N. R.G. 5095/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO
Sezione I Civile
Il Tribunale, in persona del Giudice Dott. Luciano Pietro Aliquò, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa da:
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), entrambi rappresentati e difesi dall'avv. Claudio Ghislanzoni;
C.F._2
-attori-
CONTRO

(C.F. ), Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
(C.F. ed (C.F. ), rappresentate C.F._4 CP_3 C.F._5
e difese dagli avv.ti Antonello Martinez, Alberto Merlo e Giuseppe Monti;

-convenute-
***
CONCLUSIONI:
Per gli attori
“Voglia l'ill.mo Tribunale adito così giudicare: in via principale e nel merito: dato atto dell'avvenuto regolare esercizio del diritto di prelazione avente ad oggetto l'immobile denominato
“dependance” per cui è causa, da parte degli attori SI.ri dell' e dell' ed accertata Parte_2 Parte_1 la esatta consistenza catastale del bene in parola, vorrà il Tribunale adito:
- Accertare, dichiarare e/o, in via subordinata, disporre e pronunciare il trasferimento della proprietà dell'immobile oggi così censito:
al Catasto Fabbricati del Comune di Ponte Lambro, sezione urbana Lezza, foglio 5 mappale 247 al catasto terreni ed al catasto fabbricati con i mappali sub 701, 702, 703, 704, 705 e 706 (ai fini di una migliore identificazione catastale si precisa che l'area, sia quella coperta dal fabbricato, sia quella scoperta di stretta pertinenza, risulta censita quale ente urbano, all'Agenzia delle Entrate- territorio- ufficio provinciale di Como-- Catasto Terreni con i seguenti dati catastali: Catasto Terreni foglio 9 mappale 1232 di Ha 00,09,50, senza reddito;
Catasto fabbricati foglio 5, mappale 1232 Area Urbana di metri quadrati 950 PianoT) di proprietà delle SI.re , e Controparte_1 CP_3 CP_2
, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, in favore degli attori dell' e dell'
[...] Parte_1 [...]
in comunione tra loro, condizionatamente al pagamento del prezzo pattuito ovvero del minor prezzo (inferiore Pt_2 ad € 150.000,00) che risulterà dovuto all'esito dell'istruttoria o di giustizia, anche in via equitativa, in conseguenza dei
1

vizi, difetti, difformità ed in ogni caso delle circostanze indicate in narrativa dell'atto di citazione;

– fissare termine per il versamento del corrispettivo nonché le condizioni e modalità idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli ed a garantire gli attori dall'eventualità dell'evizione.
– ordinare quindi alla conservatoria dei registri immobiliari la trascrizione del trasferimento in favore dei SI.ri dell'
[...] e dell' in comunione tra loro;
Pt_2 Parte_1
– In ogni caso con vittoria di competenze e spese di causa oltre spese generali, cpa ed iva se dovuta, nonché spese di
CTU e CTP;
In ogni caso:
- condannare le convenute in solido tra loro al risarcimento del danno derivato agli attori in conseguenza degli interventi edili realizzati sull'immobile successivamente alla data dell'atto preliminare di acquisto , in assenza di accordo dei prelazionari, come risulteranno accertati all'esito dell'istruttoria o di giustizia, anche in via equitativa, tenuto conto dei costi necessari al rifacimento dei garage soppressi e alla realizzazione degli impianti e/o porzioni di immobile smantellati comprensivi di qualsiasi costo ed onere inerente e conseguente, anche di assistenza tecnica, progettazione, DL e quant'altro risultasse necessario alla corretta esecuzione dell'opera.
- condannare altresì le convenute al risarcimento del danno da ritardo conseguente alla impossibilità di procedere all'acquisto del bene nel termine di sei mesi dall'esercizio della prelazione, riconducibile a fatto e colpa delle convenute, da commisurarsi all'importo del valore locativo del bene oggetto di prelazione, dalla scadenza del termine semestrale alla data in cui verrà pronunciato/accertato il passaggio di proprietà in favore degli attori. In ogni caso con vittoria di competenze e spese di causa oltre spese generali, cpa ed iva se dovuta, nonché spese di CTU
e CTP;
In subordine:
- nella denegata ipotesi in cui, per qualsiasi motivo, la domanda di accertamento/trasferimento del diritto di proprietà, non potesse essere accolta, si chiede al Tribunale adito di pronunciare la risoluzione del contratto concluso per inadempimento delle parti convenute e condannare le stesse al risarcimento del danno arrecato agli attori, tenendo conto di tutto quanto esposto nel presente atto, e segnatamente del mancato accrescimento del valore della proprietà degli attori e/o della necessità di realizzare all'interno del giardino della villa di proprietà di questi ultimi due nuovi boxes al suo servizio quale nuovo fabbricato pertinenziale, nella misura che verrà ritenuta di giustizia all'esito dell'istruttoria, anche in via equitativa.
In ogni caso con vittoria di competenze e spese di causa oltre spese generali, cpa ed iva se dovuta, nonché spese di CTU e CTP;
in via istruttoria: Previa rimessione in istruttoria del presente procedimento si insiste affinché il Giudice disponga una integrazione della
CTU redatta dall'Arch richiedendo al consulente di: “acquisire, accedendo agli uffici Persona_1 pubblici preposti, la documentazione necessaria al fine di individuare, sotto ogni profilo, lo stato assentito (di diritto) dell'immobile oggetto di causa. Conseguentemente individuare e descrivere - anche alla luce nella Legge 105/2024 entrata in vigore il 28.07.2024 - e pertanto successivamente alla redazione della CTU nonchè del precedente decreto
“salva casa” oggetto di conversione mediante la predetta legge - le procedure amministrative necessarie per la regolarizzazione dell'immobile nello stato attuale con indicazione dei relativi oneri professionali e sanzionatori. Ove la regolarizzazione non sia raggiungibile mediante la presentazione di pratiche di sanatoria con conseguente necessità di procedere alla remissione in pristino rispetto allo stato assentito dell'immobile, si chiede che il CTU descriva le opere a tal fine necessarie indicando i relativi costi realizzativi”.
Si chiede altresì che il Giudice voglia disporre che il CTU “accerti e quantifichi il danno/diminuzione di valore di valore derivato agli attori in conseguenza degli interventi demolitivi realizzati dalle convenute sull'immobile oggetto di causa successivamente alla sottoscrizione della clausola di prelazione a prezzo fisso e prestabilito nella stessa previsto, tenendo conto dei costi necessari al rifacimento dei garage soppressi nonché degli infissi, degli impianti e delle porzioni di immobile smantellati dalle convenute comprensivi di qualsiasi costo ed onere inerente e conseguente, anche di assistenza tecnica e di progettazione”.
- Si insiste per l'ammissione delle prove tutte dedotte dagli attori nel procedimento con le memorie 183 comma VI 1, 2, 3 c.p.c. da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte.”

*
Per i convenuti:
2 “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, deduzione o eccezione, previa ogni e più opportuna declaratoria del caso, anche in via incidentale così giudicare:
In via principale, nel merito: nell'ipotesi in cui l'Ill.mo Giudice adito dovesse ritenere di aderire all'orientamento che ritiene perfezionato un contratto preliminare di compravendita immobiliare in caso di esercizio del diritto di prelazione, le convenute dichiarano di aderire alla domanda attorea di disporre e pronunciare il trasferimento della proprietà dell'immobile oggetto di causa (così censito al Catasto Fabbricati del Comune di Ponte Lambro, sezione urbana Lezza, foglio 5, mappale 1232 e mappale 247 sub 701,702, 703, 704, 705 e 706) nello stato di fatto e di diritto in cui si trova previo pagamento del prezzo pattuito pari ad Euro 150.000,00 oltre rivalutazione ISTAT (dal 5.04.2012 alla data di acquisto), nelle modalità che l'Ill.mo Giudice adito vorrà stabilire.
In subordine: nell'ipotesi in cui l'Ill.mo Giudice adito dovesse ritenere di non aderire all'orientamento che ritiene perfezionato un contratto preliminare di compravendita immobiliare in caso di esercizio del diritto di prelazione, rigettare integralmente, per tutti i motivi già esposti in atti, tutte le domande avanzate nel presente giudizio dai SI.ri
[...]
e nei confronti delle SI.re , e Parte_1 Parte_2 Controparte_1 CP_3 CP_2 in quanto infondate in fatto e in diritto.
[...]
Conseguentemente ordinare alla competente conservatoria dei Registri Immobiliare di cancellare la trascrizione della domanda giudiziale richiesta dai SI.ri e sull'immobile oggetto di causa (così Pt_2 Parte_1 censito al Catasto Fabbricati del Comune di Ponte Lambro, sezione urbana Lezza, foglio 5, mappale 1232 e mappale 247 sub 701, 702, 703, 704, 705 e 706).
In ogni caso, anche nell'ipotesi di trasferimento della proprietà in favore degli attori al prezzo pattuito in considerazione del fatto che il Giudice ritenga perfezionato un contratto preliminare di compravendita immobiliare in caso di esercizio del diritto di prelazione e preso atto dell'adesione a tale domanda da parte dei convenuti, rigettare tutte le ulteriori domande avversarie ivi comprese le domande di risarcimento danni nonché l'azione di riduzione del prezzo per tutti i motivi dedotti in atti, in quanto infondate in fatto e in diritto. Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio oltre accessori di legge.”

§ § §
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

1. e hanno convenuto in giudizio Parte_1 Parte_2 Controparte_1
e esponendo quanto segue: - con il preliminare di
[...] Controparte_2 CP_3 compravendita stipulato per atto pubblico (contratto a rogito Notaio in data 5 aprile 2012, Per_2 rep. 8082 racc. 5562, registrato a Cantù il 16 aprile 2012 al n. 1447 serie 1 T, regolarmente trascritto) le IG.re , e avevano Controparte_1 CP_3 Controparte_2 Controparte_4 promesso in vendita ai IG.ri dell' , dell' e “la Parte_2 Parte_1 Parte_3 proprietà delle seguenti porzioni immobiliari facenti parte di un più ampio complesso immobiliare attualmente costituito da una villetta, da una dependance, da fabbricati accessori e giardino di pertinenza posto nel comune di Ponte Lambro, con accesso da via Giuseppe Verdi n.5 e precisamente: la porzione di villetta bifamigliare disposta su quattro livelli... omissis (doc. 1 attore); - con successivo atto di compravendita (atto notarile a rogito Dr. del 9/12/2013, rep Parte_4
10674, racc. 7389, registrato a Cantu' il 11/12/2013) le promittenti venditrice avevano venduto a e la proprietà della villa padronale con fabbricati Parte_2 Parte_1 accessori in Comune di Ponte Lambro, via G Verdi n. 5; - con il predetto contratto non era stata trasferita, invece, la proprietà della porzione immobiliare, già oggetto della promessa di vendita, indicata come “dependance” e relativo giardino pertinenziale, e precisamente le porzioni censite al
Catasto Fabbricati del Comune di Ponte Lambro, sezione urbana di Lezza, foglio 6 mappale 247 ed
3 al Catasto terreni con il mappale 1232 (oggi censita al Catasto Fabbricati del Comune di Ponte
Lambro, sezione urbana Lezza, foglio 5 mappale 247 nonché al catasto terreni ed al catasto fabbricati con i sub 701,702,703,704,705,706); - sia il preliminare del 2012 che il successivo contratto di vendita del 2013 contenevano un patto di prelazione avente ad oggetto la “depandance”; - in particolare, in caso di vendita della predetta “dependance”, la parte venditrice aveva concesso agli acquirenti il diritto di essere preferiti per l'acquisto dell'immobile al prezzo di euro 150.000,00, maggiorato della rivalutazione ISTAT dal 5.4.2012 alla data di acquisto, e, “indipendentemente dal prezzo offerto dal potenziale terzo acquirente”; - il patto aveva durata fino al 30 settembre 2022 e la parte venditrice, inoltre, aveva assunto l'obbligo di “non alienare a terzi e a non mettere in vendita a terzi (agli effetti dell'art. 1379 del codice civile) le porzioni oggetto del patto di prelazione prima del decorso di sei anni dal 30 settembre 2012”- ciò, in quanto la villa padronale e la dependance facevano parte di un unico compendio immobiliare;
- in sede di trattativa, pertanto, considerata l'intenzione dei IG.ri di acquistare l'intero complesso immobiliare, la villa era stata trasferita immediatamente, Parte_1 mentre la dependance avrebbe potuto essere acquistata successivamente;
- le promittenti venditrice, inoltre, avevano assunto l'obbligo di non alienare la dependance per i successivi sei anni, in guisa da consentire il raggiungimento dei requisiti pensionistici da parte di e, quindi, Parte_2
l'ottenimento del trattamento di fine rapporto, necessario, in parte, a finanziare l'acquisto. Alla luce di tali premesse, gli attori hanno dedotto che, successivamente alla sottoscrizione dei predetti accordi, le convenute, senza in alcun modo interpellarli, avevano effettuato dei lavori di “trasformazione della dependance”. Successivamente, con missiva del 11.06.2019, le SI.re , e CP_1 CP_1 CP_1
(divenute esclusive proprietario, giacché la SI.ra aveva ceduto Controparte_2 Controparte_4 alle comproprietarie la propria quota di proprietà del bene), avevano comunicato ai prelazionari di aver posto in vendita l'immobile oggetto del patto di prelazione e di aver ricevuto una offerta d'acquisto da parte della IG.ra (l'offerta prevedeva il pagamento di un corrispettivo Persona_3 pari a 160.000,00 euro, da corrispondersi con i seguenti termini e condizioni: € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria alla accettazione della proposta;
€ 90.000,00 quale ulteriore caparra confirmatoria alla data di conoscenza della eventuale rinuncia alla prelazione;
€ 60.000,00 quale saldo, alla stipula dell'atto notarile, entro il termine di sei mesi dalla data di conoscenza della rinuncia per iscritto della prelazione). I IG.ri , pertanto, con comunicazione del 27.06.2019, inoltrata Parte_1
a mezzo PEC e con raccomandata all'indirizzo eletto dalle venditrici, avevano dichiarato di voler esercitare il diritto di prelazione avente ad oggetto la “dependance” “alle condizioni contrattualmente pattuite nell'atto notarile del 9/12/2013, Notaio , rep 10674, racc 7389 registrato a Parte_4
Cantu' il 11/12/2013 al n, 4478 S 1T che ci attribuisce il diritto di essere preferiti per l'acquisto dell'immobile al prezzo prefissato di 150.000,00 (centocinquanatamilaeuro) oltre rivalutazione istat
4 dal 5/4/2012”. Con comunicazione del 16.07.2019, a firma dell'avv. Martinelli, quale legale nominato dalle convenute, queste ultime avevano preso atto dell'avvenuto esercizio del diritto di prelazione, domandando agli odierni attori di provvedere al pagamento del prezzo alle condizioni pattuite con la terza offerente e quindi di versare immediatamente una caparra confirmatoria dell'importo di € 100.000,00. Gli attori, pertanto, avevano riscontrato la suddetta comunicazione, rilevando come nell'accordo contenuto nell'atto notarile del 2013 non si prevedesse il versamento di alcuna caparra confirmatoria e domandando di prendere visione dell'immobile. All'esito del sopralluogo effettuato, gli attori ed il tecnico da loro incaricato avevano rilevato l'esistenza di importanti interventi edilizi, solo iniziati ma non completati dalle convenute, presentando il bene diverse difformità rispetto alla situazione in cui si trovava al momento della vendita della villa e della sottoscrizione del patto di prelazione. Erano emerse, inoltre, una serie di “difformità edilizie” rispetto ai titoli autorizzativi, peraltro ormai scaduti, in forza del quale erano stati iniziati i lavori di ristrutturazione, mai completati.
Per tali ragioni, gli attori hanno promosso il presente giudizio, al fine di ottenere, in primo luogo, una pronuncia che accerti l'avvenuto trasferimento della proprietà o che produca gli effetti del contratto non concluso ex art. 2932 c.c. (a seconda che si ritenga perfezionato o meno il contratto definitivo a seguito della denuntiatio), previo pagamento del prezzo di acquisto pattuito ovvero del minor prezzo da determinarsi in ragione dei vizi da cui sarebbe affetta la cosa venduta. Invero, gli attori hanno proposto, altresì, cumulativamente un “actio quanti minoris”, chiedendo la riduzione del prezzo in ragione dei predetti vizi da cui sarebbe affetto l'immobile. Hanno, inoltre, domandato di condannare le convenute al risarcimento del danno cagionato in conseguenza degli interventi edilizi, incompleti ed abusivi, realizzati sull'immobile, in assenza di accordo dei prelazionari, e dei pregiudizi patiti per l'impossibilità di procedere all'acquisto del bene nel termine di sei mesi dall'esercizio della prelazione. In via subordinata, nel caso in cui le domande proposte in via principale non potessero trovare accoglimento, gli attori hanno chiesto di pronunciare la risoluzione del contratto concluso per inadempimento delle parti convenute e condannare le stesse al risarcimento del danno patito.
Si sono tempestivamente costituite in giudizio le convenute, contestando la ricostruzione in fatto operata dagli attori, ed in particolare, deducendo che: - i lavori all'interno della “dependance” erano iniziati già nel maggio 2012, sicché gli odierni convenuti erano a conoscenza degli stessi, anche in ragione del fatto che il contratto preliminare era stato stipulato il 5.04.2012, con consegna delle chiavi della villa in data 30.07.2012, ed il successivo contratto di compravendita era stato stipulato in data
9.12.2013; - lo stato di avanzamento dei lavori della dependance si presentava così, invero, già alla fine del 2012, quando i tecnici incaricati dalle parti avevano iniziato le operazioni atte a concordare
5 le modalità di realizzazione dei lavori di divisione degli impianti e di frazionamento dei terreni;
- la circostanza che gli attori fossero a conoscenza dei lavori avviati all'interno della dependance, inoltre, si desumerebbe anche dal contenuto di una missiva inviata dal precedente legale che assisteva i IG.ri
, nonché dalla scrittura privata stipulata in data 20.11.2013 con la quale era stata modificato Parte_1
e integrato il contratto preliminare di compravendita, - contrariamente a quanto dedotto dagli attori, i titoli edilizi citati nel rogito del 2013 non si riferiscono alla “dependance”, bensì all'immobile compravenduto (ossia la villa); - con comunicazione del 11 giugno 2019, le odierne convenute, conformemente alle modalità stabilite dal patto, pertanto, avevano dichiarato di voler porre in vendita l'immobile oggetto di prelazione e la proposta era stata riscontrata dagli attori in data 27 giugno
2019;- nel patto di prelazione, non erano stati stabiliti i termini per il versamento del prezzo e, in ogni caso, le questioni relative alla caparra confirmatoria richiesta erano state “superate” all'esito di un confronto “verbale” tra i rispettivi legali;
- solo durante l'incontro del 19.09.2019, era emersa, per la prima volta, la questione afferente alle difformità urbanistiche ed edilizie dell'immobile, avendo, in ogni caso, le IG.re e manifestato la loro disponibilità ad ultimare i lavori o, CP_1 CP_2 comunque, a regolarizzare la situazione dell'immobile laddove la volontà di acquistare il bene fosse rimasta ferma in capo agli attori;
- in ogni caso, tutte le opere realizzate potrebbero essere sanate, tanto che le convenute avevano presentato, in data 3.3.2020, istanza al Comune al fine di ottenere l'accertamento di compatibilità paesaggistica, necessario alla “sanatoria ambientale”. Alla luce di tali precisazioni circa la ricostruzione degli eventi, le convenute hanno dedotto, in primo luogo, di aver realizzato legittimamente gli interventi sull'immobile, nella loro qualità di proprietarie, non sussistendo alcun obbligo di legge di previa informazione e/o di autorizzazione in favore dei IG.ri
, titolari di un mero diritto di prelazione. Hanno dato atto, in ogni caso, di non aver mai Parte_1 contestato la prelazione, né di aver mai tenuto comportamenti incompatibili con la volontà di formalizzare la successiva compravendita, dichiarando di aderire formalmente sia alla domanda di accertamento del corretto esercizio del diritto di prelazione, sia alla conseguente domanda di trasferimento della proprietà, previo pagamento del prezzo di acquisto pattuito pari ad Euro
150.000,00 oltre rivalutazione ISTAT, a condizione, tuttavia, che venissero rigettate le ulteriori domande proposte dalla controparte, ossia l'actio quanti minoris e la domanda di risarcimento del danno, comunque del tutto infondate. Le convenute, nondimeno, hanno dedotto che, ove il Tribunale ritenesse di qualificare la “denuntiatio” come mero interpello, le domande attoree dovrebbero tutte essere rigettate.
All'udienza del 22.07.2021, il Giudice deIGnato, stante l'eccezione di improcedibilità della domanda sollevata dai convenuti, ha sospeso “il processo per l'espletamento del tentativo di conciliazione da introdursi a cura della parte più diligente nei termini di legge (art. 5 co. 1 bis D. Lgs n. 28/2010)” e
6 rinviato per la prosecuzione al 27.1.2021, ore 9.30. All'esito dell'udienza di prima comparizione, rinviata al 7 giugno 2021, sono stati concessi i termini di cui all'art. 183, sesto comma c.p.c. Con provvedimento del 6.04.2022, il precedente giudice assegnatario del fascicolo, ritenuta matura la causa per la decisione, ha fissato udienza di precisazione delle conclusioni. Le parti hanno precisato le conclusioni all'udienza del 19.04.2023 e la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. All'esito del deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, il Giudice deIGnato, con provvedimento del 7.10.2023, ha rimesso la causa in istruttoria, ritenendo necessario disporre C.T.U. Esperita la consulenza tecnica d'ufficio e ritenuta la causa matura per la decisione, è stata fissata nuova udienza di precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 11.09.2024, sostituita con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., entrambe le parti hanno precisato le conclusioni come supra riportate e, con provvedimento del 14.09.2024, il
Giudice ha assegnato i termini ex art. 190 c.p.c., ratione temporis applicabile, per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, trattenendo la causa in decisione alla scadenza dell'ultimo termine.
2. Così ricostruito lo svolgimento del procedimento, le allegazioni e le difese delle parti, è possibile esaminare nel merito la domanda proposta dagli attori in via principale.
Non è contestato, invero, che gli attori abbiano esercitato legittimamente il diritto di prelazione per l'acquisto della cd. “depandance” (ossia il bene immobile oggi identificato al Catasto Fabbricati del
Comune di Ponte Lambro, sezione urbana Lezza, foglio 5 mappale 247 nonché i beni identificati al catasto terreni ed al catasto fabbricati con i sub 701,702,703,704,705,706), a loro concesso dalle convenute in forza dell'accordo contenuto nel contratto di compravendita stipulato in data 9.12.2013
(atto notarile a rogito Dr. del 9/12/2013, rep 10674, racc. 7389, registrato a Cantu' Parte_4 il 11/12/2013). Risultano, invece, controversi gli effetti che conseguono alla “denuntiatio” effettuata dalle convenute ed al successivo atto con il quale gli attori hanno dichiarato di esercitare il loro diritto di prelazione. In particolare, occorre verificare se, all'esito di tali atti posti in essere dalle parti, si possa ritenere perfezionato un contratto di compravendita oppure un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il predetto bene. Ciò ovviamente, solo a condizione che possa attribuirsi alla denuntiatio valore di proposta contrattuale e non di mero avviso o comunicazione.
In termini generali, pertanto, occorre ricordare che si ha un patto di prelazione quando la parte che la concede si obbliga verso colui che la riceve a preferirlo, a parità di condizioni, come parte di un dato contratto e sempreché il concedente decida di concluderlo. Il concedente, dunque, qualora decida di fare il contratto, è tenuto a comunicare al prelazionario l'intento di contrarre (cosiddetta
“denuntiatio”), così consentendo a quest'ultimo di esercitare eventualmente il suo diritto. Ebbene,
7 tanto chiarito, il problema principale che si pone, come accaduto nel caso di specie, attiene alla possibilità di riconoscere alla stessa denuntiatio valore di proposta contrattuale, sicché il contratto dovrebbe ritenersi concluso a fronte della accettazione del prelazionario. Sul punto, questo Giudice condivide la tesi di coloro i quali ritengono che, in tema di prelazione volontaria, la questione non possa risolversi in astratto, ma che occorra verificare in concreto la natura degli atti posti in essere dalle parti.
Occorre, quindi, guardare, in primo luogo, al patto di prelazione stipulato dalle parti, contenuto nell'atto di compravendita del 2013 sopra richiamato, con il quale i convenuti hanno attribuito agli odierni attori il diritto di “essere preferito per l'acquisto dell'immobile al prezzo corrispondente all'importo di € 150.000,00 maggiorato della rivalutazione istat dal 5/4/2012 alla data di acquisto indipendentemente dal prezzo offerto dal potenziale terzo acquirente”. Quanto alla durata, si è previsto che il patto fosse efficace fino al 30 settembre 2022, con obbligo, peraltro, a carico delle convenute di “non alienare a terzi e a non mettere in vendita a terzi (agli effetti dell'art. 1379 del codice civile) le porzioni oggetto del patto di prelazione prima del decorso di sei anni dal 30 settembre 2012”.
Per quanto più rileva ai fini della presente decisione, le parti hanno pattuito, altresì, le modalità di esercizio della prelazione nei seguenti termini: - la parte venditrice (gli odierni convenuti) hanno assunto l'obbligo di inviare alla parte prelazionaria (gli odierni attori) “una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno contenente la volontà di porre in vendita l'immobile a terzi, l'indicazione del nominativo dell'acquirente, il corrispettivo, le modalità di pagamento e le altre condizioni del contratto e l'elezione del domicilio”; - le parti espressamente hanno convenuto che tale comunicazione (ossia la denuntiatio) “avrà natura di proposta contrattuale”; - i prelazionari hanno assunto l'onere di comunicare la volontà di “acquistare con dichiarazione scritta spedita al promittente venditore per lettera raccomandata con ricevuta di ritorno entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione di cui sopra”; - le parti hanno convenuto, quindi, che “l'atto di trasferimento dell'immobile sia nei confronti del terzo acquirente in caso di inerzia o di rinuncia dei prelazionari, sia nei confronti dei prelazionari stessi dovrà essere concluso, entro sei mesi dalla scadenza delle formalità di cui sopra.”
Dalla lettura dell'accordo, dunque, si può ritenere che le parti abbiano inteso attribuire alla
“denuntiatio” il valore di una proposta contrattuale volta alla conclusione di un contratto preliminare di compravendita. Tanto si ricava dal tenore stesso delle espressioni utilizzate (la comunicazione
“avrà natura di proposta contrattuale”), nonché dalla circostanza che le parti avessero predeterminato gli altri elementi essenziali del contratto preliminare (causa, oggetto e forma) ed il contenuto della comunicazione che i concedenti la prelazione avrebbero dovuto trasmettere ai
8 prelazionari. Si evince poi che la produzione dell'effetto reale (ossia il trasferimento della proprietà in capo agli acquirenti) sarebbe stata demandata ad un successivo “atto di trasferimento dell'immobile”, da stipularsi entro sei mesi dalla “scadenza delle formalità di cui sopra” (ossia dall'eventuale accettazione della proposta da parte dei prelazionari). In altri termini, allo scambio denuntiatio- proposta ed accettazione, né è conseguita la conclusione di un contratto ad effetti meramente obbligatori, ossia un preliminare di compravendita, avendo le parti assunto l'obbligo di concludere il contratto definitivo entro i successivi sei mesi. Tale ricostruzione, invero, risulta confermata altresì dall'esame del contenuto della “comunicazione” del 11.06.2019 inviata dalle convenute, in cui le stesse, oltre a dichiarare la loro intenzione di porre in vendita l'immobile e richiamare il patto di prelazione, hanno domandato agli attori di manifestare per iscritto “la volontà” di acquistare il bene per cui è causa. I IG.ri , pertanto, avevano comunicato la loro volontà Parte_1 di “esercitare il diritto di prelazione” alle condizioni previste nell'atto di compravendita del 2013.
Gli attori, inoltre, avevano dato atto che avrebbero successivamente comunicato “le generalità del notaio a cui sarebbe stata affidata la stipula dell'atto di compravendita entro 6 mesi dal ricevimento della presente come da previsione contrattuale”. Alla luce delle circostanze che precedono, pertanto,
l'accettazione da parte dei IG.ri della proposta contenuta nella denutiatio inviata dalle Parte_1 convenute e nel patto di prelazione ha determinato la conclusione di un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto la cd. “dependance”. È pacifico poi che il contratto definitivo non sia stato concluso dalle parti.
Tanto chiarito, quindi, è possibile esaminare la domanda proposta dagli attori volta ad ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il predetto contratto di compravendita ex art. 2932
c.c.
La domanda è inammissibile per i motivi che seguono.
Invero, l'art. 29, co. 1 bis della l. 27 febbraio 1985, n. 52 dispone che: “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”; - “la predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
La Giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che, nel giudizio di esecuzione in forma
9 specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui al richiamato art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione (cfr., ex multis, Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 20526 del 29/09/2020).
Ciò, in quanto “la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto,
l'autonomia negoziale delle parti” (in questi termini, vedi sempre Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 20526 del 29/09/2020).
Nel giudizio ex art. 2932 c.c., pertanto, ove nel preliminare difettino tali elementi, le parti non possono limitarsi a richiamare l'identificazione catastale del bene e/o a fare riferimento alle planimetrie depositate in catasto, essendo necessaria la produzione in giudizio di una specifica dichiarazione, resa dagli intestatari, circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. Tale dichiarazione è sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Nel caso di specie, pur essendo stata ampiamente discussa tra le parti anche tale questione (di cui apparivano consapevoli anche gli attori -cfr. comparsa conclusionale del 19.06.2023), non vi è in atti né la dichiarazione resa dagli intestatari né l'attestazione di un tecnico avente ad oggetto la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (cd. conformità catastale oggettiva).
Ne consegue, dunque, alla luce dei menzionati principi, che è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà del bene oggetto del preliminare di compravendita concluso dalle parti, in assenza della dichiarazione o della attestazione circa la conformità catastale oggettiva di cui al richiamato art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, che costituisce condizione dell'azione. Stante l'inammissibilità della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ex art. 2932 c.c. proposta dagli attori, per le ragioni esposte, non è necessario, pertanto, esaminare le ulteriori questioni che attengono alla conformità edilizia e urbanistica dell'immobile ed alla nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del
1985.
È necessario, dunque, esaminare la domanda proposta in via subordinata dagli attori e volta ad ottenere la risoluzione del predetto contratto preliminare di compravendita, nel caso in cui non fosse possibile il trasferimento della proprietà del bene per causa imputabile alle convenute.
La domanda è fondata e merita accoglimento.
Invero, l'obbligo di rilasciare la dichiarazione o la attestazione circa la conformità catastale oggettiva
10 di cui al richiamato art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985 gravava sulle promittenti venditrici che non vi hanno provveduto, neppure nell'ambito del predetto giudizio in cui sono state convenute dai promissari acquirenti al fine di ottenere una sentenza che producesse gli effetti del contratto non concluso. Si aggiunga, infatti, che gli attori hanno agito in giudizio legittimamente per ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto, potendo contestualmente proporre l'”actio quanti minoris” per vizi della cosa (cfr. sul punto Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 36241 del
23/11/2021). Le convenute, infatti, pur avendo dichiarato formalmente di aderire alla domanda ex art. 2932 c.c. in ipotesi di rigetto della domanda di riduzione del prezzo avanzata dagli attori, non hanno adempiuto agli obblighi su di esse gravanti ai fini di consentire il trasferimento della proprietà del bene oggetto del preliminare. Tale condotta costituisce per se un grave inadempimento ex art. 1455
c.c., imputabile alle convenute, dell'obbligo di trasferire la proprietà dell'immobile assunto nei confronti dei promissari acquirenti, avendo impedito di realizzare la causa stessa del contratto preliminare in parola. Ne consegue, dunque, che deve essere dichiarata la risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. del contratto preliminare stipulato da e Parte_2 [...]
con , e Parte_1 Controparte_1 CP_3 Controparte_2
Si aggiunga poi che le ulteriori doglianze degli attori hanno trovato, almeno in parte, conferma anche nella C.T.U. esperita, avendo il perito rilevato come l'“edificio allo stato risulta “non abitabile” a causa di interventi edilizi realizzati solo parzialmente e comunque interrotti che lasciano l'immobile privo dei principali serramenti verso la parte interna della proprietà (mentre i serramenti sono presenti sul fronte strada), di tutti gli impianti, della pavimentazione dei locali (ed anche esterna) e delle finiture di completamento sia interne che esterne”. Il C.T.U., inoltre, “dopo aver operato un confronto tra lo stato autorizzato o assentito e quello di progetto o di fatto” ha evidenziato diverse
“difformità urbanistiche, edilizie, catastali ed ambientali”, riconducibili ai lavori realizzati all'interno dell'immobile da parte delle convenute, rimandandosi alla perizia per una completa descrizione. In particolare, l'abuso principale riscontrato attiene all'aumento di volume dell'edificio, quanto alla modifica della copertura dell'immobile, in assenza di preventiva autorizzazione ambientale. Il C.T.U., inoltre, ha rilevato come l'ulteriore aumento di superficie realizzata in assenza di autorizzazione ambientale e riguardante l'ampiamento del balcone realizzato con la pratica n.1414/95, costituisce una difformità non sanabile, occorrendo provvedere alla rimessione in pristino. Il perito, inoltre, in risposta alle osservazioni del c.t.p. di parte convenuta, all'esito di una approfondita disamina che appare priva di vizi logici, ha ritenuto che le pratiche amministrative proposte hanno consentito solo
“in parte di sanare le opere”, lasciandone “tante altre incomplete e da definire nella loro conformità edilizia, urbanistica e ambientale”. Ha ribadito, inoltre, che l'intervento ampliativo del balcone costituisce un abuso non sanabile, essendo necessario provvedere alla rimessione in pristino.
11 Tali evidenze, dunque, con particolare riferimento alle violazioni insanabili richiamate, integrano gli estremi di un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione del contratto preliminare, da qualificarsi come grave, siccome lesivo delle eIGenze del promissario compratore di utilizzazione dell'immobile per i fini pattuiti
Merita, dunque, di essere accolta la domanda di risarcimento del danno patito dagli attori, derivante dal mancato trasferimento della proprietà dell'immobile oggetto del preliminare. Invero,
l'inadempimento imputabile ai convenuti ha leso il diritto degli attori di acquistare il bene oggetto del preliminare, rispetto al quale i IG.ri vantavano uno specifico interesse, essendo già Parte_1 proprietari della villa e del parco di cui originariamente faceva parte la dependance con il relativo giardino. Invero, emerge chiaramente, dalla complessiva operazione negoziale, come l'interesse degli attori all'acquisto della dependance fosse stato tenuto in considerazione dalle parti sin dalla conclusione del contratto di compravendita avente ad oggetto la villa. Con il predetto contratto, infatti, le parti avevano stipulato, altresì, il patto di prelazione avente ad oggetto la dependance, connesso all'obbligo assunto dall'odierne convenute di non alienare l'immobile per un periodo di tempo tale da consentire al IG. di maturare i requisiti pensionistici ed acquisire così la provvista Parte_1 necessaria per l'acquisto del bene. Si aggiunga poi che il patto di prelazione attribuiva agli attori il diritto di essere preferiti per l'acquisto dell'immobile al prezzo pattuito, “indipendentemente” dal prezzo offerto dal potenziale acquirente. Tali pattuizioni, dunque, presidiavano chiaramente l'interesse patrimoniale degli attori di vedere accrescere il valore della villa e del parco di cui sono proprietari, mediante l'acquisto della dependance e del relativo giardino, già ricompresi nell'originario compendio immobiliare in precedenza interamente di proprietà delle convenute.
L'inadempimento delle convenute, dunque, ha determinato la perdita di tale utilità patrimoniale che gli attori avrebbero conseguito in forza dell'acquisto della dependance oggetto del preliminare. Tale danno, pertanto, deve essere ristorato e liquidato in via equitativa ex art. 1226 c.c., potendosi quantificare in una misura pari al 10 %, ossia pari a 15.000,00 euro, del prezzo di acquisto del bene come pattuito nel preliminare, senza considerare la rivalutazione ISTAT.
3. Le spese di lite seguono il criterio della soccombenza in capo alle convenute e vengono liquidate in dispositivo, in applicazione dei valori medi di cui al DM n. 55/2014 previsti per le cause di valore indeterminato-complessità media. Le spese relative alla CTU devono essere poste definitivamente a carico dei convenuti. Non possono essere riconosciute agli attori le spese relative al c.t.p., in assenza di evidenza circa gli esborsi effettivamente sostenuti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Como, definitivamente pronunciando, nella causa tra le parti indicate in epigrafe, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
12 - Dichiara l'inammissibilità della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 c.c. proposta dagli attori;

- Dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato da e Parte_2 [...]
con , e per grave Parte_1 Controparte_5 CP_3 Controparte_2
inadempimento imputabile alle convenute;

- Condanna le convenute, in solido tra loro, al risarcimento dei danni patiti dagli attori, liquidati in euro 15.000,00, oltre agli interessi legali dalla presente sentenza al saldo;

- condanna le convenute alla refusione delle spese di lite in favore degli attori che si liquidano in euro 763,23 per esborsi, euro 10.860,00 per compenso delle prestazioni professionali forensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, C.P.A. ed I.V.A. se ed in quanto dovuti;

- pone definitivamente a carico delle convenute le spese della consulenza tecnica d'ufficio.

Così deciso in Como il 01.02.2025
Il Giudice
Dott. Luciano Pietro Aliquò
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