REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI PALERMO
Sezione II Civile – in composizione monocratica - in persona del Giudi-
ce dott. Paolo Criscuoli ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies cpc,
in seguito dell'udienza del 14 luglio 2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 cpc, la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 13390 del Ruolo Generale degli Affari civili con-
tenziosi dell'anno 2019 vertente
TRA
(C.F. , nato a [...] il Parte_1 C.F._1
06.09.1980, (C.F. , nato a Parte_2 C.F._2
Palermo il 28.02.1983, (C.F. ), Parte_3 C.F._3
nata a [...] il [...], (C.F. Parte_4
nato a [...] il [...], C.F._4 Parte_5
(C.F. ), nato a [...] il
[...] C.F._5
6.05.1943, (C.F. ), nato a [...]- Parte_6 C.F._6
lermo il 13.01.1946, (C.F. Parte_7
), nata a [...] il [...], C.F._7 Parte_8
(C.F. ), nata a [...] il
[...] C.F._8
27.02.1958, (C.F. , nato a [...]- Parte_9 C.F._9
lermo il 12.10.1962, (C.F. ), Parte_10 C.F._10
nata a [...] il [...], (C.F. Parte_11
, nato a [...] il [...], FIAN- C.F._11
Tribunale di Palermo (C.F. ), nata a [...] il Parte_12 C.F._12
11.03.1986, (C.F. ), nato a Parte_13 C.F._13
Palermo il 14.09.1981, (C.F. Parte_14
), nato a [...] il [...], C.F._14 Parte_15
(C.F. ), nata a [...] il [...],
[...] C.F._15
(C.F. , nato a [...] il Parte_16 C.F._16
08.12.1932, (C.F. nata a Parte_17 C.F._17
Palermo il 10.06.1970, (C.F. Parte_18
), nata a [...] il [...], C.F._18 Parte_19
(C.F. ), nato a [...] il [...],
[...] C.F._19
(C.F. ), nato a [...] il Parte_20 C.F._20
14.04.1955, (C.F. ), nata a [...] Parte_21 C.F._21
il 31.05.1933, (C.F. ), nato a [...] Parte_22 C.F._22
(PA) il 27.02.1964, (C.F. ), Parte_23 C.F._23
nata a [...] il [...], (C.F. Parte_24
), nata a [...] il [...], C.F._24 Parte_25
(C.F. ), nata a [...], il [...],
[...] C.F._25 [...]
(C.F. , nato a [...] il [...], Parte_26 C.F._26
(C.F. ), nato ad [...] il Parte_27 C.F._27
27.02.1933, (C.F. ), nato a [...] Parte_28 C.F._28
il 05.02.1947, (C.F. ); Parte_29 C.F._29 Parte_30
, (C.F. ), nato a [...] il [...],
[...] C.F._30
(C.F. ), nata a [...] il Parte_31 C.F._31
15.02.1965, (C.F. ), nato a Parte_32 C.F._32
C.F._ Gioiosa Marea (ME) il 30.09.1939, (C.F. Parte_33
Tribunale di Palermo
- 2 - Sezione II Civile ), nato a [...] il [...], C.F._34 Parte_34
(C.F. ), nato a [...] il [...], C.F._35 Parte_35
(C.F. ), nato a [...] il [...],
[...] C.F._36 [...]
(C.F. , nato a [...]- Parte_36 C.F._37
lermo il 01.01.1977, ed il Parte_37
(C.F. ), in persona dell'amministratore pro tempore, rappre- P.IVA_1
sentati e difesi - giusta procura allegata all'atto di citazione – dall'avv.
, presso il cui studio, sito in Palermo, Via Emerico Parte_19
Amari 32, hanno eletto domicilio;

Attori
CONTRO
(n. Controparte_1
93/2018 del Tribunale di Palermo), con sede in Palermo, via Ammiraglio
Paolo Thaon De Revel n. 72, C.F. in persona del Curatore P.IVA_2
avv. Giovanni Troja, rappresentata e difesa – giusta procura in atti -
dall'avv. Licia Tristano, presso il cui studio, sito in Viale Lazio n. 92 ha eletto domicilio;

Convenuta
E
con sede in Palermo nella via Gino Zappa 144, p.iva CP_2
, in persona del suo legale rappresentante pro tempore;
P.IVA_3
C.F. Parte_38 C.F._38 [...]
, C.F. ; , C.F. Pt_39 C.F._39 Parte_40
C.F. ; C.F._40 Parte_41 C.F._41
, C.F. Parte_42 C.F._42
Tribunale di Palermo
- 3 - Sezione II Civile Convenuti contumaci
E
con sede in Palermo, Via P. Thaon Controparte_3
De Ravel n. 72, iscritta al registro delle imprese di Palermo con il codice fiscale e il numero di iscrizione R.E.A. PA-310199, in per- P.IVA_4
sona del suo legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa –
giusta procura in atti - dagli avv.ti Giuseppe Bonanno e Umberto Bello-
mare ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo sito in Pa-
lermo, via Spagna n. 16;
Convenuta
E nei confronti di
(CF: , nata a [...] il CP_4 C.F._43
28.09.1974, (CF: ), nata a [...] il CP_5 C.F._44
18.05.1948, CF: , nato a [...] CP_6 C.F._45
il 04.06.1971, (C.F. ) e Parte_43 C.F._46 Pt_44
(CF: , nata a [...] il [...], nel-
[...] C.F._47
la qualità di ex soci della “ ”, Parte_45
rappresentati e difesi – giusta procura in atti – dall'avv. Gabriele Messina
Vitrano, presso il cui studio, sito in Palermo, via G. Carducci n.2, hanno eletto domicilio;

intervenuti
****
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato gli attori convenivano in
Co giudizio il , Controparte_7
Tribunale di Palermo
- 4 - Sezione II Civile , , CP_9 Parte_38 CP_10 CP_11
e formulando le seguenti doman-
[...] Parte_41 Parte_42
de: “Ritenere e dichiarare, con qualsiasi statuizione, la insussistenza del
preteso diritto di servitù di passaggio costituito in favore della
[...]
, come sopra, sull'area destinata a parco giochi condo- Controparte_7
miniale, distinta al mappale 25, particella 2322, ubicata nel retroprospetto
dell'edificio condominiale sito in Palermo nella , alla Parte_37
quale si accede per tramite di un cancello posto al civico 72 della Parte_37
in Palermo, nonché sulla successiva stradella di collegamento con
[...]
la proprietà di parte convenuta. Conseguentemente, condannare la società
convenuta alla cessazione delle molestie ed alla eliminazione della situa-
zione antigiuridica posta in essere dalla in bonis, mediante Controparte_1
la rimozione delle opere lesive del diritto di proprietà dalla medesima rea-
lizzate, allo scopo di ottenere la effettiva libertà del fondo in questione in
favore dei legittimi proprietari. Con vittoria di spese ed onorari di avvocato,
oltre iva e cpa come per legge”.
All'uopo esponevano di essere comproprietari di uno spazio destinato a parco giochi condominiale, distinto al foglio di mappa n. 25, part. 2322
NCEU del Comune di Palermo, al quale si accedeva tramite un cancello posto al civico 72 di in Palermo, pervenutogli da potere Parte_37
del costruttore dell'edificio condominiale, in Parte_46
uno all'acquisto delle singole unità immobiliari.
Nei titoli di provenienza emergeva, infatti, che detta area era stata esclusa da quelle aree di cui il costruttore ne aveva riservato per sé la proprietà, essendo identificata come “zona condominiale destinata a parco
Tribunale di Palermo
- 5 - Sezione II Civile giochi bambini”.
Su detta area destinata a parco giochi, la - la quale Controparte_1
aveva acquistato con atto di compravendita del 30.05.2012 l'immobile sito nello scantinato dell'edificio dal medesimo costruttore/venditore – esegui-
va arbitrariamente dei lavori che ne modificavano gli originari confini, no-
nostante le ripetute diffide inoltrate dall'amministrazione condominiale a mezzo raccomandata A/R..
Con sentenza del 20-25.06.2018, il Tribunale di Palermo – Sezione Fal-
limentare, dichiarava il fallimento della Controparte_7
(Fall. N. 93/2018).
Dalle informazioni assunte solo di recente dalla CU, apprendeva-
no che, in uno all'atto di compravendita dei beni immobili del 30.05.2012,
la società – dante causa della – Parte_45 Controparte_1
aveva altresì costituito una servitù di passaggio sull'area destinata a par-
co giochi, onde consentire un'ulteriore uscita d'emergenza dallo scantina-
to sottostante.
Nondimeno il diritto di servitù di passaggio doveva ritenersi illegittimo,
poiché sorto in modo arbitrario e senza il necessario consenso degli altri comproprietari del fondo servente.
Invero, tale circostanza era ben nota anche alla la qua- Controparte_1
le, con raccomandata del 25.11.2016, aveva sollevato dubbi sull'esistenza del diritto di servitù, chiedendo chiarimenti al notaio rogante e alla parte venditrice.
La Società, inoltre, aveva mostrato di essere consapevole dell'arbitrio perpetrato in danno alla cosa comune nella corrispondenza intercorsa tra
Tribunale di Palermo
- 6 - Sezione II Civile il liquidatore pro tempore e l'Amministratore del Condominio, nella quale si dava conto di un'offerta formulata dalla medesima società per l'acquisto dell'area condominiale adibita a parcheggio.
Tuttavia, non veniva mai conclusa alcuna cessione dell'area, sicché la costruiva arbitrariamente la servitù di passaggio. Controparte_1
Chiedevano, pertanto, la declaratoria dell'inesistenza della pretesa ser-
vitù di passaggio nonché l'eliminazione della situazione antigiuridica po-
sta in essere dalla mediante la rimozione delle opere dalla Controparte_1
medesima realizzate, lesive del loro diritto di proprietà.
Con comparsa di costituzione e chiamata di terzo, depositata in data
25.11.2019, si costituiva la CU del Fallimento della Parte_47
eccependo, in via preliminare nel rito, l'improcedibilità della do-
[...]
manda per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbliga-
toria.
Nel merito eccepiva, in via preliminare, la carenza di legittimazione at-
tiva degli attori, in quanto dagli atti di compravendita delle singole unità
immobiliari non si evinceva il trasferimento ai singoli condomini della proprietà dell'area destinata a parco giochi, la quale non poteva ritenersi come parte comune ex lege.
Precisava di aver utilizzato lo scantinato acquistato come sede della propria attività di deposito libri, a seguito di apposita autorizzazione dei
Vigili del Fuoco rilasciata dopo le verifiche sulla idoneità dei locali e sulla sussistenza di idonea uscita di sicurezza.
Deduceva che l'art. 2 degli atti di vendita conteneva, invero, una riser-
va di proprietà da parte del venditore per: “il terreno circostante, gravato
Tribunale di Palermo
- 7 - Sezione II Civile dalle necessarie servitù in favore dello stesso edificio in condominio, ma
con esclusione della zona condominiale destinata a parco giochi bambini”,
mentre nell'atto di citazione, l'area che veniva individuata come zona adi-
bita a parco giochi era identificata dagli attori con gli estremi catastali che individuano tutta l'area del terreno circostante.
Deduceva, inoltre, che il riferimento al suo utilizzo come parco giochi non assumeva alcun rilievo, richiamando soltanto il modo in cui l'area era oggetto di fruizione da parte dei condomini, senza tuttavia escludere che gli elementi costituenti il parco giochi potessero essere sempre trasferiti in altre porzioni di terreno.
In via subordinata all'accoglimento della domanda di parte attrice,
chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto stipulato il 30 maggio
2012, con il quale aveva acquistato dalla Parte_48
l'immobile sito nello scantinato dell'edificio di ai
[...] Parte_37
sensi degli artt. 1480 e 1483 c.c., con conseguente diritto alla ripetizione del prezzo pagato, ovvero, in subordine, alla riduzione del prezzo pagato proporzionalmente all'incidenza che la servitù di passaggio aveva sul va-
lore dell'immobile, ai sensi degli artt.. 1483 e 1489 ultimo cpv c.p.c.
In ulteriore subordine, chiedeva di essere garantita ex art. 1489 c.c.
Chiedeva quindi, di essere autorizzata alla chiamata in causa della venditrice in persona del liquidatore avv. Parte_45
ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1485 e 106 c.p.c. e, CP_12
nel merito,: “accertare la carenza di legittimazione attiva dei condomini del
Condominio sito in Palermo, via Tahon de Revel n. 64 all'esperimento della
presente actio negatoria servitutis, in considerazione della carenza del tito-
Tribunale di Palermo
- 8 - Sezione II Civile lo di comproprietà sull'area su cui è esercitata la predetta servitù, oggetto
di apposita riserva di proprietà in favore della società Parte_45
e, comunque, mai trasferita ai condomini unitamente ai singoli appar-
[...]
tamenti; e, per l'effetto accertare la piena ed indiscussa titolarità in capo
alla società del diritto di servitù descritto nel Controparte_7
contratto di compravendita in Notaio del 30 maggio 2012, come Persona_1
concesso dalla venditrice, proprietaria dell'area. In subordine, nella dene-
gata e non temuta ipotesi di accoglimento delle domande di parte attrice, 1.
ritenere il venditore società unico soggetto re- Parte_45
sponsabile del verificarsi della situazione antigiuridica, condannandolo in
via esclusiva al ripristino dello status quo ante in favore dei Condomini, con
manleva dell'odierna convenuta incolpevole.

2. dichiarare: - previo accer-
tamento della realizzata evizione;
- ritenuta la circostanza che la parte ac-
quirente oggi convenuta non avrebbe acquistato l'immobile senza la servitù
costituente l'uscita di emergenza dei locali acquistati;
la risoluzione del con-
tratto di compravendita stipulato tra le parti in data 30 maggio 2012 per
atti Notaio di Palermo e, per l'effetto, 3. condannare la società Persona_1
venditrice in persona del liquidatore avv. Parte_45 CP_12
alla ripetizione del prezzo corrisposto dalla società in
[...] Controparte_1
adempimento del contratto risolto, ex art. 1480 c.c.; ovvero, in ulteriore su-
bordine, 4. condannare la società venditrice in Parte_45
persona del liquidatore avv. alla restituzione della parte di CP_12
prezzo corrispondente al valore della porzione di diritti evitta ex art. 1480,
ultimo cpv, c.c.- Ancora, in ulteriore subordine, quanto sopra anche ai sensi
dell'art. 1489 c.c.”
Tribunale di Palermo
- 9 - Sezione II Civile All'udienza del 20.12.2019 veniva autorizzata la chiamata in garanzia della società Parte_45
All'udienza del 27.12.2021 veniva disposta la integrazione del contrad-
dittorio nei confronti della società nuova Controparte_3
acquirente dell'immobile oggetto del giudizio.
Con comparsa di costituzione del 23.10.2022 si costituiva
[...]
contestando le allegazioni di parte attrice e chiedendo Controparte_13
il rigetto delle domande.
Eccepiva, in via preliminare, la necessaria interruzione del procedi-
mento stante la sopravvenuta estinzione della società Parte_49
[...]
Sempre in via preliminare, eccepiva l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento del procedimento di mediazione nei confronti di tutte le parti, ed in particolare nei confronti dei soci della
[...]
e/o dei loro aventi causa. Parte_46
Nel merito aderiva alle eccezioni e difese già spiegate dalla CU fal-
limentare.
In via subordinata, chiedeva di essere manlevata dalla responsabilità
nei confronti degli attori da parte dei suoi dante causa –
[...]
e i soci e/o i loro aventi causa della società Controparte_14
con condanna di questi ultimi, in via solida- Parte_45
le ed esclusiva, al ripristino dello status quo ante in loro favore dei con-
domini.
All'udienza dell'11.02.2023 veniva disposta la separazione dal proce-
dimento della causa scindibile introdotta dalla CU del Fallimento
Tribunale di Palermo
- 10 - Sezione II Civile della nei confronti della Parte_50 Parte_51
, pure pendente nei confronti della
[...] Controparte_3
Quindi il giudizio proseguiva nel rapporto processuale tra gli attori, la
CU Parte_52 CP_2 [...]
, , Controparte_15 CP_10 Parte_40 CP_16
[..
, e , pendente anche nei confronti della terza intervenuta Parte_42
Controparte_3
Con comparsa di costituzione del 9.10.2023 intervenivano anche nel presente giudizio , , CP_4 CP_17 CP_6 CP_18
[..
e , tutti nella qualità di ex soci della Parte_44 [...]
, ritenendo che la statuizione chiesta nel pre- Parte_45
sente giudizio potesse fare stato anche nei loro confronti.
Deducevano che l'area in questione, adibita a parco giochi, era stata inequivocabilmente oggetto di riserva di proprietà in capo alla
[...]
e non era mai stata oggetto di alcuna vendita pro- Parte_45
quota in favore degli attori condomini.
Si associavano, pertanto, integralmente alla eccezione avente ad ogget-
to la assoluta carenza di legittimazione attiva sollevata dalla CU.
Deducevano che dai singoli atti di compravendita si evinceva, inequi-
vocabilmente, la riserva di proprietà, da parte della Società venditri-
ce/costruttrice, di tutta l'area identificata esattamente da una singola particella nella quale vi era uno spazio destinato a parco giochi.
Al contrario, non si ricavava in alcun modo dagli atti di vendita la na-
tura comune della predetta area adibita a parco giochi.
Contestavano la fondatezza delle domande subordinate avanzate nei
Tribunale di Palermo
- 11 - Sezione II Civile suoi confronti dalla CU della Siculiana premettendo, in propo- CP_1
sito, che quest'ultima aveva invero rinunziato alle predette domande aventi ad oggetto la risoluzione del contratto di compravendita e la ripeti-
zione del prezzo da essa corrisposto.
In ogni caso, contestavano, sul punto, che la eventuale statuizione avente ad oggetto il trasferimento di proprietà pro-quota in favore dei condomini dell'area adibita a parco giochi avrebbe, al più, determinato una evizione limitativa ai sensi dell'art. 1489 c.c. ma non un'evizione par-
ziale.
Eccepivano la carenza di legittimazione passiva della Controparte_3
avente causa dalla curatela del fallimento, in relazione alle doman-
[...]
de spiegate nei loro confronti, non essendo mai esistito tra di loro alcun rapporto giuridico diretto.
Confermavano, tuttavia, la fondatezza delle argomentazioni addotte dalla curatela nel sostenere che la era perfettamente Controparte_3
a conoscenza del presente giudizio già al momento della propria offerta di vendita del bene nella esecuzione immobiliare dalla quale lo aveva acqui-
stato.
Concludevano, quindi, con le seguenti domande “- Ritenere e dichiarare
l'assoluto difetto di titolarità/ legittimazione attiva in capo agli odierni Atto-
ri, Condòmini dello stabile di Via T. De Revel n.64 in Palermo per i motivi
sopra illustrati;
- Ritenere e dichiarare la piena ed inequivocabile riserva di
proprietà in capo alla – oggi in capo ai Soci Sigg.ri Parte_53
, e CP_4 CP_6 Parte_43 Parte_44 Pt_54
[.
- della area circostante l'edificio sito in Palermo, Via T. De Revel n.64 e,
Tribunale di Palermo
- 12 - Sezione II Civile segnatamente, dell'area adibita a parco giochi coincidente con i dati identi-
ficatici catastali al foglio 25 p.lla 2322 mai oggetto di trasferimento alcuno
in favore dei Condòmini pro-quota; - Ritenere e dichiarare la assoluta e ine-
quivocabile costituzione del diritto di servitù in favore della società Pt_47
oggi in Fallimento così come indicata e descritta nell'atto di compra- Pt_47
Per_ vendita ai rogiti del Not. del 30/05/2012 come concesso dalla società
venditrice oggi in capo alla Parte_53 Controparte_19
- Rigettare tutte le domande spiegate dagli Attori nonché quelle spie-
[...]
gate dalla CU del ed ogni altra domanda Controparte_1
spiegata in danno della – oggi in danno dei Soci Parte_53
Sigg.ri , e CP_4 CP_6 Parte_43 Parte_44
– dalle Parti in causa con riferimento anche alla intervenuta CP_17
- Condannare le Parti avverse al pagamento di Controparte_3
spese, competenze e onorari del presente giudizio”.
Nel corso del processo è stata svolta attività istruttoria documentale.
Mutato il giudicante, in esito all'udienza del 14 luglio 2025, sostituita dal deposito di note scritte di udienza ex art 127 ter c.p.c., la causa, inte-
se le conclusioni delle parti formulate nelle note conclusive autorizzate e le note di trattazione scritta, veniva decisa ex art 281 sexies c.p.c.
****
Parte attrice ha agito in giudizio nei confronti della CU del Falli-
mento n. 93/2018 della proponendo in via Controparte_7
principale una actio negatoria servitutis relativa ad una servitù di passag-
gio pedonale che gravava su un'area indicata in atto di citazione come
“parco giochi condominiale, distinto al foglio di mappa n.25, part. 2322, del
Tribunale di Palermo
- 13 - Sezione II Civile NCEU del Comune di Palermo, al quale si accede per tramite di un cancello
posto al civico 72 della in Palermo” ed in favore di un Parte_37
immobile – un locale ad uso commerciale posto al piano seminterrato, di-
stinto al NCEU del Comune di Palermo al foglio 25, part. 2322 sub 37
(oggi 39). – di proprietà della curatela convenuta.
La curatela convenuta ha offerto in produzione il titolo – un atto del
2012 regolarmente trascritto - che ha costituito tale servitù.
Tale atto aveva ad oggetto la compravendita del citato immobile da po-
tere del proprietario - e la Parte_45
contestuale costituzione della predetta servitù in favore dell'immobile ce-
duto sull'assunto che l'area servente fosse parimenti di proprietà esclusi-
va della parte venditrice (già costruttrice dell'intero complesso condomi-
niale), giammai trasferita al condominio ovvero ai singoli condomini pro quota con in singoli atti di compravendita delle unità immobiliari.
Parte attrice, invece, ha allegato che l'atto del 2012 fosse nullo ovvero inefficace ed inopponibile poiché la Parte_45 CP_20
già costruttrice dell'intero complesso condominiale, aveva cedu-
[...]
to, con i singoli atti di compravendita, anche tale area “condominiale” ai vari acquirenti delle unità immobiliari realizzate nell'edificio.
Ciò posto, considerato che parte convenuta ha prodotto un titolo costi-
tutivo della servitù, regolarmente trascritto, occorre verificare, tenuto con-
to delle deduzioni di parte attrice, se tale titolo era solo astrattamente idoneo a costituire il citato diritto reale ovvero era un titolo valido ed effi-
cace ben opponibile a terzi ed in particolare agli odierni attori.
A tal fine occorre esaminare gli atti di compravendita intervenuti tra la
Tribunale di Palermo
- 14 - Sezione II Civile società costruttrice ed i singoli acquirenti condomini.
In tali atti (si noti che nella produzione sono stati versati due di tali atti con l'allegazione, non contestata da parte convenuta, che il tenore degli altri atti di compravendita fosse identico) si legge, con riferimento a quan-
to di rilievo nel presente giudizio, <…resta inoltre escluso dalla vendita il
terreno circostante il fabbricato gravato dalle necessarie servitù in favore
dello stesso edificio in condominio, ma con esclusione della zona condomi-
niale destinata a parco giochi bambini…>>.
Effettivamente, il tenore della clausola, con tale “doppia esclusione”, fa propendere per la tesi di parte attrice circa l'avvenuta cessione da parte del costruttore agli acquirenti di un'area “zona condominiale destinata a
parco giochi bambini”.
La prima parte della clausola, infatti, già prevede delle parti escluse dalla vendita, e cioè “il terreno circostante il fabbricato gravato dalle neces-
sarie servitù in favore dello stesso edificio in condominio”, la seconda parte esclude, a sua volta, la predetta “zona condominiale destinata a parco gio-
chi bambini” dal novero delle aree oggetto di riserva di proprietà in capo al venditore sulle quali erano costituite servitù in favore del condominio.
Così riscostruita l'interpretazione dell'atto e della specifica clausola, la citata “zona condominiale destinata a parco giochi bambini” sarebbe stata oggetto di trasferimento in proprietà ai singoli acquirenti dell'unità immo-
biliare, come le altri parti comuni pur non avendone le caratteristiche strutturali.
Va, però, rilevato che coglie nel segno la deduzione della convenuta che nella sostanza lamenta la nullità parziale dell'atto per la indeterminatezza
Tribunale di Palermo
- 15 - Sezione II Civile dell'oggetto della compravendita.
Tale “zona condominiale destinata a parco giochi bambini”, infatti, non era oggetto di specifica e chiara individuazione nell'atto.
Incertezza ancora più rilevante poiché, di fatto, era una minor porzione di una ben maggiore estensione che è – pacificamente -rimasta in capo al venditore, costituendo unica particella catastale.
Certamente nell'atto non sono presenti ed individuati i confini di tale
“zona condominiale destinata a parco giochi bambini”; del pari non è pre-
sente in allegato agli atti un frazionamento con individuazione dell'area ovvero anche solo una mappa planimetrica con indicazione dei confini dell'area; neanche indicata la estensione, ubicazione o forma (Cass. Civ.,
Sez. 2, Sent. n. 14585 del 26/05/2021, conf. Cass. Civ., Sez. 2, Sent. n.
14585 del 26/05/2021, nonché Cass.Civ.Sez. 2, Sent. n. 7279 del
29/03/2006).
Né è stata fornita prova, in punto di fatto, che l'area fosse, al momento delle prime cessioni, già destinata a parco giochi condominiale.
Quindi, rispetto alla maggiore area di proprietà del venditore, leggendo l'atto non era possibile determinare la porzione oggetto di trasferimento,
con conseguente nullità in parte qua della clausola.
Né, rispetto a quanto esposto, valgano i seguenti rilievi di parte attrice.
Il regolamento condominiale prevedeva, effettivamente, una migliore individuazione dell'area in parola ed infatti ivi si legge nell'ultimo capover-
so dal capo 1: “Esistono altresì: al numero civico 72 un cancello in ferro co-
stituente ingresso alla scivolo adducente a magazzino di proprietà attual-
mente al piano cantinato e un cancello in ferro che immette Pt_45
Tribunale di Palermo
- 16 - Sezione II Civile nell'area destinata a parco giochi di proprietà condominiale e posta nel re-
tro rispetto al fronte del palazzo”.
Tale regolamento condominiale, però, non è allegato agli atti di com-
pravendita delle unità immobiliari, sicché non può essere utilizzato quale documento idoneo ad integrare la compravendita quanto alla individua-
zione del bene in parola (il primo atto di compravendita, del 1975, preve-
deva la futura predisposizione del regolamento condominiale ed il secon-
do, del 1976, nulla dice sul regolamento condominiale;
vedi allegato alla memoria n.2).
L'unico riferimento offerto da parte attrice è stato prodotto – tardiva-
mente – in allegato alla memoria n.3 ed è contenuto nelle tavole nn.3 e 4
dell'elaborato planimetrico allegato al progetto costruttivo presentato al
Comune di Palermo.
Tale prova documentale è, in primo luogo, inammissibile perché pro-
dotta tardivamente dopo il formarsi delle preclusioni istruttorie, non po-
tendosi qualificare come prova contraria;
la questione relativa alla pro-
prietà del fondo servente è stata oggetto del thema decidendum e proban-
dum fin dai primi atti del giudizio (sulla rilevabilità ex officio della viola-
zione del regime delle preclusioni si veda ex multis Cass. Civ.
sent.21529/2021).
Inoltre non è, comunque, un atto idoneo a rendere determinabile l'area oggetto di trasferimento da potere del venditore/costruttore ai singoli condomini/proprietari.
Tali tavole non sono espressamente richiamate nell'atto di compraven-
dita ove è presente soltanto il riferimento alla concessione edilizia rilascia-
Tribunale di Palermo
- 17 - Sezione II Civile ta dall'ente locale in favore del costruttore.
Il riferimento, però, non è volto a rendere determinabile l'area in tesi oggetto di cessione indicata nella citata clausola, ma è esclusivamente fi-
nalizzato – in altra clausola – a comprovare la commerciabilità del bene.
Del resto, in punto di diritto, è noto che l'oggetto della compravendita deve risultare dall'atto anche mediante rinvio ad elementi esterni idonei a individuarlo in modo inequivoco e da cui sia possibile evincere che le parti hanno inteso far riferimento a un bene determinato o determinabile (in tal senso si veda Cass.Civ., Sez. 3, Ord. n. 26265 del 08/10/2024, nonché
Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 1165 del 03/02/2000 ove si legge: “per la
validità di una compravendita immobiliare è necessario che l'oggetto sia de-
terminato, ovvero determinabile in base ad elementi contenuti nel relativo
atto scritto (pertanto documentali e non estrinseci all'atto), dovendosi ravvi-
sare il requisito della determinatezza o della determinabilità nella inequivo-
cabile identificazione dell'immobile compravenduto per il tramite dell'indica-
zione dei confini o di altri dati oggettivi incontrovertibilmente conducenti al
fine e idonei a non lasciare margini di dubbio sull'identità del suddetto im-
mobile”).
Gli atti di compravendita offerti in produzione sono carenti di richiamo univoco ad elementi esterni e non contengono, nell'atto stesso, elementi concretamente idonei ad individuare tale area.
Da ciò consegue che, come esposto, detta clausola in parte qua è nulla poiché si riferisce ad un bene non determinato e non determinabile.
La domanda principale, in una a quelle conseguenti, pertanto, deve es-
sere rigettata.
Tribunale di Palermo
- 18 - Sezione II Civile Tenuto conto del tenore delle conclusioni formulate da parte attrice nelle note conclusive, ove pare esservi una parziale riduzione della do-
manda, con riferimento alla titolarità di un diritto di uso piuttosto che di piena proprietà sull'area (diritto che pure legittimerebbe la proposizione di una actio negatoria -vd sul punto Cass. Civ., Sez. 2, Ord. n. 11823 del
15/05/2018 ove si legge che: “nelle azioni reali di "negatoria servitutis" ai
sensi dell'art. 949 c.c., la legittimazione processuale attiva compete non sol-
tanto al proprietario, ma anche al titolare di un diritto reale di godimento
sul fondo servente diverso da quello di proprietà”-), va aggiunto che non è
rilevante, nel presente giudizio, l'accertamento incidentale in ordine alla valida costituzione di un diritto di uso da parte del venditore in favore del condominio (singoli acquirenti) dell'area destinata a parco giochi condo-
miniale e della eventuale compatibilità con la citata servitù, poiché tale diritto reale non risulta, comunque, autonomamente trascritto e, quindi,
non sarebbe opponibile all'acquirente ed oggi alla CU (vedi
Cass.Civ., Sez. 2, Sent. n. 28694 del 16/10/2023 ove si legge: “Qualora
un contratto di compravendita di un fondo contenga un'ulteriore convenzio-
ne, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell'immobile alienato ed a
carico di altro fondo di proprietà del venditore, agli effetti dell'art. 17, com-
ma 3, della l. n. 52 del 1985, è necessario presentare distinte note di tra-
scrizione per il negozio di trasferimento della proprietà e per la convenzione
di costituzione della servitù, né rileva, ai fini della opponibilità della servitù
ai terzi, la menzione del relativo titolo contrattuale nel quadro D della nota
di trascrizione della vendita, trattandosi di inesattezza che induce incertez-
za sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto”).
Tribunale di Palermo
- 19 - Sezione II Civile Le spese, tenuto conto del mutamento della giurisprudenza rispetto al-
la questione della opponibilità del diritto reale, vanno interamente com-
pensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti costituite, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa, nella contumacia della CP_2
di di , di Parte_38 CP_10 [...]
, di e di , definiti- CP_21 Parte_41 Parte_42
vamente pronunciando:
− Rigetta le domande proposte dagli attori con l'atto di citazione del
18 luglio 2019 e con le note di trattazione scritta del 4 luglio 2025;
− Compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Palermo, in data 5 agosto 2025.
Il Giudice
dott. Paolo Criscuoli
Tribunale di Palermo
- 20 - Sezione II Civile