R.G.N. 1937/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati: Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Maria Grazia Federici Consigliere
Dott. Maura Caterina Barberis Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 3874/2025, pubblicata il 13/05/2025,
TRA
(C.F.: ), residente in [...]Parte_1 C.F._1
ALBERTO N. 3 84124 SALERNO, elettivamente domiciliata in VIA PADRE
ALESSANDRO DI MEO 29 83050 VOLTURATA IRPINA presso lo Studio dell'Avv. MICCICHÈ FRANCESCO MARIA (C.F. ) e C.F._2
dell'Avv. PELLEGRINI PASQUALE (C.F.: ) che la C.F._3
rappresentano e difendono giusta delega in atti;

-APPELLANTE
CONTRO
(C.F. Controparte_1
, residente in [...] C.F._4
elettivamente domiciliata in Opera via Toscana n.15/c presso lo studio dell'Avv.
pagina 1 di 6 RI AV (C.F. ) che la rappresenta e difende C.F._5
giusta delega in atti;

-APPELLATA-
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento - uso abitativo.
FATTO E DIRITTO
ha proposto tempestivo appello avverso la sentenza n.3874/25 Parte_1
del Tribunale di Milano, con la quale era stata dichiarata la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo per inadempimento all'obbligazione di pagamento dei canoni ed ordinato alla il rilascio dell'immobile sito in Pt_1
Milano via Cerva 14, a favore della locatrice Controparte_1
oltre al pagamento della somma di Euro 3.400,00 a titolo di canoni per
[...]
le mensilità agosto-novembre 2023 e di Euro 919,00 a titolo di oneri accessori. In particolare il Tribunale, preso atto del mancato pagamento del canone da parte della conduttrice dall'aprile al novembre 2023, ha ritenuto che tale Pt_1
comportamento fosse legittimo solo per le prime quattro mensilità (allorché
l'immobile locato era inagibile a causa di infiltrazioni provenienti dall'appartamento posto al piano sovrastante), ravvisando invece un inadempimento rilevante ai fini della chiesta risoluzione nell'omesso pagamento delle mensilità successive, una volta eliminate le infiltrazioni alla fine di luglio.
Ha quindi condannato la al pagamento di quattro mensilità e dei relativi Pt_1
oneri accessori (Euro 3.400,00 + Euro 200,00) nonché al conguaglio degli stessi per il periodo maggio 2022-aprile 2023. (Euro 719,00).
ha censurato l'appellata sentenza per aver erroneamente: - Parte_1
ricostruito la vicenda oggetto di causa, nella quale (a fronte delle infiltrazioni nell'appartamento locato provenienti dall'appartamento posto al piano superiore) era stato espletato un accertamento tecnico preventivo, promosso dalla , Pt_1
che aveva evidenziato l'impossibilità di abitare nell'immobile in conformità a pagina 2 di 6 quanto già riscontrato dai Vigili del Fuoco intervenuti in data 9.3.2023, e che l'aveva costretta a reperire una abitazione alternativa fino alla conclusione delle operazioni peritali;
- ritenuto che a partire da fine luglio 2023 fosse stata eliminata la causa dei fenomeni infiltrativi, in difetto di prova di alcun intervento di riparazione, e che fosse comunque dovuto il canone per il periodo agosto- novembre 2023, in cui l'immobile locato non era stato ripristinato;
- riconosciuto dovuto l'importo di Euro 719,00 a titolo di conguaglio oneri accessori a carico del conduttore per l'esercizio 2022/2023, senza che fossero mai stati richiesti in via stragiudiziale, e nonostante questi riguardassero periodi in cui non era stato possibile il godimento dell'immobile, come da contestazione già svolta in primo grado;
- ritenuto la sua soccombenza, con condanna al pagamento delle spese processuali, quando invece ella sarebbe stata vittoriosa rispetto alla fase di convalida dello sfratto, così da giustificare quantomeno la compensazione delle spese stesse.
ha chiesto il rigetto dell'appello. Controparte_1
La ricostruzione della vicenda in esame operata dal Tribunale non è contestata nei suoi fatti salienti nemmeno dall'appellante, essendo pacifico che nei primi giorni di marzo 2023 nell'immobile oggetto di locazione si siano verificate infiltrazioni d'acqua, provenienti dall'appartamento sovrastante (di proprietà di terzi), tali da precluderne in modo assoluto l'utilizzo (come accertato dai Vigili del Fuoco con verbale fidefacente ex art.2700 c.c.): è però ammesso dalla stessa che nel Pt_1
successivo luglio tali fenomeni non fossero più attivi, così come riscontrato dal
CTU nominato nella procedura per ATP promossa dalla . Se fino ad allora Pt_1
– come già ritenuto dal Tribunale - il conduttore ha legittimamente omesso il pagamento del canone (sua obbligazione principale) a fronte della (altrettanto principale) controprestazione a carico del locatore, successivamente alla cessazione del motivo di inagibilità dei locali detto comportamento non può più essere considerato giustificato ex art.1460 c.c.. Ciò va affermato in ossequio al principio consolidato espresso dalla Suprema Corte secondo cui “la sospensione pagina 3 di 6 totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio
“inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buona fede. ( Cass. ord. n. 11783/17): ed anche laddove detto principio sia stato temperato legittimando l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, è pur sempre stato ribadito che sia necessario che “la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede”
(Cass. n.16918/19). Nel caso in esame, una volta cessate le infiltrazioni (di cui certamente il locatore risponde sotto il profilo dell'art. 1575 c.c., per quanto ascrivibili ad un terzo) la era tenuta a riprendere immediatamente il Pt_1
pagamento dei canoni, non dovendo necessariamente essere informata del tipo di interventi eseguiti per raggiungere tale risultato (ma solo della loro esecuzione) né attendere il deposito della relazione peritale a definizione dell'ATP (i cui accertamenti nell'immobile erano comunque completati): l'opposizione manifestata dalla all'accesso all'appartamento da parte della locatrice per Pt_1
eseguire le riparazioni delle parti ammalorate, al contrario, si pone in contrasto con il disposto dell'art.1583 c.c., che impone al conduttore di sopportare le riparazioni urgenti nell'immobile locato, persino ove importino la privazione del godimento della cosa. Nessuna censura è stata invero sollevata in ordine alla rilevanza dell'inadempimento, riconosciuto a carico della , ai fini della Pt_1
risoluzione del contratto, trattandosi di mancato pagamento di canoni per un pagina 4 di 6 periodo superiore a quello prestabilito dall'art.5 l. 392/78 come rilevante ex art. 1455 c.c..
Quanto alla condanna al pagamento degli oneri accessori, l'importo di Euro
200,00 risulta dovuto in via anticipata (e salvo conguaglio) sulla base del contratto, unitamente alle quattro mensilità non corrisposte e dovute per i motivi sopra esposti. L'ulteriore importo di Euro 719,00 è invece dovuto quale conguaglio sulla base del consuntivo approvato per l'esercizio 2022-2023 che, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, non riguarda affatto il periodo in cui è stata legittimata la sospensione dei canoni (terminando infatti all'aprile
2023). La contestazione svolta al riguardo in primo grado, del resto, era assolutamente generica, mentre nessuna norma prescrive che la relativa domanda giudiziale debba essere preceduta da una richiesta.
Corretta è altresì la statuizione relativa al pagamento delle spese di lite, che sono state poste a carico della in quanto soccombente sia rispetto alla domanda Pt_1
di risoluzione del contratto che a quella – sebbene per un minor importo – di condanna al pagamento dei canoni e degli oneri accessori: l'intimazione di sfratto per morosità, infatti, costituisce domanda di risoluzione per inadempimento del contratto che, come detto, è stata accolta, a prescindere che durante la fase sommaria del procedimento non sia stata pronunciata la sua convalida (preclusa dalla opposizione dell'intimato) o l'ordinanza provvisoria di rilascio.
La sentenza appellata deve pertanto essere integralmente confermata.
Alla soccombenza segue la condanna dell'appellante al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo sulla base dei valori medi (per le fasi di studio ed introduttiva, e dunque Euro 536,00 ed Euro 536,00) e minimi (per la fase di trattazione e decisionale, e dunque Euro 496,00 ed Euro 424,00) previsti dal DM n.147/22, avuto riguardo al valore della controversia ed alla complessità delle questioni trattate.


P.Q.M.


pagina 5 di 6 La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. Parte_1
3874/2025, pubblicata il 13/05/2025, così provvede:
1. rigetta l'appello;
2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 1.994,00, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex
D.P.R. n. 115/2002, art.13 c. 1 quater.
Così deciso, in Milano il 03/12/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Maura Caterina Barberis Dott. Roberto Aponte
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