N. R.G. 401/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RAGUSA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Claudio Maggioni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 401/2023 avente ad oggetto vendita di cose immobili, promossa da:
, nato a [...] il [...], C.F. con il Controparte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. CAVALCANTI CANDIDO, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

ATTORE CONTRO
, nato a [...] il [...], C.F. , con il Controparte_2 C.F._2 patrocinio dell'avv. RUSTICO SALVATORE, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti.
CONVENUTO
CONCLUSIONI
All'udienza del 15/04/2025, sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c., la causa veniva posta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per le comparse conclusionali e le memorie di replica sulle seguenti conclusioni delle parti:
ATTORE Piaccia al Tribunale
• Rigettare ogni contraria istanza eccezione e difesa;

• Dichiarare l'inadempimento del sig. in ordine al contratto preliminare del Controparte_2 06.7.2021 e legittimo il recesso del sig. Controparte_1 per l'effetto:
• Condannare a pagare al sig. la somma di € 40.000,00 oltre Controparte_2 Controparte_1 interessi commerciali dalla domanda sino al saldo;

• Condannare il sig. a spese, competenze ed onorari del presente giudizio. Controparte_2
pagina 1 di 7 CONVENUTO Piaccia al Tribunale dichiarare inammissibili o comunque rigettare le domande proposte da parte attrice, siccome infondate in fatto e in diritto, per tutti i motivi in premessa meglio specificati. Di conseguenza, accertare la risoluzione ipso iure ai sensi dell'art. 1457 c.c. del contratto preliminare del 06/07/2022 sottoscritto da e , per inadempimento dell'attore e, Controparte_1 Controparte_2 dunque, dichiarare il buon diritto del convenuto di trattenere la caparra confirmatoria pari ad € 20.000,00, già corrisposta in sede di stipula del preliminare. Con vittoria di spese e compensi professionali.
pagina 2 di 7 ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 27/01/2023 conveniva in giudizio Controparte_1 [...]
deducendo che: CP_2 con contratto preliminare concluso ad Ispica il 6.7.2021 prometteva di Controparte_2 vendergli un immobile sito ad Ispica nella C.da Marina di Marza, distinto in catasto al foglio 82, numero 6009 sub 1; dovendo il convenuto completare alcuni adempimenti formali, si stabiliva che il rogito sarebbe stato stipulato dopo la presentazione della dichiarazione di successione della sua defunta madre e comunque non oltre il 30.7.2022, presso il notaio in Rosolini;
Persona_1 il prezzo veniva pattuito in € 85.000,00; alla firma del preliminare versava al , con assegno tratto su Poste Italiane s.p.a. n. CP_2
217966777-08, la somma di € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, mentre la restante somma sarebbe stata versata al momento della stipula del definitivo;
il incassava regolarmente la caparra confirmatoria;
CP_2 con lettera del 27.6.2022 sollecitava il ad inviare presso lo studio del suo procuratore i CP_2 documenti necessari alla stipula del definitivo;
nella suddetta lettera ribadiva che la data indicata nel contratto preliminare quale termine ultimo era da considerarsi termine essenziale;
in data 14.7.2022 gli perveniva una mail contenente una copia della dichiarazione di successione di ed altri documenti relativi a concessioni in sanatoria con Persona_2 intestatari diversi;
in maniera informale, considerati i pregressi rapporti, chiedeva al convenuto di integrare i documenti già inviati con il documento di provenienza dell'immobile alla defunta
[...]
con la rinuncia all'eredità dell'immobile da parte dell'altro coerede, con l'attestazione Per_2 di prestazione energetica, con il certificato di morte, con la tessera ed il codice fiscale dello stesso venditore;
non pervenendo alcuna risposta, con lettera del 3.8.2022 concedeva al un ulteriore CP_2 termine di 15 giorni per integrare la documentazione con i documenti richiesti;
il rispondeva alla predetta lettera in data 2.9.2022, accusandolo di non avere rispettato il CP_2 termine previsto dal contratto preliminare per la stipula del definitivo;
con lettera del 6.9.2022 specificava i documenti mancanti per la stipula del definitivo e invitava il a presentarsi presso lo studio del Notaio in data 27.9.2022, ore 12:00, CP_2 Persona_1 diffidandolo ad inoltrare al Notaio i documenti necessari alla stipula entro e non oltre il 20.9.2022; con lettera del 23.9.2022 il denunciava l'avvenuta risoluzione del preliminare per CP_2 inadempimento del CP_1 in data 27.9.2022 il Notaio constatava ed attestava la mancata presenza del Persona_1
alla stipula del rogito notarile;
CP_2 considerato il grave inadempimento del , con lettera del 7.10.2022 comunicava il proprio CP_2 recesso dal preliminare del 6.7.2021 e lo invitava alla stipula di una negoziazione assistita;
con lettera del 10.11.2022 il comunicava la propria intenzione di aderire alla procedura CP_2 di negoziazione assistita;
in data 25.11.2022 gli inviava il modulo standard per la procedura di negoziazione assistita, lasciando in bianco il tempo di durata ed il luogo di svolgimento affinché fossero concordati dalle parti;
pagina 3 di 7 non ricevendo alcun riscontro, con lettera del 10.1.2023 diffidava il a dare seguito alla CP_2 stipula della negoziazione assistita, con l'avvertimento che, in mancanza di riscontro entro 7 giorni, la proposta di negoziazione assistita sarebbe stata considerata come non accettata;
con PEC del 12.1.2023 il rifiutava la proposta di negoziazione assistita. CP_2
Chiedeva pertanto al Tribunale di dichiarare l'inadempimento di relativamente Controparte_2 al contratto preliminare del 6.7.2021 e di dichiarare legittimo il recesso del e, per CP_1
l'effetto, di condannare il convenuto al pagamento della somma di € 40.000,00 oltre interessi commerciali dalla domanda sino al saldo. Con vittoria di spese e compensi. Si costituiva in giudizio mediante comparsa di risposta esponendo che: Controparte_2 si era sempre reso disponibile e collaborativo nei confronti del promittente acquirente e non era mai venuto meno agli impegni assunti con la sottoscrizione del preliminare;
per il tramite del proprio tecnico di fiducia, geometra in data 14/07/2022 Persona_3 inoltrava la documentazione relativa all'immobile oggetto della compravendita, sito in Ispica nella Contrada Marina Marza distinto al catasto foglio 82, numero 6009, sub 1; in particolare, inoltrava al il progetto in sanatoria del 05/07/1980 redatto dal geometra CP_1
la concessione edilizia in sanatoria n. 448/80 rilasciata dal Comune di Ispica in CP_3 data 16/03/1982, la concessione edilizia n. 112/83 rilasciata dal Comune di Ispica in data 31/05/1983 con il relativo progetto, la pratica di accatastamento dell'immobile promesso in vendita, la concessione edilizia in sanatoria con il relativo progetto (prat. n. 266/95/SA) e la dichiarazione di successione della de cuius presentata in data 14/07/2022 Persona_2 all'Ufficio Territoriale di Modica e registrata al n. 308877; il non rispettava il termine del 30/07/2022 per la stipula del rogito e riconosceva il CP_1 termine del 30/7/2022 come essenziale;
per tale motivo con PEC del 23/09/2022 il comunicava che, non avendo il CP_2 CP_1 rispettato il termine del 30/07/2022, da lui stesso riconosciuto come essenziale, per la stipula del contratto di compravendita, il contratto preliminare del 06/07/2021 doveva intendersi risolto per esclusivo inadempimento dell'odierno attore;
in verità il non intendeva più concludere il contratto definitivo di compravendita in CP_1 quanto preferiva orientare il proprio investimento immobiliare verso un'altra occasione di acquisto;
infatti, in data 04/01/2023, avanti al dott. , Notaio in Ispica, il Persona_4 CP_1 acquistava un altro immobile sito in Ispica nella Contrada Marina Marza ed identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Ispica al Foglio 72, part.lla 1009, sub 4 e 11; dunque, il mancato perfezionamento della compravendita era imputabile solo ed esclusivamente a parte attrice;
non si presentava all'appuntamento fissato dal per il 27/09/2022, dinanzi al Notaio CP_1
, in quanto con PEC del 23/09/2022 gli aveva già comunicato che il preliminare Persona_1 di vendita del 6.7.2021 era da considerarsi risolto per suo inadempimento. Chiedeva pertanto al Tribunale di rigettare le domande attoree in quanto infondate in fatto ed in diritto;
chiedeva inoltre di accertare l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di vendita del 6.7.2021 per inadempimento del e, per l'effetto, di dichiarare il suo diritto a CP_1 trattenere la caparra confirmatoria di € 20.000,00. Con vittoria di spese e compensi. La domanda di parte attrice è fondata e deve pertanto essere accolta. Dal contratto preliminare di vendita del 6/07/2021 emerge che il promissario venditore avrebbe dovuto consegnare al prima della data prevista per la stipula del contratto definitivo di CP_1
pagina 4 di 7 compravendita (30/07/2022), la documentazione attestante la completa regolarità edilizia e urbanistica dell'immobile nonché la conformità dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto allo stato di fatto dell'immobile. Giova anzitutto sottolineare che il convenuto contesta tardivamente (con la seconda memoria istruttoria) il fatto che l'attore gli avesse verbalmente chiesto di integrare i documenti ricevuti il 14.7.2022 con il documento di provenienza dell'immobile alla defunta con la Persona_2 rinuncia all'eredità dell'immobile da parte dell'altro coerede, con l'attestazione di prestazione energetica, con il certificato di morte, con la tessera ed il codice fiscale dello stesso venditore. Tale circostanza deve pertanto ritenersi provata ai sensi dell'art. 115 c.p.c. Ciò premesso, con riguardo all'A.P.E. l'art. 6, comma 2, del D.lgs. 192/2005 prevede: “Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l'edificio o l'unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l'attestato di prestazione energetica di cui al comma 1. In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime;
in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell'edificio e produce l'attestato di prestazione energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità”. Nel caso di vendita, l'alienante è dunque obbligato a produrre o comunque a mettere a disposizione dell'acquirente, anche solo potenziale, l'attestato di prestazione energetica. L'oggetto dell'obbligo di cui all'art. 3 del preliminare di vendita del 6/07/2021 – ovvero fornire la documentazione attestante la completa regolarità edilizia e urbanistica dell'immobile in questione prima della data prevista per la stipula del contratto definitivo di compravendita – è molto ampio, per cui nello stesso può farsi rientrare anche l' che, peraltro, il convenuto CP_4 aveva a sua disposizione già dal 19/07/2022 (cfr. documento prodotto dal convenuto in allegato alla memoria ex art. 183 c.p.c. del 20/07/2023). Pertanto, ritiene questo Giudice che il sia stato inadempiente all'obbligo di consegnare CP_2 entro il 30/07/2022 un documento obbligatorio per la stipula del contratto di compravendita, rientrante tra i documenti necessari ad attestare la completa regolarità edilizia e urbanistica dell'immobile promesso in vendita. Va in ogni caso evidenziato che il convenuto non si è presentato innanzi al notaio il 27/09/2022 per la stipula del contratto definitivo, nonostante l'invito dell'attore di cui alla PEC del 06/09/2022, rilevando che il contratto si sarebbe risolto per mancato rispetto del termine essenziale del 30/07/2022, essendo stabilito all'art. 4 del preliminare che il rogito andava stipulato “comunque, non oltre la data del 30/07/2022”. Secondo il costante orientamento della Suprema Corte, “Il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità
pagina 5 di 7 prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata” (Cass. n. 9529/2025). Orbene, nel caso di specie il termine per la stipula del rogito fissato nel preliminare non può ritenersi essenziale né in base alle espressioni usate dai contraenti – non essendo sufficiente la dicitura “comunque non oltre” – né in base alla natura e all'oggetto del contratto, non desumendosi da specifiche indicazioni contenute nel contratto la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine indicato. Va, piuttosto, rilevato che, per quanto riguarda il promissario acquirente, la richiesta inviata il 3/08/2022 al di integrare la documentazione entro 15 giorni e il successivo invito del CP_2
06/09/2022 a presentarsi innanzi al notaio per la stipula del definitivo rappresentano chiaramente elementi indicativi del permanere del suo interesse alla conclusione del contratto anche oltre il termine del 30/07/2022. In ogni caso, il mancato adempimento entro il termine non sarebbe imputabile all'attore, ma al convenuto che non ha fornito la documentazione completa, omettendo di trasmettere l'A.P.E.; a tale riguardo, la Suprema Corte ha rilevato che “Il mancato adempimento entro un termine essenziale non dà luogo a risoluzione del contratto, se l'inadempimento non sia imputabile all'obbligato almeno a titolo di colpa ma corrisponda alla mancata prestazione dell'altra parte che rivendica la risoluzione per scadenza di detto termine, spettando a chi si oppone alla risoluzione del contratto, nonostante la scadenza del termine, l'onere di dimostrare che soltanto per effetto del comportamento della controparte, contrario a buona fede, l'adempimento non è stato reso possibile” (Cass. n. 30714/2024). Ciò posto, va evidenziato che l'odierno attore ha consegnato al promittente venditore, all'atto della stipula del preliminare di vendita, una caparra confirmatoria di € 20.000,00. Deve pertanto trovare applicazione la disciplina di cui all'art. 1385, comma 2, c.c., a tenore del quale: “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”. In merito alla funzione della caparra confirmatoria, la giurisprudenza di legittimità afferma:
“L'art. 1385 comma 2, cod. civ. - che consente alla parte non inadempiente, in caso di inadempienza della controparte, di recedere dal contratto ritenendo la caparra confirmatoria ricevuta o esigendo il doppio di quella versata - disciplina il caso in cui essa, avvalendosi della funzione tipica della caparra intenda, con una dichiarazione risolutiva, determinare ope legis l'estinzione di tutti gli effetti giuridici sia del contratto sia dell'inadempimento di esso. Qualora invece detta parte preferisca (art. 1385 cod. civ., terzo comma) ottenere il risarcimento integrale del danno secondo i principi generali anziché nella misura concordemente e preventivamente quantificata, può esercitare l'azione di risoluzione per grave inadempimento della controparte (artt. 1453 e 1455 cod. civ.). Ne consegue che pur essendo entrambi i diritti fondati sul medesimo presupposto di fatto - l'inadempimento non di scarsa importanza della controparte - diversa è la natura delle corrispondenti azioni e delle conseguenti pronunce giudiziali. Ed infatti nel primo caso la pronuncia di risoluzione del contratto inadempiuto è dichiarativa e la parte adempiente è sollevata dall'onere di provare il danno effettivamente subito;
nel secondo caso la pronuncia è costitutiva e spetta alla parte adempiente provare, secondo i principi generali (art. 1223 cod. civ.), il danno derivatone che potrebbe anche coincidere con l'ammontare della somma stabilita per la caparra, ma come esito dell'accertamento giudiziale
pagina 6 di 7 nel contraddittorio tra le parti e non come anticipata e forfettaria liquidazione di esso (art. 1385, secondo comma, cod. civ.).” (Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 18850 del 2004). Il a fronte dell'inadempimento di non lieve importanza del convenuto, ha agito per CP_1 ottenere una sentenza dichiarativa della legittimità del recesso dal contratto e di condanna alla somma pari al doppio della caparra versata nei confronti del , parte inadempiente. CP_2
Alla luce di quanto esposto, il contratto preliminare di vendita deve essere dichiarato risolto a seguito del recesso legittimamente esercitato dall'attore e deve essere Controparte_2 condannato a corrispondere a la somma di € 40.000,00, oltre interessi dal Controparte_1 gennaio 2023 (data della domanda) sino al soddisfo. Le spese seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e si liquidano come da dispositivo.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. R.G. 401/2023: DICHIARA risolto il contratto preliminare di vendita del 06/07/2021. CONDANNA a corrispondere a la somma di € 40.000,00, Controparte_2 Controparte_1 oltre interessi dal gennaio 2023 sino al soddisfo;
CONDANNA a rimborsare a le spese di lite, che si Controparte_2 Controparte_1 liquidano in € 545,00 per esborsi ed in € 7.616,00 per compenso, oltre a rimborso spese generali, Iva e Cpa. Ragusa, 12/09/2025. Il Giudice
dott. Claudio Maggioni
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