R.G. n. 25797/2020
26471/14

26471/142 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
26471/14 TRIBUNALE DI NAPOLI
UNDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il , in persona del G.O.P. dott.ssa Concetta Menale, ha pronunciato la C.F._1
seguente
26471/14
SENTENZA nella causa iscritta al Ruolo Generale degli Affari Contenziosi Civili n. 25797/2020 avente ad oggetto: inadempimento contrattuale
TRA
(C.F. nata a [...] il [...], Parte_1 C.F._2
elettivamente domiciliata in Napoli alla via Nicolardi 159 presso lo studio dell'avv.
MA AN (C.F. , che la rappresenta e difende C.F._2
giusta procura in atti
ATTRICE
E
(C.F. ), nato a [...] il [...], Controparte_1 C.F._3
elettivamente domiciliato in Napoli Viale Colli Aminei, 36/G – Parco Saia, presso lo studio dell'avv. Nunzia Filacchione (C.F. ), che lo C.F._4
rappresenta e difende giusta procura in atti
CONVENUTO
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CONCLUSIONI
L'attrice, riportandosi a tutti i propri scritti difensivi, ha concluso per l'accoglimento della domanda, con vittoria di spese di lite, da attribuirsi al procuratore costituito.
Il convenuto, riportandosi a tutti i propri scritti difensivi, ha concluso chiedendo il rigetto della domanda con vittoria di spese.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 20.11.2020, conveniva Parte_1
in giudizio chiedendo di accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 1453 Controparte_1
c.c., la risoluzione per inadempimento del convenuto del contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 17.10.2019, avente ad oggetto l'immobile sito in
Napoli, Viale degli Astronauti n. 16, piano primo, interno 3B (sub 54); per l'effetto, condannare il convenuto al pagamento in suo favore di euro 60.000,00, pari – secondo l'assunto attoreo – al doppio della somma versata a titolo di caparra, ovvero a quella diversa somma non inferiore ad euro 30.000,00 che fosse ritenuta equa, oltre interessi e rivalutazione;
condannare il convenuto al risarcimento dei danni patiti dall'attrice nella misura che il Giudice riterrà equa e giusta, eventualmente parametrandola al doppio della caparra versata o a diversa somma di giustizia. Chiedeva altresì la vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio, oltre accessori di legge (IVA, CPA e rimborso forfettario), con attribuzione al procuratore antistatario.
L'attrice esponeva che in data 17 ottobre 2019, le parti sottoscrivevano un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile sito in Napoli, Viale degli
Astronauti n. 16. Il prezzo della compravendita veniva pattuito in complessivi €
200.000,00, contestualmente alla stipula, l'attrice versava al promittente venditore la somma di € 30.000,00 a titolo di acconto e caparra confirmatoria. Il contratto prevedeva, all'art. 9, la stipula del rogito definitivo entro e non oltre il 30 novembre
2019. L'immobile, garantito come libero da locazioni all'art. 3 del preliminare, risultava invece occupato, circostanza che, unitamente ad altre condotte dilatorie del venditore, impediva la stipula nei termini. Nonostante i solleciti, il non si presentava CP_1
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neppure all'ultimo appuntamento fissato per il 31 luglio 2020 innanzi al Notaio
[...]
di Napoli. Con raccomandata a/r del 5 ottobre 2020, l'attrice diffidava il Per_1
convenuto e comunicava la volontà di risolvere il contratto richiedendo la restituzione del doppio della caparra.
Si costituiva in giudizio, il convenuto che contestava integralmente Controparte_1
le avverse pretese e forniva una diversa ricostruzione dei fatti, formulando a sua volta una domanda riconvenzionale. Eccepiva in via preliminare la nullità dell'atto di citazione per asserito difetto di procura alle liti nella copia notificata e per assoluta incertezza del petitum.
Nel merito, il convenuto sosteneva che dopo la stipula del preliminare, sarebbe stata la a chiedere più volte di posticipare il rogito, assumendo un atteggiamento Pt_1
dilatorio. Il convenuto affermava di essersi sempre mostrato disponibile alla vendita e di aver sollecitato l'attrice a fissare la data per il definitivo trasferimento;
tuttavia, quest'ultima avrebbe continuato a indugiare, probabilmente perché non ancora in grado di corrispondere il saldo del prezzo nei termini inizialmente pattuiti. Parte convenuta sosteneva, infatti, che la promissaria acquirente avrebbe incontrato difficoltà nel reperire la provvista necessaria entro novembre 2019 (avendo dovuto essa stessa ricorrere a un finanziamento bancario persino per l'importo della caparra) e che il termine del 30.11.2019 era stato previsto nel solo interesse della promissaria acquirente. Deduceva, inoltre, che la somma effettivamente ricevuta fosse pari a euro
20.000,00, come da bonifico bancario, negando di avere percepito ulteriori euro
10.000,00 in contanti. Altresì affermava che, in applicazione dell'art. 5 del preliminare,
a fronte dell'inadempimento della promissaria acquirente, egli aveva legittimamente trattenuto detta somma a titolo di caparra confirmatoria.
In via riconvenzionale, chiedeva di accertarsi il suo diritto a trattenere CP_1
definitivamente euro 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, vista la responsabilità esclusiva dell'attrice nella mancata stipula del definitivo.
Espletata l'istruttoria, all'udienza del 14.07.2025 la causa veniva rimessa in decisione con termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di
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replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Così riassunti i termini della controversia, rileva il Tribunale che la domanda è infondata per quanto di ragione.
Occorre preliminarmente rilevare che l'eccezione di nullità per mancanza di procura nella copia notificata è infondata. Dagli atti emerge che la procura alle liti in favore del difensore dell'attrice è regolarmente apposta in calce all'originale dell'atto di citazione depositato in giudizio. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che l'eventuale mancanza o irregolarità della procura nella copia notificata non determina inesistenza della vocatio in ius, bensì una nullità sanabile, atteso che rileva la sussistenza della procura nell'originale depositato e la concreta possibilità per la controparte di esercitare il proprio diritto di difesa (Cass., sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533). Ne consegue che l'eventuale omissione nella copia notificata è stata comunque sanata, e l'eccezione va respinta.
Sempre in via preliminare, va esaminata l'eccezione di nullità per incertezza del petitum e della causa petendi. Il convenuto sostiene che l'atto di citazione sarebbe nullo per violazione dell'art. 163, n. 3, c.p.c., in quanto la domanda cumulerebbe, in modo contraddittorio, risoluzione del contratto, recesso con restituzione del doppio della caparra e generico risarcimento dei danni, con conseguente incertezza sull'oggetto della pretesa. Detta eccezione non può trovare accoglimento, in quanto l'atto contiene tutti i requisiti previsti dal codice di rito, risultando l'oggetto della domanda chiaro e determinato. Sul punto, occorre osservare che è noto l'orientamento costante secondo cui la nullità dell'atto di citazione è configurabile solo quando l'individuazione della domanda risulti assolutamente impossibile, non già quando siano presenti incertezze oppure imprecisioni emendabili in corso di causa o comunque superabili alla luce dell'intero contenuto dell'atto (Cassazione civile, SS.UU., sentenza 15/06/2015 n°
12310).
Ciò posto, va inquadrato il riparto dell'onere probatorio in materia di inadempimento contrattuale. Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità, il
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creditore che agisce per la risoluzione del contratto (o per l'adempimento o il risarcimento) deve provare solamente la fonte del proprio diritto (nel caso di specie, il contratto preliminare) ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare l'inadempimento della controparte. Spetterà invece al debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo della pretesa avversaria, costituito dall'aver eseguito esattamente la propria prestazione (Cass. n. 34475 dell'11 dicembre 2023).
Nella controversia in oggetto, il convenuto malgrado abbia eccepito l'inadempimento di parte attrice, non ha dimostrato l'inadempimento da parte di quest'ultima. Invero,
l'azione di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare promossa da parte attrice nei confronti del convenuto si fonda su due ordini di motivi 1) la mancata stipula del definitivo entro il termine contrattualmente previsto del 30.11.2019; 2) lo stato di occupazione dell'immobile, in quanto locato, oggetto di vendita.
Con riguardo al primo motivo ossia della mancata stipula del definitivo nel termine concordato, la giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere che, in tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, ai sensi dell'art. 1457 c.c.; esso diviene essenziale soltanto se ciò risulti in modo espresso o inequivoco dal contratto o dal comportamento delle parti, in particolare laddove le parti stesse abbiano fatto emergere che, decorso il termine, considereranno perduta l'utilità economica del contratto. Nel caso in esame il preliminare si limita a indicare il termine del 30.11.2019, senza prevedere espressamente la risoluzione automatica del contratto per il suo inutile decorso;
le stesse parti, come emerge dallo scambio di e-mail del luglio 2020 e dalle deposizioni testimoniali, hanno proseguito nelle trattative ben oltre tale data, concordando di fatto un differimento del rogito, proprio per consentire la liberazione dell'immobile dalla locazione.
Tuttavia, malgrado la non essenzialità del termine così previsto, dalla disamina della vicenda oggetto del presente giudizio emerge che il comportamento tenuto da parte del convenuto appare incompatibile con la stipula del contratto definitivo. Infatti, parte
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attrice nelle sue difese contesta la mancata presenza del convenuto all'appuntamento notarile del 31.07.2020.
L'attrice ha prodotto copia della propria e-mail del 26.07.2020, indirizzata al , CP_1
con la quale richiama il preliminare del 17.10.2019; dà atto dell'avvenuta richiesta di mutuo;
indica il nominativo del notaio e fissa l'appuntamento per la stipula del Per_1
rogito in data 31 luglio 2020 e a cui il convenuto ha risposto, in data 27.07.2020, confermando la propria volontà di procedere alla vendita.
Dette circostanze risultano confermate dalle testimonianze di e le Tes_1 Tes_2
cui dichiarazioni sono coerenti e convergenti nel riferire che in data 31.07.2020 esse si recarono, insieme all'attrice, presso lo studio del notaio e che il non si Per_1 CP_1
presentò nella data prefissata allo studio notarile e successivamente a tale data non mostrò più la sua disponibilità alla stipula.
Parte convenuta, dal canto suo, dichiara di aver successivamente venduto l'immobile a terzi nel dicembre 2021, ad un prezzo inferiore;
il che denota una chiara scelta di definitivo disimpegno rispetto al rapporto con l'attrice, confermando la volontà di non dare più corso al preliminare del 17.10.2019.
Invero, l'addebito di parte convenuta in merito all'inadempimento di parte attrice nei tempi previsti non trova riscontro con la ricostruzione probatoria, risultando invece detto ritardo collegato allo stato di occupazione dell'immobile alla data del termine per la stipula del definitivo. Infatti, come afferma parte convenuta in occasione dell'interrogatorio formale, circostanza poi confermata anche dal teste , Tes_3
al momento del preliminare l'immobile risultava locato. Detta locazione, come confermato in sede di interrogatorio dal convenuto, si protraeva successivamente al
30.11.2019. Simile dato viene ulteriormente rafforzato dalle dichiarazioni rese dai testi e confermano che proprio tale circostanza ha determinato il Tes_1 Tes_2
differimento consensuale del termine del 30.11.2019, al fine di consentire al CP_1
di liberare l'immobile.
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Si può dunque affermare che già alla scadenza del termine della stipula del definitivo il convenuto versava in situazione di inadempimento, non avendo approntato le condizioni per trasferire la proprietà nei termini.
Si rileva, inoltre, che dal preliminare prodotto in atti, non contestato, il venditore aveva dichiarato che l'immobile non era locato.
Occorre precisare che la violazione dell'obbligo di consegnare l'immobile libero da locazioni integra, secondo la giurisprudenza di legittimità, una violazione dell'obbligo del venditore di consegnare il bene libero al momento del trasferimento (art. 1477, co.
1, c.c.), nonché delle specifiche previsioni contrattuali implicite secondo cui l'immobile doveva essere disponibile per l'acquirente entro la data stabilita. (cfr., in tema affine, Cass. 21.11.2022, n. 34211).
Dall'esame probatorio è emerso inoltre che il comportamento tenuto da parte attrice è stato improntato al rispetto degli obblighi di buona fede e correttezza. Infatti, l'attrice ha subito versato una caparra rilevante (ricorrendo anche ad un prestito bancario, segno del suo serio interesse all'acquisto), e quando è emerso che entro novembre 2019 non si sarebbe potuto rogitare, questa non ha abbandonato la compravendita, bensì si è mostrato collaborativa nei confronti del venditore attendendo che questi risolvesse i problemi a suo carico (liberare l'immobile). Non risulta che vi sia stato da parte di un rifiuto dell'adempimento né un'inerzia assoluta: al contrario, parte attrice, Pt_1
una volta ottenute le necessarie garanzie, ha fissato una data certa per il rogito
(31.7.2020). Tale iniziativa dell'attrice è indicativa della sua effettiva volontà di adempiere e smentisce qualsiasi ipotesi di disinteresse o rinuncia da parte sua.
Alla luce di quanto sopra, il Tribunale ritiene che l'inadempimento del sig. sia CP_1
grave e che sussistono le condizioni per la risoluzione del contratto, trattandosi di un inadempimento grave e di non scarsa importanza, avendo privato la controparte dell'utilità essenziale del contratto e avendo impedito anche il tentativo di definizione tardiva dell'accordo. Sussistono pertanto i presupposti di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c. per pronunciare la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore.
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Conseguentemente, va rigettata la domanda riconvenzionale del convenuto volta a vedere accertata la risoluzione per inadempimento dell'attrice e a trattenere la Pt_1
caparra: difettando il presupposto del suo diritto (ossia l'altrui inadempimento).
Stabilita la risoluzione del preliminare per fatto e colpa del promittente venditore, occorre determinare le conseguenze patrimoniali e quindi il quantum debetur di tale pronuncia. In altri termini, va deciso se l'attrice abbia diritto a ottenere dal convenuto la restituzione del doppio di detta somma (come richiesto in via principale) oppure la sola restituzione dell'importo versato con eventuale integrazione di ulteriori danni
(come richiesto in subordine).
Anzitutto occorre chiarire l'ammontare della caparra convenuta tra le parti essendo controversa la questione se la somma versata dall'attrice al convenuto, al momento o in esecuzione del preliminare, ammonti a euro 30.000,00 (come sostiene l'attrice) oppure a euro 20.000,00 (come deduce il convenuto).
Per dirimere la questione, occorre analizzare l'art. 4 del contratto. La clausola è redatta in modo contraddittorio: "...b) euro 30.000 circa (ventimila virgola zero) già versati nel mese di settembre 2019 a titolo di acconto sul conto corrente intestato e contanti
(diecimila) al signor ." Vi è un contrasto tra la cifra in lettere Controparte_1
("ventimila") e la cifra in numeri ("30.000") e la descrizione testuale ("e contanti diecimila"). L'art. 2722 c.c. vieta la prova testimoniale di patti aggiunti o contrari al documento. Tuttavia, l'art. 2724 n. 1 c.c. ammette la prova testimoniale quando vi sia un principio di prova per iscritto. Nel caso di specie, la stessa clausola contrattuale, pur nella sua confusione, menziona espressamente "e contanti (diecimila)". Questa dicitura pone una contraddizione che consente l'ammissione della prova testimoniale per chiarire l'effettiva volontà delle parti e la realtà fattuale (interpretazione ex art. 1362
c.c.).
La teste escussa all'udienza del 21.03.2024, ha dichiarato in modo Testimone_4
preciso: "Della somma citata, 10mila euro sono stati dati alla mia presenza in contanti
e che io sappia 20mila a mezzo bonifico bancario". La prova testimoniale, unita alla dicitura indicata nel contratto ("e contanti diecimila"), porta a ritenere provato che
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l'attrice abbia versato, a favore del convenuto, la somma complessiva di euro
30.000,00, quale caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c.
Alla luce delle considerazioni che precedono, l'azione di risoluzione per inadempimento proposta dall'attrice deve essere accolta.
Il deve, pertanto, essere condannato a restituire all'attrice la somma di euro CP_1
30.000,00, oltre interessi legali dalla data della domanda giudiziale (notifica dell'atto di citazione) sino al saldo.
Va invece rigettata la domanda di parte attrice tesa ad ottenere la condanna del convenuto al pagamento del doppio della caparra (cioè, la restituzione di € 30.000 + altri € 30.000). Qui si innesta la delicata questione giuridica del rapporto tra risoluzione e caparra. Avendo l'attrice optato in via definitiva per l'azione di risoluzione ordinaria
(art. 1453 c.c.) e non per il recesso (art. 1385, co. 2 c.c.), ella ha rinunciato alla liquidazione forfettaria e automatica del danno garantita dalla caparra (il "doppio").
Secondo il principio di diritto sancito dalle Sezioni Unite (Sent. n. 553/2009), chi agisce per la risoluzione deve provare il danno secondo le regole generali (art. 1223
c.c.), ossia provando il danno emergente e il lucro cessante. Come ricordato dalla giurisprudenza (Cass. 29.09.2020, n. 20532), ove la parte non inadempiente scelga – come nel caso di specie – la strada della risoluzione con risarcimento del danno (e non quella del recesso con ritenzione o doppio della caparra), essa è tenuta a provare l'esistenza e l'entità del pregiudizio subito, non potendo il giudice desumerlo automaticamente dalla sola esistenza della caparra.
Le spese di lite seguono la soccombenza. Il convenuto, totalmente soccombente sulla domanda di risoluzione e sulla riconvenzionale, deve essere condannato a rimborsare le spese processuali sostenute dall'attrice. La liquidazione viene effettuata in base ai parametri forensi di cui al D.M. 55/2014, aggiornati dal D.M. 147/2022. Si applicano i valori medi per tutte le fasi, attesa la complessità media della controversia e l'attività istruttoria svolta.


P.Q.M.


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Il Tribunale di Napoli – XI Sezione Civile, in persona del G.O.P. dott.ssa Concetta
Menale, definitivamente pronunciando sulla causa civile iscritta al R.G. n. 25797/2020, così provvede:
1. ACCOGLIE la domanda proposta da e per l'effetto, dichiara la Parte_1
risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 17 ottobre 2019, per grave inadempimento del convenuto , Controparte_1


2. CONDANNA il convenuto alla restituzione in favore Controparte_1
dell'attrice della somma di € 30.000,00 (trentamila/00), versata Parte_1
a titolo di caparra, oltre interessi legali dalla data di notifica dell'atto di citazione sino all'effettivo soddisfo;



3. RIGETTA la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto CP_1
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[...]
4. CONDANNA il convenuto al pagamento delle spese di lite in Controparte_1
favore dell'attrice che liquida in complessivi € 7.616,00 per Parte_1
compensi professionali, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, IVA e
CPA come per legge, con attribuzione all'Avv. MA AN, procuratore antistatario.
Così deciso in Napoli, 01.12.2025
Il GOP (dott.ssa Concetta Menale)