Tribunale Ordinario di Rovigo
SEZIONE PRIMA
VERBALE D'UDIENZA
N. R.G. 648/2025
All'udienza del 08/10/2025, davanti al Giudice GI LL, sono presenti:
-per la parte ricorrente, , l'Avv. SAPORITI MASSIMO oggi Parte_1
sost. dall'avv. Giulia Fabbris;

-per la parte convenuta, Controparte_1
, l'Avv. GIROTTO STEFANIA, anche in sost. dell'avv. PIZZIGATI
[...]
MAURO.
Il giudice invita le parti a discutere la causa.
I difensori delle parti discutono la causa, riportandosi alle note conclusive autorizzate già depositate e alle conclusioni in atti rassegnate.
L'avv. Fabbris contesta altresì l'interpretazione delle e-mails come ex adverso effettuata e insiste sulla piena legittimità della produzione delle mail sub 11-12, sia sotto il profilo deontologico che sostanziale. Quanto alle deduzioni relative al crollo verificatosi in data 04.07.2025, rileva che la produzione documentale avversaria è inammissibile e preclusa, che la presente controversia ha ad oggetto la morosità e, pertanto, le circostanze successive sono estranee al giudizio e quindi le deduzioni e i documenti prodotti sono irrilevanti e parziali, essendo ancora in corso le verifiche sulle reali causa del crollo dell'intonaco.
L'avv. Girotto contesta tutto quanto ex adverso dedotto nelle note conclusive e in data odierna. In particolare, da pag. 13 a 17 vi sono allegazioni nuove e inammissibili e comunque infondate. Sulle mails prodotte si richiamano non solo i doveri deontologici, ma anche il dovere di lealtà e probità previsti dal codice. La produzione è stata parziale
1 e per comprenderne il senso avrebbe dovuto essere prodotta integralmente. Si ritiene che l'accordo fosse stato raggiunto tra i legali muniti di procura. Chiede distrazione delle spese.
Il Giudice, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, si ritira in camera di consiglio, ad ore 11,45.
Ad ore 19,07, all'esito della camera di consiglio, assenti le parti, autorizzate dal giudice a non presenziare, pronuncia sentenza, dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROVIGO
- SEZIONE PRIMA CIVILE -
Il Tribunale di Rovigo, in composizione monocratica ed in persona del Giudice dott.
GI LL, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 648/2025 e promossa da
(C.F. ) rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1
dall'Avv. Massimo Saporiti, elettivamente domiciliata presso lo Studio del proprio difensore, sito in Milano, Corso Vercelli 57, giusta procura in;

- attore intimante - contro
(C.F. Controparte_1
), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa P.IVA_1
dagli avv.ti Stefania Girotto e Mauro Pizzigati, elettivamente domiciliato presso lo
2 Studio del primo difensore, in Padova, via Tommaseo n. 69/D, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta depositata nella fase sommaria;

- convenuta intimata -

Oggetto: opposizione a intimazione di sfratto per morosità
CONCLUSIONI
Per parte attrice, : “Voglia il Tribunale di Rovigo, disattesa e respinta Parte_1
ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così giudicare: nel merito in via principale: 1) accertare e dichiarare che a far tempo dall'1 agosto 2021 le condizioni economiche del contratto di locazione di cui è causa sono regolate dalla scrittura modificativa in data 30 ottobre 2020 allegata sub 6, in base alla quale il canone annuo di locazione dovuto ammonta ad € 42.000,00 da versarsi in rate mensili anticipate di
€ 3.500,00 ciascuna;
2) accertare e dichiarare il grave inadempimento della conduttrice alle obbligazioni discendenti dal contratto di locazione di cui è causa, consistente nel mancato pagamento di canoni di locazione per una somma pari ad €
75.000,00 o in quella diversa misura che dovesse risultare nel corso del giudizio;
3) pronunciare la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto inter partes in data 1 ottobre 2016 avente ad oggetto l'immobile ad uso commerciale sito al piano terra dello stabile ubicato in Este (PD), Via Matteotti ang. Piazza Maggiore, composto da una superficie a piano terra di mq 120 (oltre ripostiglio sottoscala e servizi igienici) e da un soppalco di mq 96,85 più locale di sgombero di mq 24,63, per grave inadempimento della conduttrice;
4) condannare la conduttrice all'immediato rilascio in favore della locatrice dell'immobile ad uso commerciale sito al piano terra dello stabile ubicato in
Este (PD), Via Matteotti ang. Piazza Maggiore, composto da una superficie a piano terra di mq 120 (oltre ripostiglio sottoscala e servizi igienici) e da un soppalco di mq
96,85 più locale di sgombero di mq 24,63, libero e vuoto di persone e cose;
5) condannare la conduttrice al risarcimento dei danni arrecati alla locatrice, nella misura corrispondente ai canoni non versati dall' 1 agosto 2021 sino alla data di rilascio dell'immobile, per un importo complessivo attualmente ari ad € 75.000,00, o
3 a quella diversa somma che risulterà in corso di causa, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali al saldo effettivo. Con riserva di agire separatamente per gli eventuali danni riscontrati al momento del rilascio dell'unità immobiliare in oggetto e di quelli eventualmente derivanti dalla ritardata restituzione dell'immobile. Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio”.
Per parte convenuta, : “Per tutto Controparte_2
quanto esposto, eccepito e prodotto, si chiede il rigetto di tutte le domande ed istanze ex adverso formulate e formulande, perché del tutto infondate, in fatto e in diritto, non sussistendo alcuna morosità, per alcun canone. Con condanna dell'attrice al Pt_1
Con rimborso, a favore della convenuta , delle spese e compensi legali, relativi sia alla presente fase di merito che alla precedente fase sommaria, e, altresì, alle spese e ai compensi concernenti il definito procedimento di mediazione demandata [le spese di Con adesione e di primo incontro pagate da ammontano ad € 273,28 (doc. 11). Con condanna, altresì, dell'attrice intimante al risarcimento dei danni, da liquidarsi
d'ufficio, per avere la stessa agito con mala fede o, quanto meno, con colpa grave nel promuovere il presente procedimento, ai sensi dell'art. 96, comma 1, c.p.c. e, comunque e, in ogni caso, al pagamento a favore della convenuta intimata di una somma equitativamente determinata, ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c., stante la censurabile condotta della stessa (pretestuosa e temeraria), come in narrativa è stato posto in luce”.
RAGIONI DELLA DECISIONE
In fatto
Con citazione regolarmente notificata in data 7.3.2025 intimava Parte_1
a di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida allegava: CP_3
Con
-di aver concesso in locazione a (per brevità anche solo “ ”) con CP_3
contratto di locazione ad uso commerciale del 1.10.2016, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Padova in data 28 ottobre 2016 al numero 6448 – serie 3T, l'immobile sito al piano terra dello stabile ubicato in Este (PD), Via Matteotti ang. Piazza
Maggiore, composto da una superficie a piano terra di mq 120 (oltre ripostiglio
4 sottoscala e servizi igienici) e da un soppalco di mq 96,85 più locale di sgombero di mq 24,63, identificato al catasto fabbricati del Comune di Este come segue: foglio 17, mappale 409, sub. 1, cat. C/1, classe 3, superficie catastale mq 218, rendita catastale
Euro 2.784,82, per il canone annuale di € 49.200,00, da versarsi in rate mensili anticipate di € 4.100,00 ciascuna entro il giorno 10 di ogni mese e, a parziale deroga, al fine di agevolare l'avvio dell'attività della società conduttrice, a far tempo dalla prima mensilità e fino a tutto il mese di settembre 2017 il canone di locazione veniva concordemente ridotto in complessivi € 36.000,00, da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 3.000,00 ciascuna entro il giorno dieci di ogni mese, con l'intesa che a partire dal mese di ottobre 2017 il canone sarebbe tornato ad essere pari all'importo annuo di € 49.200,00;
-che con scrittura in data 1.10.2017 i locatori, considerato il persistere della situazione di crisi del settore commercio al dettaglio nei centri urbani, concedevano alla conduttrice una riduzione del canone di locazione in misura annua pari ad €
35.000,00 sino al 30 settembre 2020 e decorso tale termine il canone sarebbe tornato ad essere quello contrattualmente previsto;

-che con scrittura in data 8.8.2019 (nel frattempo divenuta unica Parte_1
proprietaria dell'immobile per successione ereditaria, stante l'avvenuto decesso del padre) concedeva alla conduttrice un'ulteriore modifica del canone di locazione, che veniva rideterminato nella misura annua di € 24.000,00, da corrispondersi in rate mensili di € 2.000,00 dal mese di agosto 2019 e sino al 31 luglio 2020, con l'intesa che
– a parziale modifica dell'art. 5 del contratto di locazione - dal mese di agosto 2020 la misura annua del canone sarebbe ammontata ad € 42.000,00, da versarsi in rate mensili anticipate di € 3.500,00 entro il giorno 10 di ogni mese;

-con ulteriore scrittura in data 30.10.2020, anche alla luce della pandemia Covid-
19 e dell'impatto negativo che la stessa aveva generato nell'economia generale, la locatrice aderiva alla richiesta della conduttrice di riduzione del canone in misura annua di € 24.000,00 per il periodo agosto 2020/31 luglio 2021, da versarsi in rate mensili anticipate di € 2.000,00, con l'intesa che – a parziale modifica dell'art. 5 del contratto
5 di locazione - dal mese di agosto 2021 la misura annua del canone sarebbe ammontata ad € 42.000,00, da versarsi in rate mensili anticipate di € 3.500,00 entro il giorno 10 di ogni mese;

-l'inadempimento del conduttore al pagamento dei canoni mensili di locazione per omesso versamento del canone pattuito o versamento di somme inferiori a quelle pattuite nel contratto e nelle successive modifiche rendendosi morosa per la complessiva somma di € 72.000,00.
Sulla scorta di tali deduzioni in fatto, chiedeva la convalida dello sfratto,
l'emissione del decreto ingiuntivo e, in caso di opposizione, pronunciare ordinanza ex art. 665 c.p.c. e la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice e la condanna al pagamento della somma di € 72.000,00 per canoni scaduti e non versati.
Si costituiva in giudizio opponendosi alla convalida dello sfratto, CP_3
contestando la sussistenza della morosità, deducendo l'intervenuto accordo tra le parti in data 30.3.2022 in forza del quale il canone di locazione sia per il passato (da maggio
2021 a marzo 2023) che per il futuro veniva ridotto e rimodulato.
Affermava che l'accordo raggiunto trovava la propria ragione nelle difficoltà di sopravvivenza dei piccoli negozi e per i danni specifici che era costretta a subire a causa della ristrutturazione della facciata esterna dell'immobile durata vari mesi. Con Precisava che l'accordo 30.3.2022 era consistito nell'adesione di alla proposta formulata dalla locatrice contenuta nella mail dell'avv. Valerio, legale Pt_1
della avente il seguente contenuto: “per quanto riguardava i canoni pregressi Pt_1
insoluti, maturati da maggio 2021 fino a marzo 2022 (compreso), la corresponsione (in via forfettaria e omnicomprensiva) dell'importo complessivo € 18.000, da versare in via dilazionata, mediante rate mensili, con scadenza alla fine di ogni mese e, Con precisamente, avrebbe dovuto versare, a decorrere dal mese successivo all'accordo
(dall'aprile 2022), € 1.000,00 per 12 mesi ed € 500,00, per gli ulteriori 12 mesi. Quanto, invece, ai canoni correnti e maturandi dall'aprile 2022, il canone veniva anch'esso ridotto ad € 1.000,00 mensili per 6 mesi (ovvero, fino a settembre 2022); poi veniva
6 aumentato ad € 1.500,00 per i successivi 6 mesi (ovvero, fino a marzo 2023); poi veniva aumentato, ancora, ad € 2.000,00 per ulteriori 12 mesi (ovvero, fino a marzo 2024) e, infine, a decorrere dall'aprile 2024 il canone veniva aumentato, in modo stabile e definitivo, ad € 2.500,00 mensili” e di aver provveduto all'integrale pagamento dei canoni di locazione dovuti e pattuiti sulla base della proposta della locatrice, corrispondendo, l'importo di complessivi € 87.000,00.
All'esito della fase sommaria il primo Giudice assegnatario del procedimento rigettava l'istanza di emissione dell'ordinanza di rilascio di cui all'art. 665 c.p.c., essendo l'opposizione fondata su prova scritta rappresentata dall'accordo tra le parti in data 30.03.2022 (poi attuato), disponeva il mutamento di assegnando alle parti il termine per il deposito di memorie integrative ed invitava le parti ad esperire il procedimento di mediazione.
depositava la propria memoria integrativa deducendo: Parte_1
-l'insussistenza di un accordo modificativo del canone di locazione intervenuto tra le parti in data 30.3.2022 nei termini esposti dall'intimante, anche se le condizioni sono state indicate nella mail in data 30 marzo 2022 del legale che all'epoca dei fatti assisteva la precisando che, attesa la persistente morosità della conduttrice, le Pt_1
parti stavano lavorando ad una ipotesi transattiva che aveva ad oggetto non solo l'eventuale rimodulazione del canone ma anche ulteriori aspetti, di natura fiscale e contrattuale, strettamente connessi e discendenti dall'inadempimento della conduttrice, trattativa interrotta per mancato raggiungimento dell'accordo su alcuni punti;

-i punti sui quali verteva la trattativa tra le parti per poter proseguire nel rapporto contrattuale avevano ad oggetto: - a favore della conduttrice, il pagamento in misura ridotta dei canoni non versati dal mese di marzo 2021 e la riduzione del canone di locazione rispetto a quanto contrattualmente previsto;
- a favore della locatrice: il rimborso dei costi fiscali sostenuti a fronte dei canoni non percepiti;
il pagamento delle spese legali;
la rinuncia della conduttrice all'indennità di avviamento (a compensazione delle continue riduzioni del canone di locazione e della quota di canoni non versati) ma
7 il rifiuto della conduttrice di aderire alle predette richieste ha impedito la conclusione della trattativa e la conseguente sottoscrizione della scrittura modificativa;

-a sostegno della mancata conclusione del predetto accordo deduceva di aver comunicato al proprio legale di non voler sottoscrivere la transazione, revocando il mandato, rilevando anche la circostanza che con mail accompagnatoria in data 27 Con settembre 2022, e quindi successivamente al 30.3.2022, il difensore di trasmetteva una bozza di accordo transattivo;

- a sostegno della non attuazione del presunto accordo fondato sulla mail dell'avv.
Valerio, deduceva di aver restituito al conduttore l'importo versato di € 1.000,00 relativo al canone di aprile 2022 perché non concordato e che tutte le somme Con successivamente versate dalla conduttrice sarebbero state incassate dalla locatrice a mero titolo di acconto rilevando inoltre che per oltre 6 mesi, dal 3.3.2022 al 3.10.2022 la conduttrice non aveva versato nulla ed il versamento di € 12.000,00 effettuato dalla conduttrice il 3.10.2022 non trovava alcuna giustificazione nell'asserito accordo;

-che le condizioni economiche del contratto di locazione sono regolate dalla scrittura modificativa in data 30 ottobre 2020, secondo cui il canone annuo di locazione dovuto dal 1.8.2021 ammonta ad € 42.000,00 da versarsi in rate mensili anticipate di €
3.500,00 ciascuna;

-che la conduttrice non ha sanato la morosità relativa al periodo maggio 2021 – marzo 2022 e gli importi versati dal 2022 in avanti, in assenza di un ulteriore accordo modificativo del contratto di locazione, costituiscono un'indebita autoriduzione del canone di locazione;

- la mancata formalizzazione dell'accordo secondo le modalità previste dall'art. 9 del contratto di locazione che richiede, ai fini della validità delle modifiche al contratto un atto sottoscritto dalle parti.
Concludeva chiedendo, previo accertamento che dal 1.8.2021 le condizioni economiche del contratto di locazione sono regolate dalla scrittura modificativa in data
30.10.2020 in base alla quale il canone annuo di locazione dovuto ammonta ad €
42.000,00 da versarsi in rate mensili anticipate di € 3.500,00 ciascuna, accertare e
8 dichiarare il grave inadempimento alle obbligazioni derivanti dal contratto l consistente nel mancato pagamento di canoni di locazione per un importo di €
75.000,00 e pronunciare la risoluzione del contratto di locazione e la condanna della convenuta all'immediato rilascio dell'immobile e al pagamento della somma di €
75.000,00. Con L'intimata società depositava la propria memoria integrativa richiamando quanto già dedotto nell'opposizione alla convalida in sede di procedimento sommario ed ulteriormente deducendo che la in data 4.3.2022 aveva provveduto a Pt_1
notificare un'intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida per l'udienza del 04.04.2022 ma il relativo procedimento non è stato coltivato, proprio in relazione all'accordo intervenuto tra le parti in data 30.03.2022 (poi attuato).
Precisava che l'accordo raggiunto si fondava sulle difficoltà di sopravvivenza dei piccoli negozi, compresi quelli di abbigliamento, aggravate dalla crisi economica Con esistente e sulla considerazione dei danni specifici che era stata costretta a subire, in quel periodo, a causa dei lavori di ristrutturazione della facciata esterna dell'immobile, ove si trova l'unità immobiliare locata, intrapresi dalla locatrice Pt_1
lavori durati dal mese di gennaio 2022 fino al mese di luglio 2022, con utilizzazione, Con per le necessità di cantiere, dell'utenza elettrica di , e lamentando problemi all'immobile locato, a causa dell'omessa manutenzione straordinaria dello stesso da parte della locatrice e l'esecuzione di lavori per porre rimedio ai danneggiamenti conseguenti alla caduta dell'intonaco nel sottoportico esterno prospicente l'immobile locato e alla caduta di una parte dell'intonaco all'interno dell'immobile locato, lavori che avrebbero ostacolato la piena fruibilità dell'immobile.
Ribadiva che l'accordo del 30.3.2022 raggiunto tra le parti, di adesione da parte Con di alla proposta formulata da , di rideterminazione dei canoni di Parte_1
locazione, sia con riferimento ai canoni insoluti pregressi (canoni da maggio 2021 a febbraio 2022 (per € 30.500,00) - oggetto dell'atto di intimazione di sfratto di cui al doc. 1 cit. ed al canone di locazione relativo a marzo 2022 (per € 3.500,00): il tutto per complessivi € 34.000,00), che dei canoni correnti maturandi (a partire da aprile 2022).
9 Con
affermava di aver provveduto al pagamento integrale di tutti gli importi dovuti e pattuiti, sulla base della proposta proveniente dalla locatrice corrispondendo Pt_1
l'importo complessivo di € 92.000,00, compreso il canone del mese di maggio 2025.
Concludeva chiedendo il rigetto della domanda attorea e la condanna dell'attrice intimante al pagamento delle spese di lite della fase di merito, della fase sommaria e del procedimento di mediazione, al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96 comma
1 c.p.c. e al pagamento di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 96 comma 3 c.p.c.
Con ordinanza 2.7.2025 il primo giudice rigettava la richiesta di parte intimante di produzione documentale relativa ai lavori eseguiti presso l'immobile locato in quanto irrilevante ai fini della causa e fissava per la discussione ex art. 429 c.p.c.
l'udienza odierna, assegnando alle parti termine per il deposito di note conclusive fino a sette giorni prima.
Giunta alla cognizione di questo giudice, a seguito della riassegnazione del procedimento, all'udienza dell'8.10.2025 la causa è stata discussa e viene quindi ora decisa come segue.
In diritto
La domanda è procedibile, in ragione dell'avvenuto esperimento della mediazione obbligatoria, con esito negativo (docc.

8-9 attrice).
La domanda di risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale, per inadempimento del conduttore all'obbligo di pagamento dei canoni pattuiti, con Con condanna di al pagamento dei canoni scaduti e al rilascio dell'immobile, è fondata e va accolta, per quanto di seguito considerato.
In diritto, va premesso che, secondo i principi affermati dalle Sezioni Unite della
Corte di Cassazione in tema di riparto dell'onere della prova, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, come per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento, deve solo provare il titolo (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, se previsto, limitandosi alla mera allegazione dell'inadempimento della controparte
10 mentre il debitore è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'avvenuto adempimento (tra tutte Cass. S.U. 30.10.2001 n. 13533/2001).
Nel caso di specie. l'attrice ha allegato e provato il titolo della propria pretesa, ovvero il contratto di locazione stipulato con in data 1.10.2016 (doc. 2 CP_3
fascicolo fase sommaria parte intimante), debitamente registrato presso l'Agenzia delle
Entrate, così come integrato dagli accordi tra le parti sottoscritti in data 1.10.2017,

8.8.2019 e 30.10.2020 (docc. 4-5-6 fascicolo fase sommaria parte attrice), che hanno modificato e disciplinato la misura del canone di locazione.
Ha inoltre allegato l'inadempimento della controparte, consistito nell'omesso pagamento o nel pagamento in misura ridotta dei canoni di locazione, rispetto alla misura pattuita nell'accordo del 30.10.2020 (doc. 6 attrice)
La ricorrente ha allegato, infatti, che nel periodo da maggio 2021 a maggio 2025, Con
ha omesso il versamento del canone di locazione per alcune mensilità, mentre per altre ha corrisposto il canone in misura ridotta, maturando una morosità di € 75.000,00, come rappresentato nello schema riportato nella propria memoria integrativa, tenuto Con conto delle somme versate a titolo di canone da nel predetto periodo ed ammontanti a € 92.000,00.
Dal canto suo la società opponente ha contestato l'esistenza della morosità lamentata dall'attrice, affermando l'avvenuta conclusione di un accordo tra le parti di rimodulazione del canone di locazione, mediante scambio di mail con adesione della convenuta alla proposta della Cengia, poi attuato.
Nella vicenda in esame non è dato ravvisare nello scambio di mail richiamato dalla convenuta un accordo perfezionato e concluso validamente tra le parti, per le ragioni che seguono.
Innanzitutto, l'accordo non riveste la forma espressamente pattuita nel contratto di locazione per la sua validità, come previsto dall'art. 9, che così dispone: “qualsiasi modifica al presente contratto sarà valida solo se risultante da atto sottoscritto dalle parti. Il silenzio del locatore, in caso di eventuali deroghe alle clausole di cui sopra, avrà valore esclusivamente di tolleranza, priva di effetti a favore della conduttrice”.
11 Infatti, la proposta di modifica e la adesione ed accettazione della stessa da parte di non si è concretizzata in atto sottoscritto da entrambe le parti del contratto CP_3
di locazione.
Vi è stato uno scambio di proposta e accettazione intervenuto tra i rispettivi legali, ma in alcun modo è stato dimostrato che all'avv. Valerio, che all'epoca assisteva l'intimante, fosse stata conferita apposita procura con contemplatio domini, così che a quello scambio di corrispondenza possa riconoscersi valore di incontro tra proposta e accettazione vincolante per le parti, ossia direttamente produttivo di effetti per esse.
Evidentemente qualsiasi accordo raggiunto tra i legali avrebbe dovuto essere sottoposto ai rispettivi assistiti, che avrebbero a loro volta dovuto approvarlo e concludere poi formalmente il contratto modificativo, come del resto era sempre avvenuto in passato.
Ed infatti, a conferma della necessità della sottoscrizione dell'accordo da parte dei clienti, vi è il fatto che lo stesso difensore della resistente ha fatto firmare per Con approvazione l'accordo alla propria assistita (cfr doc. 10 ter), sicchè è naturale che altrettanto avrebbe dovuto fare la che però non vi ha provveduto. Pt_1
Peraltro, quell'accordo prevedeva clausola risolutiva espressa per il caso di mancato pagamento anche di una sola rata, cosa che si è puntualmente verificata.
Nemmeno può ritenersi che quell'accordo raggiunto tra i legali sia stato poi ratificato per facta concludentia dalle parti, che vi avrebbero prestato spontanea adesione ed esecuzione, sempre ammesso che ciò fosse consentito a fronte della clausola n. 9 del contratto, già dianzi richiamata.
Deve infatti osservarsi che la locatrice, lungi dal prestare acquiescenza all'accordo, a fronte del versamento della parte convenuta di € 1.000,00 in data
13.4.2022, a titolo di canone per il mese di aprile 2022, primo versamento in adesione dell'asserito accordo del 30.3.2022, ha immediatamente restituito la somma ricevuta con bonifico in pari data, con la motivazione che l'importo non era stato concordato
12 (“restituzione canone di aprile perché non concordato”) (doc. 13. attrice), in tal modo negando di aver prestato il consenso alla modifica del canone di locazione e/o l'intervenuta conclusione dell'accordo 30.3.2022.
Contestualmente revocava anche il mandato al proprio precedente difensore.
Ancora, a seguito dei bonifici degli importi di € 12.000,00 in data 3.10.2022 e di
€ 1.500,00 in data 10.10.2022 in favore della locatrice per canoni di locazione, la stessa, tramite il proprio legale (doc. 12 parte attrice) ha trattenuto le somme versate a titolo di acconto sulle maggiori somme dovute, precisando che, diversamente da quanto indicato nelle causali dei bonifici, “l'accordo non è ancora stato definito”, fermo restando comunque che l'asserito accordo invocato dalla conduttrice, sulla scorta della corrispondenza allegata relativa alla proposta, non prevedeva espressamente il versamento di € 12.000,00 in un'unica soluzione.
Il comportamento dell'attrice, in particolare il rifiuto del canone in misura ridotta ed il rilievo della mancata definizione dell'accordo di cui si discute, a fronte dei versamenti ricevuti, comunicato alla conduttrice in forma scritta, comprova CP_3
la effettiva mancata conclusione di un valido accordo tra le parti in punto di misura
(riduzione) dei canoni di locazione, per effetto di una non adesione da parte di Parte_1
rendendo così edotta la convenuta che ogni eventuale versamento effettuato in
[...]
base all'asserito accordo era palesemente “non concordato” e trattenuto in acconto sulle maggiori somme dovute e contrattualmente pattuite.
Anche la circostanza che la precedente intimazione di sfratto del febbraio 2022 non sia stata coltivata non integra indizio univoco, grave, preciso e concordante nel senso della conclusione dell'accordo, ma può spiegarsi agevolmente con il fatto che, all'epoca, erano in corso trattative tra le parti, quelle che poi sarebbero sfociate nell'accordo tra i legali, disconosciuto dalla locatrice.
Pertanto, attesa l'insussistenza di un nuovo accordo modificativo delle condizioni economiche il contratto de quo, come correttamente sostenuto dalla parte intimante, risulta disciplinato dall'accordo del 30.10.2020 il quale prevede una riduzione del canone in misura annua di € 24.000,00 per il periodo agosto 2020/31 luglio 2021, da
13 versarsi in rate mensili anticipate di € 2.000,00 e a decorrere dal mese di agosto 2021 la misura annua del canone è di € 42.000,00, da versarsi in rate mensili anticipate di €
3.500,00 entro il giorno 10 di ogni mese.
Per concludere, in ragione di tutto quanto sopra esposto, attesa l'infondatezza delle eccezioni dell'intimata, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione di cui trattasi per inadempimento (grave ex art. 1455 c.c.) del conduttore a cui CP_3
consegue l'accoglimento della domanda di rilascio immediato dell'immobile nei confronti del medesimo e la condanna al pagamento dei canoni scaduti e non pagati dall'1 agosto 2021 sino al rilascio dell'immobile oltre interessi di legge dalla scadenza dei singoli canoni al saldo.
Considerato il mancato accoglimento dell'opposizione, devono essere rigettate le domande di condanna per responsabilità aggravata ex art. 96, comma 1, c.p.c. ed altresì di risarcimento del danno ex art. 96, comma 3, c.p.c. formulate da CP_3
Le spese di lite seguono la soccombenza della convenuta e sono CP_3
liquidate in conformità del D.M. 55/2014, modificato dal D.M. 147/2022, in base allo scaglione di valore della controversia (da € 26.001,00 a € 260.000,00), applicando i valori medi per la fase di studio, introduttiva e decisionale, con riduzione del 50% per la fase istruttoria, esclusivamente documentale.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, nel procedimento n. 648/2025 R.G. così provvede:
- dichiara risolto il contratto di locazione ad uso commerciale del 1.10.2016, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Padova in data 28 ottobre 2016 al numero
6448 – serie 3T, inerente l'immobile sito al piano terra dello stabile ubicato in Este
(PD), Via Matteotti ang. Piazza Maggiore, composto da una superficie a piano terra di mq 120 (oltre ripostiglio sottoscala e servizi igienici) e da un soppalco di mq 96,85 più locale di sgombero di mq 24,63, identificato al catasto fabbricati del Comune di Este come segue: foglio 17, mappale 409, sub. 1, cat. C/1, classe 3, superficie catastale mq
14 218, rendita catastale Euro 2.784,82, per grave inadempimento della parte convenuta
; CP_3
- per l'effetto, condanna a rilasciare immediatamente l'immobile CP_3
oggetto di contratto in favore dell'attrice ; Parte_1
- condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, a pagare CP_3
all'attrice i canoni di locazione scaduti e non pagati ammontanti a € Parte_1
75.000,00 oltre interessi di legge dalle singole scadenze al saldo nonché i canoni a scadere fino al rilascio dell'immobile, pure con i medesimi interessi;

- rigetta la domanda di di condanna dell'attrice ex art. CP_3 Parte_1
96, comma 1, c.p.c. e art. 96, comma 3, c.p.c.;
- condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, a CP_3
rifondere a le spese di lite, che liquida in € 11.268,00 per compensi, Parte_1
oltre al rimborso di spese generali, iva e cpa come per legge.
Sentenza resa nelle forme di cui all'art. 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura e allegazione al verbale.
Il Giudice
GI LL
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