R.G. N.111/2023
CORTE DI APPELLO DI PERUGIA
(SEZIONE CIVILE)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di appello civile così composta
Dott. ON Salcerini Presidente
Dott.ssa Paola De Lisio Consigliera
Dott.ssa TT Paini Consigliera rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di II grado iscritta al R.G. n.111/2023
Tra
, rappresentato e difeso, congiuntamente e disgiuntamente, dagli Avv.ti Luccioni Roberta Parte_1
e ON TO ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo sito in Perugia, Via Catanelli
n.26, come da procura in calce all'atto di appello Appellante
e in persona del legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa, Controparte_1 congiuntamente e disgiuntamente, dagli Avv.ti Alberto Toffoletto, Marco Pesenti, Christian Romeo, Luciana
OL, LO TT e SI AM ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv.
IN CC sito in Perugia, Via Fani n.24, come da procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta Appellata
avente ad oggetto l'impugnazione della sentenza del Tribunale di Terni n.110/2023.
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Per : Parte_1 “Piaccia alla Corte di Appello di Perugia adita, contrariis reiectis:
In via pregiudiziale e cautelare: sospendere, anche inaudita altera parte, la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto;

In via principale e nel merito, previa declaratoria dell'ammissibilità del presente appello, per le motivazioni di cui in narrativa, qui da ritenersi integralmente trascritte e riportate e, nello specifico, per errata valutazione ed interpretazione degli elementi di fatto e di diritto, per errata valutazione ed interpretazione dei mezzi di prova acquisiti e per difetto di completezza delle prove raccolte, per difetto di applicazione di norme, carenza di motivazione, riformare integralmente l'impugnata sentenza emessa dal Tribunale di Tribunale di Terni,
Dott. Ponzillo, n.110/2023 pubblicata in data 10/2/2023 nel procedimento iscritto al numero di RG 1630/2020, notificata il 20/2/2023 e dunque accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio grado che qui si riportano, con vittoria di spese per entrambi i giudizi in favore dei procuratori antistatari:
Nel merito, in via principale, accertare e dichiarare:
Un illecito contrattuale da parte di ai danni di , concretizzatosi Controparte_1 Parte_1 nell'inadempimento delle pattuizioni contrattali, delle vigenti norme circa la trasparenza, circa il dovere di correttezza nell'esecuzione del contratto e circa l'obbligo di fornire adeguate informazioni e spiegazioni al cliente a seguito del sopralluogo da cui è scaturita la perizia dell'immobile finalizzata al mutuo;
Pt_1
Un illecito extracontrattuale ex art.2043 cc, da parte di ai danni di , Controparte_1 Parte_1 concretizzatosi nella scorrettezza e mala fede posta in essere nelle trattative finalizzate alla stipula del mutuo
(fase istruttoria del mutuo) per cui la banca ha taciuto le gravi irregolarità presenti nell'immobile in contratto come in narrativa esposte e conosciute dall'attore soltanto oggi.
E, per l'effetto, condannare detto Istituto di credito al risarcimento di euro 450.785,88 come in narrativa illustrato o di quella somma maggiore o minore da accertarsi anche a mezzo CTU in corso di causa, oppure in via equitativa dal Giudice, a favore di;
Parte_1
Con vittoria di onorari, funzioni e spese di lite da distrarsi in sentenza in favore del sottoscritto procuratore antistatario.
In via istruttoria si chiede l'ammissione della CTU chiesta in primo grado e non disposta dal Giudice di prime cure e si insiste per i mezzi istruttori tutti richiesti e non ammessi in primo grado.”.
Per Controparte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione (anche istruttoria), previa ogni più opportuna declaratoria sia di rito sia di merito, così giudicare:
In via preliminare: accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'appello per tutti i motivi esposti nel presente atto;

In subordine, nel merito: respingere integralmente l'appello avverso la sentenza n.110/2023 del Tribunale di
Terni pubblicata il 10 febbraio 2023, nonché le domande ivi proposte in quanto infondate per tutti i motivi esposti in narrativa, confermando integralmente la sentenza impugnata;

In ulteriore subordine, nel merito: Rigettare tutte le domande formulate dall'appellante, in quanto infondate in fatto e in diritto, per i motivi esposti nel presente atto nonché negli atti difensivi del precedente grado di giudizio;

In via subordinata e salvo gravame, nella denegata ipotesi in cui dovessero essere accolte, in tutto o in parte, le domande di parte attrice, ridurre le pretese avversarie, tenuto conto di tutte le difese ed eccezioni della convenuta, anche ai sensi e per gli effetti degli artt.1225 e 1227 cc;
CP_2
In via istruttoria: respingere tutte le istanze istruttorie formulate da parte appellante;

In ogni caso: con vittoria di spese, diritti e onorari anche di questo grado di giudizio.”.
Con ordinanza del 24/11/2023 venivano rigettate le istanze istruttorie di parte appellante. La causa veniva quindi dapprima trattenuta in decisione con concessione alle parti dei termini di cui all'art.190 cpc all'udienza del 27/6/2024 ma poi, in data 28/3/2025 – atteso che in relazione al trasferimento della Dott.ssa presso CP_3 il Tribunale di Spoleto veniva disposto l'anticipato possesso nel nuovo incarico, ciò che non consentiva di celebrare la camera di consiglio prima di tale trasferimento – la causa veniva rimessa sul ruolo onde consentire la sua nuova assunzione in decisione con Collegio in diversa composizione;
all'udienza del 18/6/2025 il giudizio veniva quindi rimesso al Collegio per la decisione.
Dato atto che l'attuale testo dell'art.132 cpc non prevede più, quale contenuto della sentenza, lo svolgimento del processo, si procede all'illustrazione delle
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, premetteva di aver convenuto in giudizio Parte_1 CP_1
chiedendo il risarcimento dei danni conseguenti, da una parte, all'illecito contrattuale, concretizzatosi
[...] nell'inadempimento da parte della banca del contratto di mutuo, così come integrato dalla normativa del codice civile in materia di trasparenza e dovere di correttezza in sede di conclusione ed esecuzione del contratto, con correlativo obbligo di fornirgli, in qualità di cliente, adeguate informazioni e spiegazioni a seguito del sopralluogo da cui era scaturita la perizia dell'immobile finalizzata, appunto, alla concessione del mutuo;
e, dall'altra parte, all'illecito extracontrattuale ex art.2043 cc, concretizzatosi nell'avergli volutamente taciuto gravi irregolarità dalla stessa riscontrate nell'immobile; il tutto con vittoria delle spese processuali. Nello specifico, il a sostegno della propria domanda, asseriva che: con contratto di compravendita datato Pt_1
28/9/2009 aveva acquistato in Quartu Sant'Elena, sito in Località Capitana, un villino ad uso di civile abitazione;
nella medesima data aveva stipulato, per l'acquisto di tale immobile, un mutuo ipotecario con l'allora – fusa in seguito in – per un importo pari ad Controparte_4 Controparte_1 euro 632.000,00; posto che nella fase di istruttoria del mutuo la banca convenuta si era avvalsa di un proprio perito per la stima del valore dell'immobile la cui relazione non aveva evidenziato profili di difformità edilizie ed urbanistiche, egli si era quindi determinato all'acquisto, confidando nel buon operato dell'istituto bancario e affidandosi alle risultanze peritali;
aveva quindi versato, contestualmente al rogito, 168.000,00 euro e
222.785,88 euro a titolo di rate del mutuo al 30/6/2015; pur tuttavia, tra il 2017 e il 2019, aveva ricevuto dalla capitaneria marittima di Cagliari un provvedimento amministrativo sanzionatorio e dall'Agenzia delle Entrate di Cagliari un atto di contestazione per asserite opere in difformità rispetto ai titoli edilizi stante la presenza di uno scivolo in calcestruzzo su area demaniale, congiungente la battigia all'abitazione, ivi presente da oltre cinquant'anni e rappresentato in planimetrie e cartografie;
quanto appena evidenziato non era stato però segnalato dal perito della banca né per la stima del bene né per i costi di sanatoria.
L'odierno appellante dava poi atto del fatto che costituitasi in giudizio – dopo aver preliminarmente CP_1 eccepito l'incompetenza del Tribunale di Terni, il difetto di legittimazione attiva dell'attore e il proprio conseguente difetto di legittimazione passiva, nonché la prescrizione dell'azione di risarcimento del danno ex adverso proposta – aveva contestato ogni addebito di responsabilità, evidenziando l'assoluta correttezza del proprio operato. La banca convenuta – riferiva, ancora, il – aveva dedotto che: il mutuo fondiario era Pt_1 stato regolarmente erogato e che era la stessa parte attrice che si era impegnata a consegnare le certificazioni di regolarità edilizia, assumendosi, al riguardo, ogni responsabilità; nella perizia erano stati indicati i vizi sul bene offerto in garanzia;
in ogni caso, lo scivolo esulava dalla compravendita perché non faceva parte della proprietà sicché ogni responsabilità in merito avrebbe semmai dovuto essere ascritta al anche per Pt_1 modifiche dello stato dei luoghi, rilevando nel caso di specie gli artt.1225 e 1227 cc stante il comportamento assunto dall'attore, totalmente contrario a buona fede, il quale, non solo era a conoscenza diretta dell'esistenza di tali irregolarità, ma vi aveva dato autonomamente corso in quanto all'epoca dell'erogazione del mutuo, aveva egli stesso assunto l'obbligo nei confronti della banca di escluderne la presenza al fine di non pregiudicare la garanzia ipotecaria;
l'asserito danno non era stato in alcun modo provato, risultando, viceversa, che era il ad essersi reso inadempiente, non avendo più corrisposto le rate del mutuo. Concludeva quindi Pt_1 chiedendo rigettarsi la domanda risarcitoria, con vittoria delle spese di lite.
Il Tribunale di Terni, con l'impugnata sentenza – rigettate le istanze istruttorie dell'attore – ogni altra domanda, deduzione ed eccezione disattesa o assorbita, così statuiva:
“Rigetta tutte le domande dell'attore.
Condanna l'attore alla rifusione delle spese di lite in favore della parte convenuta, liquidate già effettuata la compensazione di cui in parte motiva, in euro 5.346,75 per compensi professionali oltre spese forfettarie, IVA
e CPA.”.
Orbene, il premesso che nessuna prescrizione dell'azione risarcitoria si era verificata poiché il dies a Pt_1 quo non poteva che risalire al 2017, anno in cui il Demanio gli aveva contestato l'abuso relativo alla passerella per la prima volta, e la causa era stata instaurata nel 2020, contestava la sentenza di I grado per aver escluso erroneamente la responsabilità di valutando erroneamente le risultanze istruttoria che invece CP_1 evidenziavano la malafede dell'istituto di credito in virtù di quanto da lui già dedotto innanzi al Tribunale e ciò al solo scopo di fargli comunque contrarre il mutuo per incassare cospicui interessi;
tali inadempimenti sarebbero stati, a suo dire, la causa del danno qui lamentato, e vi erano agli atti gli elementi che lo dimostravano
(la somma di euro 390.785,88 corrispondeva all'effettivo esborso sostenuto in ragione della parte di prezzo della compravendita già pagato;
quanto all'importo di euro 60.000,00, quale somma necessaria per la rimessa in pristino e la pratica tecnica relativa allo scivolo controverso, il Giudice di prime cure avrebbe dovuto disporre una CTU) ed evidenziando l'irrilevanza ai fini dell'accoglimento della domanda risarcitoria delle circostanze dedotte dalla banca in relazione al mancato pagamento, da parte sua, di talune rate del mutuo sia della successiva donazione del compendio immobiliare al figlio . Concludeva, quindi, come Controparte_5 sopra.
– dopo aver dedotto l'inammissibilità dell'appello ex artt.342 e 348 bis cpc – ha eccepito, da una CP_1 parte, la prescrizione delle avversarie doglianze in quanto, risalendo i fatti asseritamente ascrittile – in qualunque modo attribuiti, o a titolo di responsabilità contrattuale o a titolo di responsabilità extracontrattuale
– al 2009, ossia ad 11 anni prima della notificazione dell'atto introduttivo del presente giudizio avvenuta il
10/9/2020, era in ogni caso maturato il termine di prescrizione e, dall'altra parte, il difetto di legittimazione attiva dell'odierno appellante, essendo pacifica ed incontestata la circostanza per la quale, a far data dall'8/8/2013, il proprietario dell'immobile era che, infatti, risultava essere il destinatario delle Controparte_5 missive ricevute dalle autorità competenti (cfr. doc. n.5, 6 e 7-atto di citazione in appello). Quanto al merito,
l'odierna appellata: ha escluso qualsivoglia profilo di responsabilità ad essa addebitabile sia a titolo contrattuale sia a titolo extracontrattuale, spiegando che essa non aveva alcun onere di accertare e comunicare le irregolarità urbanistiche concernenti l'immobile oggetto di compravendita, nonché che, nel contratto di mutuo fondiario, era stato proprio il ad essersi impegnato a consegnarle le certificazioni di regolarità Pt_1 edilizia, affermando sul punto la propria responsabilità; ha altresì osservato che la perizia di stima era stata redatta al solo fine di verificare il valore dell'immobile offerto in garanzia ipotecaria dal predetto ai fini Pt_1 della concessione del mutuo fondiario, poi regolarmente erogato, e che, in ogni caso, in tale perizia vi era l'indicazione della ricorrenza e della presenza dei vizi sul bene in esame. ha conseguentemente CP_1 contestato la quantificazione del danno, deducendo che l'odierno appellante non ha mai fornito alcuna prova a sostegno di quanto lamentato, non avendo dimostrato né che il valore del bene alla data dell'accertamento fosse inferiore a quanto stimato dal perito né di aver saldato gli importi delle sanzioni amministrative né in quale modo i vizi denunciati potessero incidere sul valore dell'immobile. Concludeva, pertanto, come sopra.
La Corte osserva anzitutto che l'eccezione di inammissibilità dell'impugnazione ai sensi dell'art.348 bis cpc è infondata, non vertendosi in un'ipotesi di manifesta infondatezza dell'appello tale da non poterne sussistere alcuna ragionevole possibilità di accoglimento: l'esame delle questioni dedotte dalle parti, oltre che dei vari elementi istruttori emersi nel corso del giudizio di I grado, pur conducendo ad una soluzione chiara della vicenda, implica comunque attività valutative ed interpretative su cui è possibile controvertere.
Deve poi rigettarsi l'ulteriore eccezione in ordine alla dedotta inammissibilità dell'appello ex art.342 cpc, avendo il indicato con sufficiente precisione le parti del provvedimento che ha inteso impugnare nonché Pt_1 esplicitato in modo determinato i motivi specifici dell'impugnazione con indicazione sia delle modifiche richieste – vale a dire l'accertamento e la dichiarazione della responsabilità contrattuale e/o extracontrattuale di e, quindi, l'accertamento e la dichiarazione del diritto di parte appellante al pagamento del CP_1 risarcimento del danno – sia delle circostanze che hanno comportato a suo dire le plurime violazioni della legge, formulando puntualmente sia le ragioni giuridiche del dissenso al percorso argomentativo del primo
Giudice, sia la rilevanza concreta delle argomentazioni critiche svolte.
Ciò premesso, la Corte ritiene che, in applicazione del principio processuale della 'ragione più liquida' – in ordine a tale principio si veda Cass. civ., Sez. V, sent. n.11458 dell'11/5/2018 secondo cui "In applicazione del principio processuale della 'ragione più liquida', desumibile dagli artt.24 e 111 Cost., la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale
e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art.276 cpc." (cfr. ex plurimis Cass. civ., Sez. V, ord. n.363 del 9/1/2019) – a prescindere dunque tanto dall'eccezione di prescrizione quanto dall'eccezione di difetto di legittimazione passiva dell'odierno appellante, l'appello sia radicalmente infondato.
Si osserva infatti come risulti agli atti che l'immobile acquistato dall'odierno appellante non era affetto dallo specifico abuso rappresentato dallo scivolo in calcestruzzo in ragione del fatto che, sin dall'atto introduttivo del presente giudizio, lo stesso aveva allegato una relazione tecnica di parte (cfr. doc. n.

9-atto di Pt_1 citazione in appello) nella quale si dava atto che la passerella non ricadeva nella sua proprietà: il tecnico infatti
– dopo aver precisato che “Lo scivolo oggetto di richiesta, ubicato in Loc. Capitana, ricade all'interno dello strumento urbanistico PUC del comune di Quartu Sant'Elena, nella zona F denominata Zona Turistica, ed è contraddistinta al N.C.T. al foglio 65, sviluppo Z mappale 32, mentre la proprietà confinante con detto Pt_1 manufatto è contraddistinta al N.C.T. al foglio 65, sviluppo Z, mappali 964 e 609. Tale manufatto non è di proprietà del committente, né tanto meno ricade all'interno della sua proprietà, ma risulta soltanto prospiciente quest'ultima…” (cfr. pag. n.2) – aveva osservato che “Lo scivolo in cls oggetto di richiesta con occupazione anticipata risulta essere già esistente, infatti è rappresentato sia nelle planimetrie catastali che nella cartografia SID. Tale scivolo in cls risulta confinante con la proprietà nello specifico con la Pt_1 recinzione sul lato sud prospiciente la battigia, ed in corrispondenza del quale è presente un cancello che si apre sul manufatto oggetto di richiesta. Ciò premesso non è dato sapere da chi sia stato realizzato tale manufatto, peraltro già esistente al momento dell'acquisto dell'immobile confinante da parte del ma Pt_1 non ricadente all'interno della proprietà dallo stesso acquistata.” (cfr. pag. n.3). Né, peraltro, tale circostanza
è mai stata oggetto di contestazione e non vi sono agli atti elementi che possono indurre a ritenere che il manufatto controverso facesse in realtà parte dell'immobile.
Viene conseguentemente meno il presupposto stesso dell'azionata domanda risarcitoria poiché l'abuso in esame non faceva nemmeno parte dell'immobile, confinando semplicemente con lo stesso: non si vede quindi come la perizia di stima contestata potesse avere ad oggetto il citato abuso dato che esulava dalla proprietà del
Ciò comporta, di per sé solo, il rigetto dell'appello. Pt_1
Per tutto quanto sin qui esposto dovrà dunque rigettarsi l'appello proposto, con conferma integrale della sentenza impugnata;
assorbite tutte le altre questioni inerenti al merito.
Quanto alle spese processuali del presente grado di giudizio, tali spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo di cui appresso, tenuto conto del valore della controversia, del modesto grado di complessità della stessa e considerata l'assenza in questa sede di attività istruttoria.


P.Q.M.

La Corte di appello di Perugia, sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa n.111/2023 R.G., così dispone:
- Rigetta l'appello proposto da;
Parte_1
- Condanna lo stesso alla rifusione delle spese processuali sostenute da nel Controparte_1 presente grado di giudizio che si liquidano in euro 8.000,00 quale compenso professionale, oltre IVA, CAP e borsuali forfetari pari al 15% come per legge;

- Dà atto della sussistenza a carico dell'appellante dei presupposti di cui all'art.13, co.1 quater
DPR n.115/2002.
Così deciso in Perugia, nella camera di consiglio del 9/10/2025.
La Consigliera rel. Il Presidente
Dott. TT Paini Dott. ON Salcerini