N. R.G. 2041/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI MACERATA Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Angelica Capotosto ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2041/2024 promossa da:
(C.F. Parte_1 P.IVA_1 vv. B e dell'avv. BINNI CARLO MARIA ATTORE contro
(C.F. ) e Controparte_1 P.IVA_2 Controparte_2
[...] P.IVA_3 con il patrocinio dell'avv. CACCHIARELLI LUCA CONVENUTI OGGETTO: azione di simulazione, azione di nullità ex artt. 1343. 1344 e 1345 c.c., domanda revocatoria ex art 2901 c.c. CONCLUSIONI: all'udienza del 10.12.2025, sostituita con il deposito di note scritte ex art 127 ter c.p.c. le parti precisavano le seguenti conclusioni: per parte attrice: “La in considerazione del fatto che il contratto preliminare dell'8 agosto 2023 è Parte_1 chiaramente simulato, posto i copo di ostacolare l'azione esecutiva di mediante gli effetti Parte_1 prenotativi della trascrizione e che i convenuti non hanno fornito alcuna prova dell'effettivo pagamento del prezzo né giustificazioni plausibili per l'operazione, precisa le conclusioni come da atto introduttivo: “ Voglia il Tribunale Ill.mo In via istruttoria porre a fondamento della decisione la documentazione allegata al presente ricorso e se d'uopo disporre consulenza tecnica volta ad accertare il valore venale dei beni oggetto del contratto preliminare di compravendita de quo al momento della sua stipula;
In via principale e nel merito dichiarare nullo e privo di qualsivoglia effetto giuridico il contratto preliminare di compravendita stipulato fra c.f./p.Iva corrente in via dell'Industria 21 62010 Controparte_1 P.IVA_2 Treia, PEC in persona dellegale rappresentante pro tempore sig.ra Email_1 [...]
corrente in via dell'Industria 21 Controparte_2 P.IVA_3
in persona del legale rappresentante pro tempore sig.ra , autenticato nella Email_2 Controparte_2 in Macerata Rep. 6175 Racc. 4875 del 08/08/ Conservatoria dei Persona_1
Registri Immobiliari di Macerata il 29/08/2023 RG 12649 e RP 9541, perché lo stesso è assolutamente simulato, ovvero perché privo di causa, ovvero perché ha una causa illecita o un motivo illecito comune alle parti contraenti;
in via di stretto subordine dichiarare inefficace nei confronti di essa attrice il predetto contratto preliminare di Parte_1 compravendita del 08/08/2023 ai sensi dell'art. 2901 c.c.. Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio, oltre ad IVA e CPA e come per legge”. per le convenute: “Nel termine concesso dall'adito giudice si deposita con le presenti note verbale redatto in contraddittorio con il Comune di Porto Recanati avente ad oggetto l'accordo di risoluzione della convenzione al fine di dimostrare la conformità dei valori di vendita del compendio Per i motivi già esposti si ritiene pertanto non provata la dedotta simulazione essendo presenti in atti documenti autosufficiente a confermare tanto l'intervenuto pagamento della caparra quanto la conformità dei valori del bene. Si insiste pertanto nell'accoglimento delle spiegate conclusioni”.
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pagina 1 di 5 Preliminarmente occorre dare atto che si applica al presente giudizio l'art. 132 c.p.c. in virtù del quale nella sentenza non è più riportato lo svolgimento del processo e devono essere esposte concisamente le ragioni di fatto e di diritto della decisione.
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Fatto Con ricorso ex art 281 undecies c.p.c., depositato in data 08.10.2024, Parte_1 rappresentata da a socio unico adiva l'intestato T Controparte_3 accogliere le seguenti conclusioni: Voglia il Tribunale Ill.mo In via istruttoria porre a fondamento della decisione la documentazione allegata al presente ricorso e se d'uopo disporre consulenza tecnica volta ad accertare il valore venale dei beni oggetto del contratto preliminare di compravendita de quo al momento della sua stipula;
In via principale e nel merito dichiarare nullo e privo di qualsivoglia effetto giuridico il contratto preliminare di compravendita stipulato fra Controparte_1 c.f./p.Iva corrente in via dell'Industria 21 62010 Treia, PEC
[...] P.IVA_2 Email_1 el legale ro tempore sig.ra Controparte_2
corrente in via del 0 Treia, PEC na del legale P.IVA_3 Email_2 ro tempore sig.ra , autenticato nel in Macerata Controparte_2 Persona_1
Rep. 6175 Racc. 4875 del 0 tto alla Conservatoria dei Registr Macerata il 29/08/2023 RG 12649 e RP 9541, perché lo stesso è assolutamente simulato, ovvero perché privo di causa, ovvero perché ha una causa illecita o un motivo illecito comune alle parti contraenti;
in via di stretto subordine dichiarare inefficace nei confronti di essa attrice il predetto contratto preliminare di compravendita del 08/08/2023 ai sensi Parte_1 dell'art. 2901 c.c.. Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio, oltre ad IVA e CPA e come per legge”. In fatto esponeva: in data 07/12/2007 e successivo atto in data 18.01.2008 la aveva Controparte_1 sottoscritto fideiussione fino a concorrenza della somma di € 2.500.00,00 a garanzia dell'adempimento delle obbligazioni assunte dalla Immobiliare Vi.Po. Marche S.r.l. nei confronti della che il Controparte_4 giudizio iscritto al n. r.g. 2351/2015 Tribunale di Macerata promosso dalla Controparte_1 unitamente alla debitrice principale e agli altri fideiussori, volto a far accert crediti vantati dalla e la inefficacia della fideiussione era stato definito con sentenza n. Controparte_4
1169/2019 con la ttoree erano state respinte;
che nel giudizio di preimo grado era intervenuta la quale cessionaria dei crediti originariamente di Banca delle Marche Controparte_5 spa;
che avve la la debitrice principale e gli altri Controparte_1 fideiussori avevano proposto appello;
che nel giudizio di appello era intervenuta la nella Parte_1 qualità di cessionaria dei crediti;
che il giudizio di appello era stato definito con to n. 964/2023 passata in giudicato;
che in data 07/03/2022, nelle more del processo di appello, essa ricorrente aveva diffidato la Immobiliare Vi.Po. Marche srl e i suoi fideiussori, tra cui la Controparte_1 a pagare le somme dovute;
che essa ricorrente aveva richiesto e ottenuto dal Tribunale di Macerata il Decreto Ingiuntivo immediatamente esecutivo 415/24 (RG 1060/24) al quale è stata apportata una correzione di errore materiale in data 04/06/24 Cron. 5709/24, notificato a tutti gli ingiunti e, in particolare alla Immobiliare Vi.Po. Marche S.r.l. e alla in data 04/06/2024 Controparte_1 (doc.6), non opposto e dichiarato definitivamente esecutivo in data 02/08/2024 Cron.7716/24; che essa ricorrente aveva iscritto ipoteca giudiziale in data 09/08/2024 RG 12128 e RP 1327; che in data 08/08/2023 la in persona della liquidatrice e legale rappresentante sig.ra Controparte_1 ta alla in persona della medesima Controparte_2 Controparte_2
delle porzioni di terreno site in Comune di Porto Recanati località Piane di Potenza Controparte_2 stale complessiva di mq. 33.818,00 distinte al Catasto terreni di detto Comune al foglio 20 particelle 471, 472, 474, 419, 424, 425, 426, 427, 428, 431 e 454 con atto autenticato nella firma dal Notaio in Macerata Rep. 6175 Racc. 4875 del 08/08/2023 trascritto alla Conservatoria Persona_1 dei Registri Immobiliari di Macerata il 29/08/2023 RG 12649 e RP 9541; che la trascrizione del predetto atto ostacolava e recava pregiudizio alle ragioni creditorie di essa ricorrente, stante l'effetto prenotativo della trascrizione di cui all'art 2645 bis c.c.; che la promissaria acquirente era a conoscenza della posizione debitoria della promittente venditrice in quanto rivestiva al contempo la carica di Controparte_2 liquidatore della promittente venditrice e di socio accomandatario della promissaria acquirente;
che pagina 2 di 5 pertanto, essa ricorrente aveva interesse a sentir accertare la simulazione e/o la nullità del predetto contratto per difetto di causa in quanto l'unico intento delle parti era quello di ostacolare l'azione esecutiva di essa ricorrente;
che la simulazione e assenza di causa potevano evincersi dal fatto che il prezzo pattuito risultava modesto rispetto al reale valore del bene, che il prezzo della compravendita era già nelle mani della parte promessa acquirente come caparra e che non vi erano ragioni per giustificare la previsione del termine di trentasei mesi per la stipula del definitivo;
che in subordine il predetto contratto doveva ritenersi invalido per causa illecita, per frode alla legge o per motivo illecito comune;
che, in ulteriore subordine essa ricorrente aveva interesse a sentir dichiarare la inefficacia del contratto ex art 2901 c.c. . Con separate comparse si costituivano, con il ministero del medesimo difensore, le resistenti che contestavano le avverse domande e ne chiedevano il rigetto. In via pregiudiziale, eccepivano la improcedibilità delle domande per mancato esperimento della mediazione obbligatoria ex art 5 del d.l.vo 2010 n.28. Nel merito eccepivano il difetto di legittimazione attiva per difetto id prova del contratto di cessione dei crediti e, infine, contestavano la fondatezza di tutte le domande proposte dalla ricorrente. Concludevano quindi rassegnando le seguenti conclusioni: Voglia il Tribunale adito, disattesa ogni contraria domanda e deduzione, 1) In via preliminare: Dichiarare l'improcedibilità della domanda in difetto di mediazione obbligatoria. Dichiarare la carenza di legittimazione processuale della ricorrente nonché la carenza di titolarità del credito in capo alla stessa. Dichiarare l'inammissibilità del ricorso per difetto dei presupposti processuali. Dichiarare l'inammissibilità della domanda di revocatoria ex art. 2901 c.c. in quanto non esperibile su contratti preliminari. 2) Nel merito: Respingere integralmente il ricorso, perché infondato in fatto e in diritto. Accertare la validità e l'efficacia del contratto preliminare di compravendita. Dichiarare l'insussistenza della simulazione e della causa illecita. Con riserva di ulteriori deduzioni, istanze e produzioni documentali. 3) in ogni caso, con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite (compenso ai sensi del d.m. n. 55/2014, come modificato dai d.m. n. 37/2018 e n. 147/2022) oltre spese e oneri accessori”; La causa, istruita mediante l'acquisizione dei documenti tempestivamente e ritualmente prodotti dalle parti, veniva discussa e decisa ex art 281 sexies c.p.c. all'udienza del 10.12.2025.
Diritto
La ricorrente, allegando di essere creditrice della in forza di decreto Controparte_1 ingiuntivo n. 415/2024 emesso dal Tribunale di M correzione in data 04.06.2024, definitivo per mancata opposizione, ha promosso domanda di accertamento della simulazione del contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 08.08.2023 tra le parti resistenti, domanda di accertamento della nullità del medesimo contratto per difetto di causa, per causa illecita, per frode alla legge e per motivo illecito comune ex artt. 1343,1344 e 1345 c.c. e, ancora, in via subordinata, domanda revocatoria ex art 2901 c.c. In via pregiudiziale va disattesa la eccezione di improcedibilità della domanda atteso che la controversia non verte in materia di diritti reali siccome prospettato dalle resistenti. Le domande sono infondate e vanno disattese per le ragioni che seguono. Nel merito va rilevato che il decreto ingiuntivo chiesto ed ottenuto dalla ricorrente nei confronti della è divenuto definitivo per mancata opposizione di talchè le contestazioni Controparte_1 relative alla titolarità del credito in capo alla ricorrente sono coperte dal giudicato.


1. Sulla domanda di simulazione e sulle domande di nullità per difetto di causa La domanda è infondata e, pertanto, va respinta. Preliminarmente va rilevato che ad integrare gli estremi della simulazione di un negozio, non è sufficiente la prova che, attraverso la promessa di alienazione di un bene, il debitore abbia inteso sottrarlo alla garanzia generica dei creditori, ma è necessario provare specificamente che questa promessa sia stata soltanto apparente, nel senso che né il promittente alienante abbia inteso assume l'impegno a dismettere la titolarità del diritto, né l'altra parte abbia inteso assumere l'impegno ad acquisirla restando inoltre insuperabile il principio secondo il quale in tema di simulazione assoluta del contratto, nel caso in cui la relativa domanda sia proposta da terzi estranei al negozio, spetta al giudice del merito valutare l'opportunità di fondare la decisione sulla prova per presunzioni e l'idoneità degli elementi presuntivi a consentire illazioni che ne discendano secondo l'id quod plerumque accidit. pagina 3 di 5 Gli elementi presuntivi allegati dalla ricorrente non consentono di ritenere provata la simulazione dell'atto. Ed invero, la coincidenza nella persona fisica di della carica di liquidatore della Controparte_2 società promittente venditrice e di socio accomandatario della società promissaria acquirente appare del tutto irrilevante atteso l'atto risulta sottoscritto da due soggetti giuridici distinti. La circostanza per cui le parti abbiano convenuto di imputare a titolo di caparra confirmatoria la restituzione della somma dovuta dalla promittente venditrice alla promissaria acquirente a titolo di versamento in conto futuro aumento di capitale, come regolarmente appostato nel bilancio (conto specifico) della cedente, in difetto di prova della inesistenza del credito restitutorio, non vale a provare la natura simulata degli impegni assunti. Privo di rilievo dirimente è, altresì, la previsione della stipula del definitivo nel termine di trentasei mesi, coincidendo detto termine con il limite massimo di efficacia dell'effetto prenotativo della trascrizione del preliminare di cui all'art 2645 bis c.c.. Infine, la ricorrente ha allegato la inadeguatezza del prezzo convenuto e, a tal fine, ha prodotto una perizia di stima che però è stata debitamente contestata dalle resistenti che da un lato hanno evidenziato che i terreni oggetto della compravendita hanno natura edificabile ma sono sottoposti a vincoli idrogeologici che limitano di fatto la edificabilità. Peraltro il contratto è sottoposto a precisa condizione risolutiva nell'ipotesi in cui i terreni non tornino ad essere agricoli con la conseguenza che o il terreno rimane edificabile e quindi il contratto cessa di avere efficacia opporre il terreno torna ad essere agricolo e in tal caso il prezzo risulterebbe congruo. L'insieme degli elementi acquisiti deve, dunque, ritenersi contraddittorio e, come tale inidoneo, a dar prova della assenza della pattuizione, con ciò dovendosi rigettare la domanda di simulazione assoluta. Parimenti infondata, per difetto di prova, è la domanda tesa a far dichiarare la nullità del contratto per difetto di causa atteso che la causa del contratto preliminare di compravendita è quella di vincolare le parti all'impegno di concludere la compravendita vera e propria in un momento successivo, cristallizzando gli elementi essenziali dell'accordo, come l'oggetto e il prezzo.

2. Sulla domanda di nullità del contratto di compravendita ex artt. 1343,1344 e 1345 c.
Infondata è, altresì, la dedotta nullità del contratto preliminare di compravendita per illiceità della causa, ovvero per frode alla legge o, ancora, per motivo illecito comune ai sensi degli artt. 1343,1344 e 1345 c,c, Come statuito dalla Suprema Corte di Cassazione “In assenza di una norma che vieti, in via generale, di porre in essere attività negoziali pregiudizievoli per i terzi, il negozio lesivo dei diritti o delle aspettative dei creditori non è, di per sé, illecito, sicché la sua conclusione non è nulla per illiceità della causa, per frode alla legge o per motivo illecito determinante comune alle parti, apprestando l'ordinamento, a tutela di chi risulti danneggiato da tale atto negoziale, dei rimedi speciali che comportano, in presenza di particolari condizioni, l'applicazione della sola sanzione dell'inefficacia”. (In attuazione del predetto principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto valido il contratto di mutuo stipulato tra due sorelle, allo scopo di far figurare l'esistenza di una posizione debitoria in capo a una di esse, nell'ambito del giudizio di divorzio) (v. cass. 2022 n. 15884, cass. 2014 n.23158. il mezzo per eludere l'applicazione di una norma imperativa.


3. Sulla domanda revocatoria ex art. 2901 c.c.
Va disattesa, infine, anche la domanda subordinata ex art 2901 c.c. atteso che, secondo l'orientamento della Suprema Corte di cassazione "il contratto preliminare di vendita di un immobile, non producendo effetti traslativi e non essendo perciò configurabile quale atto di disposizione del patrimonio, non può essere assoggettato all'azione revocatoria ordinaria;
azione proponibile, invece, nei confronti dell'eventuale contratto definitivo di compravendita successivamente stipulato, rispetto al quale va accertata la sussistenza dei presupposti della revocatoria" (v. cass. 2025 n. 16852, Cass. civ., Sez. III, Ord., 12 giugno 2018, n. 15215).

4. Sulla regolamentazione delle spese di lite Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo con riferimento al D.M. n. 55/2014, così come aggiornato dal DM 147/2022, secondo i parametri per ciascuna delle quattro fasi di studio, di introduzione, istruttoria e decisoria corrispondenti allo scaglione di valore compreso tra € 52.001 pagina 4 di 5 ed € 260.000 con applicazione della riduzione massima consentita avuto riguardo all'attività concretamente espletata. Viene pronunciata un'unica condanna della soccombente al pagamento delle spese di lite in favore delle parti vittoriose atteso che le resistenti sono assistite da un unico difensore ed hanno un comune interesse nella controversia (v. cassa. N. 476/2009 e cass. n. 21064/2009)


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta tutte le domande per le ragioni esposte in parte motiva;

2) condanna la parte ricorrente a rimborsare alle parti resistenti le spese di lite, che si liquidano in € 9.167,00 per compenso, oltre rimborso spese generali (15%), iva e cpa come per legge. Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c. Macerata, 10 dicembre 2025 Il Giudice dott. Angelica Capotosto
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