REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 11553/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA Parte_1 P.IVA_1
PANFILO CASTALDI, 17 MILANO , presso lo studio dell'avv. CAPROTTI VALERIA, dalla quale è rappresentato e difeso
INTIMANTE-RICORRENTE contro
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA FRIULI, Controparte_1 C.F._1
51 20135 MILANO, presso lo studio dell'avv. SOLDATI GIANLUCA, dal quale è rappresentato e difeso
INTIMATO-RESISTENTE
OGGETTO: locazione – sfratto per morosità
CONCLUSIONI
PER LA PARTE INTIMANTE-RICORRENTE:
NEL MERITO: previa ogni più opportuna declaratoria di rito,
- dichiarare la risoluzione del contratto per la morosità del convenuto, convalidando l'intimato sfratto e per l'effetto, condannare il signor al pagamento dei canoni e Controparte_1 oneri accessori sino al mese di dicembre 2023, per la somma di € 9.278,12, di cui € 7.932,24 per i canoni scaduti, € 1.100,00 per oneri accessori, ed € 245,88 quale quota a carico del conduttore per spese di energia elettrica, o quella maggiore o minore somma che risultasse dovuta in corso di causa o ritenuta di giustizia, oltre gli interessi di mora ex D. lgs. 231/2002 dal dovuto al saldo.
1

IN OGNI CASO:
- respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto, per i motivi esposti in narrativa;

- con vittoria di spese e compensi di causa;

IN VIA ISTRUTTORIA:
Previa revoca dell'ordinanza di rigetto delle istanze istruttorie della Parte_1
si chiede ammettersi prova per interpello e testi sulle circostanze di cui ai seguenti capitoli:
[...]


1. vero è che l'unità immobiliare di via Castaldi n. 17 è composta da due stanze, tra loro comunicanti;



2. vero è che l'avv. Roberto Galvagno è stato conduttore della Parte_1 sino al dicembre 2023;


3. Vero è che a gennaio 2024 l'insegna Remax dell'attività del era sempre collocata CP_1 fuori dal negozio di via Panfilo Castaldi 17/ang. via Laz-zaretto, come risulta dalle fotografie che si rammostranto.


4. Vero è che quando il signor ha comunicato all'avv. Roberto Galvagno la sua CP_1 intenzione di lasciare l'immobile, lo stesso ha riferito di in-viare regolare disdetta alla proprietà e nel rispetto dei termini di preavviso;

Si indica a teste:
- avv. Roberto Galvagno, con studio in Milano, via Malpighi n. 1, anche a prova con-traria sulle circostanze di cui ai capitoli di prova avversari.

PER LA PARTE INTIMATA-RESISTENTE:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito contrariis reiectis non convalidare l'intimato sfratto per tutti i motivi di cui in narrativa stante la mancanza dei presupposti di legge.
Non concedere l'ingiunzione di pagamento richiesta in quanto sono in contestazione correttezza e debenza sia dei canoni che degli oneri accessori.
In accoglimento della presente opposizione rigettare le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto, preso atto anche dell'avvenuto riconsegna dei locali a far data dal mese di gennaio 2023.
Valutare il comportamento preprocessuale e processuale di controparte ai fini di una condanna per responsabilità aggravata ex art. 96 cp.c.
In via istruttoria ammettere prova testimoniale sui seguenti capitoli di prova tutti preceduti dalla locuzione “vero che”; 1) il sig. nel mese di gennaio 2023 aveva preavvisato l'avv. Roberto Galvagno Controparte_1 socio dell' dell'intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di Parte_1 locazione dell'unità immobiliare sita in Milano via P. Castaldi n. 17 ed identificata al N.C.E.U. di
Milano al foglio n. 314, mapp. 140, porzione sub. 704 ex sub 4, cat C/1 di mq 15 concesso in locazione al convenuto con contratto con decorrenza dal 26 novembre 2020 riconsegnando il locale locato - come da messaggistica telefonica prodotta in atti sub doc. che si rammostra al teste;

2) In tali conversazioni l'avv. Roberto Galvagno aveva precisato che avrebbe dovuto essere corrisposta l'indennità di preavviso ma che si sarebbe potuto trovare un accordo.
2 3) Pertanto nel mese di gennaio 2023 riconsegnava le chiavi dell'unità locata Controparte_1 direttamente all'avv. Valeria Caprotti, Collega di studio dell'avv. Roberto Galvagno, la quale aveva il proprio studio professionale in una porzione adiacente a quella unità immobiliare oggetto della locazione la quale nulla obiettava impegnandosi a riconsegnarle alla società locatrice.
4) Nel mese di gennaio 2024 iniziavano i lavori di ristrutturazione dei locali oggetto del contratto di locazione ad opera della società
Si indicano a testi i signori:
1) Testimone_1
2) Testimone_2
Con vittoria di competenze professionali.

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto

1. Con atto di citazione regolarmente notificato a intimato Parte_1
a lo sfratto per morosità relativamente all'immobile sito in Milano, via P. Controparte_1
Castaldi n. 17, condotto in locazione dalla parte intimata ad uso ufficio in forza di contratto sottoscritto il 26 novembre 2020, deducendo il mancato pagamento della somma di € 9.278,12 per canoni, oneri accessori e consumi elettrici maturati da febbraio 2023 a dicembre 2023 (oltre ad un residuo importo dovuto per il periodo precedente, inerente il rimborso dei consumi di elettricità).
L'intimato si è costituito in giudizio e si è opposto alla convalida, eccependo di aver “sin a decorrere dal mese di gennaio 2023 … riconsegnato le chiavi dell'unità locata direttamente all'avv.
Valeria Caprotti, legale della società intimante e compagna dell'avv. Roberto Galvagno, socio della omonima società, la quale peraltro risultava aver il proprio studio professionale in una porzione della medesima unità immobiliare oggetto della locazione, come risultava anche dall'intestazione dell'intimazione di sfratto per morosità”.
Ha precisato che aveva preavvisato l'avv. Roberto Galvagno della sua intenzione di recedere anticipatamente dal contratto.
Ha allegato che l'intimante stava attualmente ristrutturando l'immobile locato e che ciò suffragava la circostanza che egli ne era rientrato nella piena disponibilità.
Ha dedotto di essere tenuto, al più, all'indennità per il mancato preavviso.
Ha eccepito la mancanza di documenti giustificativi delle spese e, specificamente, di quelli condominiali, relativi agli oneri accessori.
Emessa ordinanza di rilascio e disposto il mutamento del rito, entrambe le parti hanno depositato memorie integrative. Esperiti vanamente sia la procedura di mediazione che il tentativo giudiziale di conciliazione, il giudice ha ammesso parzialmente, ed espletato, la prova orale.
3 All'odierna udienza la causa è stata discussa e decisa mediante pubblica lettura del dispositivo della sentenza e della contestuale motivazione.

2. Alla luce delle allegazioni difensive delle parti, svolte nelle rispettive memorie integrative, è incontroverso: che il ha consegnato le chiavi dell'unità locata all'avv. Valeria Caprotti, CP_1
la quale aveva, all'epoca, il proprio studio professionale del locale adiacente quello per cui è causa
(col quale ha in comune l'ingresso); che l'avv. Roberto Galvagno aveva il proprio studio professionale nel medesimo locale, da lui condotto in locazione;
che quest'ultimo è socio della società intimante, ma non rappresentante legale;
che il aveva comunicato all'avv. CP_1
Galvagno l'intenzione di recedere dal rapporto locativo;
che questi lo aveva invitato ad inviare la relativa comunicazione a mezzo di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno (cfr. conversazioni whatsapp prodotte dal conduttore e richiamate dalla locatrice nella memoria integrativa); che il conduttore non ha mai inviato tale raccomandata;
che l'immobile in questione è stato concesso nuovamente in locazione, a terzi, con contratto del 24 gennaio 2024.
Sono, invece, controversi l'epoca della restituzione delle chiavi (gennaio 2023 , a detta dell'intimato, e febbraio 2023, secondo l'intimante) e, soprattutto, il fatto che, quando detta restituzione è avvenuta, l'avv. Capriotti fosse stata delegata dalla società locatrice alla ricezione delle chiavi e che ne fosse, al contempo, il legale. L'intimante ha pure contestato i dedotti rapporti di parentela tra l'avv. Capriotti e l'avv. Galvagno.
In sostanza, la locatrice non ha negato l'avvenuta restituzione delle chiavi del locale per cui è causa, ma ha eccepito che “la semplice consegna di un mazzo di chiavi a soggetto non legittimato, non accompagnato da rituale disdetta del contratto, ai fini che ci occupa non ha alcun valore legale”, non essendo stata effettuata al locatore a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Ha affermato che la consegna è avvenuta, per un verso, a soggetto diverso dalla locatrice e privo di legittimazione a ricevere le chiavi, e, per altro verso, senza che il conduttore esternasse l'intenzione di recedere dal contratto (o qualunque altra ragione della consegna), aggiungendo (senza essere specificamente contraddetto dalla controparte) che era già capitato, in precedenza e più volte, che il lasciasse le chiavi all'avv. Capriotti. CP_1
L'unico teste escusso, nel confermare entrambe le circostanze sopra menzionate, Testimone_3
ossia che il aveva detto all'avv. Galvagno di voler recedere dal contratto e che aveva CP_1
consegnato le chiavi all'avv. Caprottti, qualche giorno dopo (“ ero presente quando a fine gennaio
2023 ha detto all'avv. Roberto Galvagno che aveva l'intenzione di rilasciare Controparte_1
l'immobile. Non mi pare che disse quando l'avrebbe rilasciato, ma l'immobile era già quasi
4 praticamente vuoto perché lo stava svuotando. Infatti, stava all'epoca già cercando un altro immobile più grande. Ciò è accaduto alla mia presenza e nell'immobile locato. … ricordo che il ha consegnato le chiavi dell'immobile all'avv. Valeria Caprotti a gennaio 2023. Non CP_1
ricordo il giorno, ma era uno diverso da quello in cui gli ha comunicato la volontà di rilasciare l'immobile. Ero presente alla consegna delle chiavi e ricordo un particolare, ossia che il portachiavi recava il logo della Remax. La consegna è avvenuta nel locale attiguo a quello locato, dove operavano l'avv. Caprotti e l'avv. Galvagno”), ha, al contempo, precisato di non ricordare se, all'atto della consegna, il conduttore disse qualcosa (“Al momento della consegna non ricordo che il o l'avv. Caprotti dissero qualcosa di particolare, forse solo io feci una battuta sul CP_1
portachiavi.”).
Alla luce di questi fatti, è certo che il conduttore non ha comunicato al rappresentante della società locatrice e, tanto meno, a mezzo di lettera raccomandata, l'intenzione di recedere dal contratto.
Nemmeno è stato dimostrato che egli ha esternato all'avv. Caprotti le ragioni della consegna delle chiavi e, specificamente, quella di porre fine al rapporto locativo;
ancor prima, non è risultata suffragata da elementi probatori la circostanza che costei fosse stata delegata dall'intimante alla ricezione delle chiavi o comunque alla gestione del rapporto locativo, anche in virtù della sua qualità di legale della società.
In definitiva, la consegna delle chiavi è stata effettuata a soggetto diverso dalla locatrice ed è priva di effetto, ai fini invocati dal conduttore. Il rapporto è, conseguentemente, proseguito sino alla fine del 2023, allorché, secondo la prospettazione della locatrice, essa, dopo averne riavuta la disponibilità, lo ha locato a terzi, il 24 gennaio 2025.
Poiché è incontroverso l'inadempimento del all'obbligazione pecuniaria, tenuto conto CP_1
della lunga durata e dell'ammontare del debito, il mancato pagamento è senz'altro grave e idoneo a giustificare la risoluzione contrattuale, che deve essere pronunciata.

3. La domanda di condanna al pagamento merita accoglimento limitatamente ai canoni ed ai costi relativi ai consumi di elettricità chiesti in rimborso, ma non anche con riguardo agli oneri accessori
(€ 1.100,00).
Il conduttore, infatti, ha eccepito la mancanza dei documenti giustificativi e la locatrice, pur a fronte di tale specifica contestazione, nulla ha prodotto al riguardo.
Poiché gli oneri accessori costituiscono il rimborso di una spesa effettivamente sostenuta e sono dovuti a conguaglio, in mancanza di qualunque documentazione comprovante gli esborsi sostenuti, nulla può essere riconosciuto a tale titolo alla locatrice.
5 In definitiva, il conduttore deve essere condannato al pagamento, in favore della controparte, della somma di € 8.178,12, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, a titolo di canoni e di costi dei consumi elettrici.
Le spese di giudizio vanno poste a carico della parte soccombente e, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività difensiva svolta, nonché della procedura di mediazione svolta, si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) dichiara risolto per inadempimento della parte resistente-intimata il contratto di locazione sottoscritto in data 26 novembre 2020, relativo all'immobile adibito ad uso ufficio, sito in Milano, via P. Castaldi n. 17;
2) condanna a pagare all'intimante-ricorrente la somma di € 8.178,12, oltre Controparte_1
interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

3) condanna la parte intimata-resistente a rifondere all'intimante-ricorrente le spese di giudizio, liquidate in € 365,82 per esborsi ed € 3.981,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute.
Milano 22/05/2025
Il Giudice
Francesca Savignano
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