REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA – QUINTA SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 27216 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023 vertente tra
ATTORE Parte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Ilaria Romano
e
CONVENUTO Controparte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Antonio Quattrociocchi Branca
MOTIVI DELLA DECISIONE
– nel convenire in giudizio il in epigrafe – ha impugnato Parte_1 CP_1
la delibera del 9.2.2023 con cui l'assemblea – in sua assenza – ha approvato le nuove tabelle millesimali (redatte dal geometra in data 14.6.2022). Controparte_2
L'attore – premesso di essere proprietario di numerosi boxes auto siti nell'autorimessa condominiale – ha chiesto la nullità o comunque l'annullamento di tale delibera in quanto:
- non è stata assunta all'unanimità dei condomini secondo quanto prescritto dall'art. 69 disp. att, cod. civ., bensì soltanto con le maggioranze previste dall'art. 1136, secondo comma, cod. civ.; - contrasta con gli artt. 3, 5, 7, e 9 del regolamento condominiale avente natura contrattuale;

- la nuova tabella “2G” – inerente alle parti comuni dell'autorimessa – pone a carico dei proprietari dei boxes le spese comuni nella misura dell'83%, con il solo restante 17 % a carico degli altri condomini;

- la modifica della tabella 4 – relativa a scale ed ascensore – ha icomportato l'inclusione anche dei proprietari dei boxes alla partecipazione nelle relative spese.
Il convenuto – nel costituirsi – ha contestato la fondatezza dell'impugnativa chiedendone il conseguente rigetto.
Sono state depositate le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. e all'esito – senza l'espletamento di attività istruttorie – la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 17.10.2025.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
L'impugnazione deve essere rigettata.
Deve innanzitutto chiarirsi che l'attore – con la presente impugnativa – ha dedotto l'illegittimità della delibera con esclusivo riguardo all'adozione della nuova tabella millesimale “2G” relativa al riparto delle spese inerenti all'autorimessa condominiale,
ed alla modifica della tabella n. 4 (scale e ascensore).
L'attore – relativamente a tali tabelle – ha sostanzialmente dedotto che la delibera contrasta, per un verso, con gli artt. 69 disp. att. cod. civ. e 1123 cod. civ. per essere stata assunta a maggioranza e non all'unanimità e, per altro verso, con le norme del regolamento condominiale avente natura contrattuale.
Deve rilevarsi – in questa prospettiva – che “rimane estraneo al giudizio di
impugnazione della deliberazione condominiale di approvazione delle tabelle
millesimali ogni profilo non attinente alla validità dell'atto collegiale - per vizi relativi,
ad esempio, alla regolare costituzione dell'assemblea, o al procedimento di
convocazione o di informazione della stessa, o al rispetto dei quorum deliberativi -,
quanto inerente agli errori o alle divergenze fra il valore effettivo delle unità
immobiliari e quello tabellarmente previsto, i quali sono piuttosto oggetto del giudizio
di revisione o modifica delle tabelle millesimali approvate ai sensi dell'art. 69 disp.
att. c.c. (cfr. Cass. 27159/2018).
Ciò premesso, non sussistono – nella fattispecie – i vizi dedotti dall'attore attinenti alla validità dell'atto collegiale.
Deve trovare applicazione – quanto all'assunta violazione del quorum deliberativo – il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità a mente del quale “l'atto
di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse,
non deve essere deliberato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine
sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.. La
sufficienza del consenso maggioritario per l'approvazione delle tabelle millesimali
discende dal fatto che essa è meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti
dalla legge, e quindi dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della
proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso. Rivela invece natura contrattuale, e perciò impone il consenso unanime, la tabella da cui risulti
espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese,
ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c.
La sostanza di una tale "diversa convenzione" è, pertanto, quella di una
dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini
programmano che la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione
alla vita del condominio sia determinata in modo difforme da quanto previsto negli
artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c.” (tra le altre Cass. cit. 27159/2018).
Deve in proposito rilevarsi che l'attore non ha dedotto – né comunque risulta dalle tabelle e dalla relazione esplicativa del geometra (cfr. all. 2 atto di Controparte_2
citazione) – che sia stato espressamente derogato il regime legale di ripartizione delle spese.
Emerge – diversamente – che le tabelle sono state redatte secondo i criteri legali prescritti dagli artt. 1123, secondo comma, cod. civ. (quanto all'autorimessa) e 1124
cod. civ. (quanto a scale ed ascensore).
Resta solo da ribadire che – in caso di errori o divergenze fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto – l'attore potrà eventualmente azionare la diversa domanda di revisione giudiziale delle tabelle ex art. 69, disp. prel.,
cod. civ..
Deve essere rilevato – d'altra parte – che le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale – nella fattispecie – non mutuano nemmeno la natura contrattuale del regolamento, di talchè non è richiesta l'unanimità dei consensi per la loro modifica (cfr. Cass. 791/2022: “ai fini dell'attribuzione alle tabelle condominiali della natura
contrattuale non è sufficiente che le stesse siano allegate al regolamento di condominio
e predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti
delle singole unità ovvero che abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti i
condomini (Cass. 28.6.2004 n. 11960; Cass. 25.8.2005 n. 17276). La natura
contrattuale delle tabelle millesimali discende dal fatto che risulti espressamente che
si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare
quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c.. La sostanza di una
tale "diversa convenzione" è quella di una dichiarazione negoziale, espressione di
autonomia privata, con cui i condomini programmano che la portata dei loro rispettivi
diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio sia determinata in modo
difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c.. Negli altri casi la
tabella anche se approvata nel modo sopraindicato (allegata al regolamento di
condominio, predisposta dall'unico originario proprietario ed accettata dagli iniziali
acquirenti) non ha comunque natura contrattuale ma è meramente ricognitiva dei
valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell'esattezza delle operazioni tecniche
di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso.
Ne consegue che in tal caso la modifica della tabella può avvenire anche a
maggioranza (qualificata) e non è necessaria l'unanimità”).
Le spese processuali – liquidate d'ufficio ex d.m. 55/2014 – seguono la soccombenza dell'attore.

P.Q.M.

definitivamente pronunziando,
rigetta l'impugnativa;
condanna l'attore a rimborsare al convenuto le spese processuali, liquidate d'ufficio in
euro 4.000,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15%, Iva e Cassa come per legge.
15.10.2025.
IL GIUDICE