N. R.G. 1047/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Patrizia Pietracci ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1047/2022 promossa da:
(c.f. ) Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (c.f. ) CodiceFiscale_2 Parte_3 C.F._3 [...]
, (c.f. ), (c.f. Parte_4 C.F._4 Parte_5
), , (c.f. ) C.F._5 Parte_6 C.F._6 Parte_7
(c.f. , (c.f. ),
[...] C.F._7 Parte_8 C.F._8 e
, (c.f.: ) , (c.f.: Parte_9 C.F._9 Parte_10
) , (c.f.: , in qualità di eredi C.F._10 Parte_11 C.F._11 legittimi della Sig.ra Persona_1 tutti rappresentati e difesi, dall'Avv. Simone Guazzarotti presso il cui studio sito in Senigallia alla Via Mamiani n. 16, hanno eletto domicilio ATTORE/I contro
), rappresentato e difeso dall'Avv. Corrado CP_1 CodiceFiscale_12 Canafoglia presso il cui studio sito in Senigallia al Lungomare Marconi 32, ha eletto domicilio CONVENUTO/I
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato gli attori convenivano in giudizio il Sig. CP_1 dinanzi al Tribunale di Ancona per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni : “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, per tutte le ragioni sovraesposte in narrativa, ammessi e valutati i mezzi istruttori richiesti, in accoglimento della domanda, così provvedere: A) Accertare e dicharare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 31.05.2015 per inadempimento imputabile al promissario acquirente Sig. e, per l'effetto, condannare CP_1 l'odierno convenuto a restituire l'immobile agli odierni attori proprietari, con consegna delle chiavi e del possesso, rilasciandolo libero di cose e persone. B) Condannare il convenuto al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dagli odierni attori, in via contrattuale e/o extracontrattuale, a titolo di spese pagate per l'attività di mediazione in sede di preliminare (€ 6.954,00), a titolo di spese di segreteria per il successivo tentativo di mediazione (€ 48,80), nonché a titolo di indennità di occupazione nell'immobile, quest'ultime provvisoriamente quantificate nel complessivo importo di € 48.600,00 (per il periodo da giugno 2015 a febbraio 2022), e comunque anche per le indennità successivamente maturate nel corso del presente giudizio e sino all'effettivo rilascio, previa pagina 1 di 4 quantificazione se del caso del valore locativo mensile del suddetto immobile;
salvo in ogni caso per il diverso importo – maggiore o minore - che dovesse essere ritenuto in esito ad espletanda attività istruttoria e/o CTU, ovvero prudenzialmente ritenuta dal giudice anche secondo equità. C) In ogni caso, con vittoria di spese e competenze legali, anche per la precedente fase di mediazione presso la Camera di conciliazione forense di Ancona, con distrazione delle spese in favore del sottoscritto procuratore antistatario.”
Gli attori deducevano che:
- In qualità di comproprietari dell'immobile sito in Ostra alla Via Coppetto n. 1, composto da fabbricato urbano con annessa corte esclusiva distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Ostra al Foglio 43, mappali 146 sub 2 (piano terra, categoria D/10, rendita € 1.230,00), 146 sub 3 (piano primo, categoria A/3, classe 2, vani 5,5, rendita € 298,25) ed dall'appezzamento di terreno agricolo, distinto al foglio 43, parte mappale 145, in data 31.05.2015, tramite la intermediazione dell'agenzia immobiliare Controparte_2 sottoscrivevano un contratto preliminare di compravendita con il Sig. : CP_1
- Nel contratto preliminare le parti pattuivano come prezzo l'importo di € 190.000,00 di cui: € 10.000,00 venivano versati a titolo di caparra confirmatoria, € 400,00 mensili dovevano essere versati all'inizio di ogni mese a partire dal mese di giugno 2015 e sino al 01.08.2015, da imputarsi ad integrazione della caparra confirmatoria ed il saldo del prezzo doveva essere pagato alla stipula del rogito notarile del contratto definitivo di trasferimento, che doveva avvenire entro il 01.08.2015;
- Il promissario acquirente veniva immesso subito nel possesso dell'immobile trasferendosi con la sua famiglia e dopo aver versato la caparra confirmatoria, effettuava solo i primi due pagamenti di € 400,00 ciascuno, a giugno e luglio 2015 ;
- A causa della sopravvenuta scoperta di un vincolo pignoratizio gravante soltanto sulla quota di comproprietà di uno soltanto degli eredi promissari venditori (Sig.ra - quota 6/36), Parte_3 il rogito definitivo di vendita veniva concordemente rinviato dalle parti.
- Una volta avvenuta la cancellazione del vincolo il 13/3/2019 gli attori, prima con raccomandata del 02.04.2019, e successivamente con lettera del 3/10/2019 informavano e diffidavano ex art. 1453 il Sig. a giungere alla stipula del rogito definitivo di CP_1 trasferimento pena la risoluzione del contratto preliminare.
- Stante il mancato riscontro da parte del , con lettera del 26.11.2019 gli attori lo CP_1 diffidavano a lasciare l'immobile restituendolo ai proprietari ma non ottenendo alcun riscontro attivavano in data 17.12.2019 la procedura di mediazione avanti la Camera di conciliazione forense di Ancona, ove il non compariva CP_1
Sulla base di tali circostanze gli attori chiedevano la dichiarazione di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare, la restituzione dell'immobile ed il risarcimento dei danni a titolo di indennizzo per l'occupazione senza titolo da parte del . CP_1
Si costituiva in giudizio il convenuto il quale contestava la domanda attorea sostenendo che le cause del mancato rogito erano tutte addebitabili agli attori i quali avevano omesso in sede di preliminare la presenza di un vincolo pignoratizio sull'immobile oggetto di vendita, e che tra la stipula del preliminare e l'effettiva cancellazione del pignoramento avvenuta dopo 4 anni l'immobile aveva subito decadimento strutturale di un annesso (crollo del tetto ) e di parti della casa a causa della omessa manutenzione straordinaria da parte dei proprietari e lo stesso si era avveduto della presenza di amianto, di un soggetto terzo che aveva in affitto agrario parte dell'area oggetto di promessa di vendita ed una parte dell'immobile oggetto di vendita (piano terra e dipendenze) nonché la presenza di una pagina 2 di 4 tipologia di finestre (in alluminio) in violazione della normativa sulla tutela di protezione edilizio paesaggistica vigente.
In virtù di tali considerazioni il convenuto chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “NEL MERITO: rigettare la domanda attorea, poichè infondata in fatto e in diritto, per le ragioni dedotte in narrativa IN VIA SUBORDINATA: nella denegata ipotesi il Tribunale ritenesse fondata la domanda avversaria, limitare il risarcimento alle sole voci di danno che dall'istruttoria verranno riconosciute fondate, escludendo comunque le indennità per occupazione relative al periodo sino al 2.4.2019 stante il vincolo pignoratizio In ogni caso con vittoria di spese e compensi del presente procedimento”.:
In seguito all'espletamento della prova per testi sui capitoli così come ammessi dal giudice e dell'interrogatorio formale del convenuto, la causa veniva trattenuta in decisione.
La domanda attorea è fondata per le ragioni che si vanno ad esporre.
Dall'istruttoria è emerso:
- che al momento della stipula del preliminare gli attori non erano a conoscenza del vincolo pignoratizio e che dopo la scoperta da parte del notaio, le parti si sono incontrate presso l'agenzia immobiliare e si sono accordate per prorogare la data del rogito definitivo al momento della cancellazione del vincolo, circostanza ammessa in sede di interrogatorio formale dallo stesso il quale si dichiarava interessato ad acquistare l'immobile ed a d attendere la CP_1 cancellazione del pignoramento per poi procedere alla stipula dell'atto.;
- Che il già prima del preliminare aveva potuto prendere visione bene e nei dettagli della CP_1 situazione fattuale e urbanistica dell'immobile, e nello stato in cui si trovava l'aveva accettata e così la accettava, difatti lo stesso convenuto sempre in sede di interrogatorio formale, sui cap. 2 e 3 della memoria istruttoria attorea (“Vero che nel mese di maggio 2015 il Sig. aveva CP_1 potuto visionare tramite l'agenzia l'immobile in ogni sua parte?”; e “Vero che il prezzo di acquisto pattuito in sede di preliminare era frutto di una trattativa che teneva conto delle concrete condizioni e dello stato di fatto in cui si trovava l'immobile?”), rispondeva sempre “SI E' VERO”. Sugli stessi cap. 2 e 3 anche i testi e agente Testimone_1 Testimone_2 immobiliare, confermavano le circostanze.
- Che dal momento dell'immissione in possesso sino alla costituzione in giudizio il convenuto non ha mai eccepito e contestato ai proprietari i vizi dell'immobile denunciati in comparsa, non fornendo alcun elemento probatorio dell'esistenza di tali vizi strutturali e urbanistici, della loro consistenza e temporalità limitandosi a depositare una perizia di parte descrittiva e non sufficiente a provare che lo stato dell'immobile fosse deteriorato rispetto al momento in cui il ne è stato immesso nel possesso, perizia inoltre che nulla afferma in merito alla eccepita CP_1 presenza di amianto e di un affittuario;

Pertanto si è reso inadempiente agli obblighi contrattuali assunti in sede di preliminare CP_1 in quanto dopo i primi due pagamenti ,ha omesso di versare la somma mensile di €. 400,00 ed una volta ottenuta da parte dei proprietari la liberazione dell'immobile dal vincolo pignoratizio si rifiutava di addivenire alla stipula del rogito senza addurre alcuna motivazione.
Tale condotta del convenuto determina ipso iure la risoluzione del contratto preliminare e l'obbligo alla restituzione dell'immobile ai proprietari.
Per quanto concerne la richiesta degli attori del riconoscimento di una indennità di occupazione si ritiene che la stessa sia dovuta ma solo a decorrere dal mese di aprile 2019 data nella quale il ha CP_1 avuto contezza della liberazione dell'immobile dal vincolo pignoratizio e della possibilità di stipulare il rogito e ciò in quanto il perdurare della occupazione nell'immobile dopo la mancata risposta all'invito alla stipula è divenuta illegittima e comunque sine titulo. pagina 3 di 4 Per la quantificazione dell'indennità di occupazione deve tenersi in considerazione lo stato dell'immobile così come documentato dalla perizia allegata dal convenuto e pertanto il valore locativo dell'immobile quantificato in 600,00 dagli attori utilizzando i valori OMI dell'Agenzia delle Entrate deve essere ridotto ad €. 400,00 e pertanto il dovrà corrispondere agli attori a titolo di indennità CP_1 di occupazione sine titolo per il periodo aprile 2019/ luglio 2025, la complessiva somma di €. 30.000,00
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
Accoglie la domanda attorea e dichiara la risoluzione del risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 31.05.2015 per inadempimento imputabile al promissario acquirente Sig. e, per l'effetto, condanna il convenuto a restituire l'immobile agli attori;
CP_1
Condannare il convenuto al pagamento in favore degli attori della somma di €. 30.000,00 a titolo di indennità di occupazione dell'immobile
Condanna altresì il convenuto al pagamento delle spese di lite che si liquidano in € 7500,00 per compensi ed €. 535,00 per spese , oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali da corrispondere all'Avv. Simone Guazzarotti dichiaratosi antistatario.
Ancona, 1 agosto 2025
Il Giudice dott. Patrizia Pietracci
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