REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di NAPOLI – IX Sezione Civile in persona del giudice unico dr.ssa Rosa Romano Cesareo ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 14523 R.G.A.C.C. 2024 , avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso. TRA
( ) dom.ta elett.te in Napoli alla Via del Parte_1 C.F._1
Rione Sirignano n. 10 presso lo studio dell'Avv. Alessandro Amodio ( ) che la rappresenta e difende congiuntamente e C.F._2 disgiuntamente all'Avv. Guido Sergio ( ), giusta mandato in C.F._3 atti;
E (P.IVA ), in persona del l.r.p.t., Controparte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliata in Napoli alla via Gino Doria n.130 presso lo studio degli Avv.ti degli Avv.ti Domenico Amicarelli (C.F. ), Mauro CodiceFiscale_4
IU (C.F. ) e UI OL (C.F. CodiceFiscale_5 C.F._6
), che la rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, giusta
[...] mandato in atti. Decisa all'udienza del 3.12.2025 mediante lettura del dispositivo con riserva di deposito della motivazione. MOTIVI DELLA DECISIONE La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.pc., in combinato disposto con l'articolo 429, c.1, c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (omettendo lo svolgimento del processo). Lo sfratto per morosità è stato azionato sul presupposto del mancato pagamento della quota parte dei canoni spettanti a relativi al periodo 1.4.2023 - Parte_1
30.10.2023 e 1.3.2024 - maggio 2024. Occorre premettere che la presente controversia si inserisce in una più ampia vicenda familiare che vede protagonisti i fratelli . ed . Difatti costituiva unitamente Pt_1 CP_2 CP_3 Parte_1 ai fratelli la società TO ER s.r.l. . Con atto del 28.5.2009 a rogito del notaio Per_1 la TO ER acquistava l'area di sosta per veicoli ubicata in Napoli alla via del Caassano, di cui oggi si discute, successivamente concessa in locazione alla
[...]
In data 13.1.2016 a seguito della cancellazione Controparte_4 Controparte_5 dal registro delle imprese della TO ER i GE , ed Pt_1 Persona_2 succedevano in parti uguali nella contitolarità dell'area scoperta e dunque anche Pt_1 nel contratto di locazione. Quanto alla domanda di risoluzione di diritto del contratto va premesso che la clausola risolutiva espressa è il patto accessorio con cui le parti assumono un determinato e specifico inadempimento a condizione risolutiva del contratto. La clausola attribuisce al creditore un potere negoziale di autotutela contro l'inadempimento specificamente dedotto: ai sensi dell'art. 1456 comma 2 c.c., infatti, la risoluzione del contratto ha effetto solo quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva. È altrettanto noto che la clausola risolutiva espressa elimina l'indagine dell'importanza dell'inadempimento che, invece, è richiesta per la pronuncia costitutiva ex artt. 1453 e 1455 c.c. Ciò non significa che lo scioglimento del contratto consegue automaticamente al fatto oggettivo dell'inadempimento. La giurisprudenza di legittimità ha avuto più volte occasione di chiarire che, nella corretta applicazione della clausola, si deve tenere conto dei diversi profili emersi in sede di esecuzione del contratto, sia soggettivi (quale, appunto, la tolleranza) sia oggettivi, che possono aver determinato un diverso tipo di equilibrio. Ebbene la tolleranza del creditore, laddove non vada ad integrare gli estremi di una vera e propria rinuncia tacita alla clausola risolutiva espressa, può incidere sulla posizione soggettiva del debitore e deve essere intepretata alla luce del principio di buona fede nell'esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.). Se da un lato il locatore abituato a ricevere il canone in ritardo non deve aver timore di cadere, sempre e comunque, in una pericolosa prassi di tolleranza in grado di rendere inoperativa la clausola risolutiva espressa né non può imporsi allo stesso di reagire avverso ciascuno dei singoli inadempimenti al fine di escludere una sua condotta di tolleranza, dall'altro la clausola risolutiva espressa non comporta automaticamente lo scioglimento del contratto a seguito del previsto inadempimento. Nella fattispecie il contratto di locazione è stato stipulato nel 2014 e i soci sono subentrati nel contratto nel 2016. Ciò sta a significare che il rapporto è proseguito pacificamente sino al mese di aprile 2023 epoca in cui evidentemente sono sorti contrasti tra i GE. Risulta agli atti che il pagamento, a partire almeno dal dicembre 2021, veniva effettuato dalla società conduttrice ad a mezzo Parte_1 vaglia postali quasi sempre in ritardo raggruppando più mensilità senza che la germana avanzasse contestazioni di sorta. Del resto l'attrice ha scelto di agire con l'intimazione di sfratto per morosità, ove è implicita, ancorché non sia stata formulata espressamente, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore e neppure in quella sede e né prima del giudizio ha manifestato la sua volontà di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa. Pertanto deve ritenersi, nella fattispecie, inoperante tale clausola. Del resto non risultano ulteriori inadempimenti successivi alla volontà di avvalersi della clausola risolutiva manifestata per la prima volta nella memoria integrativa e dunque al richiamo all'esatto adempimento delle obbligazioni contrattuali. Quanto alla domanda di risoluzione per inadempimento la stessa risulta infondata. Risulta agli atti che la società intimata corrispondeva i canoni da aprile ad agosto 2023 con il vaglia postale del 6.9.2023 e i canoni di settembre ed ottobre 2023 in data 15.11.2023. Poiché a seguito di verifiche presso l'ufficio postale tali vaglia non risultavano essere stati riscossi, la società conduttrice provvedeva ad effettuare nuovamente il pagamento tramite bonifico, dopo che l'attrice, su sollecitazione del Tribunale, forniva il proprio IBAN. Una prima questione da affrontare è quella di stabilire se possa ritenersi sussistente o meno una mora debendi;
più precisamente se il pagamento del canone a mezzo vaglia postali prima e a mezzo bonifico poi anzicchè in moneta contante presso il domicilio della locatrice, come previsto in contratto, possa avere effetto liberatorio per il debitore. Si ritiene, secondo la più moderna dottrina e giurisprudenza, che il pagamento ove avvenga con mezzi diversi, può considerare efficace e liberatorio solo quando realizza i medesimi effetti del pagamento per contanti e, cioè, quando pone il creditore nelle condizioni di disporre liberamente della somma di denaro. Nel caso di rifiuto da parte del creditore di un pagamento effettuato con mezzi diversi dal contante la valutazione si sposta dal comportamento del debitore a quello del creditore ed ha come oggetto la verifica della legittimità del rifiuto stesso alla luce del principio della correttezza e della buona fede oggettiva. Il principio, desunto dall'art. 1175 c.c. (che impone l'obbligo di comportarsi secondo le regole della correttezza) e dall'art. 1375 c.c. (che stabilisce che il contratto deve essere eseguito secondo buona fede), costituisce il limite oltre il quale il rifiuto del creditore diventa illegittimo ed il pagamento effettuato spiega efficacia solutoria salvo buon fine. Si introduce nel meccanismo estintivo dell'obbligazione pecuniaria il principio della correttezza e della buona fede nella prospettiva di adeguare il dato normativo alle esigenze della realtà concreta dove la circolazione del denaro a mezzo modalità di pagamento diverse dal contante garantisce maggiore sicurezza e celerità, svincolandola da un aggancio a substrati fisici. L'idea di fondo è, dunque la smaterializzazione del denaro con trasformazione del diritto reale sui pezzi monetari in diritto di credito ad una determinata somma di denaro. Nella prospettiva della smaterializzazione il principio nominalistico (in base al quale il debitore si libera dal proprio debito con una quantità di moneta corrispondente a quella
“nominalmente” dovuta a prescindere dalle variazioni del suo potere di acquisto) riguarda la disciplina dei mezzi di pagamento e, cioè, la determinazione della quantità della somma da offrire in pagamento e non la qualità dei mezzi di pagamento. Ove avvenga con mezzi diversi, l'adempimento si può considerare efficace e liberatorio solo quando realizza i medesimi effetti del pagamento per contanti e, cioè, quando pone il creditore nelle condizioni di disporre liberamente della somma di denaro. Si impone. pertanto. un'interpretazione evolutiva, costituzionalmente orientata, dell'art. 1277 c.c. che superi il dato letterale e induce a ritenere che l'espressione “moneta avente corso legale nello Stato al momento del pagamento” non è l'oggetto del pagamento, che è rappresentato dal valore monetario o quantità di denaro. Pertanto seguendo tale interpretazione dell'art. 1277 c.c. risultano ammissibili altri sistemi di pagamento, purché garantiscano al creditore il medesimo effetto del pagamento per contanti e, cioè, forniscano la disponibilità della somma di denaro dovuta. Tale effetto sicuramente produce sia il vaglia postale con il quale, stante la precostituzione della provvista, tramite l'intermediario, si realizza il trasferimento della somma di denaro con la messa a disposizione del creditore sia , a maggior ragione, il bonifico bancario con l'accredito direttamente sul conto. Per quanto riguarda gli esiti dei vaglia del 9.2.2024 relativi alle mensilità da novembre a febbraio 2024 e del 21.5.2024 relativi ai canoni da marzo a maggio 2024 risulta agli atti che gli stessi sono stati riscossi dall'attrice rispettivamente in data 20.5.2024 e 9.8.2024. Ciò posto ai fini della declaratoria di risoluzione contrattuale occorre valutare globalmente il comportamento tenuto dal conduttore anche successivamente alla proposizione della domanda giacché trattandosi di contratto di durata e non potendo il locatore sospendere l'adempimento della propria obbligazione in forza della sola domanda di risoluzione da lui proposta, lo stesso conserva l'interesse all'adempimento da parte del conduttore inadempiente che permane nel godimento della cosa locata (cfr. Cassazione 17 marzo 2006 n. 5902). Facendo applicazione di tali principi alla fattispecie in esame, ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento di parte convenuta, occorre porre nuovamente in risalto che i rapporti tra le parti sono sempre stati sereni per svariati anni (dal sorgere del contratto sino alla data della citazione) ed il canone sempre corrisposto con le stesse modalità. Il comportamento complessivo della società conduttrice non appare affatto sintomatico della volontà di sottrarsi ingiustamente alla prestazione dovuta e di tale gravità da giustificare una conseguenza così grave come quella invocata della risoluzione del contratto. Va, infatti, rilevato, come sopra esplicitato, che la società conduttrice ha dato prova (documentale) di aver provveduto alla integrale corresponsione di quanto dovuto per le mensilità indicate in citazione;
successivamente, in corso di causa, la locatrice non ha dedotto ulteriori ritardi ovvero inadempimenti. Di contro, invece, il comportamento dell'intimante non appare improntato a buona fede posto che ha agito in giudizio per la sua quota, senza compulsare il fratello, amministratore della società e anche lui locatore dell'immobile, ben sapendo che giammai la società conduttrice si sarebbe sottratta al pagamento del dovuto ( del resto non avrebbe avuto alcun senso corrispondere i 2/3 del canone e non il terzo alla germana), incassando parte dei vaglia senza comunicarlo in udienza e incassandone altri con ritardo. Del resto la volontà di di creare Parte_1 impedimenti proprio al fine di trovare un pretesto per agire contro la società e quindi contro il germano si evince dal fatto che solo dopo un esplicito sollecito da parte del Tribunale la stessa si è determinata a fornire il proprio IBAN, omesso di considerare che è non è credibile che, proprio di fronte a tale sollecito, “ sia stata costretta ad aprire un conto corrente “, circostanza peraltro che ben avrebbe potuto documentalmente provare. Ritiene pertanto il Tribunale, operandosi un equilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore alla puntuale prestazione del conduttore e il legittimo diritto del conduttore a non vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave inadempimento, che il comportamento della società convenuta sia da ritenersi esente da qualsiasi condotta colposa tale da determinare la risoluzione del contratto non emergendo una deliberata volontà di sottrarsi ingiustamente alla prestazione dovuta Pertanto anche la domanda di risoluzione del contratto va rigettata. Le spese del giudizio vanno poste pertanto a carico della attrice e liquidate come in dispositivo tenuto conto del valore della controversia e degli importi medi delle fasi svolte ad eccezione della fase istruttoria che va liquidata ai minimi con attribuzione al procuratore antistatario.

PQM

Il Tribunale definitivamente pronunciando così provvede: a) rigetta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della società conduttrice e di risoluzione di diritto del contratto;
b) condanna parte attrice al pagamento delle spese processuali che liquida in euro 50,00 per spese ed euro 2127,00 oltre rimborso forfettario Iva e CPA come per legge con attribuzione al procuratore antistatario;
c) si riserva il deposito della motivazione entro il 3.1.2026. Così deciso il 3.12.2025 Il Giudice Rosa Romano Cesareo