R.G.N. 316/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Maria Grazia Federici Presidente
Dott. Maura Caterina Barberis Consigliere
Dott. Silvia Maria Russo Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'appello con atto di citazione notificato il 5 febbraio 2025 avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 7826/2024, pubblicata il 03/09/2024,
[...]
(C.F. in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Alvise Rebuffi ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Milano, via Carlo Farini n. 40/a, come da procura inserita nel fascicolo telematico;

-APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), rappresentato e difeso, anche Controparte_1 C.F._1
disgiuntamente, dagli avv.ti Attilio Scarcella e Enza Scarcella ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Milano, via Cesare Battisti n. 1, come da procura inserita nel fascicolo telematico;

-APPELLATO
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 7826/2024, pubblicata il
03/09/2024, in materia di “Leasing”.

CONCLUSIONI:
pagina 1 di 9 Per Parte_1
“IN VIA PRINCIPALE

Fissare un termine affinché il Signor dichiari di accettare la proposta Controparte_1
di acquisto degli immobili concessi in leasing, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano
e con esclusione di qualsiasi garanzia da parte della Concedente, con ogni loro accessorio e pertinenza, al prezzo indicato nelle Condizioni Particolari, o dichiari di restituirli e conseguentemente,
IN VIA ALTERNATIVA PRINCIPALE
nell'ipotesi in cui il signor abbia dichiarato entro detto termine di Controparte_1
accettare la proposta di acquisto degli immobili concessi in leasing, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano e con esclusione di qualsiasi garanzia da parte della Concedente, con ogni loro accessorio e pertinenza, al prezzo di euro 3.000,00, già pagato
accertare l'avvenuto perfezionamento del contratto di trasferimento di detti immobili e di conseguenza trasferire al signor la proprietà del fabbricato a uso Controparte_1
produttivo, composto da depositi, uffici, magazzini, servizi, centrale termica, camino, tettoia esterna, con area di pertinenza di 77 mq circa in Comune di Candelo (BI) via Campile n. 39 censito al Catasto Fabbricati di detto Comune come segue:
foglio 13 particella 1145 cat. D/8 rendita Euro: 4.814,41 Via Campile n. 39 Piano T
foglio 13 particella 930 cat. D/8 rendita Euro: 2.371,57 Via Campile n. 39 Piano T
foglio 13 particella 931 Area urbana di 77 mq Via Campile n. 39 Piano T
Confini da nord ovest in senso orario: limite di foglio di mappa, particella 1106, parti-cella
1107, particella 1018, particella 1017
ordinando la trascrizione della sentenza
IN VIA ALTERNATIVA PRINCIPALE
nell'ipotesi in cui il signor non abbia dichiarato entro detto termine di Controparte_1
accettare di acquistare gli immobili concessi in leasing, nello stato di fatto e di diritto in cui si
pagina 2 di 9 trovano e con esclusione di qualsiasi garanzia da parte della Concedente, con ogni loro accessorio e pertinenza, al prezzo di euro 3.000,00,
accertare che la proposta di vendita da parte della società Concedente ha perso effetto
accertare che il contratto di leasing è scaduto
accertare che il signor non ha più titolo per possedere / detenere detti Controparte_1
immobili
condannare di conseguenza il signor a restituire a propria cura e Controparte_1
spese, nella libera disponibilità della Concedente, entro quindici giorni, gli immobili concessi in leasing, con ogni accessorio e pertinenza, in buono stato di conservazione e manutenzione, salvo il normale deterioramento per l'uso, libero da cose, pesi, oneri e situazioni pregiudizievoli, e a pagare per ogni giorno di ritardo, a titolo di risarcimento del danno, una somma di euro 61,68
SEMPRE IN VIA ALTERNATIVA PRINCIPALE
nell'ipotesi in cui il signor , entro detto termine, abbia scelto di restituire Controparte_1
gli immobili concessi in leasing
accertare che il signor non ha più titolo per possederli / detenerli Controparte_1
condannare di conseguenza il signor a restituire a propria cura e Controparte_1
spese, nella libera disponibilità della Concedente, entro quindici giorni, gli immobili concessi in leasing, con ogni accessorio e pertinenza, in buono stato di conservazione e manutenzione, salvo il normale deterioramento per l'uso, libero da cose, pesi, oneri e situazioni pregiudizievoli, e a pagare per ogni giorno di ritardo, a titolo di risarcimento del danno, una somma di euro 61,68
IN VIA SUBORDINATA
accertare che il termine ragionevole, entro il quale il diritto di opzione avrebbe potuto esercitarsi, è già spirato e/o accertare che il diritto di opzione e/o di scelta è prescritto, in quanto non esercitato entro il termine del 9 dicembre 2019, e/o accertare che il signor CP_1
è decaduto dal diritto di opzione e/o di scelta in quanto non esercitato entro il termine
[...]
del 9 dicembre 2019,
accertare che la proposta di vendita da parte della società Concedente ha perso effetto pagina 3 di 9 accertare che il contratto di leasing è scaduto
accertare che il signor non ha più titolo per possedere / detenere detti Controparte_1
immobili
condannare di conseguenza il signor a restituire a propria cura e Controparte_1
spese, nella libera disponibilità della Concedente, gli immobili concessi in leasing, con ogni accessorio e pertinenza, in buono stato di conservazione e manutenzione, salvo il normale deterioramento per l'uso, libero da cose, pesi, oneri e situazioni pregiudizievoli, e a pagare, a partire dal 24 dicembre 2019 (cioè 15 giorni dopo la scadenza del contratto) e/o a partire dal giorno in cui il termine ragionevole, entro il quale il diritto di opzione avrebbe potuto esercitarsi, è spirato, e/o a partire dal giorno ritenuto di giustizia, per ogni giorno di ritardo,
a titolo di risarcimento del danno, una somma di euro 61,68.
IN OGNI CASO:
condannare la controparte alla rifusione delle spese di lite (compenso ai sensi del d.m. n.
55/2014 come modificato con i d.m. n. 37/2018 e n. 147/2022, oltre spese e oneri accessori) di ogni fase e grado del giudizio”
Per Controparte_1
“Voglia l'Ill.ma Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa:
Disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione,
1) Rigettare, per le ragioni spiegate in narrativa, l'appello spiegato dalla Parte_1
e, per l'effetto, confermare la sentenza n. 7826/2024 del Tribunale di Milano nella
[...]
parte in cui ha accertato l'avvenuto perfezionamento del contratto di trasferimento degli immobili siti in Candelo (BI) Via Campile n. 39;
2) In subordine emettere provvedimento con cui si trasferisce al signor Controparte_1
la proprietà del fabbricato ad uso produttivo, composto da depositi, uffici, magazzini, servizi, centrale termica, camino, tettoia esterna, con area di pertinenza di mq 77 circa, siti in Candelo
(BI) Via Campile n. 39 censito al Catasto Fabbricati di detto Comune come segue: (i) foglio
13 particella 1145 cat. D/8 rendita Euro: 4.814,41 Via Campile n. 39 Piano T;
(ii) foglio 13 particella 930 cat. D/8 rendita Euro: 2.371,57 Via Campile n. 39 Piano T;
(iii) foglio 13
pagina 4 di 9 particella 931 Area urbana di 77 mq Via Campile n. 39 Piano T;
ordinando la trascrizione della sentenza presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari;

3) Con vittoria di spese e compensi da distrarsi a favore del difensore”.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c., – in qualità di avente causa Parte_1 dall'originaria concedente Intesa Leasing S.p.a. - ha adito il Tribunale di Milano, esponendo che:
- Intesa Leasing S.p.a. ha stipulato con in data 9 dicembre 2002, il Controparte_1
contratto di leasing n. 779260/001, avente ad oggetto un fabbricato a uso produttivo sito in Candelo, via Campile n. 39;
- nel suddetto contratto è stato stabilito un termine di durata di 108 mesi, successivamente prorogato dalle parti fino al 9 dicembre 2019, ed è stata prevista la facoltà alternativa, per l'utilizzatore, di esercitare l'opzione di acquisto versando il prezzo concordato di euro 3.000,00 – previa comunicazione scritta da inviarsi alla concedente almeno novanta giorni prima della scadenza contrattuale – oppure di restituire il bene entro quindici giorni dalla scadenza pattuita;

- ha corrisposto l'importo di euro 3.000,00 per mezzo di due bonifici Controparte_1
(il primo di euro 1.390,00 effettuato il 19 novembre 2019 e il secondo di euro 2.171,96 effettuato il 17 dicembre 2019) recanti la causale “SALDO RISCATTO CONTRATTO”, ma non ha manifestato espressamente la volontà di esercitare il diritto di opzione e di acquistare il bene oggetto del contratto di leasing.
Pertanto, ha agito in giudizio chiedendo al Tribunale: Parte_1
- in via principale, di stabilire ex art. 1331, comma 2, c.c. un termine per accettare la proposta di vendita dell'immobile oggetto del contratto di leasing da parte dell'utilizzatore nonché, a seconda della decisione di quest'ultimo, Controparte_1
in via alternativa:
o di accertare il trasferimento della proprietà del bene in capo a Controparte_1
ordinando la trascrizione della sentenza;

o di accertare la perdita di effetto della proposta di vendita e, di conseguenza, di condannare a restituire l'immobile, a propria cura e spese, e Controparte_1
a pagare la somma di euro 61,68 per ogni giorno di ritardo, a titolo di risarcimento del danno;

pagina 5 di 9 - in via subordinata, di accertare che il termine ragionevole per l'esercizio dell'opzione è già decorso e che non ha più titolo per detenere l'immobile, Controparte_1
condannandolo alla restituzione, a propria cura e spese, e a pagare la somma di euro
61,68 per ogni giorno di ritardo, a titolo di risarcimento del danno.
Il convenuto si è costituito nel giudizio di primo grado, sostenendo di avere già manifestato la volontà di acquistare l'immobile oggetto del contratto di leasing, avendo corrisposto l'importo pattuito per il riscatto, e ha chiesto al Tribunale di accertare l'avvenuto perfezionamento del contratto di trasferimento e, per l'effetto, di trasferirgli la proprietà dell'immobile, ordinando la trascrizione della sentenza.
Con la sentenza n. 7826/2024 del 3 settembre 2024, il Tribunale di Milano ha dichiarato cessata la materia del contendere per sostanziale conformità delle pretese avanzate dalle parti.
I passaggi essenziali della sentenza di primo grado sono i seguenti:
- “il pagamento effettuato dall'utilizzatore pur non costituendo una manifestazione idonea ai sensi dell'art. 1351 c.c. trattandosi di beni immobili, tuttavia attesta in modo inequivoco la volontà dell'utilizzatore di voler procedere all'acquisto dei beni”;
- conseguentemente, “è ravvisabile una concorde volontà delle parti di effettuare il trasferimento dei beni a seguito dell'esercizio della pattuita opzione di riscatto”;
- l'unico elemento di dissidio è rappresentato dalle modalità da adottarsi per procedere in concreto al trasferimento del bene in ossequio alla forma necessaria;
- “ciò fa sì che in relazione alla domanda formulata in via principale dalla ricorrente volta all'accertamento dell'avvenuto perfezionamento del contratto va dichiarata l'intervenuta cessazione della materia del contendere”;
- la domanda ulteriore relativa all'emissione di una sentenza che disponga il trasferimento dei beni non può essere accolta, non ricorrendo gli estremi di cui all'art. 2932 c.c.; “tale norma, infatti, postula l'inadempimento dell'obbligazione volta alla conclusione del contratto: nel caso di specie, tuttavia, non ricorre tale obbligo per l'utilizzatore”. ha proposto appello avverso la sentenza di primo grado, Parte_1 evidenziandone l'erroneità nella parte in cui il Tribunale:
- ha ritenuto attestata la volontà di di procedere all'acquisto del bene, Controparte_1
non avendo invece questi espresso con idonea forma scritta tale volontà, in violazione degli artt. 1351 e 1352 c.c.;
- ha dichiarato la cessazione della materia del contendere, non essendo invece venuta meno la situazione di incertezza e, quindi, di contrasto tra le parti, stante il rifiuto del pagina 6 di 9 convenuto di sottoscrivere l'atto notarile di acquisto e, comunque, la mancata restituzione del bene;

- ha ricondotto la domanda volta ad ottenere il trasferimento dell'immobile in favore di all'ambito di applicazione dell'art. 2932 c.c.; Controparte_1
- ha compensato tra le parti le spese di lite.
L'appellante ha, quindi, riproposto le medesime conclusioni già rassegnate nel giudizio di primo grado. si è costituito nel giudizio di appello, ribadendo di aver già Controparte_1 manifestato la volontà di acquistare l'immobile e chiedendo, pertanto, il rigetto dell'impugnazione; in subordine, ha chiesto l'emissione di un provvedimento di trasferimento della proprietà del bene, con la previsione della trascrizione della sentenza.
***
È fondato il motivo con il quale ha dedotto l'erroneità della pronuncia Parte_1
del Tribunale di cessazione della materia del contendere.
Tema della presente causa è la verifica della sussistenza o meno di una manifestazione di volontà idonea ad attestare l'esercizio, da parte di del diritto di opzione Controparte_1 previsto dall'art. 10 del contratto di leasing n. 779260/001.
Trattandosi di un bene immobile, la suddetta manifestazione di volontà deve rivestire la forma scritta ad substantiam ai sensi dell'art. 1350 n. 1) c.c.
Dai documenti depositati dalle parti, emerge che ha pagato il prezzo di euro Controparte_1
3.000,00 stabilito per l'esercizio dell'opzione mediante due bonifici recanti la causale “SALDO
RISCATTO CONTRATTO”.
La causale inserita nelle disposizioni di bonifico non è idonea a integrare il requisito di forma scritta necessario per il perfezionamento del contratto di trasferimento della proprietà di un bene immobile, non potendo evincersi in modo chiaro e univoco, da tale documento, la volontà del soggetto di accettare la proposta di vendita.
Neppure può ritenersi idonea la manifestazione di tale volontà inserita in un atto difensivo giudiziale sottoscritto solamente dal difensore della parte, poiché tale manifestazione non è formalmente riferibile al soggetto titolare del diritto opzione (cfr. Cass. n. 23634/2018, secondo cui “Le ammissioni contenute negli scritti difensivi, sottoscritti unicamente dal procuratore "ad litem", costituiscono elementi indiziari liberamente valutabili dal giudice per la formazione del suo convincimento”).
Nel caso di specie, inoltre, le parti avevano introdotto un onere di rispetto della forma scritta ancora più stringente, poiché avevano convenuto che, per l'esercizio dell'opzione di acquisto,
pagina 7 di 9 l'utilizzatore dovesse far pervenire al concedente una comunicazione scritta almeno novanta giorni prima della scadenza contrattuale.
Alla luce delle considerazioni sin qui svolte, si ritiene che non abbia Controparte_1 manifestato la volontà di acquistare l'immobile oggetto del contratto di leasing n. 779260/001 con una forma scritta idonea – ai sensi degli artt. 1350 e 1352 c.c. – al trasferimento della proprietà.
In altri termini, deve escludersi che il convenuto abbia esercitato in modo inequivoco il diritto di opzione previsto nel contratto.
E' inoltre circostanza pacifica che non abbia restituito alla società Controparte_1 concedente l'immobile in discussione. Parte_1
Può quindi affermarsi che tra le parti persiste una situazione di incertezza circa la volontà o meno di di acquistare la proprietà del bene. Controparte_1
Conseguentemente, la sentenza di primo grado va riformata nella parte in cui ha dichiarato cessata la materia del contendere, poiché permane un contrasto tra le parti in merito all'acquisto del bene e al trasferimento della relativa proprietà in capo all'utilizzatore.
L'accoglimento di tale motivo di doglianza determina la necessità di procedere all'esame delle ulteriori domande proposte da Parte_1
In via principale, l'appellante ha rinnovato la richiesta di assegnare a un Controparte_1 termine per dichiarare, esplicitamente e per iscritto, se intenda acquistare l'immobile oggetto del contratto o se intenda, invece, rinunciare all'esercizio dell'opzione, con successiva adozione dei provvedimenti conseguequenziali alla volontà manifestata.
La domanda è meritevole di accoglimento, essendo espressamente prevista dall'art. 1331 comma 2 c.c. la possibilità di ottenere in sede giudiziaria l'assegnazione di un termine per avvalersi del diritto di opzione.
La causa deve quindi essere rimessa in istruttoria, come da separata ordinanza, per l'assegnazione a di un termine, ex art. 1331, comma 2, c.c., entro il quale egli Parte_2
dovrà dichiarare per iscritto se intenda avvalersi o meno del diritto di opzione a lui attribuito e, per l'effetto, acquistare il bene oggetto del contratto, con la precisazione che, in caso di omessa dichiarazione, il diritto all'esercizio dell'opzione si intenderà rinunciato o comunque estinto.
Solo all'esito di tale adempimento potranno essere assunti i provvedimenti relativi al trasferimento o alla restituzione del bene.
Attesa la rimessione della causa sul ruolo, ogni decisione in ordine alla regolamentazione delle spese va naturalmente riservata al definitivo.


P.Q.M.

pagina 8 di 9 La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 7826/2024, pubblicata il Parte_1
03/09/2024, così provvede:
1) in accoglimento dell'appello in parte qua, accerta che tra le parti non è cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda proposta in via principale da
[...]
Parte_1
2) dispone la rimessione sul ruolo della causa come da separata ordinanza;

3) spese al definitivo.
Così deciso in Milano nella camera di consiglio del giorno 11 novembre 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Silvia Maria Russo Dott. Maria Grazia Federici
Sentenza redatta con la collaborazione della dott.ssa Silvia Mancarella, Magistrato Ordinario in Tirocinio
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