N. R.G. 1463/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLI'
SECONDA SOTTOSEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Cecilia Branca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1463/2021 promossa da:

Parte_1
ATTORE contro

Controparte_1
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, rilevata l'intervenuta decadenza del convenuto da tutte le eccezioni di merito non rilevabili d'ufficio essendosi costituito oltre il termine di cui agli artt.163, n.7, 167 c.p.c., accertare che la società attrice ha maturato, per tutti od anche uno solo dei motivi di cui atti, il diritto alla provvigione e conseguentemente condannare
al pagamento in favore dello della somma di €12.000 oltre ad Controparte_1 Parte_1 iva a titolo di compenso per l'attività di mediazione prestata in suo favore, somma da maggiorare di interessi legali ex art.1284 co.I c.c. dal dì di comunicazione al dell'accettazione/proposta del CP_1
(24.11.2020) alla data di proposizione della presente domanda ed ex art.1284 co.IV c.c. da tale CP_2
data al saldo effettivo.
Condannare altresì il convenuto al pagamento in favore della società attrice della somma di €1.433 o quella diversa maggiore o minore somma ritenuta dovuta e provata all'esito del giudizio a titolo di rifusione delle spese legali da quest'ultima sostenute per l'attività stragiudiziale svolta in suo favore.
pagina 1 di 6 Con vittoria di spese e compensi del giudizio.”
Per parte convenuta:
“Voglia l'Ill.mo Giudice del Tribunale adito:
- accertare, per tutti i motivi esposti in narrativa, che la domanda di parte attrice è infondata, in fatto ed in diritto ed in ogni caso non provata e, per l'effetto, respingere integralmente tale domanda;

- con vittoria di spese, compensi, onorari ivi compresi quelli dovuti per la fase stragiudiziale.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 CP_1
, rassegnando le conclusioni riportate in epigrafe.
[...]
A sostegno della domanda, l'attrice esponeva che:
- Nella sua qualità di società di intermediazione immobiliare, parte del franchising Tecnocasa, in data
14 luglio 2020 veniva incaricata da di intermediare per la vendita di un immobile in Controparte_1
sua proprietà sito in Forlì alla via Savio, 9/G, al prezzo concordato di euro 400.000,00 (ivi compreso il residuo mutuo di euro 70.000,00), di cui il 5% da corrispondere, da parte del futuro proponente, a titolo di caparra nei 60 giorni successivi alla sottoscrizione di una proposta, ed il saldo in sede di rogito notarile (doc. 1 di parte attrice);
- in sede di conferimento dell'incarico le parti si accordavano, inoltre, nel pubblicizzare l'immobile al prezzo di euro 420.000,00 e nel riconoscere all'attrice una provvigione per la mediazione nella misura del 3% del prezzo d'acquisto come pattuito nell'incarico (euro 12.000+IVA), credito che sarebbe sorto, ai sensi dell'art. 8 dell'incarico, “nel momento in cui sarà data comunicazione all'acquirente dell'avvenuta accettazione della sua proposta d'acquisto”;
- In esecuzione del mandato, nel settembre 2020 effettuava ben cinque accessi Parte_1
con potenziali acquirenti e, tra questi, in data 5 ottobre 2020, tale sottoscriveva una proposta CP_2 irrevocabile d'acquisto al prezzo di euro 385.000, che accettava in data 19 ottobre 2020 alla CP_1 duplice condizione che a) il prezzo d'acquisto fosse elevato ad euro 435.000,00, compreso di parziale mobilio;
b) che entro il 30 aprile 2021 stipulasse a sua volta preliminare o rogito per altro CP_1
immobile (docc. 2 e 3 di parte attrice);
- accettava la controproposta di cui al punto precedente, proponendo, quale data per la stipula CP_2
del rogito, il 10 maggio 2021; per il che depositava presso l'agenzia un assegno di euro 40.000,00 a titolo di caparra (doc. 4 di parte attrice);
- Sennonché, si rendeva irreperibile, non ritirando l'assegno; per tale ragione, con CP_1
Raccomandata A/R del 20 novembre 2020, invitava formalmente il convenuto a Parte_1
corrisponderle la provvigione pattuita (doc. 5 di parte attrice);
pagina 2 di 6 - In data 2 dicembre 2020, però, riscontrava detta missiva contestando la fondatezza del diritto CP_1
di credito vantato dall'attrice sia per intervenuta scadenza dell'incarico a far data dal 17 agosto 2020, sia per inesistenza di alcun obbligo a vendere e, in ultimo, per l'inefficacia della proposta d'acquisto, a fronte del mancato verificarsi della condizione sospensiva;
da qui l'invito di Parte_1
con Raccomandata A/R del 25 gennaio 2021, a stipulare una convenzione assistita che, però, non veniva accettata (docc. 6 e 7 di parte attrice);
- Per quanto sin qui dedotto, l'attrice si vedeva costretta ad adire il suintestato Tribunale al fine di vedersi riconoscere il proprio diritto di credito. In particolare, sottolineava in questa sede: l'errore materiale contenuto nell'atto di conferimento dell'incarico di mediazione, invero con scadenza al 31 luglio 2021; l'intervenuta accettazione da parte del della controproposta della convenuta;
la CP_2 conformità della proposta d'acquisto ai desiderata del venditore;
oltre alla violazione da parte del dei principi di correttezza e buona fede. CP_1
Si costituiva , chiedendo il rigetto delle domande attoree ed eccependo: Controparte_1
- Che l'incarico veniva conferito in data 14 luglio 2020 alla società attrice, con scadenza al 31 luglio
2020 e che il documento che controparte versava in atti recava una modificazione unilaterale di un elemento essenziale del contratto (data di scadenza), o comunque una clausola vessatoria, rispetto alla quale non era stato ottenuto il consenso dal mandante;

- Inoltre, il convenuto eccepiva l'insussistenza del diritto alla provvigione dell'attrice, non essendosi concluso alcun affare. Segnatamente, evidenziava che le reciproche offerte e controfferte non si fossero mai incontrate, elencando, nei termini che seguono, la cronologia degli eventi: “

1. il 5 ottobre 2020 il sig. ha offerto € 385.000 (cfr. doc. 2 del fascicolo di parte attrice);

2. il 19 ottobre 2020 il sig. CP_2
ha chiesto € 435.000, ha aggiunto una clausola sospensiva e posto un termine di 15 giorni per CP_1
l'accettazione della sua proposta (cfr. doc. 3 del fascicolo di parte attrice);

3. il 18/24 novembre 2020 il sig. ha aumentato la propria offerta ad € 420.000 per l'immobile + € 15.000 per il mobilio.” CP_2
(pag. 5 della comparsa di costituzione);
- Eccepiva, più in particolare, la tardività – e la conseguente inefficacia – dell'accettazione del CP_2
o, comunque, la mera mancata accettazione, da parte del , dell'ultima proposta avanzata dal CP_1
promissario acquirente, che nulla stabiliva in merito alla condizione sospensiva precedentemente apposta dall'odierno convenuto, dalla cui controfferta differiva pure nel prezzo.
Alla prima udienza del 25 ottobre 2021 il Giudice concedeva i termini di cui all'art. 183, comma 6,
c.p.c.
La causa veniva istruita mediante prova per tesi e interpello.
All'udienza del 28 ottobre 2024 le parti precisavano come sopra le conclusioni e il Giudice tratteneva pagina 3 di 6 la causa in decisione, assegnando i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
La domanda di parte attrice non può trovare accoglimento. adiva il suintestato Tribunale per vedersi riconosciuto il diritto alla provvigione Parte_1 maturato all'esito dell'attività di intermediazione immobiliare condotta in favore di . Controparte_1
Quest'ultimo, però, si è difeso contestando la fondatezza della pretesa creditoria dell'attrice sulla base di due principali ragioni: anzitutto, l'intervenuta scadenza del contratto di mediazione al momento della sottoscrizione, da parte del della proposta irrevocabile d'acquisto; in secondo luogo, la mancata CP_2 conclusione dell'affare, quale presupposto per l'insorgere del diritto alla provvigione in favore dello
Parte_1
Sul primo aspetto si osserva quanto di seguito.
La documentazione versata in atti (docc da 2 a 4 di parte attrice) avvalora la tesi attorea secondo la quale la data apposta in calce al conferimento d'incarico a conteneva un mero Parte_1
errore materiale, dovendo intendersi con scadenza sino al 31 luglio 2021.
Infatti, a simile conclusione si giunge valutando, anzitutto, il comportamento tenuto dal mandante il quale, a mero titolo esemplificativo, trattava col utilizzando – senza alcuna specificazione e alla CP_2 stregua della naturale vigenza del contratto – l'attività di intermediazione dello Parte_1
ben oltre tre mesi dopo la presunta proroga che al più avrebbe condotto al mese di agosto 2020.
In secondo luogo, ciò appare corroborato anche dalla lettura dell'art. 5 del contratto di conferimento dell'incarico, a tenore del quale, solo dopo pochi giorni dalla sottoscrizione del mandato, contro ogni logica, si sarebbe dovuto già comunicare, a mezzo Raccomandata A/R, la disdetta ostativa alla proroga.
Dunque, il conferimento d'incarico in favore dell'attrice doveva intendersi con scadenza al 31 luglio
2021.
Viceversa, merita accoglimento l'eccepita mancata conclusione dell'affare quale fatto impeditivo al riconoscimento della provvigione in favore dell'agenzia.
Quest'ultima eccezione è assorbente ai fini del rigetto della domanda attorea;
ciò è peraltro rispettoso di quanto ritenuto relativamente al principio della c.d. ragione più liquida, che impone al giudice di eseguire “… l'esame esclusivo di una questione assorbente, idonea, di per sé, a sorreggere la decisione”, (SS.UU. sentenze nn. 26242 e 26243 del 12 dicembre 2014). Esso, infatti risulta rispettoso degli immanenti obiettivi di speditezza e concentrazione delle decisioni.
Muovendo dai fatti pacifici e documentalmente suffragati, infatti:
a) in data 5 ottobre 2020 sottoscriveva una proposta irrevocabile d'acquisto avente CP_3 pagina 4 di 6 ad oggetto l'immobile in proprietà del promittente venditore, offrendo il prezzo “a corpo” di euro 385.000,00 (doc. 2 di parte attrice);
b) la proposta non veniva accettata tout court, anche in quanto inferiore alla somma richiesta dal promittente venditore (doc. 3 di parte attrice).
La controfferta in discorso prevedeva un termine di giorni 15 per l'accettazione da parte del che pertanto sarebbe dovuta pervenire entro e non oltre il 3 novembre 2020. CP_2
Ebbene, entro tale data non perveniva dal promissario acquirente alcuna accettazione della controproposta di cui alla lett. b) avanzata dal . CP_1
Infatti, – che, si ripete, non aveva espresso il proprio consenso alla controfferta del 19 ottobre CP_2
2020 – in data 18 novembre 2020 si vedeva costretto, essendo spirato il termine di giorni 15 concesso dal , a sottoscrivere una nuova “proposta d'acquisto immobiliare” (fatto ben diverso CP_1 dall'allegata accettazione attorea, come si dirà infra).
Tale proposta non solo non recava alcun riferimento alla controfferta del 19 ottobre 2020 e alle condizioni ivi contenute, ma – e soprattutto – prevedeva agli artt. 2 e 4 una diversa disciplina relativa al prezzo.
La nuova proposta del non veniva accettata dal e, da qui, discende il rigetto della CP_2 CP_1
domanda attorea.
Infatti, il contratto di mandato in favore dello stabiliva all'art. 8, secondo Parte_1
periodo, che il diritto al compenso del mediatore sarebbe maturato al momento della ricezione da parte dell'acquirente dell'accettazione della proposta;
oppure “nel caso di conclusione dell'affare successiva alla scadenza dell'incarico nei confronti dei soggetti […] messi in relazione con il venditore dall'agente immobiliare” (doc. 1 di parte convenuta).
Nessuna delle due circostanze si è verificata nei fatti che occupano.
È appena il caso di osservare come sia noto che il processo di formazione del consenso del contratto –
e, dunque, la nascita del vincolo giuridico quale fatto costitutivo del diritto di credito vantato dall'attrice – si conclude validamente con l'accettazione dell'offerta.
Se, però, vi è una controfferta (difforme dalla prima, come nel caso di specie) è quest'ultima a valere come nuova proposta, e dunque a necessitare di ulteriore accettazione.
Conseguentemente non potrà riconoscersi, non essendo sorto, il diritto alla provvigione in capo allo
Parte_1
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo conformemente a quanto previsto dal D.M. 55/14, come aggiornato (i compensi dovuti al difensore di parte convenuta saranno liquidati nei limiti di cui alla nota spese depositata in data 16 gennaio 2025). pagina 5 di 6

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Rigetta la domanda di parte attrice;

2) Dichiara tenuta e condanna parte attrice al pagamento, in favore di parte convenuta, della Pt_1
somma di Euro 4.043,00 a titolo di compensi, oltre a spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.
Forlì, 23 gennaio 2025
Il Giudice dott.ssa Maria Cecilia Branca
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