REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico Elena Fulgenzi riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 64423/2022 di Ruolo generale affari contenziosi
TRA B (C.F. in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore dottoressa (C.F. ), Controparte_1 CodiceFiscale_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Alessandro LH
Opponente -
E
nato a [...] il [...], C.F. , difeso e rapp.to Controparte_2 C.F._2 dall'avv. Daniele Fermo dall'avv. Fabiana Ambrosio e dall'avv. Fiorenzo Rossi

-Opposto- Oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo n. 13163/2022 emesso in data 22.7.2022, RG. 36528/2022, dal Tribunale di Roma
FATTO E DIRITTO 1. Con ricorso per decreto ingiuntivo iscritto al ruolo del Tribunale di Roma n. RG. 36528/2022 il ricorrente ha dedotto: di aver ricoperto la carica di Controparte_2 amministratore del condominio Gonzaga 56 B. dall'anno 2011; che il compenso Pt_1 annuo ammontava ad euro 750,00; che il 27 maggio 2019 vi è stato il passaggio delle consegne con il nuovo amministratore da quale risulta un credito in favore del ricorrente di euro 6.000,00 a titolo di compenso per l'attività di amministratore oltre ad un passivo di cassa per euro 3.038,38 che costituirebbe ulteriore suo credito maturando quindi un credito in favore dell'opponente per euro 9.038,38; di aver inutilmente sollecitato il pagamento del credito;
di voler richiedere l'amissione del decreto ingiuntivo per il solo credito di euro 6.000,00 e di aver, al riguardo, emesso in data 9.9.2021 la fattura n. 19/2021. Il Tribunale di Roma ha emesso il decreto ingiuntivo n. 13163/22 ingiungendo al il pagamento della somma di euro 6.000,00 oltre spese di procedura Parte_1
2.Avverso il decreto ha proposto opposizione il Parte_2
B rilevando che all'assemblea condominiale del 17 novembre 2011 è stato
[...] nominato amministratore presente all'adunanza, che Controparte_2 pagina 1 di 8 contestualmente ha accettato l'incarico. La delibera, tuttavia, non riporta , neanche con richiami a preventivi o proposte, il compenso per il mandato conferito ed accettato. L'amministratore del condominio dalla nomina (novembre 2011) sino alla revoca (marzo 2019) non ha provveduto alla gestione ordinaria e/o straordinaria del condominio, non ha predisposto la contabilità annuale pur avendo la completa disponibilità del conto corrente intestato al condominio e non ha mai convocato un'assemblea condominiale. Nel mese di febbraio 2019, la società Mc Group Nice Service s.r.l., incaricata delle pulizie delle parti comuni, ha affisso un avviso per comunicare la cessazione del servizio a causa del mancato pagamento delle fatture emesse. È emerso successivamente che la ditta non è stata pagata dal mese di gennaio 2017 al mese di febbraio 2019 e quindi per oltre due anni. I condomini, visto lo stato di degrado del condominio e il completo disinteresse dell'amministratore alla gestione dello stesso, hanno autoconvocato per il CP_2 giorno 25 marzo 2019 un'assemblea condominiale per deliberare la revoca dell'incarico di amministratore ad e per deliberare la nomina di un Controparte_2 nuovo amministratore di condominio.. In detta assemblea è stato nominato il nuovo amministratore dottoressa Controparte_1
In data 27 maggio 2019 vi è stato il passaggio delle consegne tra il signor e la CP_2 dottoressa CP_1
Dalla situazione contabile globale emerge un presunto credito dell'ex amministratore per euro 6.000,00 a titolo di compenso per gli anni dal 2011 al 2018 ed un suo presunto credito per euro 3.038,38 per asserite anticipazioni. In detto documento è evidenziato un debito del per euro 1.480,00 nei confronti della società Parte_1 CP_3
I rendiconti e i relativi riparti sono incompleti, errati e redatti in occasione del
[...] passaggio di consegne e mai approvati dall'assemblea condominiale che a tal fine non è mai stata convocata. In data 12 luglio 2019 la società a ministero dell'avv. Marco Sabino, Controparte_3 ha diffidato il condominio esponente a versare l'importo di euro 8.775,00 a titolo di pagamento di fatture emesse nei confronti del condominio per opere eseguite sull'impianto elettrico e per opere eseguite sul tetto condominiale ma i condomini, non sono mai stati informati della necessità di dette opere, del conferimento dell'incarico alla società e dell'esecuzione di detti lavori. CP_3
Sono allegati al ricorso per decreto ingiuntivo:
- la fattura n. 19 emessa in data 9.9.2021 dall'ex amministratore CP_2
- rendiconti e riparti consuntivi riferibili agli anni dal 2011 al 2019 tutti datati 27 maggio 2019;
- una raccomandata avente ad oggetto una messa in mora inviata all'attuale amministratore datata 5 novembre 2019 priva della ricevuta di ritorno
- una raccomandata avente ad oggetto l'invito alla stipula della convenzione di negoziazione assistita datata 22 giugno 2020 ritornata al mittente per compiuta giacenza. pagina 2 di 8 Tanto premesso in fatto , il ha eccepito preliminarmente la nullità della Parte_1 nomina ex art 1129, comma 14 cod. civ. che prescrive : “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”. Nella documentazione del non è rinvenibile l'indicazione dell'importo Parte_1 dovuto a titolo di compenso all'amministratore neanche mediante richiami ad altri documenti e, ferma la mancata approvazione dei rendiconto da parte dell'assemblea condominiale, anche detta documentazione contabile non sarebbe idonea e sufficiente per sanare il vizio originario. La nullità del contratto comporta l'inefficacia dello stesso e conseguentemente delle reciproche obbligazioni assunte dalle parti con conseguente illegittimità e/o carenza di titolo per richiedere il pagamento dei compensi come unilateralmente quantificati dal ricorrente. I rendiconti e relativi riparti per gli anni dal 2011 al 2019 non sono mai stati consegnati ai condomini e non è mai stata indetta un'assemblea per la loro approvazione. Risulta piuttosto, che l'ex amministratore ha predisposto detta documentazione contabile in data 27 maggio 2019 (due mesi dopo la revoca dell'incarico) in occasione del passaggio di consegne con il nuovo amministratore. Il credito per il compenso di amministratore di condominio e per le anticipazioni delle spese da lui sostenute non può ritenersi provato in mancanza di una regolare contabilità che deve essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, così da rendere possibile l'approvazione da parte dell'assemblea condominiale del rendiconto consuntivo . Il condominio esponente, dall'altro lato, contesta la quantificazione del compenso dell'ex amministratore che è stato determinato unilateralmente dal ricorrente e neanche confermato e/o ratificato da parte dell'assemblea condominiale. Il ricorrente nella qualità di amministratore avrebbe dovuto, ma ciò non è avvenuto, di anno in anno ad ogni scadenza del proprio mandato convocare l'assemblea per la delibera sull'eventuale rinnovo del mandato con contestuale delibera sul compenso. Ferme le suddette eccezioni e contestazioni, l'ex amministratore di condominio CP_2 si è reso gravemente inadempiente agli obblighi assunti imposti dagli artt.
[...]
1129, 1130, 1311 e 1135 cod. civ che regolano anche le responsabilità che derivano per l'inosservanza degli oneri e degli obblighi collegati al suo ufficio. Tra questi: l'obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione;
l'obbligo di convocare annualmente l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale;
l'obbligo di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria e di eseguire gli adempimenti fiscali. L'ex amministratore si è reso inoltre gravemente inadempiente al mandato ricevuto per aver conferito incarico alla società di CP_3 eseguire opere sulle parti condominiali senza una preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale ovvero, laddove si fosse trattato di opere urgenti ma ciò non risulta, per non aver convocato l'assemblea per la necessaria ratifica. Ciò ha comportato un grave danno per i condomini che hanno dovuto sopportare un esborso pagina 3 di 8 importante, imprevisto e per lavori che allo stato risultano ingiustificati oltre che non conosciuti. L'ex amministratore si è reso ancora inadempiente per non aver pagato le fatture emesse dalla società Mc Group Nice Service s.r.l. incaricata delle pulizie. Anche detta circostanza è emersa solamente dopo l'avviso affisso dalla società delle pulizie che comunicava la cessazione del servizio per un arretrato nei pagamenti di oltre due anni. La società delle pulizie ha cessato di offrire il servizio con grave danno per il condominio. Inoltre, sui contestati rendiconti non risulta l'importante voce relativa al riparto del costo dell'acqua. I singoli condomini non hanno contratti indipendenti con il fornitore dell'acqua che viene erogata in favore del condominio titolare del contatore ACEA. Annualmente una ditta specializzata esegue la lettura dei contatori a defalco presenti nei singoli appartamenti e provvede a predisporre il riparto della spesa tra i condomini in funzione dei rispettivi consumi. Detta spesa viene contabilizzata dall'amministratore nel riparto consuntivo e approvata dall'assemblea. Il ricorrente nel corso della propria gestione non ha mai provveduto a ripartire la spesa dell'acqua tra i condomini, nonostante la ditta abbia predisposto i riparti. La voce riferibile al riparto dell'acqua non è presente nei rendiconto consegnati al nuovo amministratore. Ha concluso, quindi, il chiedendo “ accogliere la presente opposizione, Parte_1 accertare e dichiarare che nulla è dovuto all'ingiungente convenuto per le ragioni in premessa, tanto in fatto quanto in diritto. Dichiarare quindi nullo e/o illegittimo e di nessun effetto il decreto ingiuntivo opposto perché infondato, ingiusto ed illegittimo e condannare la parte convenuta al pagamento delle spese e degli onorari di giudizio.
3.Si è costituito replicando che , in primo luogo, egli presentava Controparte_2 all'assemblea dei condomini, convocata per la nomina di un nuovo amministratore, idoneo ed articolato preventivo contenente, le voci comprese nel compenso ordinario, nonché l'ipotesi di gestioni straordinarie (doc. 3). Egli ha predisposto i rendiconti relativi agli anni di propria amministrazione (vds. doc. 1 del fascicolo monitorio), con specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale, depositati all'atto del passaggio di consegne. Al momento del passaggio delle consegne l'amministratore uscente ha prodotto tutta la documentazione contabile (riparti consuntivi e rendiconti relativi alla gestione ordinaria e straordinaria dal 2011 al 2018) necessaria al per verificare la Parte_1 regolarità di quanto contenuto ed allegato al verbale di passaggio delle consegne. Nel corso dell'intera gestione condominiale, parte opposta ha svolto diligentemente il proprio incarico, pagando i fornitori e adempiendo alle formalità richieste dalla legge. Il Condominio lamenta che egli avrebbe superato i limiti delle sue attribuzioni, conferendo alla Società l'incarico di procedere all'esecuzione di lavori CP_3 senza il preventivo consenso dell'assemblea ovvero, nell'ipotesi di urgenza, in assenza di ratifica. L'intervento era necessitato dall'esigenza di risolvere il grave problema di infiltrazioni presente sull'appartamento dell'ultimo piano del palazzo condominiale, di pagina 4 di 8 proprietà della Sig.ra LH e l'amministratore non ha ottenuto la successiva ratifica assembleare in quanto non ne ha avuto la possibilità poiché veniva revocato nel mese di maggio 2019. In ordine, poi, al presunto mancato pagamento della ditta di pulizie Mc Group Nice Service s.r.l., che si sarebbe protratto per oltre due anni, l'omesso versamento dei compensi dovuti al fornitore era dipeso da un'incapienza del conto condominiale a causa dei ritardi e/o omessi versamenti delle quote da parte di alcuni condomini. Quanto alla mancata ripartizione della spesa dell'acqua tra i condomini, l'opposto rileva chepresso il civico 56 di , sono presenti due edifici condominiali costituenti Parte_1 due differenti entità: la palazzina A e la palazzina B. Sin dall'inizio della sua gestione, i consumi dell'acqua relativi ad entrambe le palazzine venivano conteggiati dalla società ACEA con un'unica bolletta;
le spese erano quindi ripartite tra la palazzina A e la palazzina B, secondo un piano di riparto che era trasmesso direttamente dai condomini LH al precedente amministratore . In base al summenzionato riparto, era sempre la famiglia LH a provvedere ai versamenti spettanti alla palazzina B), mentre per l'edificio A) tale onere era assolto dall'amministratore Alessandro LH. Ha concluso, pertanto, il convenuto chiedendo “ in via preliminare concedere l'esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo opposto;
ordinare ai sensi dell'art 210 c.p.c., al , l'esibizione del verbale di assemblea del Parte_2 Parte_3
25.07.2019, nonché dell'estratto conto corrente condominiale dall'anno 2011 sino alla data di revoca del precedente amministratore. IN VIA PRINCIPALE rigettare integralmente l'opposizione ex adverso proposta, in quanto infondata in fatto ed in diritto per tutte le ragioni esposte nella parte motiva della presente comparsa di costituzione e – per l'effetto – confermare il decreto ingiuntivo n. 13163/2022 (RG. 36528/2022) emesso dal Tribunale di Roma in data 22.7.2022. Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio oltre oneri di legge.
4. Negata l'autorizzazione alla provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto e ritenute inammissibili le richieste istruttorie avanzate da parte opposta, la causa è stata trattenuta in decisione il 15 ottobre 2024 con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
5. L'opposizione è fondata e merita accoglimento con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto. L'art. 1129, c. 14, c.c. dispone che “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”. Secondo la giurisprudenza di legittimità che il Tribunale intende far propria ( vedi Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 12927 del 2022) Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto pagina 5 di 8 a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto. Il ha eccepito la violazione dell'articolo 1129 c.c., comma 14, c.c., Parte_1 evidenziando come nel verbale di nomina dell'amministratore del 17 novembre 2011 la delibera non riporta , neanche con richiami a preventivi o proposte, il compenso per il mandato conferito ed accettato mentre l'Amministratore assume che in detta assemblea il preventivo era a disposizione dei condomini . Con le memorie ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c., poi , assume per la prima volta che egli era già Controparte_2 stato nominato amministratore del condominio di Via Gonzaga n. 56 B a far data dal 19.09.2008 e ciò spiega la data riportata sul preventivo sottoposto dal CP_2 all'assemblea, di volta in volta confermato ed accettato dall'assemblea, da ultimo proprio con il verbale del 17.11.2011 che aveva rinominato l'odierno opposto. Ebbene tali ultime difese oltre che tardive e in contrasto con le allegazioni originarie del ricorrente – opposto per cui l'incarico sarebbe iniziato soltanto a partire dall'assemblea del 17 novembre 2011 , non possono essere condivise . Posto che alcuna prova documentale è stata fornita dall'amministratore circa il fatto che il preventivo prodotto sia stato portato alla conoscenza dei condomini all'indicata assemblea o anteriormente , la Suprema Corte con la pronuncia citata ha chiarito che la fattispecie della nomina assembleare dell'amministratore di condominio, a seguito della Riforma introdotta con la L. n. 220 del 2012, si struttura come scambio di proposta ed accettazione, secondo quanto si desume dal medesimo articolo 1129 c.c., commi 2 e 14, nonche' dall'articolo 1130, n. 7, c.c., il quale si dispone che la nomina dell'amministratore deve essere annotata in apposito registro. Piu' in generale, dall'articolo 1130 c.c., n. 7, e dall'articolo 1136 c.c., u.c. si evince che la delibera di nomina dell'amministratore ed il correlato contratto di amministrazione debbano avere anche forma scritta (arg. da Cass. Sez. Unite, 30/12/1999, n. 943). L'articolo 1129 c.c., comma 14, prescrive, che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullita' della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso. La “nullita' della nomina”, ove non sia specificato l'importo del compenso, che è alla base del generale principio di predeterminazione onnicomprensiva dello stesso, è, dunque, una nullità “testuale”, in quanto è stabilita dalla legge. Il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto. Nella specie , il convenuto opposto ha depositato soltanto un preventivo da lui stesso redatto senza fornire alcuna prova né della conoscenza dello stesso da parte dei condomini né della sua approvazione da parte dell'assemblea condominiale e, quindi, inidoneo ex art. 1229 comma 14 c.c. pagina 6 di 8 5. Tanto premesso, il Tribunale osserva, comunque, che il ha anche Parte_1 sollevato eccezione ex art. 1460 c.c., sostenendo che l'amministratore non avrebbe diritto al compenso per non aver adempiuto al mandato gestorio ed anche tale eccezione risulta fondata. Non è contestabile, infatti, che l'inadempimento del mandato legittimi il mandante a negare il corrispettivo pattuito . Il debitore convenuto per l'adempimento, ove sollevi l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., è onerato di allegare l'altrui inadempimento, gravando sul creditore agente l'onere di dimostrare il proprio adempimento (v. Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 3587 del 11/02/2021). Nella specie, pertanto, l'opposto era tenuto a fornire la prova di tutti gli elementi relativi all' esecuzione dell'incarico utili per la valutazione del suo operato in relazione ai fini perseguiti, ai risultati raggiunti ed ai criteri di buona amministrazione e di condotta prescritti dall'art. 1710 cc e, per quanto riguarda l'amministratore del condominio, dall'art. 1130 bis cc e dall'art. 1129 cc Tanto premesso, occorre rilevare che nella fattispecie , in realtà, l'amministratore non ha negato la circostanza, da ritenersi già sufficiente a riconoscerne la negligenza, ovvero la mancata approvazione dei documenti contabili dell'ente ex art. 1130 n. 10 c.c., per tutta la durata del suo mandato sino al 25 marzo 2019 allorchè l'assemblea veniva autoconvocata dai condomini per disporre la revoca del suo incarico, né ha smentito la mancata convocazione per tutto il periodo in considerazione di assemblee volte all'autorizzazione dei lavori più sopra indicati . Considerata, pertanto , l'importanza del controllo periodico sotteso alla previsione normativa e la necessità che della gestione dell'ente siano costantemente informati i condomini, del tutto irrilevante ai fini del corretto adempimento del mandato è la circostanza che l'opposto abbia provveduto alla rendicontazione soltanto al momento del passaggio di consegne , rendiconti ,peraltro, neppure approvata in sede assembleare. Ciò giustifica di conseguenza anche l'eccezione ex art. 1460 c.c. sollevata dal opponente e la revoca del decreto ingiuntivo opposto. Parte_1
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ai sensi del d.m. 55/14 e successivi aggiornamenti .

p.q.m.

il Tribunale , definitivamente pronunciando così provvede:
- revoca il decreto ingiuntivo n. 13163/2022 emesso in data 22.7.2022 dal Tribunale di Roma;

- condanna alla rifusione al Condominio opposto delle spese del Controparte_2 presente giudizio che liquida in euro 2.800,00 oltre Iva, cap e rimborso forfettario spese generali Così deciso in Roma il 10 gennaio 2025
Il Giudice
Elena Fulgenzi
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