N. R.G. 933/2023
TRIBUNALE DI MESSINA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Messina I Sezione Civile, in persona del Giudice Onorario Dott.ssa Carolina
La Torre, nella causa civile iscritta al R.G. n. 933/2023 - vertente
TRA
(C.F.: ) in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Gianfilippo Ceccio, elettivamente domiciliata presso lo studio dello stesso, sito in Messina, via G. Bruno, n. 106, giusta procura in atti;

- ricorrente/intimante -
c o n t r o
(già (C.F. e P.IVA , con sede in Controparte_1 Controparte_2 P.IVA_2
Pomezia, S.S. Pontina km 27650 (RM), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Claudio Alesse del Foro di Roma giusta procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo avvocato del 18.06.2025;
- Resistente
(C.F./P.I. ), con sede in Pomezia (RM), S.S. Pontina Km Controparte_3 P.IVA_3
27.650, in persona del legale rappresentante pro tempore;
Resistente contumace
(P.I. / C.F. ), con sede in Genzano di Roma Controparte_4 P.IVA_4 P.IVA_5
(RM), via Italo Belardi, n. 26, in persona del legale rappresentante ratione temporis;
Resistente contumace esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, pronuncia, ex art. 429 c.p.c. dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente
SENTENZA
IN FATTO E IN DIRITTO
pagina1 di 7 Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida notificato a mezzo PEC in data 20/01/2023, la conveniva in giudizio Parte_1 innanzi al Tribunale di Messina la (C.F. , la già Controparte_4 P.IVA_5 Controparte_3 [...]
e precedentemente (C.F. ) e la CP_2 Controparte_5 P.IVA_3 Controparte_2
(C.F. ) al fine di sentir convalidare lo sfratto per morosità del conduttore e P.IVA_2 conseguentemente sentir ordinare il rilascio dell'immobile libero da persone e cose con emissione di contestuale ingiunzione di pagamento nei confronti della conduttrice per la somma di € 18.212,61.
Premetteva l'intimante:
• che in data 30.04.2014, la società e la società Parte_1 CP_4 hanno stipulato un contratto avente ad oggetto la locazione di un Capannone Industriale sito
[...] in Messina (Villaggio Tremestieri, C.da Roccamotore, Salita Larderia, identificato al Foglio 159,
Part. 735) regolarmente registrato in data 30.04.2013, in cui era stato stabilito, relativamente al canone di affitto, “il prezzo della locazione è stabilito in euro 24.000,00 (ventiquattromila/00) oltre IVA annui da pagarsi in rate mensili anticipate di euro 2.000,00 (duemila/00), oltre IVA ciascuna, tramite bonifico bancario entro e non oltre il giorno 5 di ogni mese.” (Art. 3).
• Che, con comunicazione dell' 11.07.2015, la società rappresentava alla Controparte_4 locatrice di aver proceduto – con atto del 10.07.2015 in Notar di Roma Rep. 90534 Racc. Persona_1
n. 26233 – alla stipula del “Contratto di Affitto” con la società del ramo Controparte_5 di azienda nel quale è compresa l'attività di produzione e distribuzione di patatine fritte e snacks salati e, quindi, il rapporto contrattuale (di locazione) con l'odierna istante.
• Che, in data 27.10.2022, la società già comunicava – alla Controparte_3 Controparte_2 società intimante – che a far data dal 01.10.2022 ha concesso in affitto la propria azienda ad una società neocostituita e dalla medesima controllata al 100%, avente denominazione Controparte_2
• che il Conduttore ometteva di corrispondere i canoni di locazione dovuti per i seguenti mesi: maggio, giugno e luglio dell'anno 2015 ed il 50% dell'imposta di registro del contratto;
non chè le mensilità da settembre 2022 a gennaio 2023 e, pertanto, sussistevano i presupposti per proporre domanda di sfratto.
Si costituiva in giudizio esclusivamente la contestando l'avvenuta prescrizione Controparte_2 di parte dei canoni di locazione richiesti, esattamente quelli del 2015, nonché l'avvenuto pagamento dei canoni residui.
All'udienza del 21/02/2023, il Giudice – attesa l'opposizione dell'intimato – non convalidava lo sfratto e disponeva il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c., con la concessione alle parti del termine di 15 giorni per l'avvio del procedimento di mediazione.
La procedura di mediazione si concludeva con esito negativo.
pagina2 di 7 Nella fase di merito, l'intimante presentava memoria integrative e chiedeva accogliersi le seguenti conclusioni: “1) Dichiarare la risoluzione per inadempimento del conduttore del contratto di locazione in atti;
2) Condannare i convenuti all'immediato rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni scaduti e a scadere oltre interessi legali;
3) Con vittoria di spese, compensi ed onorari del giudizio.”
Il conduttore intimato si costituiva in giudizio, effettuava i pagamenti mancanti e presentava a sua volta le seguenti domande: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione: - Rigettare l'intimazione di sfratto per morosità notificata in data
20/01/2023 sulla base di quanto dedotto in fatto ed in diritto e, per l'effetto, non emettere
l'ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti;
- Rigettare le domande avanzate dalla in quanto infondate in fatto ed in diritto;
- Accertare e dichiarare Parte_1 non dovuto l'importo di € 5.996,86 e, per l'effetto, condannare la Parte_1
l pagamento della medesima somma in favore della In ogni caso, condannare la
[...] Controparte_2 alla refusione dei compensi professionali del presente giudizio, Parte_1 oltre rimborso forfettario e accessori di legge.”
Essendo la causa matura per la decisione, mutato il giudice istruttore, la stessa veniva rinviata all'udienza odierna per la discussione e la decisione
°°°°°°°°°°°
Preliminarmente si dà atto che l'intimante convenunto in giudizio tutte le società che si sono succedute nel lato passivo del rapporto contrattuale in qualità di conduttrici, mentre in giudizio si è costituita l'ultima società cessionaria.
L'art. 36 legge n. 392/1978 prevede che: “Il conduttore può sublocare o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il
Locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia alle obbligazioni assunte”. Tanto premesso, la Corte di Cassazione, con orientamento consolidato, ha già avuto modo di affermare che “in caso di cessione del contratto di locazione (contestualmente a quella dell'azienda) effettuata ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36, senza il consenso del locatore, mentre tra (l'unico) cedente e (l'unico) cessionario intercorre un vincolo di responsabilità sussidiaria (contraddistinta dal beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore di rivolgersi al cedente, con l'esperimento delle relative azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia configurato
l'inadempimento del cessionario), nell'ipotesi di verificazione di plurime cessioni a catena,
pagina3 di 7 caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione dei distinti cedenti, viene a configurarsi tra tutti i cedenti “intermedi” del contratto stesso (compreso il primo) un vincolo di corresponsabilità, rispetto al quale, in assenza di qualsivoglia limitazione ex lege, deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarietà (prevista dall'art. 1294
c.c.), in virtù della quale tutti i cedenti (a loro volta cessionari) non liberati dal locatore risponderanno, in solido tra loro, dell'obbligazione inadempiuta dall'attuale conduttore” (così Cass.
n. 9486/2007; cfr. Cass. Civ. n. 23557/2011 e da ultimo Cass. Civ. Sez. 3 – , Ordinanza n. 4405 del
19/02/2024
Nel caso di specie, mentre sono presenti i contratti di affitto di ramo di azienda delle ditte che si sono succedute nel corso degli anni, non risulta che il locatore abbia “liberato” alcuna delle parti.
Nei rapporti tra locatore e conduttori, pertanto, deve ritenersi sussistente la solidarietà di tutti i conduttori citati in giudizio che rispondono, appunto, in solido delle somme nella misura che verrà acccertata.
Nel merito, la Suprema Corte ha chiarito che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. (Cass. civ., Sez. Un., 30/10/2001, n.13533,
Cass. Civ. 26593/2008).
Nel caso di specie l'intimante ha provato la fonte negoziale del suo credito producendo in giudizio il contratto di locazione ritualmente registrato da cui si evincono le obbligazioni sussistenti in capo alle parti e il relativo termine di scadenza.
Una delle parti intimate, costituendosi in giudizio e opponendosi all'intimato sfratto, ha contestato l'ammontare della morosità, ma non la sussistenza della stessa provvedendo al pagamento dei canoni dovuti fino alle mensilità di febbraio 2023: è dunque pacifico che parte convenuta abbia adempiuto alla sua obbligazione successivamente alla notifica dell'intimazione di sfratto.
Sul punto giova precisare che nelle locazioni commerciali trova applicazione la regola generale di cui agli articoli 1453 ss. del codice civile e non la normativa speciale di cui all'articolo
55 della legge 392 del 1978 (cfr. Cass. Sez. Un, n. 272/1999).
A tale orientamento si è poi uniformemente adeguata la giurisprudenza e la stessa Corte
Costituzionale che ha statuito che non c'è disparità di trattamento tra le locazioni commerciali e quelle abitative per la non applicabilità dell'articolo 55, in quanto il legislatore con quell'articolo ha inteso preservare maggiormente l'interesse abitativo che ha una maggiore rilevanza rispetto a quello pagina4 di 7 economico di cui è portatore il conduttore di un immobile locato ad uso diverso e quindi commerciale
(cfr. Corte Cost., sent. 410/ 2001 e 448/1998 della Corte Costituzionale).
Ne consegue che nelle locazioni ad uso diverso l'offerta o il pagamento del canone non comportano la sanatoria della morosità posto che ai sensi dell'art. 1453 c.c., dalla data della domanda il conduttore non può più adempiere.
Nel caso di specie, fondandosi la pretesa su un contratto di locazione ad uso commerciale, anche il mancato pagamento di un solo canone di locazione costituisce grave inadempimento, per come previsto dall'art. 5 del contratto di locazione, in quanto tale sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto per grave inadempimento di parte conduttrice ex art. 1453 c.c..
In tema di intimazione di sfratto per morosità di contratto di locazione ad uso commerciale, come acccennato, vige il principio secondo cui il pagamento delle morosità intimate, dopo l'introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria oltre che della morosità intimata anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dall'art. 1453, comma 3, c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale (ex multis Tribunale Roma, sez. VI, 08/11/2016, n.20798).
Inoltre, come dedotto da parte ricorrente e non specificamente contestato ex art. 115 c.p.c. dalla intimata, né con memoria ex artt. 416 e 418 c.p.c., né successivamente a verbale d'udienza, la morosità è perdurata nelle more del presente giudizio ove sono stati effettuati pagamenti saltuari ma non completamente satisfattivi.
Si precisa, sul punto che, come da dichiarazione della resa nel preverbale del Parte_1
28/06/2024, e rimasta incontestata, la ha pagato i canoni di locazione fino alla Controparte_2 mensilità di febbraio 2024.
Secondo orientamento uniforme della Suprema Corte, nel procedimento di convalida di sfratto l'opposizione dell'intimato ex art. 664 c.p.c. determina la conclusione di un procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di uno nuovo e autonomo a cognizione piena, sicchè è consentito al locatore, con la memoria ex art. 426 c.p.c. domandare il pagamento dei canoni maturati dopo l'intimazione di sfratto per morosità (ex multis Cass. civ. 7423/2017, 26356/2014).
In ragione di quanto sopra, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, con conseguente obbligo a carico di tutte le società convenute, in solido tra loro al pagamento dei canoni a far data dal mese di febbraio 2024 di tutti i canoni rimasti non pagati fino all'effettivo rilascio (come richiesto dalla parte locatrice nella memoria integrativa depositata in data
08.07.2023). L'importo mensile del canone di locazione risulta dagli atti pari a € 2.449,15, da febbraio pagina5 di 7 2024 a tutto giugno 2025, pertanto la somma dovuta è pari a € 41.635,55 (17 mensilità x € 2.449,15, oltre i canoni a scadere sino all'effettivo rilascio.
Va a questo punto esaminata l'eccezione di prescrizione avanzata dal conduttore con domanda riconvenzionale.
I canoni di locazione, ai sensi dell'art. 2948 c.c., si prescrivono nel termine di cinque anni decorrente da ogni scadenza pattuita tra proprietario e affittuario nel relativo contratto di locazione.
L'intimante, con atto notificato in data 20/01/2023, ha chiesto il pagamento dei canoni relativi alle mensilità di maggio, giugno e luglio 2015 e l'unico atto interruttivo è rappresentato dalla messa in mora, allegata all'intimazione di sfratto, portante data 08/09/2015, inviata tramite raccomandata
A/R e ricevuta dalla il 22/09/2015. Sono quindi trascorsi più di cinque anni dalla Controparte_4 richiesta di pagamento e pertanto le relative somme risultano essere prescritte.
Il fatto che la abbia provveduto al pagamento a seguito della intimazione di Controparte_2 sfratto che ha dato avvio al presente giudizio, non fa venir meno il suo diritto alla restituzione, in quanto non trova applicazione l'art. 2940 c.c.
Va quindi disposta la restituzione della somma di € 5.996,86 pagata dalla in relazione CP_2 ai canoni dei mesi di maggio, giugno e luglio dell'anno 2015.
Le spese di lite, tenuto conto della soccombenza, si liquidano come da dispositivo sulla base dei parametri approvati con il D.M. n. 55 del 10.03.2014, pubblicato in G.U. del 02.04.2014 aggiornati al D.M. n. 37 dell'8.03.2018 in considerazione del valore della controversia, della complessità delle questioni trattate e dell'attività svolta, previa compensazione nella misura del 10% in ragione dell'accoglimento dell'eccezione di prescrizione.

P.Q.M.

Disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa
Condanna le società convenute e in Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore, in solido tra loro, al pagamento in favore della in persona del l.r.p.t., della complessiva somma di € 41.635,55 per i canoni da febbraio Parte_1
2024 a tutto giugno 2025, oltre i canoni a scadere sino all'effettivo rilascio.
Condanna la società ricorrente lla restituzione in favore della Parte_1 Controparte_2 della somma di € 5.996,86, in relazione ai canoni dei mesi di maggio, giugno e luglio dell'anno 2015.
Condanna le società convenute in solido tra loro a rifondere alla le spese di Parte_1 giudizio che liquida in € 118,50 per spese ed € 3.428,10 per compensi (già operata la compensazione del 10%), oltre spese generali I.V.A. e C.P.A. come per legge.
pagina6 di 7 Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della dott.ssa Mariateresa
Montesano Pelle, funzionario giudiziario addetto all'ufficio per il processo presso la Prima Sezione
Civile del Tribunale di Messina.
Il Giudice
( Dott.ssa Carolina La Torre)
In caso di diffusione della presente sentenza si omettano le generalità e gli altri identificativi delle parti.

pagina7 di 7