n. 3033/2023 R.G.

CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
Udienza del 27.11.2025
Verbale dell'udienza di discussione relativa alla causa civile iscritta ai n. 3033/2023
R.G., vertente tra:
, , Controparte_1 Controparte_2 [...]
Controparte_3
**** dinanzi alla Corte di appello di Napoli, sesta sezione civile, composta dai signori ma- gistrati: dott. Giuseppe Vinciguerra Presidente dott.ssa Regina Marina Elefante Consigliere dott. Fabio Magistro Consigliere relatore
E' presente, per parte appellante, l'Avvocato Patrizia Pelosi che dichiara di essere pre- sente anche per delega orale dell'Avvocato Ricciardelli, e si riporta agli atti e verbali di causa, nonché alle ultime note.
E' presente, per parte appellata, l'Avvocato Francesco Vorraro che si riporta agli atti e verbali di causa.
La Corte invita a procedere alla discussione della causa, ai sensi di quanto previsto dall'art. 436 bis c.p.c.
Le parti si riportano alle richieste e conclusioni contenute nei loro atti e nei verbali di causa, nonché alla documentazione esibita. la Corte, dopo discussione sui fatti di causa, si riserva di provvedere in prosieguo.
Il Presidente dott. Giuseppe Vinciguerra

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La Corte, successivamente, in assenza delle parti, pronuncia sentenza ex art.
436 bis cpc
n. 3033/2023 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Napoli
SESTA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello di Napoli, sezione sesta civile, nelle persone dei seguenti magi- strati: dott. Giuseppe Vinciguerra Presidente dott.ssa Regina Marina Elefante Consigliere dott. Fabio Magistro Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 3033/2023 - avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 875/2023 emessa dal Tribunale di Torre Annunziata in data
24/03/2023 nel procedimento n. 5292/2018 - vertente tra
(CF. ), (CF. Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
) e (CF. ), rappre- C.F._2 Controparte_3 C.F._3 sentate e difese dagli Avvocati Fedelmassimo Ricciardelli e Patrizia Pelosi, elettiva- mente domiciliate presso lo studio dei loro difensori in Napoli, Piazza Bovio, n. 8; appellanti principali
e
(c.f. , in persona del legale rappresen- Controparte_3 P.IVA_1 tante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avvocato Francesco Vorraro, elettiva- mente domiciliata presso lo studio del proprio difensore in Poggiomarino (NA), Via
G. Iervolino, n. 122; appellata/appellante incidentale
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione dell'11.9.2028, , e Controparte_1 Controparte_2 CP_4
proponevano opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1054/2018 (RG.
[...]
3807/2018) emesso dal Tribunale di Torre Annunziata in favore della CP_3 [...]
per l'importo di € 12.060,00, oltre gli interessi legali e accessori, a titolo Parte_1 di pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, ai sensi dell'art. 34 L. 392/1978.
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A sostegno dell'opposizione, le istanti esponevano: a) di essere proprietarie dell'immobile sito in Poggiomarino, Via Roma, n. 15 (rectius 31), condotto in locazio- ne dalla b) di avere inviato in data 11.8.2017 alla locata- Controparte_3 ria, a mezzo p.e.c., comunicazione con la quale avevano richiesto, alla prima scadenza contrattuale del 28/02/2018, il rilascio dell'immobile condotto in locazione per adibirlo ad uso commerciale proprio;
c) che alla data di scadenza indicata, le locatrici non ave- vano agito per il rilascio e la conduttrice aveva manifestato implicitamente la volontà di proseguire la locazione, provvedendo a corrispondere il canone e addirittura proponen- do, in data 16.5.2018, azione di risarcimento di pretesi danni per l'inagibilità nell'immobile da lei condotto in locazione;
d) che in data 7.8.2018, con nota racco- mandata a/r, la conduttrice aveva richiesto il pagamento dell'indennità per avviamento commerciale “formulando una irrituale, oltre che infondata offerta reale formale”
(pag. 4 atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo) dell'immobile; e) che le appellanti, con nota racc. 23-24/08/2018, avevano riscontrato la comunicazione, riba- dendo per iscritto quanto già comunicato verbalmente, e cioè di non volersi avvalersi della disdetta, peraltro tardiva;
f) che la locataria, in ogni caso, aveva continuato ad oc- cupare l'immobile oggetto del contratto.
Pertanto, le Signore chiedevano al Tribunale adito la revoca del decreto in- CP_1 giuntivo n. 1054/2018 e dunque il rigetto della domanda di pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.
Si costituiva la società che contestava l'opposizione, pur Controparte_3 riconoscendo di avere ancora la disponibilità dell'immobile, e affermava che le locatrici non avevano ancora corrisposto l'indennità per avviamento commerciale.
Il Tribunale, all'esito, ha rigettato l'opposizione confermando il decreto ingiuntivo n.
1054/2018.
Secondo il Giudice di primo grado, “…la disdetta del contratto di locazione è stata in- viata in data 10/08/2017 e la dichiarazione di non avvalersi della disdetta è stata invia- ta in data 24/08/2018 dopo un anno, ovvero dopo aver ricevuto da parte della società
Mediazione la richiesta di risarcimento danni e di indennità di avviamento
(03/08/2018) e dopo che la società Mediazione ha formulato offerta reale formale ex artt. 1216, comma 2 c.c. e 1209 c.c. per la riconsegna dell'immobile. La disdetta del rapporto di locazione ad uso commerciale formulata dal locatore alla prima scadenza contrattuale, anche se successivamente revocata o comunque risultante priva di moti- vazione, laddove risulti confermata dal successivo comportamento tenuto dal medesi- mo locatore, proteso ad ottenere la restituzione della res, non può fare venire meno l'i- niziativa originaria per effetto della quale il rapporto è cessato ed il conduttore è stato determinato a riconsegnare l'immobile, con il con-seguente diritto a percepire l'inden- nità per la perdita dell'avviamento commerciale nella misura stabilita ex lege”. (Tri- bunale Roma sez. VI, 25/02/2019, n.4686)”.
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Avverso la pronuncia, con atto del 20.6.2023, le istanti hanno promosso appello, costi- tuendosi in data 28.6.2023.
Le Signore , con un unico e articolato motivo, hanno censurato la motivazione CP_1 della sentenza di primo grado per errata applicazione dell'art. 34 L. 392/1978 e degli artt.112 e 114 c.p.c., deducendo che il Tribunale non aveva considerato che il rilascio dell'immobile condotto in locazione, mai avvenuto, è il presupposto indefettibile della liquidazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.
Per gli istanti “la sentenza opera, innanzitutto, un palese travisamento dei fatti di cau- sa, in quanto ritiene del tutto erroneamente: a) che le locatrici hanno intrapreso il giu- dizio per ottenere il rilascio dell'immobile – cosa assolutamente non vera, come pacifi- camente emerge dagli atti di causa;
b) che, per effetto di detta iniziativa, la società conduttrice è stata determinata a riconsegnare l'immobile – circostanza anch'essa as- solutamente non vera in quanto la locataria, per sua ammissione, continua a godere dell'immobile; c) che la locataria ha formulato offerta reale per la riconsegna dell'immobile. Viceversa, come di seguito si dirà, l'offerta è nulla ed inefficace perché non effettuata con le forme e nei modi di cui all'art. 1209 II co. c.c.”
Inoltre, per ciò che riguarda la detenzione a titolo di ritenzione, “la questione è assolu- tamente mal posta, in quanto il preteso diritto di ritenzione è collegato all'azione di ri- lascio che il locatore propone nei confronti del locatario”, mentre nella specie, le loca- trici non avevano richiesto la restituzione dell'immobile, nel quale la locataria continua a svolgere la propria attività.
In via gradata, le appellanti hanno evidenziato che “la questione della pretesa ritenzio- ne dell'immobile, che, non rileva ai fini della decisione della causa (ma che sarà da af- frontare nel giudizio di sfratto per morosità che le locatrici si accingono ad intrapren- dere), è assolutamente infondata, in quanto la locataria, con lettera racc. del 2.7.2018
(depositata in atti), ha formulato una artata offerta reale di riconsegna dell'immobile, manifestamente nulla ed inefficace perché non effettuata con le forme e nei modi di cui all'art. 1209 II co. c.c.”.
La locataria, infatti, non ha mai notificato formalmente intimazione alle locatrici, ma- nifestando la volontà di riconsegnare l'immobile; anzi, in maniera del tutto artificiosa, dopo la formale comunicazione delle NE , che avevano precisato di non CP_1 volersi avvalere della disdetta, ha continuato a detenere l'immobile senza corrisponde- re, per ben cinque anni, il canone di locazione, esercitando arbitrariamente, abusiva- mente e senza alcun fondamento giuridico, un preteso quanto illegittimo diritto di ri- tenzione dell'immobile”.
Si è costituita la società appellata, eccependo l'inammissibilità ex art. 342 cpc del primo motivo dell'appello e la sua infondatezza complessiva.
È stato spiegato appello incidentale volto a ottenere la riforma della decisione di li- quidazione delle spese di lite nonché, come si vedrà, la dichiarazione di improcedibi-
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lità originaria dell'opposizione.
Nel corso del giudizio la Corte ha disposto il mutamento del rito da ordinario a locati- zio.
7.1 Preliminarmente vanno valutate le difese enunciate da parte appellata, costituitasi in data 20.10.2023 a fronte della prima udienza fissata in citazione per il 9.11.2023.
A pag. 3 della comparsa di costituzione, la società ha eccepito l'irrevocabilità del de- creto opposto: “Nel contempo, va evidenziato che parte opponente ha errato anche nella scelta del rito, avendo proposto opposizione a decreto ingiuntivo con il rito or- dinario anziché con il rito locatizio ex art. 447 bis c.p.c. e ss..
La Cass., sez. un., 13 gennaio 2022, con sentenza n. 927, insiste nel ritenere fatale
l'errore sulla forma dell'atto introduttivo dell'opposizione a decreto ingiuntivo sog- getta al rito locatizio (o a quello del lavoro), salvo che non venga compiuto entro il termine di opposizione il deposito dell'atto. Pertanto, secondo l'orientamento della
Cassazione è inammissibile l'opposizione a decreto ingiuntivo soggetta al rito locati- zio proposta con citazione anziché con ricorso se non viene depositato tempestiva- mente l'atto di opposizione.
Nella fattispecie in esame, le opponenti, odierne appellanti, hanno iscritto a ruolo con “velina”, in data 12.09.2018, la causa di opposizione di primo grado rubricata al n. R.G. 5292/2018.
Invero le opponenti hanno depositato l'originale dell'atto di citazione notificato sol- tanto in data 23.10.2018, allorquando il decreto ingiuntivo opposto, notificato in data
19.07.2018, era già divenuto irrevocabile”.
Orbene in tema di impugnazione, per la proposizione dell'appello incidentale della parte non totalmente vittoriosa in primo grado non occorre fare ricorso a formule sa- cramentali, essendo sufficiente che dal complesso delle deduzioni e delle conclusioni formulate dall'appellato nella comparsa di costituzione risulti in modo non equivoco la volontà di ottenere la riforma della decisione del primo giudice (Cass. civ., Sez. II,
15/11/2004, n. 21615; cfr. anche Cass. civ., Sez. II, Sent., 09/04/2025, n. 9364).
Il principio si reputa applicabile anche nella specie, attesa la ritenuta identità di ratio.
Ora, il contenuto complessivo della comparsa di costituzione induce la Corte a ritene- re proposto appello incidentale volto ad emettere una pronuncia in rito, del quale quindi risulta doveroso l'esame.
Ebbene tale censura non può essere accolta, essendo noto che in tema di opposizione a decreto ingiuntivo la costituzione in giudizio dell'opponente, avvenuta mediante de- posito in cancelleria, oltre che della nota di iscrizione a ruolo, del proprio fascicolo contenente, tuttavia, copia dell'atto di citazione (cosiddetta velina) anziché, come pre- visto dall'art. 165 c.p.c., il suo esemplare originale, non arreca alcuna lesione sostan- ziale ai diritti della parte opposta e, in difetto di una specifica previsione di improce- dibilità dell'opposizione, costituisce mera irregolarità che resta sanata dal successivo
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deposito dell'originale medesimo (Cass. civ., Sez. VI - 3, Ordinanza, 19/09/2017, n.
21671).
Uguali considerazioni vanno fatte in ordine all'inosservanza dei termini a comparire, dovendo la società specificamente dedurre quale lesione alla propria difesa sia stata arrecata dall'assegnazione di un termine a comparire inferiore a quello legale.
Ciò posto, l'impugnazione principale non può essere accolta.
Vale riportare sinteticamente gli eventi ritenuti rilevanti nella presente controversia.
• in data 11.8.2017 vi è stata disdetta dal contratto di locazione;

• la prima scadenza si sarebbe compiuta in data 28.2.2018 (nel contratto si legge che la durata ha inizio dall'1.3.2012 e termina nel febbraio 2017, ma in ragio- ne della discrasia evidente si reputa l'esistenza di mero errore materiale;
si ve- da ancora la disdetta con richiamo al 28.2.2018 e pag. 3 dell'originaria oppo- sizione);
• in data 2.7/3.8.2018 vi è stata missiva della Controparte_3 contenente “offerta reale formale ex artt. 1226 comma 2 e 1209 c.c., per la ri- consegna dell'immobile, condizionandola al pagamento dell'indennità di av- viamento”;
• in data 23.8.2018 è stata inviata missiva con cui le Signore precisa- CP_1 vano che non intendevano avvalersi della disdetta.
Ebbene va richiamato il principio secondo cui in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, il rilascio dell'immobile da parte del conduttore a seguito di disdetta ai sensi dell'art. 28, comma 1, l. 27 luglio 1978 n. 392 non com- porta il venir meno del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commercia- le, ancorché la disdetta intimata dal locatore debba considerarsi inefficace (per- ché tardiva), atteso che in tale ipotesi il rilascio non può essere ricondotto al mutuo consenso del locatore e del conduttore in ordine alla cessazione della locazione, costi- tuendo la disdetta, ancorché inefficace, estrinsecazione di una unilaterale iniziativa dello stesso locatore, cui soltanto è imputabile la conclusione del rapporto, a meno che l'acquiescenza del conduttore nasconda in realtà il suo sostanziale, assoluto disin- teresse a permanere nell'immobile (Nella specie la S.C. ha escluso che tale disinteres- se potesse dedursi dall'asserita cessazione dell'attività commerciale da parte del con- duttore parecchi mesi dopo la disdetta, e non prima di essa) (Cass. civ., Sez. III,
28/11/2001, n. 15091).
In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, l'interve- nuta disdetta, ancorché inefficace, inviata dal locatore è idonea a far sorgere ipso fac- to, ove ne ricorrano gli altri presupposti, il diritto del conduttore all'indennità di av- viamento commerciale, tranne che l'acquiescenza del conduttore nasconda il suo di- sinteresse a permanere nell'immobile (Cass. civ., III, 01/03/2024, n. 5605).
In motivazione si legge: “…deve ritenersi che, in tema di locazione di immobili urba-
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ni ad uso diverso da quello abitativo, il rilascio dell'immobile da parte del conduttore
a seguito di disdetta ai sensi dell'art. 28, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n.
392, non comporta il venir meno del diritto all'indennità per la perdita dell'avvia- mento commerciale, ancorché la disdetta intimata dal locatore debba considerarsi inefficace (perché tardiva), atteso che in tale ipotesi il rilascio non può essere ricon- dotto al mutuo consenso del locatore e del conduttore in ordine alla cessazione della locazione, costituendo la disdetta, ancorché inefficace, estrinsecazione di una unila- terale iniziativa dello stesso locatore, cui soltanto è imputabile la conclusione del rapporto (Cass.12/11/1997, n. 11165; Cass.28/11/2001, n. 15091). Pertanto, da un lato, la disdetta, benché inefficace, quale manifestazione della volontà del locatore di porre fine al rapporto, è comunque idonea a determinarne la conclusione per fatto a lui imputabile se l'inefficacia non viene opposta dal conduttore;
dall'altro lato, la di- sdetta medesima, ancorché inefficace, inviata dal locatore è comunque idonea a far sorgere ipso facto (Cass. 13/01/2009, n. 454), ove ne ricorrano gli altri presupposti, il diritto del conduttore all'indennità di avviamento, poiché il rilascio dell'immobile, essendo riconducibile all'iniziativa del locatore di non proseguire la locazione (Cass.
23/09/2015, n. 18812) dipende non dalla volontà di entrambe le parti ma da quella del solo locatore. L'applicazione di tali principi trova il suo limite nell'ipotesi in cui
l'acquiescenza del conduttore nasconda in realtà il suo sostanziale, assoluto disinte- resse a permanere nell'immobile (Cass. 28/11/2009, n. 15091, cit.), ma, nella fatti- specie, l'insussistenza di tale disinteresse è stata motivatamente accertata dalla Corte di merito con apprezzamento di fatto insindacabile, nel momento in cui ha ritenuto che la volontà di porre fine al rapporto fosse imputabile alla sola locatrice per effetto dell'iniziativa assunta mediante l'invio della disdetta, ancorché intempestiva”.
Nella specie, proprio nella produzione di parte appellante vi è ricorso per ATP della
Mediazione Professionale, datato 21.12.2016 (e dunque antecedente alla disdetta) che denota la volontà di quest'ultima di proseguire nel rapporto, quantomeno nel periodo antecedente alla disdetta.
Infatti, in detto ricorso si evidenziava lo stato dei luoghi e la necessità di eseguire opere a carico del locatore, nonché “l'urgenza del conduttore di effettuare i lavori di riparazione necessari per ripristinare l'abitabilità e la sicurezza dell'immobile loca- to, dal momento che all'interno dello stesso viene esercitata l'attività di mediazione ai sensi del Dlgs 28/2010” (cfr. pag. 5 del ricorso do ATP).
Ancora, “nel caso di locazione d'immobile ad uso diverso da quello abitativo, l'inden- nità per la perdita dell'avviamento commerciale compete al conduttore, ricorrendone gli altri presupposti, per il solo fatto che il locatore abbia assunto l'iniziativa di non proseguire la locazione, mentre risulta del tutto irrilevante la circostanza che il con- duttore, successivamente alla disdetta o al recesso, abbia cessato di svolgere la sua at- tività ancorché prima della scadenza contrattuale” (Cass. civ., III, 23/09/2015, n.
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18812).
Chiarito dunque che la disdetta tardiva non impedisce il venir meno del rapporto qua- lora il conduttore non intenda farne valere l'inefficacia, occorre adesso esaminare l'ulteriore questione posta dagli appellanti, riferita alla circostanza che, nella specie, non vi è stato rilascio dell'immobile.
In proposito va detto che la rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell'articolo 1597 cod. civ., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia conti- nuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occor- rendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto (Cass. civ., VI-III 23/06/2011, n. 13886; cfr. Cass. civ., III, 08/02/2016, n. 2373, con riferi- mento all'analoga fattispecie dell'affitto di fondi rustici).
Ancora, vale richiamare il principio secondo cui il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale sorge a condizione che il rapporto sia sciolto per volon- tà unilaterale del locatore e il conduttore non sia inadempiente, a tal fine non rilevan- do il ritardo nella riconsegna dell'immobile dopo la cessazione del rapporto in quanto l'obbligazione del conduttore al rilascio dell'immobile e quella del locatore alla corre- sponsione dell'indennità di avviamento, pur dipendenti e reciprocamente esigibili, sorgono quando il rapporto è già cessato e si collocano dunque fuori dal sinallagma contrattuale (Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 05/12/2014, n. 25736).
Nella specie, come visto, con la missiva del 2.7.2018, la società conduttrice ha formu- lato “offerta reale formale ex artt. 1226 comma 2 e 1209 c.c., per la riconsegna dell'immobile, condizionandola al pagamento dell'indennità di avviamento”, rece- pendo così la volontà della parte locatrice ed a prescindere da ogni considerazione, nella specie irrilevante, sulla ritualità dell'offerta.
Dunque, per tutte le riferite ragioni, l'appello principale va rigettato.
Va invece accolto l'appello incidentale riferito alla liquidazione delle spese, atteso che, effettivamente, la liquidazione delle spese operata dal Tribunale (euro 1.400,00) appare inferiore ai minimi di euro 2.538,5, che vanno nella specie riconosciuti stante la ridotta complessità della causa.
I costi del giudizio di appello seguono la soccombenza degli appellanti e si liquidano in dispositivo, sempre tenuto conto della minima complessità della causa. Le spese vanno distratte in favore del difensore della parte appellata, come richiesto.
Ai sensi di quanto previsto dall'art.

1-quater dell'art. 13 del DPR 30.5.2002, n. 115, così come inserito dall' art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228 ed applicabile,
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ai sensi del successivo art. 18, dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore della legge, “quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integral- mente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo prece- dente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso”.


P.Q.M.


La Corte d'appello di Napoli, definitivamente decidendo, sull'appello proposto av- verso la sentenza n. 875/2023 emessa dal Tribunale di Torre Annunziata in data
24/03/2023 nel procedimento n. 5292/2018, ogni contraria istanza ed eccezione disat- tesa, così provvede:
• rigetta l'appello principale;

• accoglie l'appello incidentale per quanto di ragione e nei limiti indicati in par- te motiva e – per l'effetto – in parziale riforma dell'impugnata sentenza, con- danna , e , in solido tra lo- Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 ro, al pagamento delle spese di giudizio di primo grado, che liquida in euro
2.538,5 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario nella misura del
15 % sui compensi, IVA e cpa come per legge;

• condanna , e al pagamen- Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 to, in solido tra loro, delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in euro 2.904,5 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario nella misu- ra del 15 % sui compensi, IVA e cpa come per legge, con distrazione delle spese, ex art. 93 cpc, in favore del difensore;

• dà atto della sussistenza dei presupposti per ritenere , Controparte_1 [...]
e tenute a versare un ulteriore importo a titolo di CP_5 Controparte_3 contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso, in Napoli, in data 27.11.2025.
Il Consigliere estensore dott. Fabio Magistro
Il Presidente dott. Giuseppe Vinciguerra
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