REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BRINDISI in composizione monocratica, nella persona del Giudice Onorario Avv.Tonia Rossi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art.281 sexies c.p.c. nella causa civile iscritta al R.G.C. n.290/2024 fra le parti:
e , rappresentata e difesa dall'avv.S. Parte_1 Parte_2
Lamarina ricorrente
Contro
e , rappresentata e difesa dall'avv. F. CP_1 Controparte_2
Fullone resistente
FATTO E DIRITTO
La presente sentenza viene redatta omettendo di riportare lo svolgimento del processo a norma dell' art. 132, comma 1, n.4, c.p.c. per come novellato dall' art. 45, comma 17, della legge 69/2009 ed alla luce di quanto disposto dall' art. 118, comma 1 , disp. att. cpc. Si osserva che, per consolidata giurisprudenza, il giudice non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le tesi prospettate e le prove prodotte o acquisite dalle parti, ben potendosi limitare ad esporre in maniera concisa gli elementi in fatto e in diritto posti a fondamento della sua decisione, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla (Cass. 17145/2006, Cass. 25509/2014). Le questioni non trattate non andranno pertanto ritenute come "omesse" (per l' effetto dell' error in procedendo ), ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente sostenuto e ritenuto provato dal giudicante.
Va premesso che in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida"-desumibile dagli artt. 24e 111 Cost. - deve ritenersi consentito al giudice esaminare un motivo di merito, suscettibile di assicurare la definizione del giudizio, anche in presenza di una questione pregiudiziale.
Il principio della "ragione più liquida", imponendo un approccio interpretativo con la verifica delle soluzioni sul piano dell' impatto operativo, piuttosto che su quello
1 della Sentenza n. 1591/2018 pubbl. il 31/10/2018 RG n. 118/2010 coerenza logico sistematica, consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell' ordine delle questioni da trattare, di cui all' art. 276 cod. proc, civ., in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, costituzionalizzata dall' alt. 111 Cost., con la conseguenza che la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione - anche se logicamente subordinata
- senza che sia necessario esaminare previamente le altre, (tra le altre, cfr. da ultimo Cass. civ. n. 11458/2018).
Tanto premesso, va detto che è pacifico che parte attrice abbia intimato disdetta con missiva del 21.1.2022 che - è altrettanto pacifico in quanto non contestato - è stata ricevuta il 26 successivo.
Contestano i resistenti la validità della prefata disdetta ed insistono per la rinnovazione automatica del contratto di locazione inter partes per ulteriori quattro anni.
Va innanzitutto rilevato che – per costante giurisprudenza - la gestione da parte un solo locatore comproprietario si presume effettuata nell'interesse degli altri solo ove non sussista manifesta opposizione di costoro;
di conseguenza la disdetta sottoscritta da una sola delle parti attrici è perfettamente valida, rilevando solo nei rapporti interni tra le parti un'eventuale mancanza di accordo e/o poteri. Pertanto, sotto questo profilo, è valida la volontà di diniego di rinnovo alla prima scadenza così come comunicata, ancorchè sottoscritta da una sola delle parti locatrici.
Va ancora evidenziata la "ratio" della disposizione dell'art. 3 lett. g) l. 9 dicembre 1998 n. 431, che è innegabilmente quella di consentire al locatore di alienare l'immobile in locazione "libero", onde evitare la consueta falcidia sul prezzo di vendita. È evidente infatti che, ove irragionevolmente si imponesse la "denuntiatio" (con indicazione del corrispettivo in denaro e di tutte le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe concludersi col terzo), e indi l'invito all'esercizio del diritto di prelazione, in termini di stretta contestualità con l'inoltro del diniego di rinnovo alla prima scadenza, si vanificherebbe ogni utilità e senso pratico alla disposizione in parola costituente una vera novità nella cornice della l. n. 431 cit.
Anche sul piano testuale, la disposizione di cui alla lett. g) si limita a prevedere, nell'ipotesi di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, che compete al conduttore il diritto di prelazione ("In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione", così lett. g) secondo periodo art. cit.) da esercitare con le modalità di cui agli art. 38 e 39 l. n. 392 del 1978, ma non richiama nella sua interezza l'art. 38
(ma solo, si noti, i commi 3 e ss. disciplinanti l'esercizio del diritto di prelazione) e non impone affatto, al di là dell'ovvia specificazione del "motivo" di disdetta, l'onere della contestuale "denuntiatio".
Peraltro, sotto il versante eminentemente pratico, l'interpretazione ora seguita non reca alcun "vulnus" di tutela al conduttore il quale, pur dopo la cessazione del rapporto di locazione, potrà, in caso di vendita dell'appartamento a terzi senza preventiva "denuntiatio" in suo favore, esercitare il diritto di riscatto ex art. 39 cit..
2 Quanto infine al termine entro il quale andava comunicata la disdetta valga rappresentare che il contratto inter partes sottoscritto in data 6.7.2018 e registrato il 16.7 successivo, aveva durata di quattro anni a partire dal 1.8.2018 e fino al 31.07.2022 ed è a tale data che occorre, pertanto, fare riferimento per stabilire il termine entro il quale comunicare il diniego di rinnovo alla prima scadenza.
La disdetta comunicata il 21.01.2022 e ricevuta il 26 successivo è pertanto perfettamente valida, per l'effetto impedendo il rinnovo tacito del contratto di locazione tra le parti alla prima scadenza.
Per quanto sopra, la domanda va accolta e i conduttori-odierni resistenti vanno condannati a rilasciare l'immobile libero da persone e cose nella disponibilità dei proprietari locatori-ricorrenti.
Le spese di lite seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando sulla domanda, nel contraddittorio delle parti costituite, ogni contraria istanza, eccezione, deduzione disattesa o assorbita, così provvede:
- accoglie la domanda e, per l'effetto, condanna e a CP_1 Controparte_2 rilasciare l'immobile sito in Francavilla Fontana alla via S. Pietro Canali 50 piano terra interno 2 scala U in favore degli attori;

- fissa per l'esecuzione la data del 15.03.2025;
- respinge ogni altra domanda;

- condanna e in solido alla refusione delle spese di CP_1 Controparte_2 lite in favore di e , che liquida in euro 1400,00 oltre Parte_1 Parte_2 accessori di legge.
Brindisi, 14/01/2025 Il Giudice Onorario
Avv. Tonia Rossi
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