N. 402/2025 R.G
Tribunale di Busto Arsizio
VERBALE DI UDIENZA DEL 02/12/2025
Oggi 02/12/2025, innanzi al Giudice dott. CA RI, sono comparsi:
Per l'avv. LOMBARDO GIUSEPPE Parte_1
Per l'avv. REGGIO RAFFAELE CP_1
Le parti danno atto che la mediazione ha avuto esito negativo come da verbale depositato.
Parte attrice deduce che la morosità persiste con riferimento alle mensilità di ottobre e novembre 2025.
Parte convenuta fa presente in relazione alle mensilità dedotte non ha nessuna evidenza dei pagamenti.
Fa presente che nulla hanno a che fare con l'oggetto della presente causa come dedotto in atti.
I procuratori delle parti quindi precisano le conclusioni riportandosi a quelle già rassegnate in atti, da intendersi qui integralmente riportate e trascritte e rinunziano a presenziare alla lettura. il Giudice
Dopo la discussione orale si ritira in camera di consiglio, e all'esito pronuncia la seguente sentenza dandone lettura, ai sensi degli artt. 429 e 281sexies cod. proc. civ.
Il Giudice
CA RI
pagina 1 di 4 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO
SEZIONE III CIVILE
All'udienza del 2 dicembre 2025 il Giudice dott. CA RI ha pronunciato, dandone lettura ai sensi degli artt.
429 e 281sexies cod. proc. civ., la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 402 R.G.A.C. dell'anno 2025 promossa
DA
(nata a [...] il [...], C.F. ), con il Parte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. LOMBARDO GIUSEPPE con domicilio eletto in LARGO DON RUSCONI, 9 RHO presso lo studio del difensore avv. Lombardo;

PARTE ATTRICE
CONTRO
(p. iva n. ), in persona del legale rappresentante pro tempore con il patrocinio CP_1 P.IVA_1 dell'avv. REGGIO RAFFAELE, con domicilio eletto in Milano al Viale Monza n.17, presso il difensore avv.
REGGIO RAFFAELE;

PARTE CONVENUTA
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato ha intimato sfratto per morosità nei confronti di Parte_1 esponendo che: con contratto di locazione di immobile in data 1 febbraio 2023 regolarmente CP_1 registrato l'attrice e la sorella ha concesso in locazione ad uso commerciale a Controparte_2 CP_1
l'immobile sito in San Vittore Olona alla via I maggio n.9/11; il canone di locazione veniva determinato in euro
15.000,00 annui da corrispondersi in 12 rate mensili ammontanti ad euro 1250,00 in ragione del 50% a ciascuna delle due locatrici;
la conduttrice non ha provveduto a corrispondere al Condominio oneri accessori relativi all'anno 2023 e 2024 pari ad euro 1200,00 oltre ad euro 400,00 anticipati dall'altra parte locatrice;
i canoni mensili sono stati quasi sempre versati in ritardo.
Ha concluso chiedendo la convalida dello sfratto con emissione del decreto ingiuntivo o in subordine ordinanza di rilascio ex articolo 665 c.p.c.
Si è costituita l'intimata contestando la morosità in quanto il canone pattuito era comprensivo degli oneri condominiali e chiedendo il rigetto della domanda.
Con ordinanza del 06.02.2025 non è stato concesso il provvisorio rilascio dell'immobile ed è stata disposta la conversione del rito concedendo termine per il deposito di memorie integrative.
Le parti hanno depositato le memorie integrative e parte attrice nella memoria integrativa ha rinunziato a far valere il mancato pagamento delle spese condominiali deducendo però la morosità nel pagamento del canone pagina 2 di 4 per le mensilità successive alla notifica dell'intimazione di sfratto ( dicembre 2024 e gennaio 2025) e quindi per tali motivi ha chiesto di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione.
Parte convenuta ha contestato la sussistenza della morosità ( dando atto di aver pagato le mensilità richieste da parte attrice) e ha chiesto l'estinzione del giudizio per cessata materia del contendere e in ogni caso il rigetto della domanda.
La causa è stata istruita documentalmente e trattenuta in decisione all'udienza del 2.12.2025 dopo la discussione ex articolo 420 c.p.c..
Va innanzitutto dichiarata la procedibilità della domanda avendo le parti esperito il tentativo di mediazione che però ha avuto esito negativo.
Ciò osservato, la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore ex articolo 1453 c.c. va rigettata.
Occorre precisare che non può dichiararsi la cessata materia del contendere, come richiesto da parte convenuta in sede di memoria integrativa, a seguito della rinunzia, dopo il mutamento del rito, di parte attrice a far valere la morosità nel pagamento degli oneri accessori in quanto la stessa ha comunque insistito nella domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento di parte convenuta nel pagamento di due mensilità del canone di locazione.
Ciò detto, va osservato che parte attrice ha chiesto la convalida dello sfratto per morosità di parte convenuta nel pagamento delle spese condominiali pari ad euro 1200,00 oltre ad euro 400,00 anticipate dall'altra locatrice.
Ebbene, a prescindere dalla circostanza che in sede di mutamento del rito la parte attrice ha rinunziato a tale domanda e quindi sulla stessa non occorrerebbe alcuna valutazione di fondatezza, va osservato che la dedotta morosità era inesistente in quanto ai sensi dell'articolo 3 del contratto di locazione il canone era comprensivo anche degli oneri accessori che, quindi, non andavano pagati in aggiunta rispetto al canone.
In sede di memoria integrativa la parte attrice ha dedotto la morosità di parte convenuta nel pagamento del canone di due mensilità ( dicembre 2024 e gennaio 2025) ma parte convenuta ha dimostrato mediante la produzione del documento n. 6 di aver effettuato i pagamenti in data 13.02.2025.
All'udienza di discussione della causa la parte ha dedotto il mancato pagamento dei canoni di ottobre e novembre del 2025.
Sul punto parte convenuta non ha provato l'avvenuto pagamento.
Ebbene se anche la parte convenuta non avesse pagato le mensilità indicate dall'attore in sede di udienza non vi sarebbe comunque il grave inadempimento della stessa nell'adempiere alle obbligazioni contrattuali.
Ed infatti com'è noto, in caso di locazione di immobile, al conduttore incombe ex lege l'onere del pagamento tempestivo del canone mentre per il caso di inadempienza, al locatore spetta solo la prova della locazione e del canone pattuito, per cui se il conduttore non prova l'avvenuto pagamento dei canoni richiesti, va accolta la domanda della controparte.
A seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392 (legge cosiddetta dell'equo canone) la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del
Giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato (arti 5 e 55 della legge)
pagina 3 di 4 a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone, l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito e tollerato.
Una tale conclusione, tuttavia, riguarda, sulla base della chiara lettura dell'art. 41 della legge 392/1978, le sole locazioni ad uso abitativo, non applicandosi l'art. 5 agli immobili locati ad uso diverso, stante il rinvio dalla richiamata norma esclusivamente alle disposizioni contenute negli articoli da 7 ad 11 della Legge n. 392 cit..
Invero, per le locazioni non abitative la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c., salva la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla l. n. 392 del 1978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto
(Cassazione civile, sez. VI, 23.06.2011, n. 13887).
Ne deriva che la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, puo' aversi solo con riferimento ad inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (Cassazione civile n. 8076 del
04.06.2002). Costituisce ius receptum che "Il grave inadempimento, tale da legittimare la risoluzione del contratto di locazione per morosità, deve essere valutato non solo sulla base della scadenza dei canoni e del loro importo, ma anche in base al comportamento della parte inadempiente" (cfr, Cassazione civile, sez. III,
13.12.2011, n. 26709).
Ebbene nel caso di specie, non sussistendo alcuna morosità con riferimento al pagamento degli oneri accessori ma sussistendo una morosità relativa solo a due mensilità ( di cui una scaduta da meno di un mese) la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento di parte convenuta deve essere rigettata non potendosi ritenere grave, nell'economia dei rapporti tra le parti, il mancato pagamento di due canoni, di cui uno scaduto da meno di un mese.
Le spese seguono strettamente la soccombenza di parte attrice e si liquidano d'ufficio, come da dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia 147/2022, in relazione al valore della causa e all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte.
Esse sono comprensive di tutte le attività processuali svolte, comprese quelle del procedimento speciale per convalida di sfratto e tengono conto dell'attività istruttoria limitata al solo deposito delle memorie integrative e della semplificazione della fase decisionale consistita nella sola discussione orale.

P.Q.M.


Il Tribunale di Busto Arsizio, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
a) Rigetta la domanda di parte attrice;

b) Condanna al pagamento, in favore di in persona del legale Parte_1 CP_1 rappresentante pro tempore delle spese di lite del presente giudizio liquidate in complessivi € 1876,00 oltre rimborso spese generali (15% sul compenso), CPA ed IVA come per legge.
Il Giudice
CA RI
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