N. R.G. 5133/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GENOVA
Sezione III CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Bellingeri Daniela ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5133 /2023 promossa da:
nato a [...] il [...] (C.F. ) residente in Parte_1 CodiceFiscale_1
GE, Via v Maggio 43/1 e ivi elettivamente domiciliato in Via D. Chiossone 7/8 presso lo studio dell'Avv. Maria Chiara Solari che lo rappresenta e difende per mandato in calce al ricorso ex art. 281 decies c.p.c.
ATTORE contro
(C.F.. ), in persona del suo Controparte_1 P.IVA_1
amministratore in carica, elettivamente domiciliato in GE Via alla Porta degli Archi 3/16 presso lo studio dell'Avv. Stefano VITA che lo rappresenta e difende in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione
CONVENUTO contro nata a [...] il [...] e residente in [...] UNI, C.F. CP_2
nato a [...] il [...] e residente in [...] Controparte_3
V Maggio n. 43/4, C.F. e nata a [...] C.F._3 Controparte_4
il 12.6.1963 e residente in [...]4, C.F. , difesi e C.F._4 rappresentati dall'avv. Augusto TORTORELLI presso il cui studio in GE, Via Macaggi 21/8 sono elettivamente domiciliati, in forza di procura in calce alla comparsa di intervento
INTERVENUTI
Contro
(c.f. ), nato a [...] il [...] residente in Controparte_5 C.F._5
GE, Via V Maggio 43/3 e (c.f. ), nata a [...] il 17 CP_6 C.F._6
1 dicembre 1956 residente in [...]5 rappresentati e difesi dall'Avv. Francesca
Ravaschio ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in GE, Piazza Savonarola 7/12, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione
TERZI CHIAMATI contro
(Cod. Fisc. , nata a [...] il [...] e residente in CP_7 C.F._7
GE, Via V Maggio 43/7, (Cod. Fisc. , nata ad [...] il CP_8 C.F._8
27.08.1964 e residente in [...], Circonvallazione Ostiense n. 229, (Cod. Parte_2
Fisc. ), nata a [...] il [...] e residente in [...]
43/2, (Cod. Fisc. ), nata a [...] il [...] e residente in Parte_3 C.F._10
GE, Via Gabriele Rossetti 12/2, elettivamente domiciliate in GE, Piazza Dante n. 8/12, presso lo studio dell'Avv. Giacomo Ferrando che le rappresenta e difende come da procura in calce ala comparsa di costituzione
TERZE CHIAMATE
CONCLUSIONI: Le parti hanno precisato come in atti difensivi depositati e concluso come da note scritte depositate per l'udienza del 14.04.2025
OGGETTO: Impugnazione delibera assembleare e domande riconvenzionali di accertamento della proprietà e di divisione
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Domande, eccezioni e deduzioni difensive dell'attore

1.1. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. del 24.05.2023, ha convenuto in Parte_1
giudizio il in GE, impugnando la delibera assembleare del Controparte_9
15.02.2023, punto 4 dell'ordine del giorno, con cui è stato stabilito che l'accesso alla copertura della torretta potesse avvenire solo per scopi manutentivi.

1.2. L'attore, a sostegno della propria impugnazione, ha assunto che tale delibera, decisa a maggioranza
• è nulla o annullabile, in quanto avrebbe illegittimamente limitato il suo diritto di comproprietà sul terrazzo comune;

• non poteva essere validamente assunta senza il consenso unanime di tutti i condomini in quanto ha introdotto una limitazione non contemplata dall'atto costitutivo del condominio;

• non vi sono consuetudini vincolanti che possano precludere altri usi legittimi del bene comune diversi dalla manutenzione.
1.3. Con memoria 13.10.2023, a seguito delle domande riconvenzionali avanzate dagli intervenuti
(es. sulla indivisibilità dei beni comuni), ha: Parte_1
2 • eccepito l'inammissibilità per difetto di connessione ex art. 36 c.p.c. delle domande riconvenzionali formulate;

• in via subordinata, formulato domanda riconvenzionale per ottenere la dichiarazione di divisibilità e la divisione, anche parziale, dei beni comuni, tra cui giardini, terrazze e altri spazi.

2. Eccezioni e deduzioni domande del convenuto condominio

2.1. Il , costituitosi in giudizio con comparsa del 14.07.2023 a Controparte_9 mezzo dell'Avv. Stefano Vita, ha chiesto il rigetto del ricorso.

2.2. Il convenuto, a sostegno della propria difesa, ha eccepito che
• la delibera contestata si è limitata a recepire uno stato di fatto consolidato essendo la copertura della torretta, da oltre 40 anni, utilizzata esclusivamente per fini tecnici, ospitando i serbatoi dell'acqua condominiali e l'antenna comune;

• l'accesso al terrazzo è possibile solo tramite locali di proprietà esclusiva (interni 6 e 7),
• l'uso del bene comune è sempre avvenuto a fini tecnici, rendendo infondata la pretesa dell'attore di fruirne per altri scopi;

• la delibera non modifica la destinazione d'uso del bene comune, ma ne riafferma la prassi storica.

3. Eccezioni, deduzioni e domande dei terzi intervenuti

3.1. Con atto del 13.07.2023 sono intervenuti volontariamente in giudizio i condomini
[...]
e rappresentati dall'Avv. Augusto Tortorelli, i quali CP_2 CP_10 Controparte_4
hanno
• chiesto la chiamata in giudizio di Controparte_5 CP_6 CP_8 Pt_3
;
[...] CP_7 Parte_2
• chiesto il rigetto della domanda dell'attore;
• chiesto di accertare e dichiarare la natura condominiale e indivisibile dei beni elencati nella proposta di mediazione (incluso il terrazzo sulla torretta);
• eccepito l'inammissibilità del ricorso per essere stato impropriamente proposto con ricorso anziché con atto di citazione, in violazione della riforma del 2012 e per essere tardivo perchè notificato oltre il termine perentorio previsto dall'art. 1137 c.c..

4. Eccezioni, deduzioni e domande dei terzi chiamati e CP_7 CP_8 Parte_3
. Parte_2

4.1. Con atto del 13.10.2023 si sono costituite le terze chiamate CP_7 CP_8
e , rappresentate dall'Avv. Giacomo Ferrando, le quali hanno Parte_3 Parte_2
3 • chiesto il rigetto del ricorso, sostenendo la legittimità della delibera impugnata, in quanto conforme alla natura tecnica del bene, alla prassi storica di utilizzo e al regolamento condominiale consuetudinario;

• chiesto, in via riconvenzionale, l'accertamento della proprietà o, in subordine, dell'usucapione del terrazzo a copertura del vano cucina;

• eccepito la decadenza dell'attore dal termine per impugnare, aderendo alle eccezioni degli intervenuti.

5. Con ordinanza riservata del 10/11/2023 il Giudice ha disposto la trasformazione del rito da semplificato in ordinario fissando al 30/01/2024 la nuova udienza di prima comparizione e assegnando alle parti i termini per le memorie di cui all'art. 171-ter c.p.c..

6. Con ordinanza del 02/04/2024 il Giudice ha ammesso le prove dedotte dal convenuto, dagli intervenuti e dai terzi chiamati, che venivano espletate all'udienza del 30/05/2024.

7. Con ordinanza del 07/11/2024 il Giudice ha rinviato la causa per la decisione all'udienza del
14/04/2025, assegnando i termini per la precisazione delle conclusioni e il deposito delle difese finali ai sensi dell'art. 189 c.p.c.

8. Con atto del 24.03.2025 si sono costituiti i terzi chiamati e Controparte_5 CP_6 rappresentati dall'Avv. Francesca Ravaschio, i quali hanno accettato il contraddittorio e si sono rimessi a giustizia.

9. Con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 23.04.2025 il Giudice ha trattenuto la causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Sulla limitazione dell'ammissibilità delle domande riconvenzionali
Ai sensi dell'art. 36 c.p.c., è consentita la proposizione di domande riconvenzionali nel medesimo processo, purché tra esse e la domanda principale sussista un vincolo di connessione tale da giustificare la trattazione unitaria. Tale connessione, ai sensi dell'art. 104 c.p.c., può derivare dall'oggetto o dal titolo.
Nel caso di specie, la domanda principale è rappresentata dall'impugnazione, ex art. 1137 c.c., della delibera assembleare del 15.02.2023, nella parte in cui ha limitato l'accesso al terrazzo posto sulla torretta dell'edificio condominiale esclusivamente per scopi manutentivi.
Tale delimitazione oggettiva vincola, per ragioni di coerenza processuale e rispetto del principio dispositivo, anche l'ambito delle domande riconvenzionali che possono essere proposte e decise nell'ambito del medesimo giudizio.
Devono pertanto ritenersi ammissibili esclusivamente
4 • la domanda riconvenzionale formulata dagli intervenuti e CP_2 CP_10
volta a ottenere l'accertamento della natura comune e indivisibile del Controparte_4
terrazzo oggetto della delibera impugnata;

• la domanda riconvenzionale formulata dall'attore volta alla divisione del terrazzo sopra la torretta dell'edificio di – GE Controparte_9
trattandosi di questioni strettamente connesse sia per oggetto sia per titolo al terrazzo oggetto della controversia principale.
Al contrario, non possono ritenersi ammissibili le ulteriori domande riconvenzionali proposte da altri condomini e in particolare
• le domande proposte da e CP_7 CP_8 Parte_3 Parte_2
, dirette ad accertare la proprietà esclusiva di altra porzione di copertura distinta da
[...] quella oggetto della delibera (il terrazzo sovrastante la cucina dell'int. 2) ovvero, in subordine,
l'acquisto per usucapione del relativo uso esclusivo;

• le domande proposte dall'attore di provvedere alla divisione dei 1. CT part 1083 foglio 6, map
540 2. Terreno comune iscritto al CU part 47891 foglio 6 map. 263 3. Locale sotterraneo sottostante il terrazzo lato sud del giardino comune iscritto al CU part 47891 foglio 6 map.
263 4. Locale caldaia 5. Copertura sovrastante la cucina degli interni 1 e 2 del civico di
[...]
– GE, trasformata in terrazzo ad uso esclusivo dell'int. 2 siti in GE, Via CP_9
V Maggio in comproprietà' tra i Sigg.ri Parte_1 CP_8 Parte_3
CP_7 Parte_2 CP_2 Controparte_5 CP_6
Controparte_3 Controparte_4
Tali domande esorbitano infatti dall'oggetto del presente giudizio, in quanto riguardano beni diversi e non contemplati dalla delibera impugnata, né riconducibili al thema decidendum dell'impugnazione, che concerne unicamente il terrazzo posto sulla torretta.
Anche sotto il profilo dell'economia processuale la trattazione di domande che coinvolgono beni diversi da quello oggetto della delibera, e che implicherebbero attività istruttorie autonome (come nel caso dell'usucapione), imporrebbe un'estensione non consentita del thema decidendum e l'introduzione surrettizia di nuove cause all'interno del presente giudizio.
Pertanto, solo le riconvenzionali avente ad oggetto il terrazzo a copertura della torretta possono dirsi ammissibili.


2. Sull'ammissibilità dell'impugnazione
La prima questione attiene alla tempestività e ritualità dell'impugnazione ex art. 1137 c.c.
La delibera assembleare impugnata è stata oggetto di tentativo di mediazione obbligatoria, conclusosi con esito negativo in data 27.04.2023.
5 L'atto introduttivo è stato depositato in data 25.05.2023.
La giurisprudenza ha chiarito che, in tema di impugnazione di delibere condominiali, l'impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137 c.c. può essere proposta con gli strumenti del rito ordinario di cognizione riformato ovvero ricorrendo al rito semplificato. In questo secondo caso il ricorso deve essere depositato in cancelleria entro il termine stabilito dall'art. 1137c.c..
Nei casi in cui la mediazione costituisce condizione di procedibilità, il termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c. resta sospeso per la durata del procedimento di mediazione, e decorre dalla data del verbale negativo.
Nel caso di specie parte attrice ha impugnato la delibera con ricorso depositato in data 25.05.2023 e cioè entro trenta giorni dal deposito del verbale di mediazione (27.04.2023).
L'impugnativa deve quindi ritenersi tempestiva.

3. Sulla validità della delibera impugnata
Il ricorrente ha impugnato la delibera assembleare del 15.02.2023 nella parte in cui essa dispone che il terrazzo sito sulla torretta dell'edificio sia accessibile esclusivamente per scopi manutentivi.
Il terrazzo in questione risulta, in base all'atto di divisione a rogito Notaio del 23.04.1980 Per_1
(doc. 2 attore), bene comune. La sua destinazione è ribadita nell'atto di acquisto dell'attore (rogito
Not. Casarino, 08.06.2020).
La delibera oggetto di impugnazione, adottata a maggioranza, rientra nell'ambito dei poteri gestori e regolativi dell'assemblea, ai sensi degli artt. 1135, comma 1, n. 2, trattandosi della regolamentazione dell'uso di una parte comune per esigenze di sicurezza, ordine e funzionalità dell'impiantistica condominiale.
In particolare, l'assemblea non ha inteso attribuire in via esclusiva l'uso del terrazzo ad alcun condomino, né limitarne arbitrariamente la fruibilità, bensì ha disciplinato l'accesso a un'area destinata da sempre ad ospitare impianti tecnici comuni (serbatoi idrici e antenna), confermandone l'uso conforme alla sua destinazione oggettiva.
Tale finalità è stata pienamente confermata dall'istruttoria, da cui è emersa la storicità dell'uso tecnico del bene e l'assenza di precedenti utilizzi di carattere ricreativo o personale da parte di singoli condomini.
È dunque infondata la doglianza dell'attore secondo cui la delibera lederebbe diritti individuali dominicali: essa non ha modificato né soppresso alcun diritto soggettivo, limitandosi a ribadire una regola d'uso coerente con la funzione e la storia del bene comune.
La delibera appare dunque legittima e l'impugnazione deve essere rigettata.

3. Sulle domande riconvenzionali ammesse relative al terrazzo oggetto della delibera impugnata,
6 L'azione riconvenzionale ritenuta ammissibile ha ad oggetto l'accertamento della natura condominiale e della indivisibilità o meno della copertura della torretta.
La copertura della torretta, oggetto del presente giudizio, è stata indicata nell'atto di divisione del
1980 come parte residuata in comproprietà, ed è stata costantemente utilizzata per finalità tecniche comuni: in particolare, per ospitare serbatoi dell'acqua potabile e l'antenna centralizzata per la ricezione televisiva, come confermato dall'attività istruttoria.
Il terrazzo in questione deve essere quindi qualificato quale bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., trattandosi di elemento essenziale della copertura dell'edificio e sede di impianti di interesse collettivo. L'individuazione del bene come comune è coerente con la funzione servente all'intero edificio da esso esercitata, in conformità al criterio funzionale che presiede alla disciplina codicistica dei beni condominiali.
Ne consegue che, ai sensi dell'art. 1119 c.c., il terrazzo non è suscettibile di divisione, in quanto ciò comprometterebbe la destinazione d'uso e l'unitarietà del bene, a meno che non vi sia il consenso unanime di tutti i condomini, consenso che nella fattispecie non è stato né dedotto né provato.
Le domande riconvenzionale formulate dagli intervenuti e CP_2 CP_10 [...]
volte a ottenere l'accertamento della natura comune e indivisibile del terrazzo oggetto della CP_4
delibera impugnata devono quindi essere accolte.
La domanda riconvenzionale attorea, volta ad ottenere una divisione di detto bene, deve pertanto essere rigettata per contrasto con la sua natura intrinseca e funzionale.

4. Sulle spese e sulla domanda ex art. 96 c.p.c.
Non sussistono i presupposti per la condanna ex art. 96 c.p.c., in quanto l'iniziativa giudiziale dell'attore non appare temeraria, essendo stata fondata su una interpretazione del titolo di proprietà e sulla contestazione del contenuto della delibera.

5. Sulle spese di lite
Ai sensi dell'art. 91 c.p.c., va pronunciata la condanna dell'attore alle spese nei confronti del convenuto, risultato pienamente vittorioso con riferimento al merito della delibera CP_9 impugnata. Tenuto conto dell'esito del giudizio, è infatti ravvisabile una chiara soccombenza della parte attrice nei confronti dell'amministrazione condominiale.
Diversamente, si ritiene equo compensare integralmente le spese tra l'attore e i restanti soggetti intervenuti e chiamati, in ragione della complessità delle posizioni soggettive, dell'ampio contraddittorio instaurato e della parziale coincidenza tra le rispettive pretese riconvenzionali.
Sussistono pertanto giusti motivi per disporre la compensazione tra le altre parti ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c.
7 La controversia presenta infatti elementi di particolare complessità, sia sotto il profilo fattuale, per la molteplicità dei beni coinvolti e per la complessa stratificazione delle posizioni soggettive dei condomini e dei terzi chiamati, sia sotto il profilo giuridico, per le questioni concernenti la natura condominiale del terrazzo, la validità della delibera assembleare, i limiti all'uso delle parti comuni e le condizioni per l'ammissibilità dell'impugnazione.
La lite è inoltre risultata ampliata e appesantita dalle numerose domande riconvenzionali, dirette in parte a ottenere accertamenti strutturali e urbanistici e in parte a rivendicare usi esclusivi o addirittura diritti dominicali sul bene comune, con implicazioni anche in tema di usucapione. Ciò ha comportato un esteso coinvolgimento processuale di numerosi soggetti con rilevante impegno difensivo per tutte le parti.
Le spese di lite di e che si sono costituiti in giudizio solo Controparte_5 CP_6 successivamente alla fissazione dell'udienza di rimessione della causa in decisione, rimettendosi integralmente alla giustizia, devono essere integralmente compensate, tenuto conto della tardività della costituzione e della posizione processuale sostanzialmente neutrale da essi assunta.
Alla luce di tali elementi, e considerato che la decisione ha comportato sia accoglimenti che rigetti incrociati delle domande delle parti, appare equo disporre la compensazione integrale delle spese di lite tra attore, intervenuti e terzi chiamati, non potendosi ravvisare una chiara ed esclusiva soccombenza in capo a una sola parte.

P.Q.M.

Il Tribunale di GE, in persona del giudice dott.ssa Daniela Bellingeri, definitivamente pronunciando ogni diversa istanza disattesa o assorbita,
- rigetta l'impugnazione della delibera condominiale del 15.02.2023, punto 4 ODG per le ragioni di cui in parte motiva;

- accoglie la domanda riconvenzionale formulata da e CP_2 CP_10 [...]
e, per l'effetto, accerta e dichiara che il terrazzo posto sulla torretta dell'edificio sito CP_4
in GE, Via V Maggio n. 43, è bene condominiale comune e indivisibile, per le ragioni di cui in parte motiva;

- rigetta la domanda riconvenzionale formulate da e dichiara che il terrazzo Parte_4 posto sulla torretta dell'edificio sito in GE, Via V Maggio n. 43, è bene condominiale indivisibile, per le ragioni di cui in parte motiva;

- dichiara inammissibili, per difetto di connessione e irrilevanza rispetto all'oggetto del giudizio, le ulteriori domande riconvenzionali proposte da CP_7 CP_8
, da e da e Parte_2 Parte_3 Parte_1 CP_2 Controparte_3
Controparte_4

8 - rigetta la domanda di condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. formulata da più parti;

- condanna alla rifusione delle spese di lite in favore del condominio in Parte_1
GE , in persona dell'amministratore pro tempore, spese che – in Controparte_9
applicazione dello scaglione di valore indeterminabile, complessità media del D. Min. Giust.
147/22 si liquidano in € 10.860,00 oltre spese generali, IVA e CPA come per legge;

- compensa per intero le spese tra l'attore e le altre parti intervenute e chiamate in causa, in ragione della reciproca soccombenza parziale.
Sentenza immediatamente esecutiva per legge.
GE, 20 maggio 2025
Il G.O.P
dott.ssa Bellingeri Daniela
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