N. R.G. 963/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott.ssa Silvia Vitelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 963/2021 promossa da:
( ) rappresentato e difeso dall'avv. LUNGARINI Parte_1 C.F._1 oc
ATTORE contro
( ), rappresentata e difesa dall'avv. SIDERI CP_1 C.F._2
c
CONVENUTA

CONCLUSIONI
All'udienza del 24.10.2024 le parti si riportavano ai rispettivi scritti difensivi.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con il presente giudizio , premesso che in data 11.11.2003 in Parte_1
qualità di promissario acquirente stipulava con compromesso CP_1
di vendita relativo al terreno agricolo sito in Cerveteri Via Aviatina snc località San Paolo distinta al NCT del Comune di Cerveteri al foglio 48, part. 152 sul quale era stato edificato un manufatto assentito come 4 box per pagina 1 di 11 cavalli in via di ultimazione al prezzo pattuito di € 206.000 e in attuazione del preliminare in data 15.03.2004 acquistava dalla appartamento sito CP_1
in Cerveteri con accesso da Via Aviatina snc posto al piano terra composto da 3 vani e accessori distinto al NCEU al foglio 48, part. 862, sub. 501, al prezzo dichiarato di € 82.100 a fronte del versamento di € 206.000 euro dando atto che la aveva presentato in data 4.2.2004 domanda di CP_1
concessione in sanatoria integrata il 9.12.2004; deduceva che la pratica di condono non aveva avuto esito positivo e in data 10.08.2004 il Comune di
Cerveteri ordinava la demolizione delle opere abusive consistenti nell'ampliamento e nel cambio di destinazione d'uso dell'immobile provvedimento annullato dal TAR Lazio con sentenza n. 13140/2009 e successivamente rigettava la domanda di condono edilizio, rigetto confermato con sentenza del Consiglio di Stato del 20.06.2019, ragion per cui il chiedeva all'intestato Tribunale accogliersi le seguenti conclusioni: Pt_1
“Piaccia alll'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, dato atto ed accertato che
l'obbligazione contrattuale posta a carico della venditrice , condizione CP_1
essenziale della compravendita ed afferente la regolarizzazione dell'abuso mediante condono edilizio, non ha avuto esito positivo e non si è realizzata, dichiarare risolto per inadempimento della il contratto inter partes del 15.3.2004, accertando e CP_1
dichiarando altresì la simulazione parziale del prezzo concordato e corrisposto effettivamente nella misura di euro 206.000.00 (anziché quella indicata in atto pubblico ai soli fini fiscali in euro 82.100,00) e, per l'effetto dichiarare tenuta e condannare la convenuta alla restituzione della suddetta somma, oltre interessi e rivalutazione dal dì
pagina 2 di 11 dovuto al saldo oltre che al risarcimento dei danni tutti patiti e patiendi dall'attore danni che saranno specificati e determinati in corso di causa e da liquidarsi vuoi anche equitativamente ex art. 1226 cod. civ. o da liquidare in separata sede. In via
subordinata, comunque ed in ogni caso, Piaccia dichiarare tenuta e condannare la convenuta alla restituzione della differenza delle somme versate data tra la differenza dei valori dall'appartamento promesso ai quattro box cavalli realmente venduti e pari ad
€.151.310,00, oltre interessi e rivalutazione dal dì dovuto al saldo oltre che al
risarcimento dei danni tutti patiti e patiendi dall'attore danni che saranno specificati e determinati in corso di causa e da liquidarsi vuoi anche equitativamente ex art. 1226 cod.civ. o da liquidare in separata sede. Il tutto con ogni conseguente pronuncia e provvedimento e vittoria di spese, compensi, rimborso spese generali (cap ed iva come per
legge)”.
Si costituiva tardivamente la quale contestava la domanda CP_1
attorea e chiedeva accogliersi le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ecc.mo
Tribunale di Civitavecchia, contrariis rejectis, in via preliminare dichiarare la nullità
dell'atto di citazione notificato o comunque l'impossibilità della convenuta di averne notizia per causa a lei non imputabile. Per l'effetto, rimettere in termini la convenuta per
l'espletamento di tutta l'attività processuale altrimenti preclusa;
nel merito, in via principale, rigettare la domanda della parte attrice perché priva di fondamento sia in fatto
sia in diritto, con sua condanna al risarcimento dei danni, ex art.96 c.p.c., da quantificarsi in via equitativa, con vittoria di spese e compensi professionali come per legge da liquidarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario;
nel merito, in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, dichiarare il
pagina 3 di 11 Sig. tenuto a corrispondere un'indennità di occupazione dell'immobile dalla Parte_1
data del 15 marzo 2004 all'attualità, nella misura di €.200.000,00 o in quella maggiore o minore da stabilirsi in corso di causa anche a mezzo di consulenza tecnica
d'ufficio. Con vittoria di spese e compensi professionali come per legge, da liquidarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
Verificata la regolarità della notificazione dell'atto introduttivo del giudizio il
G.i. rigettava la domanda di declaratoria di nullità dell'atto di citazione.
Acquisita la documentazione complessivamente prodotta e pervenuto il procedimento in via definitiva al sottoscritto giudice la causa era trattenuta in decisione all'udienza del 24.10.2024 previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
La domanda attorea volta alla risoluzione del contratto di compravendita tra le parti è fondata e deve essere accolta.
Invero l'art. 6 del contratto di compravendita prevede che “La parte venditrice ai sensi degli artt. 46 e seguenti del TU in materia di documentazione amministrativa di
cui al DPR 28 dicembre 2000 n. 445, da me notaio informata sulle sanzioni penali previste dall'art. 76 del citato DPR 445/2000 per le ipotesi di falsità in atti e di dichiarazioni mendaci ivi indicate dichiara che:
- Le opere di realizzazione dell'immobile in contratto sono state effettuate in forza di
concessione edilizia rilasciata dal Comune di Cerveteri in data 2 aprile 1996 recante il n. 72;
- Successivamente per abusi commessi sullo stesso è stata presentata al Comune di
Cerveteri in data 3 febbraio 2004 n. progressivo 1 (uno) domanda di concessione in
pagina 4 di 11 sanatoria ai sensi della legge 24 novembre 2003 n. 326, la cui oblazione nonché gli oneri concessori sono stati integralmente pagati come segue (…). Sono a carico della parte venditrice tutti gli ulteriori eventuali esborsi per la definizione della pratica
relativa alla predetta domanda di condono. La parte venditrice garantisce alla parte acquirente che ne prende atto, la sussistenza dei requisiti necessari per l'agibilità”.
Con ordinanza del 23.03.2007 il Comune di Cerveteri ha rigettato la domanda di condono presentata dalla convenuta in data 3.2.2004 e il
Consiglio di Stato con sentenza del 20.06.2019. Come chiarito dalla sentenza del Consiglio di Stato citata il rigetto della domanda di sanatoria è stato determinato dalla mancata ultimazione dei lavori nel termine del 31.3.2003 come si evince anche dal preliminare sottoscritto dalle parti in data
11.11.2003 (in copia in atti) che dava conto alla predetta data dello stato rustico del manufatto e delle opere, pertanto il diniego di concessione in sanatoria non può essere imputato all'attore e ad eventuali successivi abusi dal medesimo realizzati, come sostenuto dalla convenuta.
Da ciò discende che, come asserito dall'attore, l'immobile non risulta sanabile da parte della competente autorità amministrativa.
La venditrice deve, pertanto, ritenersi inadempiente, avendo essa espressamente garantito l'agibilità dell'immobile.
Deve ritenersi, peraltro, che le parti, con il termine agibilità avessero inteso abitabilità, atteso che la domanda di rilascio della concessione in sanatoria era diretta ad ottenere un titolo autorizzativo relativo ad un immobile residenziale e che la compravendita riguardava un appartamento con pagina 5 di 11 un'annessa area giardinata di pertinenza esclusiva, come è dato evincersi dall'atto di acquisto.
L'inadempimento deve ritenersi, inoltre, di non scarsa importanza.
Infatti, secondo la costante giurisprudenza di legittimità, “nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale ad incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità” (Cass. Civ., Sez. II, 26.01.2006, n. 1514; 27.07.2006, n.
17140).
Nella specie, l'impossibilità di ottenere il certificato di abitabilità – a causa del fatto che la costruzione è stata eseguita abusivamente in quanto il titolo edilizio autorizzava la convenuta alla realizzazione di 4 box per cavalli e non alla edificazione di un immobile – comporta che la venditrice abbia venduto un aliud pro alio, avendo essa espressamente garantito la sussistenza dei relativi requisiti.
Accertato l'inadempimento di non scarsa importanza da parte della convenuta, essendo la cosa venduta inidonea ad assolvere alla sua destinazione economico-sociale e a soddisfare le esigenze che hanno determinato gli acquirenti a comprare, deve dichiararsi la risoluzione del contratto di vendita inter partes. La risoluzione del contratto comporta l'obbligo restitutorio degli importi versati a titolo di corrispettivo della compravendita.
pagina 6 di 11 La convenuta ha domandato in via riconvenzionale riconoscere in proprio favore una indennità di occupazione pari ad € 200.000, risultando pacifica l'immissione dell'attore nel possesso del bene oggetto di compravendita sin dal marzo 2004 e quindi per oltre 20 anni.
Detta domanda deve essere dichiarata inammissibile stante la tardiva costituzione in giudizio della convenuta.
Nondimeno le deduzioni dalla medesima svolte, volte a ritenere non dovuta la restituzione del prezzo di vendita in considerazione di quanto dovuto dall'attore alla medesima resistente per la disponibilità del bene oggetto di causa a far data dall'immissione in possesso contestuale alla vendita integrano una eccezione di compensatio lucri cum damno. Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, infatti, chiarito dalla giurisprudenza “l'eccezione di “compensatio lucri cum damno” è un'eccezione in senso lato, vale a dire non
l'adduzione di un fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto azionato, ma una mera difesa in ordine all'esatta entità globale del pregiudizio effettivamente patito dal
danneggiato, ed è, come tale, rilevabile d'ufficio dal giudice il quale, per determinare
l'esatta misura del danno risarcibile, può fare riferimento, per il principio dell'acquisizione della prova, a tutte le risultanze del giudizio” (cfr. Cassazione Civile, Sezione 3,
Ordinanza 30-10-2020, n. 24177).
Considerando quindi che l'attore ha versato per l'acquisto dell'immobile per cui è causa, come attestato dall'atto notarile di compravendita, l'importo di €
82.100 e che venuto meno il titolo per cui il possedeva il bene l'utilizzo Pt_1
ultraventennale dell'immobile genererebbe una indennità di occupazione pagina 7 di 11 ben maggior del prezzo versato (atteso che il valore locativo dell'immobile - considerato l'uso del medesimo come abitazione civile - supererebbe di gran lunga i circa 4.000 euro annui calcolati dividendo il prezzo di vendita per 20
annualità), applicando al caso di specie da un lato l'art. 1226 c.c. e dall'altro la compensazione impropria in ragione della compensatio lucri cum damno deve dichiararsi che nulla è dovuto all'attore a titolo di restituzione del prezzo di vendita, non dovendo conseguentemente il Tribunale emettere in proposito alcuna (ulteriore) statuizione di condanna.
Non è stata raggiunta, infatti, la prova del carattere simulato della compravendita effettuata dalle parti con riferimento al maggior prezzo asseritamente versato dal , non avendo l'attore prodotto idonea Pt_1
controdichiarazione attestante l'intento simulatorio e non potendo lo stesso dedursi dal preliminare di compravendita stipulato nel novembre 2003, atteso che il contratto definitivo di vendita immobiliare prevale sul preliminare e la diversità tra i due atti non determina un inadempimento: La
stipula del secondo negozio, infatti, costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti all'accordo, a meno che le parti non abbiano manifestato una espressa volontà contraria (cfr. ex multibus Cass., sent. n.
23252 del 05.10.2017).
Come è noto, infatti “in tema di simulazione, qualora il contratto simulato sia stato concluso per iscritto e tale forma sia richiesta a pena di invalidità (nullità ai sensi dell'art.
1350 c.c.) la prova dell'accordo simulatorio, traducendosi nella dimostrazione del negozio dissimulato, deve essere fornita con la produzione in giudizio dell'atto contenente la
pagina 8 di 11 controdichiarazione, sottoscritta dalle parti o comunque dalla parte contro la quale è esibita” (Cass. n. 12487/2007) e ancora “la prova della simulazione, sia essa assoluta o relativa, può essere data soltanto mediante controdichiarazione, costituente atto
di riconoscimento o di accertamento della simulazione avente carattere negoziale, che può essere anche posteriore all'accordo simulatorio e può provenire da una sola parte (ovvero quella contro il cui interesse è stata redatta), purché sia consegnata alle altre parti che hanno redatto l'atto simulato, non potendo avere valenza probatoria – al fine
dell'accertamento della pattuita simulazione – nemmeno la confessione stragiudiziale”
(Cassazione civile sez. II, 07/01/2019, n.123).
L'ulteriore domanda risarcitoria, volta al riconoscimento del danno non patrimoniale subito, peraltro solo genericamente delineato, non può essere accolta, non avendo gli attori né allegato né provato le “conseguenze” del dedotto danno.
Nulla deve essere statuito quanto alla restituzione del bene per cui è causa da parte dell'attore, in assenza della specifica domanda da parte della convenuta tardivamente costituita (sul punto, cfr. Cass. 2075/2013, secondo cui “la risoluzione del contratto pur comportando, per l'effetto retroattivo sancito dall'art.
1458 cod. civ., l'obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice ad emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell'altro
contraente, atteso che rientra nell'autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo, o meno, la restituzione della prestazione rimasta senza causa”.
Conforme da ultimo anche Cass. ordinanza n. 5651 del 23 febbraio 2023).
pagina 9 di 11 Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e sono liquidate in parte dispositiva ai sensi del DM 55/2014 e s.m.i. previa compensazione di
½ stante la parziale soccombenza dell'attore in ordine alla domanda di simulazione relativa del contratto di compravendita.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) in accoglimento, per quanto di ragione, della domanda giudiziale, accertato il grave inadempimento della convenuta al contratto di compravendita oggetto di causa, dichiara risolto il contratto di compravendita stipulato dalle parti in data 15.03.2004 a rogito Notaio
rep. 4/002 rac. 19251 e, operata la compensazione di Controparte_2
cui in motivazione, dichiara che nulla è dovuto dalla convenuta a titolo di restituzione del prezzo di vendita del bene;

2) dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale;

3) rigetta la domanda di simulazione relativa svolta dall'attore;
4) ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari territorialmente competente di procedere alla trascrizione della presente sentenza e alla sua annotazione in margine alla trascrizione dell'atto dichiarato risolto nonché alla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di simulazione, ove risulti eseguita, con esonero da ogni responsabilità al riguardo, a cura e spese della parte interessata;

pagina 10 di 11 5) condanna la convenuta al pagamento delle spese di liquida, previa compensazione di ½, in € 7.051,50 per onorari, € 545 per spese vive, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge.
Civitavecchia, 22 gennaio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Silvia Vitelli

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