n. 7749/2024 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI NAPOLI XII SEZIONE CIVILE Il Giudice in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Alessia Notaro pronunzia la seguente
SENTENZA
nella controversia civile iscritta al n. 7749 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024 e vertente
TRA
(C.F. ) nato a San Giorgio a [...] il Parte_1 C.F._1
05/04/1965 ed ivi residente al Vico Langella n.3, rappresentato e difeso dall' Avv. Marco Muscariello
(C.F. ) e dall' Avv. Salvatore Maglione (C.F. ) presso il C.F._2 C.F._3
cui studio sito in Napoli alla Via Nazionale n. 66, elett. te è dom. to giusta procura alle liti allegata alla citazione
ATTORE
contro
, (C.F. ), nata a [...] il [...] e ivi residente Controparte_1 C.F._4
alla via Giovenale n. 1, elett.te dom.ta alla via Stazio n. 3 presso lo studio degli avv.ti Stefano Maione
(C.F.: ) da cui è rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce alla comparsa C.F._5
di costituzione e risposta
CONVENUTA
pagina 1 di 14 Oggetto: vendita di cose immobili
Conclusioni: come da verbale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 05.04.2024, citava in giudizio Parte_1 CP_1
al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni:
[...]
“- Accertare e dichiarare, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita sottoscritto tra le parti atteso il mancato ottenimento del cambio di destinazione d'uso, ovvero il concretizzarsi della condizione ex contractu;

- Per l'effetto, condannare la convenuta alla restituzione in favore dell'attore Controparte_1
della caparra / acconto prezzo versato nella misura di € 30.000,00 oltre Parte_1
interessi ex art. 1284 co. 4 c.c. dalla domanda al soddisfo;

- Con vittoria di spese, competenze, spese generali ex art.15 TF ed accessori di legge da distrarsi in favore dei procuratori costituiti antistatali”.
Si costituiva tempestivamente eccependo la malafede contrattuale di controparte il Controparte_1
quale, nonostante avesse conseguito l'immediato e gratuito uso del cespite, con estremo ritardo, solo dieci giorni prima della scadenza del termine essenziale previsto per il 30 ottobre 2023, presentava –
bypassando la proprietaria - una'illogica, errata, tardiva ed illegittima domanda di modifica catastale del cespite. Domanda che l'ufficio tecnico comunale rigettava con altrettanta illogica ed errata motivazione, e, nonostante ciò, la parte istante non provvedeva a formulare, nei dieci giorni successivi previsti dalla suddetta normativa, alcuna controdeduzione, osservazione o integrazione, avverso il suddetto diniego, così come previsto dall'art. 10 della L 241/90.
Per tali motivi la parte convenuta chiedeva di rigettare la domanda attorea siccome inammissibile,
improcedibile ed in ogni caso infondata sia in fatto che in diritto e, in riconvenzionale, accertato l'inadempimento ed il grave comportamento della parte attrice, per i motivi tutti addotti in atti,
dichiarare validamente risolto il contratto per responsabilità esclusiva di quest'ultimo e sussistente il pagina 2 di 14 diritto della convenuta a trattenere la caparra versata. Sempre in via riconvenzionale, la convenuta chiedeva condannare parte attrice al pagamento in favore della convenuta della somma di € 2.800,00,
pattiziamente stabilita da contratto, a titolo di rimborso spese, nonché al pagamento della somma mensile di € 5.000,00, o a quella minore maggiore somma accertata o ritenuta di giustizia, a titolo di indennità di occupazione e/o di ritardata restituzione del cespite. Il tutto con vittoria di spese.
All'esito della prima udienza, il Giudice nominava CTU l'ing. incaricandolo di Persona_1
accertare se il cambio di destinazione d'uso da D/7 a C/6 dell'immobile oggetto del preliminare fosse possibile in conformità al piano urbanistico comunale e la normativa in materia, se l'istanza a tal fine presentata dall'attore fosse stata correttamente formulata e se il diniego del Comune fosse legittimo;

nonché di calcolare il valore locativo del cespite dal momento della immissione in possesso dell' e sino al rilascio. Pt_1
A seguito del deposito della relazione peritale, il Giudice, ritenuta la causa sufficientemente istruita e ritenuto non necessario chiamare a chiarimenti il ctu, rinviava la causa ex art. 281 sexies cpc al
24.11.2025, disponendo la trattazione scritta dell'udienza ed invitando i difensori a rassegnare le conclusioni e a "discutere" la causa, potendo all'esito essere definita con sentenza. Entrambe le parti hanno depositato le note, rassegnando le rispettive conclusioni.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
La domanda, proposta in via principale dall'attore, di risoluzione contrattuale per mancato avveramento della condizione sospensiva risulta fondata e va, pertanto, accolta per le ragioni di seguito esposte.
È pacifico tra le parti:
- che con contratto preliminare di compravendita del 03/03/2023 il sig. Parte_1
(promissario acquirente) si impegnava ad acquistare dalla sig.ra (promittente Controparte_1
venditrice) un bene immobile di proprietà di quest'ultima ubicato in san Giorgio a CR al viale
Bernabò n. 30, p.t. in Catasto Fabbricati del Comune di San Giorgio a CR, Napoli al foglio 1;
particella n.223 sub 2 cat. D/7 classe 7 R.C. euro 7.659,88; (cfr. doc in atti); pagina 3 di 14 - Che la validità e l'efficacia del predetto preliminare veniva dalle parti condizionato all'ottenimento del cambio di destinazione d'uso del cespite da categoria catastale D/7 a C/6, con anticipata immissione del promissario acquirente nel possesso materiale dell'immobile al fine di sbrigare le pratiche urbanistiche e catastali necessarie;

- Che all'art. 4 del preliminare di compravendita le parti avevano pattuito quale prezzo del cespite di cui sopra la somma di € 230.000, di cui “€ 30.000,00 (trentamila) viene versata a titolo di caparra confirmatoria ed in conto prezzo …”;
- Che il sig. in data 07/03/2023 corrispondeva alla sig.ra a mezzo bonifico Pt_1 CP_1
bancario l'importo di € 30.000,00, a titolo di caparra confirmatoria ed in conto prezzo (cfr. doc in atti);
- Che le parti precisavano e concordavano (art. 8 del preliminare di compravendita) che l'ottenimento del cambio di destinazione d'uso da D/7 a C/6 “condiziona comunque la validità e l'efficacia del preliminare di compravendita sottoscritto in assenza del quale sarà da considerarsi risolto ipso iure, con obbligo di restituzione da parte venditrice delle somme ricevute a titolo di caparra. In tale ultimo caso la parte promittente acquirente si impegna a rilasciare l'immobile libero e vuoto da cose e/o persone entro il suddetto termine del 30.10.2023 in favore della parte venditrice pena la ritenzione della caparra versata che sarà trattenuta a titolo di penale”;
- Che con provvedimento del 25/10/2023 il Comune di San Giorgio a CR 4° settore –
Edilizia Privata Prt. G. 0053394 –U- rigettava l'istanza di cambio destinazione d'uso “… in quanto non compatibile con la normativa urbanistica- edilizia vigente…” (cfr. doc. in atti);
- Che in data 30/10/2023 l'istante, ritenendo risolto ipso iure il preliminare di compravendita,
reimmetteva la sig.ra nel possesso materiale del cespite (cfr. doc. in atti). Controparte_1
Ciò posto, ad avviso dell'attore il rigetto dell'istanza di cambio di destinazione d'uso da parte del comune andrebbe qualificato come mancato avverarsi della condizione sospensiva di cui all'art. 8 del preliminare e, per l'effetto, quest'ultimo andrebbe dichiarato risolto ipso iure, con conseguente diritto pagina 4 di 14 del promissario acquirente di ottenere la restituzione della caparra di euro 30.000,00 precedentemente versata.
Al contrario, secondo la ricostruzione di parte convenuta, la stessa avrebbe diritto di ritenere la caparra perché il mancato avverarsi della condizione sospensiva sarebbe imputabile al promissario acquirente e ad un suo comportamento contrario a buona fede. In particolare, la promittente venditrice afferma che la controparte sarebbe venuta meno all'impegno assunto di attivare tempestivamente le procedure amministrative e “a porle in essere con l'autorizzazione della parte venditrice, nei giorni immediatamente successivi alla sottoscrizione del presente contratto preliminare” (art. 8 pag. 8 e 9). In
aggiunta, il promissario acquirente avrebbe agito in malafede avendo presentato la pratica di cambio di destinazione d'uso solo a metà ottobre 2023 in prossimità del termine ultimo per stipulare il definitivo
(30.10.2023) e firmando personalmente l'istanza che, per patto, sarebbe dovuta essere sottoscritta dalla venditrice/proprietaria, unico soggetto avente diritto a richiedere tale modifica catastale (cfr. ultimo capoverso dell'art. 6). Infine, l'attore si sarebbe reso ulteriormente inadempiente non presentando alcuna osservazione al diniego della pratica edilizia disposto dall'ufficio tecnico comunale.
Orbene, occorre preliminarmente chiarire, circa la natura della condizione dedotta in contratto, che,
diversamente da quanto affermato dalle parti, si tratta di una condizione risolutiva, e non sospensiva, in quanto le stesse parti hanno previsto che in assenza del rilascio del cambio di destinazione d'uso il contratto si sarebbe risolto ipso iure.
Ciò posto, in punto di diritto va premesso che, di regola, entrambe le parti di un contratto bilaterale hanno interesse alla sua conclusione e l'applicazione della norma eccezionale di cui all'art. 1359 c.c.
(ossia l'avveramento fittizio della condizione) è indiscutibilmente legata, per un verso,
all'accertamento di un vero controinteressato al verificarsi della condizione e, per altro verso, alla prova del dolo o della colpa (Sez. 6-2, n. 31728 del 4 novembre 2021; Sez. 2, n. 23417 del 19 settembre
2019). In particolare, affinché possa operare la finzione di cui all'art. 1359 c.c., l'esistenza di un interesse contrario all'avveramento della condizione non va valutata in termini astratti, ma valorizzando pagina 5 di 14 l'effettivo interesse delle parti all'epoca in cui si è verificato il fatto o il comportamento che ha reso impossibile l'avverarsi della condizione. Ne consegue che spetta alla parte interessata la prova che l'altra parte abbia impedito il verificarsi della condizione, in quanto, qualora l'acquisto di un diritto dipenda da un evento futuro e incerto rimesso al comportamento volontario di una delle parti, il suo adempimento è elemento costitutivo della fattispecie negoziale attributiva del diritto. La condizione può ritenersi apposta nell'interesse di uno solo dei contraenti solo in presenza di una clausola espressa in tal senso o di elementi che inducano a ritenere che l'altra parte non abbia alcun interesse al suo verificarsi. L'art. 1359 c.c., secondo cui la condizione del contratto si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario al suo avveramento, non è
applicabile nel caso in cui la parte, tenuta condizionatamente ad una determinata prestazione, abbia anch'essa interesse al verificarsi della condizione.
Secondo l'orientamento ormai consolidato dei giudici di legittimità “l'obbligo delle parti di comportarsi secondo buona fede durante la pendenza della condizione è principio che riguarda anche il contratto sottoposto a condizione potestativa mista;
in tale ipotesi, l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, che, invece, deve escludersi per l'attività di attuazione dall'elemento potestativo in una condizione mista” (Sez. 2, n. 17919 del 22 giugno 2023; Sez. 2, n. 25085 del 22 agosto 2022; Sez.
2, n. 22046 dell'11 settembre 2018). In altri termini, non vi è un obbligo giuridico di attuazione dell'elemento potestativo in capo alla parte la cui volontà rileva ai fini della realizzazione della condizione potestativa mista. In tal senso nella pronuncia n. 25085/2022 la Suprema Corte, in relazione ad un contratto di consulenza che condizionava il compenso a successo all'ottenimento di un finanziamento, ha cassato la sentenza del giudice di merito, in quanto aveva dato rilievo alla mancata attivazione della debitrice per l'ottenimento del finanziamento, trascurando, invece, l'individuazione di comportamenti contrari all'avveramento della condizione).
pagina 6 di 14 Di recente la Suprema Corte, con una decisione che questo Giudice ritiene di condividere, ha confermato che: “Nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un ente pubblico la necessaria autorizzazione amministrativa, la relativa condizione è qualificabile come "mista",
dipendendo la concessione dei titoli abilitativi urbanistici non solo dalla volontà della P.A., ma anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, sicché la mancata concessione del titolo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista, con conseguente esclusione dell'obbligo di considerare avverata la condizione” (Cass. Civ., Sez. 2, ordinanza n. 5976/2024).
Nel caso di specie, essendo gli effetti del preliminare di compravendita immobiliare subordinati all'ottenimento di un provvedimento amministrativo, la condizione è potestativa mista perché
dipendente sia dalla volontà di terzi (nel caso di specie il Comune di San Giorgio a CR) che da quella di una delle parti ( ). Ne deriva che il comportamento che occorre realizzare Parte_1
per far avverare la condizione mista, ossia la presentazione di una istanza di cambio di destinazione d'uso correttamente formulata e tempestiva, non costituisce di per sé obbligo giuridico del promissario acquirente.
Ne deriva che non vi è un obbligo di attuazione dell'elemento potestativo ma non si esclude, in coerenza con l'art. 1358 cod. civ., secondo il doveroso canone della buona fede, che il promissario acquirente abbia l'obbligo di non frustrare capziosamente le aspettative dell'altra parte. Principio
questo nitidamente specificato dalle Sezioni unite nella pronuncia n. 18450/2005: Il contratto pagina 7 di 14 sottoposto a condizione potestativa mista è soggetto alla disciplina di cui all'art. 1358 cod. civ., che impone alle parti l'obbligo giuridico di comportarsi secondo buona fede durante lo stato di pendenza della condizione.
Il Giudice, quindi, deve accertare, sulla scorta delle emergenze di causa e in concreto, se sia individuabile una parte inadempiente o, comunque, prevalentemente inadempiente (nel caso gli inadempimenti fossero reciproci), per avere mancato di comportarsi secondo buona fede, avuto riguardo alla condizione apposta al negozio e in pendenza di essa, secondo le regole generali.
Orbene, dalla documentazione versata in atti emerge come il sig. avesse incaricato un tecnico Pt_1
di fiducia già in fase di trattative per vagliare la possibilità di ottenere il cambio di destinazione d'uso dell'immobile e, subito dopo la conclusione del preliminare, avesse nominato altro Ing. per svolgere le attività propedeutiche all'avvio della pratica, presentando soltanto in data 19.10.2023 l'istanza al
Comune competente per ottenere il predetto cambio di destinazione d'uso.
Ciò premesso, il CTU nominato ha accertato che in base al piano urbanistico vigente nel comune di San
Giorgio a CR e la relativa normativa in materia, non vi era la possibilità di ottenere il cambio di
Con destinazione d'uso da D/7 a dell'immobile ubicato in San Giorgio a CR al viale Bernabò n.
30, p.t. in Catasto Fabbricati del Comune di San Giorgio a CR, Napoli al foglio 1; particella n.223
sub 2 cat. D/7 classe 7 R.C. euro 7.659,88, ed in particolare non era possibile destinarlo ad attività di autorimessa per uso commerciale.
In tal senso a pag. 15 il CTU ha così concluso: “Dall'esame della richiamata normativa vigente, ed in particolare del combinato disposto degli articoli 16- lettera B e 18 (All.

3.D2 r), si ritiene di poter condividere le motivazioni sopra esposte, addotte dal RUP, alla base del diniego a concedere il PDC
per il cambio di destinazione d'uso da D/7 a C/6.” […] “Come si vede quanto previsto dalle norme di attuazione del P.R.G. non ricomprende la richiesta di un PDC per cambio di destinazione d'uso da D/7
a C/6, autorimessa che è da considerarsi a tutti gli effetti un'attività commerciale incompatibile con la vendita di posti auto ad uso pertinenziale, come sottolineato dal RUP, considerato inoltre che da quanto pagina 8 di 14 previsto al comma 8 dell'art. 16, sono vietate per la zona tutte le modifiche di destinazione d'uso con superfici maggiori di 300 mq, essendo la superficie dell'immobile in questione all'incirca pari a 1.000
mq.
In conclusione, può dirsi che, alla luce di tutto quanto sopra esposto, in base al piano urbanistico vigente nel comune di San Giorgio a CR e della relativa normativa in materia, non vi era la possibilità di ottenere il cambio di destinazione d'uso da D/7 a C/6 dell'immobile ubicato in San
Giorgio a CR al viale Bernabò n. 30, p.t., in Catasto Fabbricati del Comune di San Giorgio a
CR al foglio 1; particella n.223 sub 2 cat. D/7, per destinarlo ad attività di autorimessa per uso commerciale.”
Si tratta di conclusioni che la scrivente ritiene di condividere in quanto chiare, coerenti e adeguatamente motivate, che tengono in debita considerazione le osservazioni dei CTP e forniscono risposte esaustive.
In proposito va evidenziato che con le note di trattazione scritta la difesa del convenuto ha depositato delle vere e proprie controdeduzioni alla CTU redigendo le note “in collaborazione con il proprio perito di parte”, inserendo anche delle fotografie all'interno delle stesse note. Tale attività, deborda dal semplice diritto di replica alla CTU, di cui in ogni caso la parte convenuta aveva già ampiamente usufruito in sede di perizia, avendo il CTP partecipato alla attività peritale depositando le proprie osservazioni. In ogni caso il CTU ha ampiamente replicato alle tempestive osservazioni del CTP di parte convenuta, fornendo risposta ai quesiti posti da questo giudice in maniera esaustiva ai finid ella decisione da assumere.
A ciò si aggiunga che, come emerge dalla relazione peritale, il comune ha rigettato l'istanza, non perché intempestiva o non correttamente formulata, bensì perché il cambio di destinazione d'uso non poteva essere realizzato in base al piano urbanistico e alla normativa vigente.
Sul punto a pag. 18 della relazione peritale si legge: “Alla luce della sua disamina si ritiene che la domanda di P.D.C. sia stata formulata in maniera corretta al fine di ottenere la relativa autorizzazione pagina 9 di 14 […] non essendo, pertanto, necessario da parte del richiedente fare esplicito riferimento agli art. 16
lettera B e 18 delle NTA del PRG., come invece diversamente sottolineato dal tecnico di parte convenuta”.
Ed ancora, a pag. 19: “Alla luce della disamina dell'art. 9 della Legge 122/89 effettuata al precedente paragrafo 4.1 e dalla disamina delle motivazioni addotte dal RUP alla base del diniego a concedere il
P.D.C. per il cambio di destinazione d'uso dell'immobile, sopra riportate, considerando pure le motivazioni esposte dallo stesso RUP all'ulteriore diniego relativo alla nuova istanza di P.D.C. per cambio di destinazione d'uso da D/7 a C/6, presentata dalla convenuta in data 16/10/2024 prot. gen. n.
51938, dove viene fatto riferimento pure a quanto riportato all'art. 16 lettera B delle NTA del PRG,
come già riportato al paragrafo 4.1, si ritiene che esse siano corrette.”
Alcuna rilevanza può essere, quindi, attribuita in punto di risoluzione del contratto alla circostanza che il promissario acquirente abbia presentato l'istanza al comune soltanto una decina di giorni prima del
30.10.2023, data ultima per la stipula del definitivo, non avendo tale ritardo inciso in alcun modo sul mancato rilascio del cambio di destinazione. In altri termini, anche se l'attore si fosse attivato nei giorni immediatamente successivi alla sottoscrizione del preliminare, come previsto dall'art. 2, il preliminare si sarebbe comunque risolto ipso iure perché il comune avrebbe in ogni caso rigettato l'istanza.
Del tutto priva di pregio giuridico è, poi, l'eccezione della convenuta in merito alla circostanza che il sig. non avesse alcun titolo per richiedere il cambio di destinazione d'uso non essendo né Pt_1
proprietario, né locatore del bene in questione, tanto è vero che nel preliminare era stato precisato che la relativa pratica avrebbe dovuto essere presentata dalla legittima proprietaria. Ciò non ha, infatti, in alcun modo inciso sul rigetto del Comune, il quale, al contrario, sebbene erroneamente, ha qualificato il sig. già quale proprietario. Sarebbe, pertanto, risultato superfluo chiamare a chiarimenti il Pt_1
CTU per chiedergli se le domande di cambio di destinazione d'uso possano essere presentate da soggetto senza titolo che le sottoscrive, e se la presentazione di una pratica proposta da un soggetto diverso dal proprietario o locatore possa, o meno, essere accolta e quindi determinare il cambio di pagina 10 di 14 destinazione di un immobile altrui, dal momento che il tecnico nominato dal tribunale ha già accertato che tale cambio di destinazione nel caso di specie non poteva essere concesso in base al piano urbanistico comunale e la normativa vigente.
Per lo stesso motivo risulta infondata anche l'ulteriore eccezione mossa da parte convenuta in merito alla mancata formulazione di osservazioni al diniego della pratica edilizia disposto dall'ufficio tecnico comunale, avendo il CTU nominato accertato la legittimità del provvedimento di diniego del Comune.
Alla luce di quanto sin qui esposto, non può condividersi l'assunto di parte convenuta secondo cui il mancato avveramento della condizione sospensiva sarebbe dovuto all'asserita condotta inadempiente e contraria a buona fede dell'attore. Non è stata, inoltre, fornita alcuna prova circa l'interesse contrario all'avveramento da parte del promissario acquirente, onere che come già evidenziato, per giurisprudenza costante grava in capo alla controparte.
Ne deriva che, nel caso di specie, il contratto preliminare oggetto di causa si è risolto ipso iure per mancato rilascio del cambio di destinazione a cui le parti avevano volontariamente condizionato l'efficacia del loro accordo.
Va rigettata anche l'ulteriore domanda proposta in via riconvenzionale dalla convenuta volta a condannare parte attrice al pagamento in suo favore della somma di € 2.800,00, pattiziamente stabilita da contratto, a titolo di rimborso spese, nonché al pagamento della somma mensile di € 5.000,00, o a quella minore maggiore somma accertata o ritenuta di giustizia, a titolo di indennità di occupazione e/o di ritardata restituzione del cespite per il periodo dall'inizio di Marzo (cfr. preliminare) alla fine di
Ottobre 2023 (cfr. verbale di rilascio del 31.10.2023).
La giurisprudenza di legittimità ha, infatti, costantemente ribadito che: “il promissario acquirente di un immobile, che, immesso nel possesso all'atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l'obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice,
atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che pagina 11 di 14 l'occupazione dell'immobile si configuri come "sine titulo". Ne consegue che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti né dal pagamento del prezzo né dal godimento dell'immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all'intera durata dell'occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale” (Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. /2017).
La ratio sottesa a tale principio di diritto di reintegrazione dello status quo ante a seguito della risoluzione con effetti ex tunc presuppone che con l'anticipazione dell'immissione in possesso dell'immobile oggetto di preliminare di vendita il promissario acquirente ottenga da subito il bene oggetto del contratto e ne possa iniziare ad usufruire a suo vantaggio, mentre il promittente venditore si priva di un bene fruttifero in cambio di un pagamento anticipato di parte del prezzo o, comunque, di altro vantaggio che funga da corrispettivo.
Orbene, come emerge dallo stesso preliminare sottoscritto dalle parti, l'immobile de quo si trovava in stato di abbandono, con impianti non funzionanti e privo di qualsiasi attività (cfr. lettera D della premessa del preliminare di compravendita). Ne deriva che lo stesso non poteva essere utilizzato in alcun modo né dal promissario acquirente che dal promittente venditore ed infatti il possesso materiale dello stesso veniva espressamente concesso al solo fine di assolvere le pratiche urbanistiche e permettere la realizzazione della condizione dedotta in contratto. L'avveramento di tale condizione era evidentemente interesse comune a entrambe le parti e l'anticipazione dell'immissione in possesso del cespite oggetto di contratto era finalizzata esclusivamente a tal fine
A conferma di ciò va rilevato che le stesse parti hanno regolato nel preliminare di cui è causa le conseguenze dell'eventuale mancato avverarsi della condizione statuendo che “Si precisa che I'
ottenimento del cambio di destinazione d'uso d a D/7 a C/6 condiziona comunque la validità e l'efficacia del presente atto, in assenza del quale sarà da considerarsi risolto ipso iure, con obbligo di restituzione dalla parte venditrice delle somme ricevute a titolo di caparra. In tale ultimo caso la parte promittente acquirente si impegna a rilasciare l'immobile libero e vuoto da cose e/o persone entro il pagina 12 di 14 suddetto termine essenziale del 30.10.2023, in favore della parte venditrice pena la ritenzione della caparra versata che sarà trattenuta a titolo di penale. In ogni caso la parte promittente acquirente si impegna a non richiedere a titolo di rimborso spese ed a ripristinare lo stato dei luoghi”. È evidente,
pertanto, che nell'intenzione delle parti l'immissione in possesso anticipata non avrebbe costituito una fonte di arricchimento del promissario acquirente, non potendo dallo stesso essere utilizzando nello stato in cui si trovava, ed era volta soltanto ad agevolarlo nell'attivazione della procedura amministrativa di cambio della destinazione d'uso e, conseguentemente, nella realizzazione della condizione potestativa mista, nell'interesse di entrambe le parti. Una simile clausola prevista in favore del promissario acquirente, volontariamente sottoscritta anche dalla controparte, non può di certo essere successivamente disattesa, soprattutto avendo escluso che la risoluzione del contratto sia imputabile al promissario acquirente e ad un suo comportamento contrario a buona fede.
Ne consegue che risulta infondata e va, pertanto rigettata anche la domanda di parte convenuta volta ad ottenere la condanna dell'attore al pagamento di un'indennità di occupazione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo ex D.M. 55/2014, come da ultimo modificato dal D.M. 147/2022, applicando i valori medi. Le spese di CTU sono poste a carico della parte soccombente in via definitiva.

PQM


Il Tribunale di Napoli, XII sez. Civile, in persona del G.U. Dott.ssa Alessia Notaro, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di e sulle Parte_1 Controparte_1
domande proposte in riconvenzionale da nei confronti di : Controparte_1 Parte_1

1. Accoglie la domanda proposta in via principale da per le ragioni indicate in Parte_1
motivazione e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti il 03/03/2023 avente ad oggetto l'immobile sito in san Giorgio a CR al viale Bernabò n. 30,
p.t. in Catasto Fabbricati del Comune di San Giorgio a CR, Napoli al foglio 1; particella n.223
sub 2 cat. D/7 classe 7 R.C. euro 7.659,88; pagina 13 di 14 2. Rigetta, conseguentemente, la domanda di risoluzione per inadempimento proposta in via riconvenzionale da per le ragioni indicate in motivazione;
Controparte_1

3. per l'effetto, condanna a restituire in favore la somma di Controparte_1 Parte_1
euro 30.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi dalla domanda al soddisfo;

4. Rigetta la domanda proposta in via riconvenzionale da di condanna al Controparte_1
pagamento in suo favore della somma di € 2.800,00 a titolo di rimborso spese, nonché al pagamento della somma mensile di € 5.000,00, o a quella minore maggiore somma accertata o ritenuta di giustizia,
a titolo di indennità di occupazione e/o di ritardata restituzione del cespite;

5. Condanna al pagamento in favore di delle spese di lite del Controparte_1 Parte_1
presente giudizio che liquida, in applicazione di parametri medi, in € 14.103,00 per compensi oltre spese al 15%, IVA e CPA, con attribuzione ai procuratori antistatari;

6. Pone le spese di CTU, come liquidate con separato decreto, a carico della parte soccombente.
Così deciso in Napoli il 25/11/2025
Il giudice
Dott.ssa Alessia Notaro
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del magistrato ordinario in tirocinio mirato, Dott.ssa Francesca Marrone.
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