N. R.G. 2879/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LIVORNO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Massimiliano Magliacani ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2879/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio Parte_1 P.IVA_1 dell'avv. ADONCECCHI GIROLAMO
ATTRICE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. MORGANTINI CP_1 C.F._1
FEDERICA
CONVENUTA
Sulle CONCLUSIONI precisate ai sensi degli artt. 189 e 281 – quinquies cpc trattenuta in decisione all'udienza del 2 ottobre 2025: per l'attrice : “Voglia il Tribunale di Livorno, Parte_1 definitivamente giudicando, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, con sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege: in via principale: accertare e dichiarare la risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. del contratto di prenotazione di alloggio intervenuto tra l'attrice e la convenuta per inadempimento di quest'ultima e, conseguentemente, ordinare alla convenuta medesima, nonché a tutti i suoi eventuali conviventi, il rilascio in favore dell'attrice degli immobili occupati siti in Via Pt_1
Primetta PO MA 15 scala A e distinti nel CF al foglio 42 particella 471 subalterni 664
(l'appartamento posto al piano primo e sottotetto), 623 (l'autorimessa) e 676 (il posto auto), nonché condannare la medesima convenuta al risarcimento del danno per l'occupazione dell'immobile dal pagina 1 di 9 29.03.2019 all'effettivo rilascio in via equitativa;
in via subordinata: accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di prenotazione di alloggio intervenuto tra l'attrice e la convenuta per il grave inadempimento di quest'ultima ex artt. 1453 e 1455 c.c. e, conseguentemente, ordinare alla convenuta medesima, nonché a tutti i suoi eventuali conviventi, il rilascio in favore dell'attrice degli immobili occupati siti in Via Primetta PO MA 15 scala A e distinti nel CF al foglio 42 Pt_1 particella 471 subalterni 664 (l'appartamento posto al piano primo e sottotetto), 623 (l'autorimessa) e
676 (il posto auto), nonché condannare la medesima convenuta al risarcimento del danno per l'occupazione dell'immobile dal 29.03.2019 all'effettivo rilascio in via equitativa. In ogni caso, dichiarare inammissibili o comunque rigettare perché infondate tutte le domanda riconvenzionali svolte dalla convenuta. Con condanna della convenuta alla refusione delle spese di lite di cui si chiede la distrazione in favore del procuratore antistatario”; per la convenuta : “In via principale, previ accertamento e declaratorie di rito, CP_1 rigettare le domande di parte attrice e dichiarare invalida e in ogni caso inefficace la diffida ad adempiere oggetto della domanda attorea;
-In via principale e riconvenzionale, previ accertamento e declaratorie di rito ex art 1460 Cod civ dell'inadempimento dell'attrice eccepito in narrativa alle obbligazioni assunte con l'atto di prenotazione alloggio del 11 maggio 2015 e suoi allegati e/o dell'atto di modifica parziale dell'atto di assegnazione del 29.03. 2019 e degli obblighi quivi previsti e richiamati come applicabili, ritenere e dichiarare che la Parte_1
(C.F./P.IVA , in persona del legale rappresentante p.t pro tempore, con sede P.IVA_1 inadempiente rispetto alla diffida ad adempiere del 13.07.2023 (Doc. 4 con comparsa di costituzione e risposta) e/o non abbia adempiuto all'obbligazione di trasferire alla socia convenuta il bene alloggio e due grasse nel complesso condominiale e residenziale denominato IL NUOVO CENTRO beni descritti negli atti preliminare e quivi contraddistinti ai n. 13 per l'alloggio e 13 per il garage e contraddistinti con estremi catastali di cui alle planimetrie in atti e identificati appartamento identificato al NCEU di
FOGLIO 42, 471, SUB 664, categoria A/2, classe 4, consistenza 4,5 vani;
box Pt_1 Parte_2 auto contraddistinto al Catasto urbano di FOGLIO 42, PARTICELLA 471, SUB 623, Pt_1 categoria C/6, classe 7, consistenza 20 mq, rendita catastale euro 80,57; SUB 640, categoria C/6, classe
7, consistenza 16 mq, rendita catastale euro 64,45 - per averli evinti dalle allegate la acquisita planimetria catastali dell'appartamento e del garage (Cfr. Doc. 5 bis con allegati), e conseguentemente emettere contro la (C.F./P.IVA ) in personale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, e in favore della signora , (C.F.: CP_1
sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del contratto C.F._1
pagina 2 di 9 definitivo non concluso e trasferisca a questa ultima la piena proprietà dei beni sopra descritti, ordinando alla società attrice l'eliminazione delle accertate difformità e/o previa statuizione della riduzione del prezzo nella misura equivalente al costo necessario per la eliminazione delle difformità, dei vizi e il ripristino della regola dell'arte delle opere di costruzione dell'alloggio e pro-quota delle opere delle parti comuni e/o condominiali che siano di spettanza accessoria e reale dell'alloggio e del garage assegnato alla convenuta. Ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Firmato Pt_1 di trascrivere la emananda sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità. - e per l'effetto:
Condannare la (C.F./ P.IVA al risarcimento, in Parte_1 P.IVA_1 favore della parte convenuta dei danni per ritardata stipula del contratto di compravendita da quantificarsi in misura pari ai maggior oneri finanziari sostenuti e da sostenersi ai fini del saldo del prezzo, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal sorgere del diritto, con interessi sugli interessi con capitalizzazione semestrale dalla notifica della domanda giudiziale, ai sensi dell'art. 1283 c.c. -
Condannare la (C.F./P.IVA al pagamento degli Parte_1 P.IVA_1 eventuali importi che dovessero risultare a credito della socia IG.ra , oltre interessi CP_1
e rivalutazione dal sorgere del credito al soddisfo. -Procedere altresì alle necessarie compensazioni tra il debito e credito tra le parti per tutte le causali esposte. -In ogni caso con Vittoria di compensi e spese di lite”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
I. Con atto notificato in data 6 dicembre 2024, la società citava Parte_1 dinanzi al Tribunale di Livorno e domandava l'accertamento della risoluzione di CP_1 diritto del contratto per inadempimento del contratto di prenotazione di alloggio del 2015 e della successiva modifica del 29 marzo 2019, a seguito dell'inadempimento all'obbligazione contrattuale di pagare la somma di euro 252.640,61 entro 20 giorni dalla ricezione della diffida ad adempiere spedita in data 22 ottobre 2024 e ricevuta in data 23 ottobre 2024.
In subordine, la società cooperativa domandava la risoluzione del contratto, stante il grave e prolungato inadempimento della convenuta sia rispetto al termine di adempimento contrattualmente previsto
(31.05.2019), sia in ogni caso rispetto al rifiuto immotivato di concludere il contratto in data
23.02.2023, quando veniva conclusa, con atto autenticato dal Notaio di rep. n. 8279, Per_1 Pt_1
l'assegnazione degli alloggi a tutti i soci, ad eccezione della convenuta e di altri due CP_1 promissari acquirenti.
II. Con comparsa depositata in data 27 febbraio 2025 si costituiva , la quale CP_2 deduceva che: pagina 3 di 9 nell'anno 2015 e la , società costruttrice, stipulavano un atto di CP_1 Pt_1 prenotazione di alloggio in costruzione e due garages al costo ipotizzato di euro 243.584,20, salvo conguaglio finale ed IVA come per legge;
dal 2015 al 2017 la convenuta versava la somma totale di euro 65.000,00; in data 19 marzo 2019 accettava la proposta di di essere immessa nel CP_1 Pt_1 possesso dell'alloggio prenotato a titolo gratuito e la determinazione del prezzo nella misura di euro
317.640,00 IVA inclusa;
con il contratto in esame la si impegnava entro la data del 31 maggio 2019 a completare la Pt_1 regola d'arte l'appartamento, entro la data 31 dicembre 2019 a terminare a regola d'arte le aree condominiali e a consegnare il certificato di conformità edilizio-urbanistica e di abitabilità dell'immobile entro la stipula del rogito di compravendita;
la rimaneva inadempiente a tali obbligazioni;
Pt_1 la non svolgeva le opere necessarie a rendere abitabile parte del piano dell'appartamento per Pt_1 la presenza di gravi difformità edilizie in quanto il soppalco non era conforme dal punto di vista edilizio, a eliminare la causa delle infiltrazioni provenienti dalla facciata dell'edificio e a svolgere l'attività di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile, avendo assunto la convenuta solo l'obbligo di piccola manutenzione, tipico del conduttore;
la diffida dell'ottobre 2024, con la quale invitava la convenuta a stipulare il contratto di Pt_1 compravendita, non era valida perché la non aveva consegnato la documentazione edilizio - Pt_1 urbanistica ed il certificato di abitabilità e agibilità dell'alloggio e non aveva completato l'opera a regola d'arte; la diffida in esame non era valida perché la era gravemente inadempiente rispetto all'obbligo Pt_1 di eliminare i vizi e i difetti relativi della regola della arte della costruzione e dell'alloggio della socia prenotante ed era già inadempiente rispetto all'obbligo ex art. 2 D.lgs 122/04 di rilasciare la fideiussione per i versamenti pagati, trattandosi di immobile in costruzione.
In conclusione, la convenuta eccepiva ai sensi dell'art. 1460 cc l'inadempimento CP_1 della e conseguentemente eccepiva l'invalidità della diffida ad adempiere spedita in data 22 Pt_1 ottobre 2024 e ricevuta in data 23 ottobre 2024 e quindi la no configurabilità della risoluzione di diritto del contratto e in via riconvenzionale domandava sia l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo sia la riduzione del prezzo in proporzione al costo necessario alla eliminazione dei vizi e al ripristino, in base alle regole dell'arte, dell'alloggio e pro-quota delle opere pagina 4 di 9 delle parti comuni e/o condominiali che siano di spettanza accessoria e reale dell'alloggio da assegnare alla convenuta.
In riconvenzionale, la convenuta domandava anche la condanna della al risarcimento del Pt_1 danno causato dal “maggior onere finanziario maturato e maturando accessorio alla compravendita, dal momento che il tasso di interesse dei mutui e dei finanziamenti è triplicato dall'anno 2019 in cui avrebbero dovuto essere completate le opere e avrebbe avuto la legittima aspettativa di addivenire a stipula a mezzo della modalità contrattualmente stabilita di accensione di mutuo fondiario”.
III. Con memoria ai sensi dell'art. 171 n.1 cpc depositata in data 27 marzo 2025, la eccepiva Pt_1 che: le parti avevano stipulato un contratto in data 29 marzo 2019 con il quale avevano superato le reciproche contestazioni precedenti;
la domanda riconvenzionale di esecuzione in forma specifica, di riduzione del prezzo e di risarcimento del danno erano infondate in quanto gli accordi delle parti non individuavano i confini dell'immobile tra trasferire e i relativi dati catastali;
il termine assegnato con la diffida ad adempiere era congruo nel rispetto del disposto dell'art. 1454 cc;
in base all'accordo del 29 marzo 2019 la documentazione indicata dalla convenuta doveva essere consegnata entro la stipula del rogito di compravendita e non prima;
come risulta dall'atto del 23.02.2023, la aveva venduto tutti gli ulteriori immobili e che in Pt_1 detto atto erano indicati tutti i documenti necessari alla stipula;
la bozza di tale atto era stata inviata anche alla convenuta a mezzo dell'avv. Morgantini e tutti i documenti erano stati depositati presso il
Notaio incaricato;
la convenuta non aveva eccepito la nullità del preliminare con il mancato rilascio della fideiussione ai sensi dell'art. 2 D. Lgs. n.122/2005;
l'immobile non presentava alcun vizio e difetto o alcuna difformità edilizia e non era vero che la aveva promesso alla convenuta la consegna di un soppalco abitabile;
Pt_1 il prezzo di compravendita richiesto con la diffida era stato correttamente indicato;
la domanda di riduzione del prezzo e di risarcimento del danno per maggiori oneri finanziari erano comunque infondate perché l'immobile era nella detenzione della convenuta dal 2019 e le parti avevano concordato il pagamento del prezzo ad opera della convenuta con oneri a suo carico;

l'attrice aveva chiesto in subordine la risoluzione del contratto per inadempimento della convenuta ai sensi dell'art. 1453 cc.
pagina 5 di 9 IV. La causa veniva istruita a mezzo delle prove documentali introdotte dalle parti e trattenuta in decisione all'udienza del 2 ottobre 2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Le domande giudiziali avanzate dall'attrice vengono accolte e le domande riconvenzionali Pt_1 della vengono invece respinte. CP_1
L'atto di prenotazione di alloggio del 2015 ed il successivo contratto di “modifica parziale del contratto di assegnazione” in data 29 marzo 2019 si sono risolti di diritto ai sensi dell'art. 1454 cc alla data del
12 novembre 2024, scaduti i 20 giorni dalla ricezione della diffida ad adempiere spedita in data 22 ottobre 2024 e ricevuta da in data 23 ottobre 2024. CP_1
La convenuta è rimasta inadempiente all'obbligazione contrattuale di pagare il corrispettivo del contratto di compravendita e di stipulare l'atto pubblico di compravendita.
L'eccezione di inadempimento sollevata dalla convenuta ai sensi dell'art. 1460 cc è manifestamente infondata in fatto in quanto è pacifico che l'immobile compromesso in vendita è nel possesso della convenuta dall'accordo del 29 marzo 2019 con la conseguenza che lo stesso deve ritenersi abitabile e urbanisticamente regolare.
Tale prova è suffragata in via presuntiva ai sensi dell'art. 2729 cc dalla circostanza che, come risulta dall'atto del 23.02.2023, la ha venduto tutti gli altri immobili e che in detto atto sono indicati Pt_1
i documenti necessari alla stipula.
Venendo ad esaminare l'eccezione di inadempimento in relazione all'obbligazione di completare la costruzione nella parte da assegnare in proprietà privata alla convenuta e nella parte condominiale occorre osservare che, con il contratto in data 29 marzo 2019, la si era obbligata a Pt_1 completare a regola d'arte l'appartamento e le aree condominiali interne entro il 31 dicembre 2019.
L'immobile è stato consegnato alla convenuta nel 2019 e la consegna dimostra in via presuntiva ai sensi dell'art. 2729 cc che l'immobile è stato ultimato.
Con la memoria ai sensi dell'art. 171 ter n.2 cpc, la convenuta ha depositato una consulenza di parte ad opera del Geom. di datata 16 aprile 2025, prodotta con il numero 5 bis, con la Parte_3 Pt_1 quale ha dedotto una serie di mancanze, come l'assenza di certificazione attestante la conformità alla normativa antincendio dell'autorimessa e delle aree comuni annesse, una serie di vizi del CP_3 fabbricato, una serie di vizi dell'unità immobiliare nel possesso della convenuta e due violazioni urbanistiche del piano primo e del locale sottotetto.
Le violazioni urbanistiche attengono alla destinazione di una camera del piano primo a cucina e l'uso del sottotetto come abitazione con bagno. pagina 6 di 9 La società attrice ha dedotto a pagina 7 della memoria depositata in data 27 marzo 2025 che la non aveva mai promesso la consegna di un soppalco abitabile e la contestazione in esame Pt_1 non è stata inficiata da alcuna prova documentale da parte della convenuta.
Le due difformità urbanistiche debbono ricondursi all'uso fatto dell'abitazione da parte della convenuta e non possono qualificarsi come inadempimento contrattuale della . Pt_1
Sul punto, quindi, l'eccezione di inadempimento è infondata.
I restanti vizi, alla luce del fatto che la convenuta ha preso in consegna l'immobile e lo ha abitato fino al presente giudizio dal 2019 al 2024 per 5 anni, debbono considerarsi non idonei a fondare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cc.
La convenuta ha tenuto un comportamento non conforme alla buona fede dettata dall'art. 1375 cc.
Corte di Cassazione Sez. 2 - , Sentenza n. 36295 del 28/12/2023: “in tema di eccezione di inadempimento, per stabilire se essa sia stata sollevata in buona fede, il giudice di merito deve verificare se la condotta della parte inadempiente abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, avuto riguardo all'interesse della controparte, valutando la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti non in rapporto alla rappresentazione soggettiva delle parti, bensì in relazione alla situazione oggettiva”.
Corte di Cassazione Sez. 2 - , Ordinanza n. 14986 del 28/05/2021: “il compratore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del venditore derivi l'inidoneità della cosa venduta all'uso cui è destinata, purché il rifiuto di pagamento del prezzo risulti giustificato dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardato con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto ed all'obbligo di comportarsi secondo buona fede”.
La violazione della buona fede deriva dal fatto che la convenuta ha stipulato una transazione modificativa del contratto in data 29 marzo 2019, si è accordata sul prezzo nella misura di euro
317.640,61 ed sulla fissazione della data al 31 maggio 2019 per la stipula del definitivo ed ha preso possesso dell'immobile e dopo 5 anni di godimento gratuito dell'immobile dal 2019 al 2024 si è rifiutata di stipulare il contratto definitivo di compravendita e di pagare il corrispettivo.
E' evidente che i vizi lamentati non hanno impedito il godimento gratuito dell'immobile e non possono quindi considerarsi idonei a fondare l'eccezione di inadempimento e a paralizzare l'effetto risolutorio di diritto della diffida ad adempiere.
pagina 7 di 9 Il comportamento contrattualmente inadempiente della convenuta ne comporta la condanna al pagamento del risarcimento del danno per la detenzione senza titolo dell'immobile dalla risoluzione di diritto del contratto del 12 novembre 2024, danno patrimoniale che, tenuto conto della grandezza dell'immobile e della vicinanza alla costa marittima di (Viale Italia Livorno), viene Pt_1 determinato nella misura di euro 500,00 al mese, ivi inclusi gli interessi ai sensi dell'art. 1284 I e IV comma cc e la rivalutazione monetaria in base agli indici ISTAT.
, soccombente, viene condannato ai sensi dell'art. 92 cpc alla refusione delle CP_1 spese di lite a favore di , spese che vengono Parte_1 liquidate nella misura di euro 545,00 per spese anticipate ed euro 9.887,00 per onorari di avvocato, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA come per legge.
Ai sensi dell'art. 93 cpc deve essere disposto che le spese anticipate e gli onorari siano versati direttamente al procuratore di , che ha dichiarato di aver anticipato le spese e non riscosso gli Pt_1 onorari.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1
contro , ogni diversa domanda, deduzione ed eccezione
[...] CP_1 disattesa e respinta, così provvede: dichiara risolti di diritto ai sensi dell'art. 1454 c.c. l'atto di prenotazione di alloggio del 2015 ed il successivo contratto di “modifica parziale del contratto di assegnazione” in data 29 marzo 2019 intervenuti tra e;
Parte_4 Parte_1 condanna a consegnare a , libero da Parte_4 Parte_1 persone e cose, gli immobili ubicati in Via Primetta PO MA 15 scala A e distinti nel Pt_1
N.C.E.U. al foglio 42 particella 471 subalterni 664 (l'appartamento posto al piano primo e sottotetto),
623 (l'autorimessa) e 676 (il posto auto); condanna a pagare a a titolo di Parte_4 Parte_1 risarcimento del danno per occupazione senza titolo dal 12 novembre 2024 alla effettiva consegna la somma di euro 500,00 al mese;
condanna a pagare a titolo di rimborso delle spese processuali alla CP_1 [...]
la somma di euro 545,00 per spese anticipate ed euro 9.887,00 Parte_1 per onorari di avvocato, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA come per legge.
Visto l'art. 93 cpc,
pagina 8 di 9 dispone che le spese e gli onorari siano versati direttamente all'avv. Girolamo Adoncecchi del foro di
; Pt_1
Visti gli artt. 2643 e 2651 cc, ordina a carico di parte interessata la trascrizione della sentenza.
Livorno, 4 ottobre 2025.
Il Giudice
dott. Massimiliano Magliacani
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