N. R.G. 1883/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Terza Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Manuela Velotti Presidente dott. Andrea Lama Consigliere dott. Fabio Cartelli Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 1883/2022 promossa da:
C.F. Parte_1 C.F._1 con l'Avv. Andrea Brini
APPELLANTE contro

, C.F. CP_1 C.F._2 con l'Avv. Fabio Leoni
APPELLATO
Conclusioni per l'appellante: conclude affinché l'Ecc.ma Corte d'Appello di Bologna voglia, disattesa ogni contraria istanza ad eccezione, in totale riforma della sentenza n. 1496/2022 del 4/5/2022 del Tribunale di Bologna:
A) IN VIA ISTRUTTORIA, per quanto occorrer possa:
a1- ammettere prove per testi sui capitoli di cui ai paragrafi i), l), m), n) ed o) di parte narrativa dell'atto di citazione, preceduti dalle parole “DCV che”, che qui di seguito si ritrascrivono:
i) “DCV che, successivamente alla stipula di detto contratto preliminare di compravendita con la SI.ra pagina 1 di 13 il SI. aveva stipulato in data 5/8/2018 un ulteriore contratto preliminare di CP_1 Parte_1 compravendita con la SI.ra (doc.to n. 6), con il quale aveva a sua volta promesso di cede-re Parte_2
e trasferire a quest'ultima nr. 3 (tre) realizzandi posti auto nell'area identificata dalla particella n. 447 subalterno 1 e dalla particella 345 nel foglio di Mappa n. 54 del Catasto Fabbricati del Comune di Lizzano
Belvedere (BO), con accesso carrabile dalla Via Bordilocco, che questi avrebbe dovuto appunto acquistare dalla stessa SI.ra tali posti auto sono rappresentati ed evidenziati in colore giallo nella planimetria CP_1 allegata al suddetto contratto preliminare del 5/8/2018, sì da divenire parte integrante, sub Lettera A)”;
l) “DCV che il prezzo che il SI. aveva pattuito con la SI.ra per la compravendita dei Parte_1 Pt_2 posti auto in questione, come da contratto preliminare prodotto quale doc.to n. 6, era pari ad € 6.000,00
(seimila/00) per ciascuno di essi, e quindi a complessivi € 18.000,00 (diciottomila/00), che la stessa SI.ra si era impegnata a corrispondere con le seguenti modalità: Pt_2
- quanto a € 2.500,00 (duemilacinquecento/00), in conto prezzo e a titolo di caparra confirmatoria, erano stati versati contestualmente alla sottoscrizione dello stesso contratto preliminare;

- quanto a € 2.500,00 (duemilacinquecento/00), sempre in conto prezzo e a titolo di caparra confirmatoria, avrebbero dovuto essere versati entro e non oltre il giorno 31/8/2018;
- quanto a € 2.000,00 (duemila/00), sempre in conto prezzo e a titolo di caparra confirmatoria, avrebbero dovuto essere versati entro e non oltre il giorno 30/9/2018;
- quanto a € 2.000,00 (duemila/00), sempre in conto prezzo e a titolo di caparra confirmatoria, avrebbero dovuto essere versati entro e non oltre il giorno 30/10/2018;
- il saldo prezzo, pari ad € 9.000,00 (novemila/00), avrebbe dovuto essere versato contestualmente al rogito definitivo di trasferimento, da effettuarsi a ministero di un Notaio di fiducia della parte promettente l'acquisto entro e non oltre il giorno 30/6/2019”;
l) “DCV che successivamente alla stipula di detto contratto preliminare, la SI.ra aveva regolarmente Pt_2 effettuato in favore del SI. i pagamenti nello stesso previsti, versandogli quindi, in conto prezzo Parte_1
e a titolo di caparra confirmatoria, la complessiva somma di € 9.000,00 (novemila/00), come si evince dalle relative quietanze apposte in calce ad esso (cfr. doc.to n. 6 prodotto)”;
m) “DCV che a seguito ed a causa della mancata stipula del contratto definitivo di compravendita con la
SI.ra il SI. è stato impossibilitato a rispettare gli obblighi contrattualmente assunti CP_1 Parte_1 nei confronti della SI.ra ed in particolare a cederle la proprietà dei tre posti auto di cui al contratto Pt_2 preliminare del 5/8/2018 entro il termine pattuito del 30/6/2019”;
n) “DCV che egli è stato quindi costretto, dopo avere chiesto alla stessa SI.ra di pazientare anche Pt_2 oltre alla scadenza di detto termine, a corrisponderle la somma di € 18.000,00 (diciottomila/00), pari al doppio della caparra percepita”;
o) “DCV che il pagamento della suddetta somma di € 18.000,00 da parte del SI. in favore della Parte_1 pagina 2 di 13 SI.ra è avvenuto in più tranches, tra il mese di marzo e il mese di settembre 2020, come da relative Pt_2 quietanze apposte anch'esse in calce al contratto preliminare del 5/8/2018 (cfr. doc.to n. 6 prodotto), non essendo stato questi in grado di effettuare il pagamento stesso in un'unica soluzione”; si indica a teste su tutti i capitoli la SI.ra residente in [...] a Bologna;
Parte_2
a2- ammettere prove per testi sui seguenti capitoli:
a2.1- “DCV che, dietro incarico conferitoVi dal SI. alla fine del mese di luglio 2018, Parte_1 avete svolto in suo favore assistenza tecnica ai fini dell'acquisto dei beni immobili siti in Comune di
Lizzano Belvedere (BO), Località Monteacuto delle Alpi in Via Bordilocco, distinti al Catasto Fabbricati nel
Foglio n. 54 particella n. 447 subalterni n. 1, 2 e 3 ed al Catasto Terreni nel Foglio n. 54 particelle n. 345 e
1102, comprensiva di ricerche comunali, catastali e ipotecarie, sopralluoghi, redazione di progetto di frazionamento e sistemazione esterna, riunioni, etc.”;
a2.2- “DCV che, a fronte delle suddette attività, avete rimesso al SI. il progetto di Parte_1 notula del 22/7/2020 di € 4.035,15 comprensivo di CNG 5% ed IVA 22%, prodotto agli atti di causa dallo stesso SI. quale doc.to n. 7, che Vi si mostra”; Parte_1 si indica a teste su entrambi i capitoli il Geom. con studio in Via L. di Lorena n. 13 a Testimone_1
Poggio a Caiano (PO);
a3- ammettere prove per testi sui seguenti capitoli:
a3.1- “DCV che, a fronte delle attività professionali svolte in favore del SI. avrebbe Parte_1 rimesso a quest'ultimo la fattura n. 37/2021 del 7/10/2021 di € 4.035,15 Iva compresa, prodotta agli atti di causa dallo stesso sig. quale doc.to n. 9, che Vi si mostra”; Parte_1
a3.2- “DCV che confermate di avere svolto in favore del SI. le attività indicate nella Parte_1 suddetta fattura”;
a3.3- “DCV che tale fattura Vi è stata integralmente saldata dal SI. con bonifico Parte_1 bancario eseguito in data 5/10/2021, come da copie della relativa contabile prodotta agli atti di causa dallo stesso SI. quale doc.to n. 10, che Vi si mostra”; Parte_1 si indica a teste su tutti i capitoli il Geom. con studio in Via L. di Lorena n. 13 a Poggio a Testimone_1
Caiano (PO);
a4- ammettere CTU tecnica volta ad accertare e determinare la conformità o meno dell'immobile costituente oggetto del contratto preliminare di compra-vendita sottoscritto in data 20/7/2018, posto in
Via Bordilocco a Monteacuto delle Alpi (BO), alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed in caso di costruzioni realizzate o modificate in violazione delle normative urbanistico-edilizie vigenti, descrivere la tipologia degli abusi riscontrati ed indicare se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile, e se l'immobile sia o meno commerciabile;

B) NEL MERITO: pagina 3 di 13 - IN TESI, dichiarare il contratto preliminare di compravendita stipulato in data 20/7/2018 risolto per inadempimento della SI.ra e conseguentemente condannare quest'ultima al pagamento in CP_1 favore del SI. della complessiva somma di € 19.035,15, o di quella diversa somma, Parte_1 maggiore o minore, ritenuta di giustizia, a titolo di risarcimento dei danni dallo stesso subiti a causa dell'inadempimento medesimo, oltre agli interessi legali da calcolarsi a decorrere dal dì del dovuto fino all'effettivo soddisfo, con vittoria di spese e onorari di lite di entrambi i gradi del giudizio;

- NELLA DENEGATA IPOTESI DI RIGETTO DEI PRIMI DUE MOTIVI DI APPELLO, disporre l'integrale compensazione tra le parti del giudizio di primo grado, e condannare la parte appellata alla refusione in favore della parte appellante delle spese del presente giudizio di appello.
Conclusioni per l'appellato:
Voglia l Ecc.ma Corte di Appello previa ogni opportuna declaratoria di ragione e legge così pronunciare:
Rigettare integralmente l'impugnazione ex adverso proposta e le domande ed eccezioni ivi contenute in quanto infondate, non provate ed inammissibili peri motivi sopra esposti e, per l'effetto, confermare in ogni suo capo la sentenza n. 1726/2022 del Tribunale di Bologna nella causa RG 65/22 depositata il
23/06/2022.
Con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. conveniva in giudizio per sentir accertare e dichiarare la Parte_1 CP_1
risoluzione del contratto preliminare di vendita 20/7/2018 per inadempimento della convenuta;
conseguentemente condannare la convenuta stessa alla restituzione dell'acconto già versato sul prezzo pattuito per la compravendita, pari ad € 6,000,00, ed al risarcimento danni per i titoli indicati in citazione e quantificati in € 19.035,15.
2. Allegava parte attrice che con il contratto preliminare de quo aveva promesso CP_1
di vendere a un immobile sito in Monteacuto delle Alpi (BO) Via Parte_1
Bordilocco al prezzo di € 12.000,00 (senza alcuna indicazione catastale del bene); le parti contraenti avevano precisato che il fabbricato oggetto di compravendita non era in regola con le vigenti disposizioni urbanistiche e il promittente acquirente, nel farsi carico delle spese ed oneri legali necessari per la messa a norma del fabbricato stesso, aveva esonerato espressamente la promittente venditrice da “qualsiasi spesa legale”.
pagina 4 di 13 3. Allegava l'attore che, dopo il versamento dell'acconto di € 6.000,00 sul prezzo pattuito per l'acquisto, era venuto a conoscenza del fatto che il fabbricato era totalmente abusivo e non suscettibile di sanatoria (per mancanza del titolo edilizio ab origine). Pertanto, stante la non disponibilità della convenuta a farsi carico delle spese di demolizione, in un primo tempo esperiva il tentativo di mediazione sulla domanda di esecuzione in forma CP_2
specifica ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare, previa esecuzione a carico della CP_1
delle opere di demolizione necessarie e sufficienti a rendere l'immobile vendibile;
fallita la mediazione e accertata l'impossibilità di stipula del contratto definitivo, l'attore decideva di agire per la risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice (la quale aveva anche taciuto di essere solo comproprietaria del bene per la quota di 1/4, essendo la rimanente quota di 3/4 di proprietà della SI.ra , la restituzione Parte_3
dell'acconto versato ed il risarcimento dei danni.
4. A tale ultimo riguardo l'attore chiedeva il rimborso delle spese sostenute per l'accertamento sulla situazione del fabbricato svolto dal tecnico di fiducia, nonché quelle conseguenti alla perdita della possibilità di vendita di una parte del bene oggetto del preliminare, oggetto di un ulteriore contratto preliminare di compravendita che il SI. aveva stipulato in data 5/8/2018 con la SI.ra con il quale aveva a Parte_1 Parte_2
sua volta promesso di trasferire a quest'ultima nr. 3 (tre) realizzandi posti auto nell'area oggetto del preliminare 20/07/2018.
5. La convenuta si costituiva in giudizio rigettando ogni addebito di inadempimento rispetto al contratto e rilevando come lo stesso dovesse essere dichiarato nullo per impossibilità dell'oggetto richiamando la disciplina di cui agli artt. 1418 e 1346 c.c.
La difesa della convenuta evidenziava, altresì, come il contratto de quo, che non avrebbe avuto il contenuto minimo di un “preliminare” con effetti obbligatori, sarebbe stato comunque sottoposto a condizione sospensiva –sanatoria edilizia- che era stato accertato non potersi verificare in quanto il fabbricato era abusivo per mancanza del titolo edificatorio e come tale non sanabile;
da ciò ne sarebbe derivata la risoluzione del contratto ex art. 1354 c.c.
6. Quanto al risarcimento, la convenuta contestava la pretesa sia sotto il profilo dell'an, pagina 5 di 13 deducendo che nel preliminare si dava atto che l'immobile non era in regola urbanisticamente e che pertanto nulla era dovuto al a seguito dell'avvenuta Parte_1
scoperta dell'insanabilità, sia sotto il profilo del quantum, deducendo:
1) che il secondo preliminare del 5/08/2018 tra il e la sig.ra era un Parte_1 Pt_2
documento non opponibile all'odierna convenuta perché privo di data certa, in quanto non registrato;

2) che non vi era la benché minima traccia nel secondo contratto delle modalità di pagamento, sicché si doveva legittimamente presumere che i versamenti sarebbero avvenuti sempre in contanti, forma di pagamento anomala ed illegittima, siccome in chiara violazione del disposto dell'art. 49 del DLT 237/07 e ss. mm. divenendo in tal modo impossibile accertare con sicurezza non solo la provenienza, ma altresì l'effettivo trasferimento delle somme descritte;

3) che ulteriore fonte di sospetto sulla veridicità del documento derivava proprio dalla condotta di parte attrice nel corso delle trattative, la quale mai vi ha fatto cenno ed anzi aveva tenuto sempre una condotta obiettivamente incompatibile con la sua esistenza, coltivando una mediazione volta all' acquisto dell'immobile;
4) che l'attrice aveva affermato di aver conferito incarico al Geom. sin dalla fine del Tes_1
mese di luglio 2018 al fine di ricevere da quest'ultimo assistenza tecnica finalizzata all' acquisto degli immobili per cui è causa tra cui “…ricerche comunali, catastali, ipotecarie sopralluoghi, relazione progetto di frazionamento e sistemazione esterna, riunioni etc...”, non essendo però credibile che il SI. sebbene avesse prudentemente incaricato un Parte_1
professionista per eseguire tutte le verifiche e gli accertamenti opportuni per chi si dispone ad eseguire un acquisto immobiliare, aveva comunque nel frattempo agito di sua iniziativa, senza attendere ovvero senza tenere in alcun conto il parere del suo tecnico di fiducia, non solo siglando una proposta di acquisto, ma anche procedendo poco dopo a rivendere parte di detti immobili;

5) che l'importo di euro 4.035,15 corrisposto al Geom. era evidentemente Tes_1
incongruo rispetto all'attività svolta.
7. La causa, istruita documentalmente, veniva decisa con la sentenza oggi impugnata con la pagina 6 di 13 quale il Tribunale di Bologna accertava l'intervenuta risoluzione del contratto per impossibilità assoluta della prestazione ex artt. 1346 e 1418 c.c.; rigettava la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della convenuta e di condanna al risarcimento danni;
condannava parte attrice alla refusione delle spese di lite in favore della convenuta.
8. Osservava il Tribunale che il contratto 20/7/2018, che entrambe le parti definivano
“contratto preliminare”, mancava dell'indicazione dei requisiti essenziali quali l'identificazione catastale del bene oggetto di promessa di compravendita e delle condizioni di trasferimento, tanto da rendere impossibile l'esecuzione ex art. 2932 c.c., ma che tale contratto aveva, comunque, l'effetto di cristallizzare un impegno alla stipulazione di un atto di compravendita immobiliare, previa sanatoria edilizia, e che tale circostanza era rilevante sotto diversi profili: - da un lato era incontestato che la sig.ra aveva informato il CP_1
promissario acquirente circa l'esistenza di difformità urbanistiche della cui sanatoria il si era fatto espressamente carico;
dall'altro lo stesso promissario acquirente aveva Parte_1
espressamente esonerato la proprietaria da “qualsiasi spesa ed onere legale”.
9. Ne derivava, secondo il Tribunale, che nessun onere di sanatoria, neppure di demolizione, poteva essere considerato a carico della convenuta e che ciò escludeva già
l'ipotesi di inadempimento della stessa rispetto alla richiesta che l'attore avrebbe avanzato prima di introdurre il presente giudizio, e che la scoperta della mancanza del titolo edilizio di costruzione del fabbricato promesso in vendita, che costituiva abuso non sanabile, non costituiva causa di inadempimento della comproprietaria per carenza di informazione precontrattuale, ipotesi che non era stata neppure dedotta da parte attrice.
10. Pertanto il giudice di prime cure riteneva che l'impossibilità dell'oggetto del contatto
(impegno al trasferimento di fabbricato privo di titolo edilizio), non sopravvenuta ma esistente fin dalla stipula dello stesso benché non a conoscenza delle parti contraenti, determinava la nullità ab origine del contratto secondo quanto previsto dagli artt. 1346 e
1418 c.c., e che all'accertata nullità per impossibilità assoluta dell'oggetto conseguiva la risoluzione del contratto con diritto del promissario acquirente di vedersi restituite le somme anticipate a titolo di caparra e/o acconto, ma non al risarcimento del danno in assenza di inadempimento colpevole dell'altra parte. pagina 7 di 13 Quindi, poiché risultava pacifico che la convenuta avesse restituito all'attore la somma di €
6.000,00 ricevuta a titolo di acconto, seppur solo dopo l'instaurazione del presente giudizio, la stessa aveva adempiuto all'obbligo restitutorio conseguente l'accertata risoluzione del contratto nullo ex art. 1418 c.c.
11. Quanto al secondo profilo di inadempimento contrattuale che l'attore imputava alla convenuta, vale a dire l'aver omesso quest'ultima di precisare la sua qualità di comproprietaria, il giudice di prime cure osservava che, se l'oggetto fosse stato possibile, la promittente venditrice avrebbe potuto/dovuto procurare all'acquirente il consenso dell'altra comproprietaria alla stipulazione dell'atto di trasferimento e, solo in caso contrario, essere considerata inadempiente.
12. Avverso la sentenza ha proposto appello chiedendone la riforma, e si Parte_1
è costituita in giudizio l'appellata eccependo l'inammissibilità e chiedendo comunque il rigetto dell'impugnazione. All'udienza di precisazione delle conclusioni del 09.07.2024, tenutasi con modalità telematiche, la Corte ha trattenuto la causa in decisione assegnando alle parti i termini di legge ex art. 190 c.p.c. per le comparse conclusionali e per le repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
13. Con il primo motivo si censura la sentenza impugnata, nella parte in cui il Tribunale di
Bologna avrebbe erroneamente affermato che il contratto 20/7/2018 manca dei requisiti minimi essenziali per essere qualificato come 'contratto preliminare', quali l'identificazione catastale del bene oggetto di promessa di compravendita e delle condizioni di trasferimento”, deducendo che il contratto preliminare, contrariamente a quanto sostenuto dal Tribunale, contiene tutti gli elementi essenziali necessari e che lo stesso è valido ed efficace anche senza l'indicazione dei dati catastali dell'immobile promesso in vendita, come stabilito dalla prevalente giurisprudenza.
14. Si deduce, inoltre, che il Tribunale avrebbe inoltre errato: a) nel non considerare inadempiente la promittente venditrice in quanto la stessa nel preliminare avrebbe dato contezza solo dell'esistenza di abusi sanabili, non invece dell'assenza del titolo abitativo che rendeva l'immobile non commerciabile;
b) nell'affermare che “l'impossibilità dell'oggetto del contratto (impegno al trasferimento di fabbricato privo di titolo edilizio), non sopravvenuta ma esistente fin pagina 8 di 13 dalla stipula dello stesso benché non a conoscenza delle parti contraenti, determina la nullità ab origine del contratto secondo quanto previsto dagli artt. 1346 e 1418 e.c.” , sostenendo a tale ultimo riguardo che la giurisprudenza è concorde nel ritenere che tale principio trova applicazione unicamente nei contatti con effetti traslativi, e non anche nei contratti con efficacia obbligatoria che rimangono validi e efficaci anche se il bene promesso in vendita non è sanabile.
Pertanto nel caso di specie il contratto sottoscritto inter partes in data 20/7/2018 non sarebbe nullo, bensì risolvibile per inadempimento della promittente venditrice la CP_1
quale aveva sì affermato nel contratto 20/7/2018 che l'immobile presentava delle difformità, ma aveva dichiarato che esse erano sanabili (tant'è che era stato previsto che gli oneri necessari per la sanatoria sarebbero stati a carico della parte acquirente), mentre successivamente era emerso che la sanatoria era impossibile e che pertanto l'immobile stesso non era vendibile.
15. Il motivo è fondato.
La Suprema Corte anche con la recente ordinanza n. 28099/2024 ha stabilito che il contratto preliminare, anche se privo dei dati catastali, non è nullo, richiamando l'orientamento di legittimità secondo il quale il mancato inserimento nel contratto preliminare delle indicazioni circa l'identificazione catastale del bene, così come delle planimetrie depositate in catasto, della dichiarazione di conformità dei dati catastali allo stato di fatto, non ne comporta la nullità, in quanto le prescrizioni previste dall'art. 29, comma 1 bis della legge 52 del 1985 si riferiscono ai soli contratti traslativi, non trovando quindi applicazione in relazione ai contratti aventi effetti meramente obbligatori
16. Ciò comporta che, nel caso di specie, quello che le parti chiamano contratto preliminare lo è a tutti gli effetti, avendone i requisiti e cioè il consenso delle parti, l'indicazione del bene
(anche se non individuato catastalmente), la forma scritta, il prezzo, la data entro cui deve essere stipulato il rogito notarile.
Ciò posto, l'assenza del titolo edificatorio e l'impossibilità di sanare l'abuso non incidono sulla validità ab origine del contratto preliminare determinandone la nullità, bensì, come pagina 9 di 13 dedotto dall'appellante, costituiscono motivo di risoluzione del contratto per grave inadempimento della promittente venditrice.
17. Secondo la Suprema Corte, infatti: “Se sull'immobile risultano presenti violazioni “insanabili” ai fini urbanistico-edilizi, incidenti eziologicamente sulle condizioni e requisiti di agibilità/abitabilità (come igiene, salubrità e sicurezza), non essendo l'immobile oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato (grave) che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio” (Cassazione n. 8749/2024).
Nel caso di specie, quindi, il contratto preliminare stipulato fra le parti è valido ed efficace, ciò nondimeno deve dichiararsi la risoluzione dello stesso per grave inadempimento della promittente venditrice in considerazione dell'assoluta insanabilità del bene privo del titolo edilizio.
18. Con il secondo motivo si censura la sentenza nella parte in cui ha stabilito che: “alla accertata nullità per impossibilità assoluta dell'oggetto consegue la risoluzione del contratto con diritto del promissario acquirente di vedersi restituite le somme anticipate a titolo di caparra e/o acconto ma non al risarcimento del danno in assenza di inadempimento colpevole dell'altra parte”.
Si deduce a tale riguardo che nel caso di specie, come affermato dalla costante giurisprudenza, essendo il contratto risolvibile per inadempimento, e non nullo ab origine,
l'affermazione di tale principio avrebbe dovuto condurre alla condanna della promittente venditrice al risarcimento di tutti i danni derivati all'appellante, e non solo alla restituzione della somma versata al momento della sottoscrizione del preliminare.
19. Si deduce ancora che la sentenza sarebbe comunque errata in diritto in quanto non si può sostenere al tempo stesso che il contratto è nullo ab origine per impossibilità assoluta dell'oggetto e poi accertare “l'intervenuta risoluzione del contratto per impossibilità assoluta della prestazione ex artt. 1346 e 1418 c.c.”.
Deduce l'appellante che la nullità di un contratto “ab origine” per impossibilità assoluta della prestazione e la risoluzione del contratto sono due concetti giuridici totalmente diversi e distinti tra loro, e che una volta dichiarata la risoluzione del contratto doveva pronunciarsi la condanna della sig.ra al risarcimento di tutti i danni riportati dal promittente CP_1 pagina 10 di 13 acquirente, e quindi non solo alla restituzione della somma di € 6.000,00, corrisposta alla promittente venditrice al momento della sottoscrizione del preliminare, ma anche degli esborsi sostenuti dall'appellante per effetto del preliminare sottoscritto in data 5/7/2018 con la sig.ra sempre relativamente al bene oggetto di causa. Parte_2
Si deduce, inoltre, che nella quantificazione del danno doveva rientrare altresì la fattura n.
37/21 del Geom. di € 4.035,15 per l'assistenza tecnica svolta a favore Testimone_1
dell'appellante ai fini dell'acquisto dei beni immobili in questione, saldata con bonifico bancario del 5/10/2021, come risultante dalla documentazione allegata agli atti.
20. Il motivo è infondato.
Ritiene la Corte che mentre il sig. ha diritto alla restituzione di quanto corrisposto Parte_1
al momento della sottoscrizione del preliminare oggetto del presente giudizio, come è in effetti avvenuto seppur dopo l'instaurazione del giudizio di primo grado, non ha altrettanto diritto ad ottenere il rimborso degli esborsi sostenuti per effetto del preliminare sottoscritto con la sig.ra Parte_2
21. Nella fattispecie in esame il successivo fatto dannoso lamentato dall'appellante, rispetto alla prima promessa di vendita, deriva eziologicamente dal negligente comportamento dello stesso che ha interrotto il nesso causale, ponendosi come unica ed esclusiva causa Parte_1
dell'evento danno lamentato, sì da rendere giuridicamente irrilevante il precedente comportamento della sig.ra Il promittente venditore infatti al momento della CP_1
sottoscrizione del preliminare era stato ampiamente edotto sul fatto che sull'immobile erano presenti difformità urbanistiche, che lo stesso si era impegnato a sanare a sua cura e spese, e rispetto al quale aveva già incaricato il proprio tecnico Geom. di eseguire Per_1
accertamenti tecnici.
22. Osserva la Corte che pur non essendovi nel preliminare del 20/07/2018 alcuna dichiarazione sul tipo di abuso esistente sul bene e soprattutto sulla sicura sanabilità dello stesso di cui, evidentemente, si poteva avere contezza solo dopo aver interpellato i competenti organi amministrativi, ciò nonostante l'appellante, pur assistito da un tecnico di fiducia, a distanza di soli pochi giorni (5/08/2018) a sua volta ha promesso in vendita una porzione del bene a terzi, pur nella consapevolezza dell'esistenza degli abusi e senza pagina 11 di 13 accertarsi che gli stessi fossero sanabili, motivo per cui la sig.ra deve rispondere del CP_1
proprio inadempimento per le ragioni sopra esposte, ma sulla stessa non può gravare quella parte di danno che non è a lei causalmente imputabile.
In tema di risarcimento del danno, il fatto colposo del creditore che abbia contribuito al verificarsi dell'evento dannoso (ipotesi regolata dall'articolo 1227 c.c., comma 1) è rilevabile d'ufficio, per cui la sua prospettazione non richiede la proposizione di un'eccezione in senso proprio, costituendo mera difesa, a differenza dell'aggravamento del danno derivante dal comportamento colposo successivo del danneggiato, previsto dal secondo comma della medesima disposizione (Cass. Ordinanza 11 ottobre 2018, n. 25352).
23. Anche per ciò che riguarda le spese tecniche sostenute dal promittente acquirente si deve confermare la sentenza di primo grado sul punto, in quanto nel preliminare
20/07/2018 le parti avevano effettivamente previsto che “qualsiasi spesa ed onere legale” fosse a carico del sig. che dunque si è comunque assunto l'obbligazione ben sapendo Parte_1
che l'immobile non era in regola con le vigenti disposizioni urbanistiche, ma evidentemente confidando in una sua sanabilità tanto da stipulare a sua volta, dopo pochi giorni, un successivo preliminare di vendita con la sig.ra Pt_2
24. E' invece fondato il terzo motivo con il quale si censura la condanna di parte attrice alla refusione delle spese di lite in favore della convenuta, deducendo che la SI.ra CP_1
ha provveduto alla restituzione della somma di € 6.000,00 ricevuta il 20/7/2018, solo nelle more del giudizio di primo grado, in data 2/7/2021, e che pertanto il Giudice di prime cure, pur dando atto dell'intervenuta cessazione della materia del contendere, avrebbe dovuto ritenere comunque fondata la richiesta di restituzione del promittente acquirente e, stante la soccombenza parziale virtuale della convenuta compensare tra le parti le spese CP_1
di lite.
25. Risulta pacifico che, sia in caso di nullità che di risoluzione dello stesso, la sig.ra CP_1
avrebbe dovuto restituire al promittente acquirente la somma di € 6.000,00 ben prima
[...]
dell'introduzione del presente giudizio, mentre risulta per tabulas che la stessa vi ha provveduto solo in pendenza di causa in data 02.07.2021.
pagina 12 di 13 Anche se l'adempimento spontaneo ha fatto cessare sul punto la materia del contendere, il
Tribunale avrebbe dovuto tener presente il principio della soccombenza virtuale e non condannare il sig. al pagamento integrale delle spese di lite pur risultando parte Parte_1
vittoriosa in ordine alla domanda di restituzione della somma di € 6.000,00.
26. In conclusione l'appello deve essere accolto nei limiti sopra esposti.
Tenuto conto dell'esito complessivo della causa, che ha visto una soccombenza parziale reciproca delle parti, le spese di entrambi i gradi del giudizio devono essere integralmente compensate.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Bologna, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita per le ragioni indicate in parte motiva:
- accoglie l'appello nei limiti di cui in parte motiva;

- compensa tra le parti le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio.
Così deciso in Bologna, il 27.03.2025
Il Presidente
dott. Manuela Velotti
Il Giudice Ausiliario Relatore dott. Fabio Cartelli
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