata in data 1.3.2023.
2. Dichiara tenuto e condanna al pagamento, in favore degli appellati, dei compensi Parte_1 professionali del secondo grado di giudizio, liquidati complessivamente in euro 4.995,5 – con distrazione, nella misura di 1/3 di tale importo, in favore dell'Erario, ex art. 133 del D.p.r. n. 115/2002 (per ), e dei Parte_7 restanti 2/3 in favore dell'avv. Annamaria Romani (quale difensore antistatario di e Parte_3 Pt_4
) - il tutto oltre rimborso forfettario per spese generali (nella misura del 15% dei compensi liquidati), CPA ed
[...]
IVA (se dovuta) come per legge.
3. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, co. 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002, per il pagamento, a carico dell'appellante, di un ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.
Napoli, 30.9.2025
Il Presidente
AS SE
Il Consigliere est.
PP TA IN

pagina 11 di 11