R.G. 735/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda Civile, composta dai Sigg.:
dott. Giuseppe Serao Presidente
dott. Lucia Cannella Consigliere rel.
dott. Vittorio Aliprandi Consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E NZ A nella causa civile n. 735/2022 R.G., posta in decisione all'udienza collegiale del 26/02/2025, promossa
OGGETTO: Indebito d a soggettivo - Indebito (C.F. Parte_1 oggettivo
, con il patrocinio dell'avv. RICCI ROSANNA e P.IVA_1
dell'avv. ELA OYANA ALESSANDRO, elettivamente domiciliata in
PIAZZA FONTANA 6 20122 MILANO, presso i menzionati difensori;

APPELLANTE
c o n tr o
(C.F. , con il patrocinio Controparte_1 P.IVA_2
dell'avv. VAVASSORI GIORGIO e dell'avv. NAVA KATIA, elettivamente domiciliata in VIA FERRAMOLA 4 25121 BRESCIA presso lo studio dell'avv. LODA PAOLO;

APPELLATA
c o n tr o
(C.F. Controparte_2
, con il patrocinio dell'avv. GUALENI SILVIA, P.IVA_3
elettivamente domiciliata in VIA LOCATELLI 59/A 24121
, presso il menzionato difensore;
CP_1
Pag. 1 di 18 APPELLATA
In punto: appello avverso la sentenza resa dal Tribunale di Bergamo, sezione terza civile, pubblicata il 06/06/2022 con il n. 1390/2022.
CONCLUSIONI di Parte_1
Piaccia all'Ill.ma Corte d'Appello, respinta e disattesa ogni avversa domanda, Voglia accogliere le seguenti
CONCLUSIONI
a. nel merito, accertare gli interventi apportati dalla Parte_1
nel corso della gestione del compendio immobiliare "Casa del
[...]
Pescatore" e conseguentemente, condannare la Controparte_1 rifusione di dette migliore per € 277.669,90, o per quella maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa;

b. nel merito, rideterminato, per le ragioni di cui all'atto di citazione, il corrispettivo dovuto in ragione del contratto di compravendita intervenuto tra la attrice e la convenuta, Parte_1 CP_1
condannare la alla restituzione a parte attrice Controparte_1 delle somme indebitamente percepite pari ad € 277.669,90, o in quella maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa;

c. sempre nel merito, in via subordinata: condannare la Parte_2 al pagamento delle predette somme, in virtù del rapporto
[...]
contrattuale sussistente con la , o in quella Parte_1 maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa;

d. in via istruttoria, ove dovesse ritenersi necessario, ammettere una
CTU volta a rideterminare il valore del compendio immobiliare "Casa del Pescatore", come sarà meglio specificata nelle competenti sedi;

e. con vittoria di spese e compensi di giudizio. di : Controparte_1
Piaccia all'Ill.ma Corte d'Appello, respinta e disattesa ogni avversa domanda, assumere le seguenti
Pag. 2 di 18 CONCLUSIONI
«Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello, premessa ogni più opportuna declaratoria del caso, così
GIUDICARE respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa
NEL MERITO: respingersi la richiesta di riforma e rigettarsi l'appello, confermando la sentenza n. 1390/2022, repertorio n. 2175/2022, resa dal Tribunale di Bergamo in data 03/06/2022 e pubblicata il successivo
06/06/2022, nella causa di primo grado recante R.G. 7952/2018.
IN VIA ISTRUTTORIA: con ogni più ampia riserva, in prosieguo, di ulteriori deduzioni e produzioni, di chiedere prove, indicare testi.
IN OGNI CASO: condannarsi comunque l'appellante al pagamento dei compensi professionali e delle spese di causa». di Controparte_2
IN VIA PRELIMINARE:
Ove reiterata, rigettare l'avversa istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata in quanto infondata per carenza dei presupposti del fumus boni iuris e del periculum in mora.
IN VIA PRINCIPALE:
Rigettare l'impugnazione avversaria in quanto infondata in fatto e in diritto per le ragioni dedotte in atti e, per l'effetto, confermare la sentenza del Tribunale di Bergamo n. 1390/2022, Rep. n. 2175/2022, pronunciata in data 3.6.2022 e pubblicata il 6.6.2022 e le relative statuizioni di rigetto delle domande attoree – con particolare riguardo alla domanda subordinata avanzata da Parte_1 ei confronti di
[...] Parte_3
- e di condanna dell'attrice alla rifusione delle spese di lite in favore di liquidate in dispositivo. Parte_3
IN VIA ISTRUTTORIA:
Rigettare l'istanza avversaria di consulenza tecnica d'ufficio per i motivi dedotti in atti.
Pag. 3 di 18 IN OGNI CASO:
Spese e compensi di entrambi i gradi del giudizio interamente rifusi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO ha riassunto avanti il Tribunale Parte_1 di Brescia il giudizio già proposto nei confronti di Controparte_1
e avanti il Sezione Parte_3 CP_3
di Brescia - che con sentenza n. 1323/2017 pubblicata il 13.11.2017, aveva dichiarato la propria carenza di giurisdizione rispetto all'impugnativa del provvedimento del 07.08.2017 di diniego di rinnovo di perizia di stima utilizzata dalla Provincia per stabilire il prezzo a base d'asta dell'immobile denominato “ Casa del Pescatore” sul quale la cooperativa istante, in qualità di comodataria, aveva esercitato in data 18.08.2017 il diritto di prelazione – al fine di chiedere, previo accertamento delle opere realizzate dall'istante presso il suddetto complesso immobiliare di proprietà della e Controparte_1
detenuto in comodato fino al 31.12.2024 da Parte_3
la condanna della alla
[...] Controparte_1
restituzione del valore di tali migliorie quantificate in € 277.669,90 e, in via subordinata, la condanna della Parte_3
al pagamento della medesima somma in ragione del
[...]
rapporto contrattuale con la cooperativa istante.
Esponeva che:
- con delibera della Giunta Provinciale n. 702 del 02.12.2001 la approvava lo schema del comodato gratuito Controparte_1
con cui concedeva alla Parte_3 il complesso immobiliare sito nel comune di Monasterolo del
Castello (BG) denominato “Casa del Pescatore” a decorrere dal
01.01.2002 sino al 31.12.2009, con successiva proroga sino al
31.12.2014;
- con delibera n. 7 del 06.02.2002 la Parte_3
approvava apposita “Convenzione per la gestione
[...]
Pag. 4 di 18 della Casa del Pescatore di Monasterolo del Castello” con la quale affidava alla la gestione e lo sviluppo del sopra citato Parte_1 compendio immobiliare per quattro anni, poi rinnovata fino al
31.12.2014;
- dal 01.01.2015, scaduti i contratti, la proseguiva la Parte_1 gestione dell'immobile pur in mancanza di titolo autorizzativo;

- con nota del 06.04.2016 la chiedeva alla Parte_1 CP_1
la concessione dell'immobile in comodato d'uso
[...]
gratuito;
- con successivi contratti di comodato del 08.09.2016 e del
07.02.2017 la concedeva in comodato Controparte_1
l'immobile alla Cooperativa fino al 30.09.2017;
- tra il 2002 e il 2017 la Cooperativa apportava varie migliorie all'immobile detenuto per un valore complessivo di € 277.669,90;
- con delibera del 24.05.2016 la approvava il Controparte_1
Piano delle Alienazioni del 2016 che includeva anche la dismissione dell'immobile denominato “Casa del Pescatore”;
- con comunicazione del 21.06.2017 CP_1 CP_1
informava la comodataria del prezzo a base d'asta del bene pari ad
€ 865.000 determinato sulla base di apposita perizia di stima al fine di consentirgli l'esercizio del diritto di prelazione, fissando un termine di 15 giorni per manifestare l'interesse all'acquisto;
- con comunicazione del 26.07.2017 la Cooperativa manifestava l'interesse ad esercitare il diritto di prelazione al prezzo a base d'asta del quale, però, chiedeva una revisione tramite rinnovo della perizia a fronte delle migliorie apportate richiamandosi all'art. 3 comma 2 del “Regolamento per le Alienazioni e la valorizzazione del patrimonio della ” che prevedeva “nella Controparte_1 determinazione del valore del bene sono da tenersi in considerazione le eventuali migliorie eseguite dal conduttore a seguito di specifica e preventiva autorizzazione scritta
Pag. 5 di 18 dell'Amministrazione negli ultimi 10 anni, ove debitamente dimostrate o non confutabili, al fine scomputo, solo nei confronti dello stesso conduttore del bene, ove questi eserciti il suo diritto di prelazione, avendone titolo sulla base di quanto previsto al successivo art. 5 comma 1”;
- con provvedimento del 07.08.2017 rigettava Controparte_1
tale richiesta;

- con nota del 18.08.2017 la Cooperativa esercitava il diritto di prelazione al prezzo a base d'asta, versando a titolo di anticipo l'importo di € 173.000 pari al 20% del prezzo;

- con determina dirigenziale del 22.08.2017 la Controparte_1
approvava l'alienazione del compendio immobiliare;

- con ricorso avanti il T.A.R. Sezione di Brescia la Parte_1
impugnava il provvedimento del 07.08.2017 della CP_1
e tale procedimento si concludeva con la sentenza n.
[...]
1323/2017 del 13.11.2017 con la quale il giudice amministrativo dichiarava il proprio difetto di giurisdizione in favore del giudice ordinario;

- in data 17.11.2017 pagava l'intero prezzo dell'immobile alla
Provincia di CP_1
- in data 26.03.2018 stipulava con la Provincia l'atto di compravendita dell'immobile.
A sostegno delle proprie domande Parte_1 affermava che : i) la sentenza del T.A.R. , passata in
[...] Parte_4
giudicato, aveva accertato il suo diritto al rimborso delle migliorie apportate all'immobile in forza dei principi civilistici di cui agli artt.
936 e 1041 c.c. e agli artt. 1150 e 1592 c.c.; ii) il contratto di compravendita andava, comunque, integrato ai sensi dell'art. 1339 c.c. con quanto previsto dall'art. 3 comma 2 del “Regolamento per le
Alienazioni e la valorizzazione del patrimonio della Provincia di con conseguente necessità di rideterminazione il prezzo CP_1
Pag. 6 di 18 dell'immobile; iii) la era Parte_3
tenuta al rimborso delle migliorie in forza di quanto previsto dalla lett.
J della “Convenzione per la Gestione” del 11.11.2002 ove è riportato che “la Convenzione ha la durata di anni 4 (quattro) ed è regolata dal
Foglio e Condizioni ad essa allegato, con facoltà di rinnovo per CP_4 ulteriori anni 4 (quattro), previo consenso delle parti con atto separato.
In caso di mancato rinnovo, sarà riconosciuto alla Cooperativa il valore dei beni strumentali per la quota ammortizzata. I suddetti beni, il cui acquisto dovrà essere preventivamente autorizzato dalla
, dovranno risultare dal bilancio societario della Parte_2
”. Parte_1
Si costituiva , eccependo in via preliminare Controparte_1
- l'inammissibilità delle domande perché nuove rispetto a quello avanzate nel giudizio amministrativo;

- la carenza di interesse e l'acquiescenza della per Parte_1
l'avvenuta stipula dell'atto di compravendita in data 26.03.2018;
- la carenza di legittimazione passiva stante la sussistenza sino al
2014 del solo rapporto contrattuale tra e Parte_1 [...]
Parte_3
- l'inammissibilità dell'azione di arricchimento senza causa a seguito dell'intervenuto acquisto dell'immobile da parte della
Cooperativa;
- la prescrizione dell'azione per decorso del termine decennale in relazione alle migliorie apportate tra il 2003 e 2008.
Nel merito, contestava tutto quanto dedotto da controparte rilevando che non aveva avuto alcun rapporto contrattuale con la Parte_1
prima della stipula del contratto di comodato del 08.09.2016 e che per le migliore antecedenti il rimborso era, comunque, escluso in base a quanto previsto dall'art. 5 (divieti di modificazione) e 8 (spese straordinarie) del Foglio e condizioni allegato alla Convenzione CP_4 siglata tra e Parte_1 Parte_3
Pag. 7 di 18 contestava nel quantum l'importo delle migliorie sostenendo, tra l'altro, che erano già state pagate dalla Parte_3 anche tramite contributi pubblici;
rilevava che per le
[...]
migliorie successive alla stipula del contratto di comodato del
08.09.2016, rilevava l'inapplicabilità dell'art. 3, comma 2, del
“Regolamento per le Alienazioni e la valorizzazione del patrimonio della ” poiché non aveva mai prestato il Controparte_1 benestare per gli acquisti e la Cooperativa non poteva qualificarsi come conduttore;
aggiungeva che la sentenza del T.A.R. non conteneva alcuna pronuncia in merito circa il preteso diritto della al rimborso delle spese sostenute. Parte_1
Si costituiva che Parte_3 contestava quanto dedotto da controparte e chiedeva in rigetto della domanda subordinata spiegata nei suoi confronti;
rilevava in particolare l'inapplicabilità della lettera J della “Convenzione per la Gestione” del
11.11.2002 che afferiva al rimborso del valore dei beni strumentali per la quota non ammortizzata, e non ai costi - oggetto della domanda attorea - relativi a migliorie (opere civili, nuove attrezzature e impianti esterni, manutenzioni straordinarie) che, tra l'altro, non erano mai stati approvati dalla e dei quali la non aveva Parte_2 Parte_1
neanche provato l'avvenuto esborso;
eccepiva la prescrizione decennale con riguardo agli esborsi antecedenti il 07.09.2008; osservava che la normativa esclude il rimborso delle spese per migliorie apportate all'immobile in favore del comodatario;
contesta il quantum lamentando, tra l'altro, l'avvenuto percepimento da parte della
Cooperativa di parte delle somme richieste tramite contributi pubblici
(€ 50.000 da parte della Regione Lombardia nell'ambito del progetto
PICS).
Con sentenza n. 1390/2022 pronunciata il 06.06.2022 il Tribunale di
Bergamo rigettava la domanda, condannando la alla Parte_1 rifusione delle spese processuali.
Pag. 8 di 18 La motivazione adottata, per quanto ancora di interesse, era la seguente.
La sentenza del T.A.R. di Brescia si limitava a qualificare la domanda della ai fini del riparto di giurisdizione;
inoltre, Parte_1 individuava la disciplina applicabile ai diversi periodi in cui la ha detenuto l'immobile, ossia (i) Parte_1
dall'11.11.2002 al 31.12 2014 (ii) dal 01.01.2015 al 07.09.2016, (iii) dal 08.09.2016 al 30.09.2017, ritenendo che:
- con riguardo al periodo sub (i) la aveva detenuto Parte_1
l'immobile quale sub-comodataria in forza delle Convenzioni di comodato siglate con la alle quali la Parte_2 CP_1 era totalmente estranea, così negando il rimborso delle spese
[...] di tale periodo a carico dell'ente anche alla luce del fatto che non era applicabile nei confronti della , proprietaria dell'immobile, la CP_1 normativa richiamata da parte attrice (art. 936 c.c., 1150 e 1592 c.c.);
- con riguardo al periodo sub (ii) era sussistente un contratto di comodato concluso per fatti concludenti tra e e, CP_1 Parte_1
ai sensi dell'art. 1808 c.c., le opere realizzate in tale periodo (posa di un pannello in polietilene sul tetto;
sostituzione di una porta, di alcuni vetri e zanzariere;
formazione di un pavimento e fornitura del calcestruzzo;
manutenzione straordinaria della fognatura e relativa fornitura del calcestruzzo;
manutenzione rete idrica;
revisione straordinaria impianto elettrico – doc. 18 fascicolo amministrativo di parte attrice) non erano suscettibili di ripetizione da parte della poiché si trattava di opere funzionali all'utilizzo della cosa e CP_1 non di spese straordinarie necessarie per conservare la cosa;

- con riguardo al periodo sub (iii) l'art. 4 del contratto di comodato tra e prevedeva che “Le spese di ordinaria CP_1 Parte_1 manutenzione sono ad esclusivo carico della … Le spese Parte_1
di straordinaria manutenzione sono a carico della …” e, CP_1 visto che le spese sostenute dalla in tale periodo per Parte_1
Pag. 9 di 18 macchinari, impianti e attrezzature e per manutenzione e acquisto di ghiaia non erano qualificabili come spese straordinarie, ne escludeva il rimborso da parte della : CP_1
Il Tribunale aggiungeva che il contratto di compravendita dell'immobile non poteva essere integrato ai sensi dell'art. 1339 c.c. da quanto previsto dall'art. 3, comma 2, del “Regolamento per le
Alienazioni e la valorizzazione del patrimonio della Provincia di sia in quanto solo la legge o un atto avente forza di legge può CP_1
derogare al principio di autonomia privata prevedendo l'inserzione automatica di clausole in un contratto tra privati sia in quanto il suddetto articolo non è applicabile al comodatario, bensì solo al conduttore.
Con riguardo alla domanda subordinata nei confronti della
[...]
il Tribunale affermava che non erano Parte_3
rimborsabili le spese successive alla scadenza del rapporto contrattuale
(31.12.2014) ed erano prescritti i crediti per esborsi anteriori al
07.09.2008; inoltre, per i residui esborsi, richiamava le Convenzioni di comodato stipulate tra le parti e concludeva che:
-le spese per l'acquisto di beni strumentali sostenute dal 2003 al
31.12.2014 (riportate nel doc. 18 fascicolo amministrativo – pag. 1-2 -
e nella rendicontazione sub doc. 17 di parte attrice), in base a quanto disposto dalle clausole J della Convenzione dell'11.02.2002 (riprodotta nella successiva Convenzione del 09.04.2009 alla lettera I), sebbene non erano prescritte quelle antecendenti il 07.09.2008, non erano, comunque, rimborsabili poiché le suddette pattuizioni individuavano dei presupposti (la valorizzazione dei beni nel bilancio della e il preventivo consenso della Comunità all'acquisto) che Parte_1
la Cooperativa non aveva dedotto, né tantomeno provato;

- le spese per manutenzioni straordinarie indifferibili sostenute tra il
2009-2011 (riportate nel doc. 18 fascicolo amministrativo – pag. 3-4) erano di modesta entità (€ 8.292,05) e pertanto rientravano tra le spese di ordinaria manutenzione a carico del comodatario secondo quanto
Pag. 10 di 18 previsto dall'art 7 del Foglio e Condizioni allegato ai contratti di CP_4
comodato tra la Cooperativa e la Parte_2
- le spese per opere civili, erano in parte riconducibili a integrazione delle dotazioni (numeri 5, 8, 9, 10, 11, 19, 38, 39, 44, 46, 52 e 54 della rendicontazione attorea) in altra parte ad ordinaria manutenzione
(numeri 1, 7, 12, 14, 34, 35 e 51 - opere relative alle difese spondali, ghiaia per un vialetto e adeguamento di impianti) e, pertanto non rimborsabili dalla secondo quanto previsto dagli Parte_2
artt. 6 e 7 del Foglio e condizioni allegato ai contratti di comodato CP_4 tra la e la quanto alle rimanenti spese Parte_1 Parte_2
(numeri 2, 3, 4, 6, 13, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28,
29, 30, 31, 32, 33, 36, 37, 40, 41, 42, 43, 45, 47, 48, 49, 50, 52, 53, 55,
56, 57, 58), riguardavano opere modificative dello stato dell'immobile per le quali l'art. 5 del Foglio e condizioni allegato ai contratti di CP_4 comodato tra la e la in deroga alla Parte_1 Parte_2
disciplina codicistica sul comodato, prevedeva il diritto del comodatario a un giusto compenso commisurato al valore di mercato al momento del rilascio in presenza di due presupposti (ossia, il rilascio dell'immobile da parte della e il mantenimento delle opere Parte_1 modificative da parte della che difettavano nel caso Parte_2
di specie;
anche tali spese non erano pertanto rimborsabili in quanto andava applicato il normale regime codicistico che esclude il rimborso delle spese straordinarie in favore del comodatario se non sono urgenti e necessarie.
Avverso la sentenza ha proposto appello Parte_1 chiedendo, previa sospensione dell'efficacia esecutiva,
[...]
la riforma della sentenza impugnata e l'accoglimento delle domande svolte.
Si costituivano e Controparte_1 Parte_3
che chiedendo il rigetto dell'appello.
[...]
All'udienza del 26/02/2025 la causa veniva trattenuta in decisione.
Pag. 11 di 18 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante lamenta che il primo giudice non ha valutato correttamente le determinazioni del T.A.R. Sezione di Brescia che, pronunciando anche nel merito, ha espressamente riconosciuto il proprio diritto ad ottenere il rimborso degli esborsi sostenuti per migliorie realizzate nell'immobile “Casa del Pescatore”. Deduce che il
Tribunale ha male interpretato alla luce dei principi in materia di ermeneutica contrattuale (art. 1362 e ss c.c.) il “Regolamento per le
Alienazioni e la valorizzazione del patrimonio della CP_1
(art. 3 comma 2), fonte esclusiva dell'obbligazione
[...]
restitutoria, laddove ne limita l'applicabilità al solo conduttore, e non anche al comodatario. Evidenzia, inoltre, che il contratto stipulato con la non è un comodato gratuito ma un contratto-concessione o CP_1
concessione di valorizzazione, che, come tale, rientra nell'ambito di applicazione del regolamento provinciale.
Con il secondo motivo di appello lamenta la violazione dell'art. 1339
c.c. e del “Regolamento per le Alienazioni e la valorizzazione del patrimonio della ”. Afferma che il giudice di Controparte_1 prime cure ha erratamente ritenuto che il Regolamento provinciale non potesse essere adottato come fonte di integrazione del contratto in quanto non equiparabile alla legge, poiché anche i provvedimenti amministrativi emessi in base ad una previsione legislativa, che ne determini limiti e modalità, possono avere “forza sostitutiva ai sensi dell'art. 1339 c.c. (Cass. n. 619/1999 e Cass. n. 1266/1996; Cass. n.
3018/2012; Cass. n. 17779/2011; Cass. n. 5209/2015, onde gli ulteriori rinvii del testo)”.
Con il terzo motivo lamenta la violazione dell'art. 1808 c.c.. Afferma che nel periodo dal 01.01.2015-07.09.2016, posto che tra Parte_1
e sussisteva un contratto di comodato per fatti concludenti, le CP_1
spese sostenute per “manutenzione straordinaria della fognatura e relativa fornitura del calcestruzzo;
manutenzione rete idrica;
revisione
Pag. 12 di 18 straordinaria impianto elettrico” sono rimborsabili ai sensi dell'art. 1808 c.c. in quanto spese straordinarie per interventi necessari ed urgenti ai principali impianti strutturali dell'immobile.
Con il quarto motivo censura il capo decisorio che ha rigettato la domanda subordinata nei confronti della Deduce Parte_2 che il giudice ha erratamente ritenuto non provati i presupposti previsti dalle clausole J e I delle convenzioni stipulate con la Parte_2 per il rimborso della quota non ammortizzata dei beni strumentali, ossia la valorizzazione dei beni nel bilancio della Cooperativa e il preventivo consenso della all'acquisto. Afferma che dalla Parte_2
documentazione agli atti risulta sia che la ha informato la Parte_1 di tali spese ottenendone il consenso, sia che tali Parte_2 spese erano state inserite nel bilancio (doc. 17 fascicolo del giudizio amministrativo). Censura anche la statuizione sulle spese per opere civili rilevando che, oltre a costituire tutte spese di straordinaria manutenzione non prevedibili ed eccezionali, sussisteva anche il presupposto del rilascio dell'immobile richiesto dall'art. 5 del Foglio
e condizioni allegato ai contratti di comodato tra la e CP_4 Parte_1 la per la rimborsabilità delle spese per opere di Parte_2 modifica dell'immobile al comodatario per la ragione che tale requisito va interpretato in via estensiva ricomprendendo qualunque ipotesi di interruzione del rapporto contrattuale.
Con il quinto motivo di appello si duole della regolamentazione delle spese di lite in quanto eccessivo ed esorbitante tenuto conto della non particolare complessità e/o urgenza della causa e del limitato valore della domanda subordinata.
Il primo motivo e il secondo motivo di appello vanno trattati congiuntamente in quanto relativi a questioni tra loro connesse.
Entrambi sono infondati.
Con la sentenza n. n. 1323/2017, il T.A.R. Sezione di Brescia declina la propria giurisdizione a favore del giudice ordinario, ritenendo che la
Pag. 13 di 18 controversia avente ad oggetto l'impugnativa del provvedimento della del 07.08.2017 di diniego della richiesta di Controparte_1 rinnovo di perizia di stima dell'immobile denominato “ Casa del
Pescatore”, rientra tra quelle “controversie concernenti indennità, canoni e altri corrispettivi” che l'art. 133, comma 1, del Cda ricomprende nella sfera di giurisdizione del giudice ordinario.
Difatti, secondo il giudice amministrativo, la pretesa della Cooperativa ad essere indennizzata per le migliorie apportate ha un contenuto meramente patrimoniale e non coinvolge il potere autoritativo della PA
“bensì il mero accertamento di elementi tecnico- giuridici sull'an e sul quantum dell'indennizzo, attratti nella sfera di competenza giurisdizionale del giudice ordinario”.
Tra l'altro, il giudice amministrativo, anche laddove richiama l'art. 3 comma 2 del “Regolamento per le Alienazioni e la valorizzazione del patrimonio della ”, quale disposizione invocata Controparte_1
dall'appellante a fondamento del proprio diritto, non riconosce il diritto al rimborso ma individua i principi civilistici richiamati dalla clausola regolamentare.
Il Giudice amministrativo si è, dunque, limitato a qualificare il diritto soggettivo controverso ai soli fini del riparto di giurisdizione, senza mai pronunciarsi sulla fondatezza o meno della pretesa del ricorrente.
Con riguardo alla censura afferente all'errata interpretazione e violazione dell'art. 3 comma 2 del “Regolamento per le Alienazioni e la valorizzazione del patrimonio della ” si osserva Controparte_1
che, oltre che questione afferente alla natura concessoria del contratto siglato tra e Cooperativa sollevata in grado d'appello, la CP_1
disciplina in essa contenuta è espressamente confinata al solo conduttore, con evidente esclusione di qualsivoglia altro detentore che, ai sensi dell'art. 5 comma 1 del medesimo regolamento, era titolare del diritto di prelazione.
Il terzo motivo di appello è infondato.
Pag. 14 di 18 L'art. 1808, comma 2, c.c. stabilisce che il comodatario ha diritto ad essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la manutenzione del bene solo qualora si tratti di spese necessarie ed urgenti per la conservazione dello stesso.
Invero, l'appellante, che in forza della disciplina codicistica non ha un vero e proprio obbligo di manutenzione straordinaria del bene detenuto in comodato, non ha mai allegato, neanche nel presente motivo di appello, le ragioni di urgenza e necessità sottese alla manutenzione straordinaria dell'impianto elettrico, fognario e idrico dell'immobile.
Pertanto, in mancanza di tali requisiti, le spese di manutenzione straordinaria eseguite dalla Cooperativa sono frutto di una libera scelta, visto che poteva affrontarle o meno, e non può ottenerne il rimborso da parte della , la quale, in ragione dell'essenziale gratuita del CP_1
contratto, non è tenuta a conservare la qualità del godimento dell'immobile denominato “Casa del Pescatore” né a far sì che sia idoneo all'uso cui la Cooperativa intende destinarlo (Cass. n. 15699 del
14.06.2018; Cass. n. 5371 del 29.02. 2024)
Anche il quarto motivo di appello è infondato.
Con riguardo alla censura afferente alle spese per l'acquisto di beni strumentali, si osserva che la non ha adempiuto agli Parte_1
obblighi di comunicazione preventiva di tali spese previsti dalla clausola J e I delle convenzioni siglate con la Parte_2
Difatti, contrariamente a quanto affermato dall'appellante, dalla documentazione agli atti non risulta alcuna preventiva richiesta di autorizzazione da parte alla per Parte_1 Parte_2
l'acquisto di tali beni.
In particolare, si evidenzia che l'allegato n. 17 del fascicolo del giudizio amministrativo, richiamato dall'appellante, è un verbale di sopralluogo presso la “Casa del Pescatore” della Provincia di CP_1
avente ad oggetto la descrizione, quantificazione e stato dei beni mobili presenti nel fabbricato, nel quale le parti fanno generico riferimento ai
Pag. 15 di 18 “mobili e arredi acquistati e messi a bilancio nel periodo 2002/2014” al solo fine di consentire alla Cooperativa l'invio successivo di “pezze giustificative” Nessun valore probatorio può, dunque avere tale documento in ordine all'acquisto di tali beni né al loro inserimento nei bilanci della Cooperativa, che la stessa non si è premurata di produrre.
Quanto alle opere civili vanno richiamati, come già nell'impugnata sentenza, gli accordi contrattuali tra le parti e più specificatamente gli artt. 5 (divieti di modificazioni), 6 (integrazioni delle dotazioni) e 7
(manutenzione ordinaria) del Foglio e Condizioni allegato ai CP_4 contratti di comodato tra la e la Parte_1 Parte_2
Le spese per opere civili riportate nelle 58 voci del rendiconto “Pics”
(doc. 7 appellante), non possono qualificarsi quali spese di straordinaria amministrazione, ma vanno ricondotte alla precisa e rigorosa qualificazione data dal primo giudice, che si conferma e alla quale ci si riporta integralmente.
Si osserva, inoltre, quanto alle spese per modifiche apportate dell'immobile (nn. 2, 3, 4, 6, 13, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 25,
26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 36, 37, 40, 41, 42, 43, 45, 47, 48, 49, 50,
52, 53, 55, 56, 57, 58 della rendicontazione attorea – doc. 7) che, al di là dell'interpretazione da dare al rilascio dell'immobile da parte della
Cooperativa (di fatto mai avvenuto), è comunque carente l'altro dei requisiti richiesti dall'art. 5 Foglio e Condizioni, ossia il CP_4
mantenimento dell'immobile da parte della al Parte_2 termine del sub-comodato con la Cooperativa, visto che tale ente non aveva più alcun titolo per detenere l'immobile considerato che era venuto meno anche il contratto di comodato siglato con la . CP_1
Quand'anche si volessero qualificare tutte le rendicontate spese per opere civili sostenute dalla Cooperativa come spese straordinarie, difetta comunque la prova della preventiva segnalazione per iscritto alla
Comunità Montana di detti interventi come previsto dall'art. 8 del
Foglio e Condizioni del contratto di comodato tra le parti. CP_4
Pag. 16 di 18 Il quinto motivo è infondato.
Il Tribunale ha liquidato le spese di lite sulla base del principio della soccombenza attenendosi ai valori medi previsti dal DM n. 55/2014, tenendo conto della complessità della causa e del valore delle domande.
Al rigetto dell'appello segue la condanna della soccombente al rimborso delle spese del grado Parte_1
in favore di e Controparte_1 Parte_3
liquidate in dispositivo in base al D.M. 55/14 (valori
[...]
medi, scaglione dichiarato).
Sussistono i presupposti per porre a carico dell'appellante l'onere di pagamento di un'ulteriore somma pari al contributo unificato dovuto per l'impugnazione, ex art. 13, comma 1-quater, DPR 115/2002.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
avverso la sentenza n. 1390/2022 del Tribunale Parte_1 di Bergamo così provvede:
− rigetta l'appello;
− condanna l'appellante a Parte_1
pagare in favore degli appellati e Controparte_1 [...]
le spese di lite del grado, liquidate Parte_3 per ciascuna in complessivi € 14.239 (di cui € 4.389 per la fase di studio, € 2.552 per la fase introduttiva, € 7.298 per la fase decisoria), oltre rimborso forfettario al 15%, I.V.A. e C.P.A.;
− dà atto che ricorrono i presupposti per porre a carico dell'appellante l'onere di pagamento di un'ulteriore somma pari al contributo unificato dovuto per l'impugnazione, ex art. 13, comma 1-quater,
DPR 115/2002.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio dell'8 ottobre 2025
La Consigliere est. Il Presidente dott. Lucia Cannella dott. Giuseppe Serao
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