R E P U B B L I C A I T A L I A N A TRIBUNALE DI PATTI SEZIONE CIVILE Verbale di udienza All'udienza del 23 gennaio 2025, svolta dalla dott.ssa Serena Andaloro, in funzione di giudice civile in composizione monocratica, nella causa civile iscritta al n. 1040/2023 R.G.A.C., promossa da
(C.F.: ), elettivamente domiciliato in S. Parte_1 C.F._1
Stefano di Camastra, via Letto Santo n. 14/B, presso lo studio dell'avv. Tonino Mauro Ricciardo (PEC: , che Email_1 lo rappresenta e difende, ricorrente, contro (C.F.: ), elettivamente Controparte_1 C.F._2 domiciliata in OL, via Calabria s.n.c., presso lo studio professionale dell'avv. Giuseppe Merlo (PEC: , che la Email_2 rappresenta e difende, resistente, avente ad oggetto: comodato di bene immobile;
sono presenti l'avv. Loredana Maccora in sostituzione dell'avv. Tonino Mauro Ricciardo e l'avv. Giuseppe Merlo, i quali discutono la causa riportandosi alle rispettive domande e difese svolte in atti di causa;
all'esito della discussione, il Giudice, dott.ssa Serena Andaloro, in funzione di giudice civile in composizione monocratica, pronuncia ai sensi dell'art. 429 c.p.c. In nome del popolo italiano SENTENZA In fatto ed in diritto Con ricorso depositato il 29 agosto 2023, ha premesso che: il Parte_1
2 luglio 2022, in S. Stefano di Camastra, , padre di esso Persona_1 ricorrente, e , avevano stipulato un contratto preliminare Controparte_1 di vendita, in forza del quale il primo aveva promesso di vendere alla seconda due distinte unità immobiliari per civile abitazione, facenti parte di un fabbricato sito in S. Stefano di Camastra, via Luigi Sergio nn. 34-36, identificate in Catasto al foglio di mappa 2, particelle 475 sub 1, posta al piano terra, e particella 475 sub 2, posta al piano I;
la promissaria acquirente si era, contestualmente, obbligata a concedere in locazione i predetti immobili al figlio del promittente venditore, ; la durata del Parte_1 contratto di locazione era stata prevista dall'1 settembre 2022 al 31 agosto 2026 con proroga fino al 31 agosto 2030; era stato, inoltre, pattuito che la avrebbe dovuto concedere in locazione a due CP_1 Parte_1 magazzini di proprietà della stessa, vicini alle unità immobiliari suddette, ubicati in via Leonida, stabilendosi il canone, nel caso di locazione di un solo magazzino di euro 250,00 e di euro 280,00, laddove fossero stati concessi in affitto entrambi i magazzini;
il contratto di compravendita degli immobili indicati nel precedente punto era intervenuto il 26 agosto 2022, presso il notaio con studio in OL (numero di Rep. Persona_2
813 e di Raccolta 652); nel frattempo, le parti avevano concordato di non inserire i magazzini che la sig.ra si era obbligata a locare al CP_1 ricorrente, nel contratto di affitto, ma di stipulare per essi un contratto di comodato, stabilendo, inoltre, che l'ammontare complessivo della locazione, compresi i due magazzini, sarebbe stato di euro 300,00 mensili e non più di euro 280,00; pertanto, contestualmente alla stipula del contratto di compravendita, e avevano sottoscritto un Parte_1 Controparte_1 contratto di comodato di beni immobili con cui la (comodante) CP_1 aveva concesso in comodato al (comodatario), i due magazzini siti Pt_1 in S. Stefano di Camastra, via Leonida n. 46/a e 46/b, piano terra, identificati nel catasto urbano al Foglio di mappa 2, particella 474 sub 1 e 11, per la durata di anni otto, e con decorrenza dall'1 novembre 2022 al 31 ottobre 2030; tale atto era stato erroneamente datato 1 novembre 2022; quindi, le unità immobiliari oggetto del rogito, con contratto stipulato alcuni giorni dopo e registrato in data 6 settembre 2022, erano state, a loro volta, concesse in locazione ad esso ricorrente, e ciò a far data dall'1 settembre 2022 e fino al 31 agosto 2026, al canone mensile di euro 300,00; con successiva scrittura privata sottoscritta in data 21 ottobre 2022, avente ad oggetto i magazzini, già descritti in S. Stefano di Camastra, via Leonida n. 46/a e 46/b, egli ricorrente e , proprietaria delle unità immobiliari, avevano Controparte_1 stabilito <… Art.

1- La proprietaria, di cui sopra, a fronte dell'acquisto dell'immobile sito in S. Stefano di Camastra nella via L. Sergio 34/36 di proprietà del sig. , prometteva di concedere in comodato Persona_1 uso gratuito al figlio dello stesso, sig. , n. 2 magazzini per un Parte_1 periodo di otto anni a far data dal 01/11/2022. La stessa proprietaria avendo chiesto al sig. la rinuncia al comodato ed avendolo Parte_1 trovato d'accordo, si impegna a versare al sig. la somma di Parte_1 euro 150,00 entro il giorno 10 del mese di riferimento, quale indennizzo per spese di affitto che il sig. potrebbe sostenere qualora decidesse Parte_1 di prendere in locazione altri immobili da terzi>>; alla luce di tale rinuncia, egli ricorrente, in data 1 gennaio 2023, aveva sottoscritto con CP_2
un contratto di locazione ad uso non abitativo, avente ad oggetto il
[...] magazzino sito in S. Stefano di Camastra, via Quartieri n.14, piano terra, identificato in Catasto al foglio 2, particella 176 sub 1, per la durata di anni sei, con inizio dall'1 gennaio 2023 al 31 dicembre 2028, con la previsione di un canone mensile pari ad euro 150,00 da pagarsi presso il domicilio del locatore entro la fine del mese di competenza;
tale somma, in virtù delle obbligazioni assunte con la predetta scrittura privata del 21 ottobre 2022, come concordato era pari all'indennizzo che doveva essere corrisposto dalla
, la quale non vi aveva provveduto. CP_1
Ciò premesso ed espletato il procedimento di mediazione, nel persistente inadempimento della , il ricorrente ha chiesto di “1) Ritenere e CP_1 dichiarare che l'odierna resistente, signora , è Controparte_1 inadempiente all'obbligo di corrispondere al ricorrente la somma di € 150,00 mensili, dal 10.1.2023, e sino al 31.10.2030, data di scadenza indicata nel contratto di comodato, così come previsto nella scrittura privata del 21.10.2022, sottoscritta dalle parti. Condannarla, pertanto, al pagamento di dette somme in favore del ricorrente, con la maggiorazione degli interessi legali dal dì del dovuto al soddisfo;
2) Ritenere e dichiarare che la resistente è tenuta pure al risarcimento del danno in favore del ricorrente, come richiesto in narrativa, da determinare anche secondo l'equo apprezzamento del giudice, con gli interessi legali dal dì del dovuto al soddisfo…Omissis”. Con comparsa di risposta depositata in data 17 gennaio 2024, si è costituita in giudizio , formulando le seguenti domande: “Accertare, Controparte_1 ritenere e dichiarare, per le ragioni di cui in narrativa, la nullità e/o annullamento della scrittura privata del 21.10.2022 e, per l'effetto, rigettare il ricorso e dichiarare che alcuna somma è dovuta dalla sig.ra CP_1
al ricorrente sig. .
[...] Parte_1
In subordine:

2. Accertare, ritenere e dichiarare, per le ragioni di cui in narrativa, il superamento delle statuizioni di cui alla scrittura privata del 21.10.2022 a motivo della successiva sottoscrizione, tra le medesime parti, del contratto di comodato d'uso gratuito di beni immobili del 01.11.2022 e, conseguentemente, rigettare il ricorso e dichiarare che alcuna somma è dovuta dalla sig.ra al ricorrente sig. . CP_1 Parte_1
In ogni caso:


3. Rigettare la richiesta di risarcimento del danno formulata dal ricorrente, poiché infondata e pretestuosa.


4. Rigettare, per le ragioni di cui in narrativa, tutte le richieste istruttorie di parte ricorrente”. La causa, ritenuta matura per la decisione, è stata rinviata per la discussione. La convenuta ha eccepito la nullità del contratto del 21 ottobre 2022 per indeterminatezza della prestazione posta a carico della resistente. L'eccezione appare fondata. Il requisito della determinatezza o della determinabilità dell'oggetto esprime la fondamentale esigenza di concretezza dell'atto contrattuale, avendo le parti la necessità di sapere l'impegno assunto ovvero i criteri per la sua concreta determinazione, il che può essere pregiudicato dalla possibilità che la misura della prestazione sia discrezionalmente determinata, sia pure in presenza di precise condizioni legittimanti, da una soltanto delle parti (Cass., n. 24790/2017; Cass., n. 5513/2008). La determinabilità dell'oggetto del contratto in tanto sussiste in quanto l'oggetto medesimo possa essere in concreto determinato con riferimento ad elementi prestabiliti dalle parti ed aventi una preordinata rilevanza obiettiva, mentre non è sufficiente il riferimento ad elementi concernenti la fase di esecuzione del contratto, come il comportamento successivo delle parti (Cass. n. 6519/2007). All'art. 1 della scrittura privata del 21 ottobre 2022, si prevede che “La proprietaria di cui sopra, a fronte dell'acquisto dell'immobile sito in Santo Stefano di Camastra nella via L. Sergio n. 34/36 di proprietà del Per_1
prometteva di concedere in comodato uso gratuito al figlio dello
[...] stesso, sig. , n. 2 magazzini per un periodo di otto anni a far Parte_1 data dal 01.11.2022. La stessa proprietaria avendo chiesto al sig.
[...]
la rinuncia al comodato ed avendolo trovato d'accordo, s'impegna Pt_1
a versare al sig. la somma di euro 150,00 mensili entro il Parte_1 giorno 10 del mese di riferimento, quale indennizzo per spese di affitto che il sig. potrebbe sostenere qualora decidesse di prendere in Parte_1 locazione altri immobili da terzi…”. Non è determinato né appare determinabile l'indennizzo oggetto dell'obbligo posto a carico della resistente. In altri termini, non risulta se la prestazione periodica dovuta dalla sia da intendersi perpetua ovvero quale sia il termine. Tale CP_1 elemento appare necessario ai fini della determinabilità della prestazione. Né tale termine può essere identificato in quello di futura cessazione del contratto di comodato da risolvere in quanto ciò non trova alcun riscontro nell'accordo del 21 ottobre 2022. Non è dato evincersi concretamente e compiutamente la prestazione dedotta in obbligazione della sig.ra . Controparte_1
Ciò è sufficiente a determinare la nullità della clausola di determinazione della prestazione a carico della resistente. Sicché, ne deriva il rigetto della domanda di adempimento del ricorrente. La convenuta ha, altresì, eccepito la nullità del contratto del 21 ottobre 2022 contenente la rinuncia del ricorrente ad un diritto non ancora entrato a far parte del proprio patrimonio a fronte dell'assunzione da parte della di un'obbligazione di indennizzo. CP_1
L'eccezione appare fondata. L'accordo del 21 ottobre 2022 va qualificato come negozio transattivo in cui, a fronte della rinuncia, da parte del ricorrente, alla stipula del contratto di comodato dei magazzini, la resistente si è impegnata a corrispondergli un indennizzo. Come eccepito dalla resistente, va, tuttavia, affermata la nullità della predetta transazione per mancanza di causa, in quanto non Parte_1 poteva vantare alcun valido diritto alla stipula del contratto di comodato, oggetto della potenziale lite e rinunciato. Il documento contenente un accordo denominato 'comodato' non è idoneo a costituire in capo al 'conduttore' una posizione suscettibile di tutela, posto che il detto accordo, in difetto dell'elemento della 'realità', ossia della materiale consegna della cosa, si riduce ad una mera promessa e, per tali ragioni, è insufficiente a costituire fonte di un diritto di credito suscettibile di essere leso attraverso condotte impeditive dell'adempimento da parte dell'altro contraente (App. Lecce, n. 1314/2021). Nella specie, non risulta che, alla data del 21 ottobre 2022, vi fosse un contratto di comodato ma una mera promessa. Non è sostenibile che il contratto dell'1 novembre 2022 sia anteriore a quello del mese di ottobre 2022, in quanto nel negozio del 21 ottobre 2022, contrariamente a quanto dedotto dal ricorrente, non si fa riferimento alla vigenza di un contratto di comodato quanto, piuttosto, alla mera promessa. All'art. 1 del documento in parola, infatti, si legge che “La proprietaria di cui sopra, a fronte dell'acquisto dell'immobile sito in Santo Stefano di Camastra nella via L. Sergio n. 34/36 di proprietà del , Persona_1 prometteva di concedere in comodato uso gratuito al figlio dello stesso, sig.
, n. 2 magazzini per un periodo di otto anni a far data dal Parte_1
01.11.2022”. Pertanto, già i documenti prodotti dallo stesso ricorrente depongono nel senso che, alla data del 21 ottobre 2022, vi era una mera promessa di comodato. In ogni caso, ai fini della valutazione in ordine all'effettiva vigenza di un contratto di comodato, attesa la natura reale dello stesso, ciò che andava provato non è l'anteriorità o meno della data dell'atto scritto, quanto piuttosto se l'effettiva consegna del bene al ricorrente fosse o meno avvenuta già prima della stipula dell'accordo del 21 ottobre 2022. Da qui, l'irrilevanza delle prove orali formulate dal ricorrente. Il comodato è un contratto essenzialmente gratuito (art. 1803, comma 2, c.c.) e generalmente inquadrato nell'ambito dei rapporti di cortesia, attraverso il quale viene costituito a favore del comodatario un diritto personale di godimento su un bene. Uno dei tratti caratteristici di tale negozio è poi rappresentato dalla realità, che si riferisce all'ineliminabile necessità della consegna (traditio) della cosa, accanto all'accordo delle parti, affinché il negozio si perfezioni. In mancanza di tale prova e della conclusione di un valido contratto di comodato, alla data del 21 ottobre 2022, la rinuncia operata dal ricorrente in virtù di quest'ultimo negozio risulta relativa all'esecuzione di un diritto che non poteva essere azionato. In questo senso, non sussiste la reciproca concessione delle parti, e l'accordo transattivo va considerato nullo. L'ordinamento predispone un puntuale assetto normativo che trova estrinsecazione nel contratto di transazione, volto ad imprimere certezza giuridica a rapporti controversi oltre che ad evitare che una simile situazione si risolva a tutto vantaggio di una parte a danno dell'altra. In esso, le parti facendosi reciproche concessioni, pongono fine ad una lite già incominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro, secondo quanto affermato dall'art. 1965 c.c. Alla base della transazione vi è, dunque, una lite in atto o la possibilità di una lite futura, come nella specie. L'accordo transattivo consiste nel porvi fine o nel prevenirla, ma con questo di caratteristico: che l'una parte modifica in tutto o in parte le sue pretese in cambio di una reciproca concessione dell'altra. Emergono allora i due caratteri essenziali del contratto in esame: l'esistenza quanto meno potenziale di una controversia (c.d. res litigiosa) e le reciproche concessioni che le parti si fanno (aliquid datum aliquid retentum). In mancanza degli elementi essenziali della transazione, l'accordo transattivo è nullo per mancanza di causa, quale elemento fondamentale di esso e tale deve essere dichiarato dal giudice, ai sensi degli articoli 1434 e 1418 c.c.. Per quanto esposto, ritenendosi la nullità dell'accordo del 21 ottobre 2022, la domanda di adempimento fondata sullo stesso non può che essere rigettata. Ogni altra eccezione, per il principio della ragione più liquida, va ritenuta assorbita. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo ai sensi del d.m. n. 147/2022 (parametri minimi, attesa la semplicità delle questioni trattate, la mancanza di istruttoria, il valore compreso tra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00), seguono la soccombenza.

p.q.m.

Il Tribunale di Patti, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 1040/2023 R.G.A.C., assorbita o rigettata ogni altra domanda o eccezione, così provvede:
- accerta e dichiara la nullità del negozio stipulato dalle parti del 21 ottobre 2022;
- per l'effetto, rigetta le domande del ricorrente;

- per l'effetto, condanna alla restituzione, in favore del Persona_3 ricorrente
- condanna il ricorrente al pagamento, in favore della resistente, delle spese di lite che liquida in euro 1.700,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, CPA e IVA come per legge, se dovute. Patti, 23 gennaio 2025
Il Giudice
(dott.ssa Serena Andaloro)