REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Bari
Sezione Seconda

R.G. 255/2022
La Corte di Appello di Bari, II sezione civile, in persona dei magistrati:
1) Dott. Filippo Labellarte Presidente
2) Dott. Maria Angela Marchesiello Consigliere
3) Dott. Concetta Potito Consigliere, relatore ha pronunciato la seguente sentenza, nella causa di appello (avverso la sentenza n. 2222/2021, emessa dal Tribunale di Trani, pubblicata in data 28 dicembre 2021 e relativa alla causa iscritta al n. R.G. 895/2019), iscritta al n. 255/2022 R.G., avente ad oggetto: responsabilità professionale, tra:
, rappresentato e difeso dagli avv. Biagio Lorusso e Parte_1
GI Coppolecchia, ed elettivamente domiciliato come in atti,
APPELLANTE
e
, rappresentato e difeso dall'Avv. Angela Parisi, ed Controparte_1 elettivamente domiciliato come in atti

APPELLATO

Conclusioni: alla udienza del 20 giugno 2025, svolta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa è stata riservata alla decisione collegiale (sulle conclusioni delle parti, di cui alle note scritte, da intendersi in questa sede integralmente richiamate), con l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle memorie difensive.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione in riassunzione (a seguito di dichiarazione di incompetenza per valore del Giudice di Pace di Trani) regolarmente notificato, ha riassunto il giudizio innanzi al Tribunale di Controparte_1
Trani, ove ha evocato , per sentirlo condannare al Parte_1 pagamento delle competenze professionali da lui maturate in relazione alla stipula di un contratto preliminare per l'acquisito di una unità immobiliare. Il convenuto si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto della domanda (asserendo di non avere conferito alcun incarico al professionista) e, in via riconvenzionale, chiedeva il risarcimento del danno, causato dalla negligenza del notaio che non lo aveva avvisato della esistenza di una ipoteca volontaria iscritta sul bene oggetto della vendita. Il Tribunale di Trani, con la sentenza impugnata, ha accolto la domanda svolta dal notaio condannando il convenuto al pagamento, CP_1 Pt_1 in favore del primo, dell'importo di euro 2.695,00, oltre accessori;
ha invece rigettato la domanda riconvenzionale ed ha condannato il al Pt_1 pagamento delle spese di lite. In sostanza, il Giudice di prime cure ha:
-ritenuto applicabile al caso di specie (redazione di un contratto preliminare, pur non nella forma di atto pubblico) quanto disposto dall'art. 28 legge n. 89/2013, escludendo che potesse ravvisarsi l'espletamento di una attività di mera consulenza e quindi evidenziando che il notaio deve svolgere la sua attività con responsabilità ed in modo da compiere atti idonei al raggiungimento dello scopo;

- ritenuto infondata la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno, proposta dal convenuto, evidenziando che dalla documentazione agli atti, prodotta dallo stesso convenuto, la formalità pregiudizievole (che avrebbe dovuto dar vita alla responsabilità professionale del notaio) era in realtà riferibile ad altra unità immobiliare, diversa da quella oggetto del preliminare di vendita;

- quantificato quanto dovuto al professionista, sulla base del D.M. 140/2012, applicabile al caso di specie ratione temporis. Avverso la detta sentenza ha proposto appello Parte_1 chiedendo di accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adìta, in riforma in parte de qua dell'impugnata sentenza, così provvedere:

1. In via preliminare, accertare la parziale nullità della sentenza;

2. Accertare la responsabilità professionale dell'appellato e
pag. 2/11 dichiarare non dovuto alcun onorario per l'attività di redazione del contratto preliminare de quo agitur;

3. In accoglimento di domanda riconvenzionale, condannare controparte al risarcimento, in via equitativa, del danno per responsabilità professionale e, comunque, per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c.; 4. Ordinare al la restituzione della CP_1 somma di euro 9.273,11 versati dall'appellante per onorario notaio e spese processuali liquidati in sentenza di primo grado.

5. Con vittoria di spese ed onorari del doppio grado di giudizio”. Si è costituito in giudizio chiedendo di accogliere le Controparte_1 seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Bari, respinta ogni istanza contraria: 1) dichiarare inammissibile l'appello proposto dal Sig. per tutti i motivi ex ante rappresentati;
2) Parte_1 rigettare integralmente, nel merito, l'avverso gravame per infondatezza, sia in fatto che in diritto, dei motivi di appello tutti ex adverso formulati, confermando integralmente la sentenza n. 2222/2021 del 28.12.2021 del Tribunale di Trani;
3) con vittoria di spese e competenze del presente giudizio e del giudizio di primo grado;
4) dichiarare inammissibile la documentazione prodotta in appello da controparte con conseguente stralcio dal presente giudizio”. Disposti alcuni rinvii, a causa del carico del ruolo che non consentiva la riserva in decisione della causa, all'esito della udienza del 20 giugno 2025 (svolta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.), sulle conclusioni delle parti (di cui alle note scritte da intendersi integralmente richiamate), la causa è stata riservata in decisione, con l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
Con un unico motivo di appello, l'appellante ha lamentato il rigetto della domanda riconvenzionale, con una motivazione che egli ritiene contraria al precetto di cui all'art. 101 c.p.c. Secondo l'appellante, in sostanza: premesso che il bene oggetto di compravendita era gravato da ipoteca (nonostante nel contratto preliminare vi sia, invece, l'attestazione secondo la quale il bene era libero da pesi, ipoteche e privilegi), che conseguentemente esso è stato oggetto di procedura di espropriazione immobiliare e che egli se lo aggiudicò a seguito di vendita coattiva, egli ha evidenziato che il rigetto della domanda si è basato sulla considerazione della mancanza di prova in ordine alla sussistenza della ipoteca. Dalla documentazione agli atti emergeva che pag. 3/11 l'iscrizione pregiudizievole aveva riguardo ad una particella diversa da quella oggetto della compravendita. Senonché, pur non essendo la circostanza stata smentita in alcun modo dal professionista (che avrebbe peraltro riferito di avere informato il cliente, la cui proposta di non inserire la questione nel preliminare avrebbe peraltro accolto), il Giudice l'ha presa in considerazione nella decisione, senza però avere instaurato sulla stessa alcun contraddittorio tra le parti, in spregio, quindi, a quanto previsto dall'art. 101 c.p.c. Peraltro, il primo Giudice è stato tratto in errore dalla documentazione depositata agli atti, posto che essa (di cui all'allegato A), ispezione ipotecaria telematica del 6 giugno 2014) recava manipolazioni in ordine agli estremi catastali dei beni oggetto di trascrizioni, sicché deve dedursi che il Giudicante è caduto in errore a causa della malafede di una parte (che ha peraltro indicato la particella n. 538 che risulta soppressa e sul punto ha prodotto documentazione che ritiene di poter depositare, anche in spregio all'art. 345 c.p.c., in quanto conseguente alla violazione dell'art. 101 c.p.c.). In ogni caso, il primo Giudice in presenza di questi elementi avrebbe dovuto al più effettuare una consulenza tecnica di ufficio. A seguito della vendita dei beni, conseguente al procedimento di espropriazione, egli si aggiudicò comunque la proprietà degli stessi, intervenendo nella procedura esecutiva. Quindi, egli ha diritto al risarcimento del danno, derivante dalla responsabilità professionale del notaio, che non ha svolto con diligenza le attività preparatorie alla redazione dell'atto, evidenziando altresì di avere versato alla promittente venditrice, all'atto della sottoscrizione del preliminare, euro 35.000,00, mai più ricevuti indietro.
L'appello è infondato e va rigettato, se pur a seguito di una necessaria integrazione della motivazione della decisione impugnata.
Giova precisare che non v'è alcuna violazione dell'art. 101 c.p.c. da parte del Giudice di prime cure, posto che egli ha preso in considerazione, nella decisione, quanto emergente dalla consulenza estimativa giudiziaria, depositata nel procedimento di esecuzione (innanzi al Tribunale di Trani n. 344/2017), prodotta dallo stesso e da lui ripresa nelle memorie Pt_1 conclusive del giudizio. Sicché, la questione del rientrare le particelle in esame tra quelle oggetto della ipoteca riveste la qualifica di “fatto avventizio”, emergente dalla documentazione di parte, e quindi oggetto di discussione nel processo,
pag. 4/11 come tale sganciato dal divieto di cui all'art. 101 c.p.c. ass. (cfr. Civ. sez. II, 19 marzo 2024, n. 7341). Quindi, il problema va spostato su un'altra direzione, ossia quella della valutazione della correttezza del ragionamento del Giudice di prime cure, nel non ritenere le particelle oggetto della compravendita rientranti nella ipoteca volontaria, ipoteticamente sottaciuta dal professionista. Questo dato, assolutamente non provato nel corso del giudizio di primo grado, deriverebbe dalla nuova documentazione prodotta in questo giudizio, ossia la relazione notarile e l'istanza di integrazione del decreto di trasferimento, prodotta (peraltro in data antecedente alla stessa sentenza) dal professionista delegato alla vendita e tendente a fare rientrare nel trasferimento anche le particelle oggetto di contestazione. Ora, va considerato che la documentazione è palesemente tardiva, in quanto non giustificata dalla presunta violazione di cui all'art. 101 c.p.c., che non si riscontra in questa sede. Non va poi sottaciuto che il teste escusso in giudizio, ex Testimone_1 dipendente del notaio, ha confermato che all'atto della redazione del contratto preliminare, lo studio effettuò la visura catastale. Peraltro, è lo stesso appellante a produrre in giudizio la visura catastale che, però, afferma non essergli mai stata data in visione, quantunque questa affermazione sia rimasta assolutamente non dimostrata. Ma pure a volere considerare superabili queste circostanze e quindi a volere ritenere non adempiuto dal notaio il suo obbligo di verifica preliminare, va detto che la domanda risarcitoria non è fondata per difetto dei presupposti applicativi. Innanzi tutto, giova premettere alcune considerazioni in materia di azione di responsabilità nei confronti di un professionista. Nei procedimenti in esame l'agente è tenuto a provare sia di aver sofferto un danno, sia che questo sia stato causato dalla insufficiente o inadeguata o negligente attività del professionista, e cioè dalla sua difettosa prestazione professionale;
in particolare, trattandosi dell'attività del difensore (ma con principi applicabili a qualunque altro professionista), l'affermazione della sua responsabilità implica la valutazione positiva che alla proposizione di una diversa azione, o al diligente compimento di determinate attività, sarebbero conseguiti effetti più vantaggiosi per l'assistito, non potendo viceversa presumersi dalla negligenza del professionista che tale sua condotta abbia, in ogni caso, arrecato un danno (Cfr. Cass. 11901/02, 10966/04, 6537/06; cfr. Cass. 22606/2016: 'La responsabilità professionale dell'avvocato presuppone la prova del danno e del nesso causale tra condotta del
pag. 5/11 professionista e pregiudizio del cliente. L'affermazione della responsabilità per colpa professionale implica, inoltre, una valutazione prognostica positiva circa il probabile esito favorevole dell'azione giudiziale che avrebbe dovuto essere proposta e diligentemente eseguita. Di talché non è sufficiente il solo fatto del non corretto adempimento dell'attività professionale, occorrendo, altresì, verificare se l'evento produttivo del pregiudizio lamentato dal cliente sia riconducibile alla condotta del primo, se un danno vi sia stato effettivamente e se, ove questi avesse tenuto il comportamento dovuto, il suo assistito, alla stregua di criteri probabilistici, avrebbe conseguito il riconoscimento delle proprie ragioni'). Inoltre, non potendo il professionista garantire l'esito comunque favorevole auspicato dal cliente, il danno derivante da eventuali omissioni in tanto è ravvisabile, in quanto, sulla base di criteri necessariamente probabilistici, si accerti che, senza quella omissione, il risultato sarebbe stato conseguito (Cfr. Cass. 6967/06). Le obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attività professionale sono, di regola, obbligazioni di mezzo e non di risultato, in quanto il professionista, assumendo l'incarico, si impegna alla prestazione della propria opera per raggiungere il risultato desiderato, ma non al suo conseguimento. Ne deriva che l'inadempimento del professionista (nella specie: avvocato) alla propria obbligazione non può essere desunto, "ipso facto", dal mancato raggiungimento del risultato utile avuto di mira dal cliente, ma deve essere valutato alla stregua dei doveri inerenti lo svolgimento dell'attività professionale e, in particolare, del dovere di diligenza, per il quale trova applicazione, in luogo del tradizionale criterio della diligenza del buon padre di famiglia, il parametro della diligenza professionale fissato dall'art. 1176, secondo comma, cod. civ. - parametro da commisurarsi alla natura dell'attività esercitata -, sicché, non potendo il professionista garantire l'esito comunque favorevole auspicato dal cliente, il danno derivante da eventuali sue omissioni intanto è ravvisabile, in quanto, sulla base di criteri (necessariamente) probabilistici, si accerti che, senza quella omissione, il risultato sarebbe stato conseguito (nella specie, il danneggiato avrebbe ottenuto un risarcimento di importo superiore a quello ottenuto a seguito della transazione), secondo un'indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, e non censurabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata ed immune da vizi logici e giuridici (Cfr. Cass. 2836/02). L'avvocato deve considerarsi responsabile nei confronti del proprio cliente, ai sensi degli artt. 2236 e 1176 cod. civ., in caso di incuria o di ignoranza di disposizioni di legge ed, in genere, nei casi in cui, per pag. 6/11 negligenza o imperizia, compromette il buon esito del giudizio, mentre nelle ipotesi di interpretazione di leggi o di risoluzione di questioni opinabili, deve ritenersi esclusa la sua responsabilità, a meno che non risulti che abbia agito con dolo o colpa grave. Pertanto, l'inadempimento del suddetto professionista non può essere desunto dal mancato raggiungimento del risultato utile cui mira il cliente, ma soltanto dalla violazione del dovere di diligenza adeguato alla natura dell'attività esercitata, ragion per cui l'affermazione della sua responsabilità implica l'indagine positivamente svolta sulla scorta degli elementi di prova che il cliente ha l'onere di fornire - circa il sicuro e chiaro fondamento dell'azione che avrebbe dovuto essere proposta e diligentemente coltivata e, in definitiva, la certezza morale che gli effetti di una diversa sua attività sarebbero stati più vantaggiosi per il cliente medesimo (Cfr. Cass. 16846/05). Dunque, la responsabilità del professionista nei confronti del proprio cliente per negligente svolgimento dell'attività professionale presuppone la prova del danno e del nesso causale tra la condotta del professionista ed il pregiudizio del cliente (come affermato da Corte di Cassazione, sezione III, ordinanza n. 13873 del 6 luglio 2020). Ne consegue che la perdita di una chance favorevole non costituisce un danno di per sé ma soltanto, come avviene per il danno da lucro cessante, se vi era certezza o elevata probabilità che avveramento della chance perduta, circostanza da desumersi in base ad elementi certi ed obiettivi (come affermato da Corte di cassazione, sezione III, sentenza n. 22376/2012, che ha escluso la responsabilità dell'avvocato per l'estinzione del giudizio, da lui provocata, perché non v'era certezza del fatto che senza l'estinzione la domanda del cliente sarebbe stata accolta). Vale quindi la regola secondo la quale: “In tema di responsabilità professionale dell'avvocato per omesso svolgimento di un'attività da cui sarebbe potuto derivare un vantaggio personale o patrimoniale per il cliente, la regola della preponderanza dell'evidenza o del più probabile che non, si applica non solo all'accertamento del nesso tra quest'ultimo, quale elemento costitutivo della fattispecie, e le conseguenze dannose risarcibili, atteso che, trattandosi di evento non verificatosi proprio a causa dell'omissione, lo stesso può essere indagato solo mediante un giudizio prognostico sull'esito che avrebbe potuto avere l'attività professionale omessa” (Corte di cassazione, sezione III, sentenza n. 25112 del 24 ottobre 2017).
pag. 7/11 Sicché: “L'eccezione d'inadempimento, ex art. 1460 c.c., può essere opposta dal cliente all'avvocato che abbia violato l'obbligo di diligenza professionale, purché la negligenza sia idonea a incidere sugli interessi del primo, non potendo il professionista garantire l'esito comunque favorevole del giudizio ed essendo contrario a buona fede l'esercizio del potere di autotutela ove la negligenza nell'attività difensiva, secondo un giudizio probabilistico, non abbia pregiudicato la chance di vittoria” (Corte di cassazione, sezione II, sentenza n. 25894 del 15 dicembre 2016, n. 11304/2012). Ora, è principio noto quello per cui il notaio è tenuto a verificare le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli esistenti sull'immobile che deve essere oggetto di atto a suo ministero. Va poi evidenziato che il danno in esame non rientra nella categoria del danno evento, ma in quella del danno conseguenza, i cui presupposti e le cui conseguente vanno provati ai fini risarcitori. E' quanto afferma la Corte di cassazione, con l'ordinanza n. 4276/2019, secondo la quale, ai fini dell'accertamento del danno causato dall'esistenza di un'ipoteca di cui l'acquirente non è stato informato dal notaio incaricato di stipulare la vendita, è necessaria la valutazione in ordine alla possibilità di un conseguimento, da parte del cliente, e con ragionevole certezza, di una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione. Va quindi valutato, se, nello specifico, la mera iscrizione dell'ipoteca giudiziale sul bene possa (e, eventualmente, in che misura) avere determinato una perdita del valore intrinseco del bene medesimo e, comunque, un concreto rischio di pregiudizio. I principi sono stati poi meglio specificati da Cass. Civ. 28 agosto 2000 n. 11207, che ha indicato la necessità che il danno da risarcirsi sia concreto ed attuale, subito seguita da Cass. Civ. 13 settembre 2004, n. 18376, che ha ritenuto congruamente motivata la decisione secondo cui “il vincolo ipotecario o pignoratizio gravante sull'immobile e colposamente non accertato e non comunicato dal notaio non possa costituire, di per se stesso, un concreto pregiudizio per l'acquirente e non possa, pertanto, legittimare una pretesa risarcitoria sin quando non si traduca in un'espropriazione od in un ostacolo alla vendita a terzi”. Quindi, non è il fatto, in sé e per sé, di non avere effettuato la visura (peraltro in questo caso effettuata) o di non averla comunicata al cliente, a causare un danno, occorrendo la prova che a causa di quelle omissioni sia pag. 8/11 stato causato al cliente un pregiudizio in termini economici (causato da una espropriazione o da un ostacolo alla vendita a terzi). Ora, nel caso di specie, va evidenziato che nella comparsa di costituzione nel giudizio innanzi al Giudice di pace, prima, e innanzi al Tribunale di Trani, poi, il ha solo e soltanto lamentato il dato oggettivo della Pt_1 omissione delle visure e quindi della falsità della indicazione dell'immobile come libero da pesi e ipoteche, senza però mai esplicitare in che cosa sia consistito effettivamente il danno. Ciò non fa neanche nella comparsa conclusionale, del primo grado del giudizio, salvo poi, in questo giudizio, esplicitare in cosa sarebbe consistito il danno. Premette, innanzi tutto, di avere acquistato il bene in una vendita all'incanto, di non avere ricevuto, dalla promittente venditrice, la restituzione dell'importo di euro 35.000,00, quale caparra e di essere dovuto ricorrere all'ausilio di un professionista per partecipare al processo esecutivo. Va detto, con riferimento alle circostanze indicate come fonte di danno, che non è in alcun modo provata la loro fonte, ossia il fatto che fu proprio il preteso inadempimento del notaio a generare la mancata stipula del contratto definitivo, circostanza, invero, oggetto di una palese smentita da parte dello stesso appellante. Infatti, egli, all'esito della mancata stipula del contrato definitivo (fissata per il 31 dicembre 2014 nel corpo del contratto preliminare), citava in giudizio la promittente venditrice, indicandola come Controparte_2
l'unica responsabilità della mancata operazione (per non avere la stessa posto in essere alcuni adempimenti a suo carico) e chiedendo la restituzione del doppio della caparra confirmatoria. Sicché egli, da un lato chiede la risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice, dall'altro lamenta, in questa sede, il danno subito per avere dovuto acquistare il bene non all'esito della operazione di compravendita, ma di quella di una vendita ad incanto. Né può pretendere dal notaio il pagamento di euro 35.000,00, di cui va ritenuta debitrice la sola parte che li ha ricevuti. Né, poi, può ritenersi che questa somma quantifichi il danno eventualmente subito, posto che v'è prova di un assegno di pari importo messo proprio a garanzia della ipoteca contestata, sicché le due somme andrebbero quasi a compensarsi, ove ancora dovute tra le parti. Né, infine, è provato, in alcun modo, il preteso danno subito dall'aver dovuto fare ricorso ad un professionista per partecipare alla vendita pag. 9/11 all'incanto per l'acquisto del bene: non è provata la connessione della vendita all'incanto all'inadempimento del notaio, e non è neanche provato il presunto esborso subito per l'opera del professionista. Ancora, non è in alcun modo provata la sussistenza dei danni non patrimoniali che l'appellante riconduce “all'ingiusto turbamento dello stato d'animo del danneggiato e/o nel patema d'animo e stato d'angoscia generato dall'illecito”, danni in alcun modo specificati e quindi solo genericamente enunciati e, appunto, neanche provati. Infine, non si ritiene di poter quantificare i danni ai sensi dell'art. 1226 c.c., posto che il problema non è quello della quantificazione del danno subito, ma della carenza di prova in ordine alla sua sussistenza, fattispecie che non consente l'applicazione della suddetta disposizione.
L'appello è quindi infondato a va rigettato.
Le spese (liquidate secondo il D.M. 55/2014, come aggiornato dal D.M. 147/2022), tenuto conto del valore della causa, delle fasi di giudizio effettivamente espletate e dei valori medi, seguono la soccombenza.
Sussistono i presupposti per il pagamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, in osservanza dell'art. 13, comma 1 quater D.P.R. n. 115 2002 nel testo inserito dall'art. 1, comma 17 L. n. 228 del 2012.

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P. Q. M.

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La Corte – Seconda Sezione Civile, definitivamente decidendo nel procedimento n. 255/2022, sull'appello proposto da , Parte_1 così provvede:
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza del Tribunale di Trani, n. 2222/2021, pubblicata in data 28 dicembre 2021, nel procedimento n. 895/2019;
2) condanna al pagamento delle spese di lite Parte_1 sostenute da , che quantifica in euro 5.809,00, quanto Controparte_1 ai compensi professionali, oltre al rimborso forfettario delle spese di lite, nella misura determinata dalla legge, Iva e Cap, se dovuti, come per legge;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pag. 10/11 pari a quello dovuto per l'appello, in osservanza dell'art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115/2002 nel testo inserito dall'art. 1, comma 17 della L. n. 228/2012, mandando alla Cancelleria per gli adempimenti relativi all'esazione.
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio del giorno 17 ottobre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
dott. Concetta Potito dott. Filippo Labellarte
pag. 11/11