TRIBUNALE DI MESSINA - I sezione Civile
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Nella persona del Giudice Unico Onorario GOT Avv. Onofrio Natoli, ha emesso ai sensi dell'art. 281 sexies cpc, dando lettura del dispositivo in udienza con contestuale concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (cfr. in generale art. 132 n. 4 cpc), la seguente
SENTENZA
NELLA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N. RG 3219 \2020
TRA
, nata a [...] il [...] ed ivi residente in Parte_1
CORSO UMBERTO I N. 142 98039 TAORMINA ITALIA , C.F.
, rappresentata e difesa dall'Avv. PRINCIPATO STEFANO, C.F._1
ricorrente\attore;
CONTRO
, in persona del suo LR pro tempore, CORSO UMBERTO I Controparte_1
N° 174 98039 TAORMINA ITALIA, C.F. rappresentato e difeso P.IVA_1
dall'Avv. LUPICA SALVATORE, resistente\convenuto.
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso .
PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI
I procuratori presenti discutono la causa illustrando brevemente le conclusioni, così come da verbale di udienza di cui la presente sentenza costituisce parte integrante, richiamandosi a quelle già rassegnate in atti. Quindi
IN FATTO ED IN DIRITTO Con atto di citazione per sfratto per morosità del 23.6.20, la ricorrente chiedeva ed in parte documentava: di aver locato con atto del 1.2.09 al resistente il proprio negozio sito in Taormina corso Umberto 174, per il canone mensile di € 8.640,00, mai rispettandosi il termine essenziale previsto per il pagamento mensile;
che con racc. AR del 6.3.20 veniva contestato detto mancato pagamento pena la risoluzione del contratto, giusta morosità dai mesi di febbraio e marzo 2020, per l'importo complessivo di €
43.200,00 sino a giugno 2020. Chiedeva quindi al Tribunale voler: convalidare l'intimato sfratto, con ordinanza immediatamente esecutiva, con declaratoria di risoluzione del rapporto, con riserva di richiedere ingiunzione di pagamento per l'esposizione.
Parte resistente si costituiva con comparsa in opposizione con domanda riconvenzionale del 23.7.20, sostenendo: l'assenza di morosità e comunque di morosità per il periodo ex covid-19, giusta normativa emergenziale indicata;
gli intervenuti pagamenti per le mensilità di riferimento;
l'insussistenza dei presupposti per l'emissione dell'ordinanza di rilascio;
con domanda riconvenzionale per la dedotta nullità delle clausole contrattuali di cui agli artt. 3, 4 e 5 del relativo contratto, con conseguenziale diritto alla restituzione per l'importo di € 225.480,00; la disponibilità per lo stesso rilascio alla data del 31.1.21. Chiedendo quindi al Tribunale voler accogliere le dette domande.
In esito alla prima udienza del 24.7.20 questo got con provvedimento depositato in data
12.8.20 non emetteva provvedimento immediato per le ragion esplicitate, disponendo il mutamento di rito, rimettendosi le parti in mediazione. Con decreto del 18.9.20 veniva fissata l'udienza procedurale di comparizione parti del 22.6.21. All'udienza del
24.1.23 veniva autorizzata produzione documentale rigettandosi richiesta di riunione con altro procedimento stante la diversità delle fasi tra i due procedimenti, con la fissazione di termine per il deposito di atti integrativi. Di poi in prosieguo dell'udienza del 27.6.24, ritenuta la causa matura per la decisione fissava -motivatamente- l' udienza del 28.3.25 di precisazione delle conclusioni, discussione orale e decisione del giudizio, ex art. 281 sexies cpc;
udienza poi slittata a quella odierna giusta congiunta istanza delle parti. In punto di decisione, dato atto di quanto sinora e richiamato quale motivazione in parte a qua le determinazioni di cui al citato provvedimento depositato il 12. 8.20, da intendersi qui reiterate, e che è in atti il verbale di mediazione infruttuoso del 21.1.21 per reciproche dichiarazioni di insussistenza dei presupposti per un accordo, si diversificano le argomentazioni come di seguito.
Per quanto riguarda il rilascio dell'immobile va dichiarata cessata la materia del contendere, posto che giusto preverbale datato 23.1.23 è in atti -non contestata- dimostrazione dell'intervenuta esecuzione del disposto rilascio stesso in virtù dell'ordinanza resa in altro provvedimento, con anche prodotta successiva sentenza di declaratoria di risoluzione del rapporto (a prescindere dalla prova o meno del passaggio in giudicato dello stesso titolo).
Per quanto riguarda il quantum, dato atto che con l'atto introduttivo si è fatta riserva di separata richiesta di in giunzione di pagamento per i canoni e che con la memoria del
13.6.24 si è specificato importo di condannatorio per € 25.920,00 a maggio 2020, si ritiene di poter statuire che, in virtù della richiamata normativa emergenziale periodo covid-19 di cui alla citata ordinanza depositata il 12.8.20 da intendersi qui richiamata e dei riferimenti codicistici in via generale, e per statuizione costante di questo GOT ai casi analoghi, il canone locativo da applicare\rideterminare è il seguente: per marzo aprile e maggio 2020 nulla è dovuto;
da giugno 2020 a novembre 2020 riduzione del canone del 50%; da dicembre 2020 a marzo 2022 riduzione del 30%; da aprile 2022 in poi nessuna riduzione. Con i conseguenziali conteggi\riconteggi da effettuare in base a tale disposto cogente (ovviamente in correlazione ai periodi detratto quanto versato), ed eventuale quant'altro.
Statuito ciò occorre ora determinarsi in ordine alla domanda riconvenzionale svolta dal resistente, ovvero a riguardo l'applicazione o meno dell'art. 34 L. 392\78 e di nullità della clausole contrattuali nei termini specificati in atti. Ciò anche in quanto per la stessa domanda vi è pronunzia di inammissibilità nel citato altro contenzioso. A parere di questo GOT detta domanda è da disattendere in quanto dal contenuto letterale del citato art. 34 non vi è spazio per tale applicazione stante le evidenze e le clausole di cui agli artt. 3 u. cap., 4 e 5 non appaiono nulle od annullabili, in quanto espressione dell'autonomia contrattuale ex artt. 1322 CC nel contestuale contraddittorio. Con in tal senso il convenuto scopo perseguito dalle parti liberamente sottoscrittrici (arg. Cass.
Civ. sez. III 18.10.23 n. 28998), non risultando alterato, anzi tutt'altro, l'equilibrio contrattuale, tale da configurare giuste le previsioni pattizie una elusione dell'art. 79 L.
392\78 (rif. Tribunale L'Aquila 1.10.20 n. 317). Ciò pare altresì in linea con il principio, invocabile quantomeno in via di analogia di situazioni, ex Cass. civ. sez. III
10.1.116 n. 22909, secondo cui “Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l'iniziale predeterminazione del canone in misura differenziale e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto…”. In proposito, i pur pregevoli approfondimenti giurisprudenziali ambo le parti, non sembra che possano superare dette più coerenti applicazioni. Va da sé che coerentemente all'art. 3 una volta stabilito il canone si è così testualmente sottoscritto: “Il canone così determinato tiene conto dell'espressa volontà del conduttore di rinunziare all'esercizio di cui all'art. 34 L.
392\78”. Così come all'art. 4 si è diversamente definito l'aspetto dell'aggiornamento- del canone ex art. 32 cit. legge, ma dopo la prima fase di locazione, con il concordato aumento triennale applicabile dal rinnovo. Ed anche quanto convenuto all'art. 5 appare consone, e non contrario a norme imperative a precetti penali od all'ordine pubblico, o contrario a buona fede.
Quanto alla regolamentazione delle spese processuali, dato atto di quanto sinora, si ritiene giusto ed equo compensarle per 1\2, con la restante metà posta a carico di parte resistente, liquidandole in tale proporzione come in dispositivo.

PQM

Il Tribunale, in persona del sottoscritto GOT, sentiti i procuratori delle parti e definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da nei Parte_1
confronti di in persona del suo LR pro tempore, ogni diversa istanza, Controparte_1
difesa e deduzione disattesa od assorbita, così provvede:

1-dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio dell'immobile, stante lo stesso rilascio nelle more del giudizio;

2-riconosce e dichiara che la corresponsione\rideterminazione del canone va parametrata, rispetto al canone mensile di € 8.640,00, come di seguito: da marzo 2020 a maggio 2020 nulla, da giugno 2020 a novembre 2020 riduzione del 50%, da dicembre
2020 a marzo 2023 riduzione del 30%, da aprile 2022 nessuna riduzione;
con eventuali correlativi adeguamenti\riconteggi per come in parte motiva;

3-compensa per 1\2 le spese di liti, condannando il convenuto alla rifusione della restante metà a favore dell'attrice, liquidandole in tale proporzione in € 140,00 per spese vive ed in € 1.300,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA se dovute.
Così deciso in Messina al termine della Camera di Consiglio del 5.5.25, in calce all'udienza.
IL GOT