Repubblica italiana Tribunale di Spoleto Giudice LO TT Sentenza pronunciata in nome del popolo italiano causa n. 1731/2019 r.g. MASSIMO CONTI, Avv. BURDI PATRIZIA parte attrice
Parte_1 Parte_2
Avv. BUCCILLI MARCO parti convenute
Le conclusioni delle parti:
Per parte attrice – CONTI MASSIMO
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Spoleto in funzione di Giudice Unico, contrariis rejectis,
In via principale accertare e dichiarare il diritto dell'attore CO IM alla restituzione dell'importo di € 10.000,00
(diecimila/00) dallo stesso versato a titolo di conguaglio ai convenuti e contestualmente Parte_1 Parte_2 alla stipula del contratto preliminare del 28.12.2017 avente ad oggetto la permuta immobiliare mai perfezionatasi per le ragioni esposte nell'atto introduttivo del giudizio;
accertare altresì e dichiarare il diritto dell'attore CO IM al risarcimento dei danni per avere corrisposto al
Geom. l'importo di € 5.764,50 quale corrispettivo del progetto di divisione interna dell'immobile oggetto Controparte_1 di permuta con i convenuti, mai stipulato per fatto e colpa dei convenuti stessi;
rigettare in toto la domanda formulata in via riconvenzionale dai convenuti in quanto totalmente destituita di fondamento in fatto e in diritto e per l'effetto condannare i convenuti e a restituire all'attore rispettivamente gli importi di € Parte_1 Parte_2
8.462,00 e di € 1.538,00 dagli stessi ricevuti a titolo di conguaglio sul prezzo della permuta mai perfezionatasi ovvero a restituire all'attore, in solido tra loro, la somma complessiva di € 10.000,00, in ogni caso oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo;

1 condannare i convenuti e in solido tra loro a corrispondere all'attore la somma di € Parte_1 Parte_2
5.764,50 maggiorata degli interessi legali dalla domanda al saldo effettivo a titolo di risarcimento dei danni dallo stesso subiti per avere confidato nella correttezza e buona fede contrattuale dei convenuti.
Con vittoria di spese e competenze di causa”.

Per i conventi Parte_1 Parte_2
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa,
In via principale.
Accertare e dichiarare che la mancata stipula del contratto definitivo di permuta di cui al preliminare del 28.12.2017 è da addebitare ad esclusivo fatto e colpa del sig. IM CO e, per l'effetto, respingere le avversarie domande, tutte, perché infondate in fatto ed in diritto, con condanna ex art. 96 c.p.c. per lite temeraria.
In via riconvenzionale.
Accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di permuta del 28.02.2017 per grave inadempimento del sig. CO
IM e per l'effetto condannarlo al risarcimento di tutti i danni subiti dai sigg.ri e Parte_1 Parte_3 ognuno secondo la rispettiva quota di proprietà, come meglio individuati in narrativa, ovvero al pagamento della diversa somma che sarà ritenuta di giustizia, da liquidare anche in via equitativa occorrendo, comunque entro il limite di €
52.000,00.
Con vittoria di spese”.

Le ragioni della decisione:
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, IM CO ha convenuto in giudizio Pt_1
e al fine di ottenere la restituzione dell'importo di € 10.000,00 che parte attrice
[...] Parte_2 ha versato a titolo di acconto, a seguito della stipula del contratto preliminare di permuta del 28.12.2017.
Inoltre, IM CO ha richiesto la restituzione di importo pari ad € 5.764,50 che quest'ultimo aveva corrisposto “al Geom. per la redazione del progetto di divisione interna alla porzione residenziale Controparte_1 dell'immobile oggetto del preliminare di permuta”.
1.1. In data 29.01.2020 si sono costituiti in giudizio e chiedendo, in via Parte_1 Parte_2 riconvenzionale, risarcimento danni ex art. 1223 c.c. a titolo di danno emergente e lucro cessante.
1.2. Una volta concessi i termini ex art. 183, co. 6 c.p.c., sono stati escussi i testi ammessi Tes_1
, , , e
[...] Testimone_2 Testimone_3 Testimone_4 Testimone_5
1.3. Con ordinanza del 24.05.2025, la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
2 2. Enucleate brevemente le salienti vicende processuali, occorre individuare le argomentazioni elaborate dalle parti.
2.1. In primo luogo, parte attrice ha esposto che in data 28.12.2017 aveva sottoscritto con gli odierni convenuti, e , un contratto preliminare di permuta con il quale questi Parte_1 Parte_2 ultimi “promettevano, ciascuno per quanto di sua proprietà, di cedere in permuta all'istante, che prometteva di acquistare per sé o per persona o società da nominare nell'atto pubblico definitivo, l'immobile sito in Foligno (PG) alla Via Lago di
Bolsenan. 15 censito al Catasto Fabbricati al foglio 114, part. 139, sub. l-2-34-5 e costituito da magazzino ed autorimessa al primo piano sottostrada e laboratorio al piano terra di proprietà del Sig. nonché da porzioni ad uso Parte_1 residenziale site al primo e secondo piano del fabbricato, allo stato grezzo in quanto ancora in corso di costruzione, di proprietà comune tra i promittenti permutanti, verso cessione da parte dell'istante di una porzione del medesimo fabbricato composta da un appartamento al primo piano della superficie di circa 70 mq oltre cantina di circa 5,97 mq e garage di circa
15 mq al primo piano sottostrada che l'istante si obbli a costruire a d'arte ed in conformità al capi allegato al contratto di permuta sub “Allegato A” ed a consegnare entro diciotto mesi dalla stipula del contratto definitivo”.
Inoltre, nel contratto le parti hanno precisato che la stipula dell'atto definitivo di permuta “dovrà avvenire entro e non oltre il 28 febbraio 2018 e comunque ad avvenuta correzione dell'intestazione” (si vedano pagg. 1,2 – atto di citazione e pag.

1 - doc. all. n. 1 “preliminare di permuta 28.12.17.pdf” – comparsa di costituzione e risposta).
2.1.1. Inoltre, parte attrice ha specificato che, contestualmente alla stipula del contratto preliminare di permuta, aveva versato “ai promittenti permutanti, a mezzo n. 2 assegni dell'importo di € 8.462,00 e di € 1.538,00 rispettivamente intestati a e a , l'importo complessivo di € 10.000,00 a titolo di Parte_1 Parte_2 conguaglio tra il valore dell'immobile allo stato grezzo di proprietà dei promittenti permutanti i stimato in € 148.000 € ed il valore della porzione di fabbricato finito agli stessi dall'istante e stimato in € 138.000.00” (si veda pag. 2 – atto di citazione e pag.

4 - doc. all. n. 1 “preliminare di permuta 28.12.17 pdf” – comparsa di costituzione e risposta).
2.2. Parte attrice ha rappresentato che, una volta stipulato il contratto preliminare di permuta, “si adoperava per dare esecuzione alle obbligazioni assunte nei confronti dei promittenti permutanti provvedendo in particolare a costituire la società terza che avrebbe dovuto stipulare l'atto definitivo di permuta, la ImmobilCO S.r.l.s.” e a “reperire la fidejussione bancaria o assicurativa per l'importo di € 138.000,00 prevista dall'art. 9 del preliminare a garanzia delle obbligazioni assunte, che esso istante ovvero il terzo da nominare avrebbe dovuto consegnare in sede di stipula del contratto definitivo” (si veda pag. 3 – atto di citazione).
2.3. Ed ancora, parte attrice ha rappresentato che le parti convenute avevano manifestato un ripensamento circa la permuta inizialmente concordata e pertanto “proponevano all'istante, in luogo di quella,
3 di procedere speditamente al frazionamento dell'immobile oggetto di contrattazione ed all'accatastamento delle nuove particelle così ottenute per poi stipulare una vendita in luogo della permuta” (si veda pag. 3 – atto di citazione).
2.4. Parte attrice ha sostenuto che la proposta di e di stipulare un Parte_1 Parte_2 contratto di vendita in luogo della permuta “avrebbe avuto come presupposto la risoluzione consensuale della precedente scrittura preliminare di permuta” (si veda pag. 4 – atto di citazione).
2.5. Parte attrice ha riferito che, una volta contattati e per “fissare i Parte_1 Parte_2 termini di formalizzazione della vendita (…), i Sig.ri – tornavano nuovamente sui propri passi e Pt_1 Parte_2 comunicavano al titolare dell'agenzia di intermediazione immobiliare, Sig. di preferire la permuta Testimone_2 inizialmente formalizzata alla vendita successivamente concordata ed in vista della quale si era proceduto, su loro mandato, al frazionamento dell'immobile ed alla registrazione della variazione catastale” (si veda pag. 4 – atto di citazione).
2.6. A questo punto, parte attrice ha invitato “ad assumere una posizione Parte_1 Parte_2 chiara riguardo le loro intenzioni”, ma “non ricevendo risposta dai suoi interlocutori, all'istante non rimaneva che prendere atto del recesso implicito dei Sig.ri da ogni impegno assunto nei suoi confronti circa il trasferimento Parte_4 dell'immobile di loro proprietà ed avanzava formale richiesta di restituzione della somma di € 10.000,00 a suo tempo versata a titolo di conguaglio sulla permuta mai perfezionata e di rimborso delle spese sostenute per la trattativa fallita a causa dei continui ripensamenti dei proprietari” (si veda pag. 5 – atto di citazione).
2.7. Alla luce di ciò, parte attrice, sostenendo che la mancata stipula del contratto definitivo di permuta sia da addebbitare ad esclusiva responsabilità degli odierni convenuti, ha richiesto il pagamento “di €
10.000,00 versato anticipatamente a titolo di conguaglio in sede di stipula del preliminare di permuta mai perfezionatosi ed indebitamente trattenuto dai Sig.ri nonché la somma di € 5.764,50 dovuto al progettista della Parte_4 divisione interna dell'immobile che avrebbe dovuto acquistare allo stato grezzo” (si veda pag. 7 – atto di citazione).
3. Diversamente, le parti convenute hanno rappresentato che “in data Parte_1 Parte_2
28.12.2017 sottoscrissero un contratto preliminare di permuta impegnandosi a cedere al sig. IM CO (o a persona/società da nominare) l'intero fabbricato di loro proprietà (allora indiviso) verso permuta di un appartamento, di un garage ed una cantina, tutti ancora da costruire, oltre ad € 10.000,00 a titolo di “conguaglio” (si veda pag. 3 – comparsa di costituzione e risposta).
3.1. Le parti convenute hanno sostenuto che IM CO non aveva adempiuto all'obbligo previsto dall'art. 9 del contratto preliminare di permuta.
In modo particolare, l'art. 9 prevede che “ai sensi dell'art. 2 del D.lgs 20 giugno 2005, n. 122, il Sig. IM
CO si obbliga a consegnare, entro e non oltre la stipulato dell'atto di permuta, ai signori e Parte_5 Parte_2
una fidejussione, bancaria o di primaria assicurazione, per l'importo di € 138.000,00 a garanzia di quanto prescritto
[...] dall'art. 2 del D.lgs 122/2005” (si veda pag. 3 – comparsa di costituzione e risposta e pag.

7 - doc. all. n. 1
“preliminare di permuta 28.12.17 pdf” – comparsa di costituzione e risposta).
4 3.1.1. A tal riguardo, gli odierni convenuti hanno rappresentato che “CO IM ammise però di trovarsi nell'impossibilità di conseguire quanto promesso (polizza fideiussoria) e propose, in luogo dell'originaria permuta, una vendita con la consegna di un assegno di conto corrente personale”.
3.1.2. Le parti convenute hanno sostenuto che “fu CO IM a non rispettare gli impegni presi” e che, pertanto, “la mancata stipula dell'atto di permuta di cui al preliminare del 28.12.17 è da imputare esclusivamente al palese e protratto inadempimento del sig. IM CO che, contrariamente agli impegni assunti, non presentò mai polizza fideiussoria rendendosi così gravemente colpevole ed imputabile (ex art. 1218 c.c. e art. 1256 c.c.) di un inadempimento”.
3.1.3. Alla luce di ciò, e hanno affermato che l'importo richiesto da Parte_1 Parte_2 parte attrice, pari ad € 10.000,00, non deve essere restituito, in quanto “la dazione anticipata dal sig. CO ha svolto la funzione di conferma del contratto, di anticipo della prestazione, e di indennizzo preventivo per l'eventuale inadempimento”; pertanto, tale dazione deve qualificarsi come caparra confirmatoria (si vedano pagg. 6,7,8
– comparsa di costituzione e risposta).
3.2. Ed ancora, le parti convenute hanno contestato la richiesta di rimborso dell'importo pari ad €
5.764,50 che parte attrice avrebbe corrisposto al professionista incaricato del progetto di divisione dell'immobile, sostenendo che parte attrice ha ammesso “di aver incaricato il tecnico, senza mai aver informato i coniugi della circostanza”, che “il documento prodotto non fa alcun riferimento all'immobile dei sigg. Controparte_2
e e che non vi è prova alcuna che parte attrice “abbia effettivamente corrisposto al tecnico quanto Pt_1 Parte_2 oggi pretende vedersi risarcito” (si veda pag. 9 – comparsa di costituzione e risposta).
3.3. Infine, gli odierni convenuti, in via riconvenzionale, hanno richiesto risarcimento per i danni patrimoniali da questi sofferti a causa dell'inadempimento di IM CO.
In modo particolare, hanno richiesto “€ 5.200,00 corrisposti all'agenzia immobiliare per Controparte_3
l'opera di intermediazione in occasione della sottoscrizione del preliminare di permuta”, nonché “€ 41.000,00 a titolo di lucro cessante per la mancata conclusione del contratto di permuta, calcolato sulla differenza tra il valore commerciale del bene medesimo come stabilito nel contratto di permuta del 28.12.2017 (art. 3 del contratto preliminare “il valore di quanto promesso in permuta dai sigg.ri e è di € 148.000,00”) ed il prezzo poi effettivamente Parte_1 Parte_2 realizzato dai sigg.ri e (€ 107.000,00, atto di compravendita del 18.04.2019)”. Pt_1 Parte_2
Ed ancora, le parti convenute hanno richiesto € 1.000,00 per il periodo di incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, nonché ulteriori “€ 1.000,00 a titolo di danno emergente per le spese sostenute dai convenuti per il ripristino della situazione quo ante l'intervento dei geometri come da fattura n. 9 del 14.01.19 Tes_5 emessa dal Geom. , pagato degli odierni convenuti” (si vedano pagg. 9,10,11 – comparsa di costituzione e Pt_6 risposta).
3.4. Infine, le parti convenute hanno chiesto la condanna ex art. 96 c.p.c. di IM CO per lite temeraria.
5 4.Una volta delineate le argomentazioni elaborate dalle parti, è bene procedere ad una loro analisi.
4.1. Quanto alla richiesta avanzata da parte attrice, IM CO, circa l'accertamento del diritto alla restituzione dell'importo pari ad € 10.000,00 è bene fare le opportune osservazioni di seguito esposte.
4.2. In primo luogo, deve rilevarsi che, all'art. 1 del contratto preliminare di permuta, le parti hanno convenuto che la stipula del contratto definitivo di permuta dovesse avvenire “entro e non oltre il 28 febbraio
2018 e comunque ad avvenuta correzione dell'intestazione”.
4.2.1. Inoltre, deve rilevarsi che, nel medesimo contratto, in modo particolare all'art. 9 si legge che“ai sensi dell'art. 2 del D.lgs 20 giugno 2005, n. 122, il Sig. IM CO si obbliga a consegnare, entro e non oltre la stipulato dell'atto di permuta, ai signori e una fidejussione, bancaria o di primaria Parte_5 Parte_2 assicurazione, per l'importo di € 138.000,00 a garanzia di quanto prescritto dall'art. 2 del D.lgs 122/2005”.
4.2.2. Giova richiamare il tessuto normativo di riferimento: il D.Lgs. n. 122 del 2005, all'art. 2, comma 1 prevede che “all'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà
o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia”.
4.3. Evidenziati tali elementi, appare necessario verificare se il detto termine indicato all'art. 1 del contratto possa essere ritenuto “essenziale” o, per contro, debba ritenersi “semplice”.
4.3.1. In primo luogo, deve puntualizzarsi che, con la locuzione “termine essenziale” si fa riferimento al termine la cui scadenza provoca la risoluzione di diritto del contratto con efficacia automatica, come previsto dall'art. 1457 c.c.
Sotto il profilo degli effetti, dunque, il termine essenziale si comporta come la clausola risolutiva espressa
(art. 1456 c.c.), ma opera in modo speculare, in quanto la risoluzione si attiva automaticamente all'avverarsi della condizione (il superamento invano del termine dedotto), prevedendosi solo la volontà contraria per escludere la risoluzione di diritto del contratto.
4.3.2. Ove, invece, il termine fosse da considerare “semplice” (o non essenziale), qualora l'indicazione temporale del preliminare non venisse rispettata da una delle parti, questa sarà inadempiente e in mora, ma il contratto resterà comunque ancora vincolante.
6 Sul punto, giurisprudenza di legittimità ha affermato che, mentre “la domanda di risoluzione del contratto per inosservanza del termine essenziale richiede la verifica dell'esistenza, nel contratto, di tale termine e del suo mancato rispetto, mentre quella di risoluzione per inadempimento consistente nell'inosservanza di un termine non essenziale implica un apprezzamento complessivo del sinallagma contrattuale, al fine di verificare quale fosse l'intenzione delle parti e quale di esse, con la sua condotta, si sia resa responsabile del mancato raggiungimento dello scopo negoziale che era stato originariamente prefisso, così incorrendo in un inadempimento di non scarsa importanza (art. 1455 c.c.)” (sul punto si veda Cass., Sez. 2 - , Ordinanza n. 10682 del 20/04/2023 - Rv. 667793 – 01).
4.3.3. Premesso che l'essenzialità del termine è connessa alla causa del contratto ed è correlata alle ragioni che hanno indotto le parti alla fissazione di quel termine, va rilevato che, nel caso di specie, tali ragioni non sono state esplicitate nel contratto preliminare.
4.3.4. Infatti, da una disamina del contratto preliminare di permuta, in particolare dell'art. 1, è possibile rilevare che le parti si sono limitate ad indicare che la conclusione del contratto definitivo di permuta
“dovrà avvenire entro e non oltre il 28 febbraio 2018 e comunque ad avvenuta correzione dell'intestazione”.
In modo particolare, deve rilevarsi che dal tenore letterale del contratto preliminare ovvero dalla situazione e dalle circostanze dedotte in concreto dedotta dalle parti, non risulta che un eventuale ritardo nell'adempimento avrebbe determinato una perdita dell'utilità economica dell'operazione.
4.4. Accedendo alla tesi secondo cui il termine pattuito debba ritenersi “non essenziale” si rammenta che costituisce principio pacifico quello secondo cui l'inosservanza di un termine non essenziale previsto dalle parti per l'esecuzione di un'obbligazione contrattuale, pur impedendo la configurabilità della risoluzione di diritto, ai sensi dell'art. 1457 c.c., non esclude la risolubilità per inadempimento del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c.
Secondo la Suprema Corte, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (sul punto si vedano Cass. civ., Sez.un., 30/10/2001, n.13533, Cass. Civ. 26593/2008).
4.4.1. Le parti convenute, assolvendo all'onere probatorio su di essa incombente, hanno prodotto in giudizio il contratto preliminare di permuta del 28.12.2017 da cui risulta il termine ultimo per la conclusione del contratto definitivo di permuta “che dovrà avvenire entro e non oltre il 28 febbraio 2018 e comunque ad avvenuta correzione dell'intestazione” (art.

1 - contratto preliminare di permuta).
Inoltre, risulta dal preliminare che al momento della stipula dello stesso la promissaria acquirente (art. 3
– contratto preliminare di permuta) ha versato la somma di € 10.000,00 a titolo di “conguaglio-acconto”
7 sul prezzo (valore di quanto promesso in permuta da e pari ad € Parte_1 Parte_2
148.000 da cui va sottratto il valore di quanto promesso in permuta da IM CO pari ad € 138.000).
Deve precisarsi che le parti convenute non hanno contestato l'incameramento della somma versata dall'attrice all'atto del preliminare.
4.4.2. Dall'altro lato, parte attrice non ha fornito prova dell'avvenuto adempimento delle obbligazioni poste a suo carico. Non ha quindi ottemperato all'onere probatorio sulla stessa incombente secondo i consolidati principi giurisprudenziali richiamati.
Infatti, parte attrice si è limitata a produrre in giudizio propria missiva del 23.03.2018 con la quale ammetteva il mancato rispetto dei termini pattuiti dalle parti per la conclusione del contratto definitivo.
In modo particolare, parte attrice non ha fornito nei termini la fideiussione assicurativa richiesta tassativamente ai sensi dell'art. 9 del contratto preliminare di permuta.
Infatti, parte attrice si è limitata a produrre una generica bozza di polizza fideiussoria redatta in lingua inglese (doc. all. n. 7 – atto introduttivo) e fornita da parte di una Compagnia Assicurativa estera, la
[...]
Parte_7
4.4.3. Tanto premesso, deve, quindi, dirsi perfezionata la risoluzione del contratto preliminare di permuta stipulata in data 28.12.2017 ai sensi dell'art. 1453 c.c. per inadempimento posto in essere da parte di
IM CO.
4.5. Accertata l'intervenuta risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c., occorre ragionare nei termini previsti dall'art. 1458 c.c. circa gli effetti scaturenti dalla intervenuta risoluzione, quali la restituzione, da parte dei contraenti, di quanto eventualmente già ricevuto in esecuzione del contratto.
4.5.1. In primo luogo, occorre chiarire se l'importo pari ad € 10.000,00 versato da parte attrice in sede di conclusione del contratto preliminare di permuta, deve essere qualificato quale “acconto” ovvero
“caparra confirmatoria”.
La Corte di Appello di Milano è intervenuta per chiarire la differenza tra “acconto” e “caparra confirmatoria”, affermando che, mentre “la caparra confirmatoria, oltre a rappresentare un anticipo del pagamento del prezzo dovuto, si pone quale garanzia degli interessi di entrambe le parti avendo, dunque, una rilevanza risarcitoria per
l'ipotesi di mancata esecuzione del contratto. L'acconto, invece, consiste nel pagamento anticipato, rispetto alla prestazione, di una parte del prezzo pattuito tra le parti, al fine di testimoniare alla controparte contrattuale l'effettiva volontà di concludere il contratto;
non assolve, dunque, ad alcuna funzione risarcitoria e in ciò si differenzia dalla caparra confirmatoria” (sul punto si veda Corte Appello Milano sez. I, 09/06/2021, n.1801).
4.5.2. Ciò posto, va evidenziato che, all'art. 3 del contratto preliminare, le parti hanno stabilito che “il valore di quanto promesso in permuta dai signori e è di euro 148.000 ed il valore di Parte_1 Parte_2
8 quanto promesso in permuta dal signor IM CO è di euro 138.000”, precisando che “ne deriva un conguaglio di euro 10.000 a favore dei signori e . Parte_1 Parte_2
La formulazione del contratto preliminare, che non contiene alcun ulteriore riferimento alla somma di €
10.000,00, non consente di attribuire alla somma indicata funzione di garanzia ovvero risarcitoria.
Tale considerazione determina l'impossibilità di riconoscere la natura di caparra confirmatoria.
4.6. Tutto ciò premesso, alla dichiarazione di risoluzione conseguono i naturali effetti restitutori (sul punto si vedano: Corte di Cassazione Sezione 2 Civile Sentenza del 2 febbraio 2009, n. 25629 Tribunale
Bari Sezione 3 Civile Sentenza del 5 settembre 2006, n. 2182) e quindi la condanna delle parti convenute alla restituzione della somma versata, da parte attrice, a titolo di acconto, all'atto del preliminare di €
10.000,00.
5. Inoltre, accertato che la risoluzione del contratto preliminare di permuta è stata determinata dalla condotta inadempiente dell'odierno attore, IM CO, deve ritenersi infondata l'ulteriore richiesta risarcitoria avanzata da quest'ultimo e volta ad ottenere il rimborso dell'importo pari ad € 5.764,50.
5.1. Ad abundantiam, si evidenzia che agli atti non è presente alcuna documentazione, in particolare fatture emesse dal geometra incaricato, relative alla realizzazione del progetto di divisione Controparte_1 interna della porzione residenziale dell'immobile oggetto del preliminare di permuta, che consentono di accertare che effettivamente tale importo è stato saldato da parte attrice.
5.1.1. A tal riguardo deve precisarsi che parte attrice ha prodotto nel presente giudizio soltanto “copia sollecito di pagamento nota proforma consegnata in data 15.11.2017” nonché la notula datata 15.11.2017 – “specifica delle spese ed onorari dovute al progetto di divisione interma e arredamento di n.3 unità immobiliari da realizzare a Foligno in Via Lago di Bolsena come da incarico conferito in data settembre 2017”: tale documentazione fa riferimento ad un incarico conferito “in data settembre 2017”, da parte di IM CO al professionista CP_1
dunque, in un periodo antecedente la data di sottoscrizione del contratto preliminare di
[...] permuta che risale al 28.12.2017 (si veda doc. all n. 14 – atto introduttivo).
6. Quanto, invece, alla domanda avanzata in via riconvenzionale da parte degli odierni convenuti, relativa alla richiesta di risarcimento dei danni conseguenti all'inadempimento delle obbligazioni oggetto del contratto preliminare di permuta, occorre fare le osservazioni di seguito esposte.
6.1. L'art. 1453 c.c. prevede che la risoluzione del contratto per inadempimento comporta ex se il diritto della parte non inadempiente a richiedere il risarcimento del danno.
I criteri da applicare per la determinazione del danno sono quelli di cui all'art. 1223 c.c., pertanto, sono risarcibili i danni conseguenza diretta e immediata dell'inadempimento che possono essere liquidati se la parte, che si assume danneggiata, fornisca la prova della loro effettiva esistenza.
9 Al promittente venditore, ritenuto adempiente in quanto disponibile alla stipulazione del contratto definitivo, è dovuto il risarcimento del danno causatogli dall'inadempimento del promissario acquirente, ingiustificatamente sottrattosi, invece, alla stipulazione, anche se non dimostri di aver perduto, nelle more, delle possibilità concrete di vendere l'immobile compromesso (sul punto si vedano: Cass. n. 4713/2016;
Cassazione civile sez. II, 03/04/2025, n.8905).
6.2. Nel caso di specie, con riguardo al danno emergente, le parti convenute hanno richiesto € 1.000,00 relative alle spese sostenute “per il ripristino della situazione quo ante” (si veda pag. 11 – comparsa di costituzione e risposta).
6.2.1. La documentazione prodotta in giudizio da parte di e consente di Parte_8 Parte_2 accertare che le parti convenute avevano sopportato spese per il ripristino della situazione catastale ex ante.
In modo particolare, deve rilevarsi che la spesa sostenuta dalle parti convenute è dimostrata dalla fattura n. 9 del 14.01.2019 emessa dal geometra in favore di e recante Persona_1 Parte_1
l'oggetto “a saldo consulenza tecnica relativa a fabbricato di Sua proprietà, sito in Foligno, Via Lago di Bolsena, per ripristino situazione catastale”; tale fattura risulta essere stata pagata, con assegno, da parte di Pt_1
(si veda doc. all. n. 8 – comparsa di costituzione e risposta).
[...]
6.2.2. Ciò posto, ne consegue la condanna di parte attrice al pagamento in favore dei convenuti, a titolo di ristoro del danno emergente derivante dal proprio inadempimento contrattuale, della somma di €
1.000,00.
6.3. Invece, con riguardo alla richiesta risarcitoria per lucro cessante, deve rilevarsi in primo luogo che, in data 14.03.2019, il bene immobile di proprietà dei convenuti era stato venduto a terzi ad un prezzo di
€ 107.000,00, che risulta inferiore rispetto al valore attribuito dalle parti in sede di permuta (€ 148.000,00).
La differenza tra i due valori sostanzia la pretesa risarcitoria in esame.
6.3.1. Sul punto occorre rammentare che il risarcimento del danno deve porre il creditore nella situazione in cui si sarebbe trovato se l'inadempimento non si fosse verificato (sul punto si veda Cassazione civile sez. VI, 06/02/2014, n.2771).
Nel caso di specie deve rilevarsi che, se l'inadempimento non si fosse verificato, le parti convenute avrebbero avuto nella propria disponibilità il bene immobile concordato in sede di stipula del contratto preliminare (cui aggiungere € 10.000,00).
Perciò, in caso di adempimento degli obblighi assunti da parte attrice, a mente degli accordi contrattuali le parti convenute non avrebbero avuto nella propria disponibilità l'importo liquido di € 148.000,00, bensì avrebbero avuta la piena disponibilità di porzione di nuovo immobile.
10 6.3.2. A tal proposito deve rilevarsi che la suddetta porzione di immobile sarebbe stata verosimilmente interessata dal medesimo deprezzamento che, verosimilmente, aveva determinato il prezzo nell'ambito della successiva vendita dell'immobile al 14/3/2019.
Né, d'altro canto, le parti convenute hanno impostato la domanda raffrontando la differenza di valore tra i differenti compendi immobiliare (quello loro rimasto a seguito dell'inadempimento, con quello loro promesso nell'ambito del preliminare) soffrendo perciò la domanda di difetto di prospettazione.
Quello che i convenuti avrebbero dovuto allegare e dimostrare non è solo la mancata realizzazione del valore attribuito al bene immobile in sede di permuta: la prospettazione avrebbe dovuto necessariamente includere il valore del diverso bene che avrebbero ricevuto in permuta.
Conseguentemente appare corretto precisare che non risulta possibile applicare sic et simpliciter al contratto di permuta lo schema e principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità in punto di compravendita;
infatti, posto che la funzione del risarcimento in ambito contrattuale è quella di porre il danneggiato nella condizione in cui si sarebbe trovato con l'adempimento, la domanda spiegata dai convenuti avrebbe dovuto essere formulata tenendo conto dei necessari adattamenti dovuti alle peculiarità del caso di specie, con particolare riferimento alla forma contrattuale (preliminare di permuta e non di compravendita).
6.4. Ed ancora, in relazione alla richiesta risarcitoria per incommerciabilità del bene nella vigenza del contratto preliminare di permuta, devono farsi le osservazioni di seguito esposte.
6.4.1. Secondo indirizzo giurisprudenziale prevalente, al quale si intende dare continuità, in tema di preliminare di vendita immobiliare, al promittente venditore che agisce per la risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno, per il caso di inadempimento del promissario acquirente, deve essere liquidato il pregiudizio per la sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, la cui sussistenza è in re ipsa e non necessita di prova (ex multis: Cass. Sez. 2 31-5-2017 n. 13792 Rv. 644471-01,
Cass. Sez. 2 10-3-2016 n. 4713 Rv. 639356-01, Cass. Sez. 3 3-12-2009 n. 25411 Rv. 610360-01, Cass. Sez.
2 5-11-2001 n. 13630 Rv. 549989-01).
In effetti, non risulta necessario che il promittente venditore dimostri di avere perso delle concrete possibilità di vendita dell'immobile, perché è proprio la vigenza del preliminare a escludere la possibilità di vendita e cioè a comportare la sostanziale incommerciabilità.
6.4.2. Ciò posto, considerato il valore del bene immobile ed il periodo di vigenza del contratto preliminare, in via equitativa, il risarcimento per incommerciabilità del bene è quantificato in € 1.000,00.
6.5. Infine, e hanno richiesto il ristoro dell'importo pari ad € 5.200,00 Parte_1 Parte_2 che, questi ultimi, hanno corrisposto all'agenzia immobiliare, per l'attività di Controparte_3 intermediazione svolta in occasione della sottoscrizione del contratto preliminare di permuta.
Tale domanda è fondata e merita di essere accolta per i motivi che seguono.
11 6.5.1. Preliminarmente, va rilevato che anche la stessa parte attrice, nella propria comparsa conclusionale, ha precisato che “anche il CO ha versato all'agenzia la medesima somma per l'attività Parte_9 di intermediazione da quella svolta rispetto alla stipula del contratto preliminare di permuta” e che “posto che quel contratto non ha avuto esecuzione per fatto e colpa dei convenuti, per il CO si è trattato di una spesa totalmente inutile per la quale avrebbe avuto ragione di chiedere il risarcimento” (si veda pag. 13 – comparsa conclusionale parte attrice).
6.5.2. A tal riguardo, occorre sottolineare che parte attrice ha fatto riferimento a questa ulteriore spesa sostenuta soltanto in sede di comparsa conclusionale, non formulando, però, in quella sede, alcuna richiesta risarcitoria al fine di ottenerne ristoro.
6.5.3. Inoltre, va rilevato che la fattura n. 160 del 19.01.2018 emessa dallo Studio Foligno Re.Ma. S.r.l., della quale ne è attestato l'avvenuto pagamento, risulta intestata a ed è relativa alla Parte_1
“provvigione per mediazione vendita immobile in Foligno, Via Lago di Bolsena n.15”; nella fattura, dunque, non è menzionato IM CO (doc.all. n. 6 – comparsa di costituzione e risposta).
6.5.4. Ed ancora, va rilevato che anche le risultanze istruttorie depongono in tale senso.
Infatti, l'agente immobiliare incaricato, nel corso del giudizio, ha confermato che Testimone_2 Parte_1
e hanno saldato la fattura n. 160 del 19.01.2018 corrispondendo all'agenzia
[...] Parte_2
Studio Foligno Re.Ma. S.r.l. l'intero importo richiesto per le prestazioni svolte, pari ad € 5.200,00 (si veda verbale di udienza del 15.04.2021).
6.5.5. Alla luce delle considerazioni sin qui svolte, dunque, deve affermarsi che la spesa relativa alla intermediazione immobiliare è stata sostenuta esclusivamente da parte di e Parte_1 Parte_2
[...]
7. In virtù del parziale accoglimento delle domande avanzate dalle parti, si ritiene opportuno compensare le spese del presente giudizio.
Nel dettaglio, la compensazione delle spese deriva dal fatto che le parti, concordemente, hanno richiesto la risoluzione del contratto preliminare di permuta.
Per un verso, la domanda di parte attrice è stata accolta nei limiti dell'importo pari ad € 10.000,00; tale domanda è stata poi avversata da parte dei convenuti.
Per altro verso, va rilevato che anche la domanda avanzata da parte dei convenuti in via riconvenzionale
è stata accolta parzialmente, nei limiti dell'importo pari ad € 7.200,00, di cui € 1.000,00 a titolo di danno emergente, € 1.000,00 a titolo di risarcimento per incommerciabilità del bene ed € 5.200,00 a titolo di spesa relativa alla intermediazione immobiliare sostenuta da parte di e . Parte_1 Parte_2

12 8. Inoltre, oltre alla sorte capitale così come sopra complessivamente liquidata, competono gli interessi, intesi, a mente dei noti principi sanciti dalla Suprema Corte con sentenza n. 1712/1995, come “lucro cessante” e computabili, in relazione al pregiudizio subito per il mancato godimento - nel tempo - del bene o del suo equivalente in denaro, con riferimento ai singoli momenti (da determinarsi in concreto, secondo le circostanze del caso) con riguardo ai quali la somma, equivalente al bene perduto, si incrementa nominalmente. Essendo stata effettuata la liquidazione di cui sopra all'attualità, sulle somme anzidette, rivalutate anno per anno secondo gli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai, sono dovuti gli interessi legali al tasso p.t. vigente, a partire dalla data dell'esborso o della perdita e dalla data del pagamento fino alla pubblicazione della presente sentenza.
Dalla data della presente decisione (che segna la conversione del debito risarcitorio di valore in debito di valuta), sul totale delle somme così liquidate per sorte capitale e lucro cessante, competono gli interessi legali fino al soddisfo ex art. 1282 c.c.


p.q.m.

dichiara la risoluzione del contratto preliminare di permuta sottoscritto in data 28.12.2017.
Accoglie la domanda di restituzione formulata da IM CO e per l'effetto condanna Parte_1
e alla restituzione dell'acconto pari ad € 10.000,00 in favore di parte attrice,
[...] Parte_2 oltre al lucro cessante da devalutazione, applicazione interessi e rivalutazione come in parte motivata, e oltre interessi legali dalla pubblicazione della sentenza sino al soddisfo.
Rigetta tutte le ulteriori domande risarcitorie formulate dall'attore.
Accoglie la domanda riconvenzionale dei convenuti nei limiti dell'importo di € 7.200,00 di cui € 1.000,00
a titolo di danno emergente, € 1.000,00 a titolo di risarcimento per incommerciabilità del bene ed €
5.200,00 a titolo di spesa relativa alla intermediazione immobiliare sostenuta da parte di Parte_1
e , oltre al lucro cessante da devalutazione, applicazione interessi e rivalutazione come in Parte_2 parte motivata, e oltre interessi legali dalla pubblicazione della sentenza sino al soddisfo e per l'effetto condanna IM CO al pagamento dell'importo di € 7.200,00 in favore di e Parte_1
. Parte_2
Rigetta tutte le ulteriori domande risarcitorie formulate dai convenuti.
Compensa tra le parti le spese di lite.
Spoleto, 2 ottobre 2025
Il giudice
LO TT
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