REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE CIVILE
composta dai magistrati dott. Maria Teresa Spanu Presidente
dott. Maria Sechi Consigliere relatore dott. Stefano Greco Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 408 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2022, pro-
mossa da in persona del legale rappresentante, Parte_1
con sede in RI ed ivi elettivamente domiciliata, presso lo studio dell'avv. Francesco Cocco
Ortu, che la rappresenta e difende per procura speciale allegata all'atto di citazione in riassunzione
attrice in riassunzione
contro
in persona del legale rappresentante, con sede in Roma ed elettivamente Controparte_1
domiciliata in RI, presso l'ufficio legale dell'Ente, rappresentata e difesa dagli avv.ti Cecilia
Ticca, Valeria Graziosi e Pietro Ranieri Allori per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta
convenuta in riassunzione
All'udienza del 17.1.2025 la causa è stata assegnata a decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse della l'Ecc.ma Corte di Appello adita voglia – in accoglimento delle Parte_1
domande di parte attrice e applicando il principio di diritto enunciato con l'ordinanza della Sezione
II Civile della Corte di Cassazione n. 1102/2022, decisa alla Camera di Consiglio del 18 maggio e depositata in Cancelleria il 18 agosto 2022 – disattesa ogni contraria difesa, eccezione e deduzione, e in riforma integrale della sentenza appellata del Tribunale di RI n. 753 del 6.03.2010:
I) in via principale: condannare l al risarcimento dei danni tutti cagionati all'attrice CP_1
per effetto della sua condotta gravemente inadempiente, anche ai doveri di correttezza e buona fede stabiliti dagli artt. 1175 e 1375 cod. civ., e a quanto altrimenti dovuto per i titoli azionati che, allo stato, si indicano in € 9.000.000 (a valori del 2005), oltre accessori, salvo diverso accertamento in corso di causa;

II) in via subordinata: condannare l a indennizzare l'attrice del pregiudizio da questa subito CP_1
e corrispondente al coevo arricchimento ottenuto dalla convenuta per effetto delle vicende e dei fatti di cui alla espositiva degli atti di causa, nella misura che a tale titolo verrà accertata nel corso del giudizio;

III) in ogni caso: con vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio, ivi comprese le spese e competenze del giudizio di legittimità davanti alla Corte di Cassazione;

IV) in via istruttoria, si chiede che l'Ecc.ma Corte d'Appello adita voglia ammettere i mezzi istruttori dedotti nella memoria ex art. 184 c.p.c. del giudizio di primo grado.
Nell'interesse di l'Eccellentissima Corte d'Appello di RI, disattesa ogni CP_1
avversa contraria istanza, deduzione ed eccezione voglia:
a) Respingere nel merito l'avverso appello in quanto infondato;

b) In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari;

c) In mero subordine e con riserva nella denegata ipotesi dell'accoglimento delle avverse istanze istruttorie ammettere i mezzi di prova dedotti in espositiva nonché i mezzi di prova richiamati e contenuti nella comparsa di costituzione nel giudizio davanti al giudice di prime cure;

d) In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari dei due gradi di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Part Con allo di citazione notificato il 6.10.2005 la ( a seguire ), già Pt_1 Parte_1
convenne in giudizio, davanti al Tribunale di RI, l' esponendo Parte_2 Controparte_1
quanto segue.
- in data 10.5.1990 la aveva stipulato con un contratto di compravendita di Parte_2 CP_1
cosa futura, avente ad oggetto un complesso immobiliare da erigere in RI, in un'area di mq. 2.946, distinta in catasto al F. 12, mapp. 32 sub. c;
le caratteristiche costruttive dell'erigendo fabbricato erano contenute in apposito progetto, e consistevano, tra l'altro, di un piano scantinato della superficie di mq. 2.750 (con destinazione quanto a mq. 677 ad archivi pesanti e servizi e mq.

2.073 ad autorimessa), di sette piani fuori terra destinati ad uffici ed abitazioni per complessivi mq

4.482 e di un piano sottotetto di mq. 465 con destinazione archivi leggeri. L'erigendo edificio,
inoltre, una volta realizzato, doveva essere dotato di un'area cortilizia di mq. 2.178, di cui mq. 2.129
destinati a parcheggio e mq. 49 a verde attrezzato;

- il prezzo della vendita era stato determinato in lire 11.900.000.000 oltre Iva, ed il passaggio del possesso avrebbe avuto luogo con la consegna dell'immobile all'acquirente CP_1
- iniziati i lavori, mentre era in corso di costruzione il rustico, l' aveva chiesto l'esecuzione di CP_1
diversi e maggiori lavori, in modo da rendere la configurazione del manufatto maggiormente rispondente alle proprie esigenze funzionali;

- la , pertanto, aveva chiesto ad la specifica indicazione degli elementi tecnico- Pt_2 CP_1
costruttivi, così da predisporre un nuovo progetto, che era stato quindi depositato presso l'amministrazione comunale di RI al fine di ottenere le prescritte approvazioni;

- depositato da essa attrice il nuovo progetto, aveva manifestato per iscritto il proprio CP_1
formale assenso anche al Sindaco di RI, sollecitandone la approvazione ed insistendo, anche per iscritto, presso il competente assessorato comunale, raccomandando l'esigenza di ottenere l'ultimazione del fabbricato e precisando che i lavori erano stati sospesi nell'attesa dell'autorizzazione comunale alla variante proposta;
variante che aveva inciso sensibilmente sulla configurazione dell'edificio;
- la variante proposta era stata approvata in data 6.11.1991 dalla Commissione edilizia del Comune
di RI, e recepita dagli organi superiori dell' previa formulazione del parere di congruità CP_1
per i maggiori oneri da parte dell' Controparte_2
- nelle more, essa attrice aveva procurato che il rustico del fabbricato, già ultimato in data
10.9.1991, fosse reso rispondente alle originarie previsioni contrattuali in tutto ciò in cui il manufatto si manifestava compatibile con le modificazioni derivanti dall'approvazione della variante;
inoltre, aveva invitato più volte l a formalizzare gli accordi intervenuti, CP_1 rappresentando anche la circostanza che la diversità dei lavori derivanti dal progetto di variante,
rispetto a quelli previsti nel progetto originario, aveva determinato l'impedimento assoluto alla prosecuzione dell'attività di cantiere ed a quella necessaria ad acquisire la provvista dei materiali di costruzione;

- l' invece, pur avendo approvato formalmente la variante in data 14.4.1992, non aveva dato CP_1
corso ai pagamenti dovuti – acconto di lire 4.760.000.000 - assumendo un contraddittorio atteggiamento dilatorio, a fronte del quale essa attrice la aveva convenuta in giudizio chiedendo la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni;

- in pendenza di detto giudizio, i contrasti insorti e perduranti tra le parti erano stati parzialmente composti con atto del 31.7.1995, integrato in data 11.9.1995, con il quale le parti avevano convenuto che l'attrice rinunciasse alla domanda di risoluzione del contratto, fermo restando ogni suo altro diritto, e che l' desse immediatamente corso al pagamento dell'acconto dovuto, CP_1
incrementato degli interessi legali;
che i lavori di costruzione del fabbricato venissero subito ripresi;

che il compartimento chiedesse la deroga per le diversità del fabbricato realizzato conformi CP_1
alla configurazione di esso richiesta;
che venissero salvaguardate ed impregiudicate le ragioni di essa attrice in ordine all'imputabilità dei ritardi intervenuti.
- il Comune di RI, peraltro, non aveva accolto l'istanza di deroga dell' ciò aveva CP_1
comportato per essa attrice ulteriori sacrifici in quanto, per legittimare i nuovi volumi richiesti da e costruiti, aveva dovuto utilizzare ulteriori superfici rimaste di sua proprietà, che pertanto CP_1
non potevano essere utilizzate per i propri contigui programmi di edificazione, con i conseguenti pregiudizi derivanti;

- i lavori di costruzione del manufatto erano ripresi nel novembre del 1997, e di tale circostanza era stato dato atto con verbale del 5 novembre del 1997, con il quale era stata espressamente riconosciuta dalle parti l'efficacia del contenuto degli atti pregressi;

- ultimata la costruzione del manufatto e consegnato lo stesso all' la società attrice aveva CP_1
sollecitato, mediante richiesta scritta formulata dal proprio legale, la definizione del contenzioso in essere, non ottenendo peraltro soddisfazione di sorta.
Tanto esposto, l'attrice dedusse che, per effetto dell'andamento della vicenda contrattuale, come descritta, l aveva ottenuto, in data 3 giugno 1999, la consegna di un fabbricato del valore di CP_1
circa € 13.000.000,00, mentre i pagamenti eseguiti erano rimasti contenuti nella entità del corrispettivo originariamente pattuito e relativo ad un manufatto il cui valore era stato stimato con riferimento alla data del 1992, pari a lire 11.900.000.000; peraltro, la ritardata consegna era intervenuta per fatto e colpa dell' con conseguente diritto di essa attrice ad ottenere il ristoro CP_1
del rilevantissimo pregiudizio ad essa cagionato.
In particolare, la IC sostenne che l aveva stipulato un contratto nel maggio 1990 per CP_1
acquisire un immobile la cui consegna era stata prevista per il 1992; la stessa poi, in corso CP_1
di esecuzione dei lavori, aveva chiesto di apportare modificazioni sostanziali al fabbricato,
determinando il fermo dei lavori, facendo in tal modo colpevolmente fatto slittare i tempi di completamento dell'opera, ottenendo in tal modo un fabbricato di maggiore superficie e valore commerciale rispetto a quanto originariamente pattuito, non compensato da un corrispondente incremento del prezzo;
nonché per aver reso necessario l'utilizzo di mq. 884 di un lotto limitrofo, di proprietà di essa attrice, al fine di realizzare le modifiche richieste da CP_1
Ancora, l'attrice sostenne di aver subito danni anche per ritardati pagamenti, svincolo di fideiussioni al quale l' era tenuta e per il degrado d'immagine cagionato dal negativo effetto sul mercato CP_1
del lungo fermo-cantiere, che si era riverberato sui programmi di edificazione e commercializzazione della società, costringendola a rallentare l'edificazione ed a offrire il costruito a condizioni economiche sfavorevoli.
La pertanto, chiese, in via principale, la condanna dell' al risarcimento dei danni Parte_1 CP_1
subiti per l'affermata condotta gravemente inadempiente, anche in relazione ai doveri di correttezza e buona fede stabiliti dagli arti. 1175 e 1375 c.c., ovvero, in subordine, la condanna alla corresponsione di un indennizzo ex art. 2041 c.c.
L' costituitasi, contestò il fondamento delle avverse pretese, assumendo che l'attrice, dopo CP_1
aver dato inizio ai lavori, li aveva arbitrariamente sospesi, accumulando un ritardo nella realizzazione dell'opera, tale da far ritenere verosimilmente che non era in condizioni di rispettare i tempi contrattualmente previsti per la consegna dell'opera; anche nelle more dell'approvazione della perizia di variante, la società attrice non avrebbe dovuto interrompere i lavori principali, come le era stato più volte intimato. In ogni caso, le parti avevano ritenuto di comporre i contrasti con il
“Verbale di ripresa lavori” del 31.7.1995; la stessa attrice, inoltre, preso atto che l'amministrazione comunale aveva respinto la domanda di concessione in deroga, in data 28.10.1996 aveva prospettato una diversa e specifica soluzione tecnica, ossia il rilascio di una nuova concessione edilizia per il completamento del fabbricato. Le parti, quindi, aveva convenuto un nuovo termine per la consegna al 5 marzo 1999, con la precisazione di che “non si sollevano eccezioni di sorta al Pt_2
riguardo”. Con atto aggiuntivo del 18.2.1999, inoltre, era stata concordata la modifica dell'impianto di condizionamento a richiesta della , che aveva dichiarato si sarebbe accollata l'onere del Pt_2
maggior costo della variazione senza pretendere maggiori compensi.
Quindi, in data 8 marzo 1999 era stato redatto il certificato di ultimazione dei lavori, il successivo
13 aprile 1999 era stato emesso l'unico atto di collaudo tecnico-amministrativo, con il quale erano stati definiti i rapporti tra le parti e che l'impresa aveva sottoscritto “senza riserva alcuna”; né, sotto altro profilo, risultava che fossero stati adottati i dovuti e previi atti formali.
L in ogni caso, eccepì la prescrizione dei diritti azionati dall'attrice. CP_1
Istruita la causa con produzioni documentali, con sentenza n. 753/2010 il Tribunale adito accolse l'eccezione di prescrizione sollevata dalla convenuta, e pertanto rigettò tutte le domande formulate dall'attrice; in particolare, il primo giudice ritenne che dalla documentazione prodotta non era emerso alcun atto interruttivo della prescrizione decennale, sicuramente maturata, non potendo attribuirsi siffatta efficacia al verbale ripresa dei lavori 31 luglio 1995, né a quello successivo del 5
novembre 1995.
Quanto poi, in particolare, alla lettera del 28 dicembre 1999, a firma del legale della società attrice,
inviata al Compartimento per la Sardegna della di RI con piego raccomandato CP_1
ricevuto i1 30 dicembre 1999, con la stessa era stata dichiarata una disponibilità ad un incontro per pervenire ad una definizione conciliativa della possibile controversia, fatta salva la manifestata intenzione di attivarsi a tutela degli interessi della società; siffatta espressione, segnatamente la riserva di far valere giudizialmente una particolare pretesa, non poteva peraltro equipararsi ad una intimazione o ad una richiesta di pagamento;
né poteva rilevare l'erronea valutazione del contenuto di detta lettera operata dal Capo Compartimento di RI dell contenuta nella lettera dallo CP_1 stesso inoltrata il 21 gennaio 2000 alla Direzione Centrale dell e ciò anche a prescindere CP_1
dalla carenza, in capo a detto funzionario, di poteri rappresentativi idonei a conferire ai suoi atti la capacità di vincolare l'ente.
A seguito di impugnazione proposta dalla la Corte d'Appello di RI, con sentenza n. Parte_1
892/16, rigettò l'appello rilevando, anzitutto, per quanto riguardava la prescrizione, che la censura avente ad oggetto la ritenuta inidoneità dei verbali in data 31.7.1995 e 5 novembre 1997 a interrompere la prescrizione estintiva dei diritti azionati era inammissibile per difetto di specificità.
Quanto alla efficacia interruttiva della lettera del 28.12.1999, la Corte ritenne corrette e condivisibili le argomentazioni del primo giudice con le quali era stata negata efficacia interruttiva a detta missiva, rilevando che con la stessa la aveva solo formulato l'invito ad un incontro al Pt_2
fine di pervenire alla definizione conciliativa della possibile controversia, fatta salva l'intenzione di attivarsi successivamente a tutela degli interessi della società.
Per altro verso, la Corte ritenne corretto il giudizio di irrilevanza della lettera del capo compartimento di RI dell' rilevando che, in proposito, nessuna censura pertinente era CP_1
stata formulata dall'appellante, la quale si era limitata a ribadire la valenza, a suo dire - lato sensu -
confessoria, del documento, e la sua idoneità ad interrompere la prescrizione.
Ciò posto, con riferimento alla domanda risarcitoria per il danno da “perdita della volumetria”, la
Corte rilevò che detta domanda, laddove non potesse ritenersi prescritta, era comunque infondata;
le difformità edilizie comportanti la necessità della concessione in deroga erano infatti state realizzate
Part dalla stessa società costruttrice , sia pure per soddisfare esigenze dell inoltre, dalla CP_1
documentazione in atti era emerso che la concessione in deroga alle norme edilizie comunali,
Part richiesta dalla al Comune di RI, non poteva essere accolta, essendo tale strumento consentito solo per edifici di proprietà di enti pubblici, la cui titolarità andava dimostrata al momento della presentazione della domanda, a nulla rilevando "una eventuale titolarità d futuro godimento".
Pertanto, il mancato ottenimento della concessione in deroga non era ascrivibile ad una condotta inadempiente dell' divenuta proprietaria del fabbricato solo nel 1999, per effetto CP_1
dell'ultimazione dei lavori;
cosicché l'asserita perdita della cubatura subita dalla IC non può essere imputata all'ente.
Da ultimo, con riferimento alla domanda ex art. 2041 c.c., la Corte, premessa l'ammissibilità della domanda in quanto proposta in via subordinata all'azione risarcitoria, e la non compiuta prescrizione della stessa, ne ritenne l'infondatezza, non essendo stati provati i presupposti della richiamata fattispecie.
A seguito di gravame proposto dalla IC, la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 24913/22 ha accolto il primo motivo, ritenuto assorbiti gli altri due, ed ha rimesso la causa davanti a questa
Corte, in diversa composizione, per un riesame del contenuto degli atti relativi alla interruzione della prescrizione.
La con citazione del 7.11.2022, ha riassunto il giudizio, chiedendo l'accoglimento delle Parte_1
domande proposte.
L costituitasi, ne ha chiesto il rigetto. CP_1
La causa è stata quindi tenuta a decisione sulle conclusioni sopra trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'ordinanza n. 24913/22, con la quale è stata cassata la sentenza n. 892/16 di questa Corte, la
Suprema Corte ha disposto una nuova valutazione della diffida del 28.12.1999 e della lettera inoltrata dal Capo del Compartimento di RI alla Direzione , alla luce del Parte_3
seguente principio: “per produrre l'effetto interruttivo della prescrizione, un atto deve contenere,
oltre alla chiara indicazione del soggetto obbligato, l'esplicitazione di una pretesa e l'intimazione
o la richiesta scritta di adempimento, che – sebbene non richieda l'uso di formule solenni né
l'osservanza di particolari adempimenti – sia idonea a manifestare l'inequivocabile volontà del
titolare del credito di far valere il proprio diritto, nei confronti del soggetto indicato, con l'effetto
sostanziale di costituirlo in mora”.
Principio al quale, secondo la Suprema Corte, la Corte di Appello si era discostata con riferimento alla diffida del 28.12.1999, così come non appariva essere stato adeguatamente valutato, dall'angolo visuale della prova dell'avvenuta interruzione della prescrizione, il contenuto della lettera inoltrata dal Capo del Compartimento di RI alla Direzione Centrale dell'ANAS.
Ebbene, con l'ordinanza richiamata la Suprema Corte ha richiamato l'orientamento giurisprudenziale secondo il quale, ai fini della sussistenza di una richiesta di adempimento, è
sufficiente una “dichiarazione che, esplicitamente o per implicito, manifesti, puramente e
semplicemente, l'intenzione di esercitare il diritto spettante al dichiarante”.
Applicando i predetti principi al caso in esame, deve attribuirsi efficacia interruttiva alla lettera del
28.12.1999, in quanto con la stessa il legale della aveva indicato in il soggetto Pt_2 CP_1
obbligato, nonché analiticamente indicato l'oggetto delle proprie pretese e la relativa quantificazione, dichiarando, in termini espressi, che in caso di mancato accordo avrebbe chiesto
“l'intervento dell'autorità giudiziaria per la tutela degli interessi della mia assistita”.
Per altro verso, il tenore e contenuto di detta lettera era stato ben compreso dal Capo
Compartimento dell'ente, che in data 21.1.2000, nel trasmetterla alla Direzione Centrale, aveva dato atto che il legale della “ha formalmente richiesto il ristoro dei pregiudizi e danni subiti in Pt_2
dipendenza della realizzazione del fabbricato sito in RI – via Biasi”.
Pertanto, al di là della possibilità di attribuire contenuto “confessorio” ad una dichiarazione proveniente da un funzionario dell'Ente, quel che rileva, ai fini che qui interessano, è che dal tenore e contenuto della diffida del 28.12.1999, ed anche da quello della predetta nota del 21.12000, la aveva formalmente chiesto ad il pagamento di una serie di pregiudizi e danni Pt_2 CP_1
asseritamente subiti, in tal modo interrompendo il corso della prescrizione.
Ciò posto, si tratta dunque di esaminare, nel merito, la fondatezza di dette pretese.
A tal fine, si ritiene necessario prendere le mosse proprio dalla diffida del 28.12.1999, posto che la prescrizione può ritenersi interrotta con specifico riferimento alle pretese creditorie ivi formulate,
anche richiamate dalla Suprema Corte con l'ordinanza di annullamento e rinvio.
Il legale della aveva lamentato i seguenti pregiudizi: Pt_2
“1) Esecuzione di opere non previste nel contratto e nei suoi allegati”, ossia di opere realizzate nel piano interrato, in quello seminterrato, nei piani alti e negli impianti, ivi compresa la cabina elettrica.
“2) La maggior durata dei tempi per l'esecuzione delle opere”; il fermo dei lavori, intervenuto nel mese di dicembre 1991, aveva determinato degli “oneri per la protrazione in così lungo arco di
tempo delle attrezzature di cantiere, tanto della lievitazione dei costi per tutto quanto necessario per l'esecuzione dei lavori”, a fronte di un corrispettivo “commisurato in riferimento alla data
concordata di esecuzione degli stessi e non quello, ben maggiore, che sarebbe stato determinato in
rapporto alla data di conclusione di essi”. I fatti generatori del ritardo erano derivati “da una
colpevole resipiscenza dell'ente acquirente rispetto ad una diversa configurazione del fabbricato,
sollecitata dalla stessa acquirente” che successivamente, alla ripresa dei lavori, con colpevole condotta, non aveva richiesto alle competenti autorità amministrative “le deroghe di volumetria che
la vigente normativa edilizia accorda per finalità d'interesse pubblico”.
3) Ulteriori oneri erano stati sostenuti da come conseguenza “dei ritardati tempi dei Pt_2
pagamenti e della liberazione delle fideiussioni”; “dalla contrazione della volumetria ad essa
spettante per il possesso dei suoli contigui e sacrificati dal mancato ottenimento, per fatto e colpa
dell della deroga”. CP_1
4) Oltre a danni all'immagine e reputazione professionale.
Le medesime deduzioni e domande, quindi, erano state riformulate con l'atto introduttivo del giudizio in primo grado, e sono sostanzialmente, per la gran parte, sussumibili nei maggiori costi per l'esecuzione di opere non previste in contratto e nei maggiori oneri sofferti per la protrazione dei lavori, imputabile ad CP_1
Deve anzitutto rilevarsi che, nel caso in esame, le parti avevano concluso un contratto di vendita di un'area di proprietà della società venditrice, che intendeva edificarvi un complesso immobiliare a destinazione mista, secondo un progetto che aveva già ottenuto il parere favorevole della
Commissione Edilizia del Comune di RI;
la società venditrice, dunque, era anche progettista e costruttrice dell'erigendo fabbricato, cosicché deve qualificarsi il contratto come di vendita mista ad appalto, con prevalenza della causa di tale ultimo contratto. Natura che, peraltro, non pare essere posta in dubbio da nessuna delle parti, soprattutto dalla attrice che chiede il pagamento di maggiori oneri e costi sopportati per il protrarsi dei lavori.
Peraltro, secondo il costante orientamento della Suprema Corte, in materia di appalti pubblici,
l'appaltatore che intenda “avanzare pretese a maggiori compensi o indennizzi e danni, a qualsiasi
titolo, è tenuto a iscrivere tempestivamente apposta riserva nel registro di contabilità, o in altri
documenti, e ad esporre, nel modo e nei termini indicati dalla legge, gli elementi atti ad individuare la sua pretesa nel titolo e nella somme e, infine, a confermare la riserva all'atto della sottoscrizione
del conto finale” (Cass. 27451/22).
Invero, il principio della “generalità” della riserva è stato correlato ai fatti che comportano maggiori oneri, che perciò debbono essere tempestivamente conosciuti dalla stazione appaltante, mentre non sussiste un onere di riserva “rispetto a pretese dell'appaltatore che non si riflettono sul
corrispettivo globale che l'amministrazione dovrà versare per la realizzazione dell'opera, ma
attengono alla vicenda sulla esistenza del contratto … Ogni qualvolta si faccia questione di
invalidità del contratto e dei modi della sua estinzione, quale è appunto la risoluzione per
inadempimento, la relativa domanda .. non incontra remore procedimentali nell'inosservanza
dell'onere di tempestiva riserva” (Cass. 388/2006).
Lo stesso legale della , con la già richiamata lettera del 28.12.1999, aveva ben chiara la Pt_2
necessità di apporre le riserve, avendo dichiarato che tale missiva era anche “al fine di esplicitare le
riserve contenute nel verbale di ripresa lavori intervenuto in data 31 luglio 1995”; verbale che,
peraltro, come si vedrà, non conteneva specifiche riserve.
Nel caso in esame, peraltro, la società attrice aveva proposto domanda giudiziale di risoluzione del contratto, salvo poi rinunciarvi, avendo trovato una soluzione transattiva con con la CP_1
conseguenza che gli importi qui richiesti quali voci di danno, in realtà, hanno natura di corrispettivi per maggiori costi e maggiori oneri, mai formulati né esplicitati con le dovute riserve. Circostanza
che era stata prontamente eccepita da con la comparsa di costituzione e risposta in primo CP_1
grado, laddove aveva evidenziato che l'attrice aveva sottoscritto l'atto unico di collaudo tecnico-
amministrativo “senza riserva alcuna”, e comunque senza fossero stati adottati i dovuti e previi atti formali.
Ciò posto, assume particolare rilievo il contenuto degli accordi conclusi tra le parti con il verbale di ripresa dei lavori del 31.7.1995, con il quale era stato composto il contenzioso;
con detto verbale,
infatti, dato atto che i lavori erano stati interrotti dal dicembre 1991, le parti avevano concordato la immediata ripresa degli stessi;
con il medesimo verbale avevano altresì richiamato le difformità
edilizie del fabbricato, consistenti nella altezza dell'ultimo piano e nel cambio di destinazione d'uso di tale piano e di parte del seminterrato, concordando che il Compartimento avrebbe chiesto al Comune di RI la deroga per tali difformità “a spese della società contraente, senza ulteriori
oneri per l rinunciando sin d'ora la a qualsiasi ulteriore pretesa per la CP_1 Parte_4
maggiore copertura”. Con detto verbale, quindi, la aveva rinunciato alla domanda di Pt_2
risoluzione del contratto “con salvezza di ogni altro suo diritto”; locuzione che peraltro appare del tutto generica, non essendo chiaro a quale diritto, o specifica voce di credito, si riferisca;
il tutto considerato anche che detto verbale di componimento del contenzioso in atto tra le parti seguiva una proposta transattiva formulata dal legale della con lettera del 21.4.1993, con la quale era Pt_2
stato prospettato il completamento del fabbricato nella sua configurazione originaria, il pagamento della seconda soluzione di pagamento gravata degli interessi legale dal 45° giorno a fare data dal completamento delle opere al rustico, la rideterminazione dei nuovo tempi per l'ultimazione dell'opera e l'adeguamento del corrispettivo alla aggiornata valutazione dell'UTE rapportata al periodo di esecuzione dei lavori. Adeguamento che, tuttavia, non era stato previsto nel citato verbale.
Con integrazione del 11.9.1995 era stato poi previsto che l avrebbe provveduto al CP_1
pagamento della prima rata, oltre interessi legali dalla data di presentazione della fattura (5.3.1992),
ma neppure con tale atto era stato esplicitato alcunché con riferimento ad un adeguamento del corrispettivo.
Dalla documentazione in atti, quindi, risulta che il Comune di RI, con nota del 15.7.1996,
aveva comunicato che la concessione di deroghe alle norme edilizie comunali poteva essere assentita solamente per edifici di proprietà di enti pubblici, che tale titolo di proprietà doveva esistere al momento della presentazione della domanda di deroga, e che alla data della richiesta l non risultava essere proprietaria. CP_1
Con comunicazione del 28.10.1996 la , quindi, aveva suggerito una soluzione tecnico- Pt_2
amministrativa volta ad ovviare le fisiologiche lungaggini necessarie per l'ottenimento della concessione in deroga, consistente nell'ottenimento di una nuova concessione edilizia “accollandosi
ogni ulteriore onere progettuale”.
Con processo verbale del 5 novembre 1995, le parti, premesso che i lavori, parzialmente realizzati per la struttura in c.a. e per alcune tamponature, erano stati interrotti dal dicembre 1991, che con verbale del 31.7.1995, integrato in data 11.9.1995, era stata disposta la ripresa dei lavori con impegno dell'ottenimento della concessione in deroga, negata dal Comune di RI, e che la
, con nota del 28.10.1996, aveva trovato altra soluzione tecnica – ottenimento di una nuova Pt_2
concessione edilizia per il completamento del fabbricato – per la quale il Comune di RI aveva formulato parere favorevole, avevano preso atto del rilascio della concessione edilizia per eseguire i lavori relativi alla “Variante al corpo Y” secondo il nuovo progetto approvato in data 2.10.1997, e stabilito un nuovo termine per l'ultimazione dei lavori.
Neppure da detto verbale risulta un accordo tra le parti per un adeguamento del prezzo, né una richiesta della in tal senso;
anzi, era stato espressamente e nuovamente dato atto che Pt_2 CP_1
aveva provveduto, come da richiesta di , al pagamento della prima rata contrattuale secondo Pt_2
l'importo originariamente pattuito, oltre interessi.
Con atto pubblico aggiuntivo del 18.2.1999 le parti, dato atto che con nota del 30.12.1997 Pt_2
aveva comunicato che l'insufficienza delle falde acquifere sottostanti l'erigendo fabbricato non consentiva di realizzare l'impianto di climatizzazione acqua/aria secondo l'originario progetto,
avevano concordato la modifica progettuale dell'impianto di climatizzazione proposta da , Pt_2
che si era accollata “l'onere del maggior costo della variazione, senza pretendere maggiori
compensi o contropartite di alcun genere in relazione alla modifica dell'impianto” (art. 3).
Da ultimo, in data 8.3.1999 era stato emesso il certificato di ultimazione dei lavori, ed il successivo
13.4.1999 l'unico atto di collaudo, nel quale era stato nuovamente riepilogato l'andamento del rapporto, gli accordi raggiunti con il verbale di ripresa dei lavori del 31.7.1995, le difformità ed il rilascio di nuova concessione edilizia con rinuncia da parte di “a qualsiasi ulteriore pretesa Pt_2
per la maggiore volumetria”, e la liquidazione del saldo secondo il prezzo originariamente pattuito;

anche detto verbale era stato sottoscritto da senza riserva alcuna, a conferma, dunque, degli Pt_2
accordi conclusi a prezzo invariato.
In ragione dei richiamati rapporti tra le parti, come formalizzati anche in corso di esecuzione del contratto ed in data successiva alla interruzione dei lavori, deve dunque ritenersi l'infondatezza
Part delle pretese oggi formulate dalla a titolo di danni, trattandosi piuttosto di ulteriori corrispettivi contrattuali mai concordati, né richiesti dalla società attrice in corso di contratto secondo le dovute formalità.
In ogni caso, la società attrice non ha fornito la prova degli asseriti danni.
A tal fine, infatti, la stessa ha dedotto prova testimoniale, mai ammessa e reiterata nel presente giudizio di rinvio;
detta prova, peraltro, è inammissibile in quanto attinente a circostanze oggetto di prova documentale - capi a) d) h) i) j) – ovvero comportanti giudizi da parte dei testi – capi b) c) e)
m) n) o) – oltre che essere dedotta in violazione dei limiti di valore di cui all'art. 2721 c.c.; i capi f)
e g) sono formulati in termini generici;
i capi k) ed l) non sono ammissibili in quanto volti a dimostrare circostanze – ricorso al credito bancario e relativi interessi – che non sono state mai dedotte, e comunque sono formulati in termini generici.
Ne consegue anche la inammissibilità della richiesta di consulenza tecnica d'ufficio, trattandosi di mezzo che non è volto a sanare i difetti probatori delle parti.
Nessuna prova, infine, è stata fornita con riferimento all'asserito danno da immagine e reputazione.
Per quanto riguarda la domanda di risarcimento dei danni per la perdita di volumetria per aver dovuto utilizzare una superficie di 884 mq di un terreno limitrofo di proprietà dell'attrice, si osserva quanto segue.
Con l'atto di appello la IC aveva dedotto che con il verbale del 31.7.1995 l si era obbligata CP_1
a chiedere al Comune di RI la deroga per le difformità edilizie del fabbricato, e che la mancata concessione della deroga aveva comportato ulteriori ritardi, con conseguente “perdita della
volumetria assegnatale dall'allora strumento urbanistico”; con la sentenza n. 892/16 la Corte
d'Appello aveva rigettato il motivo di gravame sul rilievo, corretto e che si ritiene di ribadire in questo giudizio, che la deroga, pur richiesta da in adempimento alla predetta obbligazione, CP_1
non era stata concessa perché prevista solo a favore di enti pubblici, mentre al momento della istanza di deroga non era ancora divenuta proprietaria del bene. CP_1
Sul punto la IC ha proposto motivo di ricorso per cassazione assumendo la nullità di detta pronuncia per violazione dell'art. 101 c.p.c., e la Suprema Corte, con l'ordinanza n. 24913/22, ha ritenuto assorbito il motivo;
sul punto, quindi, non vi è stata pronuncia di annullamento.
Ebbene, con l'atto di citazione in riassunzione la IC si è limitata a riepilogare in fatto l'andamento, anche processuale, della vicenda, e a reiterare le proprie domande, senza formulare alcuna ulteriore deduzione.
Solo con la comparsa conclusionale, quindi anche tardivamente, ha trattato la questione relativa all'eccepita nullità ed esposto le deduzioni che, laddove le fosse stato concesso di interloquire,
avrebbe formulato;
deduzioni che si risolvono nella tesi dell'avvenuto trasferimento del diritto reale in favore di al momento della domanda di deroga, essendo ormai ultimato il rustico. CP_1
Al riguardo, peraltro, si deve anzitutto evidenziare che era stata la stessa , una volta respinta Pt_2
la richiesta di deroga, a proporre ad altra soluzione tecnico-amministrativa, consistente nella CP_1
richiesta di una nuova concessione edilizia, senza dunque sollevare alcuna contestazione in merito al diniego della deroga ovvero alla erroneità della posizione espressa dal Comune di RI,
ovvero la colpevole inerzia di che non aveva ulteriormente perorato il rilascio della CP_1
concessione in deroga, come ora dedotto.
Per altro verso, quanto alla tesi, sempre esposta con la comparsa conclusionale, secondo cui il trasferimento del diritto di proprietà in capo ad si era già perfezionato, essendo il bene CP_1
venuto ad esistenza in quanto il rustico del fabbricato era stato ultimato in data 10.9.1991, e nel
1995 l'edificio era già formato nei suoi connotati essenziali, basti rilevare che, pacificamente e comunque risultante dagli atti, i lavori erano stati interrotti nel dicembre 1991 e, secondo quanto dichiarato dallo stesso legale di con la lettera del 21.4.1993 punto 2), a tale ultima data Pt_2
doveva essere ancora completato il rustico.
I lavori erano poi ripresi a seguito del verbale del 31.7.1995, e non vi è alcuna prova dell'andamento degli stessi;
né, in ogni caso, l'attrice ha fornito la prova della superficie di sua proprietà asseritamente utilizzata, degli strumenti urbanistici vigenti e succedutisi, quindi dell'asserita perdita di cubatura, e tanto meno di quale fosse un suo eventuale programma edilizio in ordine al terreno rimasto in sua proprietà.
Da ultimo, quanto alla domanda di indennizzo ex art. 2041 c.c., rigettata dalla Corte d'Appello ed oggetto di motivo di ricorso per cassazione ritenuto parimenti assorbito, si osserva che la attrice non ha fornito alcuna prova dei relativi presupposti, avendo formulato prove per testi che, come sopra esposto, non sono ammissibili.
Avuto riguardo all'esito globale del giudizio, rilevato che la sentenza del Tribunale viene modificata ritenendosi non compiuta la prescrizione, e che comunque le domande formulate dalla sono state rigettate, si ritiene la sussistenza dei presupposti per compensare per un terzo Parte_1
tra le parti le spese di tutti i gradi del giudizio, ponendo la restante parte a carico di detta società;
spese che si liquidano secondo le tariffe vigenti al momento della presente decisione (cfr. Cass. S.U.
17405/12), secondo lo scaglione di cause di valore indeterminabile, complessità alta.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa,
pronunciando in sede di rinvio:

1. Rigetta le domande proposte dalla società nei confronti di Parte_1 [...]
CP_1

2. Dichiara compensate per un terzo tra le parti le spese del giudizio, e condanna la società
[...]
in persona del legale rappresentante, alla rifusione, in favore di Parte_1 [...]
della restante parte, che liquida per il giudizio davanti al Tribunale in € 9.402,00 per CP_1
compensi professionali, per il giudizio di appello in € 6.660,00 per compensi professionali, per il giudizio di legittimità in € 5.103,00 per compensi professionali, e per il presente giudizio di rinvio in € 9.545,00 per compensi professionali, oltre per ogni grado spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in RI nella camera di consiglio del 14 maggio 2025
Il Consigliere estensore dott. Maria Sechi
Il Presidente
dott. Maria Teresa Spanu