1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZ. IV° CIVILE – II° Collegio
così composta:
dott.ssa Antonella Izzo Presidente
dott. Giuseppe Staglianò Consigliere rel.
dott. Marco Emilio Luigi Cirillo Consigliere
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente

S e n t e n z a ex art. 281 sexies, comma 3, c.p.c.
nella causa civile di II grado iscritta al n. 4424 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, posta in deliberazione all'udienza collegiale del 31-10-2025, vertente tra
in persona del legale rappresentante “pro tempore”, elettivamente Parte_1
domiciliata in Frosinone, Viale America Latina n. 8, presso lo studio dell'Avv. Stefania
D'Agostini, che la rappresenta e difende giusta procura in atti;
2
- appellante -
e
elettivamente domiciliata in Roma, Via Crescenzio n. 107, presso lo CP_1
studio dell'Avv. Osvaldo Verrecchia, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Antonio
AT e AF TO in virtù di procura in atti;

- appellata –
Oggetto: risoluzione contrattuale e risarcimento del danno.
Conclusioni: come da scritti difensivi.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato, la sig.ra conveniva in giudizio CP_1 dinanzi al Tribunale di Frosinone la (nel prosieguo “ ), assumendo Parte_1 Pt_1 che, in data 29/7/2011, con contratto a rogito TA (rep. n. 2616), Persona_1 aveva acquistato da quest'ultima, al prezzo di Euro 192.400,10 (comprensivo di IVA), un immobile sito in Ceccano (FR), Via Badia I Traversa snc, costituito da un appartamento ad uso abitazione su due livelli, con annessa cantina al piano strada e posto auto;
inoltre evidenziava che la che era stata anche esecutrice dei lavori Pt_1 di costruzione dell'edificio, in occasione del rogito aveva dichiarato la conformità dei dati e della planimetria catastale allo stato di fatto in cui si trovava l'immobile, nonché la conformità delle opere eseguite al progetto assentito dal Comune in forza del permesso di costruire n. 19 del 30/7/2009, nonché della successiva D.I.A. (prot. n.
26271), presentata il 7/12/2009. 3
Però, dopo la stipula del contratto, l'attrice era venuta a conoscenza del fatto che l'immobile fosse affetto da gravi irregolarità amministrativo-urbanistiche, denunziate alla società venditrice, in quanto il bene si era rivelato difforme rispetto ai titoli abilitativi (permesso di costruire n. 19 del 30.07.2009; DIA prot. n. 26271 del
07.12.2009; DIA prot. n. 15396 del 28.07.2010), tanto che il Comune di Ceccano, in data 30/12/2013, aveva emesso un'ordinanza di demolizione delle opere abusive;
in particolare, erano risultati: 1) un aumento non autorizzato della superficie residenziale e della cubatura (per effetto della chiusura parziale di un portico retrostante), nonché la realizzazione di opere interne con conseguente diversa destinazione degli ambienti
(segnatamente, un solaio in c.a. calpestabile nel locale sottotetto, in origine destinato ad ospitare i servizi tecnologici e dove, invece, erano stati ricavati due stanze da letto e un bagno, con un ulteriore aumento della superficie residenziale;
2) la realizzazione di una scala autoportante in ferro, che dal piano secondo conduceva direttamente al locale sottotetto.
Tali abusi, prima ancora che si potesse completare l'evizione connessa all'emissione dell'ordinanza di demolizione, erano stati accertati nell'ambito di un procedimento di
A.T.P. promosso dall'attrice, all'esito del quale il C.T.U., arch. ne aveva Persona_2 confermato l'esistenza, la non sanabilità (con conseguente necessità di demolire tutti gli interventi eseguiti in difformità dai titoli abilitativi, consistenti in incrementi di superfici residenziali e cubature, e con l'obbligo di provvedere al ripristino della destinazione d'uso del sottotetto), l'incidenza sull'abitabilità dell'immobile (risultato, così, sprovvisto del certificato di agibilità), nonché il relativo deprezzamento a causa delle acclarate difformità, quantificato in Euro 66.138,57.
Inoltre l'attrice faceva presente che, una volta apprese tali circostanze, non solo aveva immediatamente sporto denuncia/querela, ma si era anche vista costretta a trasferirsi con il proprio marito ed i propri figli presso l'abitazione dei propri genitori.
Per tali motivi, la sig.ra concludeva chiedendo: in via principale, la declaratoria CP_1 di nullità del contratto di compravendita, con condanna della alla restituzione Pt_1 della somma di Euro 192.400,10, oltre agli interessi di mutuo maturati e maturandi;
in via subordinata: 1) previo riconoscimento che l'immobile era stato assoggettato ad evizione totale ex art. 1489 c.c., la declaratoria di risoluzione del contratto, con 4
condanna della alla restituzione della somma di Euro 192.400,10, oltre agli Pt_1 interessi di mutuo maturati e maturandi;
2) in ulteriore subordine, ove mai il Tribunale avesse ritenuto valido il contratto di compravendita o avesse ritenuto di fare applicazione del disposto di cui all'art. 1484 c.c., la condanna della alla Pt_1 restituzione della somma di Euro 66.138,57 a titolo di riduzione del prezzo di vendita, oltre agli interessi di mutuo maturati e maturandi;
3) il tutto, in ogni caso, con la condanna della alla rifusione, a titolo risarcitorio, della somma di Euro Pt_1
2.850,00, oltre interessi legali, corrispondente ai costi sostenuti dall'attrice per il rogito notarile. Il tutto con vittoria di spese processuali.
Costituitasi in giudizio, la dopo aver eccepito il mancato rispetto dei termini di Pt_1 decadenza e di prescrizione posti dall'art. 1495 c.c., sosteneva che l'attrice, al momento dell'acquisto, fosse stata a conoscenza delle difformità dell'immobile, avendo seguito costantemente i lavori di costruzione unitamente al di lei coniuge, di professione ingegnere, richiedendo personalmente la realizzazione di specifici interventi, tra cui la realizzazione della scala di collegamento con la mansarda, con la conseguenza che nel caso di specie doveva ritenersi conclusa, sin dall'epoca di sottoscrizione del preliminare, una vendita “a rischio e pericolo del compratore”, di contenuto aleatorio,
e senza che potesse ritenersi verificato alcun fatto idoneo a rendere operante la garanzia per evizione, stante la mancata esecuzione dell'ordinanza di demolizione.
All'esito dell'istruttoria, nel corso del quale veniva acquisito l'A.T.P. e venivano assunti l'interrogatorio formale della sig.ra e le prove testimoniali offerte dalle parti, il CP_1
Tribunale, con sentenza n. 477/20, accoglieva la domanda di risoluzione del contratto, condannando la alla restituzione del prezzo versato dall'attrice, pari ad Euro Pt_1
192.400,10, oltre agli interessi di mutuo, e al risarcimento del danno, pari alle spese notarili che l'attrice aveva sostenuto;
il tutto oltre alla rifusione delle spese processuali.
Sostanzialmente, il Tribunale, dopo aver evidenziato che la in occasione della Pt_1 stipula del contratto definitivo, aveva fornito “specifiche dichiarazioni e garanzie circa la regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile realizzato” e la sua abitabilità, rilevava che era incontestato tra le parti che il bene fosse risultato affetto da significative difformità “tra quanto autorizzato e quanto poi realizzato, con ricadute anche sul piano delle condizioni di rilascio del certificato di agibilità”, le quali, già esplicitate 5
nell'ordinanza di demolizione” adottata dal Comune di Ceccano, avevano poi trovato conferma all'esito dell'A.T.P.; pertanto, dopo aver escluso di poter ravvisare la nullità del rogito (stante l'esistenza, al momento della stipula, del titolo edilizio), e dopo aver ritenuto che la sig.ra non fosse stata a conoscenza delle difformità dell'immobile, CP_1 il giudicante di prime cure, preso atto dell'esistenza del pregiudizio per l'abitabilità del bene (e, quindi, per il suo normale godimento) e della conseguente emissione dell'ordinanza comunale di demolizione, nell'accogliere la domanda di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1489 c.c., condannava la società convenuta al pagamento, in favore dell'attrice, a titolo di risarcimento del danno, della somma di Euro 192.400,10
(pari al prezzo di vendita dell'immobile) e della somma di Euro 2.850,00 (pari ai costi sostenuti per il rogito notarile), oltre interessi legali e spese processuali.
Con atto di citazione ritualmente notificato, la proponeva appello avverso tale Pt_1 decisione, assumendone l'erroneità e l'ingiustizia.
Dopo aver ricostruito gli antecedenti di causa, la con un primo motivo di Pt_1 censura, lamentava l'erroneità della decisione laddove aveva ritenuto applicabile il disposto di cui all'art. 1489 c.c., in quanto, già in occasione della stipula del contratto preliminare (peraltro intercorso con la sig.ra , madre dell'attrice), le Persona_3 parti avevano fatto riferimento ad un appartamento composto “dal piano secondo e da un sottotetto in corso di costruzione”, senza che fosse stata specificata la presunta destinazione del solaio;
analoghe informazioni, poi, erano contenute anche nel
Capitolato delle opere, laddove, pur essendo stata l'abitazione descritta come costituita da tre piani fuori terra, era stato altresì previsto che vi erano “servizi annessi all'abitazione per quanto riguarda il piano sottotetto”.
Inoltre l'appellante ribadiva che l'acquirente era stata a conoscenza della parziale abusività dell'immobile, in quanto si era recata più volte sul cantiere con il proprio coniuge, di professione ingegnere, chiedendo “specifici interventi”; infine evidenziava che la mancata produzione dei documenti a lei richiesti dalla sig.ra con nota del CP_1
30/6/2011 non aveva comunque indotto quest'ultima a desistere dalla stipula dell'atto definitivo, sicché il contratto aveva certamente assunto un profilo aleatorio.
Con un secondo motivo di censura, poi, la dopo aver sottolineato che, “medio Pt_1 tempore”, era intervenuta sentenza penale di assoluzione del proprio legale 6
rappresentante (nell'ambito di un giudizio in cui la sig.ra non aveva neanche CP_1 inteso costituirsi parte civile), lamentava anche la carenza di motivazione dell'impugnata sentenza in relazione all'asserita verificazione dell'effetto evizionale a causa dell'adozione, da parte del dell'ordinanza di demolizione e ripristino Pt_2 dello stato dei luoghi, peraltro ancora non eseguita.
In particolare l'appellante sosteneva che non fossero ravvisabili i presupposti di cui all'art. 1489 c.c., in quanto, ai sensi del d.P.R. n. 380/2001, nel caso di specie, in cui venivano in rilievo interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, non era prevista alcuna acquisizione automatica del bene al patrimonio comunale, sicché il paventato rischio evizionale doveva ritenersi escluso, anche in ragione del fatto che, anche nell'ipotesi in cui le demolizioni non fossero potute avvenire senza pregiudizio della restante parte, il dirigente o il responsabile dell'ufficio comunale avrebbe potuto procedere alla determinazione, in capo al responsabile dell'abuso, di una sanzione pecuniaria sostitutiva dell'eliminazione delle parti realizzate abusivamente, senza alcuna conseguenza pregiudizievole a carico dell'acquirente, sicché anche sotto tale profilo non poteva reputarsi sussitere “qualsivoglia conseguenza pregiudizievole a carico dell'attrice”.
Infine, con un terzo motivo di appello, la contestava che fossero mai venuti ad Pt_1 esistenza i presupposti previsti dalla legge (soprattutto sotto il profilo dell'urgenza) per l'instaurazione di un procedimento di A.T.P., anche alla luce del fatto che l'accertamento dell'esistenza degli abusi era già stato operato dal , Controparte_2 oltre che in sede penale.
Pertanto, la concludeva chiedendo l'integrale riforma della sentenza di primo Pt_1 grado, con vittoria delle spese di lite.
Costituitasi in giudizio, la sig.ra , “in primis”, eccepiva l'inammissibilità CP_1 del gravame per la violazione del disposto di cui all'art. 342 c.p.c., nuova formulazione, stante l'asserita mancata specificazione dei motivi di appello, peraltro formulati senza tenere conto delle argomentazioni giuridiche spese dal giudicante di prime cure;
inoltre, nel merito, si limitava a resistere, chiedendo il rigetto dello spiegato gravame, con la condanna dell'appellante alla rifusione delle spese del grado;
in ogni caso, poi, ai sensi dell'art. 346 c.p.c., riproponeva le domande di nullità del contratto di 7
compravendita, di restituzione del prezzo e di risarcimento del danno già formulate in primo grado (queste ultime due anche in relazione all'eventualità in cui la Corte avesse ritenuto applicabile nel caso di specie il disposto di cui all'art. 1484 c.c.).
All'udienza del 31/10/2025, dopo la precisazione delle conclusioni e all'esito della discussione, la causa è stata trattenuta in decisione dalla Corte ai sensi dell'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c..
Motivi della decisione
Preliminarmente, per ragioni di ordine logico e giuridico, deve essere disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata dall'appellata ex art. 342 c.p.c..
Infatti, dall'esame dell'appello è comunque possibile ricavare non solo l'indicazione delle censure che la ha inteso muovere nei confronti dell'impugnata sentenza, Pt_1 sia sotto il profilo dell'operata ricostruzione dei fatti sia sotto il profilo della relativa valutazione giuridica, ma anche le argomentazioni giuridiche che l'appellante ha inteso contrapporre a quelle poste dal giudicante di prime cure a base della sua decisione
Il primo motivo di appello è infondato.
Secondo il costante insegnamento della Suprema Corte di Cassazione, cui questa Corte di merito aderisce, “in caso di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri non apparenti e non dichiarati nel contratto che ne diminuiscano il libero godimento, non può sottrarsi alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. il venditore di un immobile non conforme alle norme urbanistiche che tali diritti o oneri abbia taciuti, salvo non dimostri che la controparte ne avesse conoscenza” (Cass., ord. n. 14595/2020).
Orbene, nel caso che ci occupa, è incontestato che l'immobile di cui è causa fosse affetto da importanti difformità urbanistiche, poi risultate acclarate anche nell'ambito del procedimento di A.T.P., le cui risultanze non sono state mai contestate dalla a Pt_1 ciò, poi, aggiungasi che tali difformità, stante la loro gravità, portarono non solo il
Comune di Ceccano ad emettere un apposito ordine di demolizione dell'immobile 8
compravenduto, ma anche all'instaurazione di un procedimento penale a carico del dell'amministratore unico della società, sebbene poi conclusosi con la sua assoluzione.
Detta sentenza penale, però, non può avere alcun riflesso in questa sede, tenuto conto che in tale procedimento la sig.ra non intese mai esercitare l'azione civile, da lei CP_1 proposta solo nel presente giudizio.
Del resto, come già correttamente sottolineato dal Tribunale, la non intese mai Pt_1 procedere ad una confutazione nel merito delle risultanze dell'A.T.P., ma si limitò soltanto a sostenere che l'acquirente fosse stata a conoscenza delle obiettive difformità dell'immobile rispetto a quanto previsto dai titoli abilitativi, sicché la compravendita, in realtà, si sarebbe risolta in un negozio aleatorio.
Sul punto giova osservare che, contrariamente a quanto sostenuto dall'odierna appellante, la prova -di cui la era onerata- circa il fatto che l'acquirente Pt_1 dell'immobile fosse stata posta a conoscenza delle difformità non è stata raggiunta.
In primo luogo, privo di rilievo è il fatto che l'odierna appellata, in alcune occasioni, fosse stata vista sul cantiere (in alcuni casi anche accompagnata dal proprio padre e/o dal proprio coniuge), in quanto tale circostanza non solo non dimostra che la stessa avesse chiesto -come sostenuto dalla la realizzazione di modifiche abusive Pt_1 rispetto al progetto e/o al permesso di costruire e/o alla D.I.A., ma neanche che la sig.ra fosse venuta in qualche modo a conoscenza degli abusi perpetrati, assumendo CP_1 comunque il rischio di procedere alla stipula del contratto definitivo.
Analoghe considerazioni, poi, valgono anche per le indicazioni contenute nel contratto preliminare (aventi ad oggetto la futura composizione dell'immobile costruendo), da cui non è dato ricavare che la sig.ra fosse a conoscenza della situazione effettiva CP_1 dell'immobile da lei successivamente acquistato;
del resto, la stessa ha Pt_1 ammesso di non aver consegnato alla predetta -quanto meno in forma completa- la documentazione edilizia da lei richiesta a mezzo del geom. circostanza CP_3 che, da un lato, va a suffragare il difetto di informazione della società costruttrice a danno dell'acquirente e, dall'altro, non consente di trasformare in un contratto aleatorio un normale atto di compravendita, in occasione del quale, peraltro, la stessa assumendo ogni responsabilità al riguardo, dichiarò espressamente che Pt_1 9
l'immobile oggetto di vendita era conforme ai titoli abilitativi, garantendone, al contempo, la piena agibilità.
Infine, sul piano probatorio, nessuna valenza possono assumere le prove testimoniali richiamate in questa fase del giudizio dall'appellante: infatti, riguardo alle deposizioni rese dai testi e impiegati nel cantiere, il cui contenuto è Testimone_1 Tes_2 stato richiamato dall'odierna appellante, si osserva che entrambi si limitarono a confermare la presenza della sig.ra sui luoghi di lavoro, mentre in relazione CP_1 all'apposizione della scala di collegamento dissero espressamente che, finché essi furono presenti “in loco”, la stessa non c'era, tanto che veniva utilizzata “una scala di cantiere” per andare nel sottotetto.
Ne consegue che, stante la corretta interpretazione operata dal Tribunale in ordine alle oggettive emergenze probatorie, il primo motivo di doglianza non può che essere disatteso.
Allo stesso modo, poi, va disatteso anche il secondo motivo di doglianza, con cui la ha sostenuto l'inesistenza, in concreto, dell'evizione. Pt_1
Infatti, nel caso di specie, non solo il Comune di Ceccano, in data 30/12/2013, alla luce degli abusi direttamente accertati, emise un'ordinanza di demolizione, ordinando il ripristino dello stato dei luoghi, ma detto provvedimento, per espressa ammissione della stessa società appellante, “medio tempore” risulta essere stato confermato dal
TAR del Lazio, sicché esso deve oramai reputarsi definitivo.
Inoltre, la circostanza che l'art. 33, comma 2, del d.P.R. n. 380/2011 preveda la possibilità di ottenere una conversione dell'ordine di demolizione in una sanzione pecuniaria nei casi in cui il ripristino dello stato dei luoghi si riveli impossibile, risulta del tutto inconferente, tenuto conto che si tratta di una mera eventualità, prevista in favore del solo autore degli abusi, e che nel caso in esame essa non è mai stata neanche allegata l'avvenuta presentazione di un'istanza in tal senso all'ufficio tecnico comunale.
Infine, deve ritenersi infondato anche il terzo motivo di appello.
Infatti, il presupposto dell'urgenza che consentiva l'espletamento dell'A.T.P. venne accertato dal giudicante che si occupò di tale procedimento, sicché tale aspetto non può 10
più essere oggetto di nuova delibazione in questa sede processuale, nella quale viene in rilievo unicamente l'impugnazione avverso una sentenza emessa nell'ambito di un distinto procedimento di merito.
Da quanto premesso deriva che l'appello, totalmente infondato, dev'essere rigettato.
All'accoglimento dell'appello consegue, quale logico corollario giuridico, l'assorbimento delle domande e delle questioni giuridiche riproposte in questa sede dall'appellata in via subordinata ai sensi dell'art. 346 c.p.c..
Le spese del grado seguono la soccombenza e sono liquidate in misura media, sulla base dello scaglione previsto dal D.M. n. 55/2014 per le causa di valore ricompreso tra Euro
52.000,01 ed Euro 260.000,00, con l'eccezione delle voce “istruttoria”, che viene liquidata in misura minima.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31-1-2013, occorre dare atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del d.P.R. n. 115/2002, come introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012, per il versamento, sia da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.

P.Q.M.


La Corte, rigetta l'appello proposto dalla nei confronti di Parte_1 CP_1 avverso la sentenza del Tribunale di Frosinone n. 477/20, che conferma;

condanna l'appellante al pagamento, in favore dell'appellata, delle spese del grado, che vengono liquidate in Euro 12.154,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge;

dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del d.P.R. n.
115/2002, come introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato. 11
Così deciso in Roma, lì 31-10-2025.
Il Consigliere rel. Il Presidente
dott. Giuseppe Staglianò dott.ssa Antonella Izzo