N. R.G. 13339/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alfredo De Leonardis ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 13339/2023 promossa da
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Domenico Chindamo, del Foro di Palmi
-RICORRENTE- contro
C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore CP_1 P.IVA_2
-CONVENUTA CONTUMACE- nonché contro
(C.F. ), in persona del legale rappresentante Controparte_2 P.IVA_3 pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Davide Artioli, del Foro di Brescia
-CONVENUTA-
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CONCLUSIONI
Parte ricorrente ha concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione ai sensi dell'art. 429 c.p.c. del 23.1.2025; conclusioni che qui si intendono integralmente trascritte.
*** ** *** FATTO E DIRITTO
Si espone qui di seguito una concisa narrativa della vicenda che ha formato oggetto del giudizio, nelle sue premesse sostanziali e nei suoi risvolti processuali, nonché una sintetica prospettazione delle ragioni di diritto che determinano la decisione.
Avendo cura di precisare che “ai fini dell'adeguata motivazione della sentenza, secondo le indicazioni desumibili dal combinato disposto dagli artt. 132, secondo comma, n. 4, 115 e 116 cod. proc. civ., è necessario che il raggiunto convincimento del giudice risulti da un esame logico e coerente di quelle che, tra le prospettazioni delle parti e le emergenze istruttorie, siano state ritenute di per sé sole idonee e sufficienti a giustificarlo, mentre non si deve dar conto dell'esito dell'esame di tutte le prove prospettate
o comunque acquisite” (Cass. civ., Sez. II, 4.3.2011, n. 5241. Cfr. altresì Cass. civ., Sez. II,
12.4.2011, ord. n. 8294; Cass. civ., Sez. 1, Sentenza n. 16056 del 2/8/2016, Rv. 641328 - 01:
“l'esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull'attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata”).
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§ 1. ha proposto ricorso ex art. 447 bis c.p.c. e, contestualmente, ha avanzato Parte_1 richiesta di tutela cautelare in corso di causa ai sensi dell'art. 700 c.p.c.
1.1 A tal fine, ha esposto quanto segue: con decreto di trasferimento del 23.1.2023 il Tribunale di Brescia, nell'ambito di una procedura esecutiva, le ha trasferito la piena proprietà degli immobili appartenenti alla esecutata siti in Rodengo Saiano, nel fabbricato di via CP_1
Roggia Molinaria 5; tali immobili rappresentavano solo una parte del patrimonio immobiliare oggetto di pignoramento nei confronti di , composto da numerosi lotti;
in relazione agli CP_1 immobili trasferiti a era stato stipulato il 16.5.2016 (e registrato in pari data) un Pt_1 contratto di locazione tra e della durata di 8 anni e 11 mesi a CP_1 Controparte_2 decorrere dal 1°.5.2019; inoltre, era stato trascritto un atto di liberazione pigioni in data
1°.9.2016, vale a dire oltre due anni prima della decorrenza della locazione, a favore della società conduttrice e contro la locatrice , nonostante il contratto Controparte_2 CP_1 prevedesse il pagamento annuale del canone concordato;
l'immobile era stato poi sublocato da alla società e occupato da cittadini stranieri. Controparte_2 CP_3
2 Secondo parte ricorrente, tale modus operandi denoterebbe l'esistenza di un 'piano diabolico' ordito da con la complicità di e avrebbe ad oggetto anche gli altri CP_1 Controparte_2 lotti della procedura esecutiva. Tale piano, posto in essere prima della notifica del pignoramento immobiliare ma successivamente alla notifica degli atti ad esso prodromici, aveva come scopo quello di continuare a godere degli immobili nonostante i decreti di trasferimento.
Sulla scorta di tali allegazioni, ha chiesto, nel merito, di accertare la simulazione Pt_1 assoluta del contratto di locazione (o relativa, per quanto riguarda il versamento dei canoni), oltre che il risarcimento del danno per occupazione senza titolo;
in subordine, la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice, stante il mancato versamento del canone annuale a suo favore.
In via cautelare, ha chiesto di condannare all'immediata restituzione del Controparte_2 compendio immobiliare oggetto del decreto di trasferimento.
1.2 Si è costituita in giudizio la sola Controparte_4
La resistente, in via preliminare, ha eccepito l'inammissibilità del ricorso allo strumento ex art. 700 c.p.c. per difetto del requisito della residualità.
Altrettanto carente, secondo la resistente, sarebbe il requisito dell'attualità, alla luce del tempo trascorso, dal momento che il giudizio è stato introdotto 9 mesi dopo il decreto di trasferimento.
In ogni caso, la tutela cautelare azionata da sarebbe incompatibile con la complessità Pt_1 dell'attività istruttoria da lei stessa chiesta con il ricorso ex art. 447 bis c.p.c.
Nel merito, ha ribadito la piena validità, efficacia e opponibilità del contratto di locazione e dell'atto di liberazione pigioni, in quanto operazioni rientranti nella comune prassi e frutto della libertà di contrattazione. Peraltro, la resistente ha dedotto che, allorquando la ricorrente ha deciso di partecipare alla vendita degli immobili, era a conoscenza dei vincoli che su di essi gravavano.
Nessuno si è costituito per , che pertanto è stata dichiarata contumace. CP_1
1.3 Con ordinanza ex art. 700 c.p.c. è stato ordinato a l'immediato rilascio Controparte_2
a favore della ricorrente degli immobili oggetto del contratto di locazione stipulato con in CP_1 data 15.6.2016 (mentre con successivo provvedimento ex art. 669 duodecies c.p.c. sono state determinate le relative modalità di attuazione).
Nel giudizio di merito, all'esito della prima udienza la causa è stata ritenuta matura per la decisione e, pertanto, è stata fissata l'odierna udienza di discussione.
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§ 2. Il ricorso proposto da è fondato. Pt_1
2.1 In primo luogo, deve essere accolta la domanda finalizzata ad accertare la simulazione assoluta del contratto di locazione stipulato tra in data 15.6.2016, Controparte_5 alla stregua di quanto allegato e documentato da parte ricorrente.
A tal fine, il Tribunale, nel richiamare integralmente quanto già argomentato in sede di ordinanza ex art. 700 c.p.c., osserva quanto segue:
- il contratto di locazione stipulato tra e consta di una sola CP_1 Controparte_2 pagina e le condizioni contrattuali sono alquanto laconiche (cfr. doc. 5 fasc. ric.);
- il contratto di locazione risulta stipulato il 15.6.2016 (registrato in pari data) e, tuttavia, la sua decorrenza è posticipata al 1°.5.2019 (vale a dire a quasi tre anni di distanza);
- la durata del contratto di locazione è pari a 8 anni e 11 mesi, di poco inferiore al novennio per il quale scatta l'obbligo di trascrizione ex art. 2643 n. 8) c.c. (cfr. anche art. 2923, co. 2 c.c.);
- è posseduta al 100% da;
inoltre, socio al 50% di Controparte_2 CP_1 Persona_1
, è anche il presidente del consiglio di amministrazione di (cfr. CP_1 Controparte_2 le visure prodotte sub docc. 1 e 2 fasc. ric.);
- l'atto di liberazione pigioni relativo al contratto di locazione risulta trascritto in data
1°.

9.2016. Ciò significa che la conduttrice avrebbe corrisposto il canone di locazione relativo all'intera durata del contratto (vale a dire per ben 8 anni e 11 mesi) circa due anni e mezzo prima del termine iniziale di efficacia dello stesso;

- del pagamento di tali canoni né né hanno fornito prova CP_1 Controparte_2 documentale.
Pertanto, sussistono plurimi indizi gravi, precisi e concordanti (cfr. art. 1417 c.c.) che inducono a ritenere non genuino il rapporto locatizio e, di conseguenza, l'effettivo integrale pagamento anticipato del canone da parte della conduttrice (in relazione al quale è stato parimenti invocata dalla ricorrente la natura simulatoria) (in giurisprudenza cfr. Cass. civ., Sez. 2 - ,
Ordinanza n. 36478 del 24/11/2021, Rv. 662946 - 01; Cass. civ., Sez. 3, Sentenza n. 22801 del
28/10/2014, Rv. 633188 - 01; Cass. civ., Sez. 3, Sentenza n. 4564 del 22/05/1997, Rv. 504609 -
01).
L'insieme di tali circostanze, all'opposto, inducono a ritenere non condivisibile quanto argomentato da con la memoria di costituzione (mentre l'altra convenuta Controparte_2
4 ha scelto di non costituirsi né nella fase di merito né in sede cautelare, così rinunciando a fornire la sua versione dei fatti).
Tanto più che non vi è contezza della 'comune prassi', a cui ha fatto riferimento la società conduttrice, in cui rientrerebbero 'tali operazioni' (cfr. pag. 4 comp. cost. . CP_2
In conclusione, deve ritenersi fondata la domanda proposta da volta all'accertamento Pt_1 della simulazione assoluta del contratto di locazione in esame (con conseguente assorbimento di quelle svolte in via subordinata).
Pertanto, deve essere condannata, in via definitiva (essendo già stato Controparte_2 pronunciato provvedimento cautelare), a rilasciare immediatamente i beni oggetto del contratto, liberi da cose e persone.
2.2 Parimenti fondata è la domanda avente a oggetto il risarcimento del danno per occupazione senza titolo.
Infatti, la ricorrente non ha potuto disporre del bene dal momento del decreto di trasferimento sino al 18.6.2024, data dell'avvenuto rilascio a seguito dell'ordinanza cautelare.
Per il quantum può essere utilizzato quale parametro il canone di locazione pattuito nel contratto simulato (€ 750,00 mensili), ritenuto congruo dalla perizia redatta in sede di procedura esecutiva (cfr. doc. 4 fasc. ric.).
Pertanto, moltiplicando l'importo di € 750,00 per il numero di mesi di mancato godimento del bene da parte della proprietaria (17) si ottiene la somma complessiva di € 12.750,00, che e CP_1
in solido tra loro, sono tenute a risarcire a parte ricorrente, oltre interessi Controparte_2 legali dalla data odierna e sino al soddisfo.
2.3 Da ultimo, si rileva la superfluità ai fini della decisione di tutte le istanze istruttorie non accolte, alla luce di quanto sinora osservato e richiamato il contenuto delle ordinanze emesse in corso di causa.
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§ 3. Le spese di lite del giudizio di merito e del procedimento cautelare in corso di causa seguono la soccombenza e, pertanto, devono essere poste a integrale carico delle parti convenute, in solido tra loro.
La liquidazione avviene, come da dispositivo, secondo i parametri minimi previsti dal d.m.
55/2014 (nella sua versione più aggiornata) per i procedimenti dinanzi al Tribunale, tenuto conto dello scaglione di riferimento (indeterminabile di media complessità).
Con distrazione a favore del difensore della ricorrente che si è dichiarato antistatario.

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P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione respinta o assorbita, così dispone:
- accerta la simulazione assoluta del contratto di locazione sottoscritto in data 15.6.2016 tra e e, per l'effetto, CP_1 Controparte_2
- dichiara tenuta e condanna a rilasciare immediatamente in Controparte_2 favore della società ricorrente gli immobili siti nel Comune di Rodengo Parte_1
Saiano così individuati: appartamento trilocale al piano terra con giardino esclusivo e autorimessa al piano interrato il tutto censito al Catasto Fabbricati Sezione NCT Foglio
17 mappali 405 sub 1 via Moje piano T. Cat. A/2 Cl. 4 vani 5, mq 92/totale escluse aree scoperte, mq 84 R.C. e 405 sub. 14 via Moje piano S1 Cat. C/6 Cl. 3 mq superficie catastale totale mq 33, liberi da cose e persone;

- dichiara tenute e condanna e in solido tra loro, al CP_1 Controparte_2 risarcimento in favore di parte ricorrente del danno patito per l'importo complessivo di
€ 12.750,00, oltre interessi legali da oggi e sino al soddisfo;

- dichiara tenute e condanna e in solido tra loro, a CP_1 Controparte_2 rimborsare a parte ricorrente le spese di lite del giudizio di merito e del procedimento cautelare in corso di causa che liquida in complessivi € 8.751,00 per compensi, € 804,00 per esborsi, oltre rimborso spese generali forfettario 15%, CPA e IVA come per legge, con distrazione a favore del difensore che si è dichiarato antistatario.
Brescia, 23 gennaio 2025.
La presente sentenza, dopo la lettura, viene depositata dal Giudice in Cancelleria per la pubblicazione.
Il Giudice
Dott. Alfredo De Leonardis
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