N. 28/2023 R.G. (cui è riunita la causa N. 48/2023 R.G.)
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI TRENTO
Sezione seconda civile
La Corte d'appello di NT, Sezione seconda civile, composta dai
Magistrati: dott.ssa Liliana Guzzo - Presidente dott.ssa Maria Tulumello - Consigliere dott. Lorenzo Benini - Consigliere rel. est. ha pronunciato la seguente
Sentenza nella causa n. 28/2023 promossa in appello con atto di citazione notificato in data 14 febbraio 2023 da
(C.F. , rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. Mirella Cereghini del Foro di NT
- appellante - contro
(P.IVA: ), in persona del suo legale CP_1 P.IVA_1 rappresentate, rappresentata e difesa dagli avv.ti Alessandro D'Ingiullo del
Foro di Rovereto e Federico Fedrizzi del Foro di NT
- appellato - contro
(C.F. , (C.F. CP_2 C.F._2 CP_3
), (C.F. ), eredi di C.F._3 CP_4 C.F._4
, rappresentati e difesi dall'avv. Mauro Bondi del foro di ER
Rovereto
- appellato - cui è riunita la causa n. 48/2023 promossa in appello con atto di citazione notificato in data 24 febbraio 2023 da 2
(C.F. , (C.F. CP_2 C.F._2 CP_3
), (C.F. ), eredi di C.F._3 CP_4 C.F._4
, rappresentati e difesi dall'avv. Mauro Bondi del foro di ER
Rovereto
- appellante - contro
P.IVA: , in persona del suo legale rappresentate, CP_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dagli avv.ti Alessandro D'Ingiullo del Foro di Rovereto
e Federico Fedrizzi del Foro di NT
- appellato - contro
(cf. , rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Mirella Cereghini del Foro di NT
- appellato -
Oggetto: contratti e obbligazioni varie
In punto: riforma della sentenza 481/2022 del Tribunale di NT
Causa discussa nella camera di consiglio del giorno 22 luglio 2025 sulle seguenti
CONCLUSIONI per : Parte_1
“Si chiede che Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, nel merito,
In principalità, disporre l'annullamento/la riforma della sentenza n.
481/2022 dd. 16-17.08.2022 del Tribunale di NT – Giudice dott.
Massimo Morandini – nella causa civile sub n. 492/2019 RG – non notificata-, e quindi a) rigettare tutte le domande e richieste attoree nei confronti di Pt_1
(quale unico erede di ), in quanto inammissibili ed
[...] Persona_2 infondate;

b) in subordine ed in ogni caso, ridursi il quantum debeatur da Pt_1
(quale unico erede di ) nei limiti di quanto
[...] Persona_2 rigorosamente provato in giudizio, escluso il danno da lucro cessante ed in 3
ogni caso tenuto conto del concorso di colpa del danneggiato ai sensi dell'art. 1227 c.c.;
c) comunque con vittoria di compensi e spese di lite, oltre spese generali ed accessori come per legge;

In via istruttoria:
a) si insiste nelle richieste di cui alla memoria ex art. 183 VI° comma n. 2
c.p.c. dd. 20.03.2020 e nelle osservazioni alla CTU articolate in “sintetiche ulteriori osservazioni del CTP Geom. alla CTU definitiva” dd. Per_3
07.06.2021 ed a verbale d'udienza dd. 13.10.2021.” per , , , eredi di : CP_2 CP_3 CP_4 ER
“contestano il contenuto degli atti avversari e insistono per l'accoglimento delle rassegnate conclusioni che per completezza si riportano di seguito:
- nel merito in via principale:
disporre l'annullamento e/o la riforma della sentenza n. 481/2022 dd.
16-17.08.2022 del Tribunale di NT, Giudice dott. M. Morandini, nella causa sub n. 492/2019 RG, non notificata, e per l'effetto rigettare tutte le domande attoree nei confronti degli eredi di , oggi convenute ER
e in quanto inammissibili ed infondate;
CP_2 CP_3 CP_4
-nel merito in subordine ed in ogni caso:
ridursi il quantum debeatur nei limiti di quanto rigorosamente provato in giudizio, escluso il danno da lucro cessante e tenuto conto del concorso di colpa del danneggiato ex art. 1227 c.c.;
- In via istruttoria:
si insiste nelle richieste di cui alla memoria ex art. 183 VI° comma n. 2
c.p.c. dd. 16.03.2020 e nelle osservazioni alla CTU articolate dal consulente di parte geom. Persona_4
Con vittoria di onorari oltre spese generali e accessori di legge.” per CP_1
“Rispetto all'appello di (R.G. 28/2023) Parte_1
Voglia l'ecc.ma Corte d'Appello di NT, contrariis reiectis e per tutti i motivi esposti nella comparsa di costituzione in appello dd. 12.6.2023 e nella comparsa di costituzione a seguito di riassunzione dd.

3.4.2024 della CP_1
[...] 4
In via preliminare di merito:
- respingersi in quanto inammissibile l'appello del sig. Parte_1 avverso la sentenza n. 481/2022 dd. 16-17.8.2022 del Tribunale di NT
(dott. Massimo Morandini), resa nella causa civile RG 492/2019;
Nel merito:
- respingersi siccome infondato in fatto ed in diritto l'appello di Pt_1
avverso la sentenza n. 481/2022 dd. 16-17.8.2022 del Tribunale di
[...]
NT (dott. Massimo Morandini), resa nella causa civile R.G. 492/2019, confermandone conseguentemente le statuizioni;

- dichiararsi inammissibili, in subordine respingersi siccome infondate in fatto ed in diritto, tutte le domande versate dal sig. e sue ER eredi, sig.re , e (per i morivi già CP_2 CP_3 CP_4 illustrati sub R.G. 48/2023 Corte d'appello di NT) anche nella presente causa e, per l'effetto, confermare le statuizioni dell'impugnata sentenza del
Tribunale di NT.
In ogni caso:
- con vittoria di competenze e spese, oltre ad accessori di legge di entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria:
- nella denegata ipotesi di accoglimento delle richieste istruttorie avversarie, ferme tutte le eccezioni di inammissibilità ed irrilevanza dei capitoli avversari formulate in primo grado (e segnatamente nella memoria ex art. 183, c. 6, n. 3 c.p.c.) e riproposte in appello in comparsa di costituzione e risposta d.d. 12.6.2023 e in comparsa di costituzione a seguito di riassunzione dd. 3.4.2024, si chiede di essere abilitati alla prova contraria a mezzo dei medesimi testi avversariamente indicati, nonché del teste
, res. in Tione di NT;
Testimone_1
- ci si oppone alle istanze istruttorie avversarie, per gli ulteriori motivi svolti in comparsa di costituzione e risposta d.d. 12.6.2023 e in comparsa di costituzione a seguito di riassunzione dd. 3.4.2024.
Rispetto all'appello di e sue eredi beneficiate sig.re ER
, e (R.G. 48/2023) CP_2 CP_3 CP_4 5
Voglia l'ecc.ma Corte d'Appello di NT, per tutti i motivi esposti nella comparsa di costituzione e risposta d.d. 26.6.2023 e nella comparsa di costituzione a seguito di riassunzione dd. 20.3.2024 della e CP_1 contrariis reiectis:
In via preliminare di rito:
- accertata e dichiarata l'inammissibilità della riassunzione della causa operata da , per difetto assoluto di interesse, ed accertata e Parte_1 dichiarata altresì la tardività della riassunzione operata dalle eredi di ER
, sig.re , e , dichiararsi
[...] CP_2 CP_3 CP_4 estinto il giudizio pendente sub R.G. 48/2013 Corte d'Appello di NT.
In via preliminare di merito:
- respingersi in quanto inammissibile l'appello del sig. e ER delle di lui eredi, sig.re , e , avverso CP_2 CP_3 CP_4 la sentenza n. 481/2022 dd. 16-17.8.2022 del Tribunale di NT (dott.
Massimo Morandini), resa nella causa civile RG 492/2019;
Nel merito:
- respingersi siccome infondato in fatto ed in diritto l'appello del sig. ER
e delle di lui eredi, sig.re , e
[...] CP_2 CP_3 CP_4
, avverso la sentenza n. 481/2022 dd. 16-17.8.2022 del Tribunale di
[...]
NT (dott. Massimo Morandini), resa nella causa civile RG 492/2019, confermandone conseguentemente le statuizioni;

- dichiararsi inammissibili, in subordine respingersi siccome infondate in fatto ed in diritto, tutte le domande versate dal sig. anche Parte_1 nella causa sub R.G. 48/2023 e, per l'effetto, confermare le statuizioni dell'impugnata sentenza del Tribunale di NT.
In ogni caso:
- con vittoria di competenze e spese, oltre ad accessori di legge di entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria:
- nella denegata ipotesi di accoglimento delle richieste istruttorie avversarie, ferme tutte le eccezioni di inammissibilità ed irrilevanza dei capitoli avversari formulate in primo grado (e segnatamente nella memoria ex art. 183, c. 6, n. 3 c.p.c.) e riproposte in grado d'appello nella comparsa di 6
costituzione e risposta d.d. 26.6.2023 e nella comparsa di costituzione a seguito di riassunzione dd. 20.3.2024, si chiede di essere abilitati alla prova contraria a mezzo dei medesimi testi avversariamente indicati, nonché del teste , res. in Tione di NT. Testimone_1
- ci si oppone alle istanze istruttorie avversarie, per gli ulteriori motivi svolti in comparsa di costituzione e risposta d.d. 26.6.2023 e in comparsa di costituzione a seguito di riassunzione dd. 20.3.2024.”
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - Con atto di citazione notificato il 13 e 20 febbraio 2019 CP_1 conveniva in giudizio e , ed esponeva che Persona_2 ER
nella quale si era fusa per incorporazione, aveva Controparte_5 acquistato negli anni 2004 e 2005 dai suddetti dei beni immobili, costituiti da un terreno e da un capannone, subendone evizione da parte di ED
S.n.c., che ne era stata riconosciuta proprietaria con sentenza passata in giudicato in forza di usucapione intervenuta prima delle compravendite.
Chiedeva quindi che i convenuti fossero condannati ex art. 1483 ss. c.c. all'integrale rifusione del prezzo pagato, al rimborso delle spese e dei pagamenti effettuati in funzione della stipulazione del contratto, al rimborso delle spese sostenute per la denuncia della lite e di quelle rimborsate alla parte vittoriosa, oltre al risarcimento del danno da lucro cessante, da calcolarsi con riguardo al mancato introito del canone locatizio dalla data della compravendita (2004) al momento in cui la Cassazione aveva definitamente accertato l'altruità del bene (anno 2017); il tutto per un ammontare di Euro 1.709.405,99.
I convenuti e si costituivano, eccependo che Persona_2 ER nel precedente giudizio non erano stati chiamati in causa come previsto dall'art. 1485 c.c., sicchè il compratore evitto aveva perso il diritto alla garanzia, dato che esistevano ragioni sufficienti per far respingere la domanda. Essi avrebbero infatti potuto provare per testimoni l'esistenza, fra loro ed ED, di un contratto di comodato avente per oggetto gli stessi immobili, dato che nel 1979, alla data di costituzione di ED, i soci di essa nonché fratelli , e , concordavano che il ER Per_2 Per_5 capannone e il relativo terreno sarebbero stati utilizzati da ED a titolo 7
gratuito fino al momento dell'uscita dei proprietari e dalla ER Per_2 compagine sociale.
Tanto era documentalmente provato dalla mancata presenza nel libro cespiti della ED dei beni in questione;
dalla perizia di valutazione del rag.
di data 30 giugno 1998, che non prendeva in considerazione Persona_6 tra i beni della ED gli immobili oggetto di rivendica;
dalla perizia di stima sommaria di data 6 maggio 1999 e dal giudizio di stima di data 26 marzo
2003, redatti dal geom. , di medesimo contenuto;
dal Persona_4 prezzo di vendita di Euro 350.000,00, di gran lunga inferiore al valore di mercato, stimato dal rag. in Euro 800.000,00. Per_6
I convenuti avrebbero poi potuto provare che pagamenti delle imposte e ristrutturazioni dell'immobile erano da inquadrare nel contesto di un'azienda familiare, con tre soci in posizione paritaria.
Il compratore era poi a sicura conoscenza del fatto che gli immobili erano di proprietà esclusiva di e;
costoro, però, non venivano Persona_2 ER chiamati in causa, cosa che fondava un concorso di colpa del danneggiato, con correlativa diminuzione proporzionale della pretesa, di cui contestavano comunque il quantum.
A seguito del decesso di , il processo veniva dichiarato Persona_2 interrotto per essere poi riassunto nei confronti dell'erede , Parte_1 che proponeva analoghe difese.
Insisteva sul fatto che gli immobili di proprietà di e Persona_2 ER
erano stati utilizzati da ED per tolleranza dei proprietari e in
[...] virtù dei detti vincoli di parentela e societari, sicchè ED doveva considerarsi detentore, e non possessore;
e richiamava il principio di cui all'art. 5 R.d. 499/1929, per il quale nel sistema tavolare è onere del terzo, che sostiene di avere acquistato il bene per usucapione, provare che l'acquirente sia in malafede, conoscendo o dovendo conoscere l'esistenza della maturata usucapione;
circostanza esclusa dalla documentazione acquisita. Negava che potesse essere riconosciuto il lucro cessante, non versando i venditori in colpa, e contestava il quantum debeatur.
Rigettate le istanze di prova orale, la causa veniva istruita con la nomina di un C.T.U., ed infine trattenuta in decisione. 8
2. - Con sentenza pubblicata in data 17 agosto 2024 il Tribunale di NT accoglieva la domanda, condannando e a ER Parte_1 rimborsare il prezzo pagato per l'acquisto degli immobili, nonché a CP_1 risarcire i danni conseguenti all'evizione, oltre ad accessori e spese.
Il Tribunale richiamava l'accertamento compiuto dalla Corte d'appello con sentenza n. 303/2012 con riguardo alla maturata usucapione sin dall'anno
2002, e quindi in data anteriore alla stipula dei contratti di compravendita.
Disattendeva l'eccezione dei convenuti, per i quali la loro chiamata in causa avrebbe consentito di raccogliere elementi sufficienti al rigetto della domanda, ritenendola generica ed apodittica, non essendo stati indicati e provati tali elementi.
Replicando alle osservazioni svolte da in comparsa ER conclusionale, osservava che la Corte di Appello aveva ritenuto le testimonianze di e non idonee a confutare la Persona_6 Testimone_2 tesi dell'usucapione, ovvero a dimostrare l'esistenza di un titolo di detenzione, e non di possesso, in capo ad ED;
che l'asserita stipula di un contratto di comodato tra ED e e non poteva essere Persona_2 ER oggetto di prova testimoniale;
che le circostanze dedotte da in ER conclusionale, in parte documentali, erano già state esaminate dalla Corte di
Appello; che i rapporti familiari intercorsi tra i venditori e ED, dedotti in giudizio dall'attrice, non erano stati ritenuti dirimenti dalla Corte di Appello e dalla Corte di Cassazione.
Le argomentazioni fatte valere non introducevano quindi alcuno specifico elemento, sulla scorta del quale ritenere che la Corte d'appello sarebbe giunta a conclusioni diverse da quelle assunte, rigettando la domanda di usucapione.
In punto quantum debeatur, richiamava il principio di diritto, per cui al compratore evitto spetta la restituzione del prezzo e il rimborso delle spese, salvo che sussista il dolo o la colpa del venditore, nel qual caso il venditore è obbligato al risarcimento totale del danno, comprensivo del lucro cessante;
con la precisazione che la colpa si presume ai sensi dell'art. 1218 c.c., sicchè spetta al venditore provarne la mancanza. 9
Escludeva di poter ravvisare un concorso di colpa di per non aver CP_1 chiamato in causa i venditori, dato che costoro non avrebbero potuto apportare alcun elemento idoneo a contrastare efficacemente la domanda di usucapione, e dato che i venditori, sicuramente a conoscenza del contenzioso, avevano preferito non intervenire.
Ravvisava invece una grave colpa di questi ultimi, escludendo che costoro, rispettivamente fratello e nipote di , legale rappresentante di Persona_7
ED, potessero ignorare l' intenzione della società, di cui erano soci, di rivendicare la proprietà degli immobili. Essi non avevano neppure contestato le risultanze della perizia a firma del rag. del 2003, ove i Persona_6 beni venivano ricompresi nel patrimonio della società; e tali beni erano nella disponibilità della società di cui, quantomeno sino al 2002, anno di maturata usucapione, avevano fatto parte.
Ritenendo quindi che il risarcimento dovesse comprendere sia la perdita subita che il mancato guadagno, inteso come mancato introito dei canoni di locazione che il compratore avrebbe potuto percepire, riconosceva a , CP_1 oltre alla somma di Euro 335.000,00 versata a titolo di corrispettivo e ai costi accessori, anche il risarcimento per il mancato percepimento del canone di locazione che attendeva di trarre dai beni per Euro 670.058,68.
Infatti, ED, allora società florida, avrebbe indubbiamente versato un canone per continuare ad occupare gli immobili.
Determinava quindi il danno patito per evizione totale in complessivi €
1.190.534,67, oltre ad interessi e rivalutazione.
3. – Avverso tale sentenza ha proposto appello . Iscritto il Parte_1 procedimento R.G. 28/2023, si è costituita chiedendo la CP_1 conferma della sentenza impugnata, mentre , costituitosi, ha ER proposto appello incidentale.
ha proposto anche autonomo appello, ed il procedimento è ER stato iscritto sub R.G. 48/2023. si è costituita, chiedendo la CP_1 conferma della sentenza impugnata, mentre , costituitosi, ha Parte_1 proposto appello incidentale. 10
Con gli appelli incidentali, e hanno proposto ER Parte_1 le stesse istanze di cui all'appello principale proposto nel diverso procedimento da loro promosso.
A seguito del decesso di , entrambi i procedimenti sono stati ER riassunti da nei confronti degli eredi , Parte_1 CP_2 CP_3
, , che si sono costituiti con unica difesa.
[...] CP_4
4. - Nel procedimento R.G. 48/2023 ha eccepito CP_1
l'inammissibilità della riassunzione operata da , non avendovi Parte_1 egli interesse per avere consumato il proprio potere di impugnazione con l'appello principale proposto nel procedimento R.G. 28/2023; a questo seguirebbe l'estinzione del giudizio, non avendo gli eredi di ER proceduto alla riassunzione nel termine di legge. Ha eccepito altresì
l'inammissibilità delle domande di , che avrebbe “già Parte_1 consumato il proprio potere di impugnazione notificando in data 14.2.2023 appello principale, iscritto a ruolo sub R.G. 28/2023”.
Nel procedimento R.G. 28/2023, ha ugualmente eccepito CP_1
l'inammissibilità delle domande di , e, ora, dei suoi eredi ER
, , , per “intervenuta consumazione CP_2 CP_3 CP_4 del potere di appellare”, ritenendo che tanto sarebbe avvenuto con la notifica dell'appello principale nel procedimento R.G. 48/2023.
Le eccezioni, disattese nell'ordinanza ex art. 350 c.p.c. che ha rigettato l'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza, sono state reiterate in comparsa conclusionale.
Va allora ricordato, quanto all'inammissibilità della riassunzione operata da nel procedimento R.G. 48/2023, che il potere di Parte_1 riassumere la causa spetta a ciascuna delle parti non colpite dall'evento interruttivo. L'intervenuta riunione dei due procedimenti e l'esatta coincidenza dell'appello principale e di quello incidentale proposto rispettivamente da e privano poi di rilievo Parte_1 ER ogni questione relativa alla consumazione del potere di impugnazione.
5. – L'impugnazione di è affidata a cinque motivi di Parte_1 gravame. 11
5.1 – Con il primo motivo, l'appellante osserva che l'art. 1485, secondo comma c.c., richiama “ragioni sufficienti”, e non richiede vengano addotti elementi di fatto e relative prove. Ragione sufficiente sarebbe quindi aver prospettato che la Corte d'Appello nel giudizio di usucapione aveva invertito l'onere probatorio, richiedendo prova della detenzione o tolleranza da parte del proprietario, anziché del possesso da parte dell'usucapente.
Afferma comunque che le prove dedotte, diverse da quelle già valutate nel giudizio di usucapione, avrebbero consentito di addivenire a diverse conclusioni.
Esse sono costituite, oltre che dal doc. 21 dell'appellata, dalle prove testimoniali non ammesse dal Tribunale perché erroneamente ritenute generiche, valutative e in contrasto con altra testimonianza. In particolare, i cap. 1 e 2 non sarebbero generici, e costituiscono l'elemento essenziale della vertenza, ossia se gli immobili siano stati o meno concessi dai proprietari in godimento alla società che li utilizzava. Che poi le testimonianze siano in contrasto con altra assunta non dovrebbe renderle inammissibili.
Aggiunge l'appellante che ulteriore ragione, sufficiente a respingere la domanda di usucapione, è costituita dalla buona fede tavolare dell'acquirente ex art. 5 R.D. 499/1929, per la quale l'acquisto effettuato in base a dette risultanze si presume avvenuto in buona fede, ed è onere del terzo, che sostiene di aver acquistato il bene per usucapione, provare che colui che ha acquistato dal titolare del bene in base al libro fondiario era in malafede, essendo stato a conoscenza della sussistenza dell'usucapione maturata ma non giudizialmente dichiarata ed iscritta, o essendo stato in grado di apprenderlo facendo uso della ordinaria diligenza. Ritiene quindi che le circostanze, evidenziate dalla Corte d'appello nel giudizio di usucapione per escludere la buona fede di con riguardo all'effettiva CP_1 proprietà dei beni in capo ai venditori (esistenza di un patto di non concorrenza;
l'avere operato nel medesimo bacino di utenza), sarebbero irrilevanti, e l'appellante, se chiamato in causa, avrebbe potuto illustrare e provare i rapporti e i contatti fra le parti. 12
3.2 – Con il secondo motivo contesta la statuizione del Parte_1
Tribunale, per il quale sussisterebbe una colpa nei venditori, sicchè dovrebbe essere risarcito anche il lucro cessante.
Osserva che la documentazione esistente ed a disposizione di Persona_2 lo indicava quale comproprietario dei beni, che vendette in totale buona fede.
Del proprio diritto egli era convinto, anche perché procedette alla vendita un anno dopo che il fratello aveva a sua volta venduto. Per_2
Nel giudizio di usucapione il Tribunale di NT aveva valorizzato i rapporti familiari e sociali per escludere la fondatezza dell'azione di usucapione, e non per affermare una responsabilità colposa del venditore;
e, se in base agli stessi elementi, il Tribunale ha rigettato la domanda, non può ora ritenersi la colpa del venditore.
La stima del Rag. che includeva gli immobili fra i beni strumentali Per_6 di ED, non venne assunta su incarico di , e riguardava una Persona_2 cessione di quote che non coinvolgeva quest'ultimo, che non ne ebbe mai conoscenza.
La mancata chiamata in causa di nella vertenza in cui fu Persona_2 articolata la domanda di usucapione rileva sicuramente a titolo di colpa del danneggiato, ex art. 1227 c.c., con la conseguente massima diminuzione della somma dovuta da e, per successione, da . Persona_2 Parte_1
3.3 – Con il terzo motivo, l'appellante contesta la misura del lucro cessante riconosciuto a , non essendo stata provata la volontà contrattuale di CP_1 dare il bene in locazione.
ED è stata dichiarata fallita nel 2014, e quindi non è vero che avrebbe continuato a versare il canone, dato che da tempo versava in difficoltà finanziarie. Il calcolo del lucro cessante è stato quindi sopravvalutato.
3.4 – Con il quarto motivo impugna la sentenza, nella parte Parte_1 in cui ha condannato al rimborso delle imposte in relazione alla sentenza della Corte d'Appello n. 303/2012 , dato che esse devono gravare per intero sulla parte che ha usucapito, e non su chi ha subito l'usucapione.
Ritiene quindi che abbia indebitamente pagato l'imposta, che era a CP_1 carico di ED, e che non possa quindi chiederne il rimborso.
4. – La sentenza è impugnata anche dagli eredi di . ER 13
4.1 – Osserva l'appellante che esistevano ragioni sufficienti per rigettare la domanda, e che questo non richiede di allegare specifici elementi di fatto e relative prove. Era certamente sufficiente ai fini del rigetto quanto rappresentato in ordine all'inversione dell'onere probatorio operato alla
Corte d'Appello nella sentenza n. 303/2012, dovendo l'usucapente provare il proprio animus possidenti, e non chi contrasta la domanda provare che l'attività materiale è iniziata come semplice detenzione.
Il Tribunale avrebbe comunque errato laddove ha ritenuto le testimonianze inammissibili perché generiche e in contrasto con altra già assunta. Sono stati dedotti in giudizio tutta una serie di indizi e prove, differenti da quelli formatisi nel giudizio sull'usucapione, che certamente avrebbero potuto consentire al Tribunale di giungere a conclusioni differenti.
4.2 – Con il secondo motivo l'appellante lamenta che è stato disatteso il principio di buona fede tavolare dell'acquirente ex art. 5 R.D. 499/1929.
era certamente in buona fede al momento della vendita, e gli CP_1 elaborati del geom. e dal rag. Persona_4 Persona_6 escludevano in maniera assoluta ed inequivocabile i beni dal patrimonio della ED.
4.3 – Con il terzo motivo si duole che sia stato affermato ER che egli versava in dolo o colpa grave al momento della vendita, con la conseguente condanna anche al risarcimento del lucro cessante, poichè egli era pienamente convinto di essere proprietario dei beni.
4.4 – Con il quarto motivo contesta il quantum del lucro cessante riconosciuto al compratore evitto, non potendosi attribuire alla lettera del 21 aprile 2005, con cui offriva in locazione l'immobile a ED, il CP_1 significato voluto dal Tribunale.
Ricorda che ED è stata dichiarata fallita nel 2014, sicchè non avrebbe di certo versato il canone per l'intero periodo considerato.
4.5 – Con il quinto motivo si duole della condanna a ER rimborsare le imposte della sentenza di accoglimento, che devono andare ad esclusivo carico di chi ha usucapito.
5. – Tanto premesso, la sentenza impugnata può essere confermata solo in parte. 14
5.1 – Il primo motivo di ed il primo ed il secondo degli eredi Parte_1 di sono infondati. ER
Va premesso che, secondo l'art. 1485 c.c., il compratore convenuto in giudizio dal terzo evincente ha l'onere di chiamare in causa il venditore per porlo in grado di contribuire a resistere alla pretesa del terzo e per precludergli ogni eccezione nel successivo giudizio di regresso. Se questo non avviene, il compratore evitto perde il diritto alla garanzia se il venditore prova che esistevano “ragioni sufficienti” per far respingere la domanda.
Deve ritenersi che tali ragioni non possano coincidere con quelle fatte valere dal compratore e quindi esaminate nel primo giudizio, ma debbano essere diverse ed ulteriori;
questo perché, se il venditore fosse stato parte del giudizio ed avesse fatto valere le medesime ragioni del compratore, la domanda del terzo sarebbe stata ugualmente accolta. Il venditore può quindi disconoscere la garanzia, solo se opponga un'eccezione che sarebbe stata idonea a far respingere la domanda del terzo, e che il compratore non aveva opposto.
La pretesa, quindi, a che questa Corte proceda ad una diversa valutazione degli elementi già valutati nel giudizio di usucapione definito con sentenza
303/2012 deve essere rigettata;
e questo vale sia con riguardo alla questione dell'onere della prova, valutato in tale giudizio nei termini di un onere di chi contesti il possesso di provare che l'attività materiale sia iniziata come mera detenzione (pag. 15), sia con riguardo al principio della “buona fede tavolare”, già risolto individuando gli elementi che escludevano l'esistenza, in capo all'acquirente, di tale condizione soggettiva (pag. 17).
Quanto al doc. 21 dell'appellato, già depositato nel giudizio di usucapione, si tratta della diffida alla restituzione o alla stipulazione di un contratto di locazione, inviata da dopo l'acquisto, e ne è palese l'irrilevanza ai fini CP_1 della decisione.
Deve poi confermarsi il giudizio di inammissibilità delle istanze istruttorie articolate dagli appellanti nelle memorie ex art. 183, comma 6, n. 2, salva l'ovvia precisazione che per cui non costituisce ragione ostativa il contrasto con altra testimonianza assunta nel giudizio di usucapione. 15
È vero infatti che i cap. 1 e 2 di entrambe le memorie risultano del tutto generici, non essendo precisate le circostanze di tempo, di luogo e di persona
(per parte ED) in cui i pretesi accordi sarebbero stati raggiunti.
I cap. 3, relativi alla posizione del rag. di commercialista di Per_6 [...]
di ED e dei fratelli risultano del tutto irrilevanti. CP_5 ER
Quanto ai cap. 4, 5 e 6 della memoria di , concernenti un Parte_1 accordo intervenuto fra in forza del quale Controparte_5 Persona_2 non sarebbe stato chiamato in garanzia, ma citato come testimone, basti dire che essi si riferiscono a circostanze mai prima allegate.
Il cap. 4 della memoria di , relativo all'assenza degli ER immobili dal libro cespiti di ED, è irrilevante, dato che la circostanza è stata oggetto di esame nella sentenza 303/2012 (pag. 11). I cap. 5 e 6, relativi alla provenienza delle perizie del 6 maggio 1999 e del 26 marzo 2003 da chi vi appare come sottoscrittore, sono parimenti irrilevanti, non essendo la circostanza contestata.
Nella parte in cui ha escluso che siano stati addotti elementi ulteriori, rispetto a quelli già valutati nella sentenza 303/2012, la sentenza impugnata merita quindi conferma.
5.2 - Il secondo motivo di appello di ed il terzo degli eredi di Parte_1
sono invece fondati. ER
Per consolidata giurisprudenza, nell'ipotesi di evizione totale il venditore deve normalmente risarcire al compratore il danno, nei limiti del cd. interesse negativo, costituito dalla restituzione del prezzo, dal rimborso delle spese della vendita e dai frutti, che l'acquirente abbia dovuto corrispondere a colui dal quale sia stato evitto, oltre gli accessori e le spese giudiziali;
tuttavia, qualora si accerti che abbia agito con dolo o con colpa, in riferimento alla particolare causa che ha determinato l'evizione, il venditore è obbligato al risarcimento integrale del danno, comprensivo anche del lucro cessante, ponendosi la causa di evizione sullo stesso piano giuridico dell'inadempimento (Sez. 2, Sentenza n. 18259 del 17/09/2015 - Rv.
636417 - 01).
Il venditore risulta quindi in colpa nel caso in cui egli conoscesse, o potesse conoscere, secondo il criterio dell'ordinaria diligenza, la causa 16
dell'evizione; ed il Tribunale ha tratto questa conclusione dal conoscere gli appellanti, per il vincolo di parentela e per i rapporti societari, l'intenzione di
ED, di cui erano soci, di rivendicare la proprietà degli immobili, che nella perizia a firma del rag. del 2003 venivano ricompresi nel Persona_6 patrimonio della stessa.
Osserva questa Corte che la conoscenza dell'intenzione di ED di rivendicare i beni come propri in forza di un'intervenuta usucapione è cosa ben diversa dalla conoscenza – o dalla possibilità di conoscenza – che tale evento si sia effettivamente realizzato.
Persino il Tribunale nel giudizio di usucapione ha negato che il rapporto di fatto di ED con gli immobili potesse essere considerato utile ai fini dell'usucapione, richiamando giurisprudenza di legittimità per la quale nell'ambito di rapporti di parentela o societari il godimento dei beni è ben compatibile con un atteggiamento di mera tolleranza del proprietario, e non individuando alcun comportamento che possa avere mutato la detenzione in possesso;
ed è quindi impossibile pretendere dai venditori una diligenza superiore, dato che l'usucapione è stata riconosciuta dalla Corte d'appello solo all'esito di una minuziosissima disamina degli atti di causa e con ampia ed articolata motivazione.
I venditori, come detto, erano anche i proprietari tavolarmente iscritti, e potevano quindi affidarsi con piena ragione a tale circostanza. Per superare il disposto dell'articolo 5 R.D. 499/1929, avrebbero dovuto non solo essere a conoscenza dell'usucapione, che era maturata – si badi – solo un anno e mezzo prima della compravendita: avrebbero dovuto sapere con certezza che di questo era consapevole anche l'acquirente, perché, in mancanza,
l'acquisto sarebbe rimasto valido.
Superata quindi la presunzione di colpa, va esclusa la risarcibilità del lucro cessante, e la sentenza sul punto riformata, con assorbimento del terzo motivo di gravame di e del quarto degli eredi di Parte_1 ER
.
[...]
5.3 – Infondati sono il quarto motivo di gravame di ed il Parte_1 quinto degli eredi di , che lamentano la condanna a rifondere ER
a il pagamento delle imposte di cui all'avviso di liquidazione del 26 CP_1 17
febbraio 2014 in relazione alla sentenza della Corte d'Appello n. 303/2012.
Si tratta dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale relativa all'intervenuta usucapione degli immobili per cui è causa, che, per pacifico principio, deve andare a carico dell'usucapente, pur essendo stata pagata dal compratore.
Osserva questa Corte che l' ha richiesto il Controparte_6 pagamento a , in quanto condebitore solidale ex art. 57 D.P.R. CP_1
131/1986, dato che l'altra parte era stata dichiarata fallita il 20 ottobre
2014. Secondo la Corte di Cassazione, in tema di conseguenze restitutorie connesse all'evizione totale subita sulla cosa dal compratore, questi ha diritto, per il rinvio operato dall'art. 1483 c.c. all'art.1479, secondo comma,
c.c. al rimborso, da parte del venditore, delle spese sostenute per la trascrizione del trasferimento di proprietà del bene nel pubblico registro, trattandosi di spese sostenute per il contratto (Sez. 1, Sentenza n. 8536 del
14/04/2011 - Rv. 618052 - 01).
Se ne deve concludere che, da un lato non poteva rifiutare il CP_1 pagamento, dall'altro gli appellanti non possono sottrarsi ex art. 1479 c.c. al rimborso, sicchè il motivo deve essere disatteso.
6. – Venendo al regolamento delle spese di lite, il solo parziale accoglimento dell'appello in relazione al quantum debeatur comporta che la parte soccombente continui ad essere individuata negli appellanti. La rideterminazione del quantum debeatur comporta una nuova liquidazione tenuto conto della somma attribuita, cui si provvede in conformità ai criteri di cui alla tabella A approvata con D.M. 10 marzo 2014, n. 55, da ultimo modificato con D.M. 13 agosto 2022, n. 147, considerando lo scaglione di valore fino ad Euro 1.000.000,00.

P.Q.M.

Definitivamente decidendo sull'appello proposto da e da Parte_1
, e , eredi di , avverso CP_2 CP_3 CP_4 ER la sentenza n. 481/2022 del Tribunale di NT, lo accoglie in parte, e per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, rigetta la domanda di risarcimento del danno da lucro cessante formulata da CP_1 condanna gli appellanti, in solido fra loro, a rifondere all'appellato le spese di entrambi i gradi, che si liquidano per il primo grado in Euro 20.000,00 per 18
onorari ed Euro 1.713,00 per esborsi;
per il presente grado di appello in
Euro 20.000,00 per onorari;
il tutto oltre al rimborso forfettario spese generali, C.p.a. ed I.v.a. come per legge;
pone le spese di C.T.U. definitivamente a carico degli appellati.
NT, 22 luglio 2025
Il Consigliere est. La Presidente dott. Lorenzo Benini dott.ssa Liliana Guzzo