Rg 213 /2024
TRIBUNALE DI VERCELLI
VERBALE DELLA CAUSA
N. R.G. 213 /2024
TRA
Parte_1
RICORRENTE
E
Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 17 gennaio 2025, il giudice dà atto che l'udienza è sostituita dal deposito di note scritte come da provvedimento del 7/10/2024; lette le note scritte depositate e le conclusioni precisate in data 16/1/2025, da intendersi qui richiamate ai fini di udienza;
lette le note conclusive depositate in sostituzione della discussione orale;
il giudice si ritira in camera di consiglio.
Il Giudice in esito alla camera di consiglio decide come da seguente sentenza che viene pubblicata mediante deposito telematico.
Il Giudice
dott. Elisa Trotta
Pagina nr. 1 RG 213 /2024
Repubblica Italiana In nome del popolo italiano
Tribunale di Vercelli
in composizione monocratica nella persona del dott. Elisa Trotta, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale 213 /2024 promossa da
DA nato a [...] il [...] (c.f. ), residente Parte_1 C.F._1
in Casale Monferrato (AL) alla Via del Turchino n.10, elettivamente domiciliato in Salerno alla Via
Del Carmine n.1, presso e nello studio dell'Avvocato Carmine Tulipano (cod. fis.
) dal quale è rappresentato e difeso;
pec: C.F._2
.salerno.it o Email_1 CP_2
PARTE RICORRENTE
E
, codice fiscale nato a [...] il 18 aprile Controparte_1 CodiceFiscale_3
1983, residente a [...], elettivamente domiciliato a Milano in via Carroccio n° 6, nello studio dell'avvocato Elisabetta Di Martino, codice fiscale C.F._4
, che lo difende anche disgiuntamente dall'avvocato Paolo Giuseppe Luigi Ferrara, codice
[...]
fiscale indirizzo di posta elettronica certificata CodiceFiscale_5
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PARTE RESISTENTE
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 17/1/2025
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 1 /2024, emesso il 2/1/2024 e notificato unitamente ad atto di precetto, il Tribunale di Vercelli, su ricorso di , ingiungeva a Controparte_1
2 il pagamento di euro 20.722,50, oltre interessi come da domanda e spese del Parte_1
monitorio, a saldo di quanto ancora dovuto al locatore per canoni e spese in forza di transazione stipulata tra le parti nell'ambito del rapporto originato da contratto di locazione del 12/6/2012, avente ad oggetto l'immobile sito in Rozzano, via Monte Penice 10, di proprietà di . Controparte_1
Proponeva opposizione chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo, sostenendo Parte_1
di aver pagato tutto quanto dovuto nel corso del rapporto contrattuale e contestando comunque la legittimità della voce di credito azionata a titolo di spese anticipate dal locatore, in quanto non provata e in parte prescritta.
L'opponente aggiungeva che la transazione, in cui il conduttore aveva genericamente riconosciuto di dovere canoni e spese arretrati, era stata accettata dal conduttore solo perché indotto dal locatore, il quale aveva escogitato un modo per ottenere il pagamento di un maggiore importo del canone di locazione convenzionalmente statuito in contratto, con conseguente nullità dell'art. 3 del contratto di locazione per violazione dell'art. 13 legge n. 431/1998 (secondo cui è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato ….”) e per illiceità della causa.
In via riconvenzionale parte opponente, dopo aver ribadito di aver versato al locatore somme superiori a quelle effettivamente dovute per canoni, spese e indennità di preavviso, domandava la restituzione dell'importo di euro 12.677,50, oltre interessi e rivalutazione.
Si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto dell'opposizione in quanto infondata, Controparte_1 atteso che l'importo azionato in via monitoria era stato convenuto tra le parti nell'ambito di una transazione volta a evitare l'insorgere della lite giudiziale e atteso che tutto quanto richiesto a titolo di spese era dovuto in forza di verbali di assemblea condominiale ritualmente approvati.
Con riguardo alla domanda riconvenzionale, l'opposto ne eccepiva l'improcedibilità per violazione dell'art. 36 c.p.c., in quanto non dipendente dal titolo dedotto dal creditore opposto o dal titolo appartenente alla causa come mezzo di eccezione, oltre che l'infondatezza.
Sospesa la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto ed assegnato termine per l'introduzione del tentativo obbligatorio di mediazione, la causa veniva rinviata per la discussione e la sentenza all'udienza del 16/1/2025, sostituita dal deposito di note scritte.
In diritto, si osserva quanto segue.
E' documentalmente provato che, con contratto di locazione non datato e registrato il 28/7/2012,
concedeva in locazione a per uso abitativo, l'immobile sito in Controparte_1 Parte_1
Rozzano, via Monte Penice 10, al canone di euro 8.400 annui (euro 700,00 mensili), oltre euro 400,00 per spese accessorie mensili.
3 La locazione aveva durata dal 1/7/2012 al 30/6/2016, rinnovabile per uguale periodo salvo disdetta da comunicarsi all'altra parte a mezzo raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.
Rinnovatosi il contratto alla prima scadenza, il conduttore, in data 15/5/2018, comunicava il proprio recesso e l'intenzione di riconsegnare l'immobile il 15/7/2018.
L'immobile veniva effettivamente riconsegnato in data 30/7/2018.
Anche in ragione della comunicazione del recesso del conduttore prima del termine semestrale previsto dal contratto, insorgeva tra le parti controversia, definita con transazione non datata con cui le parti:
- premettevano che il debito del conduttore per canoni arretrati e spese mai corrisposte ammontava a euro 23.322,50;
- quantificavano le somme dovute per indennità di rilascio anticipato in euro 6.600,00.
In ottica transattiva le parti convenivano:
- la possibilità per il conduttore di rilasciare anticipatamente l'immobile il 15/7/2018, da intendersi quale data di risoluzione del contratto di locazione;

- che il conduttore, dichiaratosi debitore, versasse la somma complessiva di euro 29.922,50 mediante 74 rate mensili di euro 400,00 e una di euro 322,50, entro 1/10/2024;
- che il locatore fosse autorizzato a trattenere la cauzione di euro 1.977,50.
Il conduttore onerava solo parzialmente l'impegno di pagamento preso in transazione e pertanto il locatore si determinava ad agire in via monitoria, azionando la residua somma dovuta di euro
20.722,50 oltre interessi.
In sede di opposizione, il conduttore ha in primo luogo dedotto il difetto dei requisiti di certezza e liquidità del credito ingiunto, sostenendo che la transazione fa riferimento a non meglio specificati canoni arretrati e spese mai corrisposte.
Il conduttore ha poi asserito di avere, comunque, pagato il debito maturato durante il rapporto contrattuale (in particolare: nel periodo della locazione da settembre 2012 a giugno 2018 e poi successivamente, dopo la transazione, da settembre 2018 a maggio 2022), avendo corrisposto la complessiva somma di euro 64.600 a fronte di canoni e spese dovuti per contratto per euro 51.100,00, oltre ad euro 1.977,50 per deposito cauzionale trattenuto dal locatore.
Infine, sempre secondo il conduttore, il locatore, nell'inserire nel contratto di locazione e di transazione clausole vaghe (in particolare, espressioni come spese accessorie presunte e canoni e spese arretrati), avrebbe escogitato un modo per ottenere il pagamento di una somma maggiore rispetto a quella dovuta e ciò in violazione dell'art. 13 legge c. 1 legge n. 431/1998 (secondo cui è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello
4 risultante dal contratto scritto e registrato), con conseguente nullità dell'art. 3 del contratto di locazione per violazione di norma imperativa e illiceità della causa.
Ciò posto, atteso che nel caso di specie, al contratto di locazione è seguita stipulazione di transazione in conseguenza di inadempimento del conduttore (inadempimento al pagamento di canoni di locazione;
inadempimento all'obbligo di esercitare diritto di recesso secondo modi e tempi disciplinati in contratto), occorre rammentare che gli strumenti esperibili contro la transazione sono i seguenti:
- annullamento per errore (art. 1969 c.c.), con la precisazione che rileva il solo errore di diritto sulla situazione costituente il presupposto della res controversa, e quindi su un antecedente logico della transazione ovvero una questione estranea all'oggetto della lite (cosiddetto caput non controversum), e non quello che cade su una questione che sia stata oggetto di controversia tra le parti (cosiddetto caput controversum) o che avrebbe potuto formare oggetto di controversia (cfr. Cass. n. 72/2011). Ne consegue che non è annullabile la transazione con la quale le parti abbiano convenuto un determinato corrispettivo ed a tacitazione di quanto dovuto alla cessazione del rapporto di lavoro, in quanto, in tal caso, l'errore, incidendo sulle reciproche concessioni, attiene direttamente all'oggetto della transazione e non già ad un suo presupposto (cfr. Cass. n. 17015/2007); inoltre l'errore che incide sulle reciproche concessioni, attenendo direttamente all'oggetto della transazione, non è rilevante e non invalida la transazione (cfr. Cass. n. 5141/2003);
- annullabilità per temerarietà della pretesa (art. 1971 c.c.);
- nullità nel caso di contratto illecito e annullamento per cause diverse che la parte ignorava
(art. 1972 c.c.);
- annullabilità nel caso di transazione basata su documenti falsi (art. 1973 c.c.) o nel caso di documenti scoperti dopo e occultati dall'altra parte (art. 1975 c.c.);
- annullabilità di transazione nel caso di lite già decisa con sentenza passata in giudicato (art. 1974 c.c.;
- risoluzione per inadempimento (art. 1976 c.c.).
Tali rimedi, limitati e tipici, sono la conseguenza della causa della transazione che, come noto, è il contratto con cui le parti si fanno reciproche concessioni ponendo fine a una lite già cominciata o prevenendo una lite che può insorgere tra loro (art. 1965 c.c.).
Orbene, come visto, il conduttore ha invocato in causa 1. la nullità dell'art. 3 del contratto di locazione per violazione di norma imperativa;

2. l'assenza / illiceità della causa della scrittura privata – ricognizione di debito: ipotesi di invalidità al più riconducibili al rimedio di cui all'art. 1972 c.c..
5 Le contestazioni di parte sono da respingere sia perché non tengono conto della causa della transazione, essendo essenzialmente volte a riconsiderare i presupposti di fatto controversi, risolti e disciplinati in transazione, sia perché comunque infondate per le seguenti ragioni.
L'art. 3 del contratto di locazione, nella parte in cui stabilisce che, oltre alla somma di euro 700,00 mensili per canoni, il conduttore avrebbe dovuto corrispondere l'ulteriore somma di euro 400,00 mensili per spese annuali presunte per oneri accessori, va letto in combinato con il successivo art. 5
(rubricato oneri accessori) secondo cui l'importo dovuto per spese di riscaldamento, spurgo pozzi, fornitura elettrica, passo carraio, servizio di pulizia e in generali fornitura di servizi comuni avrebbe dovuto essere corrisposto in acconto secondo la scadenza contrattuale e salvo conguaglio a fine di ogni esercizio, quindi sostanzialmente al momento della relativa approvazione da parte dell'assemblea condominiale o al momento della rendicontazione dei consumi, consumi documentati in causa dal convenuto sub docc. 6 – 19.
Non può quindi ritenersi che le spese per oneri accessori fossero indeterminate nel contratto di locazione, né che siano state quantificate in violazione dell'art. 9 legge 392/1978, venendo in rilievo oneri condominiali e comunque legati all'uso concreto del bene, come tali da porsi in capo al conduttore.
Non vi è alcun risconto della mala fede del locatore, che secondo parte opponente avrebbe escogitato il modo per ottenere il pagamento di importi maggiori rispetto a quelli dovuti: al riguardo, si ribadisce che è significativo che il conduttore non abbia mai contestato la quantificazione di canoni e spese e ciò né in sede di contratto di locazione, sottoscritto in seguito a trattativa specifica, né in sede di transazione.
Con la transazione il conduttore ha, piuttosto, accettato la quantificazione dei canoni arretrati e delle spese dovuti, attuando un comportamento contrario all'intenzione di valersi dell'eventuale prescrizione maturata, così sostanzialmente rinunciando a far valere detta eccezione (art. 2937 c.c.; cfr. Cass. n. 16379/2009; Cass. 19872/2011).
Va aggiunto che, sino al giugno 2022, il conduttore ha onorato la transazione mediante pagamenti mensili, rendendosi poi inadempiente.
A tale inadempimento ha fatto seguito il deposito del ricorso per decreto ingiuntivo del 8/11/2023: non consta quindi che sia maturata la prescrizione quinquennale ex art. 2948 e 2935 c.c..
I motivi di opposizione oggi sollevati con riguardo all'an e alla congruità degli importi disciplinati in contratto (di locazione e di transazione) sono infondati, oltre che incoerenti con la causa della transazione e con la precedente condotta del conduttore che si è riconosciuto debitore delle somme.
Si consideri che, con la transazione, al conduttore sono stati accordati alcuni benefici (rectius concessioni) e in particolare:

6 - di pagare in più di 6 anni un debito che, altrimenti, avrebbe dovuto pagare subito poiché già
scaduto (v. art. 3);
- di evitare di subire azioni giudiziali immediate che avrebbero, tra l'altro, comportato un aggravio in termini di spese a carico del conduttore (v. art. 5);
A fronte di ciò, il conduttore ha:
- riconosciuto il debito dovuto, quantificato in un importo determinato previamente discusso tra le parti. Il fatto che tale importo potesse essere superiore a quello dovuto in forza dell'originario contratto di locazione non prova alcunché atteso che, come già detto, le spese per oneri accessori da rimborsare al locatore avrebbero potuto essere superiori a euro 400,00 mensili in seguito a conguaglio;

- autorizzato il locatore a trattenere la cauzione.
Si evince, pertanto, una condotta del conduttore contraria a buona fede atteso che egli, dopo aver sottoscritto la transazione ottenendo una dilazione di pagamento del debito ed evitando azioni legali immediate, ha comunque omesso il pagamento del dovuto, sollevando poi, solo in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, contestazioni infondate e contrarie agli già presi accordi.
Alla luce di quanto sopra, i motivi di opposizione vanno respinti e con essi anche la domanda riconvenzionale restitutoria dei maggiori canoni di locazione asseritamente pagati.
Il decreto ingiuntivo va comunque revocato alla luce di alcuni pagamenti eseguiti dal conduttore tra la transazione e la notifica del decreto ingiuntivo (v. elenco pagg. 4 – 8 opposizione) di cui il convenuto non ha tenuto conto in sede monitoria. In particolare, risultano versati: euro 400,00 in data
3/9/2018 come da estratto conto sub doc. E 26; euro 400,00 in data 20/6/2019 come da estratto conto sub doc. E 28.
Consegue che il decreto ingiuntivo risulta illegittimo nella parte in cui ha condannato il conduttore al pagamento di euro 20.722,50 invece di euro 19.922,50. Su tale somma decorrono gli interessi di legge di legge dalla domanda al saldo.
La causa è matura per la decisione allo stato degli atti e dei documenti prodotti.
Le spese di lite seguono la soccombenza sostanziale dell'opponente e sono liquidate come in dispositivo ai sensi del d.m. 55/2014, in base al valore dell'importo oggetto di condanna, come da parametri medi per tutte le fasi effettivamente svolte (di studio, introduttiva e decisionale).


PQM


Il Tribunale di Vercelli, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda ed eccezione, così provvede:
- in parziale accoglimento dell'opposizione, revoca il decreto ingiuntivo;

7 - condanna a corrispondere a la somma di euro Parte_1 Controparte_1
19.922,50, oltre interessi ex art. 1284 c. 4 c.c. dalla data della domanda al saldo;

- condanna a corrispondere a , a titolo di spese di lite, la Parte_1 Controparte_1
somma di euro 3.400,00 oltre rimborso forfettario nella misura di legge, oltre IVA se dovuta e oltre CPA, oltre rimborso spese di avvio del procedimento di mediazione per euro 40,00 ed euro 180,00 per onorari di mediazione, oltre accessori di legge.
Vercelli, 17 gennaio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Elisa Trotta
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