R.G. 3418/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI RAGUSA
Sezione Civile
Il tribunale, nella persona del giudice monocratico dott. Antonio Pianoforte, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al numero di r.g. 3418/2018 pendente tra:
, nato a [...] il [...] e residente in [...]C.F._1
(RG), via Stoccolma n. 5, ), nato a [...] il [...] e Parte_2 C.F._2 residente in [...], nonché Parte_3
), nata a [...] il [...] e residente in [...]
n. 3, con il patrocinio degli avv.ti Luisa D'Urso ( ) e Francesca Valeria Barletta CodiceFiscale_4
), con elezione di domicilio in Catania, via Giacomo Leopardi n. 63, presso lo C.F._5 studio dell'avv. D'Urso ATTORI contro
), nata a [...] il [...] e residente in [...]C.F._6
Pozzallo (RG), via Orsa Maggiore n. 8, con il patrocinio dell'avv. Vincenzo Rizza
, con elezione di domicilio in Modica (RG), via Trapani Rocciola n. 2, presso il C.F._7 di lui studio e
), nato a [...] il [...] e residente Controparte_2 C.F._8 in Pozzallo (RG), via dell'Arno n. 19, con il patrocinio dell'avv. Guglielmo Rustico
), con elezione di domicilio in Ispica (RG), via Matteotti n. 25, presso il di lui C.F._9 studio e
( ), nata a [...] il [...] e residente in [...]C.F._10
(RG), viale Mario Rapisardi n. 121, ( ), nata a [...]_4 C.F._11
pagina 1 di 30 il 18/10/1958 e residente in [...], con il patrocinio dell'avv. Anna Granata
( , con elezione di domicilio in Ispica (RG), presso il di lei studio C.F._12
e nei confronti di
( ), nato a [...] il [...] e residente in [...]C.F._13
Pozzallo (RG), via Orsa Maggiore n. 8, con il patrocinio dell'avv. Giuseppe Rizza
), con elezione di domicilio in Modica (RG), via Trapani Rocciola n. 2, presso il C.F._14 di lui studio CONVENUTI
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato, i sigg. e Parte_1 Pt_2 Pt_1 Parte_3 convenivano in giudizio i sigg. , e Controparte_1 CP_3 Controparte_4 Parte_4 per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: “[p]iaccia all'On.le Tribunale Controparte_2 adìto, contrariis reiectis, previa ammissione di CTU percipiente e deducente, indispensabile per una migliore intelligenza dei fatti oggetto del contendere e delle sottostanti cause, anche diverse da quelle indicate in narrativa: - in via preliminare accertare l'esistenza dei (gravi) difetti di costruzione e rovina di edificio compiutamente descritti in narrativa sia in ordine alle parti condominiali sia in ordine alle parti in proprietà individuale;
- quindi ritenere che gli stessi sono imputabili ad errori costruttivi ed omissioni (e, quindi, a colpa), quali quelli rilevati in narrativa nonché altri, che dovessero emergere all'esito della chiesta C.T.U., ascrivibili in primo alla Società venditrice - che per altro, tramite propria
D.L., ha coordinato la realizzazione delle opere - e, per essa e stante la di lei estinzione/cessazione prima dell'esaurimento dei rapporti giuridici conseguenti all'attività espletata durante la vita dell'impresa, ivi compresa la responsabilità decennale ex art. 1669 c.c., illimitatamente all'allora Socio accomandatario sig.ra e nei limiti del conferimento e/o di quanto ottenuto all'esito dell'estinzione della CP_3
Società agli allora soci accomandanti sigg.ri e , tutti Controparte_4 Controparte_1 Parte_4 convenuti nel presente giudizio;
- indi, ritenere parimenti responsabile, per culpa in vigilando e per le altre ragioni calandate in narrativa, il D.L., geom. , pure convenuto;
- condannare Controparte_2 quindi tutti i predetti convenuti, in solido tra loro ed illimitatamente quanto al socio accomandatario ed al D.L. e negli spiegati limiti quanto ai soci accomandanti, ad eseguire in termine assegnando le opere occorrenti alla eliminazione delle cause (ivi comprese quelle che saranno accertate all'esito di C.T.U. percipiente), che hanno provocato i danni oggetto dell'odierna res controversa, ovvero, in subordine, a pagare ai deducenti il loro controvalore, quale desumibile dall'attuale prezziario dei lavori pubblici in
Sicilia o da altri strumenti tecnici, in modo che gli attori possano a ciò poi provvedere con imprese e maestranze di propria fiducia;
- condannare i medesimi convenuti, nei limiti e termini di cui sopra, alla refusione del danno occorso alle rispettive proprietà individuali in dipendenza delle cause di cui detto e pagina 2 di 30 segnatamente almeno delle seguenti somme: a) € 3.078,23 oltre IVA in favore della sig.ra Parte_3
; b) € 1.689,60 oltre IVA in favore del sig. ; c) € 378,67 oltre IVA in favore del sig.
[...] Parte_2
; - condannare i medesimi convenuti, nei limiti e termini di cui sopra, alla refusione del Parte_1 danno occorso alla proprietà comune e segnatamente: a) € 41.250,00 oltre IVA per l'intervento in fondazione;
b) € 4.000,00 oltre IVA per l'effettuazione di fori di drenaggio, secondo quanto amplius descritto nell'allegata CTP e soprattutto a pagg. 19 21; fissare un ulteriore risarcimento, che si chiede venga stabilito in € 200,00 pro die o in quell'altra somma, maggiore o in subordine minore, che il
Tribunale adìto riterrà di giustizia, ex art. 614-bis c.p.c. per ogni giorno di ritardo nella esecuzione delle opere, oggetto di emananda condanna. Con vittoria di spese e compensi di causa”.
Allegavano, a tal fine, che:
- gli odierni esponenti acquistavano dalla società cessata in data 24/06/2014, delle Parte_5
unità immobiliari ricadenti in un complesso edilizio sito in Pozzallo (RG) e, in particolare:
“appartamento per civile abitazione, riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Pozzallo al foglio
7, mappale 2762, sub 44, via Stoccolma n. 5, piano primo, categ. A/2, cl. 1^, vani 6, R.C. euro 433,82, nonché vano garage sito al piano sottostrada, riportato nel Catasto fabbricati di Pozzallo al foglio 7, mappale 2762, sub 25, via Stoccolma n. 5 ps.1, categ. C/6, cl. 2^, mq 13, RC euro 40,96, quanto al sig.
(doc. 2); b) appartamento per civile abitazione, riportato nel Catasto Fabbricati del Parte_1
Comune di Pozzallo al foglio 7, mappale 2762, sub 47, via Stoccolma n. 5, piano secondo, categ. A/2, cl.
1^, vani 6,5, R.C. euro 469,98, nonché vano garage sito al piano sottostrada, riportato nel Catasto fabbricati di Pozzallo al foglio 7, mappale 2762, sub 26, via Stoccolma n. 5 ps.1, categ. C/6, cl. 2^, mq
13, RC euro 40,96, quanto al sig. (doc. 3); c) appartamento per civile abitazione, riportato Parte_2 nel Catasto Fabbricati del Comune di Pozzallo al foglio 7, mappale 2762, sub 54, via Stoccolma n. 5, piano terra, categ. A/2, cl. 1^, vani 6, R.C. euro 433,82, nonché vano garage sito al piano sottostrada, riportato nel Catasto fabbricati di Pozzallo al foglio 7, mappale 2762, sub 26, via Stoccolma n. 5 ps.1, categ. C/6, cl. 2^, mq 13, RC euro 40,96, quanto alla sig.ra ”; Parte_3
- i proprietari rilevavano delle lesioni sulle pareti dei predetti immobili e imputavano dette lesioni ad
“un normale assestamento dell'edificio”;
- dopo aver rilevato ulteriori lesioni sui propri immobili, gli odierni esponenti, grazie ad alcune indagini specialistiche, si avvedevano che i cedimenti strutturali e le consequenziali lesioni derivano in realtà dalla
“realizzazione delle costruzioni oggetto della odierna res controversa senza l'osservanza delle più elementari regole di edificazione, essendosi in particolare evidenziato un errore nella mancanza di adeguate fughe di drenaggio nel muro di contenimento, che delimita il vialetto d'ingresso e la piazzola pagina 3 di 30 di parcheggio, e del quale non è stato possibile trovare traccia nella documentazione reperita presso l'Ufficio del Genio Civile di Ragusa (Pratica N°10 – Pozzallo)”;
- tali irregolarità costruttive determinavano un “irregolare deflusso delle acque, che, accumulandosi, dilavano le parti più sottili del materiale di riempimento, determinando vuoti, che costituiscono la causa immediata e diretta dei cedimenti strutturali e delle lesioni riscontrati in superficie”;
- la società venditrice dei predetti immobili, che aveva appaltato ad imprese terze la realizzazione dei progetti edilizi, doveva rispondere dei danni lamentati, eliminandone previamente le cause;

- attesa la cessazione della società, di tali danni dovevano, dunque, rispondere i soci accomandatari e – nei limiti dei conferimenti ovvero della quota di liquidazione – i soci accomandanti;

- tenuto alle eliminazione delle cause di cedimento strutturali (ovvero al risarcimento delle somme a ciò occorrente) era anche il geometra quale progettista e direttore dei lavori incaricato dalla CP_2 società venditrice;

- l'eliminazione dei danni specificatamente indicati alle parti in comune condominiali “dovrà comportare le seguenti attività, il cui valore economico andrà individuato con applicazione del prezziario vigente: il ripristino della pavimentazione del vialetto di accesso ai vari corpi di fabbrica;
il rifacimento delle banchine, che costeggiano gli edifici;
il ripristino di intonaco e pittura nella facciata del Corpo C;
il risanamento o, laddove necessario, la sostituzione delle soglie o delle cornici in marmo di portefinestre e finestre”. A ciò aggiungevano che “[a]ltri danni hanno interessato il corpo di fabbrica
C, ove sono siti gli immobili in questione, e segnatamente la rottura della tubazione di adduzione di acqua, che collega il contalitri comunale fino ai serbatoi interni della palazzina 'D', nonché la rottura dei tubi di adduzione del gas, a causa di cedimenti e movimenti del vialetto d'ingresso e della banchina.
Per ovviare alla situazione in maniera temporanea e provvisoria è stato creato un allaccio esterno dai serbatoi della palazzina 'C' ai serbatoi della palazzina 'D', come attesta la relazione idraulica allegata alla perizia di parte”;
- l'eliminazione dei danni specificatamente indicati alle parti in proprietà esclusiva “andranno rifusi agli odierni esponenti a carico dei convenuti, ciascuno per le ragioni giuridiche sopra rassegnate”;
- l'eliminazione dei fattori causativi dei danni alle parti in comune e in proprietà esclusiva, così come individuati dalla perizia stragiudiziale svolta dagli attori, doveva svolgersi nei seguenti termini: “[i]n primo occorrerà creare, su tutta la parete del muro in c.a. dei dreni (foro con diametro minimo da 7 cm), su tutta la parete del muro periferico, onde far defluire se esistente, l'acqua di falda che si accumula a ridosso. Ciò mediante almeno un foro per ogni 10 mq (e, quindi, in totale, quaranta fori). Sotto il profilo economico, considerato che i dreni orizzontali hanno un costo unitario di circa € 100,00 cadauno, tale primo intervento comporterà una spesa complessiva di € 4.000,00 circa oltre IVA. Il secondo pagina 4 di 30 intervento dovrà consistere nell'esecuzione alla base del muro di uno scavo a sezione obbligata di circa
1 x 1 mt, nel rivestimento dello stesso con tessuto drenante, e nella collocazione per tutta la tratta di un tubo drenante (diametro minimo 20 cm); il tutto dovrà essere colmato con pietrisco o piccole gabbionate di pietrame, isolando l'area apicale con del materiale impermeabile. Il tubo drenante dovrà essere collocato in modo che lo stesso, faccia defluire esternamente l'acqua captata in fondazione. L'intervento in fondazione, sintetizzando i singoli costi e stimando gli stessi in € 250,00 al metro lineare, ammontano ad €/ml 250,00, comporterà una spesa complessiva di € 40.000,00 ( = €/ml 250,00 * ml 160,00)”;
- gli odierni esponenti si determinavano ad agire in proprio, attesa “l'inerzia del condominio e dell'amministratore”;
- i riscontrati danni e fattori causativi rendevano evidente la sussistenza dei requisiti di cui all'art. 1669
c.c., nonché appalesavano la grave negligenza ed imperizia dell'impresa venditrice e della direzione dei lavori a norma dell'art. 2043 c.c.;
Concludevano, dunque, come sopra precisato.
Con comparsa ritualmente depositata si costituiva in giudizio la sig.ra per ivi sentire Controparte_1 accogliere le seguenti conclusioni: “[piaccia al tribunale di Ragusa] - Rigettare la domanda, in quanto destituita di fondamento in fatto e diritto per inesistenza dei vizi lamentati dagli attori e comunque per carenza dei presupposti previsti dall'art.1669 Codice Civile specie con riferimento alla presenza di difetti nella costruzione o pericolo di rovina;
- In via subordinata ritenere e dichiarare che la denuncia formulata con l'atto di citazione è tardiva rispetto al termine di un anno dalla scoperta indicato dall'art. 1669; - Nella denegata ipotesi di accoglimento nel merito della domanda attrice, ritenere e dichiarare che la deducente è esente da ogni responsabilità; - Rigettare la domanda formulata ai sensi dell'art. 700
c.p.c. per mancanza dei presupposti e liquidando le relative spese e con condanna degli attori al loro pagamento;
- Con il favore delle spese e dei compensi del giudizio in esito al rigetto della domanda principale, come per legge”.
Deduceva, a tal fine, che:
- i danni lamentati dagli odierni attori erano inesistenti o, seppur esistenti, dovuti ad una mancata (o carente) manutenzione degli immobili del compendi, escludendosi, dunque, la responsabilità della società venditrice;

- i lamentati danni, oltre a costituire un “un fatto normalissimo in qualunque struttura in cemento armato”, non compromettevano l'abitabilità e il godimento delle abitazioni;

- i dedotti danni non costituivano vizi gravi e, in ogni caso, idonei a pregiudicare la destinazione del bene così come richiesto dall'art. 1669 c.c.;
pagina 5 di 30 - la denuncia di tali vizi era comunque sottoposta al termine di un anno dalla loro scoperta che non poteva decorrere dal giorno del deposito della relazione redatta dal perito degli odierni attori;

- la mera detenzione di partecipazioni sociali non poteva coinvolgere l'esponente “in eventuali obbligazioni riguardanti esclusivamente fatti di tipo tecnico per i quali solo il progettista ed il Direttore dei lavori sono in condizione di poter fornire risposte concrete”.
Concludeva, dunque, come in premessa.
Con comparsa ritualmente depositata si costituiva in giudizio il sig. per ivi sentire Controparte_2 accogliere le seguenti conclusioni: “[piaccia al tribunale] reiectis adversis, rigettare le domande attrici per essere decorso il termine decennale previsto dall'art. 1669 c.c.; in subordine, rigettare le domande attrici in quanto si sono verificate la decadenza e la prescrizione annuale di cui all'art. 1669 c.c.. Nel merito rigettare le domande attrici in quanto infondate in fatto e in diritto. Con vittoria di spese e compensi, anche della fase cautelare”.
Deduceva, a tal fine, che:
- i lavori di realizzazione dell'immobile risultavano completati al 26/01/2006 e collaudati al
15/02/2006;
- a seguito del sopralluogo effettuato dal genio civile in data 23/02/2006 veniva rilasciato certificato di conformità;
- le lavorazioni eseguiti successivamente erano qualificabili come mere attività di rifinitura, “che nulla hanno però a che vedere con la struttura”;
- l'azione proposta dagli odierni attori risultava, dunque, prescritta per decorso del termine di prescrizione decennale;

- l'azione di responsabilità proposta nei confronti del direttore dei lavori per i lamentati vizi risultava, altresì, già ampiamente prescritta sia con riferimento al regime di cui all'art. 2947 c.c., sia con riferimento al termine di cui all'art. 1669 c.c., atteso il decorso del termine di un anno fissato dalla scoperta del vizio;

- oltre a non indicare espressamente il giorno in cui gli attori avrebbero avuto conoscenza dei lamentati vizi, l'incarico al perito veniva conferito nel mese di settembre 2017;
- l'onere della prova circa la tempestività della proposizione della domanda spettava agli stessi attori, i quali “non hanno ritenuto di dover inviare una formale lettera di denunzia dei vizi, né hanno ritenuto di dover effettuare un accertamento tecnico preventivo volto ad accertare lo stato dei luoghi e gli interventi da attuare in via d'urgenza, procedimento che sarebbe valso ad un tempo quale denuncia e quale mezzo per l'interruzione della prescrizione”;
- l'odierno esponente, relativamente ai lavori di realizzazione del complesso di cui è causa, aveva svolto l'incarico di progettista architettonico e non anche strutturale;
pagina 6 di 30 - in ogni caso, sul direttore dei lavori gravava unicamente una obbligazione di mezzi e non di risultato, consistente nella “vigilanza sull'esecuzione progressiva dell'opera in conformità a quanto stabilito nel capitolato di appalto e alle regole della tecnica, con l'adozione degli accorgimenti tecnici volti a garantirne la realizzazione senza difetti costruttivi”;
- attesa la natura del suo incarico, il direttore dei lavori non poteva rispondere del mancato risultato, salvo che questo non “sia correlato ad una condotta commissiva od omissiva che si adegui allo specifico canone” di diligenza su di lui gravante;

- la perizia di parte non faceva alcun cenno alla sussistenza di un nesso di causalità sussistente tra i lamentati vizi e le pretese omissioni poste in essere dal direttore dei lavori;

- i vizi lamentati da parte attrici non rientravano nella nozione di gravi vizi di cui all'art. 1669 c.c.;
- gli avvalimenti parziali erano causalmente riconducibili a negligenza e incuria da parte degli odierni attori e non già “causalmente riconducibili a carenze progettuali o ad omissioni poste in essere dal direttore dei lavori”;
- gli odierni attori lamentavano un “pericolo di crollo definitivo e imminente dell'edificio” e, nonostante ciò, non provvedevano ad effettuare dei lavori atti ad evitare l'imminente cedimento della struttura;

- alcuna azione giudiziaria veniva intrapresa dagli altri condomini nei confronti della ditta appaltatrice e del direttore dei lavori.
Concludeva, dunque, come in premessa.
Con comparsa ritualmente depositata si costituivano in giudizio le sig.re e CP_3 Parte_4 per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: “[v]oglia il sig. Giudice adito, contrariis reiectis, in via preliminare Dire e ritenere inammissibili le domande attoree per decorrenza del termine decennale in relazione alle componenti strutturali del corpo C del e dei muri di Controparte_5 contenimento e viale d'accesso e per l'effetto rigettarle;
sempre in via preliminare, in ogni caso dire e ritenere inammissibili tutte le domande attoree per intervenuta decadenza e prescrizione dei relativi diritti ed azioni ex art. 1669 c.c. e, per l'effetto, rigettarle in ogni loro parte;
nel merito respingere tutte le domande attoree in quanto inammissibili e/o infondate in fatto ed in diritto per i motivi sopra esposti.
Con riserva di ogni ulteriore deduzione e produzione nei termini e modi di legge. Con vittoria di spese e compensi”.
Deducevano, a tal fine, che:
- come documentato in atti, gli edifici di cui è causa erano stati completati in data 26/01/2006 con collaudo finale del 15/02/2006 e certificato ex art. 28, l. n. 64/1974 del 01/03/2006;
pagina 7 di 30 - la garanzia per vizi di componenti strutturali non poteva che decorrere dalla data della loro ultimazione, “indipendentemente dal fatto che i lavori di rifinitura interna dei singoli appartamenti siano stati conclusi diversi anni dopo”;
- i danni lamentati dagli odierni attori risultavano già visibili dal 2016, come risultava anche dal verbale di assemblea condominiale del 14/09/2016, per cui “il cedimento della banchina, la lesione nel marmo del portone, le lesioni interne ai muri degli appartamenti che gli attori lamentano” erano ben noti e
“oggettivamente riconoscibili già da molto tempo prima del conferimento dell'incarico all'Arch.
nel settembre del 2017”; CP_6
- i danni lamentati dagli odierni attori non incidevano sulla struttura, conservazione e funzionalità dell'immobile;
- la relazione tecnica e l'indagine geofisica allegate dagli odierni attori lamentavano “danni inesistenti, muov[evano] da ricognizioni dello stato dei luoghi erronee e male interpretate per poi giungere a conclusioni non suffragate da validi accertamenti ed argomentazioni tecnico-scientifiche”;
- non sussisteva alcuna rovina ovvero pericolo di rovina dell'edificio condominiale o dei singoli appartamenti;

- i danni lamentati dagli odierni attori non alteravano il normale godimento del bene, né impedivano la sua destinazione d'uso, “essendo pacifico che gli attori continuano ad abitare negli appartamenti acquistati, a transitare nel viale d'ingresso e sostare nell'area di parcheggio di pertinenza del
”; CP_5
- alcuna responsabilità poteva essere ascritta alla società costruttrice per i danni dipendenti dalla rottura dei tubi dell'acqua (e/o per il ritardo nella loro riparazione), atteso che ciò rientrava nell'obbligo di custodia gravante sul condominio. Nondimeno, non risultava, né era documentata, alcuna rottura dei tubi di adduzione del gas;

- i danni lamentati dagli odierni attori erano, semmai, riconducibili “ai lavori dagli stessi eseguiti dopo l'acquisto”;
- la legittimazione attiva ai fini dell'azione di cui agli artt. 1667 e 1668 c.c. spettava al solo “committente del contratto di appalto perché la circostanza che il venditore sia anche il costruttore del bene compravenduto, non vale ad attribuirgli la veste di appaltatore nei confronti dell'acquirente e a quest'ultimo la qualità di committente nei confronti del primo”. In ogni caso, gli attori erano decaduti e l'azione prescritta per decorso del termine biennale di consegna dell'opera;
- l'azione nei confronti di una società estinta non poteva che riguardare un credito e “non certo un'obbligazione di risarcimento in forma specifica, cioè un facere consistente nella eliminazione dei vizi”; pagina 8 di 30 - gli odierni attori non coinvolgevano il e gli altri condomini e, dunque, non erano CP_5
“legittimati ad ottenere per intero la monetizzazione del preteso danno”;
- gli interventi di ripristino proposti dall'architetto nominato dagli attori si appalesavano comune inutili, inattuabili e pregiudizievoli per le parti comuni;

- la richiesta di cui all'art. 614-bis c.p.c. costituiva un eccessivo aggravio per il debitore, atteso che,
“prima della presente azione giudiziaria, non è mai stata fatta in via stragiudiziale alcuna denuncia di vizi né richiesta di eliminazione delle cause dei pretesi danni”.
Concludevano, dunque, come in premessa.
Con comparsa ritualmente depositata si costituiva in giudizio il sig. per ivi sentire Controparte_4 accogliere le seguenti conclusioni: “[piaccia al tribunale di Ragusa] – Respinta ogni contraria domanda, eccezione e deduzione: - Rigettare la domanda, in quanto destituita di fondamento in fatto e diritto per inesistenza dei vizi lamentati dagli attori e comunque per carenza dei presupposti previsti dall'art.1669
Codice civile specie con riferimento alla presenza di difetti nella costruzione o pericolo di rovina;
- In via subordinata ritenere e dichiarare che la denuncia formulata con l'atto di citazione è tardiva rispetto al termine di un anno dalla scoperta indicato dall'art. 1669; - Nella denegata ipotesi di accoglimento nel merito della domanda attrice, ritenere e dichiarare che il deducente è esente da ogni responsabilità;
- Con il favore delle spese e dei compensi del giudizio in esito al rigetto della domanda principale, come per legge”.
Deduceva, a tal fine, che:
- i pretesi danni, se esistenti, erano ascrivibili ad una inadeguata manutenzione degli edifici acquistati dagli odierni attori;

- i pretesi danni, così come allegati dagli odierni attori, non avevano compromesso l'abitabilità ed il godimento degli immobili;

- la garanzia di cui all'art. 1669 c.c. presupponeva di ricondurre i vizi lamentati ai “vizi della costruzione e non essere la conseguenza della condotta colposa del committente”;
- i pretesi danni, poiché riguardavano problematiche irrisorie e non incidenti sull'abitabilità e sull'uso normale degli edifici, era inquadrabili nell'ambito della previsione di cui all'art. 1667 c.c.;
- la denuncia di tali vizi doveva essere proposta nel termine di un anno dalla loro scoperta, per cui spettava agli attori dimostrare di essersi attivati tempestivamente, non valendo a nulla la produzione di una perizia quale “espediente attraverso il quale gli attori tentano di rientrare in termini ben conoscendo le regole sull'obbligo di denuncia dei vizi di costruzione”;
- ogni decisione sulla realizzazione dell'opera era stata delegata a dei tecnici di comprovata esperienza sul settore;
pagina 9 di 30 - la mera detenzione di quote sociali non coinvolgeva l'odierno esponente in “eventuali obbligazioni riguardanti esclusivamente fatti di tipo tecnico per i quali solo il progettista ed il Direttore dei lavori sono in condizione di poter fornire risposte concrete”;
- l'odierno esponente era, dunque, soggetto del tutto estraneo alla vicenda di cui è causa.
Concludeva, dunque, come in premessa.
All'udienza del 04/10/2019, il giudice, esaminati gli atti dell'intestato giudizio e le memorie depositate, riteneva l'irrilevanza delle prove orali articolate e disponeva una c.t.u. volta all'accertamento di quanto lamentato e dedotto dalle parti.
Esaminata la relazione peritale e ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata udienza di precisazione delle conclusioni, più volte nel tempo rinviata, fino al trattenimento della causa in decisione da parte del successivo assegnatario del fascicolo, previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Motivi della decisione
Ai fini di una puntuale risoluzione della presente controversia, occorre procedere, anzitutto, ad una corretta qualificazione giuridica dell'azione, atteso che “[i]l giudice, infatti, ha il potere-dovere di qualificare giuridicamente l'azione e di attribuire al rapporto dedotto in giudizio un nomen iuris diverso da quello indicato dalle parti, purché non sostituisca la domanda proposta con una diversa, modificando i fatti costitutivi e fondandosi su una realtà fattuale non dedotta e allegata in giudizio” (cfr., ex multis,
Cass. civ., sez. lav., ord., 25/02/2021, n. 5253).
Partendo da questa premessa, nel contesto dei contratti di appalto, la garanzia per vizi è posta ad equilibrio dei diritti del committente e gli obblighi dell'appaltatore, mirando a garantire la qualità delle opere da eseguire. In particolare, l'obbligazione dell'appaltatore di lavori edili si concretizza nella corretta attuazione dell'intervento edilizio in conformità al contratto di appalto e delle regole dell'arte costruttiva.
È stato autorevolmente affermato che “[i]n relazione alla suddetta obbligazione l'appaltatore è tenuto, ai sensi dell'art. 1667 c.c., alla garanzia per la presenza di difformità – ossia di discordanze tra l'opera realizzata e l'opera quale avrebbe dovuto essere in base alle prescrizioni contrattuali – o di vizi – ossia di difetti tecnici e di esecuzione. Il contenuto della garanzia è stabilito dall'art. 1668 c.c. Ove poi il difetto attenga specificamente ad edifici (o altre cose mobili destinate per loro natura a lunga durata) e sia grave ovvero sussista un evidente pericolo di crollo o l'edificio rovini per vizio del suolo o difetto della costruzione, l'appaltatore risponde ai sensi dell'art. 1669 c.c. È stato precisato che 'In materia di appalti, i gravi difetti che, ai sensi dell'art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti dei committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale pagina 10 di 30 utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura'
(Cass. civ., Sez. VI Ordinanza n. 3674 del 7/02/2019). Mentre la responsabilità di cui all'art.1667 c.c. ha natura contrattuale, la responsabilità che grava sul costruttore, in veste di appaltatore, prevista dall'art. 1669 c.c., è – per consolidata giurisprudenza – una speciale forma di responsabilità extracontrattuale che l'ordinamento ha previsto a tutela dell'interesse generale e, nello specifico, a tutela dell'incolumità e sicurezza dei cittadini affinché gli edifici (o parti di essi), destinati per loro natura a lunga durata, vengano realizzati nell'osservanza delle migliori regole della tecnica e con materiali idonei. Si vedano Cass. 23 settembre 1987, n. 9635: 'L'art. 1669 cod. civ. configura un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, in quanto tutelante l'esigenza di ordine pubblico della conservazione e funzionalità degli edifici destinati per loro natura a lunga durata'; Cass. 12106 del 2 novembre 1998:
'La norma indicata, benché collocata nell'ambito della disciplina concernente il contratto di appalto, è diretta alla tutela dell'interesse, di carattere generale, della conservazione e della funzionalità degli edifici e degli altri immobili destinati, per loro natura, ad una lunga durata. L'azione di responsabilità che ne discende ha, pertanto, carattere extracontrattuale così che trascende il rapporto negoziale fra il costruttore dell'edificio, o di altro immobile destinato ad una lunga durata – di appalto, d'opera, di vendita – in base al quale l'immobile medesimo sia pervenuto nella sfera di un soggetto diverso che dalla 'rovina', dall''evidente pericolo di rovina', o 'dai gravi difetti' dell'opera abbia subito un pregiudizio. Inoltre, se l'art. 1669 c.c. non configura a carico del costruttore una responsabilità obiettiva né una presunzione assoluta di colpa, pone certamente nei di lui confronti una presunzione 'iuris tantum' la quale, verificandosi i presupposti necessari per l'operatività della norma (la rovina, il pericolo evidente di rovina, oppure l'esistenza dei gravi difetti che pregiudicano la lunga durata dell'opera), può essere vinta non con la generica prova di aver usato nell'esecuzione di questa tutta la diligenza possibile, ma con la specifica dimostrazione, attraverso fatti positivi, precisi e concordanti, della mancanza di responsabilità. Le Sezioni Unite della Corte hanno statuito che la previsione dell'art. 1669 cod. civ. concreta un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, con carattere di specialità rispetto al disposto dell'art. 2043 cod. civ., fermo restando che – trattandosi di una norma non di favore, diretta a limitare la responsabilità del costruttore, bensì finalizzata ad assicurare una più efficace tutela del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in generale – ove non ricorrano in concreto le condizioni per la sua applicazione (come nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell'opera) può farsi luogo all'applicazione dell'art. 2043 cod. civ., senza che, tuttavia, operi il regime speciale di presunzione della responsabilità del costruttore contemplato dall'art. 1669 cod. civ., atteso che spetta a chi agisce in giudizio l'onere di provare tutti gli elementi richiesti dall'art. 2043 cod. civ., compresa la colpa del costruttore' (Cass. civ. Sez. Unite, n. 2284 del 3 febbraio 2014; Cass. n. 27385 pagina 11 di 30 del 26 settembre 2023)” (cfr. Cass. civ., sez. II, sent., 09/02/2024, n. 3659).
Il rapporto tra le due azioni – quella di natura contrattuale ex art. 1667 c.c. e quella di natura extra- contrattuale ex art. 1669 c.c. – non si pongono, fra di loro, in un rapporto di alternatività, ma di complementarità e concorrenza, atteso che “è già stato posto e deve essere data continuità al principio secondo il quale, in tema di appalto, sussiste la concorrenza delle garanzie previste dagli artt. 1667 cod. civ. e 1669 cod. civ., in vista del rafforzamento della tutela del committente;
ne consegue che, ove a fondamento della domanda siano dedotti difetti della costruzione così gravi da incidere sugli elementi essenziali dell'opera stessa, influendo sulla sua durata e compromettendone la conservazione, il giudice
è sempre tenuto, ove le circostanze lo richiedano, a qualificare la domanda, in termini di risarcimento per responsabilità extracontrattuale – art. 1669 cod. civ. – , ovvero contrattuale (Cass. Sez. 2 25-7-2019
n. 645978-01, Cass. Sez. 2 20-4-2004 n. 7537 Rv. 572194-01, Cass. Sez. 2 22-6-1995 n. 7080 Rv. 493026-
01) e l'errore nella qualificazione della domanda integra la violazione dell'art. 112 cod. proc. civ. per mancata corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato (Cass. Sez. 3 10-10-2014 n. 21397 Rv. 633024-
01, Cass. Sez. L 16-6-2003 n. 9644 Rv. 564321-01)” (cfr. Cass. civ., sez. II, ord., 07/02/2025, n. 3151).
Premesso ciò, occorre ribadire che, per giurisprudenza consolidata, l'art. 1669 c.c., pur presupponendo un contratto di appalto e pur considerando la sua collocazione topografica all'interno del codice, individua una forma di responsabilità di tipo extra-contrattuale.
Sebbene, dunque, in via del tutto generale, il danneggiato potrebbe astrattamente ricorrere sia all'azione generale di cui all'art. 2043 c.c., sia quella prevista dall'art. 1669 c.c., le azioni sopra richiamate si pongo fra loro in un rapporto di specialità, cosicché il ricorso all'azione generale è ammissibile solo e soltanto quando la fattispecie concreta non risulti già ricompresa nell'azione speciale di cui all'art. 1669 c.c., prevista in materia di appalto e caratterizzata da una presunzione di colpa del costruttore: “poiché la responsabilità ex art. 1669 c.c. è speciale rispetto a quella prevista dalla norma generale di cui all'art. 2043 c.c., l'applicazione dell'art. 2043 c.c. può essere invocata soltanto ove non ricorrano i presupposti oggettivi e soggettivi dell'azione di responsabilità previsti per l'appunto dall'art. 1669 c.c., ma non al fine di superare i limiti temporali entro cui l'ordinamento positivo circoscrive il suo campo applicativo, ovvero senza poter 'aggirare' il peculiare regime di prescrizione e decadenza che caratterizza l'azione speciale (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20450 del 17/07/2023; Sez. 2, Sentenza n. 19823 del 19/09/2014).
È necessario, infatti, evitare che siano raggiunti scopi elusivi ovvero impedire che, inutilmente esperita o esperibile l'azione speciale, l'interessato ottenga, per altre vie, il risultato negato in primis: ossia che, all'esito della prescrizione della pretesa, si possa rimediare ricorrendo all'azione generale. Deve, per l'effetto, escludersi che, per le ipotesi previste dall'art. 1669 c.c. – ossia allorché ne siano integrati i relativi presupposti oggettivi e soggettivi –, possa configurarsi una responsabilità extracontrattuale ai pagina 12 di 30 sensi della stessa norma ed un'altra ai sensi dell'art. 2043 c.c., al solo scopo di permettere di riconoscere, qualora vi sia dolo o colpa, il più ampio termine di prescrizione di cui all'art. 2947 c.c.
(Cass. Sez. 3, Sentenza n. 3072 del 09/07/1977). Né la soluzione adottata determina un vuoto di tutela che si pone in tensione con i parametri costituzionali, posto che – a fronte della pretesa al conseguimento del bene della vita in tesi leso – l'ordinamento appresta una specifica azione, la cui perenzione discende da un'inerzia ascrivibile alla parte danneggiata (e che, peraltro, postula che la controparte sollevi la relativa eccezione). Tanto più che il termine di prescrizione di un anno ex art. 1669, secondo comma,
c.c. non decorre dall'integrazione del fatto illecito – ossia dalla verificazione della rovina, del pericolo di rovina o dei gravi difetti – bensì dalla denunzia, quale atto condizionante la decorrenza del termine prescrizionale interdipendente (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18078 del 19/10/2012; Sez. 2, Sentenza n. 14561 del 30/07/2004; Sez. 2, Sentenza n. 903 del 14/02/1989), denunzia che – a sua volta – deve essere inoltrata, a pena di decadenza, entro un anno dalla scoperta, che ancora si intende verificata quando il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera (spesso attraverso una relazione di consulenza tecnica), non essendo sufficiente, di regola, per il decorso del termine suddetto, la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo (ovvero manifestazioni di scarsa rilevanza o semplici sospetti), salvo che si tratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine estese (Cass. Sez.
2, Ordinanza n. 13707 del 18/05/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 777 del 16/01/2020; Sez. 2, Sentenza n. 4249 del 22/02/2010; Sez. 1, Sentenza n. 2460 del 01/02/2008; Sez. 3, Sentenza n. 567 del 13/01/2005; Sez. 2,
Sentenza n. 11740 del 01/08/2003). Ad analoghe conclusioni si perviene con riferimento al rapporto di sussidiarietà sostanziale ex art. 2042 c.c. tra azioni tipiche e azione generale di arricchimento senza giusta causa, secondo cui l'azione generale di arricchimento non è proponibile quando il danneggiato avrebbe potuto esercitare un'azione tipica e questa si sia prescritta (Cass. Sez. 3, Ordinanza interlocutoria n. 5222 del 20/02/2023; Sez. 3, Ordinanza n. 30614 del 27/11/2018; Sez.

6-L, Ordinanza
n. 29916 del 29/12/2011; Sez. L, Sentenza n. 12265 del 10/06/2005; Sez. 2, Sentenza n. 1849 del
19/03/1980)” (cfr. Cass. civ., sez. II, sent., 10/11/2023, n. 31301. In particolare, la citata sentenza ammette che l'azione generale “spetta solo allorché, al momento in cui l'avente diritto può far valere la propria pretesa, i presupposti oggettivi delineati dalla norma speciale non sussistano: a) o per la natura dell'immobile interessato (diverso dagli edifici o da altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata); b) o per la natura delle deficienze riscontrate (diverse dalla rovina, in tutto o in parte, dall'evidente pericolo di rovina o dai gravi difetti); c) o per la natura delle cause acclarate (diverse dal vizio del suolo o dalle carenze della costruzione); d) o per l'insorgenza della carenza costruttiva dopo il decorso del termine di dieci anni dal compimento dell'opera, termine, quest'ultimo, di natura pagina 13 di 30 sostanziale, che non ricade negli istituti della decadenza o della prescrizione, determinando piuttosto la durata del rapporto che deriva dall'attuazione dell'intervento programmato e, dunque, rappresentando un elemento costitutivo della fattispecie (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 30607 del 27/11/2018; Sez. 3,
Ordinanza n. 25435 del 26/10/2017; Sez. 2, Sentenza n. 19823 del 19/09/2014), ipotesi cui allude espressamente la richiamata pronuncia delle Sezioni Unite. La medesima conclusione vale per l'ipotesi in cui difettino i presupposti soggettivi, ossia la legittimazione attiva per la qualità dei soggetti pretendenti (diversi dai committenti o suoi aventi causa), necessaria allo scopo di esperire l'azione di cui all'art. 1669 c.c.: in tal caso, non ricorre un concorso di norme, sicché non sono integrati dei validi motivi per precludere la facoltà del danneggiato di spiegare l'azione generale di cui all'art. 2043 c.c.
(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 27385 del 26/09/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 21719 del 27/08/2019; Sez. 3,
Sentenza n. 1748 del 28/01/2005; Sez. 3, Sentenza n. 3338 del 07/04/1999). Sicché, in forza dell'art. 2043 c.c., la legittimazione ad agire contro l'appaltatore ed eventuali soggetti corresponsabili si estende, non solo al committente ed ai suoi aventi causa (ivi compreso l'acquirente dell'immobile), ma anche a qualunque terzo che lamenti di essere stato danneggiato in conseguenza dei gravi difetti della costruzione, della sua rovina o del pericolo di rovina. Il quadro d'insieme così delineato importa che il ricorso all'art. 2043 c.c. postula la carenza dei presupposti strutturali (oggettivi o soggettivi) dell'azione speciale regolata dall'art. 1669 c.c. ex ante (o a monte), nel momento in cui il diritto si origina, e non già delle condizioni contingenti ex post (o a valle), nel momento in cui la pretesa si esercita”).
Premessi i rapporti che si instaurano fra l'azione di tipo contrattuale e di tipo extra-contrattuale, occorre, innanzitutto, escludere, nel caso che qui occupa, la ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 1667 c.c.
Chiariti i rapporti che si instaurano tra le diverse tipologie di azioni, occorre rammentare che io soggetto legittimato all'esercizio dell'azione di tipo contrattuale ex art. 1667 c.c. è il solo committente, non potendo tale qualità estendersi anche all'acquirente dell'immobile: l'art. 1667 c.c. è, infatti,
“inapplicabile nel rapporto tra acquirente e venditore, ponendosi in linea con l'orientamento affermato
(anche di recente) da questa Corte, secondo cui 'la circostanza che il venditore sia anche il costruttore del bene compravenduto non vale ad attribuirgli le veste di appaltatore nei confronti dell'acquirente con la conseguenza che quest'ultimo non acquista la qualità di committente nei confronti del primo.
L'acquirente non può pertanto esercitare l'azione per ottenere l'adempimento del contratto d'appalto e l'eliminazione dei difetti dell'opera a norma degli artt. 1667 e 1668 c.c., spettando tale azione, di natura contrattuale, esclusivamente al committente nel contratto d'appalto, diversamente da quella prevista dall'art. 1669 c.c. di natura extracontrattuale operante non solo a carico dell'appaltatore ed a favore del committente, ma anche a carico del costruttore ed a favore dell'acquirente' (Cass., n. 26574/2017)”
(così, Cass. civ., sez. II, ord., 10/10/2022, n. 29349). pagina 14 di 30 Di contro, l'art. 1669 c.c. prevede espressamente la responsabilità dell'appaltatore “nei confronti del committente e dei suoi aventi causa”, cosicché l'azione di tipo extra-contrattuale può essere validamente proposta non solo dal committente, ma anche dai suoi aventi causa, in primis l'acquirente.
In quest'ultima ipotesi, l'azione potrà essere proposta dall'acquirente nei confronti del proprio venditore, solamente quando questi sia un costruttore professionista ovvero abbia mantenuto, anche per tramite del proprio direttore dei lavori, la direzione e il controllo nell'appalto dell'esecuzione dell'opera.
Tale principio è stato chiaramente esposto dai giudici della suprema corte, i quali hanno chiarito che
“testualmente l'art. 1669 c.c. si riferisce alla responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente o dei suoi aventi causa. Sennonché, in base alla giurisprudenza consolidata, con riferimento alla legittimazione passiva, l'azione risarcitoria può essere esercitata anche nei confronti del venditore che sia, al tempo stesso, costruttore (venditore-costruttore) del bene e non solo nei confronti dell'appaltatore, essendo la responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c. sancita per una finalità di interesse generale, quale quella della stabilità, sicurezza e funzionalità degli edifici e della incolumità personale dei cittadini (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2238 del 16/02/2012; Sez. 2, Sentenza n. 7634 del
31/03/2006; [...]). Ne discende che la norma è applicabile nei confronti del venditore quando questi abbia provveduto alla costruzione dell'immobile con propria gestione diretta o comunque sotto la propria responsabilità (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2238 del 16/02/2012; [...]). Nondimeno, la norma trova applicazione anche nell'ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti professionalmente qualificati – come l'appaltatore, il progettista e il direttore dei lavori –, l'alienante abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, sicché, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti estranei, la costruzione sia, comunque, a lui riferibile, in tutto o in parte, per avere ad essa partecipato in posizione di autonomia decisionale, sempre che la rovina o i difetti dell'opera siano riconducibili all'attività che questi si è riservato (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 777 del
16/01/2020; [...]) o, comunque, lo stesso risulti fornito della competenza tecnica che gli consenta di poter dare indicazioni specifiche all'esecutore dell'opera. Pertanto, l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera, gravando sul medesimo venditore l'onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 24070 del
03/08/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 18205 del 02/09/2020; [...]). Questa impostazione costituisce la diretta conseguenza del fatto che la fattispecie di cui all'art. 1669 c.c. è annoverata nell'ambito della pagina 15 di 30 responsabilità aquiliana: a fronte di questa collocazione sistematica, il compratore agisce, non già come diretto contraente, ma come semplice danneggiato, dinanzi al quale si pone come legittimato passivo l'alienante, non già come tale, bensì quale puro e semplice costruttore dell'immobile. Sicché l'azione può essere spiegata contro il venditore che abbia costruito l'immobile con propria gestione diretta o contro un qualsiasi costruttore, intendendosi per tale il soggetto che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, senza che assuma rilievo la specifica identificazione del rapporto giuridico in relazione al quale la costruzione è stata effettuata (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 2098 del 01/04/1980). Per converso, l'azione non può essere spiegata verso il venditore che non sia un costruttore professionale o che non abbia costruito egli stesso l'immobile con propria gestione diretta, demandandone, invece, la costruzione ad un appaltatore, verso cui non abbia conservato alcun potere di direzione o sorveglianza, rimanendone completamente estraneo (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 1253 del 12/04/1957). Ed ancora, ove il materiale esecutore delle opere non sia legato direttamente da contratto di appalto con il venditore, ma indirettamente attraverso una catena di uno o più subappalti (o contratti di altra tipologia), trova applicazione il principio per cui il danneggiato acquirente può agire sia contro l'appaltatore (e gli altri appaltatori) sia contro il venditore, quando l'opera sia a quest'ultimo riferibile sulla base di un accertamento di fatto relativo all'esistenza di un suo potere direttivo e di controllo sull'appaltatore che non può essere escluso negli appalti a cascata (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 8647 del 02/04/2024; Sez. 2,
Ordinanza n. 27250 del 16/11/2017). Con la conseguenza che non è dirimente la circostanza che l'appalto per l'esecuzione materiale delle opere murarie dell'edificio sia stato conferito da società diversa dalla venditrice, potendo appunto sussistere una concatenazione di appalti che hanno portato alla realizzazione dell'opera finale” (cfr. Cass. civ., sez. II, ord., 28/06/2024, n. 17955).
Chiarito che l'azione di cui all'art. 1669 c.c. può essere proposta dall'acquirente nei confronti del venditore, la natura di tipo extra-contrattuale della predetta azione permette di estendere il regime di responsabilità a tutti quei soggetti, incluso il direttore dei lavori, che con le proprie condotte abbiano contribuito alla causazione del fatto illecito: “in materia di appalto privato, l'appaltatore è responsabile ex art. 1669 c.c., verso il committente insieme al progettista ed al direttore dei lavori, allorché l'opera presenti gravi difetti dipendenti da errata progettazione, trovando ciò fondamento nel principio di cui all'art. 2055 c.c., il quale, dettato in tema di responsabilità extracontrattuale, si estende all'ipotesi in cui taluno degli autori del danno debba rispondere a titolo di responsabilità 4 contrattuale, a nulla rilevando in contrario la natura e la diversità dei contratti cui si ricollega la responsabilità. Infatti, tali soggetti, quando con le proprie condotte attive od omissive commettono autonomi e distinti illeciti o violazioni di norme giuridiche diverse, concorrenti in modo efficiente a produrre uno degli eventi tipici indicati nel medesimo art. 1669, rispondono tutti dell'unico illecito extracontrattuale risentito dal committente e a pagina 16 di 30 detto titolo (cfr. Cass. n. 8016 del 2012). L'art. 1669 c.c. configura, infatti, una responsabilità di tipo aquiliano, nella stessa possono concorrere tutti quei soggetti, che prestando la loro professionalità nella realizzazione dell'opera, hanno comunque contribuito, per colpa, alla determinazione dell'evento dannoso costituito dall'insorgenza dei vizi (tra le altre, Cass. 19868 del 2009; Cass. 3406 del 2006)”
(cfr. Cass. civ., sez. II, ord., 01/08/2023, n. 23470. Sul punto, si richiama la più recente Cass. civ., sez.
II, ord., 11/03/2025, n. 6488: “l'ipotesi di responsabilità regolata dall'art. 1669 c.c. in tema di rovina e difetti di immobili, avente natura extracontrattuale, avrebbe presupposto che il committente avesse evocato in giudizio, a titolo di concorso con l'appaltatore che avesse costruito un fabbricato minato da gravi difetti di costruzione, tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione del bene, avessero contribuito, per colpa professionale (segnatamente il progettista e/o il direttore dei lavori), alla determinazione dell'evento dannoso, costituito dall'insorgenza dei vizi in questione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17874 del 23/07/2013; Sez. 2, Sentenza n. 19868 del 15/09/2009;
Sez. 2, Sentenza n. 3406 del 16/02/2006)”).
Nel caso che qui occupa, è indubbia la qualità di acquirenti degli odierni attori, i quali non risulta abbiano preso parte ad alcun contratto di appalto per la costruzione del complesso edilizio di cui è causa.
Così le cose, non appare pertinente il richiamo alla disciplina prevista dagli artt. 1667 e 1668 c.c., essendo, dunque, dirimente verificare il rispetto dei presupposti di cui all'azione di responsabilità extra- contrattuale ex art. 1669 c.c. Solo qualora l'evento dannoso fuoriesca dalla fattispecie di cui all'art. 1669
c.c., potrà essere vagliato il regime generale di cui all'art. 2043 c.c., che si ricorda essere fattispecie generale (con applicazione residuale) rispetto a quella speciale del primo.
Occorre, anzitutto, rammentare il tenore letterale dell'art. 1669, co. 1 e 2, c.c., secondo cui “[q]uando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.
Dalla lettera della norma è possibile desumere l'esistenza di tre termini di legge, rispettivamente di dieci anni, un anno e un ulteriore anno:
- il termine di dieci anni attiene il rapporto sostanziale con il costruttore, in quanto il vizio grave denunciato deve rivelarsi “nel corso di dieci anni dal compimento” dell'opera;
- il secondo termine di un anno comporta la decadenza per la denuncia del pericolo di rovina o dei gravi difetti: “purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta”;
pagina 17 di 30 - l'ulteriore e ultimo termine attiene la prescrizione per l'esercizio dell'azione: “[i]l diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.
Quanto al primo termine, è stato autorevolmente e più di recente affermato che “[c]on riferimento ad edifici (o ad altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata), l'art. 1669 co. 1 c.c. dispone
– con decorrenza dal «compimento» - una durata decennale del rapporto di responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente, per il caso che l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovini in tutto o in parte, ovvero presenti evidente pericolo di rovina o gravi difetti, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. [...] In caso di immobili destinati a lunga durata, ove sia fatta valere la responsabilità ex art. 1669 c.c., l'irrilevanza della circostanza che l'opera appaltata sia stata ultimata o meno, è una conseguenza logica della neutralizzazione (indotta da quel quadro normativo) delle regole generali sulla risoluzione del contratto per inadempimento (artt. 1453 ss. c.c.). Tuttavia, l'art. 1669 c.c. contempla pur sempre il «compimento» fra gli elementi della propria fattispecie. Pertanto, dalla combinazione tra la cornice normativa della responsabilità in materia di appalto privato e il coerente orientamento della giurisprudenza di legittimità discende che la parola
«compimento» debba poter riferirsi anche a casi in cui l'opera appaltata non sia stata ultimata. Ciò non
è una contraddizione in termini, ma proprio una conferma del carattere speciale dell'art. 1669 c.c., innanzitutto rispetto agli artt. 1667-1668 c.c., come ci si avvia ad argomentare. In caso di rovina, pericolo di rovina, gravi difetti, l'art. 1669 c.c. offre una (maggiore) tutela al committente. Siffatta maggiore tutela è da contemperare però con l'interesse imprenditoriale dell'appaltatore ad individuare con la maggiore certezza possibile il momento in cui il rapporto decennale di responsabilità si esaurisce.
Ciò comporta innanzitutto l'esigenza di fissare in modo certo il dies a quo di decorrenza del termine, neutralizzando l'impatto negativo del maggiore fattore di incertezza: l'eventuale diatriba tra le parti sul contenuto dell'obbligazione assunta dall'appaltatore in base al contratto di appalto [...]. Il legislatore ha conseguito l'obiettivo delineando ex art. 1669 co. 1 c.c. una nozione di «compimento» autonoma rispetto all'oggetto dell'obbligazione che ha fonte nel contratto di appalto. Tale nozione rinviene, cioè,
i propri tratti distintivi entro il campo tracciato dalla struttura e dalla funzione dell'art. 1669 c.c. Sul piano della struttura della fattispecie, saliente è l'assenza di qualsivoglia complemento di specificazione:
«nel corso di dieci anni dal compimento», senz'altro. Ciò suggerisce immediatamente all'interprete una lettura disciplinata e rigorosa, diretta a controllare (del resto inevitabili) precomprensioni, come quella di assumere che il significato della successiva parola («opera») coincida automaticamente (sempre e comunque) con l'«opera» di cui parla l'art. 1655 c.c. Le due parole possono - ma non debbono necessariamente [...] - significare la stessa cosa (la stessa opera). Proprio nel suo essere priva di complemento di specificazione, la parola «compimento» esibisce nondimeno – per così dire – una qualità pagina 18 di 30 di «intenzionalità», nel senso letterale del tendere ad altro da sé: essa chiede all'interprete di ascriverle quella specificazione di cui è priva. Infatti, la domanda: «compimento di che?» rimane ineludibile e trova risposta attraverso la proiezione delle istanze di regolazione scaturenti di volta in volta dalla concreta controversia da decidere, pur nel contesto della direttiva che l'art. 1669 c.c. offre all'interprete in prospettiva generale. Si tratterà quindi di concretizzare il significato del compimento di quei lavori o di quell'opera di cui si allega la rovina totale o parziale ovvero il manifestarsi con evidenza di un pericolo di rovina o di un grave difetto, indipendentemente dalla circostanza che tali lavori o tale opera coincidano (o meno) con l'obbligazione oggetto del contratto di appalto. [...] ai fini della proponibilità dell'azione risarcitoria prevista dall'art. 1669 c.c., in caso di rovina o di gravi difetti di cose immobili destinate a durare nel tempo, il termine di dieci anni dal compimento dell'opera previsto da tale norma attiene alle condizioni di fatto che rendono evidente la responsabilità del costruttore ovvero, in modo ancora migliore: che rendono evidente il pericolo di rovina o i gravi difetti (scontando il tacito presupposto che la rovina totale o parziale sia di per sé evidente)” (cfr. Cass. civ., sez. II, ord.,
03/05/2024, n. 11906).
In altri termini, la suprema corte ha ritenuto che la nozione di “compimento” dell'opera non implica sempre la completa ultimazione di ogni aspetto della stessa opera così come specificato nel contratto di appalto (rientrando questa ipotesi nella diversa nozione di “completamento” – e non già di “compimento”
– dell'opera). Al contrario, l'art. 1669 c.c. disciplina le conseguenze dannose dei vizi costruttivi che sono idonei ad incidere in maniera grave su talune caratteristiche essenziali dell'opera e, dunque, sulla sua stabilità e sicurezza (si pensi, ad esempio, ai pilastri o al solaio di un edificio).
Occorre, altresì, specificare che nella nozione di vizio grave rientrano tutti quei difetti che realizzano una alterazione apprezzabile del godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione: “la gravità di un difetto, agli effetti dell'art. 1669 c.c., è correlata alle conseguenze che da esso siano derivate o possano derivare, e non dipende, pertanto, dalla sua isolata consistenza obiettiva, né è perciò esclusa ex se dalla modesta entità, in rapporto all'intera costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto. Questa Corte ha così costantemente spiegato che configurano gravi difetti dell'edificio, a norma dell'art. 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell'opera - da intendere altresì quale singola unità abitativa - che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera
(quali, proprio come nel caso in esame, le impermeabilizzazioni e la pavimentazione dei balconi), purché tali da incidere negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica, e per questo eliminabili solo con pagina 19 di 30 lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (Cass. Sez, U, 27/03/2017, n. 7756; Cass. Sez. 2, 09/09/2013, n.
20644; Cass. Sez. 2, 03/01/2013, n. 84; Cass. Sez. 2, 04/10/2011, n. 20307; Cass. Sez. 2, 15/09/2009, n.
19868). Ovviamente, l'indagine volta a stabilire se i difetti costruttivi ricadano nella disciplina dell'art. 1669 c.c., ovvero in quella posta dagli artt. 1667 e 1668 c.c., in tema di garanzia per le difformità e i vizi dell'opera, rientra nei compiti propri del giudice del merito, coinvolgendo l'accertamento e la valutazione degli elementi di fatto del caso concreto. Al giudice di merito spetta, quindi, di stabilire se le acquisizioni processuali sono sufficienti a formulare compiutamente il giudizio finale sulle caratteristiche dei difetti, dovendo egli accertare anche se, pur afferendo ad elementi secondari ed accessori, essi siano tali da incidere negativamente, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, sulla funzionalità e sul godimento dell'immobile. Questo accertamento di merito è sottratto ai sindacato di legittimità se adeguatamente motivato (Cass. Sez. 2, 26/04/2005 n. 8577; Cass. Sez. 2, 21/04/1994, n.
3794)” (cfr. Cass. civ., sez. VI, ord., 18/01/2019, n. 1423).
Di conseguenza, ricorre l'ipotesi di cui all'invocato art. 1669 c.c. qualora vengano denunciati vizi che incidono negativamente non solo sugli elementi strutturali ed essenziali dell'opera, ma anche quando detti vizi siano idonei ad incidere su elementi secondari (se non anche accessori) dell'opera, essendo dirimente che i vizi dell'opera compromettano la funzionalità e l'abitabilità dell'edificio.
Stante i predetti canoni ermeneutici, preme ora verificare se i danni lamentati dagli odierni attori (senza entrare sul merito della legittimazione attiva anche per i vizi incidenti sulle parti in comune) costituiscano vizi gravi verificatisi entro dieci anni dal compimento dell'opera: essendo questo il primo presupposto di cui all'art. 1669 c.c.
Ai fini di una corretta valutazione di carattere tecnico della gravità dei vizi denunciati dagli odierni attori, la presente lite è stata istruita mediante nomina di un consulente tecnico d'ufficio, di cui si riportano le conclusioni peritali licenziate all'esito dell'esame del materiale di causa, di rilievi ed accertamenti strumentali, nonché del contraddittorio con tutte le parti: “[i]n questa fase ho volutamente tralasciato tutte le fratture sottili, distribuite sulle superfici delle pareti interne degli appartamenti al primo e secondo piano, esse, infatti, manifestano piccoli spostamenti relativi di punti contigui. Derivano normalmente da una contrazione di volume del materiale in prossimità della superficie (ritiro) o da una dilatazione di volume del materiale al di sotto della superficie o entrambe. Normalmente vengono chiamate cavillature se lievi, crinature o pelature lievi e irregolari, filature capillari con ampiezza <

0.5 mm (difficili da percepire a occhio nudo). Questo tipo di fratture pur non rappresentando in genere un segno di dissesto, sono nocive alla durabilità del materiale specie in ambiente aggressivo, infiltrazioni di acqua vapore etc, e costituiscono un segno di degradazione. Le lesioni, più rappresentative che danno il pagina 20 di 30 segnale di cedimenti fondali sono quelle che ho riportato nelle Tab.1 [trattasi del quadro fessurativo rilevato sulle parti condominiali] e Tab.2 [trattasi del quadro fessurativo rilevato sulle parti private]. Le singole fessure simmetriche rispetto a un setto o a un pilastro, spesso su tamponature, sono di per sé stesse poco significative se esaminate in un singolo appartamento. Viceversa quando tagliano a 45° i tavolati, sono passanti e si ripetono parallele ad ogni piano formando un immaginario arco (solo teorico in quanto la presenza dei solai in c.a. altera ed interrompe lo schema) la causa che le ha provocate è grave ed è dovuta al cedimento della fondazione di un pilastro. Difatti al piano cantine le lesioni orizzontali e verticali alla tamponatura con distacco di materiale sono indice di un aumento di pressioni interstiziali (aumento di pressione dovuta alla presenza di acqua tra gli spazi vuoti di terreno) che ha innescato l'inizio di un ribaltamento della tamponatura in corrispondenza proprio del filo fisso n°45 La presenza di questi vuoti nel terreno è dimostrata dalle indagini geofisiche, dal rilievo geologico e morfologico dei terreni affioranti e dalla tipologia costruttiva del muro in cemento armato, che non mostra opportuni fori di drenaggio di acque ( in difformità con quanto presentato al Genio Civile di
Ragusa – All.4 Relazione Tecnica). [...] In considerazione dello stato dei luoghi esaurientemente descritto, nonché di quanto ampiamente argomentato nei precedenti paragrafi di questa Parte Quinta della CTU, è possibile ipotizzare, così come dimostrato dalle indagini geofisiche, 'che in occasione di eventi meteorici rilevanti dette acque possono infiltrarsi dai terreni limitrofi e accumularsi a tergo del muro seguendo la naturale via di deflusso. Non potendo defluire in modo regolamentato tendono a rimescolarsi con le porzioni più fini dei materiali di riempimento, del terrapieno, asportandole e determinando pseudo-scavernamenti con aumento dei vuoti che si traducono in una diminuzione dello stato di addensamento di detti materiali di riempimento e conseguenti visibili fenomeni di avvallamento, fratturazione e scollamenti visibili in superficie a partire dal viale di ingresso, al parcheggio condominiale e sui muretti delimitanti le verande al piano terra'. In egual modo, in corrispondenza del piano di imposta delle fondazioni, detti scavernamenti, determinano la perdita di portanza del terreno e inducono squilibri nel bulbo di pressione della fondazione dando luogo a cedimenti fondali, visibili analizzando il quadro fessurativo della struttura” (cfr. relazione c.t.u.).
Così esaminate le lesioni riscontrate dal consulente nominato, lo stesso affermava di essere
“assolutamente certa che il tratto di muro in questione assolvendo, lungo la linea di confine, un'azione di contenimento del terrapieno e, con esso, delle opere realizzate dalla parte resistente, in condizioni di inadeguatezza e di funzione impropria, determini un pericolo di aggravamento delle condizioni di stabilità strutturale. Tale aggravamento può generarsi sia per l'assenza di un sistema di drenaggio delle acque superficiali a tergo del muro, la cui presenza genera un incremento di spinta, sia per le evoluzioni dei cinematismi che hanno determinato le lesioni nella struttura in c.a.” (cfr. relazione c.t.u.). pagina 21 di 30 Lo stesso consulente, in riposta all'osservazione n. 4 resa dal dott. , rispondeva che Persona_1
“[n]ella tab. n°1 e tab. n°2 di pag 59, 60 e 61 vengono documentate le lesioni più significative e a fianco della tabella per ciascuna lesione ho riportato il riferimento fotografico. Ciascuna foto è numerata e riportata sulle planimetrie con i punti di vista fotografici. Seguendo le indicazioni dell'OPCM9GE2017
e seguendo la procedura AeDES si possono stabilire diversi livelli di danno in funzione dal tipo e dalla quantità delle lesioni. La definizione del livello di danno riscontrato è di particolare rilevanza, essa è basata sulla scala macrosismica europea EMS98 [4], integrata con le definizioni puntuali utilizzate nelle schede di rilievo GNDT [1, 2]. La scala EMS98 prevede sei possibili stati di danneggiamento (da D0: nessun danno, a D5 distruzione) per l'edificio nel suo complesso, in base al livello e all'estensione del danno agli elementi strutturali e non strutturali dell'edificio. ….(emidius.mi.ingv.it › Man_Aedes ›
Manuale) Ho considerato un livello di danno D1 condizionato. D1 danno leggero è un danno che non cambia in modo significativo la resistenza della struttura e non pregiudica la sicurezza degli occupanti a causa di possibili cadute di elementi non strutturali;
il danno è leggero anche se queste ultime possono rapidamente essere scongiurate. Cemento armato: lesioni lievi nelle travi (fino a 1 mm), lesioni capillari
(<

0.5 mm) non verticali nelle colonne o nei setti. Lesioni fino a 2 mm di distacco delle tamponature dalle strutture, lievi lesioni diagonali o scalettate delle tamponature (< 1 mm). La condizione è posta a patto che si realizzino apposite opere di drenaggio altrimenti può degenerare ad un livello di danno superiore” (cfr. relazione c.t.u.).
Stante gli accertamenti effettuati dal consulente nominato, ampiamente motivati e logicamente supportati dalla letteratura di settore specificamente richiamati, nonché alla luce del riparto dell'onere della prova in materia (cfr., di nuovo, la presunzione di cui all'art. 1669 c.c.; sul punto, cfr. Cass. civ., sez. II, sent.,
09/02/2024, n. 3659, già cit.) e dello standard probatorio civilistico sul nesso di causalità imperniato sul più probabile che non, deve ritenersi che le lesioni e i difetti denunciati da parte attrice costituiscano dei danni modesti (“D1 danno leggero”), suscettibili di pregiudicare la stabilità dell'immobile qualora non vengano realizzate apposite opere di drenaggio: tale condizione appare destinata ad aggravarsi in caso di situazioni metereologiche avverse.
Se, allo stato, le lesioni denunciate appaiono (rectius, apparivano) modeste, se non anche lievi, d'altro canto non può che ritenersi che l'assenza ab origine di un sistema di drenaggio delle acque superficiali a tergo del muro (a cui aggiungasi l'evoluzione dei cinematismi che hanno già determinato le lesioni riscontrate) sia idonea ad incidere negativamente sulla funzionalità e sul godimento dell'immobile, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo (nella relazione depositata dal consulente si legge anche: “[c]onsiderando il fatto che le lesioni riscontrate non interessano le strutture portanti, ma solo tramezzi e tamponature e che il quadro fessurativo, messo a confronto con quello descritto nella pagina 22 di 30 relazione dalla CTP nel 2018, non ha subito importanti evoluzioni da giustificare un intervento sulle fondazioni mediante iniezioni mirate di resina espandente (tipo Geosec), poiché l'edifico con buona probabilità avrà trovato una nuova stabilità. Stabilità che comunque dovrà essere mantenuta eliminando le infiltrazioni di acque meteoriche allontanandole dalla struttura in esame”).
Sul punto, giova rammentare la più recente giurisprudenza di legittimità, la quale ha confermato che anche i fenomeni di infiltrazione delle acque sono idonee ad incidere sul godimento di un immobile e, quindi, rientranti nella nozione di vizi gravi di cui all'art. 1669 c.c.: “per principio consolidato, nei gravi difetti di costruzione per i quali è operante a carico dell'appaltatore la garanzia prevista dall'art. 1669 cod. civ., rientrano proprio le infiltrazioni d'acqua perché incidono sulla funzionalità dell'opera menomandone il godimento;
è stato precisato che tali anomalie si sostanziano in carenze costruttive dell'opera o di realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati
(Cass. Sez. 2, n. 11740 del 01/08/2003; Sez. 2, n. 8140 del 28/04/2004; Sez. 2, n. 27315 del 17/11/2017;
Sez. 2, n. 24230 del 04/10/2018; in ultimo, Sez. 2, n. 9620 del 2023, non mass.)” (cfr. Cass. civ., sez. II, ord., 26/02/2025, n. 5037).
Alla luce delle predette argomentazioni giuridiche, così come ampiamente specificate dalla Corte di
Cassazione, deve ritenersi che i danni denunciati dagli odierni attori, così come accertati dal consulente nominato, costituiscano vizi gravi rilevanti a norma dell'art. 1669 c.c. In applicazione dei principi di diritto illustrati dalla giurisprudenza di legittimità, non può dubitarsi che le opere di cui trattasi sono state realizzate sulla base di un contratto di appalto avente ad oggetto interventi edilizi ed attività di edificazione di beni immobili destinati a lunga durata e perciò disciplinati dall'art. 1669 c.c. allorquando, come nella specie, si riscontrino gravi difetti (infiltrazioni d'acqua idonee a pregiudicare la stabilità degli edifici).
La presenza del requisito “oggettivo” (i gravi vizi) impone di verificare il rispetto del primo limite temporale previsto dall'art. 1669, co. 1, c.c.: “nel corso di dieci anni dal compimento” dell'opera.
Stante la lettera della norma, preme ora rilevare se dal compimento (non già – si ribadisce – completamento o ultimazione) della res siano decorsi o meno almeno dieci anni (e se, in pendenza, si siano verificati fatti interruttivi).
Sulla base di quanto accertato dal consulente nominato, si può convenire che il principale fattore di instabilità del compendio può essere riscontrato nell'assenza di appositi sistemi di drenaggio delle acque:
pagina 23 di 30 ciò determina l'insorgenza di fenomeni di infiltrazione delle acque nei muri, dai quali discenderebbero le lesioni denunciate dagli attori.
A tal fine, occorre nuovamente richiamare la citata Cass. civ., n. 11906/2024, secondo cui: “ai fini della proponibilità dell'azione risarcitoria prevista dall'art. 1669 c.c., in caso di rovina o di gravi difetti di cose immobili destinate a durare nel tempo, il termine di dieci anni dal compimento dell'opera previsto da tale norma attiene alle condizioni di fatto che rendono evidente la responsabilità del costruttore ovvero, in modo ancora migliore: che rendono evidente il pericolo di rovina o i gravi difetti (scontando il tacito presupposto che la rovina totale o parziale sia di per sé evidente). Nel caso di specie, il grave difetto si è «presentato evidente» a distanza di quasi quindici anni dal «compimento»”. Nel caso esaminato dalla suprema corte, i vizi lamentati riguardavano delle “lesioni sulle travi di fondazione e lo sfaldamento del cemento [che] si sono «presentate evidenti» (nel senso di cui all'art. 1669 c.c.) nel 2022, mentre i lavori di cui si allega il grave difetto che le ha causate (la costruzione dei pilastri e di solai) si sono «compiuti» (sempre nel senso di cui all'art. 1669 c.c.) nel 1988. Entrambi tali fatti, che costituiscono gli elementi rilevanti per l'accertamento della sussistenza del rapporto di responsabilità ex art. 1669 c.c. in capo all'appaltatore, sono incontestati nella loro collocazione temporale tra le parti.
L'arco di tempo tra i due supera non di poco il decennio”. Partendo dall'elemento fattuale, il giudice d'appello era addivenuto in errore, “laddove (p. 8), dal rilievo che il fatto generatore della responsabilità del costruttore risiede nella «gittata del calcestruzzo palesemente privo di qualità idonea a sopportare le ordinarie tensioni e pressioni», ha tratto la conseguenza che «il termine decennale non risulti compiuto, avuto altresì riguardo alla notoria ed ordinaria data di consolidamento della struttura in conglomerato cementizio»”. Di contro, la suprema corte riteneva che “il grave difetto si è «presentato evidente» a distanza di quasi quindici anni dal «compimento»” e, dunque, cassava la sentenza accogliendo il motivo di ricorso sollevato dall'appaltatore (legittimato passivo dell'azione di responsabilità ex art. 1669 c.c.) relativo all'omesso accertamento del “decorso del termine decennale del rapporto di responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente”.
Così richiamate le circostanze di fatto, è possibile cogliere la ratio ispiratrice che ha mosso il giudice di legittimità e che presuppone una netta cesura tra il compimento dell'opera e il momento in cui si sono manifestati i gravi vizi.
Infatti, l'accertamento del momento in cui sono stati scoperti i vizi lamentati e le relative cause appare rilevante ai fini della decadenza annuale (secondo termine) e prescrizione annuale (terzo termine) dell'azione di cui all'art. 1669 c.c.: “purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta” per quanto attiene la decadenza e “[i]l diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia” per quanto attiene la prescrizione. pagina 24 di 30 La stessa corte di legittimità ha, sul punto, precisato che “il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 cod. civ. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale. L'importanza a tal fine degli accertamenti tecnici è stata sottolineata anche (da Cass. n. 1463 del 2008) per il fatto che, ai fini del decorso del termine, è necessaria la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo” (cfr. Cass. civ., sez. II, ord., 28/08/2024, n. 23233).
Analoga argomentazione non riguarda, invero, il decorso del termine di dieci anni in relazione al momento in cui l'opera possa dirsi compiuta. Se, al contrario, il termine decennale potesse essere postergato al momento in cui siano stati scoperti i vizi nei termini predetti, allora il legislatore non avrebbe certamente individuato l'ulteriore termine annuale di decadenza.
In altri termini, il momento in cui il grave vizio si è reso evidente, manifesto, rileva non già per la fissazione del dies a quo del termine decennale di natura sostanziale, ma il diverso termine di decadenza e, di conseguenza, di prescrizione dell'azione.
Ciò del resto è coerente con un'eventuale e non rara successione di imprese nella realizzazione di un'opera, soprattutto se di imponente rilievo, nel corso del quale solo alcune si dedicano alle attività di tipo strutturale, da cui derivi la causa del successivo pericolo di crollo: è, dunque, interesse non solo imprenditoriale, ma anche della sicurezza dei traffici e dell'affidamento di tutti gli operatori coinvolti, che la legittimazione passiva nonché il termine prescrizionale vengano individuati con riferimento al compimento di solo quelle fasi responsabili del danno incorso in capo al committente (o ai suoi aventi causa), e non tanto dal compimento di quelle successivi e/o dalla scoperta a posteriori di vizi.
Non convince, viceversa, la motivazione del precedente citato da parte attrice (Corte d'Appello di
Catania, sez. II, sent. 23-02-2006, n. 177, confermata da Cass. civ., sez. II, sent., 27/11/2012, n. 21089),
a giustificazione dell'attesa del completamento (e forse addirittura consegna) dell'intera opera, sul presupposto che altrimenti, con l'interpretazione in questa sede patrocinata, si favorirebbero gli appaltatori che volontariamente ritardino nell'esecuzione del contratto per far decorrere il decennio rilevante per la garanzia sulle parti strutturali: anche a voler soprassedere sugli effetti di un tale contegno ai sensi dell'art. 2941, co. 1, n. 8, c.c., gli artt. 1218 e 1223 c.c. non tipizzano il danno risarcibile in caso di inadempimento da ritardo, sicché non può escludersi che la responsabilità da inadempimento pagina 25 di 30 dell'appaltatore, in forza del contratto di appalto, ricomprenda anche, quale danno emergente diretto,
l'eventuale diritto al risarcimento del danno prescritto a causa della condotta dello stesso.
Nel caso che qui occupa, il sig. ha acquistato, con atto del 28/05/2010 a rogito del notaio Parte_1 dott.ssa (rep. n. 68908 – racc. n. 16727), un “appartamento per civile abitazione facente Persona_2 parte di un complesso edilizio sito nella via Stoccolma n. 5 costituito da tre corpi di fabbrica denominati corpo 'A', corpo 'B' e corpo 'C', quest'ultimo in corso di completamento”. Nell'atto di compravendita si legge che la sig.ra intervenuta in “qualità di coscio accomandatario e legale CP_3 rappresentante della società in accomandita semplice ' i Giudice ha Parte_5 CP_3 dichiarato, innanzi al notaio, che “il fabbricato di cui le unità immobiliari in oggetto fanno parte è stato edificato giusta la Concessione Edilizia n. 34/02 del 29 aprile 2002, e successive varianti n. 146/02 del
23 settembre 2002, n. 97/03 del 23 aprile 2003, n. 160/03 del 10 giugno 2003, n. 234/03 del 30 ottobre
2003, n. 159/04 del 17 giugno 2004, n. 289/04 del 27 settembre 2004, 228/05 del 9 dicembre 2005 e n.
230/06 del 23 ottobre 2006, nonché recupero abitativo n. 316/08 del 7 gennaio 2009 e Provvedimento
Amministrativo di proroga dei termini di ultimazione dei lavori del 4 marzo 2009, tutte rilasciate dal
Comune di Pozzallo. Le unità immobiliari in oggetto sono state dichiarate abitabili il 27 luglio 2009 e il
31 marzo 2010”.
Con atto del 21/02/2011 a rogito del notaio dott. (rep. n. 44990 – racc. n. 17200), i sigg. Persona_3
e acquistavano “[a]ppartamento per civile abitazione posto al Persona_4 Parte_3 piano terra del Corpo 'C' del suddetto complesso edilizio”. Nell'atto di compravendita si legge che la società venditrice, rappresentata dalla sig.ra “dichiara che per l'edificazione del CP_3 fabbricato, di cui fa parte l'unità immobiliare in oggetto, sono state rilasciate dal Comune di Pozzallo concessioni edilizia n. 34/02, 146/02, 97/03, 160/03, 234/03, 159/04, 289/04, 228/05, 230/06, 316/08 e proroga di termini concessa con provvedimento rilasciato il 4 marzo 2009. – La società venditrice dichiara, e gli acquirenti ne prendono atto, che in data 27 luglio 2009 è stato rilasciato dal Comune di
Pozzallo il certificato di abitabilità su istanza prot. gen. 15312 del giorno 11 giugno 2009”.
Dal tenore letterale dei due atti di compravendita (si omette quello riguardante il sig. in Parte_2 quanto anch'esso datato 28/05/2010, e analogo a quello di , è possibile evincere che alla Parte_1 data del 28/05/2010 i fabbricati di cui al corpo “A” e “B” risultavano già completati, mentre il corpo “C” risultava sicuramente completato alla data del 21/02/2011.
Dalla documentazione in atti emerge che il corpo “C” sia stato oggetto di collaudo da parte dell'ing.
In particolare, nella relazione di collaudo depositata il 15/02/2006 si evince testualmente CP_7 che “[l]a realizzazione dell'intera opera, ai sensi della legge 64/74 è stata autorizzata dall'Ufficio del
Genio Civile di Ragusa in data 23/04/2002 prot.8668, il relativo progetto strutturale è stato depositato pagina 26 di 30 ai sensi della Ln 1086/71 il 27/06/2002. È Stata eseguita una prima variante strutturale autorizzata il
19/08/2002 prot. 17279 ed una seconda il 22/10/2004 prot. 21685. Il presente collaudo è limitatamente al fabbricato 'C', per essere i fabbricati 'A' e 'B' già collaudati. L'ultimazione delle opere strutturali è avvenuta il 26/01/2006, la cui relazione a struttura ultimata è stata depositata il 08/02/2006. [...] Tutto ciò premesso e considerato, il sottoscritto collaudatore ing. , ai sensi e per gli effetti di CP_7 cui alla legge 1086/71, ritiene tutte le strutture in c.a. eseguite nei lavori della casa per civile abitazione in oggetto perfettamente stabili e collaudabili come con il presente Atto rilasciato in originale e copia
COLLAUDA Tutte le strutture in c.a. nei lavori fabbricato per civile abitazione, limitatamente al fabbricato 'C' in Pozzallo Via Stoccolma, ditta società 'ORSA MAGGIORE' S.A.S. di Giudice Maria”.
Le opere collaudate “in c.a. sono costituite da: travi rovesce per la fondazione, pilastri, travi, solaio in c.a. misto a laterizi al P.C, P.T., 1°P., 2°P, e parziale 3°P. nonché torrino scala al piano di copertura;
muri di contenimento”.
Effettuato il collaudo seguiva il certificato, rilasciato dal genio civile di Ragusa in data 01/03/2006, di conformità alle norme antisismiche a seguito del sopralluogo del 23/02/2006.
I lavori di completamento degli immobili di cui è causa si sono, tuttavia, prorogati fino agli anni
2009/2010, così come si evince dalle certificazioni di abitabilità:
- con provvedimento del 27/07/2009, l'ufficio tecnico del comune di Pozzallo dichiarava abitabile “il fabbricato per civile abitazione sito in via Stoccolma 'Corpo C' piano cantina, terra, 1°, 2° e 3° piano,
e ne autorizza a tal fine l'occupazione”;
- con provvedimento del 31/03/2010, l'ufficio tecnico del comune di Pozzallo dichiarava abitabile “il fabbricato per civile abitazione di via Stoccolma, autorizzandone a tal fine l'occupazione”.
Orbene, nel certificato di abitabilità del 27/07/2009 si fa espresso riferimento alla “istanza avanzata in data 11 giugno 2009 prot. gen. n. 15312 deal sig. Giudice [...] nella qualità di amministratore CP_3 della società [...] tendente al rilascio del certificato di ABITABILITA' riguardante Parte_5 il fabbricato per civile abitazione sito in via Stoccolma 'Corpo C' piano cantina, piano terra e piani 1°
2° e 3° per la quale sono state rilasciate Concessioni Edilizie n. 34/02 e successive varianti, con ultima proroga del 04.03.2009”. Trattasi del provvedimento amministrativo con il quale il comune di Pozzallo ha concesso alla società la proroga “[d]i termini di ultimazione dei lavori in anni Parte_5
UNO, della Concessione Edilizia N. 228/05 del 09.12.2005, relativa alla costruzione di un edificio per civile abitazione tipo 'C' [...]. Il presente provvedimento viene reso alle seguenti condizioni: [-] I lavori dovranno essere ultimati improrogabilmente entro il 27.02.2010, pena la decadenza della Concessione
Edilizia N. 228/05 del 09.12.2005. [-] Qualora i lavori non vengano ultimati nei termini fissati dal provvedimento in atto, il concessionario dovrà avanzare idonea istanza diretta ad ottenere una nuova pagina 27 di 30 Concessione Edilizia concernenti la parte di lavori non ultimati. [-] Fermo restando condizioni ed oneri stabiliti dalla Concessione Edilizia n. 228/05 del 09.12.2005”.
Il provvedimento amministrativo del 04/03/2009 è stato rilasciato dal comune di Pozzallo sulla base della seguente premessa: “in data 16.02.2009 con istanza di Prot. Gen.le n. 4640, la sig.ra Giudice Maria, in qualità di Amministratore Unico della società ' [...] chiede la proroga dei termini Parte_5 di ultimazione lavori di cui alla Concessione Edilizia n. 228/05 del 09.12.2005 relativa alla costruzione di un edificio di civile abitazione tipo 'C' sito nella via Stoccolma – nel N.C.T. al f. 7 p.lla 563”.
L'istanza di cui trattasi ha ad oggetto la richiesta di rilascio “atto di proroga per la suddetta concessione.
A tal fine comunico quanto segue: 1) che non gli è stato possibile ultimare i lavori nel termine suddetto poiché: Il Fabbricato In Corso Di Realizzazione È Di Grande Superficie Con Più Piano, E Per Ragioni
Economiche Si È Protratto Nel Tempo, Causando Ritardi Nel Completamento. 2) i lavori ancora da eseguire consistono in: Completamento Dei Pavimenti Interni, Dei Bagni Nei Pezzi Igienico-Sanitari E
Nei Rivestimenti, Posizionamento Di Porte Interne E Completamento Di Infissi Esterni Di Alcuni
Appartamenti 3) per il completamento dei lavori viene richiesto un termine di mesi 10 a decorrere dalla data indicata nell'atto di concessione sopracitato”. All'istanza è stata allegata la relazione tecnica sullo stato dei lavori eseguiti ed ancora da ultimare a firma del direttore dei lavori, ove si afferma che “[i]l completamento dell'intero edificio comprende l'installazione di porte interne, il completamento degli infissi esterni ed il posizionamento dei pezzi igienico-sanitari.- L'intero fabbricato si trova già completo e rifinito nei vani scala, negli ascensori, negli impianti idrico-elettrico-fognario”.
Ne consegue che il certificato di abitabilità del 27/07/2009 è stato rilasciato dal comune di Pozzallo in seguito all'ultimazione dei lavori (avvenuta “in data 12/05/2009”) di cui all'ultimo provvedimento amministrativo del 04/03/2009.
Analoga considerazione è valevole per il certificato di abitabilità del 31/03/2010, rilasciato dal comune di Pozzallo in seguito all'ultimazione dei lavori (avvenuta il “26 febbraio 2010”) di cui al provvedimento amministrativo del 04/03/2009.
Come si evince dagli atti citati e dall'istanza riportata per estratto, l'ultimazione dei lavori ha avuto ad oggetto attività di mero completamento del fabbricato e non già della sua struttura essenziale, atteso, tra l'altro, che nel certificato del 31/03/2010 si fa espresso riferimento al “certificato, ai sensi dell'art. 28 della legge 2/2/1974 n. 64, n. 4454 del 1 marzo 2006, rilasciato dall'Ufficio del Genio Civile di Ragusa, con il quale si certifica la conformità della struttura in cemento armato e la stabilità dell'edificio di cui sopra”.
Nel caso che qui occupa, il completamento (o ultimazione che dir si voglia) dell'opera è sicuramente avvenuto in un periodo compreso il 2009 e il 2011, spiegandosi, in questo modo, il motivo per cui pagina 28 di 30 nell'atto di compravendita del 21/02/2011 non si faccia riferimento ad un corpo “C” ancora in completamento.
Tuttavia, la nozione di completamento, per i motivi già ampiamenti esposti, non deve essere confusa con il diverso concetto di compimento rilevante ai sensi dell'art. 1669 c.c. Per quanto già chiarito è, infatti, irrilevante, ai fini del termine sostanziale decennale, il completamento dell'intera opera, così come la confessione stragiudiziale del venditore contenuta nei rogiti citati e riferita a tale nozione.
In definitiva, il compimento dell'opera qui rilevante (conformità della struttura e stabilità della stessa), da cui derivano le cause dei gravi vizi lamentati, si è realizzato con l'ultimazione dei lavori inerenti alla struttura essenziale dell'immobile.
Se così non fosse, si darebbe rilevanza a qualsiasi intervento edilizio, successivo alla realizzazione
(rectius, compimento) del fabbricato con uno spostamento – potenzialmente indefinito nell'estensione – della decorrenza del termine iniziale del decennio. Da ciò conseguirebbe, altresì, una indebita estensione della responsabilità, sostanzialmente presunta, dell'appaltatore, anche per ritardi astrattamente allo stesso non imputabili.
Autorevole giurisprudenza aveva già da tempo chiarito che il termine decennale di cui all'art. 1669 c.c. decorre “dalla data della materiale ultimazione dell'opera nel suo complesso e nei suoi elementi necessari, come da verbale di ultimazione dei lavori, indipendentemente dall'esecuzione del collaudo”
(cfr. Cass. civ., sez. I, sent., 22/07/1995, n. 8050).
Tale precedente esclude, dunque, l'automatica coincidenza tra la data di emissione del certificato di collaudo e il termine decennale. Ciononostante, il collaudo assume, a livello probatorio, una rilevanza quantomeno indiretta, in quanto elemento idoneo per accertare l'ultimazione dell'opera in epoca anteriore.
Nella specie, deve collocarsi il compimento dell'opera (nei termini predetti), al più tardi, in un intervallo di tempo compreso tra il gennaio ed il marzo del 2006:
- la comunicazione di ultimazione dei lavori riporta la data del 26/01/2006;
- la certificazione del collaudo riporta la data del 15/02/2006;
- il certificato del genio civile di Ragusa è del 01/03/2006.
In altri termini, posto che il grave difetto lamentato è di tipo strutturale, le condizioni di fatto che determinano il compimento dell'opera devono ritenersi integrate alla data di ultimazione dei relativi lavori (o comunque del collaudo e/o del sopralluogo del genio civile), atteso che solo in questo momento si comunica la completa ultimazione delle strutture, garantendo la stabilità del fabbricato.
Fra il giorno di compimento dell'opera e il giorno in cui gli attori hanno avuto piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause (individuabile con l'accertamento pagina 29 di 30 tecnico preventivo del 31/05/2018) sono decorsi oltre dieci anni. Ne consegue il rigetto della domanda di accertamento della responsabilità formulata.
La domanda di accertamento della responsabilità dei convenuti deve essere, dunque, disattesa per mancanza dei presupposti (il termine decennale) di cui all'art. 1669 c.c.
Rigettata l'azione di cui all'art. 1669 c.c. per l'insorgenza della carenza costruttiva dopo il decorso del termine di dieci anni dal compimento dell'opera (termine, questo, di natura sostanziale e non già di decadenza o di prescrizione), deriva la necessità di verificare, alla luce dei fatti costitutivi allegati, se la domanda possa esser riqualificata ai sensi dell'art. 2043 c.c.
Essendo, tuttavia, invocata una responsabilità per fatti integranti un vizio di costruzione, il già citato rapporto di specialità tra i due istituti preclude l'applicazione del secondo, a seguito del rigetto del primo.
In conclusione, la domanda attorea deve essere rigettata.
In considerazione del motivo della decisione, fondato su un mutamento giurisprudenziale rispetto al precedente citato dagli attori (Corte d'Appello di Catania, sez. II, sent. 23-02-2006, n. 177, confermata da Cass. civ., sez. II, sent., 27/11/2012, n. 21089), in assenza di una definizione della questione con l'intervento della suprema corte a sezioni unite, le spese di lite devono essere compensate, comprese quelle di c.t.u.

P.Q.M.

Il tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione assorbita e/o disattesa, così provvede:
- rigetta, per i motivi di cui in parte motiva, la domanda proposta da Parte_1
( ), ( ) e C.F._1 Parte_2 C.F._2 Parte_3
( ); C.F._3
- compensa le spese di lite, comprese quelle di c.t.u.
Così deciso in Ragusa, 23/11/2025.
Il giudice dott. Antonio Pianoforte
pagina 30 di 30