N. R.G. 1579/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LECCO
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale nella persona del giudice dott. Sara Cargasacchi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 1579 /2024 del ruolo generale promossa da
) in persona del legale rappr. pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv. MARCO CORBETTA parte ricorrente contro
con sede in 213 Eversholt Street, Controparte_1
London, England, company number N. 10704114, in persona del legale rappresentante pro tempore, sig. (c.f. ), difesa e rappresentata, dall'Avvocato Controparte_2 CodiceFiscale_1
IE TA (C.F. ) del foro di Torino il quale dichiara di volere C.F._2 ricevere avvisi e comunicazioni al numero di fax. 011.743.20.42 o all'indirizzo pec: elettivamente domiciliata in Torino, Via Talucchi n.32, Email_1 presso lo studio di quest'ultimo, in forza di procura in atti
(Cod. Fisc. ) rappresentato e difeso giusta procura in Controparte_2 C.F._3 atti dall'Avv. ANGELO PARIANI (C.F. ), con studio in Milano, Via C. C.F._4
Hajech 10, elettivamente domiciliato presso il suo studio nonché tramite e secondo PEC ex Cass. SS.
UU. 20.6.2012 n. 10143 (indirizzo PEC: Email_2 parte resistente
1 in punto: preliminare di compravendita - risoluzione - occupazione senza titolo di immobile
CONCLUSIONI DELLE PARTI
conclusioni di parte ricorrente
“CONCLUSIONI Piaccia all'Ill.mo Tribunale, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così giudicare Nel merito in via principale:
- Accertare e per l'effetto dichiarare l'intervenuta risoluzione ope legis del contratto preliminare di compravendita dell'Immobile de quo sottoscritto dalle Parti in data 12.06.2021, per le ragioni esposte negli atti difensivi e per l'effetto condannare Controparte_1
e il Sig. e/o suoi familiari alla restituzione e liberazione immediata
[...] Controparte_2 dell'Immobile di proprietà di sito in Casatenovo (LC), Via De Gasperi n. Parte_1 24, in favore di Parte_1
- Condannare e il Sig. al Controparte_1 Controparte_2 pagamento in favore di dei canoni per occupazione sine titulo dell'Immobile Parte_1 sito in Casatenovo (LC), Via De Gasperi n. 24 a far data dal 30.09.2023 (termine concesso da
[...] per la liberazione dell'Immobile de quo) sino alla data di effettiva liberazione e Parte_1 riconsegna dell'Immobile stesso, quantificati secondo le tabelle OMI disponibili sul Sito dell'Agenzia delle Entrate, in non meno di Euro 4.500,00 al mese, o nel diverso importo stabilito dall'Ill.mo Tribunale adito.
- Condannare e il Sig. in via Controparte_1 Controparte_2 equitativa, al risarcimento dei danni in favore di alla stessa occorsi per Parte_1 effetto del sequestro imposto sui beni di proprietà della stessa in ragione del procedimento penale ai danni del Sig. e della Società IMF International Merchant & Finance LTD. Controparte_2
- Dichiarare infondata e, per l'effetto, rigettare la domanda proposta da
[...]
in via riconvenzionale per essere la stessa infondata ed illegittima per i Controparte_1 motivi meglio esposti in atti e comunque respingere le domande tutte svolte da
[...]
nei confronti di in quanto infondate in fatto e in Controparte_1 Parte_1 diritto.
- Dichiarare infondata e, per l'effetto, rigettare l'eccezione di carenza di legittimazione passiva avanzata dal Sig. per essere la stessa infondata per i motivi meglio esposti in atti e Controparte_2 comunque respingere le domande tutte svolte dal Sig. nei confronti di Controparte_2 [...]
in quanto infondate in fatto e in diritto. Parte_1
In via istruttoria Si insiste per l'accoglimento delle istanze istruttorie formulate in atti e nello specifico per l'interrogatorio formale del resistente Sig. sia personalmente che nell'allora sua Controparte_2 qualità di legale rappresentante di , sui capitoli di prova Controparte_1 di cui al ricorso in riassunzione, da intendersi qui integralmente richiamati. In ogni caso Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio”.

Conclusioni di parte resistente Controparte_1
“Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis, NEL RITO In via pregiudiziale nel rito: si eccepisce la mancanza dei presupposti di cui all'art.281 decies per il procedimento semplificato azionato da parte ricorrente e per l'effetto si insta affinché il Giudice designato, fermi gli accertamenti del caso, provveda con ordinanza la prosecuzione del processo con le forme dl rito ordinario fissando udienza di cui all'art. 183 c.p.c. con concessioni dei termini per le memorie ex art. 171 ter c.p.c. In subordine: nella denegata e non creduta ipotesi di conferma del rito semplificata si insta sin da ora per la
2 concessione dei termini per le memorie di cui all'art. 281 duododices c.p.c. comma IV. NEL MERITO previi gli accertamenti e le declaratorie del caso per i motivi esposti in narrativa ed in particolare accertato l'inadempimento contrattuale posto in essere dalla alle Parte_1 obbligazioni insiste nel contratto preliminare del 12.06.21 e della scrittura privata del 03.10.22 Nel merito in via principale: per tutti i motivi esposti in narrativa, previe le declaratorie del caso, dichiarare infondata in fatto e in diritto ogni domanda proposta e formulata dalla Pt_1 [...] rigettando integralmente le stesse. In via riconvenzionale: per i motivi esposti in Parte_1 narrativa previe le declaratorie del caso, accertare e dichiarare ai sensi di legge la risoluzione giudiziale del contratto preliminare del 12.06.21 per fatto e colpa della Parte_1
e per l'effetto condannare la stessa alla restituzione in favore della
[...]
della somma di EURO 210.000,00 oltre interessi di legge e Controparte_1 rivalutazione monetaria, percepita quale acconto del contratto preliminare, nonché alla restituzione della somma di EURO 27.500,00 oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria percepita a titolo di lavori extra e se del caso anche tramite la compensazione degli importi accertati in corso di causa. In ogni caso, per i motivi esposti in narrativa previe le declaratorie del caso, condannare la
[...] al risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale, in via equitativa ai Parte_1 sensi dell'art. 1226 c.c., in favore della oltre Controparte_1 interessi e rivalutazione monetaria e se del caso anche tramite la compensazione degli importi accertati in corso di causa. In via istruttoria: con espressa riserva di precisare e/o modificare le domande, produrre documenti e dedurre prove ai sensi dell'art. 281 duododices c.p.c., nel contestare i capi di prova avversari che risultano essere generici e/o irrilevanti, si chiede sin da ora l'ammissione della prova per interpello e testi sulle seguenti circostanze: 1) Vero che nel contratto preliminare del 12.06.21, parte promittente venditrice dichiarava che al momento della sottoscrizione dello stesso contratto erano mancanti alcuni lavori di finitura e che la medesima Parte Promittente Venditrice si impegnava a realizzare gli stessi entro il 30 ottobre 2021? Si rimostri al teste il nostro doc.1. 2) Vero che nel contratto preliminare del 12.06.21 la Parte Promittente Venditrice si impegnava a consentire alla Parte Promissaria Acquirente il godimento del bene entro il termine dei lavori di finitura fissato per il giorno 30.10.2021 e solo dopo il pagamento delle Cont scadenze indicate al punto 2.1. a) e b)? Si rimostri al teste il nostro doc.1. 3) Vero che , dopo avere saldato le prime due scadenze pattuite in contratto comunicava la volontà di profittare delle pattuizioni insite nella clausola di cui al punto 4) del contratto preliminare comunicando che il bene poteva essere consegnato nelle mani del sig. Si rimostri al teste il nostro doc.3. 4) Vero CP_2 che la comunicava che i lavori di finitura si sarebbero conclusi in data 30.11.21 e che Parte_1 Cont solo dopo tale data la avrebbe potuto ricevere in godimento il bene oggetto di contratto? Si rimostri al teste il nostro doc.3. 5) Vero che in data 14.12.21 le parti sottoscrivevano verbale di Cont consegna immobili? 6) Vero che in data 26.01.22 la incaricava un tecnico di fiducia, nella persona del Geom. con lo scopo di redigere apposita relazione da condividere Controparte_3 con la ricorrente al fine di accertare i lavori da concludere nonché i vizi e difetti del bene oggetto di contratto preliminare? Si rimostri al teste il nostro doc.5. 7) Vero che la , in risposta alla Parte_1 Cont comunicazione della comunicava che i lavori di finitura dovevano essere ancora terminati? Si Cont rimostri al teste il nostro doc.5. 8) Vero che il tecnico incaricato della , a seguito dei sopralluoghi eseguiti nel contraddittorio tra le parti e dei legali all'epoca nominati, redigeva n. 4 perizie tecniche rispettivamente in data 23.02.22, in data 07.03.22, in data 20.04.22 e in data 24.05.22? Si rammostrino al teste i nostri docc. 6,7,8 e 9. 9) Vero che In data 03.10.22 le parti sottoscrivevano Cont scrittura privata dove da una parte la rinunciava alla richiesta danni per le difformità e i vizi 3 dell'opera impegnandosi a versare la somma complessiva di EURO 25.000,00 oltre iva quale saldo dei lavori extra e dall'altra la si impegnava a concludere i lavori indicati nell'allegato Parte_1 Cont 1) della suddetta scrittura? Si rammostri al teste il nostro doc.10. 10) Vero che in data 30.03.23 saldava a fattura n.1/B del 28.03.23 pari da EURO 27.500,00, relativamente ai lavori extra eseguiti (come concordato nella scrittura privata del 03.10.22) e contestualmente contestava la mancanza di tutta una serie di lavori che erano previsti nella suddetta scrittura privata? Si rammostri al teste il Cont nostro doc.13. 11) Vero che la in data 22.05.23 contestava nuovamente la mancanza di tutta una serie di lavorazioni previste nella scrittura privata del 03.10.22? Si rammostri al teste il nostro doc.14. Sui capi di prova sopra indicati si chiede l'interpello del legale rappresentante della
[...] sig. nonché si indicano a testi il Geom. con Parte_1 Parte_2 Controparte_3 studio professionale in Brugherio (MB) Via Volturno n.101, l'Avv. Giuliana Falleti con studio professionale in Milano, Corso Sempione n. 44 e la sig.ra , C.F. , Tes_1 C.F._5 nata il [...] a [...], residente in [...] Sempre in via istruttoria se del caso disporre CTU al fine di verificare l'effettiva regolarità dei lavori eseguiti in ordine alle specifiche indicate nel contratto preliminare del 12.06.21, nella scrittura privata del 03.10.22 e nelle perizie tecniche e comunque sulla base dei documenti prodotti in atti. Con vittoria di spese e condanna della controparte per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.”

conclusioni di parte resistente Controparte_2
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, e con ogni miglior formula e declaratoria del caso: Nel rito, in via pregiudiziale: si eccepisce la mancanza dei presupposti di cui all'art. 281 decies c.p.c. per il procedimento semplificato azionato da parte ricorrente e per l'effetto si chiede che il Giudice designato, fermi gli accertamenti del caso, provveda con ordinanza per la prosecuzione del presente Giudizio con le forme di rito ordinario fissando udienza di cui all'art. 183 c.p.c. con la concessione dei termini per le memorie ex art. 171 ter c.p.c.. In subordine: nella denegata e non creduta ipotesi di conferma del rito semplificato si insiste per la concessione dei termini per le memorie di cui all'art. 281 duodecies c.p.c. comma IV. Nel merito Dichiarare la carenza di legittimazione passiva del sig. rispetto alle domande tutte Controparte_2 svolte nei suoi confronti per i motivi e argomentazione tutte, in fatto e in diritto, svolte in sua comparsa costitutiva e comunque respingere le domande tutte svolte dalla società ricorrente nei confronti del sig. in quanto le stesse assolutamente infondate in fatto e di diritto per Controparte_2
i motivi e argomentazione tutte, in fatto e in diritto, svolte in atti;
Comunque Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa (oltre oneri fiscali come per legge), oltre al rimborso delle spese generali pari al 15% In via istruttoria Ci si oppone per tutti i motivi meglio svolti in comparsa costitutiva al richiesto interpello del sig. in proprio, e con espressa riserva di ulteriormente dedurre, produrre nonché Controparte_2 indicare ulteriori testimoni nelle memorie di cui all'art. 281 duododices c.p.c. comma IV di cui si insiste per la loro concessione Salvis iuribus”

4 RAGIONI DELLA DECISIONE
- Con ricorso in riassunzione depositato in data 7/10/2024, a seguito di provvedimento di incompetenza emesso dal Tribunale di Monza in data 16/7/2025, a Parte_1 citato in giudizio e in proprio Controparte_1 Controparte_2 proponendo nei loro confronti domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra la ricorrente e Controparte_1
, con condanna delle controparti al rilascio dell'immobile e al pagamento di un indennizzo per
[...]
l'occupazione del medesimo successivamente al 30.09.2023 - data intimata per il rilascio dell'immobile a seguito di inadempimento - nonché al risarcimento dei danni subiti a causa di un sequestro dell'immobile disposto nell'ambito di un procedimento penale che aveva visto coinvolto il
CP_2
Parte ricorrente in particolare ha allegato: che in data 12.06.2021 era stato concluso un contratto preliminare di compravendita con cui la ricorrente - in qualità di parte promittente venditrice – e
[...]
– in qualità di parte promissaria acquirente – sottoscrivevano Controparte_1 un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'Immobile costituito da villa singola con annesso locale ad uso autorimessa, il tutto sito in Casatenovo, via De Gasperi n. 24, al prezzo di cessione complessivo di Euro 2.200.000,00, oltre Iva come per legge, da corrispondersi alle seguenti scadenze: i) Euro 70.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. già corrisposti prima della sottoscrizione del contratto preliminare;
ii) Euro 70.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. entro il 30.10.2021; iii) Euro 70.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. entro il 10.06.2022; iv) Euro 70.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. entro il 10.06.2023; v) Euro 1.920.000,00 a saldo del prezzo convenuto al rogito notarile da stipularsi entro il 30.06.2024; che su richiesta di parte promissaria acquirente, concedeva a Parte_1 quest'ultima la facoltà di avere in godimento l'Immobile promesso in vendita anticipatamente rispetto al rogito notarile e comunque non prima della fine dei lavori di finitura, così da poterne disporre in via del tutto precaria;
che in data 14.12.2021, ultimati i lavori di finitura previsti nel Contratto Preliminare nella persona del legale rappresentante Sig. Parte_1 Parte_3
, consegnava al Sig. – in rappresentanza di
[...] Controparte_2 Controparte_1
– una copia delle chiavi d'accesso all'Immobile, al fine di consentirne il godimento in
[...] via anticipata, con la precisazione che tale consegna non comportava l'immissione della promissaria acquirente nel possesso dell'Immobile, che invece si sarebbe trasferita al rogito e ad avvenuto pagamento del prezzo;
che in occasione della suddetta consegna anticipata dell'Immobile alla promissaria acquirente, dichiarava espressamente di Controparte_1 concedere al Sig. e ai suoi familiari il diritto di abitazione nell'Immobile; che Controparte_2 [...]
, nonostante i solleciti, non provvedeva al pagamento della Controparte_1 tranche di cui all'art. 2.1., lettera d), del Contratto Preliminare, scadente il 10.06.2023, rendendosi, dunque, inadempiente ai sensi del Contratto Preliminare;
che con comunicazione del 22 giugno 2023
alla luce dell'inadempimento contrattuale di Parte_1 Controparte_1
per il mancato pagamento della rata di cui all'art. 2.1, lettera d) del Contratto
[...]
Preliminare, comunicava a e al legale rappresentante Controparte_1 della stessa Sig. la risoluzione immediata del Contratto Preliminare ai sensi dell'art. Controparte_2
6 del Contratto Preliminare stesso, con intimazione di riconsegna dell'Immobile, libero da cose e/o persone, entro e non oltre il 30.09.2023; che la promissaria acquirente non ha ancora restituito
5 l'Immobile all'esponente Società; che a causa del coinvolgimento di in un Controparte_2 procedimento penale l'immobile è stato sottoposto a sequestro cagionando un notevole danno all'immagine di la cui visura, ancora oggi, porta traccia di tale pregiudizievole Parte_1 di conservatoria.
- Si costituiva in giudizio la resistente , sostenendo che Controparte_1 era stata la promittente venditrice a rendersi inadempiente alle obbligazioni assunte, in ragioni di vizi, irregolarità e difformità alle opere realizzate nell'immobile. Ha quindi chiesto il rigetto delle domande di controparte e, in via riconvenzionale, la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento della ricorrente, con condanna di quest'ultima alla restituzione degli acconti ricevuti e dell'ulteriore importo di euro 27.500,00 percepito per lavori extra capitolato, oltre che al risarcimento dei danni.
- Si costituiva altresì in giudizio il resistente eccependo la carenza di legittimazione Controparte_2 passiva rispetto alle domande formulate dal ricorrente e chiedeva quindi il rigetto delle relative domande formulate nei suoi confronti.
- All'esito della prima udienza ritenuta la causa matura per la decisione veniva rinviata per discussione e, riassegnata la causa al presente giudice, in data 12/11/2025 le parti precisavano le conclusioni e discutevano la causa riportandosi agli atti e il Giudice si riservava il deposito della sentenza.
Nel merito, le domande attoree sono parzialmente fondate e possono essere accolte nei limiti che seguono.

1. In primo luogo si rileva che le circostanze di fatto specificamente dedotte dalla ricorrente come sopra riportate - relative alla sottoscrizione del contratto del 12/6/2021, all'immissione anticipata del resistente nel godimento dell'immobile, al pagamento parziale della caparra (con i versamenti precisamente indicati nelle prime due rate), alla ricezione della comunicazione della ricorrente del 22/6/2023, nonché alla perdurante occupazione dell'immobile - non sono state contestate dai resistenti, pertanto possono essere poste a fondamento della decisione quali fatti pacifici, essendo tutti fatti storici noti ai resistenti.
Cont Nella specie, il resistente non ha sollevato alcuna specifica contestazione, non ha negato i fatti dedotti dalla ricorrente, non ha dedotto altri fatti alternativi o incompatibili con quelli della ricorrente, ma ha solo aggiunto altri fatti, relativi all'inadempimento della ricorrente, a sostengo dell'eccezione ex art. 1460 c.c.

1.1. Nel merito, deve essere pertanto accertata e dichiarata la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita stipulato tra la ricorrente - in qualità di parte promittente venditrice – e
– in qualità di parte promissaria acquirente in data Controparte_1
12.06.2021 avente ad oggetto l'Immobile costituito da villa singola con annesso locale ad uso autorimessa, il tutto sito in Casatenovo, via De Gasperi n. 24, al prezzo di cessione complessivo di Euro 2.200.000,00, oltre Iva come per legge, per effetto della comunicazione del 22/6/2023 con cui comunicava a e al legale Parte_1 Controparte_1 rappresentante della stessa Sig. la risoluzione immediata del Contratto Preliminare Controparte_2
6 ai sensi dell'art. 6 del Contratto Preliminare stesso (art. 1456 c.c.), con intimazione di riconsegna dell'Immobile, libero da cose e/o persone, entro e non oltre il 30.09.2023.
In particolare la clausola n 6 del contratto in oggetto prevede che la parte promittente venditrice ha il diritto e la facoltà di risolvere il Contratto Preliminare per colpa della promissaria acquirente, mediante comunicazione per iscritto da inviarsi a quest'ultima, nel caso di mancato pagamento da parte della promissaria acquirente nei termini pattuiti anche di una sola delle tranches convenute all'art.

2.1 del Contratto Preliminare, con conseguente diritto della parte promittente venditrice ad ottenere la restituzione dell'Immobile ed a trattenere, con espressa esclusione di restituzione, tutte le somme a qualsiasi titolo incassate fino al momento della risoluzione.
Sono circostanze pacifiche che il resistente , alla data del Controparte_1
22/6/2023 aveva omesso la corresponsione della tranche di cui all'art. 2.1., lettera d), del Contratto Preliminare, con scadenza al 10.06.2023 e parimenti è pacifica la ricezione da parte dei resistenti della comunicazione del 22/6/2023 con cui la ricorrente dichiarava di volersi avvalere della clausola risolutiva.
Considerato quindi il mancato pagamento nei termini prestabiliti sussisteva l'inadempimento del Cont resistente integrante il fatto contemplato nella clausola risolutiva espressa (n.6 del contratto).

1.2. Invero, la clausola risolutiva espressa comporta la risoluzione immediata del contratto per l'inadempimento della controparte, senza che il contraente che se ne avvale debba dimostrarne l'importanza. Tale clausola, infatti, ha un effetto risolutorio immediato e postula non soltanto la sussistenza, ma anche l'imputabilità dell'inadempimento, senza che il giudice possa o debba accertare la gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., avendo le stesse parti effettuato tale valutazione in sede negoziale.
Si rileva inoltre che la dichiarazione di avvilimento della clausola risolutiva non può precludere la valutazione dell'inadempimento della parte che dichiara di volersene giovare (segnatamente si veda Cass. n. 21115 del 2013 Rv. 627837 - 01:) "Anche quando la parte interessata abbia manifestato la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa, il giudice deve valutare l'eccezione di inadempimento proposta dall'altra parte, attesa la pregiudizialità logica della stessa rispetto all'avverarsi degli effetti risolutivi che normalmente discendono in modo automatico, ai sensi dell'art. 1456 c.c., dall'accertamento di un inadempimento colpevole) (Cassazione civile sez. III, 23/12/2021, n.41326).
Inoltre, in punto di onere probatorio, occorre richiamare il principio sancito da Cass. S.U. n. 13533/2001, secondo cui “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il
7 creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento.”

1.3. Occorre quindi verificare se l'inadempimento del convenuto possa ritenersi legittimo essendo una reazione, in via di autotutela, all'inadempimento dell'attrice, ex art. 1460 c.c.
L'eccezione di inadempimento consente, infatti, alla parte di un contratto a prestazione corrispettive di non adempiere alla propria prestazione se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, sempre che il rifiuto di adempiere non sia contrario a buona fede.
Ebbene, quanto ai vizi e difetti allegati, si ritiene che manchi il requisito della gravità e rilevanza dell'inadempimento della ricorrente, allegato peraltro in modo generico e non circostanziato. Si rileva infatti che la maggior parte dei vizi allegati risultano essere stati oggetto di specifica trattativa e Cont accordo tra le parti, raggiunto e sottoscritto in data 3/10/2022, con cui la ricorrente e si accordavano per l'esecuzione di determinate rifiniture da parte dell'odierna ricorrente con Cont corresponsione della somma di euro 25.000,00 oltre iva da parte della resistente Parte resistente allega poi del tutto genericamente come alcune di queste opere non sarebbero state poi effettuate. Premessa la genericità dell'allegazione e la mancata indicazione specifica delle opere non ultimate, si rileva da un lato come l'accordo non prevedesse alcun termine essenziale per la loro esecuzione e dall'altro la scarsa rilevanza delle stesse in relazione al valore dell'immobile oggetto di preliminare per euro 2.200.000,00. Tanto è sufficiente per ritenere che, anche laddove vi sia stato un inadempimento della ricorrente nei termini allegati dalla resistente – il cui accertamento risulta pertanto irrilevante – in ogni caso non potrebbe essere considerato di gravità tale da causare la risoluzione del contratto.
Cont Si osserva inoltre che è pacifico che la resistente era stata immessa nel “possesso e godimento” dell'immobile promesso in assegnazione alla sottoscrizione del contratto preliminare per cui è causa,
- di cui dichiarava espressamente di concedere al Sig. Controparte_1
e ai suoi familiari il diritto di abitazione nell'Immobile - che ha continuato ad Controparte_2 occupare nonostante la risoluzione del contratto e le richieste di rilascio della ricorrente, senza peraltro che sia stato allegato il pagamento di alcuna indennità di occupazione. La condotta del resistente appare contraria a buona fede ed esclude l'operatività dell'art. 1460 c.c. in quanto dimostra la volontà del resistente di approfittare della prestazione di consegna anticipata dell'immobile da parte della ricorrente che ha ottenuto in forza del contratto preliminare di assegnazione, continuando a trarne utilità con il godimento dell'immobile, pur essendo inadempiente all'obbligazione di pagamento del saldo della caparra, nonostante la risoluzione del contratto ed infine senza pagare l'indennità di occupazione.
Ne consegue che l'inadempimento del resistente non può ritenersi legittimo ex art. 1460 c.c. Da tanto si ritiene che l'eccezione di inadempimento della resistente debba essere respinta.
8 2. Deve pertanto essere accolta la domanda proposta dalla ricorrente in via principale di accertamento della risoluzione di diritto del contratto (ex art. 1456 c.c.) alla data del 22/6/2023.
In tema si rammenta che la clausola risolutiva espressa comporta la risoluzione immediata del contratto senza che il giudice possa valutare la gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., avendo le stesse parti effettuato simile valutazione in sede negoziale.
La clausola risolutiva espressa attribuisce, infatti, al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento di controparte senza doverne provare l'importanza (Cass. 2014 n. 20854; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 16993 del 01/08/2007; Cass. N. 167 del 2005; Cass. N. 10935 del 2003; Cass. N. 2674 del 1997).
La dichiarazione prevista dall'art. 1456 c.c. ha, infatti, un effetto risolutorio immediato e postula non soltanto la sussistenza, ma anche l'imputabilità dell'inadempimento che il giudice è chiamato ad accertare in caso di contestazione (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 3012 del 25/10/1971; Cass. 2005 n. 15026 ove si ribadisce: "Nel sistema dell'art. 1456 c.c. gli effetti risolutori, che si collegano direttamente alla dichiarazione della volontà del creditore di avvalersi della clausola risolutiva espressa senza l'intermediazione della sentenza (Cass. 28.3.1997, n. 2674), decorrono dal momento in cui tale dichiarazione perviene al debitore (Cass. 11.10.1989, n. 4058)").
La colpa del contraente inadempiente si presume ai sensi dell'art. 1218 c.c., se non sia provata la impossibilità di adempimento della prestazione per causa non imputabile al debitore (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 394 del 22/01/1986) e, in proposito vige il principio della presunzione di persistenza del diritto, desumibile art. 2697 c.c., per il quale, una volta provata dal creditore l'esistenza di un diritto destinato ad essere soddisfatto, grava sul debitore l'onere di provare l'esistenza del fatto estintivo costituito dall'adempimento e/o impeditivo per causa non imputabile in applicazione dei principi generali in tema di onere probatorio sopra già richiamati.
Cont

2.1. Nella specie la resistente ha allegato l'assoluta impossibilità all'inadempimento in ragione del fatto che al momento della scadenza della rata in data 10/6/2023 il legale rappresentante della Cont era impossibilitato ad eseguire il pagamento in quanto in data 9/6/2023 era stato colpito da ordinanza cautelare che disponeva la sua custodia in carcere, poi scarcerato in data 18/9/2023.
La tesi non può essere condivisa.
È sufficiente rilevare che l'obbligazione faceva capo alla società resistente e non al legale rappresentante personalmente e la resistente non ha allegato, prima ancora che provato, l'impossibilità della società ad adempiere all'obbligazione assunta.
Pertanto, la domanda di accertamento della risoluzione proposta da parte attrice deve essere accolta, essendosi il contratto risolto di diritto con la ricezione della comunicazione del 22/6/2023, come previsto dall'art. 1456 c.c.

3. Consegue a tanto che la ricorrente ha diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria, che è stata versata dal resistente con pagamento delle prime due scadenze previste in contratto, quale liquidazione convenzionale del danno e che la ricorrente ha comunicato di “incamerare” con la risoluzione di diritto del contratto del 22/6/2023. La ritenzione della caparra è infatti un effetto 9 ammissibile nel caso della risoluzione di diritto, essendo invece incompatibile con la domanda di risoluzione giudiziale e di risarcimento del danno, come da giurisprudenza della Suprema Corte: “In tema di inadempimento contrattuale, una volta conseguita attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione del contratto al quale accede la prestazione di una caparra confirmatoria, l'esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso, cosicché la parte non inadempiente che limiti fin dall'inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra ad essa versata o alla corresponsione del doppio della caparra da essa prestata, in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell'effetto risolutorio” (Cass. ordinanza n 18392 dell'8.6.2022).
Cont

4. La risoluzione del contratto preliminare comporta l'obbligo per il resistente di rilasciare l'immobile, secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., stante l'efficacia retroattiva della risoluzione (cfr. sentenza n 6575 del 14.3.2017; ordinanza n 35280 del 30/11/2022 L'efficacia retroattiva della risoluzione, per inadempimento, di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipata del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso. Ne consegue che nel caso di occupazione di un immobile fondata su di un titolo contrattuale venuto meno per effetto della risoluzione giudiziale del contratto va esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori.). La restituzione dell'immobile è dunque un effetto della risoluzione del contratto preliminare, considerato che il godimento dell'immobile conseguito dal convenuto in via anticipata rispetto al trasferimento del diritto di proprietà, è riconducibile ad un rapporto di comodato non autonomo ma funzionalmente collegato al contratto preliminare (cfr. Cass. S.U. n 7930 del 27.3.2008; Cass. sentenza n.5211 del 16.3.2016), che è venuto meno con la risoluzione del titolo negoziale.

5. I resistenti sono inoltre tenuti al pagamento dell'indennità di occupazione, come richiesta dalla ricorrente per il periodo decorrente dal mese di aprile 2023 alla data dell'effettivo rilascio, considerato che la risoluzione di un contratto preliminare di vendita determina l'obbligo del promissario acquirente di corrispondere l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene negoziato, che gli sia stato consegnato anticipatamente. Inoltre l'obbligazione di pagamento dell'indennità di occupazione non è compresa nella ritenzione della caparra, avendo origine da un distinto fatto illecito costituito dal mancato rilascio del bene dopo la risoluzione del contratto (“La somma di denaro che, all'atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto ed ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti. Cass. Sentenza n. 19403 del 30/09/2016).
10 Anche la giurisprudenza di legittimità più recente ha avuto modo di confermare che "In tema di contratto preliminare di vendita immobiliare, il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento, con la conseguenza che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto e ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti" (Cassazione civile sez. II, 27/02/2025, n.5201).
La determinazione dell'indennità di occupazione in € 4.500,00 determinata dalla ricorrente non è stata oggetto di specifica contestazione, pertanto, avendo chiesto la ricorrente il pagamento di tale indennità a far data 30/9/2023, essendo il titolo un fatto illecito e non essendo stata contestata la quantificazione, i resistenti in solido tra loro devono essere condannati al pagamento della somma di
€ 4.500,00 al mese per il periodo decorrente dal mese di ottobre 2023 – conformemente e nei limiti di cui alla domanda - sino all'effettivo rilascio dell'immobile.

6. Deve essere invece respinta la domanda di parte ricorrente di risarcimento del danno in ragione dell'intervenuto sequestro sui beni di proprietà della stessa nel procedimento penale a carico dei resistenti. È sufficiente riscontrare come non sia stato adeguatamente allegato prima ancora che provato il danno in relazione al quale è stata avanzata domanda di risarcimento, prima ancora che la sua diretta riconducibilità ai resistenti.
Consegue a tanto l'accoglimento delle domande della ricorrente nei limiti sopra indicati, ogni ulteriore domanda ed eccezione rigettata.
Spese di lite
Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e vanno quindi poste integralmente a carico dei resistenti, in quanto prevalentemente soccombenti che si liquidano in euro 6.307,00 per compensi professionali ex DM 55/2014 (secondo i valori medi per fascia di valore da euro 52.000,00 ad euro 260.000,00, esclusa la fase di istruttoria e valori minimi per fase decisionale in ragione del rito e della concreta attività espletata), oltre il 15% su detti compensi a titolo di spese generali ex art. 2 DM citato, oltre I.V.A. e C.P.A.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) accerta e dichiara l'intervenuta risoluzione di diritto, ex art. 1456 cod. civ., del contratto preliminare di compravendita stipulato tra la ricorrente - in qualità di parte promittente venditrice – e
– in qualità di parte promissaria acquirente in data Controparte_1 CP_1
12.06.2021 avente ad oggetto l'Immobile costituito da villa singola con annesso locale ad uso autorimessa, il tutto sito in Casatenovo, via De Gasperi n. 24, per l'inadempimento del resistente;

11 2) accerta e dichiara che la ricorrente ha il diritto di ritenzione della somma ricevuta quale caparra confirmatoria;

3) accerta e dichiara l'obbligo del resistente di Controparte_1 restituzione degli immobili oggetto del contratto preliminare e condanna al rilascio immediato degli stessi;

4) condanna i resistenti e in solido tra loro Controparte_1 Controparte_2 al pagamento, in favore della ricorrente dell'indennità di occupazione degli immobili di cui sopra di
€ 4.500,00, per ogni mensilità di occupazione senza titolo, dal mese di ottobre 2023 fino all'effettivo rilascio;

5) condanna i resistenti in solido tra loro alla rifusione delle spese di lite in favore della ricorrente, che liquida in euro 6.307,00 per compensi professionali ex DM 55/2014 (secondo i valori medi per fascia di valore da euro 52.000,00 ad euro 260.000,00, esclusa la fase di istruttoria e valori minimi per fase decisionale in ragione del rito e della concreta attività espletata), oltre il 15% su detti compensi a titolo di spese generali ex art. 2 DM citato, oltre I.V.A. e C.P.A.
Sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.
Lecco, il 01/12/2025
Il Giudice Sara Cargasacchi
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