REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TRANI
SEZIONE CIVILE
AREA 5 - CONT/DIRITTI-REALI/LOCAZ/COND.
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Silvia Sammarco, all'esito dell'udienza del 30 gennaio 2025, lette le note di trattazione scritta depositate dalle parti ha pronunciato la seguente
SENTENZA
a seguito di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., nella causa civile di I
Grado iscritta al n. r.g. 2238/2020 promossa da:
, rappresentato e Parte_1 C.F._1
difeso, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Pierluigi Cotugno, presso il cui studio in
Ruvo di Puglia alla piazza Bovio n. 20 è elettivamente domiciliato
OPPONENTE contro
), rappresentato e difeso, in virtù di CP_1 C.F._2 mandato in atti, dall'avv. Vito Petrarota, presso il cui studio in Ruvo di Puglia alla via
Cirillo n. 32 è elettivamente domiciliato
OPPOSTO
esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione CP_2
pagina 1 di 9 Con ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo, depositato in data 1° giugno 2020, conveniva in giudizio premettendo Parte_1 CP_1
che:
- con contratto di locazione stipulato il 2 maggio 2003 e registrato a Bari il 22 maggio
2003 al n. 05431, gli aveva concesso in locazione, ad uso ufficio CP_1 professionale, l'immobile sito in Ruvo di Puglia alla Via Saffi n. 11, piano terzo, per un canone annuo di € 3.900,00, da corrispondersi in rate mensili di € 325,00, aumentate ad € 380,00 in virtù di successivi aggiornamenti contrattualmente previsti;

- con decreto ingiuntivo n. 244/2020, emesso il 6 febbraio 2020, CP_1 aveva chiesto e ottenuto ingiunzione di pagamento nei suoi confronti pari all'importo di € 6.840,00 a titolo di canoni di locazione scaduti dal mese di giugno 2018, oltre interessi legali e spese della procedura;

- il titolo giuridico del preteso credito non era il contratto di locazione intercorso tra le parti, bensì l'illegittima detenzione dell'immobile per non aver consegnato le chiavi al locatore, pur avendolo liberato dal mese di gennaio 2019;
- il diritto di credito reclamato era insussistente, posto che, dal 2 gennaio 2019, il cennato contratto di locazione si era risolto per mutuo consenso, come da missive prodotte in atti, sicché, a partire da tale data, alcuna mensilità del canone era dallo stesso dovuta al locatore;

- il mancato rilascio dell'immobile era ascrivibile esclusivamente a il CP_1
quale aveva rifiutato, senza un giustificato motivo, le numerose offerte di consegna delle chiavi, formulate con missive del 10 e del 14 gennaio 2019;
- a fronte della risoluzione consensuale del contratto di locazione, l'asserito debito nei confronti del locatore, per non aver adempiuto all'obbligazione principale di pagamento dei canoni, doveva ritenersi compensato con il credito costituito dal diritto alla restituzione del deposito cauzionale, pari a € 650,00, che lo stesso aveva versato al momento della stipula del contratto.
pagina 2 di 9 Concludeva, pertanto, chiedendo che fosse accertata 1) l'intervenuta risoluzione consensuale del contratto di locazione di cui è causa dal mese di gennaio 2019 e 2) la compensazione tra la somma dovuta a titolo di canoni di locazione e la somma versata a titolo di deposito cauzionale al momento della sottoscrizione del contratto e, per l'effetto, che fosse revocato il decreto ingiuntivo opposto, con vittoria di spese e competenze di giudizio.
Con memoria difensiva, depositata l'uno marzo 2021, si costituiva in giudizio il quale evidenziava che: CP_1
- nel mese di gennaio 2019, non era intervenuta alcuna risoluzione consensuale tra le parti, mancando, agli atti, una dichiarazione scritta della volontà delle parti di risolvere il contratto, prevista nelle ipotesi in cui per il contratto da sciogliere per mutuo consenso fosse richiesta, come nel caso di specie, la forma scritta ad substantiam;
- il ricorrente non aveva provveduto alla restituzione dell'immobile secondo le modalità stabilite dalla legge, né aveva mai formulato offerta reale ai sensi dell'art. 1216 c.c., rimanendo, di contro, nella sua piena ed esclusiva disponibilità;
- i canoni di locazione non ancora corrisposti, peraltro riconosciuti dal nella Pt_1
corrispondenza intercorsa con il non potevano essere compensati con il CP_1
deposito cauzionale, non essendo imputabile contrattualmente la detta cauzione in conto pigioni.
Concludeva, quindi, chiedendo, in via preliminare, che gli fosse concesso un termine per l'introduzione del procedimento di mediazione obbligatoria vertendosi in materia di locazione;
nel merito, chiedeva il rigetto dell'opposizione e la conferma del provvedimento monitorio, con vittoria di spese e competenze di lite.
Con note di trattazione scritta dell'otto marzo 2021, Parte_1
formulava domanda riconvenzionale volta ad ottenere il risarcimento dei danni derivanti dalla condotta assunta dal resistente, in violazione dell'art. 1175 c.c.
pagina 3 di 9 Con note di trattazione scritta dell'undici marzo 2021, eccepiva CP_1
l'inammissibilità della domanda riconvenzionale spiegata dal ricorrente, in quanto proposta tardivamente e in spregio alle norme procedurali applicabili al rito del lavoro.
Con note di trattazione scritta del 15 ottobre 2021, Parte_1
rinunciava alla domanda riconvenzionale, nonché alla richiesta di prova orale formulate nelle note di trattazione scritta dell'otto marzo 2021.
Concessa la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, richiesta dall'opposto nelle note di trattazione scritta del 18 ottobre 2021, e fallito il CP_1
tentativo di mediazione, con ordinanza del 7 aprile 2022, veniva formulata proposta conciliativa ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c.
Tale proposta veniva, tuttavia, accettata dalla sola parte opponente.
La causa veniva, quindi, rinviata per la discussione e la decisione all'udienza del 18 gennaio 2024.
Con decreto n. 5/2023 var. tab. (civ.) reso dal Presidente del Tribunale, la causa veniva assegnata all'odierno Giudicante, il quale, riaperta la fase istruttoria, con ordinanza del
19 gennaio 2024, formulava proposta conciliativa ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c.
Tale proposta veniva, tuttavia, accettata dalla sola parte opposta.
Il giudizio veniva, quindi, rinviato per la discussione all'udienza del 30 gennaio 2025, la cui trattazione veniva fissata con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c.
Depositate le note conclusive e le note di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127 ter
c.p.c. introdotto dall'art. 3, comma 10, lett. b), del d.lgs. 10 ottobre 2022 n. 149, la causa è stata decisa con deposito, fuori udienza, del presente provvedimento.
L'opposizione proposta da è infondata e non merita, Parte_1
pertanto, accoglimento. ha spiegato domanda in via monitoria chiedendo il pagamento dei CP_1
canoni di locazione scaduti e rimasti insoluti dal mese di giugno 2018, in virtù del pagina 4 di 9 contratto di locazione del 2 maggio 2003 con cui ha concesso a Parte_1
l'immobile di sua proprietà, sito in Ruvo di Puglia alla Via Saffi n. 11.
[...]
L'opponente , di contro, ha dedotto l'infondatezza Parte_1 dell'avversa pretesa creditoria sul presupposto 1) dell'intervenuta risoluzione del contratto di locazione per mutuo consenso a far data dal 2 gennaio 2019 e 2) dell'ingiustificato rifiuto del locatore ad accettare la restituzione dell'immobile di cui è causa, mediante la consegna delle chiavi.
Orbene, deve osservarsi che, al momento della cessazione del rapporto locativo (per scadenza del termine o per essere intervenuta qualsiasi causa di scioglimento anticipato del contratto), il conduttore ha l'obbligo di riconsegnare al locatore il bene locato ai sensi dell'art. 1590 c.c.: detta obbligazione si ritiene soddisfatta mediante la restituzione delle chiavi al locatore o ai soggetti che lo rappresentano in virtù di espressa sua volontà (Cass. n. 1887/2013), o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo senza che sia necessaria la redazione di un relativo verbale
(Cass. n. 58417/2014).
A tal riguardo, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha affermato che la consegna delle chiavi dell'immobile locato da parte del conduttore, sebbene costituisca condotta idonea (produttiva di effetti impeditivi anche della “mora solvendi” ex art. 1220 c.c.: cfr. Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 1337/2011) a consentire la reimmissione del locatore nel possesso del bene, non è di per sé sufficiente a ritenere adempiuta l'obbligazione di riconsegna di cui all'art. 1590 c.c.
Invero, l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi (non materialmente consegnate), bensì richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in una incondizionata restituzione del bene, vale a dire un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore, non assumendo alcuna rilevanza la circostanza per cui il locatore possa sottrarsi, come nel caso di specie, alla richiesta di pagina 5 di 9 restituzione immediata o anticipata dell'immobile, posto che “qualora non possa attuarsi la concreta (e comprovata) cooperazione del locatore, si rende necessaria, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, un'offerta fatta
a norma dell'art. 1216 c.c., con onere della prova circa lo svolgimento di detta legale attività a carico del conduttore” (Cass., sez. III, Sent. n. 8616/2016) e, nel caso di un immobile, un'offerta per intimazione nelle forme prescritte dall'art. 1209, comma II,
c.c.
A ciò si aggiunga, contrariamente a quanto dedotto dalla parte opponente, che l'adozione, da parte del conduttore, di modalità aventi valore di offerta non formale, ai sensi dell'art.1220 c.c. richiede la presenza dei caratteri della serietà, tempestività e completezza e deve consistere nell'effettiva introduzione del bene nella sfera di disponibilità del locatore, senza che esista da parte di quest'ultimo un motivo legittimo per rifiutare la prestazione, con la conseguenza che la mancata attuazione delle procedure di offerta in restituzione giustifica il protrarsi dell'obbligo di pagamento del canone di locazione (cfr. Cass. n. 15876/2013: “soggiace il conduttore, che voglia liberarsi dell'obbligazione di un tale pagamento (i.e. canoni di locazione), a specifici oneri, tra cui quello di offerta, anche non formale, di restituzione del bene ed appare conforme a diritto che, in virtù della volontaria protrazione del godimento del bene
(volontaria in quanto dipendente anche dalla deliberata mancanza dell'attivazione delle dette procedure di offerta in restituzione), chi ne fruisca continui a versare alla controparte quanto meno una somma pari a quello che sarebbe stato il corrispettivo in caso di fisiologica persistenza del contratto”).
Applicando i detti principi alla fattispecie in esame, dalla documentazione prodotta in atti, è dato evincere che: 1) alla mera dichiarazione della parte opponente non è seguita alcuna condotta di concreto e formale adempimento, attraverso la consegna delle chiavi dell'immobile, potendo, tutt'al più, le missive inviate dal , al fine di Pt_1
concordare la restituzione delle chiavi, essere qualificate al pari di un'offerta non pagina 6 di 9 formale, peraltro priva dei requisiti della serietà e tempestività di cui all'art. 1220 c.c.
(v. missiva del 22 agosto 2019, contenuta nel fascicolo monitorio allegato alla comparsa di costituzione, con cui riferiva a CP_1 Parte_1
che “fino al 10 gennaio eravamo a Ruvo causa neve e non aveva sgomberato
[...] del tutto la casa e provveduto a pulirla come da sua mail”, nonostante il Pt_1 avesse affermato con missiva del 2 gennaio 2019 che “l'impresa di trasloco mi ha fissato l'appuntamento per venerdì prossimo per trasportare quello che è rimasto, avendo già effettuato la gran parte dell'opera. Il tempo delle necessarie pulizie. quindi da lunedì l'appartamento sarà libero”, non consentendo, pertanto, al locatore di poter fruire concretamente dell'immobile); 2) l'opponente non ha allegato né fornito la prova che l'immobile di cui è causa era già libero da persone e cose al momento dell'offerta restitutoria, così che la mera accettazione delle chiavi avrebbe consentito al locatore di conseguirne il libero godimento;
3) nessun obbligo di provvedere alla tempestiva riconsegna dell'immobile, non oltre le richieste di restituzione delle chiavi inviate dal conduttore al e da quest'ultimo rifiutate, secondo la CP_1
prospettazione del , senza giustificato motivo, può reputarsi configurabile in Pt_1
capo alla parte opposta, posto che, nella specie, non è intervenuta la cessazione del rapporto contrattuale né in forza della scadenza del contratto di locazione all'epoca non ancora maturata, né in forza di uno scioglimento anticipato del vincolo contrattuale consensualmente concordato tra le parti, attesa la ferma volontà contraria manifestata dal nelle missive versate in atti ad acconsentire ad una risoluzione in via CP_1
anticipata del contratto di locazione (v. doc. 2 allegato all'atto di citazione - missiva dell'undici gennaio 2019 inviata da in riscontro a quella inviata il 10 CP_1
gennaio 2019 da , il quale affermava di aver “provveduto a Parte_1
liberare l'appartamento di via A. Saffi 11, sia pure con i tempi compatibili con le avversità climatiche” chiedendo “indicazioni sulla consegna delle chiavi”: “[…]
Preferisco aspettare prima la conferma del bonifico con i pagamenti degli affitti
pagina 7 di 9 arretrarti da circa 1 anno e quello per l'amministratore di condominio per la chiusura delle utenze e servizi (ultimo pagamento risulta a Marzo). Una volta regolarizzato le spese potrò fare la chiusura del contratto in maniera corretta e quindi ci possiamo mettere d'accordo a chi lasciare le chiavi dell'appartamento”); 4) le somme corrisposte a titolo di deposito cauzionale da al momento Parte_1
della sottoscrizione del contratto di locazione non possono essere poste in compensazione con i canoni di locazione non pagati, atteso che, per un verso, il deposito cauzionale costituisce una forma di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento del danno ad opera del conduttore e diventa esigibile solo al termine della locazione (sempre che il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni), per altro verso, l'art. 9 del contratto di locazione di cui è causa prevede espressamente che la somma versata a titolo di deposito cauzionale “non è imputabile in conto pigioni ed è improduttiva di interessi” (v. contratto di locazione del 2 maggio
2003 contenuto nel fascicolo monitorio).
È evidente, pertanto, che il mancato pagamento dei canoni di locazione nei termini invocati da - avuto riguardo alla disponibilità materiale dell'immobile CP_1
locato, tuttora mantenuta da , e di cui non può ritenersi Parte_1
essere stata illegittimamente rifiutata la riconsegna da parte del locatore, stante la perdurante vigenza ed efficacia del contratto di locazione - costituisca inadempimento
“grave” per la inosservanza dell'obbligazione principale che il contratto genera in capo al conduttore, incidendo, in maniera determinante (avuto riguardo all'interesse del locatore), sull'equilibrio contrattuale voluto dalle parti.
Le considerazioni che precedono sono, dunque, sufficienti a pervenire al rigetto dell'opposizione proposta da , dovendo il decreto Parte_1
ingiuntivo n. 244/2020 essere integralmente confermato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico di Parte_1
e liquidate in favore di in € 5.928,00 per compensi (applicati
[...] CP_1
pagina 8 di 9 i valori medi –in ragione della semplicità delle questioni controverse- dello scaglione relativo al valore compreso tra € 5.201,00 e € 26.000,00 ex D.M. 55/2014 così come modificato dal D.M. n. 147/2022 per la fase di studio ed introduttiva ed i valori massimi per la fase decisionale, in ragione della mancata accettazione della proposta conciliativa, così come formulata da questo Giudicante, da parte dell'opponente), oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CAP.


P.Q.M.

il Tribunale di Trani, definitivamente pronunciando sull'opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 244/2020, emesso il 6 febbraio 2020 dal Tribunale di Trani, proposta da con atto di citazione in opposizione notificato Parte_1
in data 1° giugno 2020, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta l'opposizione;
2) per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n. 244/2020 emesso dal Tribunale di
Trani il 6 febbraio 2020, il quale acquista, ai sensi dell'art. 653 c.p.c., definitiva efficacia esecutiva;

3) condanna al pagamento delle spese di lite, in favore di Parte_1
che si liquidano in € 5.928,00 per compensi, oltre rimborso CP_1
forfettario al 15%, IVA e CAP.
Sentenza resa all'esito di udienza svolta secondo le modalità di cui all'art. 127 ter
c.p.c.
Si comunichi.
Trani, 15 febbraio 2025
Il Giudice dott.ssa Silvia Sammarco
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