N. R.G. 807/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di BOLOGNA
2 SEZIONE CIVILE
La Corte, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Giampiero Fiore Presidente dott. Anna Maria Rossi Consigliere Relatore dott. Bianca Maria Gaudioso Consigliere in esito alla odierna Camera di Consiglio, udita la relazione della causa fatta dal Relatore preso atto delle conclusioni assunte dai procuratori delle parti;
ha pronunciato la seguente: SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 807/2025 promossa da:
, con il patrocinio dell'avv. LUPO FILIPPO Parte_1 P.IVA_1
APPELLANTE contro
, con il Controparte_1 P.IVA_2 patrocinio dell'avv. FABBRI RIARIO APPELLATA
Avverso la sentenza 26 del 2025 emessa dal Tribunale di Forlì
CONCLUSIONI
L'appellante ha concluso come segue: in accoglimento del presente appello ed in riforma dell'impugnata sentenza n. 26/2025 – n. cronol. 299/2025, resa dal Tribunale di Forlì in data 20.01.2025 e pubblicata in pari data, all'esito del procedimento rubricato al n. 2004/2020 R.G. (Repertorio n. 76/2025 del 21.01.2025), non ancora notificata ai fini del decorso del termine breve per l'impugnazione, Voglia fissare l'udienza di discussione della causa e così provvedere: A) In via preliminare:
- disporre l'immediata sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata ai sensi e per gli effetti degli artt. 351 e 283 c.p.c.; B) previa rimessione della causa in istruttoria sulle seguenti istanze, richieste in primo grado e non ammesse, la cui rilevanza è palese al fine di dimostrare l'inadempimento e l'assenza di buona fede in capo alla società Controparte_1
[...] Si chiede che venga assunto l'interrogatorio formale del legale rappresentante della società locatrice, signor , CP_1 e vengano espletate le prove testimoniali articolate nella memoria integrativa autorizzata ex art. 426 c.p.c. non ammesse, che qui si ritrascrivono: - omissis -- Preliminarmente, si chiede altresì disporsi la rinnovazione della CTU in punto al quesito relativo al valore economico in termini di locazione per il mancato utilizzo del piazzale, per i motivi esposti in narrativa.
pagina 1 di 5 In subordine, si chiede disporsi la chiamata dal CTU, Geom. al fine di avere chiarimenti circa tale aspetto Persona_1 dell'elaborato peritale. C) Nel merito, in via principale:
- accertare e dichiarare l'insussistenza della morosità della ai sensi e per gli effetti dell'art. 13 del contratto Parte_1 di locazione, nonché l'assoluta insussistenza di un inadempimento di non scarsa importanza imputabile alla stessa, tale da legittimare la risoluzione del contratto;

- accertare e dichiarare l'infondatezza della domanda proposta da nei Controparte_1 confronti dell'odierna appellante e, conseguentemente, rigettare la domanda in quanto infondata in fatto e in diritto;
D) In via riconvenzionale:
- dichiarare la nullità parziale del contratto di locazione a causa dell'assenza dei requisiti urbanistici della porzione del piazzale ove collocare i veicoli in fase di assistenza e, per l'effetto, condannare la società alla Controparte_1 refusione dei canoni corrisposti in costanza del rapporto contrattuale dalla società Parte_1
- In subordine, in linea gradata, dato atto che l'inadempimento non è di non scarsa importanza tale da legittimare la risoluzione del contratto di locazione di cui in narrativa, accertare e dichiarare il diritto della società ad Parte_1 ottenere la riduzione del canone di locazione a fronte della diminuzione dell'utilizzabilità dell'immobile locato, e comunque, per tutti i motivi dettagliati in atti;
e per l'effetto, accertare e dichiarare quale sia la minor misura del canone di locazione dovuto dalla conduttrice in dipendenza della diminuita fruibilità dell'immobile locato. Vinte le spese di entrambi i gradi del giudizio.
L'appellato ha concluso come segue: Voglia l'Ill.ma Corte di Appello di Bologna, contrariis reiectis, in accoglimento di quanto esposto nella suestesa narrativa, previe le pronunce e le declaratorie che riterrà del caso: In via preliminare:
- rigettare la richiesta avanzata da controparte di rimessione della causa in istruttoria, mediante assunzione dell'interrogatorio formale del legale rappresentante della società locatrice, signor nonché mediante CP_1 espletamento delle prove testimoniali richieste da controparte nonché della rinnovazione della CTU e/o, in subordine, della chiamata a chiarimenti del CTU, Geom. alla luce del fatto che le stesse attengono, tutte e integralmente, a Persona_1 circostanze irrilevanti, generiche e comunque di nessun rilievo e/o pregio giuridico ai fini della risoluzione della controversia di cui è causa, tali, fra l'altro, da non consentire modifica alcuna del thema decidendum, per tutti i motivi indicati in narrativa;

- in ipotesi di remissione in istruttoria, si chiede l'ammissione delle prove richieste in primo grado e non ammesse come indicate nella memoria integrativa depositata dal locatore. Sempre in via preliminare:
- accertare e dichiarare la manifesta infondatezza ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. dell'appello proposto dalla società
[...] avverso la sentenza n. 26/2025 del Tribunale di Forlì; Parte_1 Nel merito, in via principale:
- accertare e dichiarare l'inammissibilità per decadenza, per mancato rispetto dei termini e delle modalità di cui all'art. 418 c.p.c., nonché l'infondatezza nel merito dell'avversa domanda riconvenzionale di nullità parziale del contratto di locazione de quo, per tutti i motivi indicati in narrativa;

- accertare e dichiarare l'inammissibilità per decadenza, per mancato rispetto dei termini e delle modalità di cui all'art. 418 c.p.c., nonché l'infondatezza nel merito dell'avversa domanda riconvenzionale di riduzione del canone di locazione a fronte dell'asserita diminuzione dell'utilizzabilità dell'immobile locato o, in subordine, la minor misura del canone di locazione dovuto dalla conduttrice in dipendenza della asserita diminuita fruibilità dell'immobile locato;

- rigettare l'appello proposto dalla società in quanto totalmente infondato sia in fatto che in diritto per le Parte_1 ragioni esposte in narrativa e, per l'effetto, confermare la sentenza impugnata. In ogni caso: Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi del giudizio.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto notificato in data 16.01.2020, la società di e , Controparte_1 CP_1 CP_1 intimava lo sfratto per morosità nei confronti della società citandola a comparire Parte_1 avanti al Tribunale di Forlì per l'udienza di convalida del 26.02.2020. Deduceva che in data 01.08.2018 era stato stipulato contratto di locazione, regolarmente registrato, che aveva per oggetto un capannone destinato a laboratorio artigianale (e relativi uffici) in Longiano (FC) via Emilia n. 2152, distinto al Catasto di detto Comune al foglio 8, particella 441 sub 1 cat. D/7, con superficie di circostante terreno scoperto, per il canone di € 60.000,00 annui, oltre I.V.A., da corrispondersi in dodici rate mensili anticipate mediante bonifico entro il giorno cinque di ogni mese;
che il conduttore ometteva di pagina 2 di 5 corrispondere i canoni dovuti a partire dal mese di settembre 2019, maturando la morosità complessivo, alla data della notifica dell'intimazione, di € 24.600,00.
Proponeva opposizione la conduttrice, contestando la morosità: assumeva di avere pagato, rispettivamente in data 20.12.2019 e 09.01.2020, due canoni di locazione per l'importo di € 6.100,00 ciascuno e complessivi di € 12.200,00; allegava la valenza della cauzione di € 15.000,00, già incassata dalla locatrice in data 20.07.2018, anche a garanzia del pagamento dei canoni, ai sensi dell'art. 13 del contratto di locazione;
chiedeva in via riconvenzionale l'accertamento e la dichiarazione del diritto della stessa ad ottenere la riduzione del canone di locazione, per effetto della diminuita utilizzabilità dell'immobile locato.
Il Giudice emetteva ordinanza di rilascio ex art.665 cpc, fissando udienza per la trattazione della opposizione ed assegnando i termini per memorie integrative;
quindi avanzava alle parti proposta conciliativa, ex art.185 bis cpc, che non veniva accolta dalla intimante;
infine, disposta Ctu per il conteggio dei canoni pagati, fissava udienza di discussione e decideva la causa, nel gennaio del 2025.
Riteneva inammissibile in rito la domanda riconvenzionale, di riduzione del canone, per mancato rispetto dell'art.418 cpc, e comunque esaminava di ufficio, e riteneva insussistente, la eccezione di nullità del contratto, richiamando la giurisprudenza della Suprema Corte secondo cui la eventuale “non conformità” del bene locato, seppure ne limita il godimento, non determina la illiceità del contratto, e non integra causa di nullità; quindi accertava la morosità, esistente all'atto della notifica della intimazione e aumentata nelle more del procedimento, cosicchè dichiarava risolto il contratto, per inadempimento della conduttrice, confermando l'ordine di rilascio, con condanna della conduttrice al pagamento di €.104.961,68.
Avverso la decisione di primo grado ha proposto appello la articolando cinque Parte_1 motivi. Si è costituita la locatrice chiedendo il rigetto dell'appello, e la causa è stata discussa e decisa alla udienza del 10 ottobre 2025, con immediata lettura del dispositivo.
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Preliminarmente si esaminano, congiuntamente, la parte iniziale del primo motivo e il terzo: con il primo motivo infatti la conduttrice contesta: a) l'errore in iudicando per omessa declaratoria dell'inadempimento del locatore ex art. 1575 c.c. e b) per mancata considerazione della nullità parziale del contratto ex art. 1419 c.c., in ragione dell'insussistenza dell'oggetto in parte qua e della violazione degli obblighi di informazione e buona fede contrattuale;
con il terzo deduce l'errore in iudicando per rigetto immotivato della domanda riconvenzionale di riduzione del canone, e omessa valutazione delle risultanze della ctu tecnica, in violazione degli artt. 132 n. 4 c.p.c., 115 c.p.c., 1464 e 1575 c.c., nonché dei principi giurisprudenziali circa il valore probatorio della consulenza tecnica d'ufficio.
Tali motivi sono infatti entrambi inammissibili, laddove contestano il mancato accoglimento della domanda riconvenzionale del locatore, perché non investono le ragioni della decisione, chiaramente espresse dal giudice;
in sentenza il Tribunale invero scrive: “Preliminarmente e sulla domanda riconvenzionale di parte convenuta ….. omissis…. trattandosi di domanda riconvenzionale, non essendo la stessa stata proposta nei termini e con le modalità di cui all'art. 418 cpc (spostamento dell'udienza), risulta decaduta. Tuttavia, trattandosi di pretesa nullità, seppure parziale, di un contratto essa potrebbe trovare rilievo da parte del giudice in qualunque stato fase e grado del procedimento.
Quindi il giudice ha ritenuto la conduttrice decaduta dalla facoltà di proporre la domanda riconvenzionale, richiamando l'art.418 cpc, e questo giudizio, processuale, di inammissibilità, giusto o sbagliato che sia, non è stato impugnato, sotto il profilo della ratio decidendi, processuale, esposta dal Tribunale, e forma giudicato, cosicchè il dedotto “inadempimento” della locatrice non può essere oggetto di ulteriore esame, ai fini dell'accoglimento della riconvenzionale, residuando una sua pagina 3 di 5 rilevanza come eccezione, ai soli fini di valutare la asserita “non gravità” dell'inadempimento del conduttore.
Il giudice ha poi esaminato di ufficio, nel merito, la eccezione di nullità parziale del contratto, respingendola, e questo aspetto della decisione risulta oggetto di impugnazione (con la seconda parte del primo motivo) che critica proprio la mancata considerazione della nullità parziale del contratto ex art. 1419 cc.
Il motivo, ammissibile, è infondato nel merito: la previsione di nullità del contratto disciplinata agli artt.1418 e 1419 cc, anche mediante richiamo all'art.1346 cc, per i casi di illiceità dell'oggetto, sanziona con l'invalidità gli accordi negoziali in contrasto con norme imperative, l'ordine pubblico o il buon costume;
secondo la consolidata interpretazione del diritto vivente, il requisito della liceità o illiceità non deve infatti essere ascritto al bene in sé e per sé, bensì alla prestazione, ossia all'attività dei soggetti e quindi al contenuto degli atti di autonomia che i privati pongono in essere. La nullità del contratto deriva da una situazione obiettiva di inconciliabilità tra l'attuazione della volontà contrattuale, inerente ad un oggetto che manchi del requisito della liceità, e l'interesse pubblico, alla cui esclusiva tutela è predisposta la sanzione di nullità.
L'oggetto del contratto è quindi illecito solo allorché concerne cose o fatti di rilevanza patrimoniale che per la loro stessa tipologia, così come contemplata dalle parti, siano insuscettibili di commercio per contrarietà a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume (Cass. n. 21829/2013).
Si è così ritenuto che le ipotesi di mera non conformità alla normativa urbanistica, e financo il carattere abusivo dell'immobile locato, così come la mancanza di certificazione di abitabilità, non importano nullità del contratto locatizio, non incidendo detti vizi sulla liceità dell'oggetto del contratto (Cass. 22312 del 2007, 12983 del 2010, 27485 del 2019), salva la rilevanza sul piano dell'adempimento, che tuttavia per quanto sopra detto non può essere esaminato, visto il giudicato formatosi sulla inammissibilità della domanda riconvenzionale.
Con il secondo motivo l'appellante deduce l'errore in iudicando commesso dal Tribunale per erronea valutazione della sussistenza e della gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. da parte della conduttrice e omessa considerazione della condotta complessiva e del principio di buona fede contrattuale.
Il motivo è infondato, e va respinto: l'inadempimento del conduttore, pur valutando nel suo insieme il contesto, è stato ritenuto grave, con un giudizio che la Corte condivide: seppure, infatti, l'area circostante il capannone sia destinata, nel PRG vigente, a “zone per attrezzature comuni” e non a destinazioni artigianali o produttive, l'utilizzazione non è stata mai né impedita, né resa più ardua o complessa, e la società conduttrice ne ha sempre mantenuto il pieno e libero godimento, destinandola alle lavorazioni previste e necessarie per la propria attività. Le doglianze del vicinato, se vi sono state, si sono materializzate in una unica occasione, a cui fanno riferimento i capitoli di prova, e non hanno lasciato traccia, né hanno condotto ad un mutamento della utilizzazione del piazzale in senso restrittivo e peggiorativo.
La contestazione sollevata in ordine alla destinazione urbanistica del piazzale, quindi, appare in sostanza strumentale e finalizzata a contestare la debbenza del canone, pur negoziato liberamente alla data di formazione del contratto.
A fronte della situazione di fatto, immutata, non rileva, in contrario, la valutazione svolta dal Ctu, che ha stimato il minor valore locatizio astrattamente conseguente alla impossibilità parziale dell'uso del bene locato: si ribadisce che non è provato il verificarsi, in concreto, di una impossibilità di fruire dell'area, ovvero della lesione o diminuzione del godimento esercitato, cosicchè non si ravvisa un inadempimento della locatrice che giustifichi la riduzione unilaterale del canone, praticata dalla conduttrice in misura tale da pervenire alla debbenza di oltre centomila euro. pagina 4 di 5 Ne consegue la irrilevanza delle prove orali dedotte dalla parte appellante volte a dimostrare circostanze non significative, e quindi la infondatezza del quarto motivo di impugnazione, con cui l'appellante contesta la mancata ammissione delle prove orali dedotte.
Infine, è infondato anche il quinto motivo, che contesta l'addebito delle spese: le spese del giudizio sono state poste infatti a carico della parte soccombente, in conformità ai principi dettato dagli artt. 91 e 92 c.p.c.; vista la linearità della vicenda non si ravvisano infatti ragioni per una compensazione, ancorchè parziale.
Le spese del grado seguono la soccombenza, e vengono liquidate come in dispositivo, atteso il valore della causa.


P.Q.M.


La Corte di Appello, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa e respinta:
- respinge l'appello, e conferma la sentenza impugnata,
- condanna la appellante a rifondere alla appellata le spese del grado, che liquida in € 9.603,00 per compenso, oltre esborsi documentati ed accessori di legge sui compensi,
Ricorrono i presupposti di cui all'art.13 comma 1 quater DPR n.115 del 2002 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello.
Bologna, così deciso nella Camera di Consiglio del 10 ottobre 2025
Il Consigliere Relatore Il Presidente dott. Anna Maria Rossi dott. Giampiero Fiore
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