TRIB
Sentenza 7 ottobre 2025
Sentenza 7 ottobre 2025
Commentari • 0
Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Modena, sentenza 07/10/2025, n. 1170 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Modena |
| Numero : | 1170 |
| Data del deposito : | 7 ottobre 2025 |
Testo completo
R.G. nn. 2297/2022 e 2707/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MODENA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice MA RA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 2707/2022 e promossa da:
c.f. ) con l'avv. DIEGO PEDRAZZINI Parte_1 P.IVA_1
RICORRENTE contro
c.f. con l'avv. NINO GIORDANO RUFFINI CP_1 P.IVA_2
RESISTENTE riunita alla causa civile iscritta al n. r.g. 2297/2022 e promossa da:
c.f. con l'avv. NINO GIORDANO RUFFINI CP_1 P.IVA_2
ATTRICE contro
c.f. ) con l'avv. DIEGO PEDRAZZINI Parte_1 P.IVA_1
CONVENUTA
CONCLUSIONI
come da atto di precisazione delle conclusioni: Parte_1
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, reietta ogni contraria eccezione, domanda ed istanza e previa ogni più opportuna declaratoria del caso e di legge I) con riferimento al credito da restituzione di caparra e acconto versati da a Parte_1 all'atto del preliminare di vendita dell'appartamento “A1” indicato in narrativa: CP_1 in via preliminare: respingere l'avversaria istanza di ordinanza ingiunzione ex art. 186 ter c.p.c. nonché l'avversaria domanda riconvenzionale di compensazione ex art. 1243 c.c., in quanto inammissibili e infondate per le ragioni meglio esposte in narrativa;
in via principale,
i) confermare integralmente il decreto ingiuntivo opposto n.621/2022 (RG n.1146/2022) che è stato munito di provvisoria esecutività in forza di ordinanza ex art. 648 c.p.c. emessa dal Giudice
Dott. Cifarelli in data 14/03/2023, cui ha fatto seguito atto di precetto notificato da Parte_1
a il 20/03/2023 per l'importo di euro 136.947,14;
[...] CP_1
ii) accertare l'inadempimento, da parte di degli accordi intercorsi tra le parti per CP_1 la restituzione a dell'acconto e della caparra versati in relazione all'appartamento Pt_1
“A1” del complesso residenziale Petrarca a Sassuolo (MO), e per l'effetto condannare CP_1 al pagamento in favore di della somma di Euro 123.000,00 maggiorata di
[...] Pt_1 interessi legali ex art.1284 4° comma c.c. dalla data del ricorso per decreto ingiuntivo sino al saldo effettivo nonché delle spese del procedimento monitorio;
in via subordinata e di alternatività assoluta con la domanda principale, nella sola denegata ipotesi in cui questa non trovasse accoglimento, accertare la risoluzione per inadempimento degli accordi intercorsi tra le parti per la restituzione a dell'acconto e della caparra Pt_1 versati in relazione all'appartamento “A1” e per l'effetto condannare ex artt. 2041 CP_1
o 2033 c.c. al pagamento in favore di della somma di Euro 203.000,00 Parte_1 maggiorata di interessi legali ex art.1284 4° comma c.c. dal momento in cui è stata proposta la domanda giudiziale sino al saldo effettivo;
II) con riferimento al credito da restituzione del doppio della caparra confirmatoria e dell'acconto versati da a all'atto del preliminare di vendita Parte_1 CP_1 dell'appartamento “A3” indicato in narrativa: in via preliminare: respingere l'avversaria istanza di ordinanza ingiunzione ex art. 186 ter c.p.c. nonché l'avversaria domanda riconvenzionale di compensazione ex art. 1243 c.c., in quanto inammissibili e infondate per le ragioni meglio esposte in narrativa;
in via principale accertare e dichiarare la legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. dal contratto preliminare di compravendita dell'appartamento “A3”, comunicato da a Parte_1 CP_1 in data 14/04/2022, e per l'effetto condannare alla restituzione a
[...] CP_1 Pt_1
2 di 18 S.r.l. del doppio della caparra confirmatoria pari, nel doppio, a Euro 180.000,00 e alla restituzione dell'acconto sul prezzo pari a Euro 297.000,00, versati all'atto della stipula del preliminare e così condannarla alla restituzione a della somma di Euro 477.000,00 Pt_1
(=180.000 + 297.000) oltre interessi maturati e maturandi ex art.1284, 4° comma, c.c. dal momento in cui è stata proposta la domanda giudiziale sino al saldo effettivo;
in via subordinata e di alternatività assoluta con la domanda principale formulata ex art. 1385
c.c., nella sola denegata ipotesi in cui questa non trovasse accoglimento, accertare e dichiarare
l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita dell'appartamento “A3” di cui in narrativa e, per l'effetto, condannare ex artt. 2041 e/o 2033 c.c. alla CP_1 restituzione a della caparra confirmatoria, pari a Euro 90.000,00, e dell'acconto Parte_1 sul prezzo, pari a Euro 297.000,00, versati all'atto della stipula del preliminare e così condannarla alla restituzione a della somma di Euro 387.000,00 (=90.000 + 297.000) Pt_1 oltre alla rifusione di tutte le spese stragiudiziali sostenute ante causam in conseguenza della controversia con ed oltre interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c. dal momento in cui CP_1
è stata proposta la domanda giudiziale sino al saldo effettivo;
in via di ulteriore subordine, accertare e dichiarare che ha agito in mala fede per CP_1 tutte le ragioni meglio esposte in narrativa e, per l'effetto, condannare a rifondere CP_1 ex art.1440 c.c. a tutti i danni, diretti e indiretti, da questa sofferti e a pagare a Parte_1 la somma di Euro 387.000,00 ovvero quella diversa somma che il Giudice riterrà Parte_1 di giustizia anche in via equitativa, oltre alla rifusione di tutte le spese stragiudiziali sostenute ante causam in conseguenza della controversia con ed oltre interessi ex art. 1284, CP_1
4° comma, c.c. dal momento in cui è stata proposta la domanda giudiziale sino al saldo effettivo.
In ogni caso con vittoria di spese e compensi della fase monitoria (n.1146/2022 R.G.), dell'atto di precetto notificato da il 20/03/2023 (cfr. doc. n.56 di parte ) e dei due Parte_1 CP_1 giudizi riuniti n.2297/2022 R.G. (promosso ex art. 702 bis c.p.c.) e n.2707/2022 R.G.
(opposizione a decreto ingiuntivo), da liquidarsi in conformità al DM n.147/2022, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% nonché a CPA e IVA come per legge.
ha concluso, nella causa civile r.g. n. 2297/2022, come da memoria ex art. 1836 n. 1 CP_1
c.p.c., previa rinnovazione delle richieste istruttorie respinte e, nella causa civile r.g. n.
2707/2022, come da comparsa di costituzione e risposta, previa rinnovazione delle richieste istruttorie respinte:
3 di 18 Voglia l'Ill.mo Tribunale di Modena,
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO:
- Annullare, dichiarare illegittimo e comunque revocare il decreto ingiuntivo nr. 621/2022 (n.
1146/2022 R.G.), emesso dal Tribunale di Modena, su istanza di previo Parte_1 accertamento che nessuna somma è alla stessa dovuta da parte di Controparte_1
- Respingere, con la miglior formula, tutte le domande avanzate da nei confronti
[...] Parte_1 di in quanto infondate in fatto ed in diritto. CP_1
IN VIA RICONVENZIONALE:
Condannare a corrispondere ad la complessiva somma di € Parte_1 CP_1
84.556,61, ovvero quella somma minore o maggiore che verrà accertata in corso di causa, e ritenuta di giustizia, anche in via equitativa, già operata la compensazione con quanto dovuto a da parte di Parte_1 CP_1
In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio.
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Modena,
IN VIA PRELIMINARE E PREGIUDIZIALE:
A) Accertare e dichiarare che il presente procedimento si trova in rapporto di identità/connessione con la causa di opposizione a decreto ingiuntivo radicata avanti codesto
Tribunale, rubricata al n. 2297/2022 R.G., assegnata al Giudice Dott. Michele Cifarelli, chiamata all'udienza del 2/11/2022 e, conseguentemente, assumere gli opportuni provvedimenti del caso, in ordine alla riunione degli stessi, ai sensi dell'art. 274 comma 2 c.p.c.;
B) Accertare e dichiarare che il presente giudizio richiede un'attività istruttoria non sommaria e, conseguentemente, disporre il mutamento del rito nelle forme ordinarie, fissando l'udienza di cui all'art. 183 c.p.c., secondo quanto disposto dall'art. 702-ter, comma 3, c.p.c.
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO:
Respingere, con la miglior formula, tutte le domande avanzate dal ricorrente nei confronti di
in quanto infondate in fatto ed in diritto. CP_1
IN VIA RICONVENZIONALE:
Condannare a corrispondere ad la complessiva somma di € Parte_1 CP_1
84.556,61, ovvero quella somma minore o maggiore che verrà accertata in corso di causa, e ritenuta di giustizia, anche in via equitativa, già operata la compensazione con quanto dovuto a da parte di Parte_1 CP_1
4 di 18 In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Le presenti cause, introdotte da con ricorso per decreto ingiuntivo del Parte_1
23.2.2022, notificato il 15.3.2022 (r.g. n. 1146/2022; immobile A1), e con ricorso ex art. 702 bis
c.p.c. del 3.5.2022 (r.g. n. 2207/2022; immobile A3), si fondano sui contratti preliminari di compravendita immobiliare conclusi da e il 19.3.2019. CP_1 Parte_1
Con contratto preliminare del 28.2.2017 (doc. 2 att.) promette di vendere a Parte_1 la proprietà di un fondo edificabile in Sassuolo (Mo), destinato alla realizzazione di CP_1 un quartiere residenziale (Comparto Petrarca).
In data 18.12.2018 ed il concludono la convenzione Parte_1 Controparte_2 urbanistica per le opere di urbanizzazione primaria individuate nell'allegato computo metrico previsionale di € 198.606,60 (doc. 22-24 conv.).
Il 26.2.2019 il Comune rilascia il permesso di costruire, il cui allegato computo metrico aggiornato indica in € 214.016,14 la spesa stimata per le opere di urbanizzazione (doc. 25-27 conv.).
Il contratto preliminare, già modificato in data 6.11.2017, 16.3.2018 e 28.5.2018 (doc.
3-5 att.), è oggetto di ulteriori modifiche in data 28.1.2019 e 1.3.2019 (doc.
6-7 att.).
Con la quarta scrittura (28.1.2019) le parti stabiliscono che gli oneri di urbanizzazione siano sostenuti da promissaria acquirente, fino a concorso di € 200.000,00 («b) a parziale CP_1 modifica del punto f) della “scrittura privata seconda integrativa” del 16/03/2018, le parti concordano quanto segue: parte promissaria acquirente si impegna ad eseguire gli oneri di urbanizzazione derivanti dalla stipula della Convenzione edilizia con il Comune territorialmente competente. Specificamente parte promissaria acquirente si impegna a sostenere e anticipare totalmente gli oneri di urbanizzazione, accollandosi in via definitiva tali oneri esclusivamente fino a concorrenza dell'importo di € 2000.000 (duecentomila/00). Nell'ipotesi in cui tali oneri risultino essere superiori ad € 200.000, la parte venditrice si impegna sin d'ora ad accettare che
l'eventuale importo eccedente sia posto a suo carico e disporre pertanto il rimborso di tale eccedenza a parte promissaria acquirente in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita delle unità permutate (come indicate nella scrittura privata in essere tra le parti e successive integrazioni). Nel caso contrario in cui l'ammontare degli oneri di urbanizzazione
5 di 18 anticipati da parte promissaria acquirente si riveli inferiore all'importo indicato di € 200.000, quest'ultima si impegna a riconoscere a parte promittente venditrice l'importo pari alla differenza tra € 200.000 e il minor ammontare degli oneri di urbanizzazione effettivamente sostenuti, importo che verrà versato alla parte promittente venditrice in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita delle unità permutate (come indicate nella scrittura privata in essere tra le parti e successive integrazioni)»).
Con la quinta scrittura (1.3.2019) le parti identificano gli immobili da costruire che CP_1 promette in vendita a contestualmente alla cessione del terreno
[...] Parte_1
(«l'appartamento denominato A1 e autorimessa n. 1/A per il prezzo di € 465.000,00 e
l'appartamento denominato A3, autorimessa n. 3/A e i posti auto coperti n. 1 e 2, per il prezzo di
€ 435.000,00, stabilendo fin d'ora che nel suddetto preliminare dovrà essere previsto il pagamento di una caparra di € 90.000,00 e di un acconto di € 300.000,00 relativamente all'appartamento A1 e autorimessa n. 1/A , e di una caparra di € 90.000,00 oltre ad un acconto di € 270.000,00 relativamente all'appartamento A3, autorimessa n. 3/A e i posti auto coperti n. 1
e 2 […] caparre e acconti che dovranno essere pagati da contestualmente CP_3 CP_1 al preliminare di vendita dei suddetti appartamenti […] il pagamento del saldo dei suddetti appartamenti pari ad € 75.000 […] dovrà essere effettuato al momento del rogito nei tempi precedentemente concordati»).
Il 19.3.2019 le parti concludono:
a. il contratto definitivo di compravendita (doc. 1 ric.) per un corrispettivo di € 1.130.000,00 oltre imposta (€ 1.378.600,00);
b. un contratto preliminare (doc. 12 ric.; doc. 8 att.) di compravendita della proprietà di uno degli immobili da costruire al piano terra dell'erigendo edificio A (A1) con pertinenziale autorimessa interrata per € 465.000,00 oltre imposta di cui € 75.000,00 oltre imposta da pagare al momento del contratto definitivo ed imponibili € 390.000,00 pagati contestualmente, segnatamente € 90.000,00 (non imponibili) a titolo di caparra confirmatoria ed € 300.000,00 oltre imposta a titolo di corrispettivo (€ 330.000,00: fattura 19.3.2019 n. 6/001);
c. un contratto preliminare (doc. 13 ric.; doc. 13 conv.) di compravendita della proprietà di uno degli immobili da costruire al piano primo dell'indicato edificio (A3) per € 435.000,00 oltre imposta di cui € 75.000,00 oltre imposta da pagare al momento del contratto definitivo ed imponibili € 360.000,00 pagati contestualmente, segnatamente € 90.000,00 (non imponibili) a
6 di 18 titolo di caparra confirmatoria ed € 270.000,00 oltre imposta a titolo di corrispettivo (€
297.000,00 portati dalla fattura 19.3.2019 n. 7/001: doc. 15 ric.).
Quindi, riceve da € 420.000,00 (A1) ed € 387.000,00 (A3) per un CP_1 Parte_1 totale di € 807.000,00 (doc. 14 ric.).
Va rilevato sin d'ora che: a. l'atto pubblico di compravendita, posteriore alle integrazioni del contratto preliminare, prevede la successione di in tutti gli obblighi assunti da CP_1 [...] nei confronti del con la convenzione urbanistica e la completa Parte_1 Controparte_2 manleva di b. copia della convenzione è allegata all'atto; c. neppure i contestuali Parte_1 contratti preliminari di vendita a degli immobili da costruire (doc. 12-13 ric.), le Parte_1 cui successive vicende sono speculari, riproducono o richiamano la scrittura del 28.1.2019 di modifica del contratto preliminare di vendita del terreno del 28.2.2017.
Con contratto preliminare del 23.12.2019 (doc. 9 att.; doc. 16 ric.) promette di Parte_1 vendere la proprietà del primo immobile (A1) a e entro il Persona_1 Parte_2
28.2.2021 per € 385.000,00 oltre imposta (- € 80.000,00).
Il 15.6.2020 (doc. 4 mon.) nomina contraente (artt. 1404 ss. c.c.) Parte_1 CP_1 sostituendola a sé nel rapporto nascente dal contratto preliminare con e Persona_1 [...]
. Parte_2
Con contratto preliminare del 7.6.2021 (doc. 17 ric.; doc. 17 conv.) promette di Parte_1 vendere la proprietà del secondo immobile (A3) a e entro il Testimone_1 Parte_3
31.3.2022 per € 360.000,00 oltre imposta (-€ 75.000,00).
Il 25.11.2021 (doc. 11 mon.; doc. 11 ric.) conclude il contratto definitivo del CP_1 primo immobile (A1) con per € 385.000,00 oltre imposta (€ 400.760,00) Parte_2 riscuotendo il corrispettivo residuo di € 171.480,00.
In assenza di nomina di un diverso promittente venditore che lo sostituisca nel rapporto scaturente dal contratto preliminare del secondo immobile (A3), convoca Parte_1 CP_1 per la conclusione del contratto definitivo il giorno 20.12.2021.
[...]
In pari data contesta l'undicesimo stato di progressione dell'opera di € 597.544,19 Parte_1 rilevando voci indebite o errate per globali € 205.416,33 e chiedendo, in data 15.12.2021, la consegna dei contratti conclusi con Art (doc. 29 ric.). CP_4
Il 26.11.2021 e il 9.12.2021 (doc. 17-18 att.) intima a il pagamento CP_1 Parte_1 della fattura 1.12.2021 n. 118/2021 di € 397.544,19 oltre imposta (€ 437.298,61) a titolo di oneri di urbanizzazione eccedenti la quota di € 200.000,00 dell'impresa costruttrice («Addebito Oneri
7 di 18 di Urbanizzazione di Vostra competenza, come da scrittura privata quarta integrativa») e dovuti da in virtù della quarta modifica (28.1.2019) del contratto preliminare di vendita Parte_1 del suolo.
diserta le convocazioni nello studio del notaio prescelto per i giorni 20.12.2021 e CP_1
22.3.2022 (doc. 36 ric.), data prossima alla scadenza pattuita con i promissari acquirenti di
[...]
(31.3.2022). Parte_1
Il 17.2.2022 e concludono con un ulteriore Testimone_1 Parte_3 CP_1 contratto preliminare (A3), sottoposto alla condizione di inadempimento di entro il Parte_1
31.3.2022 (doc. 19 bis att.); il 21.3.2022 (doc. 19 att.) intima per la terza volta a CP_1 [...] il rimborso degli oneri di urbanizzazione. Parte_1
Il 4.4.2022 (doc. 20 att.; doc. 16 conv.) e CP_1 Testimone_1 Parte_3 perfezionano il contratto definitivo con il contestuale pagamento all'impresa costruttrice di €
360.000,00 oltre imposta.
Il 14.4.2022 (doc. 43 ric.) recede dal preliminare di compravendita intimando a Parte_1 il pagamento del doppio della caparra confirmatoria (€ 180.000,00) e del CP_1 corrispettivo già pagato (€ 297.000,00). Quindi, agisce nei suoi confronti (r.g. n. 2707/2022), chiedendo:
a. la restituzione del corrispettivo versato a in esecuzione del contratto preliminare CP_1 relativo al primo immobile (A1) di residui € 123.000,00 (r.g. n. 1146/2022);
b. il pagamento del doppio della caparra confirmatoria e la restituzione del corrispettivo versato
(€ 447.000,00) o, in subordine, il pagamento della caparra confirmatoria e del corrispettivo versato (€ 387.000,00: € 90.000,00 + € 297.000,00) a titolo di ripetizione dell'indebito (art. 2033 c.c.) o di risarcimento del danno da dolo incidente (artt. 1337 e 1440 c.c.).
Con citazione notificata in pari data si oppone al decreto ingiuntivo n. 612/2022 CP_1 eccependo:
a. la compensazione del credito di € 123.000,00 con il credito di € 397.544,19 oltre imposta (€
437.298,61) portato dalla fattura 1.12.2021 n. 118/2021;
b. il proprio adempimento con consegna dell'immobile, finito secondo le istruzioni dei promissari acquirenti (doc. 16 bis att.);
c. l'inadempimento di che ha disatteso le intimazioni di pagamento della sua Parte_1 quota di oneri di urbanizzazione in data 26.11.2021, 9.12.2021 e 21.3.2022 (doc. 17-19 att.);
8 di 18 d. l'emissione contestualmente alla conclusione del contratto definitivo con e Testimone_1 della nota di credito n. 29/001 simmetrica alla fattura 19.3.2019 n. 7/001 di Parte_3
€ 270.000,00 oltre imposta (€ 297.000,00: doc. 44 res.), pari al corrispettivo ricevuto da
[...]
e la fattura n. 28/001 (doc. 45 res.) di € 75.000,00 oltre imposta (€ 91.500,00) per il Parte_1 differenziale dei corrispettivi promessi da (€ 435.000,00) e da e CP_1 Testimone_1
(€ 360.000,00), con un credito residuo in suo favore di € 84.556,61 di cui Parte_3 chiede in riconvenzionale il pagamento.
Identica domanda è proposta in sede di costituzione e risposta nella causa connessa posteriore.
Dichiarata la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo con ordinanza del 14.3.2023 e disposta la riunione delle cause, queste sono istruite con documenti e, previo mutamento del giudice istruttore, sono poste in decisione con ordinanza del 5.6.2025 sulle conclusioni in epigrafe.
1.
Si esaminano gradatamente le domande aventi titolo nei contratti relativi alla proprietà del primo (A1; r.g. ing. n. 1146/2022; r.g. n. 2297/2022) e del secondo immobile (A3: r.g. n.
2707/2022) osservando in limine come la proposizione della domanda riconvenzionale in entrambe le cause e la riunione di queste assorba il rilievo di di inammissibilità Parte_1 dell'eccezione di compensazione di CP_1
2.
Oggetto dell'obbligazione controversa, dedotta nel contratto preliminare del 28.2.2017 con l'addendum del 28.1.2019, sono solo i debiti nascenti dalle opere di urbanizzazione primaria di cui alla convenzione urbanistica del 18.12.2018 (doc. 22 conv.), con esclusione delle opere non riconducibili agli oneri pattuiti con l'ente comunale.
Ciò specificato, il titolo dell'obbligazione di cui l'opponente eccepisce l'inadempimento non è provato.
La compravendita non costituisce mera ripetizione del contratto preliminare e lo supera modificandone il contenuto, salvo contraria previsione delle parti.
In assenza di apposita clausola del contratto definitivo la presunzione di conformità dell'accordo posteriore alla volontà delle parti può essere vinta solo dalla prova, incombente su chi lo invoca e da rendersi in forma scritta in caso di trasferimento immobiliare (art. 13251 n. 4
c.c.), di un accordo coevo diretto a conservare specifiche clausole del contratto preliminare (cfr.
CC II 5.6.2012 n. 9063; CC II 21.12.2017 n. 30735; CC II 6.5.2024 n. 12090).
9 di 18 Il contratto di compravendita del suolo regolamenta il riparto degli oneri di urbanizzazione ponendoli esclusivamente in capo a (art. 2: «Al riguardo la società acquirente CP_1 come sopra rappresentata, dichiara di ben conoscere l'integrale contenuto CP_1 della Convenzione Edilizia citata, accettandone tutti gli effetti formali e sostanziali, ed anzi col presente atto assume su di sé in via esclusiva tutti gli obblighi scaturenti in capo alla parte venditrice (quale soggetto attuatore) in base alla convenzione in oggetto, nessuno escluso o eccettuato, con promessa di totale manleva al riguardo per la società venditrice medesima.
Copia conforme della predetta Convenzione viene poi allegata al presente atto sotto la lettera
“A” per formare di esso parte integrante e sostanziale, ed a tal riguardo entrambe le parti precisano e ribadiscono che d'ora in avanti tutti gli obblighi in essa previsti a carico della società venditrice “ quale soggetto attuatore dovranno intendersi come Parte_1 obblighi gravanti esclusivamente a carico dell'odierna società acquirente “ CP_1
(e/o successivi aventi causa)»).
In particolare, con previsione simmetrica («promessa di totale manleva al riguardo CP_1 per la società venditrice») e posteriore alla clausola apposta al contratto preliminare, non solo si sostituisce a nei rapporti nascenti dalla convenzione urbanistica, ma si obbliga a Parte_1 manlevarla da tutti gli obblighi conseguenti, tra cui il pagamento degli oneri di urbanizzazione.
Ipotizzando, come afferma che la clausola non innovi la speculare previsione CP_1 inserita nel contratto preliminare del 28.2.2017 con l'integrazione del 28.1.2019 e assumendo, perciò, che la compravendita non disciplini in modo difforme gli oneri di urbanizzazione, il vizio formale (artt. 1350-1351 c.c.) rende superfluo l'accertamento della manifestazione per comportamenti concludenti coevi o posteriori al trasferimento (art. 13622 c.c.) di una diversa volontà delle parti, indiziata, secondo dalle interlocuzioni scritte dei professionisti CP_1 fiduciari di (doc. 52 bis att.; doc. 17 res.; doc. 27, 29, 36 ric.), poiché la carenza Parte_1 della forma ad substantiam ne preclude l'efficacia, specie a fronte di una manleva completa cui non sono posti limiti o deroghe.
Per identifica ragione sono inconferenti l'eventuale maggior onerosità sopravvenuta degli oneri di urbanizzazione e l'impossibilità di quantificarli alla data del trasferimento della proprietà del terreno, variabili che, al contrario, avrebbero reso necessaria la conferma dell'accollo pro quota del debito.
10 di 18 Il rilievo di per cui il contratto preliminare del 28.2.2017 è un accordo quadro dei CP_1 contratti successivi non consentirebbe, ove fondato, di escludere che la compravendita del
19.3.2019 lo abbia sostituito.
Il collegamento legale di natura genetica che unisce i contratti preliminare e definitivo (artt.
1352, 2932 c.c.) comporta che le vicende del primo si possano ripercuotere sul secondo, non che il rapporto sia congiuntamente regolato da entrambi. Un ulteriore collegamento volontario di natura funzionale dei contratti preliminari conclusi dalle parti sottende una loro specifica volontà, in ispecie non formalizzata, di renderli reciprocamente o unilateralmente dipendenti (cfr. CC II
27.3.2007 n. 7524; CC III 18.7.2003 n. 11240; CC II 28.6.2001 n. 8844), per il raggiungimento di un fine ulteriore (cfr. CC III 21.7.2004 n. 13580), ma non inficia la presunzione che il contratto definitivo, successivo sotto il profilo logico e temporale al contratto preliminare, rifletta e formalizzi il regolamento finale degli interessi delle parti né può sostenersi che le addenda al contratto preliminare del 28.2.2017 ne siano autonome e che, quindi, siano disgiunte dalla compravendita del 19.3.2019, con cui coesisterebbero, a ciò ostando l'univoco ed esplicito dato testuale, comune a tutte le scritture, per cui le relative clausole integrano o modificano il contratto preliminare del 28.2.2017 (doc. 19-23 ric.), invariato nelle sue ulteriori previsioni.
Inoltre, accedendo alla tesi di di patti paralleli e autonomi, l'interpretazione letterale CP_1 del contratto definitivo («promessa di totale manleva al riguardo per la società venditrice») non consentirebbe ugualmente di espungere dal suo oggetto gli oneri di urbanizzazione, poiché non solo si sostituisce a nei rapporti nascenti dalla convenzione CP_1 Parte_1 urbanistica, ma si obbliga a manlevarla da tutti gli obblighi conseguenti, il cui restringimento con l'esclusione degli oneri di urbanizzazione sarebbe del tutto arbitrario.
La presunzione di conformità dell'accordo posteriore alla volontà delle parti è suffragata da un ulteriore dato obiettivo: quando è perfezionata la quarta modifica del contratto preliminare del Part 28.2.2017 (28.1.2019), ha già disciplinato le opere di urbanizzazione primaria del Parte_1 comparto stimandone il costo in € 198.606,60 e, con il rilascio del permesso di costruire in data
26.2.2019 (doc. 25-26 conv.), il costo è aggiornato ad € 214.016,14 secondo il computo metrico definitivo allegato alla richiesta.
Essendosi concluso il procedimento amministrativo, né la quinta modifica del contratto preliminare (1.3.2019) né il contratto definitivo (19.3.2019) innovano all'addendum del
28.1.2019, riponendo entrambe le parti un presumibile affidamento nel valore finale delle opere di urbanizzazione primaria del comparto (€ 214.016,14) come stabilito nel permesso di costruire
11 di 18 del 26.2.2019 in conformità al computo metrico definitivo allegato alla richiesta (doc. 25-26 conv.): ripetendo nell'atto pubblico l'obbligo di rimborso in favore di questa CP_1 avrebbe potuto rivalersi nei confronti di solo di € 14.016,14 (€ 214.016,14 – € Parte_1
200.000,00), importo irrisorio a fronte del corrispettivo della cessione (€ 1.378.600,00), tant'è che l'impresa costruttrice promette la totale manleva della venditrice.
Infine, la quarta scrittura (28.1.2019) è univoca nel rinviare il regolamento delle ragioni di dare e avere al momento del contratto definitivo quando le parti propendono, invece, per la promessa di manleva di («[…] Nell'ipotesi in cui tali oneri risultino essere superiori ad € CP_1
200.000, la parte venditrice si impegna sin d'ora ad accettare che l'eventuale importo eccedente sia posto a suo carico e disporre pertanto il rimborso di tale eccedenza a parte promissaria acquirente in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita delle unità permutate […].
Nel caso contrario […], quest'ultima si impegna a riconoscere a parte promittente venditrice
l'importo pari alla differenza tra € 200.000 e il minor ammontare degli oneri di urbanizzazione effettivamente sostenuti, importo che verrà versato alla parte promittente venditrice in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita delle unità permutate […]»).
Per le su esposte ragioni non è dovuto il controcredito oggetto di eccezione di compensazione e domanda riconvenzionale di portato dalle fatture: CP_1
a.
1.12.2018 n. 118/001 di € 397.544,19 oltre imposta (10%), globali € 437.298,61 («Addebito
Oneri di Urbanizzazione di Vostra competenza, come da Scrittura Privata Quarta Integrativa del 28/01/2019, relativi all'appezzamento di terreno sito in Sassuolo (MO) avente accesso da
Via Petrarca e Via Verga oggetto di compravendita»);
b.
4.4.2022 n. 27/001 di € 59.780,00 oltre imposta (10%), globali € 65.758,00 («Secondo addebito Oneri di Urbanizzazione di Vostra competenza, come da Scrittura Privata Quarta
Integrativa del 28/01/2019, relativi all'appezzamento di terreno sito in Sassuolo (MO) avente accesso da Via Petrarca e Via Verga oggetto di compravendita»).
Sono assorbite, quindi, le questioni concernenti l'entità del controcredito, in particolare l'inerenza delle opere eseguite all'urbanizzazione primaria (doc. 19-28 e 31-33 att.), il loro controvalore monetario, la necessità delle varianti (doc. 17 att.), i relativi pagamenti (doc. 16, all. 6, 31-33 att.)
e l'esigibilità dell'imposta sul valore aggiunto.
2.1.
contesta diffusamente il titolo dell'ulteriore controcredito portato dalla fattura Parte_1
4.4.2022 n. 28/001 di € 75.000,00 oltre imposta (10%), globali € 91.500,00, corrispondente al
12 di 18 differenziale dei corrispettivi («Addebito importo di vostra competenza determinato come da preliminare del 28/02/2017, 06 novembre 2017, 16 marzo 2018, 28 maggio 2018, 28 gennaio
2019, 1 marzo 2019 riguardante la compravendita del terreno sito in Sassuolo foglio 40 mapp.
245-246-244-261 sub 12 (parte) più spese accessorie (spese di urbanizzazione ecc. ecc.) con contestuale permuta di unità immobiliare costituita da appartamento A3 e autorimessa e posto auto coperto, meglio individuato nel preliminare del 19 marzo 2019, da costruire e dal differenziale con il corrispettivo a quanto siamo stati chiamati a vendere direttamente a terzi, come da vs. comunicazione, l'immobile oggetto di permuta come da clausola contrattuale per sé, persona o società da nominare. Pagamento: In compensazione partite a debito e a credito. La differenza tramite bonifico bancario»), eccependo di non essersi obbligata al suo pagamento.
non replica specificamente alla difesa né deduce o chiede di provare il CP_1 perfezionamento tacito di un eventuale patto accessorio.
Osservato preliminarmente che né il contratto preliminare di vendita del fondo del 28.2.2017
(doc. 2 att.) né le sue modifiche (doc.
3-7 att.) né il contratto definitivo del 19.3.2019 (doc. 1 ric.) né i contratti preliminari di vendita degli immobili del 19.3.2019 (doc. 13 e 17 ric.; doc. 13 e 17 conv.) regolano l'ipotesi della vendita ad eventuali sub-acquirenti, l'ulteriore compendio istruttorio impedisce di ritenere provato il titolo dell'obbligazione, assunta da Parte_1 esclusivamente per la prima compravendita (doc. 4 mon.: «Egregi Signori, con la presente siamo
a comunicarVi, che il contratto stipulato con la Vostra Spettabile società in data 19 marzo 2019 relativo alla compravendita di un fabbricato in corso di costruzione, denominato A1 e relativa autorimessa, posto a Sassuolo in via Petrarca individuato catastalmente al fg. N. 40, mappale n.
281 comunque ben noto alle parti, è stato ceduto, al Signori nato a [...] il 17 Persona_1 febbraio 1963 codice fiscale e nata a [...] il CodiceFiscale_1 Parte_2
26 agosto 1963 codice fiscale , i quali lo hanno acquistato subentrando CodiceFiscale_2 nel diritto di acquisire la proprietà del bene contenuto nel contratto sopra citato. Il prezzo convenuto è di euro 385.000 (trecentottantancinquemila) oltre l'IVA di legge, accollandosi la scrivente gli oneri aggiuntivi dovuti al differenziale con il corrispettivo in quanto siete stati chiamati a vendere direttamente a terzi l'immobile oggetto di permuta come da clausola contrattuale “per se, persona o società da nominare”, ed i termini sono quelli previsti dal preliminare stipulato a Sassuolo in data 23 dicembre 2019, registrato all'Agenzia delle Entrate di Modena in data 9.01.2020 al n. 91 serie 3, sottoscritto da parte scrivente e dai Sigg.ri
[...]
e , che si allega. La scrivente inoltre presta ogni garanzia Per_1 Parte_2
13 di 18 affinché la compravendita vada a buona fine così come contrattualmente previsto. Gli acquirenti del contratto come sopra indicati godranno di tutti i diritti e saranno soggetti a tutti gli oneri, e gli obblighi, previsti nel compromesso stipulato tra la scrivente e la Vs/ Spettabile società. Si chiede pertanto che la Vs società proceda all'emissione di nota di accredito con il conseguente rimborso degli acconti già da noi corrisposti per euro 300.000 (trecentomila) oltre l'IVA di legge
e la restituzione della caparra confirmatoria versata pari ad euro 90.000 (novantamila), negli stessi tempi di pagamento previsti per la parte subentrante nei Vs confronti»).
Il contratto preliminare del 19.3.2019 concluso da e (doc. 13 ric.; CP_1 Parte_1 doc. 13 conv.), in cui è convenuto il corrispettivo di € 435.000,00 oltre imposta, prevede una riserva di nomina del solo promissario acquirente ( , non del promittente venditore Parte_1
( . Analogamente non la prevede il contratto preliminare del 7.6.2021 (doc. 17 ric.; CP_1 doc. 17 conv.), con cui promette di vendere la proprietà del secondo immobile Parte_1
(A3) a e entro il 31.3.2022 per € 360.000,00 oltre imposta (-€ Testimone_1 Parte_3
75.000,00).
Al contrario del contratto preliminare del 23.12.2019 (doc. 9 att.; doc. 16 ric.), in cui i promissari acquirenti della proprietà del primo immobile (A1), e Persona_1 Parte_2
, acconsentono alla conclusione del contratto definitivo direttamente con
[...] CP_1
(art. 12), il contratto preliminare del 7.6.2021 non lo specifica nei patti aggiunti al formulario del mediatore immobiliare (doc. 17 ric.; doc. 17 conv.).
Il contratto preliminare del 17.2.2022 (doc. 19 bis att.) e la compravendita del 4.4.2022 (doc.
20 att.; doc. 16 conv.) prevedono in favore di il corrispettivo (€ 360.000,00 oltre CP_1 imposta) che e avevano pattuito con Testimone_1 Parte_3 Parte_1
Il dato testuale è riscontrato da un duplice rilievo.
La formalizzazione di apposito accordo per il corrispettivo della vendita parallela (A1) e il dissenso di e sulla conclusione della seconda compravendita (A3) CP_1 Parte_1 direttamente da parte dell'impresa costruttrice con i promissari acquirenti di Parte_1 impediscono di presumere la comune volontà di rifondere del minor corrispettivo CP_1 versatole da e Testimone_1 Parte_3
Avendo concluso con i promissari acquirenti un autonomo contratto preliminare, CP_1 avrebbe potuto negoziare con loro un corrispettivo maggiore del valore convenuto con Parte_1
[...]
14 di 18 Assumendo, inoltre – ma ciò è precluso dalla conclusione con i promissari acquirenti di un autonomo contratto preliminare – che abbia concluso la compravendita a titolo di CP_1 adempimento del terzo (art. 11801 c.c.) con conseguente impossibilità di proporre a Testimone_1
e un corrispettivo maggiore, il differenziale potrebbe esserle dovuto a titolo di Parte_3 risarcimento del danno (artt. 1218 e 1453 c.c.) ove si accertasse, come deve escludersi (infra),
l'inadempimento di Parte_1
Alla carenza probatoria del titolo dell'obbligazione consegue il rigetto della domanda e dell'eccezione riconvenzionali (r.g. n. 2707/2022).
3.
Il capitale portato dal decreto ingiuntivo è correttamente computato.
Il 15.6.2020 (doc. 4 mon.) nomina sostituendolo a sé nel rapporto Parte_1 CP_1 contrattuale con e . Conseguentemente è convenuto che: Persona_1 Parte_2
C restituisca a i pagamenti ricevuti in esecuzione del contratto CP_1 Parte_1 preliminare, ossia la caparra confirmatoria (€ 90.000,00) e il corrispettivo già versatole (€
330.000,00) per globali € 420.000,00;
b. e paghino a il corrispettivo residuo dovuto Persona_1 Parte_2 CP_1 in esecuzione del contratto preliminare;
c. versi a la caparra confirmatoria (€ 40.000,00) ricevuta da Parte_1 CP_1 Per_1
e e il differenziale dei corrispettivi pattuiti nei contratti
[...] Parte_2 preliminari (€ 465.000,00 - € 385.000,00 = € 80.000,00).
emette: CP_1
a. la nota di credito 30.6.2020 n. 21/001 di € 330.000,00 oltre imposta (€ 330.000,00; «Storno totale nostra fattura n. 6/001 del 19/03/2019»: doc. 10 att.) versandogliene una parte, segnatamente € 137.000,00 di cui € 70.000,00 con assegni in data 25.6.2020 ed € 67.000,00 con bonifico in data 17.7.2020 (doc. 8 ric.: «BON. DA RIMBORSO NOTA DI CP_1
ACCREDITO»);
b. la fattura 30.6.2020 n. 22/001 di € 80.000,00 oltre imposta (€ 97.600,00; «Addebito importo di vostra competenza determinato come da preliminare del 28/02/2017, 06 novembre 2017, 16 marzo 2018, 28 maggio 2018, 28 gennaio 2019, 1 marzo 2019 […]»: doc. 11 att.).
Inoltre, le restituisce € 80.000,00 per la caparra confirmatoria in data 11.1.2021 (doc. 9 ric.:
«BON. RESTITUZIONE CAPARRA APPARTAMENTO A1»). Controparte_5
15 di 18 Imputati al credito di € 420.000,00 i pagamenti di € 217.000,00 (€ 137.000,00 + € 80.000,00), residua un favore di un credito di € 203.000,00 che, compensato fino a concorso di Parte_1
€ 80.000,00 con il controcredito di per il minor corrispettivo ricevuto da CP_1 Per_1
e (fattura 30.6.2020 n. 22/001 di € 80.000,00 oltre imposta, € 97.600,00: doc.
[...] Parte_2
11 att.), si riduce ad € 123.000,00, pari al capitale oggetto del decreto ingiuntivo n. 612/2022.
Le conclusioni di che ha chiesto prioritariamente la conferma del decreto Parte_1 ingiuntivo, e l'adempimento di dopo la notifica del precetto (doc. 56 att.) rendono CP_1 irrilevante l'accertamento del credito per interessi, chiesti nel ricorso al saggio ex art. 5 d. lgs.
9.10.2002 n. 231 dall'emissione della nota di credito, e concessi dalla notifica del decreto ingiuntivo al saggio legale, da identificarsi nel saggio di cui all'art. 12841 c.c. (CC SU 7.5.2024
n. 12449).
4.
La domanda di di accertamento della risoluzione ex art. 1385 c.c. del secondo Parte_1 contratto preliminare (A3) e di pagamento del doppio della caparra confirmatoria sono fondate, con conseguente assorbimento della questione dell'ammissibilità delle domande subordinate sollevata da CP_1
Le condizioni cui subordina la conclusione della compravendita (doc. 17-19 att.), CP_1 in particolare il pagamento della quota degli oneri di urbanizzazione di € 397.544,19 oltre imposta (€ 437.298,61: fattura 1.12.2021 n. 118/2021), sono inesigibili;
è fondato, quindi, il rifiuto di di darvi corso. Parte_1
L'asserita diffida di e del 21.12.2021 (doc. 55 conv.) è una Testimone_1 Parte_3 mera richiesta di consegna dell'immobile; fermo ciò, un'eventuale intimazione di CP_1 volta a concludere direttamente con loro il contratto di compravendita sarebbe stata infondata, non essendosi l'impesa obbligata nei loro confronti sino al contratto preliminare del 17.2.2022.
L'incontroversa opposizione di alla sua estromissione dall'affare e la definitiva Parte_1 preclusione dell'adempimento di delle obbligazioni nascenti dal contratto CP_1 preliminare del 21.3.2019 per causa imputabile alla promittente venditrice, che ha venduto la proprietà dell'immobile a soggetti diversi dalla promissaria acquirente, denotano l'imputabilità
(art. 1218 c.c.: cfr. CC SU 14.1.2009 n. 553) e la non scarsa importanza (art. 1455 c.c.: cfr. CC I
27.3.2013 n. 7759) necessari affinché il recesso dichiarato da (art. 1385 c.c.) sia Parte_1 efficace, essendo palmare l'obiettiva incidenza della condotta del debitore sull'economia
16 di 18 complessiva del rapporto, la cui disfunzione ne ha irrimediabilmente compromesso l'attuazione
(cfr. CC II 16.6.2015 n. 12417).
Alla risoluzione, efficace ex tunc (art. 1458 c.c.), consegue la condanna di al CP_1 pagamento del doppio della caparra confirmatoria ricevuta (€ 180.000,00) e del corrispettivo già versato di € 297.000,00, costituenti entrambi debiti di valuta (CC SU 4.12.1992 n. 12942; CC II
11.11.1992 n. 12124).
Gli interessi, chiesti dalla domanda (cfr. CC I 20.3.2018 n. 6911), sono dovuti al saggio di cui all'art. 12844 c.c., avendo le voci di debito fonte diretta (€ 180.000,00) e mediata (€ 297.000,00) nel contratto ed essendo entrambe liquide ed esigibili (così CC I 29.7.2025 n. 21806).
5.
Il pagamento in corso di causa di pur comportando la revoca del decreto CP_1 ingiuntivo, non esclude la soccombenza dell'ingiunta (cfr. CC VI-1 21.7.2017 n. 18125).
Le spese seguono la soccombenza e sono regolate secondo i parametri del D.M. 10.3.2014 n.
55, considerati il valore reale della controversia, pari al valore di ciascuna domanda fino alla riunione delle cause e al loro valore globale per il prosieguo, le fasi processuali svolte (doppi studio e introduzione), la natura documentale dell'istruttoria (trattazione: valore dimidiato) e le prestazioni difensive rese (fasi ulteriori: valori medi).
P.Q.M.
Il Tribunale di Modena, definitivamente pronunciando:
1- dato atto del pagamento di in favore di revoca il decreto ingiuntivo CP_1 Parte_1
n. 612/2022;
2- rigetta la domanda riconvenzionale di nei confronti di CP_1 Parte_1
3- accerta la risoluzione ex art. 1385 c.c. per inadempimento di del contratto CP_1 preliminare di cui in parte motiva;
4- dichiara tenuta e condanna al pagamento in favore di di € CP_1 Parte_1
477.000,00 oltre interessi ex art. 12844 c.c. dalla notifica del ricorso ex art. 702 bis c.p.c. al soddisfo;
5- regola le spese del procedimento monitorio come da decreto ingiuntivo revocato, dando atto del loro pagamento;
17 di 18 6- condanna al pagamento in favore di delle spese processuali, che CP_1 Parte_1 liquida in € 634,00 per esborsi, € 24.842,00 per compensi, oltre spese forfettarie (quindici per cento dei compensi) e accessori.
Modena, 7 ottobre 2025
Il Giudice
MA RA
18 di 18
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MODENA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice MA RA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 2707/2022 e promossa da:
c.f. ) con l'avv. DIEGO PEDRAZZINI Parte_1 P.IVA_1
RICORRENTE contro
c.f. con l'avv. NINO GIORDANO RUFFINI CP_1 P.IVA_2
RESISTENTE riunita alla causa civile iscritta al n. r.g. 2297/2022 e promossa da:
c.f. con l'avv. NINO GIORDANO RUFFINI CP_1 P.IVA_2
ATTRICE contro
c.f. ) con l'avv. DIEGO PEDRAZZINI Parte_1 P.IVA_1
CONVENUTA
CONCLUSIONI
come da atto di precisazione delle conclusioni: Parte_1
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, reietta ogni contraria eccezione, domanda ed istanza e previa ogni più opportuna declaratoria del caso e di legge I) con riferimento al credito da restituzione di caparra e acconto versati da a Parte_1 all'atto del preliminare di vendita dell'appartamento “A1” indicato in narrativa: CP_1 in via preliminare: respingere l'avversaria istanza di ordinanza ingiunzione ex art. 186 ter c.p.c. nonché l'avversaria domanda riconvenzionale di compensazione ex art. 1243 c.c., in quanto inammissibili e infondate per le ragioni meglio esposte in narrativa;
in via principale,
i) confermare integralmente il decreto ingiuntivo opposto n.621/2022 (RG n.1146/2022) che è stato munito di provvisoria esecutività in forza di ordinanza ex art. 648 c.p.c. emessa dal Giudice
Dott. Cifarelli in data 14/03/2023, cui ha fatto seguito atto di precetto notificato da Parte_1
a il 20/03/2023 per l'importo di euro 136.947,14;
[...] CP_1
ii) accertare l'inadempimento, da parte di degli accordi intercorsi tra le parti per CP_1 la restituzione a dell'acconto e della caparra versati in relazione all'appartamento Pt_1
“A1” del complesso residenziale Petrarca a Sassuolo (MO), e per l'effetto condannare CP_1 al pagamento in favore di della somma di Euro 123.000,00 maggiorata di
[...] Pt_1 interessi legali ex art.1284 4° comma c.c. dalla data del ricorso per decreto ingiuntivo sino al saldo effettivo nonché delle spese del procedimento monitorio;
in via subordinata e di alternatività assoluta con la domanda principale, nella sola denegata ipotesi in cui questa non trovasse accoglimento, accertare la risoluzione per inadempimento degli accordi intercorsi tra le parti per la restituzione a dell'acconto e della caparra Pt_1 versati in relazione all'appartamento “A1” e per l'effetto condannare ex artt. 2041 CP_1
o 2033 c.c. al pagamento in favore di della somma di Euro 203.000,00 Parte_1 maggiorata di interessi legali ex art.1284 4° comma c.c. dal momento in cui è stata proposta la domanda giudiziale sino al saldo effettivo;
II) con riferimento al credito da restituzione del doppio della caparra confirmatoria e dell'acconto versati da a all'atto del preliminare di vendita Parte_1 CP_1 dell'appartamento “A3” indicato in narrativa: in via preliminare: respingere l'avversaria istanza di ordinanza ingiunzione ex art. 186 ter c.p.c. nonché l'avversaria domanda riconvenzionale di compensazione ex art. 1243 c.c., in quanto inammissibili e infondate per le ragioni meglio esposte in narrativa;
in via principale accertare e dichiarare la legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. dal contratto preliminare di compravendita dell'appartamento “A3”, comunicato da a Parte_1 CP_1 in data 14/04/2022, e per l'effetto condannare alla restituzione a
[...] CP_1 Pt_1
2 di 18 S.r.l. del doppio della caparra confirmatoria pari, nel doppio, a Euro 180.000,00 e alla restituzione dell'acconto sul prezzo pari a Euro 297.000,00, versati all'atto della stipula del preliminare e così condannarla alla restituzione a della somma di Euro 477.000,00 Pt_1
(=180.000 + 297.000) oltre interessi maturati e maturandi ex art.1284, 4° comma, c.c. dal momento in cui è stata proposta la domanda giudiziale sino al saldo effettivo;
in via subordinata e di alternatività assoluta con la domanda principale formulata ex art. 1385
c.c., nella sola denegata ipotesi in cui questa non trovasse accoglimento, accertare e dichiarare
l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita dell'appartamento “A3” di cui in narrativa e, per l'effetto, condannare ex artt. 2041 e/o 2033 c.c. alla CP_1 restituzione a della caparra confirmatoria, pari a Euro 90.000,00, e dell'acconto Parte_1 sul prezzo, pari a Euro 297.000,00, versati all'atto della stipula del preliminare e così condannarla alla restituzione a della somma di Euro 387.000,00 (=90.000 + 297.000) Pt_1 oltre alla rifusione di tutte le spese stragiudiziali sostenute ante causam in conseguenza della controversia con ed oltre interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c. dal momento in cui CP_1
è stata proposta la domanda giudiziale sino al saldo effettivo;
in via di ulteriore subordine, accertare e dichiarare che ha agito in mala fede per CP_1 tutte le ragioni meglio esposte in narrativa e, per l'effetto, condannare a rifondere CP_1 ex art.1440 c.c. a tutti i danni, diretti e indiretti, da questa sofferti e a pagare a Parte_1 la somma di Euro 387.000,00 ovvero quella diversa somma che il Giudice riterrà Parte_1 di giustizia anche in via equitativa, oltre alla rifusione di tutte le spese stragiudiziali sostenute ante causam in conseguenza della controversia con ed oltre interessi ex art. 1284, CP_1
4° comma, c.c. dal momento in cui è stata proposta la domanda giudiziale sino al saldo effettivo.
In ogni caso con vittoria di spese e compensi della fase monitoria (n.1146/2022 R.G.), dell'atto di precetto notificato da il 20/03/2023 (cfr. doc. n.56 di parte ) e dei due Parte_1 CP_1 giudizi riuniti n.2297/2022 R.G. (promosso ex art. 702 bis c.p.c.) e n.2707/2022 R.G.
(opposizione a decreto ingiuntivo), da liquidarsi in conformità al DM n.147/2022, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% nonché a CPA e IVA come per legge.
ha concluso, nella causa civile r.g. n. 2297/2022, come da memoria ex art. 1836 n. 1 CP_1
c.p.c., previa rinnovazione delle richieste istruttorie respinte e, nella causa civile r.g. n.
2707/2022, come da comparsa di costituzione e risposta, previa rinnovazione delle richieste istruttorie respinte:
3 di 18 Voglia l'Ill.mo Tribunale di Modena,
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO:
- Annullare, dichiarare illegittimo e comunque revocare il decreto ingiuntivo nr. 621/2022 (n.
1146/2022 R.G.), emesso dal Tribunale di Modena, su istanza di previo Parte_1 accertamento che nessuna somma è alla stessa dovuta da parte di Controparte_1
- Respingere, con la miglior formula, tutte le domande avanzate da nei confronti
[...] Parte_1 di in quanto infondate in fatto ed in diritto. CP_1
IN VIA RICONVENZIONALE:
Condannare a corrispondere ad la complessiva somma di € Parte_1 CP_1
84.556,61, ovvero quella somma minore o maggiore che verrà accertata in corso di causa, e ritenuta di giustizia, anche in via equitativa, già operata la compensazione con quanto dovuto a da parte di Parte_1 CP_1
In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio.
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Modena,
IN VIA PRELIMINARE E PREGIUDIZIALE:
A) Accertare e dichiarare che il presente procedimento si trova in rapporto di identità/connessione con la causa di opposizione a decreto ingiuntivo radicata avanti codesto
Tribunale, rubricata al n. 2297/2022 R.G., assegnata al Giudice Dott. Michele Cifarelli, chiamata all'udienza del 2/11/2022 e, conseguentemente, assumere gli opportuni provvedimenti del caso, in ordine alla riunione degli stessi, ai sensi dell'art. 274 comma 2 c.p.c.;
B) Accertare e dichiarare che il presente giudizio richiede un'attività istruttoria non sommaria e, conseguentemente, disporre il mutamento del rito nelle forme ordinarie, fissando l'udienza di cui all'art. 183 c.p.c., secondo quanto disposto dall'art. 702-ter, comma 3, c.p.c.
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO:
Respingere, con la miglior formula, tutte le domande avanzate dal ricorrente nei confronti di
in quanto infondate in fatto ed in diritto. CP_1
IN VIA RICONVENZIONALE:
Condannare a corrispondere ad la complessiva somma di € Parte_1 CP_1
84.556,61, ovvero quella somma minore o maggiore che verrà accertata in corso di causa, e ritenuta di giustizia, anche in via equitativa, già operata la compensazione con quanto dovuto a da parte di Parte_1 CP_1
4 di 18 In ogni caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Le presenti cause, introdotte da con ricorso per decreto ingiuntivo del Parte_1
23.2.2022, notificato il 15.3.2022 (r.g. n. 1146/2022; immobile A1), e con ricorso ex art. 702 bis
c.p.c. del 3.5.2022 (r.g. n. 2207/2022; immobile A3), si fondano sui contratti preliminari di compravendita immobiliare conclusi da e il 19.3.2019. CP_1 Parte_1
Con contratto preliminare del 28.2.2017 (doc. 2 att.) promette di vendere a Parte_1 la proprietà di un fondo edificabile in Sassuolo (Mo), destinato alla realizzazione di CP_1 un quartiere residenziale (Comparto Petrarca).
In data 18.12.2018 ed il concludono la convenzione Parte_1 Controparte_2 urbanistica per le opere di urbanizzazione primaria individuate nell'allegato computo metrico previsionale di € 198.606,60 (doc. 22-24 conv.).
Il 26.2.2019 il Comune rilascia il permesso di costruire, il cui allegato computo metrico aggiornato indica in € 214.016,14 la spesa stimata per le opere di urbanizzazione (doc. 25-27 conv.).
Il contratto preliminare, già modificato in data 6.11.2017, 16.3.2018 e 28.5.2018 (doc.
3-5 att.), è oggetto di ulteriori modifiche in data 28.1.2019 e 1.3.2019 (doc.
6-7 att.).
Con la quarta scrittura (28.1.2019) le parti stabiliscono che gli oneri di urbanizzazione siano sostenuti da promissaria acquirente, fino a concorso di € 200.000,00 («b) a parziale CP_1 modifica del punto f) della “scrittura privata seconda integrativa” del 16/03/2018, le parti concordano quanto segue: parte promissaria acquirente si impegna ad eseguire gli oneri di urbanizzazione derivanti dalla stipula della Convenzione edilizia con il Comune territorialmente competente. Specificamente parte promissaria acquirente si impegna a sostenere e anticipare totalmente gli oneri di urbanizzazione, accollandosi in via definitiva tali oneri esclusivamente fino a concorrenza dell'importo di € 2000.000 (duecentomila/00). Nell'ipotesi in cui tali oneri risultino essere superiori ad € 200.000, la parte venditrice si impegna sin d'ora ad accettare che
l'eventuale importo eccedente sia posto a suo carico e disporre pertanto il rimborso di tale eccedenza a parte promissaria acquirente in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita delle unità permutate (come indicate nella scrittura privata in essere tra le parti e successive integrazioni). Nel caso contrario in cui l'ammontare degli oneri di urbanizzazione
5 di 18 anticipati da parte promissaria acquirente si riveli inferiore all'importo indicato di € 200.000, quest'ultima si impegna a riconoscere a parte promittente venditrice l'importo pari alla differenza tra € 200.000 e il minor ammontare degli oneri di urbanizzazione effettivamente sostenuti, importo che verrà versato alla parte promittente venditrice in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita delle unità permutate (come indicate nella scrittura privata in essere tra le parti e successive integrazioni)»).
Con la quinta scrittura (1.3.2019) le parti identificano gli immobili da costruire che CP_1 promette in vendita a contestualmente alla cessione del terreno
[...] Parte_1
(«l'appartamento denominato A1 e autorimessa n. 1/A per il prezzo di € 465.000,00 e
l'appartamento denominato A3, autorimessa n. 3/A e i posti auto coperti n. 1 e 2, per il prezzo di
€ 435.000,00, stabilendo fin d'ora che nel suddetto preliminare dovrà essere previsto il pagamento di una caparra di € 90.000,00 e di un acconto di € 300.000,00 relativamente all'appartamento A1 e autorimessa n. 1/A , e di una caparra di € 90.000,00 oltre ad un acconto di € 270.000,00 relativamente all'appartamento A3, autorimessa n. 3/A e i posti auto coperti n. 1
e 2 […] caparre e acconti che dovranno essere pagati da contestualmente CP_3 CP_1 al preliminare di vendita dei suddetti appartamenti […] il pagamento del saldo dei suddetti appartamenti pari ad € 75.000 […] dovrà essere effettuato al momento del rogito nei tempi precedentemente concordati»).
Il 19.3.2019 le parti concludono:
a. il contratto definitivo di compravendita (doc. 1 ric.) per un corrispettivo di € 1.130.000,00 oltre imposta (€ 1.378.600,00);
b. un contratto preliminare (doc. 12 ric.; doc. 8 att.) di compravendita della proprietà di uno degli immobili da costruire al piano terra dell'erigendo edificio A (A1) con pertinenziale autorimessa interrata per € 465.000,00 oltre imposta di cui € 75.000,00 oltre imposta da pagare al momento del contratto definitivo ed imponibili € 390.000,00 pagati contestualmente, segnatamente € 90.000,00 (non imponibili) a titolo di caparra confirmatoria ed € 300.000,00 oltre imposta a titolo di corrispettivo (€ 330.000,00: fattura 19.3.2019 n. 6/001);
c. un contratto preliminare (doc. 13 ric.; doc. 13 conv.) di compravendita della proprietà di uno degli immobili da costruire al piano primo dell'indicato edificio (A3) per € 435.000,00 oltre imposta di cui € 75.000,00 oltre imposta da pagare al momento del contratto definitivo ed imponibili € 360.000,00 pagati contestualmente, segnatamente € 90.000,00 (non imponibili) a
6 di 18 titolo di caparra confirmatoria ed € 270.000,00 oltre imposta a titolo di corrispettivo (€
297.000,00 portati dalla fattura 19.3.2019 n. 7/001: doc. 15 ric.).
Quindi, riceve da € 420.000,00 (A1) ed € 387.000,00 (A3) per un CP_1 Parte_1 totale di € 807.000,00 (doc. 14 ric.).
Va rilevato sin d'ora che: a. l'atto pubblico di compravendita, posteriore alle integrazioni del contratto preliminare, prevede la successione di in tutti gli obblighi assunti da CP_1 [...] nei confronti del con la convenzione urbanistica e la completa Parte_1 Controparte_2 manleva di b. copia della convenzione è allegata all'atto; c. neppure i contestuali Parte_1 contratti preliminari di vendita a degli immobili da costruire (doc. 12-13 ric.), le Parte_1 cui successive vicende sono speculari, riproducono o richiamano la scrittura del 28.1.2019 di modifica del contratto preliminare di vendita del terreno del 28.2.2017.
Con contratto preliminare del 23.12.2019 (doc. 9 att.; doc. 16 ric.) promette di Parte_1 vendere la proprietà del primo immobile (A1) a e entro il Persona_1 Parte_2
28.2.2021 per € 385.000,00 oltre imposta (- € 80.000,00).
Il 15.6.2020 (doc. 4 mon.) nomina contraente (artt. 1404 ss. c.c.) Parte_1 CP_1 sostituendola a sé nel rapporto nascente dal contratto preliminare con e Persona_1 [...]
. Parte_2
Con contratto preliminare del 7.6.2021 (doc. 17 ric.; doc. 17 conv.) promette di Parte_1 vendere la proprietà del secondo immobile (A3) a e entro il Testimone_1 Parte_3
31.3.2022 per € 360.000,00 oltre imposta (-€ 75.000,00).
Il 25.11.2021 (doc. 11 mon.; doc. 11 ric.) conclude il contratto definitivo del CP_1 primo immobile (A1) con per € 385.000,00 oltre imposta (€ 400.760,00) Parte_2 riscuotendo il corrispettivo residuo di € 171.480,00.
In assenza di nomina di un diverso promittente venditore che lo sostituisca nel rapporto scaturente dal contratto preliminare del secondo immobile (A3), convoca Parte_1 CP_1 per la conclusione del contratto definitivo il giorno 20.12.2021.
[...]
In pari data contesta l'undicesimo stato di progressione dell'opera di € 597.544,19 Parte_1 rilevando voci indebite o errate per globali € 205.416,33 e chiedendo, in data 15.12.2021, la consegna dei contratti conclusi con Art (doc. 29 ric.). CP_4
Il 26.11.2021 e il 9.12.2021 (doc. 17-18 att.) intima a il pagamento CP_1 Parte_1 della fattura 1.12.2021 n. 118/2021 di € 397.544,19 oltre imposta (€ 437.298,61) a titolo di oneri di urbanizzazione eccedenti la quota di € 200.000,00 dell'impresa costruttrice («Addebito Oneri
7 di 18 di Urbanizzazione di Vostra competenza, come da scrittura privata quarta integrativa») e dovuti da in virtù della quarta modifica (28.1.2019) del contratto preliminare di vendita Parte_1 del suolo.
diserta le convocazioni nello studio del notaio prescelto per i giorni 20.12.2021 e CP_1
22.3.2022 (doc. 36 ric.), data prossima alla scadenza pattuita con i promissari acquirenti di
[...]
(31.3.2022). Parte_1
Il 17.2.2022 e concludono con un ulteriore Testimone_1 Parte_3 CP_1 contratto preliminare (A3), sottoposto alla condizione di inadempimento di entro il Parte_1
31.3.2022 (doc. 19 bis att.); il 21.3.2022 (doc. 19 att.) intima per la terza volta a CP_1 [...] il rimborso degli oneri di urbanizzazione. Parte_1
Il 4.4.2022 (doc. 20 att.; doc. 16 conv.) e CP_1 Testimone_1 Parte_3 perfezionano il contratto definitivo con il contestuale pagamento all'impresa costruttrice di €
360.000,00 oltre imposta.
Il 14.4.2022 (doc. 43 ric.) recede dal preliminare di compravendita intimando a Parte_1 il pagamento del doppio della caparra confirmatoria (€ 180.000,00) e del CP_1 corrispettivo già pagato (€ 297.000,00). Quindi, agisce nei suoi confronti (r.g. n. 2707/2022), chiedendo:
a. la restituzione del corrispettivo versato a in esecuzione del contratto preliminare CP_1 relativo al primo immobile (A1) di residui € 123.000,00 (r.g. n. 1146/2022);
b. il pagamento del doppio della caparra confirmatoria e la restituzione del corrispettivo versato
(€ 447.000,00) o, in subordine, il pagamento della caparra confirmatoria e del corrispettivo versato (€ 387.000,00: € 90.000,00 + € 297.000,00) a titolo di ripetizione dell'indebito (art. 2033 c.c.) o di risarcimento del danno da dolo incidente (artt. 1337 e 1440 c.c.).
Con citazione notificata in pari data si oppone al decreto ingiuntivo n. 612/2022 CP_1 eccependo:
a. la compensazione del credito di € 123.000,00 con il credito di € 397.544,19 oltre imposta (€
437.298,61) portato dalla fattura 1.12.2021 n. 118/2021;
b. il proprio adempimento con consegna dell'immobile, finito secondo le istruzioni dei promissari acquirenti (doc. 16 bis att.);
c. l'inadempimento di che ha disatteso le intimazioni di pagamento della sua Parte_1 quota di oneri di urbanizzazione in data 26.11.2021, 9.12.2021 e 21.3.2022 (doc. 17-19 att.);
8 di 18 d. l'emissione contestualmente alla conclusione del contratto definitivo con e Testimone_1 della nota di credito n. 29/001 simmetrica alla fattura 19.3.2019 n. 7/001 di Parte_3
€ 270.000,00 oltre imposta (€ 297.000,00: doc. 44 res.), pari al corrispettivo ricevuto da
[...]
e la fattura n. 28/001 (doc. 45 res.) di € 75.000,00 oltre imposta (€ 91.500,00) per il Parte_1 differenziale dei corrispettivi promessi da (€ 435.000,00) e da e CP_1 Testimone_1
(€ 360.000,00), con un credito residuo in suo favore di € 84.556,61 di cui Parte_3 chiede in riconvenzionale il pagamento.
Identica domanda è proposta in sede di costituzione e risposta nella causa connessa posteriore.
Dichiarata la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo con ordinanza del 14.3.2023 e disposta la riunione delle cause, queste sono istruite con documenti e, previo mutamento del giudice istruttore, sono poste in decisione con ordinanza del 5.6.2025 sulle conclusioni in epigrafe.
1.
Si esaminano gradatamente le domande aventi titolo nei contratti relativi alla proprietà del primo (A1; r.g. ing. n. 1146/2022; r.g. n. 2297/2022) e del secondo immobile (A3: r.g. n.
2707/2022) osservando in limine come la proposizione della domanda riconvenzionale in entrambe le cause e la riunione di queste assorba il rilievo di di inammissibilità Parte_1 dell'eccezione di compensazione di CP_1
2.
Oggetto dell'obbligazione controversa, dedotta nel contratto preliminare del 28.2.2017 con l'addendum del 28.1.2019, sono solo i debiti nascenti dalle opere di urbanizzazione primaria di cui alla convenzione urbanistica del 18.12.2018 (doc. 22 conv.), con esclusione delle opere non riconducibili agli oneri pattuiti con l'ente comunale.
Ciò specificato, il titolo dell'obbligazione di cui l'opponente eccepisce l'inadempimento non è provato.
La compravendita non costituisce mera ripetizione del contratto preliminare e lo supera modificandone il contenuto, salvo contraria previsione delle parti.
In assenza di apposita clausola del contratto definitivo la presunzione di conformità dell'accordo posteriore alla volontà delle parti può essere vinta solo dalla prova, incombente su chi lo invoca e da rendersi in forma scritta in caso di trasferimento immobiliare (art. 13251 n. 4
c.c.), di un accordo coevo diretto a conservare specifiche clausole del contratto preliminare (cfr.
CC II 5.6.2012 n. 9063; CC II 21.12.2017 n. 30735; CC II 6.5.2024 n. 12090).
9 di 18 Il contratto di compravendita del suolo regolamenta il riparto degli oneri di urbanizzazione ponendoli esclusivamente in capo a (art. 2: «Al riguardo la società acquirente CP_1 come sopra rappresentata, dichiara di ben conoscere l'integrale contenuto CP_1 della Convenzione Edilizia citata, accettandone tutti gli effetti formali e sostanziali, ed anzi col presente atto assume su di sé in via esclusiva tutti gli obblighi scaturenti in capo alla parte venditrice (quale soggetto attuatore) in base alla convenzione in oggetto, nessuno escluso o eccettuato, con promessa di totale manleva al riguardo per la società venditrice medesima.
Copia conforme della predetta Convenzione viene poi allegata al presente atto sotto la lettera
“A” per formare di esso parte integrante e sostanziale, ed a tal riguardo entrambe le parti precisano e ribadiscono che d'ora in avanti tutti gli obblighi in essa previsti a carico della società venditrice “ quale soggetto attuatore dovranno intendersi come Parte_1 obblighi gravanti esclusivamente a carico dell'odierna società acquirente “ CP_1
(e/o successivi aventi causa)»).
In particolare, con previsione simmetrica («promessa di totale manleva al riguardo CP_1 per la società venditrice») e posteriore alla clausola apposta al contratto preliminare, non solo si sostituisce a nei rapporti nascenti dalla convenzione urbanistica, ma si obbliga a Parte_1 manlevarla da tutti gli obblighi conseguenti, tra cui il pagamento degli oneri di urbanizzazione.
Ipotizzando, come afferma che la clausola non innovi la speculare previsione CP_1 inserita nel contratto preliminare del 28.2.2017 con l'integrazione del 28.1.2019 e assumendo, perciò, che la compravendita non disciplini in modo difforme gli oneri di urbanizzazione, il vizio formale (artt. 1350-1351 c.c.) rende superfluo l'accertamento della manifestazione per comportamenti concludenti coevi o posteriori al trasferimento (art. 13622 c.c.) di una diversa volontà delle parti, indiziata, secondo dalle interlocuzioni scritte dei professionisti CP_1 fiduciari di (doc. 52 bis att.; doc. 17 res.; doc. 27, 29, 36 ric.), poiché la carenza Parte_1 della forma ad substantiam ne preclude l'efficacia, specie a fronte di una manleva completa cui non sono posti limiti o deroghe.
Per identifica ragione sono inconferenti l'eventuale maggior onerosità sopravvenuta degli oneri di urbanizzazione e l'impossibilità di quantificarli alla data del trasferimento della proprietà del terreno, variabili che, al contrario, avrebbero reso necessaria la conferma dell'accollo pro quota del debito.
10 di 18 Il rilievo di per cui il contratto preliminare del 28.2.2017 è un accordo quadro dei CP_1 contratti successivi non consentirebbe, ove fondato, di escludere che la compravendita del
19.3.2019 lo abbia sostituito.
Il collegamento legale di natura genetica che unisce i contratti preliminare e definitivo (artt.
1352, 2932 c.c.) comporta che le vicende del primo si possano ripercuotere sul secondo, non che il rapporto sia congiuntamente regolato da entrambi. Un ulteriore collegamento volontario di natura funzionale dei contratti preliminari conclusi dalle parti sottende una loro specifica volontà, in ispecie non formalizzata, di renderli reciprocamente o unilateralmente dipendenti (cfr. CC II
27.3.2007 n. 7524; CC III 18.7.2003 n. 11240; CC II 28.6.2001 n. 8844), per il raggiungimento di un fine ulteriore (cfr. CC III 21.7.2004 n. 13580), ma non inficia la presunzione che il contratto definitivo, successivo sotto il profilo logico e temporale al contratto preliminare, rifletta e formalizzi il regolamento finale degli interessi delle parti né può sostenersi che le addenda al contratto preliminare del 28.2.2017 ne siano autonome e che, quindi, siano disgiunte dalla compravendita del 19.3.2019, con cui coesisterebbero, a ciò ostando l'univoco ed esplicito dato testuale, comune a tutte le scritture, per cui le relative clausole integrano o modificano il contratto preliminare del 28.2.2017 (doc. 19-23 ric.), invariato nelle sue ulteriori previsioni.
Inoltre, accedendo alla tesi di di patti paralleli e autonomi, l'interpretazione letterale CP_1 del contratto definitivo («promessa di totale manleva al riguardo per la società venditrice») non consentirebbe ugualmente di espungere dal suo oggetto gli oneri di urbanizzazione, poiché non solo si sostituisce a nei rapporti nascenti dalla convenzione CP_1 Parte_1 urbanistica, ma si obbliga a manlevarla da tutti gli obblighi conseguenti, il cui restringimento con l'esclusione degli oneri di urbanizzazione sarebbe del tutto arbitrario.
La presunzione di conformità dell'accordo posteriore alla volontà delle parti è suffragata da un ulteriore dato obiettivo: quando è perfezionata la quarta modifica del contratto preliminare del Part 28.2.2017 (28.1.2019), ha già disciplinato le opere di urbanizzazione primaria del Parte_1 comparto stimandone il costo in € 198.606,60 e, con il rilascio del permesso di costruire in data
26.2.2019 (doc. 25-26 conv.), il costo è aggiornato ad € 214.016,14 secondo il computo metrico definitivo allegato alla richiesta.
Essendosi concluso il procedimento amministrativo, né la quinta modifica del contratto preliminare (1.3.2019) né il contratto definitivo (19.3.2019) innovano all'addendum del
28.1.2019, riponendo entrambe le parti un presumibile affidamento nel valore finale delle opere di urbanizzazione primaria del comparto (€ 214.016,14) come stabilito nel permesso di costruire
11 di 18 del 26.2.2019 in conformità al computo metrico definitivo allegato alla richiesta (doc. 25-26 conv.): ripetendo nell'atto pubblico l'obbligo di rimborso in favore di questa CP_1 avrebbe potuto rivalersi nei confronti di solo di € 14.016,14 (€ 214.016,14 – € Parte_1
200.000,00), importo irrisorio a fronte del corrispettivo della cessione (€ 1.378.600,00), tant'è che l'impresa costruttrice promette la totale manleva della venditrice.
Infine, la quarta scrittura (28.1.2019) è univoca nel rinviare il regolamento delle ragioni di dare e avere al momento del contratto definitivo quando le parti propendono, invece, per la promessa di manleva di («[…] Nell'ipotesi in cui tali oneri risultino essere superiori ad € CP_1
200.000, la parte venditrice si impegna sin d'ora ad accettare che l'eventuale importo eccedente sia posto a suo carico e disporre pertanto il rimborso di tale eccedenza a parte promissaria acquirente in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita delle unità permutate […].
Nel caso contrario […], quest'ultima si impegna a riconoscere a parte promittente venditrice
l'importo pari alla differenza tra € 200.000 e il minor ammontare degli oneri di urbanizzazione effettivamente sostenuti, importo che verrà versato alla parte promittente venditrice in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita delle unità permutate […]»).
Per le su esposte ragioni non è dovuto il controcredito oggetto di eccezione di compensazione e domanda riconvenzionale di portato dalle fatture: CP_1
a.
1.12.2018 n. 118/001 di € 397.544,19 oltre imposta (10%), globali € 437.298,61 («Addebito
Oneri di Urbanizzazione di Vostra competenza, come da Scrittura Privata Quarta Integrativa del 28/01/2019, relativi all'appezzamento di terreno sito in Sassuolo (MO) avente accesso da
Via Petrarca e Via Verga oggetto di compravendita»);
b.
4.4.2022 n. 27/001 di € 59.780,00 oltre imposta (10%), globali € 65.758,00 («Secondo addebito Oneri di Urbanizzazione di Vostra competenza, come da Scrittura Privata Quarta
Integrativa del 28/01/2019, relativi all'appezzamento di terreno sito in Sassuolo (MO) avente accesso da Via Petrarca e Via Verga oggetto di compravendita»).
Sono assorbite, quindi, le questioni concernenti l'entità del controcredito, in particolare l'inerenza delle opere eseguite all'urbanizzazione primaria (doc. 19-28 e 31-33 att.), il loro controvalore monetario, la necessità delle varianti (doc. 17 att.), i relativi pagamenti (doc. 16, all. 6, 31-33 att.)
e l'esigibilità dell'imposta sul valore aggiunto.
2.1.
contesta diffusamente il titolo dell'ulteriore controcredito portato dalla fattura Parte_1
4.4.2022 n. 28/001 di € 75.000,00 oltre imposta (10%), globali € 91.500,00, corrispondente al
12 di 18 differenziale dei corrispettivi («Addebito importo di vostra competenza determinato come da preliminare del 28/02/2017, 06 novembre 2017, 16 marzo 2018, 28 maggio 2018, 28 gennaio
2019, 1 marzo 2019 riguardante la compravendita del terreno sito in Sassuolo foglio 40 mapp.
245-246-244-261 sub 12 (parte) più spese accessorie (spese di urbanizzazione ecc. ecc.) con contestuale permuta di unità immobiliare costituita da appartamento A3 e autorimessa e posto auto coperto, meglio individuato nel preliminare del 19 marzo 2019, da costruire e dal differenziale con il corrispettivo a quanto siamo stati chiamati a vendere direttamente a terzi, come da vs. comunicazione, l'immobile oggetto di permuta come da clausola contrattuale per sé, persona o società da nominare. Pagamento: In compensazione partite a debito e a credito. La differenza tramite bonifico bancario»), eccependo di non essersi obbligata al suo pagamento.
non replica specificamente alla difesa né deduce o chiede di provare il CP_1 perfezionamento tacito di un eventuale patto accessorio.
Osservato preliminarmente che né il contratto preliminare di vendita del fondo del 28.2.2017
(doc. 2 att.) né le sue modifiche (doc.
3-7 att.) né il contratto definitivo del 19.3.2019 (doc. 1 ric.) né i contratti preliminari di vendita degli immobili del 19.3.2019 (doc. 13 e 17 ric.; doc. 13 e 17 conv.) regolano l'ipotesi della vendita ad eventuali sub-acquirenti, l'ulteriore compendio istruttorio impedisce di ritenere provato il titolo dell'obbligazione, assunta da Parte_1 esclusivamente per la prima compravendita (doc. 4 mon.: «Egregi Signori, con la presente siamo
a comunicarVi, che il contratto stipulato con la Vostra Spettabile società in data 19 marzo 2019 relativo alla compravendita di un fabbricato in corso di costruzione, denominato A1 e relativa autorimessa, posto a Sassuolo in via Petrarca individuato catastalmente al fg. N. 40, mappale n.
281 comunque ben noto alle parti, è stato ceduto, al Signori nato a [...] il 17 Persona_1 febbraio 1963 codice fiscale e nata a [...] il CodiceFiscale_1 Parte_2
26 agosto 1963 codice fiscale , i quali lo hanno acquistato subentrando CodiceFiscale_2 nel diritto di acquisire la proprietà del bene contenuto nel contratto sopra citato. Il prezzo convenuto è di euro 385.000 (trecentottantancinquemila) oltre l'IVA di legge, accollandosi la scrivente gli oneri aggiuntivi dovuti al differenziale con il corrispettivo in quanto siete stati chiamati a vendere direttamente a terzi l'immobile oggetto di permuta come da clausola contrattuale “per se, persona o società da nominare”, ed i termini sono quelli previsti dal preliminare stipulato a Sassuolo in data 23 dicembre 2019, registrato all'Agenzia delle Entrate di Modena in data 9.01.2020 al n. 91 serie 3, sottoscritto da parte scrivente e dai Sigg.ri
[...]
e , che si allega. La scrivente inoltre presta ogni garanzia Per_1 Parte_2
13 di 18 affinché la compravendita vada a buona fine così come contrattualmente previsto. Gli acquirenti del contratto come sopra indicati godranno di tutti i diritti e saranno soggetti a tutti gli oneri, e gli obblighi, previsti nel compromesso stipulato tra la scrivente e la Vs/ Spettabile società. Si chiede pertanto che la Vs società proceda all'emissione di nota di accredito con il conseguente rimborso degli acconti già da noi corrisposti per euro 300.000 (trecentomila) oltre l'IVA di legge
e la restituzione della caparra confirmatoria versata pari ad euro 90.000 (novantamila), negli stessi tempi di pagamento previsti per la parte subentrante nei Vs confronti»).
Il contratto preliminare del 19.3.2019 concluso da e (doc. 13 ric.; CP_1 Parte_1 doc. 13 conv.), in cui è convenuto il corrispettivo di € 435.000,00 oltre imposta, prevede una riserva di nomina del solo promissario acquirente ( , non del promittente venditore Parte_1
( . Analogamente non la prevede il contratto preliminare del 7.6.2021 (doc. 17 ric.; CP_1 doc. 17 conv.), con cui promette di vendere la proprietà del secondo immobile Parte_1
(A3) a e entro il 31.3.2022 per € 360.000,00 oltre imposta (-€ Testimone_1 Parte_3
75.000,00).
Al contrario del contratto preliminare del 23.12.2019 (doc. 9 att.; doc. 16 ric.), in cui i promissari acquirenti della proprietà del primo immobile (A1), e Persona_1 Parte_2
, acconsentono alla conclusione del contratto definitivo direttamente con
[...] CP_1
(art. 12), il contratto preliminare del 7.6.2021 non lo specifica nei patti aggiunti al formulario del mediatore immobiliare (doc. 17 ric.; doc. 17 conv.).
Il contratto preliminare del 17.2.2022 (doc. 19 bis att.) e la compravendita del 4.4.2022 (doc.
20 att.; doc. 16 conv.) prevedono in favore di il corrispettivo (€ 360.000,00 oltre CP_1 imposta) che e avevano pattuito con Testimone_1 Parte_3 Parte_1
Il dato testuale è riscontrato da un duplice rilievo.
La formalizzazione di apposito accordo per il corrispettivo della vendita parallela (A1) e il dissenso di e sulla conclusione della seconda compravendita (A3) CP_1 Parte_1 direttamente da parte dell'impresa costruttrice con i promissari acquirenti di Parte_1 impediscono di presumere la comune volontà di rifondere del minor corrispettivo CP_1 versatole da e Testimone_1 Parte_3
Avendo concluso con i promissari acquirenti un autonomo contratto preliminare, CP_1 avrebbe potuto negoziare con loro un corrispettivo maggiore del valore convenuto con Parte_1
[...]
14 di 18 Assumendo, inoltre – ma ciò è precluso dalla conclusione con i promissari acquirenti di un autonomo contratto preliminare – che abbia concluso la compravendita a titolo di CP_1 adempimento del terzo (art. 11801 c.c.) con conseguente impossibilità di proporre a Testimone_1
e un corrispettivo maggiore, il differenziale potrebbe esserle dovuto a titolo di Parte_3 risarcimento del danno (artt. 1218 e 1453 c.c.) ove si accertasse, come deve escludersi (infra),
l'inadempimento di Parte_1
Alla carenza probatoria del titolo dell'obbligazione consegue il rigetto della domanda e dell'eccezione riconvenzionali (r.g. n. 2707/2022).
3.
Il capitale portato dal decreto ingiuntivo è correttamente computato.
Il 15.6.2020 (doc. 4 mon.) nomina sostituendolo a sé nel rapporto Parte_1 CP_1 contrattuale con e . Conseguentemente è convenuto che: Persona_1 Parte_2
C restituisca a i pagamenti ricevuti in esecuzione del contratto CP_1 Parte_1 preliminare, ossia la caparra confirmatoria (€ 90.000,00) e il corrispettivo già versatole (€
330.000,00) per globali € 420.000,00;
b. e paghino a il corrispettivo residuo dovuto Persona_1 Parte_2 CP_1 in esecuzione del contratto preliminare;
c. versi a la caparra confirmatoria (€ 40.000,00) ricevuta da Parte_1 CP_1 Per_1
e e il differenziale dei corrispettivi pattuiti nei contratti
[...] Parte_2 preliminari (€ 465.000,00 - € 385.000,00 = € 80.000,00).
emette: CP_1
a. la nota di credito 30.6.2020 n. 21/001 di € 330.000,00 oltre imposta (€ 330.000,00; «Storno totale nostra fattura n. 6/001 del 19/03/2019»: doc. 10 att.) versandogliene una parte, segnatamente € 137.000,00 di cui € 70.000,00 con assegni in data 25.6.2020 ed € 67.000,00 con bonifico in data 17.7.2020 (doc. 8 ric.: «BON. DA RIMBORSO NOTA DI CP_1
ACCREDITO»);
b. la fattura 30.6.2020 n. 22/001 di € 80.000,00 oltre imposta (€ 97.600,00; «Addebito importo di vostra competenza determinato come da preliminare del 28/02/2017, 06 novembre 2017, 16 marzo 2018, 28 maggio 2018, 28 gennaio 2019, 1 marzo 2019 […]»: doc. 11 att.).
Inoltre, le restituisce € 80.000,00 per la caparra confirmatoria in data 11.1.2021 (doc. 9 ric.:
«BON. RESTITUZIONE CAPARRA APPARTAMENTO A1»). Controparte_5
15 di 18 Imputati al credito di € 420.000,00 i pagamenti di € 217.000,00 (€ 137.000,00 + € 80.000,00), residua un favore di un credito di € 203.000,00 che, compensato fino a concorso di Parte_1
€ 80.000,00 con il controcredito di per il minor corrispettivo ricevuto da CP_1 Per_1
e (fattura 30.6.2020 n. 22/001 di € 80.000,00 oltre imposta, € 97.600,00: doc.
[...] Parte_2
11 att.), si riduce ad € 123.000,00, pari al capitale oggetto del decreto ingiuntivo n. 612/2022.
Le conclusioni di che ha chiesto prioritariamente la conferma del decreto Parte_1 ingiuntivo, e l'adempimento di dopo la notifica del precetto (doc. 56 att.) rendono CP_1 irrilevante l'accertamento del credito per interessi, chiesti nel ricorso al saggio ex art. 5 d. lgs.
9.10.2002 n. 231 dall'emissione della nota di credito, e concessi dalla notifica del decreto ingiuntivo al saggio legale, da identificarsi nel saggio di cui all'art. 12841 c.c. (CC SU 7.5.2024
n. 12449).
4.
La domanda di di accertamento della risoluzione ex art. 1385 c.c. del secondo Parte_1 contratto preliminare (A3) e di pagamento del doppio della caparra confirmatoria sono fondate, con conseguente assorbimento della questione dell'ammissibilità delle domande subordinate sollevata da CP_1
Le condizioni cui subordina la conclusione della compravendita (doc. 17-19 att.), CP_1 in particolare il pagamento della quota degli oneri di urbanizzazione di € 397.544,19 oltre imposta (€ 437.298,61: fattura 1.12.2021 n. 118/2021), sono inesigibili;
è fondato, quindi, il rifiuto di di darvi corso. Parte_1
L'asserita diffida di e del 21.12.2021 (doc. 55 conv.) è una Testimone_1 Parte_3 mera richiesta di consegna dell'immobile; fermo ciò, un'eventuale intimazione di CP_1 volta a concludere direttamente con loro il contratto di compravendita sarebbe stata infondata, non essendosi l'impesa obbligata nei loro confronti sino al contratto preliminare del 17.2.2022.
L'incontroversa opposizione di alla sua estromissione dall'affare e la definitiva Parte_1 preclusione dell'adempimento di delle obbligazioni nascenti dal contratto CP_1 preliminare del 21.3.2019 per causa imputabile alla promittente venditrice, che ha venduto la proprietà dell'immobile a soggetti diversi dalla promissaria acquirente, denotano l'imputabilità
(art. 1218 c.c.: cfr. CC SU 14.1.2009 n. 553) e la non scarsa importanza (art. 1455 c.c.: cfr. CC I
27.3.2013 n. 7759) necessari affinché il recesso dichiarato da (art. 1385 c.c.) sia Parte_1 efficace, essendo palmare l'obiettiva incidenza della condotta del debitore sull'economia
16 di 18 complessiva del rapporto, la cui disfunzione ne ha irrimediabilmente compromesso l'attuazione
(cfr. CC II 16.6.2015 n. 12417).
Alla risoluzione, efficace ex tunc (art. 1458 c.c.), consegue la condanna di al CP_1 pagamento del doppio della caparra confirmatoria ricevuta (€ 180.000,00) e del corrispettivo già versato di € 297.000,00, costituenti entrambi debiti di valuta (CC SU 4.12.1992 n. 12942; CC II
11.11.1992 n. 12124).
Gli interessi, chiesti dalla domanda (cfr. CC I 20.3.2018 n. 6911), sono dovuti al saggio di cui all'art. 12844 c.c., avendo le voci di debito fonte diretta (€ 180.000,00) e mediata (€ 297.000,00) nel contratto ed essendo entrambe liquide ed esigibili (così CC I 29.7.2025 n. 21806).
5.
Il pagamento in corso di causa di pur comportando la revoca del decreto CP_1 ingiuntivo, non esclude la soccombenza dell'ingiunta (cfr. CC VI-1 21.7.2017 n. 18125).
Le spese seguono la soccombenza e sono regolate secondo i parametri del D.M. 10.3.2014 n.
55, considerati il valore reale della controversia, pari al valore di ciascuna domanda fino alla riunione delle cause e al loro valore globale per il prosieguo, le fasi processuali svolte (doppi studio e introduzione), la natura documentale dell'istruttoria (trattazione: valore dimidiato) e le prestazioni difensive rese (fasi ulteriori: valori medi).
P.Q.M.
Il Tribunale di Modena, definitivamente pronunciando:
1- dato atto del pagamento di in favore di revoca il decreto ingiuntivo CP_1 Parte_1
n. 612/2022;
2- rigetta la domanda riconvenzionale di nei confronti di CP_1 Parte_1
3- accerta la risoluzione ex art. 1385 c.c. per inadempimento di del contratto CP_1 preliminare di cui in parte motiva;
4- dichiara tenuta e condanna al pagamento in favore di di € CP_1 Parte_1
477.000,00 oltre interessi ex art. 12844 c.c. dalla notifica del ricorso ex art. 702 bis c.p.c. al soddisfo;
5- regola le spese del procedimento monitorio come da decreto ingiuntivo revocato, dando atto del loro pagamento;
17 di 18 6- condanna al pagamento in favore di delle spese processuali, che CP_1 Parte_1 liquida in € 634,00 per esborsi, € 24.842,00 per compensi, oltre spese forfettarie (quindici per cento dei compensi) e accessori.
Modena, 7 ottobre 2025
Il Giudice
MA RA
18 di 18