R.G. n. 1369 /2022

Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
IL TRIBUNALE DI ALESSANDRIA
Sezione Civile
In composizione monocratica, in persona della Dott.ssa Margherita Pastorino ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa da:
, (C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA PADRE Parte_1 C.F._1
DELLA BELLA, 33 71121 FOGGIA , presso e nello studio dell'Avv. LEONARDO ANTONIO
ESPEDITO GIOVANNI, che la rappresenta e difende, giusta mandato in atti
Attrice contro
(c.f.: ), elettivamente domiciliato in VIA GHILINI 14 CP_1 C.F._2
ALESSANDRIA, presso e nello studio dell'Avv. GIOVINAZZO VINCENZO, che la rappresenta e difende, giusta mandato in atti
Convenuta
Avente ad oggetto: caparra confirmatoria
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice non ha depositato note scritte di pc.
Ultime conclusioni da atto di citazione:
“A) In via principale accertare e dare atto che la Signora è inadempiente alla proposta CP_1
di acquisto del 6.08.2021 e, per l'effetto, condannare la stessa al versamento del doppio della caparra in favore della Signora Parte_1
B) Condannare la Signora al risarcimento dei danni in via generica, riservata la CP_1
liquidazione in separata sede.
C) Condannare la convenuta al pagamento delle spese e ompetenze di giudizio.
Richieste istruttorie di competenza riservate all'esito della costituzione dei convenuti e nei termini assegnati ex art. 183/6 c.p.c. “
1 Parte convenuta ha concluso come da note scritte di pc del 18.7.2024, così chiedendo:
“Voglia il Tribunale di Alessandria, disattesa ogni contraria eccezione, deduzione e prova, rigettare le domande attoree, perché infondate in fatto e in diritto.
Con vittoria di spese e compenso professionale di giudizio, oltre accessori di legge, con distrazione ex art. 93 c.p.c. a favore del sottoscritto difensore, oltre condanna al pagamento di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 96 c.p.c.”
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 CP_1
rappresentando in sostanza di aver sottoscritto, in data 06.08.2021, una proposta di acquisto di un immobile, di proprietà di parte convenuta, sito in Casale San Michele 74, Alessandria;
che la sottoscrizione di tale proposta era avvenuta presso l' Controparte_2
con sede ad Alessandria;
che la proposta era stata accettata dalla venditrice che CP_1
l'importo convenuto per l'acquisto era stato concordato in € 305.000,00; che a titolo di acconto parte attrice aveva versato tramite assegno bancario la somma di € 20.000,00; che in data 21.10.2021
l'agenzia aveva inviato all' attrice la bozza del preliminare, tuttavia Controparte_2
priva di documentazione;
che in data 27.10.2021, su richiesta della Signora aveva Parte_1
inviato la documentazione confermando la data del 3.11.2021 ore 16,30 presso la sede dell'agenzia, in Alessandria, per la stipula del preliminare;
che con nota legale pec del 28.10.2021 la signora
[...]
avendo sottoposto il preliminare al proprio Notaio, aveva riscontrato delle mancanze Parte_1
nello stesso e ne aveva chiesto l'integrazione, dichiarandosi disposta a farlo integrare dal proprio
Notaio; che in data 29.10.2021, la Signora aveva sollecitato una risposta stante il Parte_1 poco tempo a disposizione;
che tuttavia l'agenzia in data Controparte_2
29.10.2021 aveva fatto pervenire mail inviata dal Sig. con la quale si invocava una Parte_2
clausola sospensiva relativa alla regolarizzazione catastate dei terreni e della piscina (con sanatoria) entro il 15.10.2021; che parte attrice aveva contestato tale nota;
che successivamente parte attrice aveva comunicato alla parte venditrice e all'agenzia di avere dato incarico al proprio Notaio di rettificare il preliminare fissando il giorno 19.11.2021 ore 17.00 per la sottoscrizione del preliminare presso lo studio del Notaio Dott. o in alternativa con sottoscrizione telematica;
che con nota Per_1
del 10.11.2021 aveva dichiarato di non volere sottoscrivere il preliminare. CP_1
Parte attrice allegando l'inadempimento della controparte, che pure avendo accettato la proposta, aveva rifiutato la sottoscrizione del preliminare, adducendo pretestuose argomentazioni (mancata regolarizzazione catastale entro il 15.10.2021) smentite dai fatti e dai comportamenti della stessa e
2 dell' , concludeva chiedendo in sostanza di accertare Controparte_2
l'inadempimento della convenuta alla proposta di acquisto del 6.8.2021 e per l'effetto la condanna della stessa al versamento del doppio della caparra in favore di parte attrice;
la condanna della convenuta al risarcimento dei danni in via generica, riservata la liquidazione in separata sede;
con vittoria delle spese di lite.
Si costituiva la Sig.ra rilevando innanzitutto l'assenza di qualsivoglia inadempimento CP_1 contrattuale, dal momento che in sostanza l'accordo sottoscritto in data 06.08.2021 integrava un semplice “pre-preliminare”, ovvero un c.d. contratto “preliminare del preliminare”, senza alcun effetto vincolante;
rappresentava, inoltre, la convenuta che in sostanza tale proposta sarebbe stata comunque inefficace per effetto del mancato avveramento della condizione sospensiva, espressamente pattuita tra le parti, che l'avevano ritenuta essenziale, di cui all'allegato integrativo
“A” della proposta medesima;
che infatti l'allegato suddetto così stabiliva: “La proposta è vincolata alla regolarizzazione, da parte del venditore, urbanistica e catastale dei terreni e della piscina, che prevede la fusione dei terreni in parte ai fabbricati ed in parte alla piscina, quest'ultima sarà oggetto di sanatoria con relativo accatastamento, la quale dovrà avvenire entro e non oltre il 15 ottobre
2021….
nulla sarà dovuto in caso di mancato avveramento della condizione sospensiva relativa alla regolarizzazione urbanistica e catastale”; che la convenuta, a fronte di tale condizione aveva avviato il rituale procedimento amministrativo per la cd sanatoria ed aveva infatti depositato in data 17.9.2021 presso il Comune di Alessandria la domanda avente ad oggetto il “permesso a costruire in sanatoria per ridimensionamento piscina e realizzazione di fabbricato precario in legno”; che tuttavia il permesso di costruire in sanatoria, n. 24, preceduto dall'assolvimento della relativa sanzione amministrativa, in data 25/01/2022, veniva rilasciato dal Comune di Alessandria alla soltanto CP_1
in data 15/02/2022; che poiché la sanatoria non era intervenuta entro il termine essenziale del
15.10.2021 era inefficace ex lege la trattativa intercorsa tra le parti;
che pertanto la convenuta aveva comunicato all'attrice, in data 29.10.2021, il venir meno degli effetti della scrittura in questione, per il mancato avveramento della condizione e aveva contestualmente invitato controparte a ritirare l'assegno di € 20.000,00 da sempre in deposito fiduciario presso l'Agenzia immobiliare.
Parte convenuta sosteneva quindi in sostanza la nullità del preliminare di preliminare per difetto di causa;
eccepiva inoltre il mancato avveramento della condizione convenuta tra le parti;
rappresentava di essersi comunque attivata tempestivamente nel presentare la domanda di sanatoria, procedimento amministrativo tuttavia non concluso entro la data del 15.10.2021 con conseguente inefficacia della scrittura in questione;
precisava infatti di non avere incassato tale assegno bancario di € 20.000,00;
3 contestava poi l'inammissibilità dell'ulteriore domanda di risarcimento del danno formulata da controparte in quanto tra l'altro del tutto generica e l'incompatibilità strutturale e funzionale tra la proposta domanda relativa alla pretesa del doppio dell'asserita caparra e quella risarcitoria e concludeva pertanto chiedendo in sostanza il rigetto della domande attoree, con vittoria delle spese di lite e condanna al pagamento di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 96 cpc.
La causa, istruita documentalmente, a seguito di udienza di precisazione delle conclusioni a trattazione scritta del 23.7.2024, veniva trattenuta in decisione, con provvedimento del 25 luglio 2024, previa concessione dei termini ex art 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
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1. Mancato deposito note scritte in sostituzione dell'udienza di precisazione delle
conclusioni da parte attrice.
Orbene, intanto, quanto al mancato deposito delle note scritte in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni da parte dell'attrice, si ritiene applicabile il seguente principio, applicabile al caso di assenza del legale all'udienza di precisazione delle conclusioni, secondo il quale
“In tema di procedimento civile, nell'ipotesi in cui il procuratore della parte non si presenti all'udienza di precisazione delle conclusioni o, presentandosi, non precisi le conclusioni o le precisi in modo generico, vale la presunzione che la parte abbia voluto tenere ferme le conclusioni precedentemente formulate.” (Tribunale Milano sez. X, 30/11/2020, n.7785).
Nel caso di specie, pertanto, si ritiene che la parte abbia voluto concludere come da atto di citazione.


2. Sulla natura e gli effetti della proposta d'acquisto del 06.08.2021
Preliminarmente occorre interrogarsi sulla natura giuridica e sui conseguenti effetti della proposta d'acquisto sottoscritta dalle parti e posta alla base della trattativa.
Dalla disamina di tale atto, emerge come esso risulti in effetti essere un contratto c.d. “preliminare di preliminare”, vale a dire un accordo con il quale i contraenti si obbligano alla successiva stipula del contratto preliminare.
La proposta di acquisto in oggetto (cfr. doc. 2 di parte convenuta) risulta sottoscritta da Parte_1
proponente) in data 6.8.2021 e accettata da (venditore). Con tale proposta la
[...] CP_1 prima proponeva al venditore di acquistare l'immobile sito in Alessandria – Casale di San Michele
n. 74. La stessa proposta di acquisto, tuttavia, è integrata nelle sue condizioni dall'allegato integrativo di tale proposta d'acquisto denominato Allegato A.
4 Nello stesso allegato, prodotta dalla convenuta (cfr. sempre doc. 2) sottoscritto da entrambe le parti
è previsto tra l'atro che “il contratto preliminare dovrà essere sottoscritto entro e non oltre il 15 ottobre 2021; - la data del rogito sarà fissata entro sei mesi dalla sottoscrizione del contratto preliminare”.
E ancora nella stessa nota integrativa è previsto che “l'assegno bancario, di cui il punto 2/a della proposta d'acquisto, rimarrà in deposito presso l'agenzia immobiliare fino alla data di sottoscrizione del contratto preliminare; - l'assegno, di cui il punto 2/b della suddetta proposta d'acquisto, sarà un assegno circolare e sarà versato al venditore alla sottoscrizione del contratto preliminare;
- gli effetti della caparra, di cui gli assegni dei punti sopracitati 2/a e 2/b, decoreranno dalla consegna della stessa al venditore …”.
È evidente, quindi, la volontà delle parti di formazione progressiva del contratto, posto che l'accordo del 06.08.2021 aveva lo scopo di condurre al contratto preliminare e il preliminare, poi, alla stipula del definitivo.
Si può ritenere la validità di un tale accordo.
Sul punto la Suprema Corte a SS.UU. ha statuito che: “La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale.” (Cassazione civile sez. un., 06/03/2015, n.4628).
Nel caso di specie si può ritenere valido l'accordo stipulato anche considerato che nello stesso allegato integrativo era altresì previsto che “la proposta è vincolata alla regolarizzazione, da parte del venditore, urbanistica e catastale dei terreni e della piscina, che prevede la fusione dei terreni in parte ai fabbricati ed in parte alla piscina, quest'ultima sarà oggetto di sanatoria con relativo accatastamento, la quale dovrà avvenire entro e non oltre il 15 ottobre 2021; – il contratto preliminare dovrà essere sottoscritto entro e non oltre il 15 ottobre 2021;…”.
5 Alla luce di ciò si può quindi ravvisare un interesse delle parti, meritevole di tutela, nel giungere al preliminare con tutte le regolarizzazioni urbanistico – catastali anche al fine di evitare problematiche per la conclusione del definitivo.
Ne consegue che la proposta di acquisto del 06.08.2021 pur non avendo l'efficacia tipica (ai fini dell'esecuzione in forma specifica) del contratto preliminare tout-court, era comunque vincolante, quale preliminare di preliminare, per le parti, nei limiti di quanto indicato nell'accordo medesimo.


3. Sulla fondatezza della pretesa attorea.
Fatta tale premessa, occorre analizzare nel dettaglio la pretesa attorea.
L'attore, in sostanza, ritenuto che la convenuta abbia rifiutato ingiustificatamente di sottoscrivere il preliminare e sia quindi inadempiente all'accordo del 6.8.2021, chiede la restituzione del doppio della caparra e il risarcimento del danno.
La prima richiesta è sicuramente infondata, dal momento che non risulta applicabile nel caso di specie, allo stato delle trattative tra le parti, l'istituto della caparra confirmatoria ai sensi dell'art 1385
c.c., come dalle stesse chiaramente indicato nell'allegato integrativo ove si legge appunto che:
“l'assegno bancario, di cui il punto 2/a della proposta d'acquisto, rimarrà in deposito presso
l'agenzia immobiliare fino alla data di sottoscrizione del contratto preliminare; - l'assegno, di cui il punto 2/b della suddetta proposta d'acquisto, sarà un assegno circolare e sarà versato al venditore alla sottoscrizione del contratto preliminare;
- gli effetti della caparra, di cui gli assegni dei punti sopracitati 2/a e 2/b, decoreranno dalla consegna della stessa al venditore …” (cfr. doc. 2 convenuta).
Nel caso in esame part attrice indica di avere versato 20.000,00 quindi l'importo indicato nella proposta contrattuale al punto 2/a, così come emerge anche dall'assegno allegato in copia dalla stessa convenuta (cfr. doc. 2 fascicolo convenuta).
Ebbene l'assegno di 20.000,00 euro in base all'accordo stipulato tra le parti sarebbe rimasto in deposito presso l'agenzia immobiliare fino alla sottoscrizione del preliminare e solo con la consegna al venditore di tale assegno l'importo indicato avrebbe potuto essere qualificato quale caparra.
Tuttavia, nel caso di specie, non è stato stipulato il contratto preliminare e dai documenti prodotti risulta quindi come l'assegno in questione sia rimasto in deposito all'agenzia immobiliare. La stessa parte convenuta nega di avere mai incassato tale assegno, circostanza non specificamente contestata da parte attrice. Anzi nelle comunicazione inviata da all'agenzia del 29.10.2021 che Tes_1 risulta poi inviata al legale dell'attrice (cfr. doc. 6 di parte convenuta) si indica in sostanza che in
6 relazione al preliminare di preliminare in questione le altre parti potranno ritirare la somma depositata fiduciariamente presso l'agenzia.
Non risulta quindi la consegna dell'assegno di cui sopra alla convenuta.
L'art. 1385 c.c. stabilisce chiaramente che la caparra deve essere “data” da una parte all'altra; nel caso di specie, l'assegno risulta consegnato ad un terzo (l'agente immobiliare), per cui, giuridicamente, non risultano sussistere i presupposti della caparra confirmatoria.
In ogni caso come sopra indicato anche nello stesso allegato integrativo era previsto che gli effetti della caparra per tale importo sarebbero decorsi dalla consegna della stessa al venditore.
Non risulta quindi applicabile l'art 1385 c.c. e la relativa domanda a prescindere dalla valutazione dell'inadempimento o meno della controparte non può essere accolta.
Come già sopra detto non risultando mai consegnato l'assegno in questione alla convenuta, in mancanza di stipula del preliminare, neanche è possibile condannare la convenuta alla restituzione dello stesso che risulta invece in deposito all'agenzia immobiliare.
Ovviamente in mancanza di stipula del preliminare la parte attrice ha chiaramente diritto ad ottenere la restituzione di tale assegno, ciò anche considerato che in definitiva, anche alla luce dell'introduzione della presente causa, la parte attrice ha in ogni caso fatto valere il proprio recesso
(ai sensi dell'art 1385 c.c.) e pertanto nessuna delle due parti risulta in ogni caso avere più interesse alla conclusione dell'affare.
Ciò detto anche la domanda di risarcimento del danno deve essere rigettata.
A prescindere di nuovo dall'accertamento o meno dell'inadempimento contrattuale della convenuta deve essere fin da subito rilevato che parte attrice ha chiesto il risarcimento del danno senza neanche allegare né tantomeno provare lo stesso. In altre parole, parte attrice non ha neanche specificato allegato quale pregiudizio avrebbe subito a seguito dell'inadempimento della controparte. Ciò quindi anche a prescindere dalla liquidazione dello stesso danno che parte attrice riserva in separata sede.
D'altronde anche nell'ipotesi di inadempimento della controparte era onere dell'attrice, in base ai noti principi di cui all'art. 2697 c.c., dimostrare, quantomeno, di aver subito un pregiudizio.
Invero, l'inadempimento contrattuale non dà origine ipso iure ad un diritto al risarcimento del danno ma è sempre onere della parte non inadempiente dimostrare di avere subito una perdita, un impoverimento del proprio patrimonio dovuto alla (illegittima) rottura in questo caso delle trattative.
Sul punto la Cassazione ha avuto modo di precisare che “In tema di responsabilità civile da inadempimento di contratto non è sufficiente la prova dell'inadempimento del debitore ma deve
7 altresì esser provato il pregiudizio effettivo e reale incidente nella sfera patrimoniale del contraente danneggiato” (Cassazione civile sez. III, 03/12/2015, n.24632).
Nel caso di specie, parte attrice né ha provato né ha offerto di provare (con le richieste istruttorie di cui alle memorie ex art. 183 c.p.c.), la sussistenza del pregiudizio posto a fondamento della richiesta di risarcimento del danno.
Ne consegue, quindi, che anche la domanda di risarcimento del danno deve essere rigettata.
Ogni ulteriore questione deve ritenersi assorbita.


4. Spese di lite
Le spese di lite, attesa la soccombenza dell'attrice, vanno poste a carico di quest'ultima e liquidate in base al D.M. 55/2014 come modificato dal D.M. 147/22, in considerazione del valore della causa
(scaglione da € 26.001 a € 52.000), compensi minimi per la fase istruttoria, non essendo state assunte prove costituende e compensi medi per le altre fasi, nei limiti comunque delle spese come quantificate dalla convenuta nella nota spese.
Non si ritiene in definitiva sussistano i presupposti per l'applicazione dell'art. 96 cpc.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni ulteriore domanda, istanza ed eccezione, così provvede:
- rigetta le domande formulate da parte attrice;

- condanna parte attrice, a rifondere in favore del difensore di parte convenuta, Avv.
Vincenzo Giovinazzo, dichiaratosi antistatario, le spese di lite, liquidate in € 5.077,00 per compenso, oltre 15% per spese generali e oltre i.v.a. e c.p.a., come dovute per legge.
Così deciso in Alessandria, il 08/02/2025
Il Giudice
Dott.ssa Margherita Pastorino
Minuta redatta dal GOP in tirocinio Dott. Raffaele Anastasio.
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