TRIBUNALE DI AGRIGENTO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice dott. Gerlando Lo Presti Seminerio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1469/2024 R.G.A.C.
TRA
NATO AD AGRIGENTO IL Parte_1
09/09/54 rapp. e dif. dall'Avv. Monica Malogioglio
ATTORE
CONTRO
NATO A KAIROUAN (TUNISIA) IL CP_1
22/06/67 rapp. e dif. dall'Avv. Angelo Asaro
CONVENUTO
OGGETTO: risoluzione di contratto locatizio
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 16/05/2024 Parte_1
intimava a sfratto per
[...] CP_1
morosità. Esponeva l'intimante premettendo alla domanda azionata di avere concesso al convenuto in locazione ad uso abitativo in virtù di apposito contratto stipulato il 01/07/2023 e registrato in
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data 19/07/2023 un immobile sito in Agrigento nella locale Via Gioieni n. 102 per un canone mensile di euro 430,00. Deduceva quindi a sostegno dell'azione intrapresa che il convenuto nella veste di conduttore s'era reso moroso nel pagamento del canone sin dal mese di gennaio del
2024. Pertanto concludendo chiedeva la convalida dell'intimato sfratto. Costituendosi in giudizio con comparsa responsiva del 20/06/2024 CP_1
contestava la domanda proposta nei suoi riguardi negando la morosità dedotta ed eccependo che in ogni caso il mancato pagamento dei canoni nella specie non comportava il connotarsi di una condotta inadempiente da parte sua in quanto alla luce del principio inademplenti non est adimplendum la sospensione del pagamento era dovuta al mancato adempimento da parte del locatore all'obbligo di eliminare determinati vizi che affliggevano l'immobile oggetto del rapporto locativo in argomento rendendolo inidoneo all'uso pattuito. Pertanto concludeva instando affinché le attoree pretese venissero respinte. Con provvedimento riservato del 26/06/2024 il giudice disponeva il mutamento di rito del procedimento da ordinario a speciale conseguente all'opposizione del convenuto. Celebrata nel merito l'attività istruttoria
2 esclusivamente attraverso produzioni documentali all'udienza del 19/05/2025 la causa veniva infine posta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda di risoluzione contrattuale, nella quale si converte automaticamente la richiesta di convalida una volta disposto il mutamento di rito da sommario a speciale ai sensi degli artt. 667, 426
e 447 bis c.p.c., è fondata e va, pertanto, accolta.
Invero, in base ad un costante orientamento giurisprudenziale al creditore che deduca la sussistenza di un inadempimento da parte del debitore spetta di dimostrare, secondo i criteri di distribuzione dell'onere della prova contenuti nell'art. 2697 c.c., il fatto costitutivo del credito, mentre al debitore spetta di provare il fatto estintivo dello stesso o di una sua parte. Pertanto, il primo è tenuto unicamente a fornire la prova dell'esistenza del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto, mentre, a fronte di tale prova, dovrà essere onere del debitore dimostrare di avere adempiuto alle proprie obbligazioni. Applicando questo principio di diritto al caso di specie e rilevando che il convenuto ha ammesso l'esistenza del rapporto contrattuale (peraltro provato documentalmente) che lo lega all'attore, deve ritenersi che ciò basta
3 per considerare sussistente il credito allegato da nei confronti di Parte_1 CP_1
relativo al mancato pagamento dei canoni oggetto dell'intimazione. Alla luce, quindi, di quanto appena affermato deve presumersi, fino a prova contraria, la sussistenza di un oggettivo inadempimento delle obbligazioni pecuniarie di cui sopra. Deve in primo luogo sottolinearsi che in base al disposto dell'art. 1218 c.c., una volta rilevata la sussistenza di un oggettivo inadempimento, si presume che lo stesso sia imputabile al debitore
(anche questa volta la prova contraria è a carico di quest'ultimo e, nel caso di specie, non è stata fornita). Occorre a questo punto commentare il comportamento tenuto nell'occasione dal conduttore il quale non ha provveduto a pagare i canoni pur continuando a godere dell'immobile oggetto del rapporto locativo in argomento adducendo l'esistenza di vizi che non ne consentivano una piena fruizione e quindi l'uso per cui la locazione in parola s'era inaugurata. Al riguardo va ricordato in generale come in tema di locazione di immobili il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di
4 determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione ai sensi dell'art 1460 c.c. è legittima soltanto quando venga a mancare contemporaneamente la controprestazione dell'altro protagonista contrattuale. La suddetta eccezione postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti ne facciano ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi considerata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede. Il disposto dell'art. 1460 c.c. presuppone un rapporto di proporzionalità tra gli inadempimenti delle parti e ciò anche con riferimento all'ipotesi di inesatto adempimento (non esistendo la sola exceptio inadimpleti contractus, visto che il 2° comma dell'art. 1460 c.c. va riferito pure al caso in cui la controparte potrebbe aver già adempiuto la propria prestazione, ma in maniera inesatta ed in tal caso l'eccezione sarebbe quella di non rite adimpleti contractus), ipotesi cui è egualmente applicabile
5 l'art. 1460 c.c. e che postula anch'essa la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti.
Pertanto se il conduttore ha in ogni caso continuato a godere dell'immobile per quanto lo stesso presentasse vizi e ha quindi ricevuto la prestazione dubbio alcuno può nutrirsi in riguardo al connotarsi in seguito a ciò di un comportamento gravemente inadempiente posto in essere da parte sua. Avendo il convenuto sospeso l'intera sua prestazione pertanto ha fatto sì che venisse a mancare la proporzionalità tra i due inadempimenti anche ammettendo l'ipotesi che l'immobile oggetto del rapporto locativo tra le parti fosse in effetti afflitto da vizi che ne limitavano l'uso. Di tali vizi peraltro non è stata fornita nessuna prova in giudizio in riguardo all'eventuale misura della limitazione della possibilità di godimento dell'immobile nonché che essi siano insorti successivamente alla stipula del contratto ed infine l'eventuale imputabilità ad inadempimento del locatore. Ancora infatti è da affermare al riguardo che nell'individuazione di questa proporzionalità da concretizzarsi nell'ambito dell'economia del contratto di locazione possono tenersi in conto per analogia i principi di cui all'art. 1584 c.c. per cui il fatto già che il conduttore abbia
6 goduto dell'immobile seppur presupponendo una qualche limitazione in tale godimento nonostante i vizi della cosa locata imputabili o meno al locatore non sembra giustificabile a norma dell'art. 1460 comma 2 c.c. il rifiuto di prestazione dell'intero canone potendo giustificarsi eventualmente solo una riduzione dello stesso proporzionata all'entità del mancato godimento eventualmente da provare.
In proposito va pure ricordato che per pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, in caso di denuncia di inadempienze reciproche ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento
(e per la declaratoria della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c.), per stabilire da quale parte sia l'inadempimento colpevole non basta la valutazione dell'inadempimento di un solo contraente ma occorre procedere ad una valutazione unitaria e comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto ed apprezzarne l'effettiva gravità ed efficienza causale rispetto alle finalità economiche del contratto. Ciò tenendo conto dei precetti generali sull'imputabilità e sull'importanza dell'inadempimento ed in modo da stabilire, per quanto riguarda le singole pattuizioni, quale dei due abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al
7 mantenimento del contratto. Tale giudizio di comparazione deve tenere conto del comportamento complessivo di ciascuno dei contraenti, onde stabilire quale di essi, in relazione ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, possa legittimamente predicarsi come responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti ai fini della alterazione funzionale del sinallagma. Occorre quindi procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi comportamenti, che, al di là del pur necessario riferimento all'elemento cronologico degli stessi, li investa nel loro rapporto di dipendenza (sul piano causale) e di proporzionalità, nel quadro della funzione economico-sociale del contratto, in maniera da consentire di stabilire su quale dei contraenti debba ricadere l'inadempimento colpevole idoneo a giustificare quello dell'altro ed al fine di accertare la sussistenza degli inadempimenti reciprocamente dedotti e di apprezzarne la effettiva gravità ed efficienza causale. In altri termini, tale valutazione comparativa deve tener conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto dei rapporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e dell'incidenza di
8 queste sulla funzione economico-sociale del contratto. Quindi effettuando nel caso di specie una comparazione degli inadempimenti, deve ritenersi che all'inadempimento del conduttore (mancato pagamento dei canoni di locazione) non è corrisposto un inadempimento del locatore tale da legittimare la sospensione totale del pagamento dei canoni. Infatti il conduttore ha continuato a godere dell'immobile ed un'eventuale riduzione di tale godimento comunque non l'avrebbero esentato dall'obbligo di pagare i canoni. Nel caso di specie tali circostanze non possono che confermare una valutazione di gravità dell'inadempimento di CP_1
e di fondatezza della pretesa di
[...] Parte_1
volta alla risoluzione del contratto a
[...]
causa della crisi del sinallagma determinata dalla condotta inaffidabile del conduttore, con riferimento alla sua obbligazione principale (quella di corrispondere il canone). Fondata è altresì
l'ulteriore domanda attorea di pagamento dei canoni ed a tal proposito deve ricordarsi che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto
9 ed il relativo termine di scadenza limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'avvenuto adempimento ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto s'avvalga dell'eccezione d'inadempimento ex art. 1460 c.c. Quanto agli effetti della risoluzione deve ritenersi che il convenuto dovrà rilasciare l'immobile condotto in locazione poichè ormai detenuto senza titolo alcuno e si vedrà altresì costretto a pagare i ratei di canone scaduti e non pagati oltre interessi dalle singole scadenze al saldo e da scadere sino alla data in cui rilascerà il cespite oggetto del rapporto locativo. Occorre al riguardo ricordare infatti che la locazione ha natura di contratto ad esecuzione continuata o periodica, e quindi trovando applicazione l'art. 1458 c.c., i canoni di locazione devono essere corrisposti da parte del conduttore sino alla data del godimento dell'immobile. Per giurisprudenza costante, difatti ai fini dell'applicabilità della regola contenuta nella seconda parte del comma 1 dell'art. 1458 c.c. secondo cui gli effetti retroattivi della risoluzione
10 non operano nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, per prestazioni già eseguite. Piace ricordare che sono contratti ad esecuzione continuata o periodica quelli che fanno sorgere obbligazioni di durata per entrambe le parti, ossia quelli in cui l'intera esecuzione del contratto avvenga attraverso una serie di prestazioni da realizzarsi contestualmente nel tempo. Pertanto, mentre non possono considerarsi compresi nella previsione normativa del citato art. 1458 c.c. quei contratti in cui ad una prestazione periodica o continuativa si contrappone una prestazione istantanea dell'altra parte, debbono esservi ricompresi quei contratti in cui ad una prestazione continuativa se ne contrappone un'altra periodica, poiché in tal caso la corrispettività si riflette su tutte le prestazioni attraverso le quali il contratto riceva esecuzione e ciò in applicazione del principio, che la locazione ha natura di contratto ad esecuzione continuata, che si concreta nella corresponsione del canone integrata dal godimento del bene protrattosi nel tempo. La data del rilascio infine, ex art. 56 della legge 392\1978, può essere fissata in mesi due dal deposito della presente sentenza. Le spese di lite liquidate come in dispositivo seguono la soccombenza.
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P.Q.M.

definitivamente pronunciando;
dichiara risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti per inadempimento del conduttore;
dispone per l'effetto che parte convenuta provveda entro il termine di mesi due decorrente dalla notifica della presente sentenza a rilasciare in favore di parte attrice l'immobile oggetto del rapporto locativo in argomento;
condanna parte convenuta al pagamento dei canoni scaduti e non pagati oltre interessi dalle singole scadenze al saldo e da scadere fino al rilascio dell'immobile; condanna infine parte convenuta al pagamento delle spese processuali che liquida in euro 2.000,00 oltre IVA
CPA e spese generali da distrarsi in favore del procuratore antistatario di parte attrice.
AGRIGENTO 20/05/2025
IL GIUDICE
Gerlando Lo Presti Seminerio
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