N. R.G. 35569/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUINTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Sarah Gravagnola ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 35569/2021 promossa da:
A RESPONSABILITA' LIMITATA Parte_1
SIGLA: (C.F. ), con il patrocinio Parte_2 P.IVA_1 dell'avv. FUSCO CARLO, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv.
FUSCO CARLO
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BELLONI Controparte_1 C.F._1
DAVIDE GIUSEPPE EGIZIO e elettivamente domiciliato in VIA CAPPUCCINI, 6 20122 MILANO presso lo studio dell'avv. BELLONI DAVIDE GIUSEPPE EGIZIO
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso rispettivamente come da foglio di pc depositato telematicamente e come da comparsa.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione regolarmente notificato la conveniva in giudizio Parte_2
innanzi al Tribunale di Milano la sig.ra chiedendo, previo accertamento del Controparte_1 diritto alla provvigione maturato nell'ambito dell'attività di intermediazione immobiliare svolta per la conclusione di un contratto di compravendita di un immobile in via Vittor Pisani n. 6 di proprietà della convenuta, la condanna al pagamento di € 108.000,00 oltre iva (pari al 3% del prezzo di vendita dell'immobile) ovvero, in subordine, di € 72.000,00 oltre iva (pari al 2% del prezzo, secondo gli usi di piazza) ovvero, in estremo subordine, della diversa somma ritenuta ex art. 1755 co. 2 c.c., tutto oltre interessi dal 13/11/2020 o, in via subordinata, dalla domanda al saldo;
con vittoria di spese e compensi professionali.
pagina 1 di 4 Costituendosi in giudizio la convenuta chiedeva preliminarmente che la domanda fosse dichiarata inammissibile per difetto di legittimazione attiva, in assenza di poteri di rappresentanza della società attrice in capo al socio nel merito, domandava il rigetto delle domande attoree Persona_1 invocando l'inesistenza di un rapporto di mediazione tra le parti e negando qualsivoglia contributo causale della società attrice nella compravendita dell'immobile; in via subordinata, eccepiva l'eccessività della somma richiesta a titolo di provvigioni chiedendone la riduzione ai sensi dell'art. 1755 co. 2 c.c.; con vittoria di spese e compensi professionali.
Istruita la causa con deposito di memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c., prova orale e produzione documentale, all'udienza del 10.12.2024 le parti precisavano le conclusioni e il giudice, assegnati termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica, tratteneva la causa in decisione.
Le domande attoree sono fondate nei limiti e per le ragioni di seguito esposte.
Preliminarmente, non può essere accolta l'eccezione di carenza di legittimazione attiva della
[...]
La legitimatio ad causam si sostanzia nella titolarità del diritto di agire in giudizio e Parte_1 conseguentemente spetta a chi (esattamente come l'odierna attrice) faccia valere un diritto assumendo di esserne titolare. La circostanza che l'opera asseritamente prestata attenga a un rapporto intercorso esclusivamente tra il sig. quale persona fisica e la convenuta attiene al merito della Persona_1
causa, come trattato nel prosieguo.
Il diritto alla provvigione sorge, a norma dell'art. 1755 c.c., tutte le volte in cui la conclusione dell'affare si ponga in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare quell'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto (Cass. civ., ordinanza n. 11443 del 8.4.2022).
La più recente giurisprudenza di legittimità (da ultimo, Cass. civ., ordinanza n. 538 del 08/01/2024) richiede che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di un giudizio ex post ad affare compiuto, e incombe sul mediatore la relativa prova, dovendosi pacificamente escludere che l'aver soltanto messo in relazione le parti sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza.
Ebbene è stato dimostrato nel giudizio che l'attività della ha determinato, sotto il Parte_1
profilo causale, la conclusione del contratto di compravendita tra le parti (Doc. 16 attore).
Anzitutto, quanto alla titolarità del diritto vantato dalla società attrice, l'attività di intermediazione è sì stata svolta esclusivamente dal sig. ma nell'interesse e quale rappresentante della Persona_1
società attrice, senza mai dare a intendere che la sua attività potesse essere svolta in proprio, quale persona fisica. Si veda, a titolo esemplificativo, la corrispondenza telematica prodotta (doc. 2-12
pagina 2 di 4 attrice), dalla quale chiaramente si evincono l'indirizzo e-mail del sig. con dominio Per_1
“ibinternational.it” nonché il logo e la firma della società in calce a ogni comunicazione;
è allora inequivocabile che il sig. si sia presentato e abbia svolto la propria opera nell'interesse e per Per_1
conto della società titolare del diritto di credito azionato nel giudizio. Parte_1
Entrando nel merito dell'attività professionale svolta, il compendio probatorio acquisito consente di ritenere che l'intermediazione della società attrice sia consistita in prestazioni più articolate della semplice messa in contatto delle parti acquirente e venditrice. Si evince infatti dalla corrispondenza e- mail versata in atti (Doc.

2-12 attrice) e dai risultati delle prove orali assunte nel giudizio che la
[...]
ha prima raccolto dai coniugi le planimetrie, i regolamenti edilizi e le Parte_1 Persona_2 immagini dell'immobile (doc.

2-4 attrice), ha pubblicizzato l'immobile (tanto online quanto direttamente con utenti del settore, come il teste e ha condotto diverse visite con potenziali Tes_1
acquirenti e interessati (doc. 5-8, 10 nonché dichiarazioni testimoniali dei testi e verbali Tes_1 Tes_2 del 31.10.2024 e 10.12.2024), raccogliendo manifestazioni di interesse e proposte d'acquisto (doc. 8-9,
11 attrice) fino all'individuazione degli effettivi acquirenti dell'immobile, i sig.ri e (doc. Tes_2 Tes_3
16 e 19 attrice).
Sebbene gran parte delle trattative sia stata sicuramente condotta direttamente tra gli acquirenti e la proprietà (“le trattative dirette tra me e la proprietà erano agevolate dal fatto che eravamo anche vicini di casa” ha sostenuto il sig. durante l'esame testimoniale, verbale del 10.12.2024), la Tes_2 pubblicizzazione dell'immobile e le prime visite dei coniugi sono state certamente Persona_3
effettuate dal sig. (cap. 18, verbale del 10.12.2024), che ha avuto il merito di realizzare Per_1
l'antecedente necessario alla conclusione del contratto di compravendita. L'adeguatezza del nesso di causalità trova riscontro altresì nella circostanza che la vendita dell'immobile si sia conclusa a breve distanza di tempo e senza mai trovare interruzione (“non ci sono state trattative iniziate con e Per_1
poi completamente interrotte, ci fu solo una sospensione estiva in ragione del fatto che mi aveva Per_4
riferito di stare valutando una diversa proposta d'acquisto”, come da verbale del 10.12.2024), senza l'intervento di altri mediatori né, soprattutto, a condizioni diverse da quelle inizialmente prospettate dal sig. per il tramite del sig. che le ha rese note alla proprietà (doc. 11 attrice). Tes_2 Per_1
La difesa di parte convenuta assume di non aver conferito alcun incarico alla e di Parte_1 essersi giovata dell'attività del sig. a titolo gratuito, dovendosi quest'ultimo ritenere Per_1
soddisfatto del solo pagamento della provvigione da parte della parte acquirente. L'argomento è contraddetto dal compendio probatorio acquisito.
Le risultanze documentali pienamente dimostrano come la sig.ra abbia preso contatti con il sig. CP_1 con l'intenzione di addivenire alla compravendita dell'immobile di via Vittor Pisani e abbia Per_1
pagina 3 di 4 accettato di buon grado l'intervento dell'agente nel momento in cui le sottoponeva potenziali acquirenti e manifestazioni di interesse (doc.

2-12 attrice), senza che vi sia alcuna evidenza di un accordo sulla gratuità del mandato, che deve quindi presumersi a titolo oneroso.
L'attività di mediazione si è svolta in modo palese ed era nota e accettata dalla convenuta, dovendosi escludere qualsivoglia intenzione del sig. di celare il proprio ruolo di mediatore per conto della Per_1 società attrice (che, si ribadisca, ha operato sempre impiegando l'indirizzo di posta elettronica aziendale, dal quale chiaramente si evinceva il suo ruolo all'interno della società e la prestazione di attività quale mediatore).
Venendo alla determinazione del quantum della provvigione, occorre fare riferimento alle tabelle curate dalla C.C.I.A.A. della Provincia di Milano, in assenza di pattuizione scritta e di prova di un accordo sui compensi;
le dichiarazioni testimoniali sul punto, infatti, non sono univoche e se, da un lato, non sono idonee ad escludere il diritto del mediatore al corrispettivo, non sono, dall'altro lato, neppure sufficienti a dimostrare che la sig.ra abbia accettato la proposta del di CP_1 Per_1
quantificazione delle provvigioni nella misura del 3% del prezzo di vendita. E, dunque, il compenso può essere riconosciuto nella percentuale del 2% del prezzo di vendita dell'immobile (pari a €
72.000,00 oltre iva) che è quella notoriamente prevista dalle predette tabelle per l'attività di intermediazione svolta per la compravendita di immobili residenziali di valore superiore al mezzo milione di euro (doc. 15 attrice).
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c. e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore della domanda, dei parametri di cui al d.m. 147/2022 e dell'attività difensiva svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione assorbita e/o disattesa così provvede: accoglie le domande attoree;
condanna parte convenuta al pagamento in favore della somma di € 72.000,00 oltre iva Parte_1
e oltre interessi moratori ex art. 1284 c.c. dalla domanda giudiziale al saldo effettivo;
condanna la convenuta a rimborsare a parte attrice le spese di lite, che liquida in € 14.103,00 per compensi oltre 15% per spese forfettarie, IVA e CPA come per legge.
Milano, 19 marzo 2025
Il Giudice
dott. Sarah Gravagnola
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