903/2011 Reg. Gen. Aff. Cont.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di Torre Annunziata, I sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Giovanna Di Meo, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 903/2011 R.G.A.C. avente ad oggetto: divisione di beni caduti in successione e vertente TRA (C.F.: nato a [...] il Parte_1 CodiceFiscale_1
30/09/1961 ed ivi residente alla Parrelle, 287, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dagli Avv.ti Fiordoro Antonio (C.F.: C.F._2
) e (C.F.: presso il cui
[...] Controparte_1 CodiceFiscale_3 studio, sito in Torre Annunziata (Na), alla Via L. Zuppetta, 21, elettivamente domicilia
- ATTORE
CONTRO
(C.F.: ) nato a [...] il Controparte_2 CodiceFiscale_4
20.03.1963 e residente in [...] e (C.F.: Controparte_3 [...]
nata a [...] il [...] ed ivi residente a[...], rappresentati e difesi, giusta procura versata in atti, dal'Avv. Destra Gioacchino (C.F.: ), presso il cui studio, sito CodiceFiscale_6 in Pompei (Na) alla via Anastasio Rossi n. 14, elettivamente domiciliano
- CONVENUTI (C.F.: ) [...] a [...] a Controparte_4 CodiceFiscale_7
OR (Na) il 04.12.1934 ed ivi residente a[...], rappresentata e difesa, giusta procura versata in atti, dall'Avv. D'Aniello Filomena (C.F.: ), presso il cui studio sito in CodiceFiscale_8
Pompei (Na), alla Via P. Federico c/o lo studio dell'avv. G. De Honestis, elettivamente domicilia
- CONVENUTA CONCLUSIONI Come da note ex art. 127 ter c.p.c. depositate in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni dell'08.11.2023.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE 1.1. – Con atto di citazione, ritualmente notificato in data 15.03.2011,
, evocava in giudizio per l'udienza del 05.07.2011, i Parte_1 convenuti, e Controparte_4 Controparte_2 Controparte_3
per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: “1) dichiarare
[...] aperta la successione di , nato a [...] il [...], Persona_1 deceduto in OR il 20/11/1997 e la sua eredità devoluta agli aventi diritto, identificati in narrativa;
disporre, conseguentemente, lo scioglimento LA comunione ereditaria avente ad oggetto gli immobili di cui in premessa;
2) assegnare a ciascun condividente la quota parte sugli immobili a dividersi, ove ne fosse possibile la materiale divisione;
3) disporre, in caso di indivisibilità, la vendita ai pubblici incanti, con attribuzione a ciascun condividente LA quota di diritto spettante in denaro sul prezzo ricavato;
4) delegarsi un notaio del posto per le operazioni di divisione o vendita;
5) ordinare al Conservatore dei RR.II. di Napoli 2 di trascrivere, senza sua responsabilità, il provvedimento che definisce il giudizio;
6) porre le spese di causa a carico degli altri condividenti che non hanno consentito il bonario scioglimento LA comunione. In subordine, a carico LA massa in prededuzione e con privilegio.” A fondamento LA domanda l'attore premetteva in fatto che, il 20/11/1997 decedeva in OR il sig. (C.F.: Persona_1 C.F._1
che era nato a [...] il [...], lasciando testamento olografo,
[...] pubblicato con verbale dell'8/01/1998, rep. 17288, a ministero del Notaio di Boscotrecase, del seguente tenore: “Lascio a mia moglie Persona_2
a titolo di disponibile l'intero usufrutto di tutti i miei beni Controparte_4 oltre quello che le spetta per legge.” Che, l'eredita si devolveva, dunque, a favore del coniuge superstite, sig.ra nata a [...] il [...], pensionata, e dei tre Controparte_4 figli: oltre l'esponente, e Controparte_2 Controparte_3
Che, il patrimonio caduto in successione, come si evinceva dalla relativa denuncia presentata a Castellammare di Stabia in data 14.09.1998 (vol. 535, n.89) risultava composto dai seguenti cespiti: a) 500/1000 del Terreno in Scafati, Contrada Mortellari, in NCT alla partita 107439, foglio 3, n. 241, superficie ettari 00.08,91; b) 500/1000 del terreno in Scafati, Contrada Mortellari, in NCT alla partita 102514, foglio 3 n. 574, di ettari 00.08,92; c) 500/1000 del terreno in Scafati, Contrada Mortellari, in NCT alla partita 107281, foglio 3 n. 575, di ettari 00.17,83; d) 1000/1000 del Terreno in OR, Contrada Parrelle, in NCT alla partita 12198, foglio 13, n. 81, superficie ettari 00.18,08; e) 500/1000 del Terreno in OR, via
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AN LA CC, alla partita 2107, foglio 22 n. 406, di ettari 00.01,20; f) 500/1000 del locale in OR, via AN LA CC n. 449, in NCEU alla partita 1004122, foglio 22, n. 407 sub 1, ctg C/1, cl. 4; g) 500/1000 del quartino in OR, via AN LA CC n. 451, in NCEU alla partita 1004122, foglio 22, n. 407 sub 2, ctg A/5, cl. 9, vani 2; h) 500/1000 del quartino in OR, via AN LA CC, 451, in NCEU alla partita 1004122, foglio 22, n. 407 sub 3, ctg A/5, cl. 5, vani 2; i) 1000/1000 del quartino in OR, via Belline n. 85/87, in NCEU alla partita 2248, foglio 22, n. 515 sub 1, ctg A/4, cl. 1, vani 3,5; j) 1000/1000 del quartino in OR, via Belline n. 87/89, in NCEU alla partita 2248, foglio 22, n.515 sub 2, ctg A/4, cl. 3, vani 2. Che, dopo annose discussioni e ripetuti tentativi di addivenire ad una divisione bonaria, lo scopo non era stato raggiunto per la ritrosia degli altri condividenti, pertanto, al fine di formalizzare la divisione dei beni anzidetti, l'attore evocava in giudizio gli odierni convenuti. 1.2. – In data 13.06.2011, si costituiva ritualmente in giudizio la convenuta la quale, in via preliminare, non si opponeva alla Controparte_4 divisione, aderendo alla richiesta di scioglimento LA comunione ereditaria determinatasi per effetto LA successione del de cuius , Persona_1 deceduto in data 20.11.1997. Quanto all'asse ereditario, precisava che, a seguito LA successione testamentaria risultava usufruttuaria dell'intero patrimonio relitto oltre che proprietaria, per la quota di legittima, dei beni ad essa spettanti. E che, la stessa si era sempre preoccupata in prima persona (e, quando a causa delle malattie e dell'età non aveva potuto più farlo, delegava il figlio ) sia CP_2 LA manutenzione ordinaria dei beni sia di quella straordinaria e delle ristrutturazioni necessarie. Pertanto, in via riconvenzionale, chiedeva il rimborso di tutte le spese derivanti dalla manutenzione straordinaria degli immobili, ricadenti a carico di tutti i comproprietari pro – quota, che individuava in: lavori di ristrutturazione condominiale versati alla ditta Tucci Costruzioni di Arturo Tucci, per il fabbricato alla via AN Della CC, 249 per un totale di € 21.006,46; € 2.399,00 spese per lavori extra contractu tra cui, apertura vano finestra, tegole cucina ed asfalto, intonaco, muro giardino, pitturazione muro, pietra lavica al muro giardino, traccia nel muro per messa in opera tubo;
Lire 500.000 ovvero € 250,00 per lavori spesi al condominio di via AN LA CC, 517; € 303,41 per prestazioni professionali per dissequestro Immobile sito in OR alla via AN Della CC, 249, oltre ad altre spese straordinarie.
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Tanto premesso, chiedeva all'intestato Tribunale di procedere alla divisione del patrimonio relitto, formare le quote, procedere al rendiconto e, in accoglimento LA spiegata riconvenzionale, condannare gli altri coeredi al pagamento, ognuno per la sua quota, in favore dell'istante delle somme dalla stessa anticipate a titolo di spese per la manutenzione straordinaria e ristrutturazione, come innanzi specificate e da specificare nella fase processuale. 1.3. – In data 14.06.2011, si costituivano ritualmente in giudizio i convenuti,
e i quali, non si opponevano né Controparte_2 Controparte_3 alla divisione, aderendo alla richiesta di scioglimento LA comunione ereditaria avanzata dall'istante, né al pagamento di tutte le spese anticipate dalla madre, per i lavori straordinari di ristrutturazione Controparte_4 degli immobili caduti in successione e per tutte le altre spese da questa anticipate. Precisavano che, il germano , in seguito alle malattie e Controparte_2 all'età LA madre, era stato delegato dalla stessa ad adempiere a tutte le attività di gestione del patrimonio che sarebbero spettate a quest'ultima e che, tutte le spese straordinarie, anche se a nome di , erano state Controparte_2 affrontate concretamente dalla madre Controparte_4
1.4. – Istruita la causa, veniva disposta apposita C.T.U., che, in ragione del fallimento delle trattative, medio tempore intrattenute tra le parti, e del considerevole lasso di tempo trascorso, veniva integrata, all'udienza del 29.06.2022, stante la necessità di procedere ad un adeguamento del valore di stima del compendio ereditario da dividere. 1.5. – La causa veniva, poi, rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza dell'08.11.2023 e assunta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. 1.6. – In via preliminare, provata risulta la legittimazione delle parti a chiedere lo scioglimento LA divisione ereditaria de qua nella loro qualità di coeredi dei beni immobili per cui è causa in virtù di successione testamentaria e legittima al sig. (C.F.: nato a Persona_1 CodiceFiscale_1
Scafati il 31/10/1932 e deceduto in OR il 20/11/1997, lasciando a sé superstiti la moglie e i tre figli , Controparte_4 Parte_1
e giusta Dichiarazione di Controparte_2 Controparte_3 successione presentata al competente Ufficio di Castellammare di Stabia (Na) in data in data 14.09.1998, classificata al numero vol. 89/535. Quanto, invece, all'accettazione dell'eredità del de cuius Persona_1 si osserva che, proprio l'esercizio dell'azione di scioglimento LA comunione avente ad oggetto un diritto ereditario è prova dell'accettazione
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tacita dell'eredità medesima da parte dei chiamati (cfr. Cass. Civ. Sez.

2 - Ordinanza n. 6745 del 19/03/2018). È da aggiungersi, inoltre, che i convenuti Controparte_4 CP_2
e nel costituirsi in giudizio, non si sono
[...] Controparte_3 opposti allo scioglimento LA comunione ereditaria per cui è causa, al contrario, vi hanno aderito come si evince dal contenuto delle rispettive comparse di costituzione e risposta. Dunque, in ragione di quanto evidenziato, va senz'altro dichiarata aperta la successione del de cuius (C.F.: Persona_1 CodiceFiscale_1 nato a [...] il [...] e deceduto in OR il 20/11/1997, regolata in parte da testamento olografo e in parte dalla legge, con conseguente divisione dell'intero patrimonio tra gli eredi in qualità di Controparte_4 moglie, , e in Parte_1 Controparte_2 Controparte_3 qualità di figli. 1.7. – Venendo, ora, ai beni che compongono la massa ereditaria a dividersi valga, in questa sede, quanto accertato dal nominato C.T.U. in sede di consulenza tecnica d'ufficio suppletiva (cfr. Parte prima – 1. Massa ereditaria) il quale, precisato che la massa ereditaria già individuata in occasione del primo incarico peritale non aveva subito variazioni, accertava che la stessa risulta costituita da cinque unità immobiliari ubicate nel Comune di OR e sei particelle di terreno, di cui due ubicate anch'esse in OR e quattro invece nel territorio del Comune di Scafati, la maggior parte caduta in successione solo per la quota del 50% dal momento che, in vita, i cespiti erano detenuti dal de cuius in comunione con la moglie CP_4
Più precisamente:
[...]
1. 50% LA porzione di fabbricato distribuita tra piano terra e piano cantinato sita in OR alla Via AN Della CC n. 247/249, costituita da tre unità immobiliari e da un pezzo di terreno, e precisamente:
- unità immobiliare destinata a locale commerciale contraddistinta in catasto fabbricati del Comune di OR al foglio 22, particella n. 407 sub 1, Cat. C/1, Classe 4, mq. 16,00, R.C. € 255,34;
- unità immobiliare destinata ad abitazione contraddistinta in catasto fabbricati dello stesso comune al foglio 22, particella n. 407 sub 2, Cat. A/5, Classe 9, n. 2 vani catastali, R.C. € 91,93 con annesso cantinato;

- unità immobiliare destinata ad abitazione contraddistinta in catasto fabbricati dello stesso comune al foglio 22, particella n. 407 sub 3, Cat. A/5, Classe 5, n. 2 vani catastali, R.C. € 48,55.
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- appezzamento di terreno alla Via AN Della CC contraddistinto in catasto terreni del Comune di OR al foglio 22, particella n. 406 agrumeto, di estensione are 1,20, classe U, R.D. € 3,72, R.A. 1,15. Il restante 50% di tali immobili si appartiene alla moglie del de cuius
Il titolo di provenienza è costituito dall'atto di Controparte_4 compravendita per notar del 26/3/1984 trascritto a Napoli 2 il Persona_3
18/4/1984 ai numeri 12806/10929. 2. 100% del fabbricato con annessa corte distribuito tra piano terra e cantinato sito in OR alla Via Vincenzo Bellini n. 105/107/109 (ex 85/87), destinato ad abitazione, costituito da due unità immobiliari e precisamente:
- unità immobiliare contraddistinta in catasto fabbricati del Comune di OR al foglio 22, particella n. 515 sub 1, Cat. A/4, Classe 1, n. 3,5 vani catastali, R.C. € 95,80;
- unità immobiliare contraddistinta in catasto fabbricati dello stesso comune al foglio 22, particella n. 515 sub 2, Cat. A/4, Classe 3, n. 3 vani catastali, R.C. € 113,10. Il titolo di provenienza dei due immobili con annesso cantinato è costituito dall'atto di donazione per notar del 15/10/1960 trascritto a Persona_4
Napoli 3 il 25/10/1960 ai numeri 38027/27393. 3. 100% di un appezzamento di terreno sito in OR alla contrada Parrelle, contraddistinto in catasto terreni dello stesso comune al foglio 13, particella n. 81 seminativo irriguo, classe 2, di estensione are 18,08, R.D. € 32,68, R.A. 17,74. Il titolo di provenienza è costituito dall'atto di compravendita del 14/12/1972 al rogito del notaio rep. n. 899, racc. n. 627 (ved. Persona_5 allegato 10). 4. 50% di un appezzamento di terreno sito in Scafati alla contrada Mortellari, contraddistinto in catasto terreni dello stesso comune al foglio 3, particella n. 241 di estensione are 8,91, seminativo arborato, classe U, R.D. € 15,19, R.A. 9,20. Il restante 50% dell'immobile si appartiene alla moglie del de cuius CP_4
Il titolo di provenienza è costituito dall'atto di compravendita per
[...] notar del 24/9/1987 rep. n. 9789/4913 trascritto a Persona_5
Salerno il 13/10/1987 ai numeri 27707/22134. 5. 50% di un appezzamento di terreno sito in Scafati alla contrada Mortellari, contraddistinto in catasto terreni del comune di Scafati al foglio 3, particella n. 574 di estensione are 8,92, seminativo arborato, classe U, R.D. € 15,20, R.A. 9,21.
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Il restante 50% dell'immobile si appartiene alla moglie del de cuius CP_4
[...]
Il titolo di provenienza è costituito dall'atto di compravendita per notar
[...]
del 21/12/1978 rep. n. 6273 trascritto a Salerno il Persona_5
15/1/1979 ai numeri 1331/1211. 6. 50% di un appezzamento di terreno sito in Scafati alla contrada Mortellari, contraddistinto in catasto terreni dello stesso comune al foglio 3, particella n. 575 di estensione are 17,83, seminativo arborato, classe U, R.D. € 30,39, R.A. 18,42. Il restante 50% dell'immobile si appartiene alla moglie del de cuius CP_4
Il titolo di provenienza è costituito dall'atto di compravendita per
[...] notar del 12/2/1987 trascritto a Salerno il 9/3/1987 Persona_5 ai numeri 7053/5795. 7. 50% LA zona di terreno in Scafati contrada Mortellari di are 1,50 seminativo arborato, classe U, R.D. € 2,22, R.A. € 1,34, riportata in catasto rustico al foglio 3 particella n. 578 già 268/b, acquistata in regime di comunione legale dei beni dalla coniuge con atto per notar Controparte_4
del 11/5/1977. Persona_5
Il restante 50% dell'immobile si appartiene oggi alla figlia del de cuius
[...]
in virtù dell'atto per notar del Controparte_3 Persona_6
31/10/2002 rep. n. 7582, col quale vende alla figlia la sua Controparte_5 quota di immobile precedentemente acquistata col citato atto del Per_5
1977. 1.8. – Venendo, ora, alla loro descrizione, premesso che, dai sopralluoghi effettuati è risultato che tali immobili non hanno subito alcuna variazione in termini di consistenza rispetto a quando sono stati ispezionati in sede di prima consulenza d'ufficio, né d'altra parte gli accertamenti catastali effettuati hanno rivelato variazioni che ne abbiano mutato lo status urbanistico (frazionamenti, fusioni, cambi di destinazione d'uso, ecc.), si richiama integralmente la descrizione operata dal nominato consulente d'ufficio, ing.
al paragrafo 2 rubricato Descrizione degli immobili costituenti la Per_7 massa ereditaria, al quale si rimanda (cfr. da pag. 7 a pag. 25). 1.9. – Tanto premesso venendo, ora, al presupposto giuridico LA presente divisione si osserva che, per potervi procedere occorre preliminarmente verificare se vi siano ostacoli normativi che impediscano il raggiungimento di tale effetto. A tal proposito, si consideri che la pronuncia di scioglimento LA comunione ereditaria (o ordinaria) presuppone la sussistenza dei requisiti inerenti la legittimità urbanistica dei cespiti a dividersi che ne consentono la piena
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commerciabilità ai sensi LA L. n.47 del 1985 e s.m.i., conformemente a quanto statuito, da ultimo, dalla Suprema Corte di Cassazione che, pronunciandosi a Sezioni Unite sul punto ha affermato che: «Quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza LA dichiarazione circa gli estremi LA concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, LA legge 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo LA "possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito LA loro autonomia negoziale. La mancanza LA documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio» (cfr. Cassazione Civile, Sez. Un. del 07.10.2019, n. 25021). Ed invero: «Gli atti di scioglimento delle comunioni relative ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria LA sanzione LA nullità prevista dall'art. 40, comma 2, LA Legge n. 47 del 1985 per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima LA entrata in vigore LA detta legge, ove dagli atti non risultino gli estremi LA licenza o LA concessione ad edificare o LA concessione rilasciata in sanatoria, ovvero ad essi non sia unita copia LA domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967.» (cfr. Cassazione Civile, Sez. Un., del 07.10.2019, n. 25021). Alla stregua dei parametri normativi che precedono, nel caso che ne occupa, occorre dare atto di quanto rilevato dal C.T.U. in sede di consulenza, il quale, in risposta al Quesito lett. c) - Rilevi se gli immobili presentino o meno i requisiti che ne garantiscono la legittimità urbanistica e ne consentano la commerciabilità ai sensi LA legge 47/85 rilevava che:
- quanto ai terreni, sono risultati tutti liberamente commerciabili. Per nessuno di essi, infatti, sono state rinvenute iscrizioni che ne limitino la commerciabilità né è stata rilevata la presenza di manufatti abusivi in grado di comprometterne la legittimità urbanistica. Fa eccezione il terreno in OR contraddistinto dalla particella n. 406 sul quale è stata rilevata la presenza di un manufatto abusivo. Tuttavia, come si vedrà anche nel seguito,
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si tratta di un caso particolare in quanto la costruzione abusiva risulta accorpata ad altro immobile rispetto al quale il terreno non ha alcun collegamento funzionale. La porzione di terreno su cui risulta realizzata la costruzione è stata quindi sottratta al terreno stesso che, di conseguenza, nella sua consistenza attuale resta estraneo all'abuso (cfr. pag. 25 e 26 LA relazione);
- lo stesso dicasi per le unità immobiliari site in Via AN Della CC particella n. 407 sub 1 e Via Vincenzo Bellini particella n. 515 subalterni n. 1 e n. 2, presso le quali sono state riscontrate irregolarità e/o discordanze catastali di natura solo formale, eliminabili con semplice procedura di correzione catastale, le quali non inficiano la legittimità urbanistica e la commerciabilità degli immobili. Per quanto attiene, invece, l'unità immobiliare in Via AN Della CC particella n. 407 subalterni n. 2 e n. 3, è stata riscontrata una irregolarità negli atti catastali e la mancata conformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale. La prima è di natura solo formale e soggetta a semplice correzione, come le precedenti, mentre la seconda assume rilievi di carattere urbanistico in quanto dovuta ad un piccolo ampliamento abusivo (all'immobile risulta aggregato un piccolo volume aggiuntivo adibito a wc e cucina non riportato sulla planimetria catastale di primo impianto del 1940) che ne compromette la legittimità urbanistica. Tale abuso, ritenuto non sanabile, stante quanto disposto dall'art. 167 del d. lgs. 42/2004 vigente in OR (il quale vieta la sanatoria ex post di qualsiasi lavoro non autorizzato che abbia comportato aumento di superfici e volumi utili) non ne compromette, però, la commerciabilità atteso che l'immobile è stato realizzato, peraltro legittimamente, in epoca antecedente il 1° settembre 1967 e tanto basta a renderlo commerciabile in forza di quanto statuito dalla Cassazione a Sezioni Unite con sentenza n. 8230 del 22/03/2019 che, come detto, ha ritenuto legittimo il trasferimento di immobili portanti abusi non sanati purché esista un titolo originario che a suo tempo abbia legittimato la costruzione e/o che la stessa sia di data anteriore al 1° settembre 1967 e che tale circostanza risulti riportata nell'atto. (cfr. Parte prima - Paragrafo 3. Legittimità urbanistica e commerciabilità degli immobili pag. 25 – 33). In relazione a detto immobile, si rende, pertanto, necessaria la demolizione del piccolo ampliamento abusivo, la quale è eseguibile senza arrecare alcun pregiudizio alla parte legittima dell'immobile. Dunque, alla luce dei principi innanzi espressi, cui questo Giudicante intende dare continuità, si dà atto che nulla osta alla commerciabilità dei beni a dividersi assumendo, al contrario, le irregolarità innanzi riportate rilievo
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unicamente ai fini del calcolo del valore degli immobili, come si specificherà infra. 2.0. – Venendo, ora, alla stima dei cespiti relitti, in via preliminare, si osserva che, questo Giudicante, con appositi quesiti suppletivi, chiedeva all'ing. di determinare il valore dei beni caduti in successione secondo gli Per_7 attuali prezzi di mercato, adeguando, a questi ultimi, il valore complessivo LA massa ereditaria, già in precedenza determinato, con riferimento ai valori di mercato del 2013. Ebbene, il nominato consulente, in risposta ai quesiti sottopostigli sul punto (cfr. Quesito lett. a) - Esaminata la documentazione in atti ed espletati gli opportuni accertamenti presso gli uffici dei pubblici registri immobiliari, verifichi il CTU l'attuale valore dei beni facenti parte LA massa ereditaria di;
Quesito lett. b) - Persona_1
Ove i beni abbiano subito una variazione di valore rispetto a quanto in precedenza accertato, determini il loro valore attuale di mercato, chiarendo dettagliatamente i concreti elementi di stima e di confronto assunti a sostegno LA valutazione effettuata) rilevava che, nel periodo compreso tra il 2013 ed il 2022, i prezzi delle abitazioni e, ancora di più, delle unità immobiliari a destinazione commerciale avevano subito una riduzione, diversamente dai terreni agricoli, il cui valore era rimasto inalterato, testualmente si legge:
“Raffrontando e mediando quindi tutte le risultanze innanzi ottenute (OMI, Istat, indagini di mercato in OR ed analisi complessiva sull'andamento del mercato immobiliare negli ultimi dieci anni) si può quindi in definitiva affermare che nel periodo 2013 – 2022 i prezzi delle abitazioni esistenti hanno subito mediamente una riduzione stimabile nell'ordine di circa il 7%. (...) Mediando quindi i due valori percentuali (il primo indicato dalle indagini di mercato ed il secondo ricavato dai dati dell'Agenzia delle Entrate) si può affermare che i prezzi di compravendita dei locali commerciali hanno subito dal 2013 ad oggi una riduzione di circa il 12%. (…) Infine, per concludere l'analisi dell'andamento del mercato relativo ai beni caduti in successione, relativamente ai terreni agricoli le indagini non hanno indicato apprezzabili variazioni rispetto ai valori di mercato rilevati nel 2013.” (cfr. pag. 39 – 40 LA relazione). Tale riduzione del valore commerciale dei cespiti a dividersi, ha imposto, dapprima, una revisione dei valori di stima di tutti i beni costituenti il compendio immobiliare, effettuata, dall'ing. al Paragrafo n.6 – Stima Per_7 aggiornata degli immobili LA relazione tecnica (cfr. pag. 45 e ss.), il cui valore attuale è stato quantificato in complessivi € 389.204,60 ed altresì un aggiornamento del valore LA massa ereditaria stessa, essendo, la maggior parte degli immobili stimati, in comunione indivisa con il coniuge del de
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cuius, operata dal medesimo consulente al Paragrafo n.7 Controparte_4
– Valore aggiornato LA massa ereditaria, al quale si rimanda (cfr. pag. 55 e ss.). Orbene, in relazione a tale aspetto, condivisibile appare, dunque, sia il metodo di stima utilizzato dall'ing. che la stima operata dal medesimo Per_7 consulente siccome basata su congrua e adeguata motivazione e non limitata alla semplice decurtazione dei predetti valori del 2013, ma avente in considerazione anche le spese per lavori di ripristino nonché quelle necessarie per garantire la regolarità catastale e/o la legittimità urbanistica degli immobili privi dei requisiti di legge e, infine, LA stima del valore dell'usufrutto, posto che tutti i cespiti, per espressa volontà testamentaria del de cuius, ne sono gravati. Ed invero, il nominato C.T.U., nel calcolare le quote ereditarie (i.e. quota di legittima e quota disponibile) spettanti agli eredi
– corrispondenti, ai sensi dell'art. 542 c.c., ad 1/4 al coniuge, pari al 25% del patrimonio ereditario come quota di legittima;
2/4 ai figli, pari al 50% del patrimonio ereditario diviso tra loro in parti uguali come quota di legittima;
1/4, pari al 25% del patrimonio ereditario come quota disponibile – quantificava l'usufrutto in favore di nel 15% sul valore Controparte_4 dell'intero patrimonio immobiliare caduti in successione, pari ad un valore di
€ 36.024,57, testualmente si legge: “Nel caso specifico, il de cuius ha esercitato a favore LA coniuge la possibilità di Controparte_4 disporre liberamente di una porzione del proprio patrimonio destinandole, a titolo di disponibile, l'usufrutto dell'intero patrimonio caduto in successione. La divisione LA massa ereditaria tra gli eredi presuppone quindi il calcolo preventivo del valore di tale usufrutto ricordando tuttavia che: - se da un lato l'usufrutto è un diritto reale di cui l'avente titolo gode pienamente durante il suo periodo in vita, d'altro canto il valore cambia continuamente essendo la monetizzazione di tale diritto connessa all'aspettativa di vita dell'usufruttuario; - il diritto disposto dal de cuius a favore LA coniuge, pur se relativo a tutti gli immobili costituenti l'asse ereditario, non sempre è esteso alla loro intera consistenza dal momento che la maggior parte di tali immobili era per il 50% nella piena proprietà dell'avente causa CP_4
ancor prima dell'apertura LA successione. Ciò precisato, il
[...] valore dell'usufrutto viene calcolato secondo i criteri dettati dagli articoli 14 e 17 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n, 346. Il calcolo è semplice e addirittura standardizzato da tabelle sinottiche che forniscono direttamente il valore percentuale LA quota di usufrutto e quella LA nuda proprietà in funzione dell'età dell'usufruttuario e del tasso legale di interesse vigente. Utilizzando quindi una di tali tabelle (ved. allegato 26) risulta che ad oggi, considerata
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l'età attuale dell'usufruttuaria e il tasso di interesse legale vigente – pari al 5% annuo secondo il DM 13 dicembre 2022 - l'usufrutto vale il 15% del valore dell'immobile su cui va a gravare (nel nostro caso, quindi, il 15% sul valore dell'intero patrimonio immobiliare caduto in successione).” (cfr. pag. 59 LA relazione tecnica). È da aggiungersi, inoltre, che tale valore dell'usufrutto, per completezza, veniva indicato dal C.T.U. anche scontato all'attualità, si legge infatti che:
“Tale valore, attesa la divisione giudiziale richiesta nel presente procedimento, conviene indicarlo per ciascun immobile costituente la massa ereditaria. Assieme a questo, ed analogamente a come operato nella precedente consulenza, lo scrivente ritiene conveniente - nell'ottica LA divisione - indicare anche il valore dell'usufrutto scontato all'attualità, nel caso uno degli assegnatari volesse oggi acquistare la piena proprietà dell'immobile pagando alla titolare dell'usufrutto il corrispondente valore. Come già specificato all'epoca, l'usufrutto scontato all'attualità è ovviamente un po' più basso di quello innanzi indicato (che corrisponde al valore
“pieno” dell'usufrutto), dal momento che “sconta” all'attualità il valore dei redditi futuri che il bene può produrre a favore dell'usufruttuario (un po' come lo sconto su una cambiale pagata prima).” (cfr. Paragrafo 9. Usufrutto scontato e scheda completa degli immobili costituenti la massa ereditaria). 2.0. – Ciò posto, venendo ora alla divisibilità dei beni relitti si osserva che, il nominato C.T.U., nell'adeguare il progetto divisionale predisposto nel 2013 alle quote spettanti a ciascun condividente, alla luce dell'attuale valore di stima dei beni – conformemente allo specifico quesito sottopostogli da questo Giudicante (cfr. Quesito lett. d) - Accerti se il progetto di divisione già predisposto e gli eventuali conguagli in danaro stabiliti, siano corrispondenti alle quote spettanti a ciascun condividente, alla luce dell'attuale valore di stima dei beni ove rideterminato, procedendo, se del caso, ad una modifica del progetto divisionale.) – ribadiva la non comoda divisibilità dei beni caduti in successione per i motivi di seguito riportati: “La divisione deve riguardare i beni immobili caduti in successione, ma il valore complessivo di tali beni non corrisponde a quello LA massa ereditaria la quale ne rappresenta solo una parte (di tali immobili, infatti, e in minima parte Controparte_4 ne detenevano la comproprietà già prima Controparte_3 dell'apertura LA successione). In termini matematici, ciò vuol dire dividere una massa di beni che vale € 389'204,60 (valore complessivo degli immobili da dividere) in porzioni la cui somma deve valere € 252'320,93 (valore LA massa ereditaria), il che è impossibile come appare evidente;
a fronte di tale difficoltà si potrebbe pensare di frazionare tali beni, in modo da ottenere
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porzioni la cui somma per valore corrisponda a quello LA massa ereditaria. Ma gli immobili caduti in successione, per dimensioni e caratteristiche, non sono singolarmente frazionabili, a meno di non snaturarne la destinazione e/o rendere incongrui i valori di stima innanzi individuati (con la conseguenza di assegnare quote con valore di mercato non corrispondenti a quelle cui ogni erede avrebbe diritto); in più, e tale difficoltà appare ancora decisiva, è stato visto che la maggior parte degli immobili (a parte una piccola zona di terreno appartenente a Controparte_3
apparteneva per il 50% all'avente causa già
[...] Controparte_4 prima LA successione, sicché l'assegnazione ereditaria accresce la quota di appartenenza di quest'ultima fino a coprirne quasi i due terzi. In tal modo, si capisce bene che frazionare gli immobili e dividerne la restante parte ai figli del de cuius significherebbe assegnare a questi ultimi una quota non solo irrisoria e/o inutilizzabile, ma anche difficilmente individuabile come bene funzionalmente indipendente. ultima difficoltà, infine, su ciascuno degli immobili da dividere grava in tutto o in parte l'usufrutto dell'avente causa
.” (cfr. pag. 65 - 66). Controparte_4
Pertanto, in ragione LA dedotta non comoda divisibilità dell'intero compendio ereditario, il nominato C.T.U., al Paragrafo 10 LA relazione tecnica elaborava un Progetto di divisione definito 'allargato' ovvero ricomprendente nelle quote divisionali, la quota di proprietà esclusiva, non rientrante nella successione, che l'avente causa, già Controparte_4 deteneva sulla maggior parte degli immobili prima ancora che si aprisse la successione. Ritiene questo Giudicante che, tale progetto non possa trovare accoglimento nel caso che ci occupa sia in quanto avente ad oggetto beni non rientranti nella massa ereditaria a dividersi ma di esclusiva proprietà LA condividente sia in ragione dell'elevata misura dei conguagli dovuti tra Controparte_4 le quote da attribuire. Ciò posto, al fine di individuare le concrete modalità con le quali addivenire allo scioglimento LA comunione ereditaria occorre considerare che, in tema di divisione giudiziale di un compendio immobiliare ereditario, l'art. 718 c.c., che costituisce la regola, trova una deroga, nell'art. 720 c.c., che detta una particolare disciplina proprio per gli immobili non comodamente divisibili. Essi, infatti, devono preferibilmente essere ricompresi nelle porzioni di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore o anche nella porzione di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione; tuttavia, se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto.
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In base a tale disciplina, applicabile allo scioglimento di ogni tipo di comunione anche quella ereditaria, la vendita si pone con evidenza come extrema ratio cui si potrà far ricorso solo se non ci sia neanche un condividente richiedente l'assegnazione dell'immobile indivisibile, non importa se titolare di una quota uguale o minore di quella degli altri. Si consideri a tal proposito il principio ribadito dalla Suprema Corte di Cassazione, secondo cui: “L'istanza di attribuzione degli immobili non divisibili di cui all'articolo 720 del codice civile non è qualificabile come domanda autonoma, giacché si inserisce nell'ambito del già proposto giudizio di divisione e ha la funzione di veicolare uno dei possibili esiti del giudizio, legato alla condizione fattuale LA infrazionabilità del bene in natura, e di evitare la vendita, che rappresenta l'extrema ratio prevista dal legislatore” (Cassazione civile sez. II, 14/01/2019, n.592 conf. Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 14756 del 19/07/2016). A tal riguardo è da aggiungersi, inoltre, che nell'ambito LA normativa di cui all'art. 720 cod. civ., l'espressa e specifica istanza del condividente interessato assurge ad imprescindibile presupposto dell'attribuzione, dovendosi escludere che i poteri discrezionali attribuiti al giudice LA divisione, dalla citata norma, si estendano fino all'inclusione d'ufficio dell'immobile indivisibile nella porzione di un condividente che non ne abbia fatto esplicita richiesta, pur se titolare LA maggior quota (cfr. Cass. Civ., Sez. VI – 2, Ord., 15 dicembre 2022, n. 36736). Dunque, in assenza del requisito LA comoda divisibilità, va privilegiata l'attribuzione del bene nei confronti di uno dei condividenti, il quale sarà gravato dell'obbligo di corrispondere adeguato conguaglio nei confronti degli altri comunisti. In proposito, è opportuno sottolineare che il menzionato art. 720 c.c. cristallizza, quale criterio principale da seguire per l'individuazione del condividente attributario, quello LA “maggior quota”. In altri termini, ove non sussista la comoda divisibilità del bene, è preferibile che l'attribuzione dello stesso avvenga in favore del comunista titolare LA maggior quota di proprietà. Ciò nondimeno, la giurisprudenza di legittimità, non ritenendo inderogabilmente vincolanti i criteri contenuti nella surriferita disposizione, ha affermato che: “Nell'esercizio del potere di attribuzione dell'immobile ritenuto non comodamente divisibile (…) il giudice non trova alcun limite nelle disposizioni dettate dall'art. 720 cod. civ., da cui gli deriva, al contrario, un potere prettamente discrezionale nella scelta del condividente cui assegnarlo, potere che trova il suo temperamento esclusivamente nell'obbligo
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di indicare i motivi in base ai quali ha ritenuto di dover dare la preferenza all'uno piuttosto che all'altro degli aspiranti all'assegnazione, e si risolve in un tipico apprezzamento di fatto, sottratto come tale al sindacato di legittimità, potendo essere oggetto di controllo in questa sede soltanto la logicità intrinseca e la sufficienza del ragionamento operato dal giudice di merito.” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4013 del 19/03/2003). Ed invero, l'espressione “preferibilmente”, adoperata nella disposizione codicistica, rende esplicita sotto un profilo letterale la scelta legislativa per l'attribuzione di un immobile indivisibile tendenzialmente al titolare LA quota maggiore, senza quindi escludere la legittimità di una opzione diversa e senza peraltro indicare i presupposti che consentano tale deroga;
la formulazione LA norma, quindi, attribuisce al giudice un ampio potere discrezionale che, per non sconfinare nell'arbitrio, deve pur sempre tener conto dei concreti elementi di fatto che caratterizzano le singole fattispecie e LA esigenza quindi di esaminare i contrapposti interessi dei condividenti in proposito. (cfr. Cass. civ., Sez. II, 13 maggio 2010, n. 11641 conf. Cass. civ., Sez. II, 25 settembre 2008, n. 24053 conf. Cass. civ., Sez. II, 16 febbraio 2007, n. 3646). Ciò posto, nel caso di specie, proprio in ragione dell'indivisibilità del compendio ereditario, i convenuti, e Controparte_2 Controparte_3
in sede di comparsa conclusionale, chiedevano, l'attribuzione ex
[...] art. 720 c.c. dell'intera massa ereditaria, testualmente si legge: “Nel merito, sulla scorta di quanto accertato dal C.T.U. ed in ragione delle considerazioni del proprio C.T.P. Arch. , Voglia l'On.le Giudice Persona_8 accertare e dichiarare il valore dei beni ereditari e, per gli effetti, in ragione del precetto normativo di cui all'art. 720 c.c. , disporre: - attribuire ai convenuti ed ove possibile, congiuntamente all'erede , la Controparte_4 titolarità di tutti i beni sopra descritti;
- determinare il quantum da corrispondere a favore dell'attore, a titolo di addebito dell'eccedenza rispetto alla quota attribuita a favore di , nella misura pari ad € Parte_1 pari ad Euro 45.366,95 =, senza alcuna rivalutazione.” (cfr. pag. 8 LA comparsa conclusionale). Allo stesso modo, anche titolare LA quota ereditaria Controparte_4 maggiore, nella comparsa conclusionale, formulava analoga istanza di attribuzione: “A tal fine la formula istanza di attribuzione ex art. CP_4
718 c.c., anche congiuntamente agli eredi e Controparte_2 [...]
.” (cfr. pag. 4 LA comparsa conclusionale)] Controparte_3
Ebbene, valutando le contrapposte richieste e le concrete circostanze di fatto, non può non valorizzarsi la richiesta dei convenuti di attribuzione congiunta,
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in loro favore, di tutti gli immobili facenti parte dell'asse ereditario a dividersi, alla luce LA circostanza che la è, in ogni caso, la CP_4 maggior quotista, in quanto titolare anche del 50% di alcuni dei beni caduti in successione, nonché usufruttuaria dell'intero patrimonio del marito, per volontà testamentaria del de cuius. Inoltre, in relazione al terreno in Scafati contrada Mortellari di are 1,50 seminativo arborato, classe U, R.D. € 2,22, R.A. € 1,34, riportata in catasto rustico al foglio 3 particella n. 578 già 268/b, va evidenziato che il restante 50% dell'immobile, non caduto in successione, appartiene già alla convenuta , in virtù dell'atto per Controparte_3 notar del 31/10/2002 rep. n. 7582. Persona_6
Tali ragioni, inducono a ritenere preferibile l'assegnazione congiunta dei beni alla maggiore quotista, unitamente ai figli e CP_4 Controparte_2
come dagli stessi richiesto. Controparte_3
Resta fermo che, gli assegnatari saranno obbligati a corrispondere, in favore del non assegnatario , adeguato conguaglio commisurato al Parte_1 valore LA rispettiva quota ereditaria, pari ad euro 47.663,43 come calcolata dal CTU in relazione al valore aggiornato LA massa ereditaria di euro 252.320,93. Sull'importo dovuto a vanno poi riconosciuti gli interessi Parte_1 dalla data LA sentenza sino all'effettivo soddisfo, ma non la rivalutazione monetaria, essendo il calcolo LA somma dovuta effettuato all'attualità. 2.1. – Va, poi, disattesa la domanda avanzata in via riconvenzionale dalla convenuta la quale, chiedeva di condannare i coeredi, Controparte_4 ognuno per la propria quota, al pagamento in suo favore delle somme dalla stessa anticipate a titolo di spese per la manutenzione, ordinaria e straordinaria, di alcuni immobili facenti parte LA successione, quantificate in € 46.650,00, e di liquidare i relativi interessi. Invero, come si evince dalla copiosa documentazione prodotta dalla convenuta, trattasi di spese relative alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dei cespiti relitti che, ai sensi dell'art. 1004 c.c., devono essere sostenute dalla stessa sia in quanto proprietaria al 50% di alcuni dei beni caduti in successione, ma soprattutto quale usufruttuaria dell'intero compendio ereditario. 2.2. - Va disattesa, infine, anche la richiesta di condanna dell'attore al risarcimento dei danni in via equitativa ex art. 96 c.p.c, avanzata dai convenuti posto che difetta il presupposto del dolo o LA colpa grave. Invero, l'istanza ex art. 96 cod. proc. civ. postula pur sempre la prova, gravante sulla parte che chiede il risarcimento, sia dell'an che del quantum debeatur ovvero, almeno, la concreta desumibilità di detti elementi dagli atti
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di causa (cfr., ex multis, Cass., 9.9.2004, n. 18169; Cass., 18.3.2002, n. 3941; Cass., 6.2.1998, n. 1200). Sennonché, questo Giudicante non può non osservare come i convenuti nulla abbiano provato (né, invero, chiesto di provare) in merito, né alcunché può utilmente evincersi, ai fini di una positiva delibazione LA domanda in esame, dagli atti di causa. 2.3. – Le spese di lite, stante la soccombenza reciproca delle parti, vanno integralmente compensate. Le spese di C.T.U., nei rapporti interni tra le parti, vanno poste a carico dei condividenti nella misura di ciascuna quota.

P.Q.M.

Il Tribunale di Torre Annunziata, I sezione civile, definitivamente pronunciando, così provvede:
- dichiarare aperta la successione del de cuius (C.F.: Persona_1 [...]
nato a [...] il [...] e deceduto in OR il C.F._1
20/11/1997, regolata in parte da testamento olografo verbale dell'8/01/1998, rep. 17288, a ministero del Notaio di Boscotrecase, in Persona_2 favore di e in parte dalla legge e dichiara che eredi Controparte_4 legittimi dello stesso sono il coniuge per la quota di 1/3 e i Controparte_4 figli , e per la Parte_1 Controparte_2 Controparte_3 quota di 2/3, da dividere in parti uguali ai sensi dell'art. 581 c.c.;
- dichiara lo scioglimento LA comunione ereditaria tra i coeredi dei seguenti immobili caduti in successione:
1. 50% LA porzione di fabbricato distribuita tra piano terra e piano cantinato sita in OR alla Via AN Della CC n. 247/249, costituita da tre unità immobiliari e da un pezzo di terreno, e precisamente:
- unità immobiliare destinata a locale commerciale contraddistinta in catasto fabbricati del Comune di OR al foglio 22, particella n. 407 sub 1, Cat. C/1, Classe 4, mq. 16,00, R.C. € 255,34;
- unità immobiliare destinata ad abitazione contraddistinta in catasto fabbricati dello stesso comune al foglio 22, particella n. 407 sub 2, Cat. A/5, Classe 9, n. 2 vani catastali, R.C. € 91,93 con annesso cantinato;

- unità immobiliare destinata ad abitazione contraddistinta in catasto fabbricati dello stesso comune al foglio 22, particella n. 407 sub 3, Cat. A/5, Classe 5, n. 2 vani catastali, R.C. € 48,55.
- appezzamento di terreno alla Via AN Della CC contraddistinto in catasto terreni del Comune di OR al foglio 22, particella n. 406 agrumeto, di estensione are 1,20, classe U, R.D. € 3,72, R.A. 1,15.
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2. 100% del fabbricato con annessa corte distribuito tra piano terra e cantinato sito in OR alla Via Vincenzo Bellini n. 105/107/109 (ex 85/87), destinato ad abitazione, costituito da due unità immobiliari e precisamente:
- unità immobiliare contraddistinta in catasto fabbricati del Comune di OR al foglio 22, particella n. 515 sub 1, Cat. A/4, Classe 1, n. 3,5 vani catastali, R.C. € 95,80;
- unità immobiliare contraddistinta in catasto fabbricati dello stesso comune al foglio 22, particella n. 515 sub 2, Cat. A/4, Classe 3, n. 3 vani catastali, R.C. € 113,10. 3. 100% di un appezzamento di terreno sito in OR alla contrada Parrelle, contraddistinto in catasto terreni dello stesso comune al foglio 13, particella n. 81 seminativo irriguo, classe 2, di estensione are 18,08, R.D. € 32,68, R.A. 17,74. 4. 50% di un appezzamento di terreno sito in Scafati alla contrada Mortellari, contraddistinto in catasto terreni dello stesso comune al foglio 3, particella n. 241 di estensione are 8,91, seminativo arborato, classe U, R.D. € 15,19, R.A. 9,20.
5. 50% di un appezzamento di terreno sito in Scafati alla contrada Mortellari, contraddistinto in catasto terreni del comune di Scafati al foglio 3, particella n. 574 di estensione are 8,92, seminativo arborato, classe U, R.D. € 15,20, R.A. 9,21.
6. 50% di un appezzamento di terreno sito in Scafati alla contrada Mortellari, contraddistinto in catasto terreni dello stesso comune al foglio 3, particella n. 575 di estensione are 17,83, seminativo arborato, classe U, R.D. € 30,39, R.A. 18,42. 7. 50% LA zona di terreno in Scafati contrada Mortellari di are 1,50 seminativo arborato, classe U, R.D. € 2,22, R.A. € 1,34, riportata in catasto rustico al foglio 3 particella n. 578 già 268/b;
- In accoglimento dell'istanza formulata dai convenuti Controparte_4
e ai sensi dell'art. 720 c.c., Controparte_2 Controparte_3 assegna ai medesimi in comunione tra loro la proprietà dei predetti immobili, disponendo a carico di e Controparte_4 Controparte_2 [...] il pagamento a titolo di conguaglio in favore d Controparte_3 Parte_1
dell'importo complessivo di euro 47.663,43, di cui euro 15.887,81 a
[...] carico di ciascun attributario, il tutto oltre interessi al tasso legale dalla data di pubblicazione LA presente sentenza sino al soddisfo;

- rigetta la domanda riconvenzionale avanzata dalla convenuta CP_4 di rimborso delle spese anticipate;

[...]
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- rigetta la domanda di condanna dell'attore ex art. 96 c.p.c, avanzata dai convenuti;

- compensa integralmente le spese di lite;

- pone le spese di c.t.u., già liquidate con separato decreto, nei rapporti interni tra le parti, a carico LA massa e dunque delle parti nella misura di ciascuna quota;

- ordina la trascrizione LA presente sentenza presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari. Così deciso in Torre Annunziata, 27-11-2025. Il Giudice Dott.ssa Giovanna Di Meo
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