N. R.G. 672/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE III CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere Relatore dott. Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 672/2022
promossa da:
elettivamente domiciliata in Firenze presso lo studio dell'Avv. Parte_1
NI NI, rappresentata e difesa dall'Avv. Marco Musotto come da procura in atti.
PARTE APPELLANTE
contro in persona del legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, sig.ra elettivamente domiciliata in Firenze presso Parte_2
lo studio dell'Avv. Luigi Caruso, che la rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLATA

contro
Penta Trust Fiduciaria S.r.l. e quali socie di RE S.r.l., Controparte_2
società cancellata dal registro delle imprese.
APPELLATE contumaci

avverso sentenza n. 24/22 del Tribunale di Firenze

CONCLUSIONI trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: “Voglia l'ecc.ma Corte di Appello adita, in parziale riforma della sentenza impugnata, disattesa ogni contraria istanza, previa, occorrendo, ammissione dei mezzi di prova dedotti con la memoria ex art. 183, VI° comma n. 2) c.p.c. del primo grado del giudizio che deve intendersi come qui integralmente richiamata e ritrascritta, - accertato e dichiarato l'inadempimento contrattuale della RE s.r.l. e della rispetto alle obbligazioni da esse assunte nei Controparte_1
confronti della signora con il contratto di transazione del 14.11.2012 Parte_1
per non avere ultimato i lavori e le opere a futura destinazione condominiale di cui al computo metrico allegato al contratto entro il termine essenziale del 14.11.2013 e per non avere ancora definito la proprietà condominiale attraverso la costituzione del nuovo condominio con il relativo regolamento condominiale e per avere impedito alla concludente, in violazione degli artt. 6, 7 e 11 dello stesso contratto, di fare ultimare i predetti lavori da una impresa edile di propria fiducia e/o la concorrente responsabilità delle società appellate ex art. 2043 cod. civ. in relazione alle medesime condotte sopra indicate e/o previa dichiarazione di nullità delle predette clausole ex art. 1229 cod. civ. sulla scorta delle ragioni enunciate nella premessa dell'atto di appello, dichiarare tenute
e condannare le società appellate al risarcimento del danno subito dalla stessa concludente, per le causali ed i titoli descritti in premessa, da liquidarsi nell'importo che risulterà congruo e conforme a giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria;
- con vittoria delle spese processuali di entrambi i gradi del processo”.
Per la parte appellata: “Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Firenze, reietta e respinta ogni contraria istanza, respingere l'appello avversario in quanto inammissibile e/o infondato in fatto e diritto per le ragioni di cui alla comparsa di costituzione nel giudizio
d'appello e pertanto confermare la sentenza n 24/2022, pronunciata in data 05/01/2022, depositata in data 07/01/2022 dal Tribunale di Firenze, nel procedimento n. 9406/2015
R.G.. Con vittoria di spese ed onorari di entrambi i gradi di giudizio”.
MOTIVAZIONE
1) ha proposto appello avverso la sentenza n. 24/22 del Tribunale Parte_1
di Firenze, con la quale erano state solo parzialmente accolte le domande avanzate dalla
2 stessa nei confronti di RE S.r.l. (di seguito: RE) e Pt_1 [...]
Contr (di seguito: sulla scorta dell'allegato inadempimento di Controparte_1
queste ultime alle obbligazioni assunte in forza di una transazione intercorsa tra le parti in data 14.10.2012.
1.1) La causa di prime cure era stata infatti instaurata dalla predetta sig.ra Pt_1
allegando che:
• in data 27.10.2000 aveva acquistato da RE S.r.l., unitamente a tale Per_1
tre unità immobiliari facenti parte dell'edificio “Palazzo Tornaquinci
[...] della Stufa” sito in Firenze alla via Giraldi n. 1;
• in pari data la e la con contratto di appalto stipulato in forma Pt_1 Per_1
pubblica, avevano commissionato a RE la realizzazione dei lavori di ristrutturazione delle predette unità abitative, con conseguente frazionamento al fine di ottenere cinque distinte abitazioni;

• nel corso dell'esecuzione del contratto di appalto, RE aveva realizzato opere e Contr servizi a destinazione condominiale su di una area di proprietà esclusiva di con insorgenza di una controversia, nel cui ambito: Contr
o aveva chiesto l'accertamento dell'inesistenza di qualsiasi servitù sull'area di sua esclusiva proprietà, oltre che il ripristino dello stato dei luoghi;

o ed avevano lamentato l'inadempimento di ET per Pt_1 Per_1
aver venduto un immobile inutilizzabile in quanto privo degli essenziali servizi ed opere condominiali, nonché per aver realizzato nell'immobile oggetto di compravendita opere abusive per le quali il Comune di Firenze aveva irrogato una sanzione superiore ad € 100.000,00.
• tale controversia era stata definita con lodo arbitrale (depositato in data
18.10.2009) con cui RE era stata condannata al pagamento, in favore di e della somma di € 170.952,00 (oltre interessi e rivalutazione Per_1 Pt_1
monetaria);
• in seguito alle iniziative della e della intraprese in forza del Per_1 Pt_1
lodo esecutivo, e nel cui ambito era stato dato corso al pignoramento di beni di
RE ed al deposito di un'istanza di fallimento della stessa RE (presso il
Tribunale di Milano), le parti in data avevano stipulato una transazione, in data
14.10.2012;
• in base a tale atto, tra l'altro:
o RE aveva assunto l'obbligo di versare alla sigg.re e Pt_1 Per_1
l'importo di € 125.000,00, a saldo e stralcio delle loro pretese;

3 o era stata prevista la costituzione, a titolo gratuito, anche a favore della signora delle servitù di passaggio, acquedotto, elettrodotto Pt_1 sull'area di proprietà esclusiva della Controparte_1
posta al piano terreno del Palazzo predetto;

o era stato promesso, da parte della e della di rinunciare a Pt_1 Per_1
tali servitù – ora per allora – “a fronte della contestuale definizione di una proprietà condominiale, anche in loro favore e senza alcuna dazione di indennità e/o corrispettivo da parte loro, sulle aree interessate da detti diritti reali, all'atto della costituzione del nuovo condominio con relativo regolamento, secondo gli accordi che RE s.r.l. potrà concludere con gli altri proprietari delle unità nel Palazzo Tornaquinci”; Contr
o RE e si erano impegnate solidalmente ad eseguire, a proprie spese ed a regola d'arte, gli interventi di completamento delle opere e dei servizi a futura destinazione condominiale, entro dodici mesi dalla data di stipula: ciò con la specificazione per cui, in caso di mancata ultimazione tempestiva dei lavori, la avrebbe potuto affidare ad altra impresa Pt_1
l'ultimazione dei lavori, per poi chiedere alle due società il pagamento degli esborsi sostenuti, ma senza poter chiedere il risarcimento dei danni;

o RE, inoltre, si era accollata il pagamento degli oneri condominiali sino alla ultimazione dei lavori;

• i lavori predetti non erano tuttavia stati ultimati entro il termine indicato
(14.11.2013) e la medio tempore deceduta la in data Pt_1 Per_1
13.11.2013 aveva lamentato tale inadempimento, intimando l'ultimazione delle opere in questione;

Contr
• RE e avevano replicato che le opere, invece, erano sostanzialmente ultimate, pur dando atto di non averne eseguite alcune ed impedendo alla Pt_1 di procedere all'ultimazione per conto proprio;

• con missiva del 25.11.2014, la sig.ra aveva reiterato le proprie Pt_1
contestazioni, rilevando come la tardiva ultimazione dei lavori le avesse tra l'altro impedito di locare a terzi gli immobili, in tal modo subendo un danno pari al canone non percepito.
1.1.1) Su tali basi, la aveva chiesto: “Voglia l'on.le Tribunale adito, Pt_1
disattesa ogni contraria istanza, - accertato e dichiarato l'inadempimento contrattuale della e della RE s.r.l. rispetto alle obbligazioni Controparte_1
da esse assunte nei confronti della signora con il contratto di Parte_1
transazione del 14.11.2012 e, precisamente, pattuite agli artt. 6 e 7 del medesimo
4 contratto e/o la concorrente responsabilità delle società convenute ex art. 2043 cod. civ., per non avere ultimato i lavori condominiali di cui al computo metrico allegato al contratto entro il termine essenziale del 14.11.2013, per avere impedito alla concludente, in violazione dell'art. 7 dello stesso contratto, di farli ultimare da una impresa edile di propria fiducia e per non avere ancora definito la proprietà condominiale attraverso la costituzione del nuovo condominio con il relativo regolamento condominiale, dichiarare tenute e condannare le società convenute al risarcimento del danno subito dalla stessa concludente, per le causali ed i titoli descritti in premessa, da liquidarsi nell'importo che risulterà congruo all'esito dell'espletanda istruttoria, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria;
- accertato, inoltre, l'inadempimento contrattuale della RE s.r.l. rispetto all'obbligazione da essa assunta con il contratto di transazione del 14.11.2012 e, precisamente, con l'art. 8 del predetto contratto, per non avere rimborsato alla signora gli oneri condominiali da quest'ultima pagati, per l'importo di € 6.105,01, Pt_1
dichiarare tenuta e condannare la RE s.r.l. a rimborsare a favore della signora la somma di € 6.105,01, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria;
- Pt_1
accertato, infine, che la RE s.r.l. si è accollata le spese condominiali dovute dalla signora in relazione al vecchio sino al Pt_1 Controparte_4
completamento dei lavori condominiali di cui agli artt. 6 e 7 del contratto di transazione del 14.11.2012, dichiarare tenuta la RE s.r.l. a tenere indenne la concludente rispetto
a quanto essa dovrà pagare per le predette spese sino al completamento dei lavori sopra indicati e alla costituzione del nuovo condominio con il relativo regolamento;
- con vittoria di spese e onorari di causa”. Contr
1.2) Radicatosi il contraddittorio con la costituzione sia di RE che di entrambe le predette convenute avevano contestato la fondatezza delle domande attoree, chiedendone la reiezione ed adducendo, in particolare, di aver adempiuto alle obbligazioni assunte e specificando, altresì, che comunque l'accordo transattivo precludeva alla parte attrice di agire per ottenere il risarcimento del danno.
1.3) Il Tribunale di Firenze, espletata istruttoria unicamente mediante produzioni documentali, aveva infine ritenuto che:
o l'accordo transattivo intercorso tra le parti evidenziava la volontà delle parti di apporre una clausola di “irresponsabilità” in caso di inadempimento, precludendo a parte attrice di avanzare pretese risarcitorie: tale clausola doveva ritenersi lecita e non in conflitto con l'articolo 1229 c.c. poiché la a fronte di ritardo o Pt_1
inadempimento, non era sprovvista di tutela giuridica, potendo affidare ad altre impresa il completamento delle opere, anticipando i costi per poi rivalersi sulle società inadempienti;

5 o era irrilevante la circostanza dedotta da parte attrice secondo cui le convenute avevano vietato alla di affidare i lavori ad una società terza: nella missiva Pt_1
diretta alla infatti, non si rintracciava alcun divieto in tal senso, ma solo Pt_1
delle considerazioni inerenti alla illegittimità della pretesa avanzata dalla odierna appellante, rilevando comunque che “...la era assolutamente libera di Pt_1
procedere secondo le modalità indicate nella Transazione per poi far valere in caso di mancato pagamento delle spese da lei anticate, i propri diritti in sede giudiziale”;
o era fondata la domanda di parte attrice avanzata nei confronti di RE e riguardante il pagamento degli oneri condominiali: in base all'articolo 8 del contratto di transazione, infatti, ET si era obbligata ad accollarsi gli oneri condominiali “sino al completamento dei lavori”, sì che la aveva pagato Pt_1
un debito che era stato oggetto di accollo da RE, dovendo dunque quest'ultima corrispondere a parte attrice la somma sborsata (pari ad € 2.136,39, oltre interessi nella misura legale della data del pagamento e sino al di dell'avvenuto saldo);
o le spese dovevano essere oggetto di compensazione tra parte attrice e ET (alla luce della soccombenza reciproca), mentre dovevano essere poste a carico di parte attrice quelle sostenute da CGC.
1.3.1) In base a tali rilievi, era stata emessa la seguente statuizione: “Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione e difesa disattese, condanna la PO SR al pagamento, in favore di della somma di Parte_1
€ 2.136,39, oltre interessi nella misura legale dal 4.5.2015 e sino al dì dell'avvenuto saldo, e compensa tra le parti le spese processuali;
rigetta la domanda proposta da nei confronti della e Parte_1 Controparte_1
condanna parte attrice alla rifusione, in favore della
[...]
delle spese processuali del presente giudizio che si Controparte_1 liquidano, complessivamente, in € 7.806 per compenso, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CAP come per legge”.
2) Nei confronti di tale sentenza ha dunque proposto appello la sig.ra Pt_1
2.1) Il gravame è stato affidato all'unico motivo intitolato “ERRONEAMENTE IL
GIUDICE DI PRIMO GRADO HA RIGETTATO LA DOMANDA DELLA CP_5
EI CONFRONTI DELLA PO E DELLA C.G.C., SULLA SCORTA DI
[...]
UNA ERRATA INTERPRETAZIONE E/O APPLICAZIONE DELLE CLAUSOLE N. 6, 7 E
8 DELL' PARTES”, tramite il quale l'appellante ha Controparte_6
contestato la conclusione del Tribunale secondo cui nessun ostacolo era stato frapposto a che la stessa completasse essa stessa le opere in questione, censurando quindi Pt_1
6 anche la decisione del giudice di prime cure di ritenere valida la clausola di
“irresponsabilità” (così qualificata dallo stesso Tribunale) contenuta nella transazione oggetto di causa.
L'appellante ha quindi chiesto che la Corte, in riforma della impugnata sentenza, accogliesse le conclusioni come in epigrafe trascritte.
Contr 2.2) Radicatosi il contraddittorio unicamente con la costituzione di questa ha contestato la fondatezza del gravame e ne ha chiesto la reiezione, in particolare esponendo che:
− RE era stata cancellata dal registro delle imprese in data 18.12.2020 e dunque prima della notifica dell'atto di citazione in appello;

− l'accordo transattivo aveva espressamente indicato che, in caso di mancata ottemperanza alle obbligazioni ivi previste, la sig.ra avrebbe unicamente Pt_1
Contr potuto dare corso a proprie spese alle opere poste a carico di RE e
− nessuno aveva impedito alla di completare essa stessa le opere ritenute Pt_1
incomplete;
− non era ravvisabile alcuna nullità ex art. 1229 c.c.
2.3) Con provvedimento del 29.5.2023 è stato rilevato che “...nella comparsa conclusionale depositata nel giudizio di primo grado, il difensore della RE s.r.l. aveva dato atto della cancellazione della società dal registro delle imprese e, quindi, essendo tale evento stato dichiarato prima della scadenza dei termini assegnati ai sensi dell'art.
190 c.p.c., il tribunale avrebbe dovuto dichiarare l'interruzione del processo (cfr. Cass. civ. n. 14472/2017); rilevato che, pertanto, si impone la dichiarazione di nullità dell'atto di appello, con conseguente ordine di rinnovazione mediante evocazione in giudizio dei soci della RE s.r.l., non potendo dirsi operante la regola dell'ultrattività del mandato alla lite, dal momento che l'evento interruttivo risulta essere stato ritualmente dichiarato dal difensore (cfr. Cass. civ. n. 23141/2014)”, conseguentemente dichiarando “...la nullità dell'atto di appello, disponendone la rinnovazione, nei confronti dei soci della disciolta
RE s.r.l., entro il termine del 31.1.2024”.
2.3.1) L'appellante ha quindi proceduto alla notifica dell'atto di appello nei confronti di Penta Trust Fiduciaria S.r.l. e quali socie della Controparte_2
disciolta RE S.r.l., che non si sono costituite nel presente giudizio e di cui deve pertanto dichiararsi la contumacia.
3) Ciò premesso, deve immediatamente rilevarsi come l'appello, pur presentandosi fondato con riferimento ad alcuni rilievi, non possa in definitiva trovare accoglimento, alla stregua delle considerazioni che seguono.
7 3.1) In primo luogo occorre prendere in considerazione la questione concernente la validità delle previsioni contenute nella transazione del 14.10.2012 che il giudice di prime cure ha complessivamente, ed espressamente, qualificato come clausola di
“irresponsabilità”.
3.1.1) Nella transazione in questione è indicato, ai fini che qui rilevano, che:
− e la si impegnano e si Parte_3 Controparte_1
obbligano solidalmente ad eseguire, previo conseguimento delle necessarie autorizzazioni amministrative da parte degli enti preposti, integralmente a proprie cure e spese ed a perfetta regola d'arte, le opere di completamento delle opere e dei servizi a futura destinazione condominiale - ricadenti sulle aree graficizzate negli elaborati grafici di cui al documento sub A - che vengono dettagliatamente descritte nel documento allegato sub B al presente atto. I lavori dovranno essere ultimati entro dodici mesi dalla data odierna” (punto 6);
− “Nel caso in cui i lavori sopra descritti non siano ultimati entro il predetto termine, che deve intendersi come essenziale nell'interesse dei signori, a norma de11'art. 1457 cod. civ. primo comma, i medesimi signori avranno unicamente diritto di farli ultimare da impresa edile di propria fiducia, anticipandone i relativi costi, salvo richiederne il rimborso alle OO . e Parte_3 [...]
fermo restando che il presente accordo di natura Controparte_1
transattiva non è suscettibile di risoluzione a che al riguardo i Sig.ri Pt_1
e
[...] Persona_1 Parte_4 Parte_5 rinunciano anche agli effetti dell'art. 1457 Il° Comma” (punto 7);
− “Le parti precisano che il presente accordo di natura transattiva non è suscettibile di risoluzione per inadempimento di RE e/o di
[...]
e che le uniche conseguenze di eventuali inadempimenti di Controparte_1
RE e/o di . sono quelle di seguito Controparte_7
tassativamente indicate: a) in caso di mancato pagamento anche di una sola rata di cui al precedente punto 8), la sarà considerata decaduta dal Parte_3
beneficio del termine ex art. 1186 cod. civ. e le signore e Persona_2
potranno azionare il titolo esecutivo (lodo arbitrale) nei Parte_1
confronti della RE s.r.l. che pertanto dovrà ritenersi ancora valido ed efficace tra le parti seppur solo e limitatamente al fine di recuperare la minore somma di €
95.000,00 dovuta in virtù del precedente punto 8, ovvero alla minore somma, detratte le eventuali ulteriori rate già corrisposte;
per maggiore chiarezza, si intende che, in caso di decadenza dal beneficio del termine, le signore CP_8
e potranno, attraverso il predetto titolo esecutivo,
[...] Parte_1
8 portare avanti l'esecuzione di cui al punto 7) della premessa ed in generale agire in executivis nei confronti della RE s.r.l. per il recupero di quanto eventualmente non pagato in forza del presente accordo. b) in caso di mancato rispetto del termine annuale di cui all'ultimo capoverso del precedente paragrafo
6), le signore e (i) avranno diritto di Persona_1 Parte_1
avvalersi del Lodo Arbitrale nei confronti della RE s.r.l., quale titolo esecutivo, al fine di ottenere il pagamento delle somme di denaro spese, secondo quanto previsto al paragrafo 7) de1 presente atto, per il completamento delle opere eventualmente non ancora realizzate dalla stessa . e dalla Parte_3 [...]
(ii) potranno agire giudizialmente nei confronti Controparte_7
della sempre al limitato fine di ottenere il Controparte_7
pagamento delle somme di denaro spese, secondo quanto previsto al paragrafo 7) del presente atto, per il completamento delle opere eventualmente non ancora realizzate dalla RE s.r.l. e dalla stessa Controparte_7
(punto 11).
[...]
3.1.2) Nel contesto della prima memoria dimessa in prime cure ex art. 183, VI° comma, c.p.c. la sig.ra aveva argomentato come il testo della previsione in Pt_1 questione non potesse essere ritenuto suscettibile di estendersi anche all'ipotesi in cui alla stessa fosse stato impedito di dare corso, in proprio, alle opere non eseguite da Pt_1
. CP_9
Sul punto la aveva infatti evidenziato che le previsioni in questione Pt_1
avrebbero dovuto considerarsi “...nulle in parte qua per violazione dell'art. 1229 cod. civ., essendo – se interpretate in quel modo – escludenti in prevenzione la responsabilità delle due società convenute;
l'interpretazione corretta, invece, appare la seguente: se le società convenute non avessero ultimato i lavori nel termine essenziale contrattualmente stabilito ed avessero però consentito alla signora l'esecuzione dei lavori Pt_1 condominiali inadempiuti, quest'ultima, in effetti, non avrebbe potuto agire nei loro confronti per il risarcimento di un danno ulteriore rispetto al rimborso della somma che avrebbe dovuto spendere per la realizzazione dei medesimi lavori;
nel caso concreto, avendo le società convenute impedito alla comparente l'ultimazione dei lavori all'epoca rimasti inadempiuti ed avendo così le due società violato la clausola dell'art. 7 della transazione de qua, ledendo il diritto in essa sancito della signora di fare Pt_1 ultimare i lavori ad un'impresa di sua fiducia (in questo, si rinviene anche un concorrente fatto illecito rilevante ex art. 2043 cod. civ.), è evidente che il risarcimento del danno sia dovuto alla odierna attrice senza limitazioni e/o esclusioni di sorta;
danno che consiste nel mancato godimento degli appartamenti, anche sotto il profilo del lucro cessante, per
9 non avere potuto concederli in locazione a terzi e potrà essere liquidato sulla base del valore degli stessi appartamenti che è desumibile dai parametri dell'Osservatorio del
Mercato Immobiliare”.
3.1.3) Il Tribunale di Firenze ha invece concluso che il complesso delle previsioni in questione non poteva ritenersi in contrasto con l'art. 1229 c.c., in quanto – in base alla stesse – “...la a fronte dell'inadempimento o del ritardo nell'adempimento da Pt_1
parte delle due società convenute, non era priva di tutela giuridica, potendo affidare ad altra impresa il completamento dei lavori, anticipandone i costi e, quindi, chiederne il pagamento alle società che a ciò si erano obbligate”, aggiungendo che “In altri termini, la clausola di irresponsabilità non si riferiva a comportamenti dolosi o gravemente colposi dei debitori”.
3.1.4) Nei confronti di tale valutazione del Tribunale, l'odierna appellante ha esposto che:
− “...la norma dell'art. 1229 cod. civ. testualmente prevede che è nulla la clausola contrattuale anche se soltanto limita la responsabilità della controparte, per cui il fatto che la signora avesse a disposizione una – peraltro assai scarna – Pt_1 tutela giuridica a fronte dell'inadempimento e/o del fatto illecito delle società appellate, non rende per ciò solo valida la clausola de qua, non potendo la stessa appellante ottenere una piena tutela (risarcitoria)”;
− “Inoltre, appare evidente che la condotta tenuta dalla RE e dalla C.G.C. sia connotata da colpa grave, avendo le stesse ingiustificatamente ritardato di due anni l'ultimazione dei lavori che si erano impegnati ad eseguire entro il termine essenziale ex art. 1457 cod. civ. di un anno dalla stipula della transazione (è incontestato il fatto che i lavori furono ultimati nei mesi di settembre-ottobre dell'anno 2015), per cui, anche sotto questo profilo, è perfettamente applicabile al caso di specie il disposto dell'art. 1229 cod. civ..”.
3.1.5) Così tratteggiato l'oggetto dell'analisi da compiere nella presente sede, deve rilevarsi come sia dato ravvisare un mutamento prospettico nell'ambito delle argomentazioni difensive della sig.ra Pt_1
Ed infatti:
→ in prime cure la ha dedotto la nullità delle previsioni in questione, in Pt_1
quanto ritenute preclusive della possibilità, per la stessa di agire per Pt_1
ottenere il risarcimento del danno nel caso in cui le fosse stato impedito di intraprendere in proprio le opere che le controparti, pur impegnatesi ad eseguire, non avessero realizzato nel termine previsto;

10 → nella presente sede, invece, l'appellante ha prospettato una nullità tout court delle previsioni in esame, in quanto non contemplanti alcuna tutela risarcitoria a favore della (oltre ad escludere in radice la possibilità di chiedere la risoluzione Pt_1
del contratto) in caso di inadempimento delle controparti all'obbligazione di realizzare le opere in questione.
Sia pur rilevando l'ondivago approccio argomentativo tenuto da parte appellante, deve evidenziarsi come ciò non incida sulla valutazione che questa Corte è tenuta a compiere in ordine alla validità della clausola in questione, trattandosi di valutare la nullità della stessa e, dunque, di compiere un giudizio avente natura officiosa e suscettibile di estendersi a tutti i profili di invalidità (sub specie di nullità) delle previsioni in esame (cfr
Cass. 4174 del 10.2.2023).
3.1.6) In quest'ottica va sin d'ora rilevato come l'eccezione di nullità sollevata dalla sig.ra ia, in effetti, fondata. Pt_1
3.1.6.1) Premesso che nel caso di specie non viene in considerazione l'applicabilità del secondo comma dell'art. 1229 c.c. (non essendo neppure prospettata la violazione di norme di ordine pubblico) deve quindi rilevarsi come si sia effettivamente in presenza di una clausola volta ad escludere in toto sia la responsabilità risarcitoria da inadempimento Contr di RE e sia la possibilità per la di agire in tal caso per chiedere la Pt_1
risoluzione del contratto, nella misura in cui è stato previsto che “le uniche conseguenze di eventuali inadempimenti di RE e/o di sono Controparte_7 quelle di seguito tassativamente indicate”, ovvero la possibilità per la – con Pt_1
riferimento specifico alla questione delle opere da realizzare – unicamente di far realizzare tali opere in proprio, anticipandone i costi per poi agire in giudizio nei confronti di RE
Contr e onde ottenerne la restituzione.
Spicca, in tale contesto, l'esclusione assoluta della possibilità di agire sia per la risoluzione del contratto che per il risarcimento del danno, a prescindere dall'elemento soggettivo.
Le previsioni sopra ricordate devono quindi effettivamente ritenersi integrare quantomeno una limitazione della responsabilità da inadempimento in capo alle controparti della sig.ra RE e CGC), perimetrata, di fatto, alla mera possibilità Pt_1
di far eseguire le opere in proprio, salvo rivalersi per le relative spese.
Tali previsioni, dunque, devono ritenersi sanzionate da nullità dall'art. 1229, 1° comma, c.c., nella misura in cui abbiano a riferimento ipotesi di responsabilità per dolo o colpa grave.
3.1.6.2) Il fatto che tale invalidità vada ad attingere una previsione contenuta in un atto transattivo, peraltro, non risulta di ostacolo all'applicazione del predetto art. 1229, 1°
11 comma, c.c., atteso che la transazione – in quanto tale – non è immune alle ipotesi di nullità (cfr, esemplificativamente, Cass. 366 del 5.1.2024, per l'ipotesi di nullità della transazione in violazione dell'art. 458 c.c., o Cass. 14510 del 28.5.2019, per un caso di nullità della transazione ai sensi dell'art. 1418, comma 2, e dell'art. 1325 c.c., o Cass. 8066 del 21.4.2016, per l'ipotesi generale di nullità della transazione in contrasto con norma imperativa).
3.1.6.3) Quanto alle conseguenze di tale nullità, ed al netto dell'inapplicabilità delle ipotesi di invalidità della transazione previste dagli artt. 1969 e ss c.c., deve escludersi l'applicabilità dell'art. 1419, 1° comma, c.c., dal momento che nel caso di specie viene in rilievo la previsione di cui al secondo comma di tale norma, con sostituzione delle clausole sopra ricordate con le norme codicistiche (aventi natura imperativa proprio in considerazione del disposto dell'art. 1229, 1° comma, c.c.) in punto di responsabilità da inadempimento (cfr, per un caso con analogie, la fattispecie valutata da Cass. 8070 del 25.3.2024, secondo la quale “La clausola contrattuale di esclusione o limitazione della responsabilità di per ritardo nella consegna è nulla Controparte_10
per contrasto con norme imperative ed è sostituita di diritto dalla regola di responsabilità di diritto comune, perché - essendo stata dichiarata costituzionalmente illegittima, per violazione del principio di uguaglianza, la norma che prevedeva tale esonero o limitazione - la stessa regola non può trovare applicazione o produrre effetti, nemmeno in base a fonte negoziale”).
3.1.7) Le considerazioni sin qui esposte comportano quindi che la ben Pt_1
poteva agire per chiedere il risarcimento del danno derivante dall'inadempimento di
Contr RE e alle obbligazioni su di esse incombenti in forza della transazione oggetto di causa, salva l'ipotesi della colpa lieve.
In questo senso, dunque, la decisione del giudice di prime cure non può tuttora essere ritenuta condivisibile ed il gravame è, sotto questo aspetto, fondato.
3.2) In quest'ottica, quindi, la domanda avanzata dalla sig.ra deve essere Pt_1
valutata in punto di merito e, nello specifico, deve essere anzitutto essere presa in considerazione la questione concernente la sussistenza o meno di una responsabilità
Contr risarcitoria da inadempimento in capo a RE e
3.2.1) Sul punto occorre peraltro procedere ad un breve specifico riepilogo.
A) Nell'atto di citazione introduttivo del giudizio di prime cure (come poi ribadito anche nella prima memoria ivi dimessa ai sensi dell'art. 183, VI° comma, c.p.c.), la sig.ra ha – per quanto specificamente interessa con riferimento al profilo in analisi – Pt_1
allegato che:
12 Contr
− RE e si erano impegnate all'esecuzione delle opere indicate nella transazione (al punto 6 della stessa), nei termini già ricordati al pregresso punto
3.1.1.;
− i lavori in questione non erano terminati alla data indicata nella transazione
(14.11.2013);
− a fronte dell'intimazione al completamento dei lavori, inviata dalla il Pt_1
15.11.2013, le controparti avevano replicato (con missiva del 2.12.2013) che le opere erano “sostanzialmente” terminate, pur ammettendo di non aver montato la cabina ascensore per l'accesso ai piani superiori del palazzo, e soprattutto avevano
“vietato alla signora di affidare il completamento delle opere di cui al Pt_1 predetto punto 6 ad un'impresa di sua fiducia”;
− con ulteriore comunicazione, del 25.11.2014, la aveva nuovamente Pt_1
contestato la mancata ultimazione dei lavori in questione, allegando relazione tecnica di un professionista incaricato (arch. di verificare lo Persona_3
stato dei lavori stessi;

− a fronte di ciò, con missiva dell'1.12.2014, RE aveva ammesso che non era ancora stato effettuato il collegamento principale alla rete del gas e della distribuzione dell'acqua, riconoscendo altresì che le parti comuni non erano funzionali.
Contr B) Nelle rispettive comparse di costituzione in prime cure, sia RE che avevano indicato come i lavori indicati fossero effettivamente “sostanzialmente ultimati” ad eccezione di alcuni interventi (come l'installazione dell'ascensore) e delle rifiniture e che, per tale motivo, avevano fatto presente alla (non certamente “vietato”) di Pt_1 astenersi dall'eseguire le opere medesime, non sussistendo i presupposti di cui alla clausola 7 della transazione.
La decisione della di non procedere all'esecuzione in proprio delle opere Pt_1
in questione era quindi frutto di una propria libera scelta, non sussistendo alcun impedimento frapposto dalle predette società, e verosimilmente imputabile alla consapevolezza della ella scarsa rilevanza delle opere mancanti. Pt_1
C) La questione è stata affrontata nella sentenza impugnata, laddove il giudice di prime cure ha ritenuto che “Alcun rilievo può assurgere la circostanza dedotta da parte attrice secondo cui le convenute, con missiva del 21 Dicembre 2013, avevano 'vietato' alla di affidare ad altra impresa di sua fiducia il completamento delle opere(doc. Pt_1
13 fasc. parte attrice), poiché in tale missiva non si rinviene alcun divieto, posto che ivi viene testualmente dichiarato dalle società convenute quanto di seguito riportato: «Vorrà perciò astenersi dall'assumere, per le causali lamentate, qualsiasi iniziativa nei confronti
13 di PO e la cui illegittimità e sin d'ora CP_1 Controparte_1
palese». Si tratta di una prospettazione avanzata dalle due imprese, secondo cui qualsiasi iniziativa della finalizzata ad affidare ad altri il completamento degli interventi, Pt_1
sarebbe stata da loro considerata illegittima, non ricorrendone i presupposti.
Ciononostante, la era assolutamente libera di procedere secondo le modalità Pt_1
indicate nella Transazione per poi far valere, in caso di mancato pagamento delle spese da lei anticipate, i propri diritti in sede giudiziale. Invece la dopo il ricevimento Pt_1
della missiva del 21 Dicembre 2013, aspettò un anno per avanzare delle nuove contestazioni scritte alle due società convenute, che difatti furono proposte con lettera del
Novembre 2014. Ebbene, piuttosto che attivarsi immediatamente, già nel Dicembre 2013, per affidare ad altri l'ultimazione dei lavori, la rimase inerte in tal senso, non Pt_1
attivando- ben potendo- i rimedi concessi dalla Transazione e limitandosi ad una successiva contestazione degli inadempimenti, ben un anno dopo la missiva ricevuta dalle due società”.
D) Nell'atto di appello, la sig.ra a poi: Pt_1
Contr
− ribadito che RE e “hanno impedito alla signora di affidare il Pt_1 completamento delle opere ut supra ad un'impresa di sua fiducia, accampando, inopinatamente, come pretesto l'asserita “sostanziale” ultimazione delle medesime opere”;
− dato atto che i lavori erano stati completati nel settembre-ottobre del 2015;
− contestato la valutazione del Tribunale di Firenze (ricordata al punto precedente) esponendo che: Contr
o con la predetta missiva del 2.12.2013 RE e erano arrivati “...a diffidarla ed a minacciarla ingiustamente di gravi conseguenze legali, nel caso in cui essa si fosse azzardata a provvedere alla esecuzione dei lavori incompiuti”;
o “Contrariamente a quanto afferma il Giudice di primo grado, il divieto non era affatto superabile per una evidente ragione che il Giudice di primo grado non ha preso in alcuna considerazione: come si è affermato sin dall'atto introduttivo del giudizio di primo grado e non è contestato ex adverso, le aree sulle quali dovevano essere eseguite le opere ed i servizi a futura destinazione condominiale – così li definiscono le stesse società appellate - non erano condominiali, bensì erano – e sono tuttora – di proprietà della ed erano “cantierizzate” dalla appaltatrice RE, CP_3
per cui, a fronte del divieto ad operare su dette aree da parte della C.G.C.
14 e della RE, la signora non poteva di certo affidare il Pt_1 completamento di dette opere ad un'impresa di sua fiducia”;
o “Non è dunque corretto affermare che l'odierna appellante avrebbe potuto dare incarico ad una impresa di fiducia, la quale, naturalmente, non avrebbe potuto operare sulle aree sopra indicate in mancanza di assenso da parte della proprietaria e della appaltatrice RE, per cui il CP_3
divieto frapposto da queste ultime costituisce un inadempimento del contratto di transazione che è foriero di danno risarcibile”.
3.2.2) L'analisi delle argomentazioni ed allegazioni difensive svolte dalla sig.ra nel primo e nel secondo grado di giudizio consente di ravvisare, anche in questo Pt_1
caso, un mutamento prospettico dell'impostazione ricostruttiva complessivamente adottata dalla stessa Pt_1
Come visto, mentre in prime cure la ha addotto l'impossibilità di Pt_1
procedere essa stessa alle opere in questione in quanto, unicamente, ciò le era stato Contr
“impedito” da RE e mediante la missiva del 2.12.2013, nel presente grado di giudizio l'appellante ha invece aggiunto, a ciò, le due ulteriori allegazioni per cui l'esecuzione delle opere predette le sarebbe stata preclusa: a) dal fatto che le aree in cui Contr eseguirle erano di proprietà di e b) tali aree erano occupate dal cantiere di RE.
3.2.2.1) Seguendo l'ordine espositivo sopra delineato, occorre in proposito anzitutto rilevare come il contenuto della missiva del 2.12.2013 non può in alcun modo assurgere a fattore impeditivo della possibilità, per la sig.ra di dare corso in Pt_1
proprio alle opere oggetto di causa.
Il contenuto di tale missiva, nella parte che qui rileva, è infatti: “Le opere e i servizi
a futura destinazione condominiale di cui all'art. 6 dell'Atto di Transazione del
14.11.2012 sono sostanzialmente ultimati, in aderenza al termine convenuto al successivo art. 7 dell'Atto medesimo…Vorrà perciò astenersi, per le causali lamentate, qualsivoglia iniziativa nei confronti di RE e/o , la cui illegittimità Controparte_1
è sin d'ora palese. Ciò senza contare che i relativi costi resterebbero definitivamente a
Suo carico e fatto salvo il diritto al risarcimento di tutti i danni che le società scriventi dovessero subire in conseguenza di dette Sue eventuali iniziative”.
Dunque, anzitutto sul piano semantico, le espressioni utilizzate non appaiono connotarsi come un impedimento all'esecuzione delle opere, essendosi ivi invece prospettato che, in caso di loro esecuzione da parte della sig.ra (nei cui confronti Pt_1
non risultano manifestate proibizioni di sorta), la stessa ne avrebbe Pt_1
definitivamente sostenuto i costi (e salvo il risarcimento dei danni cui fosse stata eventualmente tenuta).
15 Già sotto questo aspetto, dunque, emerge nitidamente come alla sig.ra Pt_1
non sia stato opposto alcun divieto, impedimento, proibizione o intimazione preclusiva di sorta, essendosi unicamente evidenziato che il costo delle opere (di cui, dunque, veniva implicitamente accettata la possibile esecuzione) sarebbe rimasto a carico della Pt_1
E, in quest'ottica, risulta pienamente confermata la valutazione compiuta dal giudice di prime cure, che ha individuato in una libera scelta della sig.ra la Pt_1 decisione di quest'ultima di non dare corso, in proprio, all'esecuzione delle opere in questione, stigmatizzando il fatto che “piuttosto che attivarsi immediatamente, già nel
Dicembre 2013, per affidare ad altri l'ultimazione dei lavori, la rimase inerte in Pt_1 tal senso”.
Ciò integra gli estremi applicativi dell'art. 1227, secondo comma, c.c., dal momento che nel caso di specie si tratta di una tipologia di danno che non sarebbe occorsa qualora la avesse usato l'ordinaria diligenza ed avesse attuato il rimedio che, in Pt_1
base alla stessa transazione de qua, le era stato espressamente riconosciuto.
3.2.2.2) Quanto invece alle ulteriori allegazioni della secondo cui Pt_1
l'esecuzione dei lavori in questione, in proprio, sarebbe comunque stata preclusa dal fatto Contr che l'area di pertinenza era di proprietà di e che comunque tale area era occupata dal cantiere di RE va immediatamente rilevato come tali allegazioni non siano state tempestivamente e ritualmente effettuate in prime cure, non essendo stato dedotto alcunché in proposito né in atto di citazione né nella prima memoria dimessa ex art. 183,
VI° comma, c.p.c.
La domanda di risarcimento danni, del resto, è una domanda eterodeterminata e,
Contr nel caso di specie, essa non è correlata direttamente all'inadempimento di RE e alle obbligazioni contrattualmente assunte, ma alla prospettata condotta ostativa delle predette società rispetto a facoltà riconosciute in contratto alla stessa Pt_1
Dunque, i fatti (anche storici) posti a fondamento della domanda risarcitoria avrebbero dovuto essere ab origine tutti oggetto di allegazione secondo le scansioni procedurali di riferimento (e dunque, al massimo, nella prima memoria ex art. 183, VI° comma, c.p.c.) sì che la domanda risarcitoria, originariamente fondata unicamente
Contr sull'impedimento operato da RE e con la missiva del dicembre 2013, non può Contr adesso essere fondata anche sulla dedotta proprietà dell'area in capo a o sulla presenza del cantiere di RE.
Ciò, peraltro, a tacere del fatto che – come già rilevato supra – nessuna di tali società si era opposta a che la eseguisse in proprio le opere in questione (né Pt_1
consta, del resto, che la abbia mai concretamente chiesto di far accedere la ditta Pt_1 incaricata all'area di cantiere e, anzi, ciò non è neppure oggetto di allegazione).
16 3.3) Il gravame deve quindi, nel complesso, essere respinto, con conferma della sentenza impugnata previa integrazione della motivazione nei termini sin qui descritti.
4) In applicazione del principio della soccombenza le spese processuali del presente grado di giudizio devono essere poste a carico della parte appellante e vengono liquidate come in dispositivo sulla scorta dei parametri medi di liquidazione di cui al D.M.
55/2014 (e successive integrazioni), con riferimento allo scaglione di valore compreso tra
€ 26.000,01 ed € 52.000,00 (in considerazione del valore della causa: indeterminabile c.d.
“basso”) di cui alla tabella 12 allegata al predetto D.M..
4.1) Poiché il presente giudizio è stato proposto successivamente al 30 gennaio
2013 e l'impugnazione è stata respinta, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.



P.Q.M.


la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 24/22 del Tribunale di Firenze, così statuisce: Parte_1
1) dichiara la contumacia di Penta Trust Fiduciaria S.r.l. e Controparte_2
2) respinge l'appello;
3) condanna a rifondere a le Parte_1 Controparte_1
spese di lite, che vengono liquidate in complessivi € 9.991,00 per compenso, di cui €
2.058,00 per la fase di studio, € 1.418,00 per la fase introduttiva, € 3.045,00 per la fase di trattazione ed € 3.470,00 per la fase decisoria, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge;

3) ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P. R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante Pt_1
dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto,
[...]
per il gravame, a norma del comma l-bis dello stesso art. 13.
Così deciso nella camera di consiglio del 5.11.2025 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione del Dott. Marco Cecchi.
Sentenza redatta con la collaborazione del M.O.T. in tirocinio, Dott. Dario Rombolà
17 Il Consigliere relatore
Dott. Marco Cecchi
Il Presidente
Dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
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