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Sentenza 23 settembre 2025
Sentenza 23 settembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Perugia, sentenza 23/09/2025, n. 1161 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Perugia |
| Numero : | 1161 |
| Data del deposito : | 23 settembre 2025 |
Testo completo
N. 3381/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PERUGIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di GI - sezione II civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice Dott. Federico Fiore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 2532 R.G. dell'anno 2020
tra
( C.F. : in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro-tempore rappresentata e difesa per delega Controparte_1 allegata all'atto introduttivo del giudizio dall'Avv. Giuseppe Ferraro presso il cui studio, in GI, Corso Cavour 1, è elettivamente domiciliata
- attrice -
contro
, ( C.F.: , rappresentato e difesa per procura CP C.F._1 in calce alla comparsa di costituzione e risposta dall'Avv. Francesco Depretis presso il cui studio, in GI, Baldeschi 2 è elettivamente domiciliato
- convenuto
-
avente ad oggetto: Vendita di cose immobili .
CONCLUSIONI DELLE PARTI All'udienza del 29.5.2025,
per l'Avv. Alessandro Grillo in sostituzione Parte_1 dell'Avv. Giuseppe Ferraro “ conclude come da atto di citazione” ; per l'avv. Francesco Depretis “ conclude come alla comparsa di CP costituzione e risposta ed in via subordinata istruttoria per l'ammissione delle prove richieste con le proprie memorie previa revoca dell'ordinanza emessa il
29.2.2024”
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1.1 Con atto di citazione notificato in data 15.2022 l' ha Parte_1 convenuto in giudizio deducendo in fatto: CP
- che tra le parti vi erano state trattive volte all'acquisto di un complesso immobiliare, sito in Corciano (PG), Fraz. Mantignana, Loc. Ponticelli di proprietà del costituito da - un fabbricato principale disposto su due piani (terra e primo), CP che ricomprende due appartamenti (entrambi sui piani terra e primo), con pertinenziali: locali ad uso deposito al piano terra;
- un primo distinto fabbricato disposto sul solo piano terra, che ricomprende due locali ad uso magazzino ed una vasca;
- un secondo distinto fabbricato disposto sul solo piano terra adibito a rimessa mezzi agricoli;
- un terzo distinto fabbricato disposto sul solo piano terra adibito a locali di deposito con relative aree scoperte;
- un quinto distinto fabbricato disposto sul solo piano terra, ad uso magazzino e rimessa;
- una tettoia;
- una corte esclusiva della superficie catastale complessiva (compresa l'area di sedime dei fabbricati) di mq. 13.794 (tredicimilasettecentonovantaquattro);
- che, in particolare , i beni in questione erano censiti: in Catasto Fabbricati al foglio 3, particella 43 , subb. 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, bene comune non censibile
(corte); particella 561, subb.1, 2 e 3; in Catasto Terreni al foglio 3, particella 43 , ente urbano di ha 01.29.12; particella 561, ente urbano di ha 00.08.82;
- – che la particella 561 derivava dalla particella 43 in base ad un frazionamento avvenuto il 20 aprile 2020;
pagina 2 di 19 - che durante le trattive la società attrice aveva segnalato al convenuto che con atto a rogito Notaio di GI del 29 luglio 2010 , era stato stipulato un Persona_1 mutuo tra e società dante causa Controparte_3 Controparte_4 del a garanzia del quale era stata iscritta a GI il 3 agosto 2010 al n.4475 CP di reg. part. una ipoteca di euro 3.000.000,00 gravante anche su alcuni terreni all'epoca censiti in C.T. al foglio 3, particelle 38, 84 e 543;– che il 20 aprile 2020, la particella 38 era frazionata creando la particella 563, particella contestualmente soppressa e unita alla particella 43, la particella 84 veniva frazionata creando la particella 564, particella contestualmente soppressa e unita alla particella 43, la particella 543 era frazionata creando la particella 566, particella contestualmente soppressa e unita alla particella 43;
- con atto di restrizione ipotecaria a rogito Notaio del 20 luglio 2020, Persona_2 veniva liberata da gravame la particella 43, ma specificatamente solo quale “ente urbano”, e non i fabbricati sovrastanti e neanche la particella 561 , né per il terreno, né in riferimento ai fabbricati sullo stesso insistenti;
- che il convenuto aveva piena contezza del fatto che l'intenzione dell
[...] era di acquistare il compendio immobiliare in questione per Parte_1 procedere quindi alla ristrutturazione edilizia al cui termine avrebbe venduto le unità immobiliari così ricavate a più soggetti terzi, e che la storia ipotecaria degli immobili sarebbe stata controllata dai vari notai di fiducia individuati dagli acquirenti;
- che in data 1 dicembre 2020, le parti addivenivano alla stipula di un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il compendio immobiliare per cui è causa pattuendo all'art 5 “Parte promittente venditrice dichiara e garantisce alla parte promissaria acquirente che quanto promesso in vendita […] b) ad oggi non è locato e (salvo quanto in appresso precisato) è libero da garanzie reali o vincoli derivanti da pignoramento o sequestro, da oneri o da diritti reali o personali […] e più in generale da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli nonché da pericolo di rivendica da parte di terzi”; : “ [...] si obbliga inoltre – volendo con CP ciò promettere il fatto del terzo ai sensi dell'art. 1381 cod. civ. e a sue esclusive cura
e spese – a far sì che “ Controparte_5
pagina 3 di 19 ” intervenga nell'atto notarile di integrazione e Controparte_6 precisazione dell'atto di restrizione dell'ipotecaria a rogito Notaio di Persona_2
GI del 20 luglio 2020, Rep. n. 63.225, Racc. n.25.457, regolarmente reg.to a
GI ed annotato a GI il 14 agosto 2020 al n. 3518 di reg. part., nel quale si preciserà che si intendono liberati dall'ipoteca a suo tempo iscritta a GI il 3 agosto 2021 al n.4475 di reg. part. oltre alla corte censita in Catasto Terreni al foglio 3, particella 43 (espressamente liberata con il predetto atto a rogito Notaio di GI del 20luglio 2020, Rep. n.63.226) anche gli altri beni Persona_2 oggetto del presente atto e censiti in Catasto Fabbricati al foglio 3, particella 43, subb.2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11 e 12”;
- che per consentire l'adempimento della suindicata pattuizione le medesime parti concordavano di posticipare il rogito del definito di compravendita, prima fissato per il 28 febbraio 2021;
- che all'art. 4 del contratto preliminare veniva prevista la dazione di una caparra confirmatoria, ex art 1385 cc, per l'importo di € 50.000,00
(eurocinquantamila/00), regolarmente consegnata dall'odierna attrice;
- che il 10 maggio 2021 la società attrice aveva ricevuto da parte del legale del una diffida a stipulare il rogito notarile del contratto definitivo di CP compravendita entro 15 giorni dal ricevimento di detta missiva, e che in caso di mancato adempimento il avrebbe esercitato il diritto di recesso e trattenuto la CP caparra, dichiarando altresì di non voler più adempiere all'obbligazione prevista all'art. 5 del contratto preliminare in quanto i beni promessi in vendita erano già liberi da gravami ipotecari;
- la società attrice contestava la legittimità del prospettato recesso ex art 1385 cc, e preso atto della indisponibilità del convenuto ad adempiere all'obbligazione prevista all'art 5 del contratto preliminare, dichiarava essa stessa di volersi avvalere del diritto di recesso, ex art 1385 cc, con conseguente corresponsione del doppio della caparra per totali € 100.000,00 (eurocentomila/00) ;
pagina 4 di 19 - che erano seguite ulteriori comunicazioni tra i legali delle parti nelle quali venivano ribadite le rispettive precedenti richieste ed infine l' Parte_1 proponeva domanda di mediazione, che, tuttavia, aveva esito negativo.
[...]
La società attrice, ritenendo sussistente un grave inadempimento contrattuale del convenuto alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare di compravendita del
1.12.2020, chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni “ …….in via principale: accertare e dichiarare, in riferimento al contratto preliminare sottoscritto inter partes in data 01.12.2020, la legittimità del recesso esercitato ex art 1385 cc dall' con sede in GI, Via Rita Lillacci n. 17, C.F. e Parte_1
n. di iscrizione nel Registro delle Imprese di GI , REA n. 283884, P.IVA_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, nei confronti di , C.F. CP
nato a [...], il [...], residente in [...] della Palazzetta n. 10, in proprio e quale titolare dell'omonima impresa individuale, con sede in Corciano, Via Arturo Graff n. 35, P.IVA , iscritta nel P.IVA_2
Registro delle imprese di GI al n. REA 173206, stante il grave inadempimento ascrivibile a quest'ultimo, come meglio argomentato in narrativa;
– per l'effetto: condannare il medesimo a versare a parte attrice il CP doppio della caparra percepita, per complessivi € 100.000,00 (eurocentomila/00), oltre interessi ed accessori come per legge;
– in via subordinata, alternativa e condizionata al mancato accoglimento della precedente domanda: accertare e dichiarare, con pronuncia costitutiva, la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto inter partes in data 01.12.2020, a causa dei gravi inadempimenti ascrivibile al convenuto, come evidenziato in parte motiva;
– per l'effetto: condannare lo stesso a risarcire in favore della CP
in persona del legale rapp.te p.t., tutti i danni subiti Parte_1
e subendi dalla società, con il pagamento della somma che si quantifica in €
100.000,00 (eurocentomila/00 o del diverso importo, che sarà accertato in corso di causa e/o ritenuto congruo e/o di equità, pur sempre ricompreso nel medesimo
pagina 5 di 19 scaglione di valore della causa, tra € 52.001,00 ed € 260.000,00, oltre interessi ed accessori come per legge.
– in via ulteriormente gradata, alternativa e condizionata al mancato accoglimento di alcuna delle precedenti domande: accertare e dichiarare, in riferimento al contratto preliminare firmato inter partes in data 01.12.2020, la mancata realizzazione del fatto del terzo, di cui all'articolo 5 del menzionato accordo, come meglio evidenziato in narrativa;
– per l'effetto: ex art 1381 cc, condannare a versare in favore CP dell'attrice un indennizzo di € 100.000,00 (eurocentomila/oo), o del diverso importo, che sarà accertato in corso di causa e/o ritenuto congruo e/o di equità, pur sempre ricompreso nel medesimo scaglione di valore della causa, tra €
52.001,00 ed € 260.000,00, oltre interessi ed accessori come per legge.”.
1.2. Il convenuto si è costituito in giudizio in data 9.11.2022 CP contestando le domande di parte attrice e chiedendone il rigetto. Il convenuto, in particolare deduceva che il compendio immobiliare oggetto del contratto preliminare di compravendita stipulato il 1.2.2020 era libero da gravami ipotecari in quanto, nel proprio atto di compravendita stipulato con la società
[...]
in data 20.07.2020, si era dato atto che alcuni dei beni Parte_2 immobili oggetto di vendita erano gravati da ipoteca iscritta a favore della _3
, la quale, nella stessa data della vendita, aveva prestato il consenso alla _3 restrizione ipotecaria. In particolare la aveva prestato il consenso _3 alla cancellazione dell'ipoteca iscritta sui beni della venditrice società CP_4 limitatamente ai terreni censiti in Catasto Terreni al Foglio 3, particella 43 (ex 43, ex 543, ex 84, ex 38 parte come da frazionamento mappale prot. PG 0026422/2020 urbano ettari in 1.29.12. Detta restrizione non aveva ha riguardato né la particella
561 del Foglio 3 C.F.; né la particella 561 del Foglio 3 C.T. né i fabbricati che non erano mai stati oggetto di ipoteca come indicato nel contratto di finanziamento fondiario agrario del 29.07.2010. La particella 43, dalla quale per frazionamento era derivata la particella 561, non era stata ipotecata ed era stata oggetto di restrizione soltanto perché in essa erano state fuse le particelle 38-84 e 543 che pagina 6 di 19 invece erano state ipotecate. In ogni caso il convenuto riferiva di essersi attivato a mezzo del proprio tecnico con la per farle integrare l'atto di _3 _3 restrizione ipotecaria ma questa aveva rifiutato perché i fabbricati non erano mai stati ipotecati ritenendo, pertanto, sufficiente la restrizione precedentemente sottoscritta. Detta situazione era stata rappresentata alla società attrice con la comunicazione del 10.5.2021 ma questa non aveva aderito all'invito alla stipula del contratto definitivo legittimando così il proprio recesso ed il trattenimento della caparra confirmatoria versata. Nessun indennizzo spettava alla società attrice ex art. 1381 c.c. non sussistendo alcuna lesione della propria posizione soggettiva da compensare in ragione del mancato adempimento del terzo.
Il convenuto chiedeva, pertanto, il rigetto di tutte le domande formulate dalla società attrice.
1.3. All'udienza di prima comparizione del 2.2.2023 nell'assegnare alle parti i richiesti termini perentori previsti dall'art 183, 6° comma c.p.c. il Giudice richiedeva, ai fini conciliativi, se vi fosse ancora interesse alla stipula del contratto definitivo di compravendita. Avendo entrambe le parti dichiarato di non avere più interesse alla compravendita del compendio immobiliare la causa veniva istruita documentalmente rigettandosi tutte le prove testimoniali articolate dalle parti nelle proprie memorie istruttore.
1.4 Mutato il Giudice assegnatario del fascicolo la causa perveniva all'udienza del
29.5.2025 nella quale i procuratori delle parti precisavano le proprie conclusioni come in epigrafe indicate e la causa era trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
******
In via preliminare si osserva che per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il Giudice, nel motivare concisamente la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. Att. C.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla sola trattazione delle questioni - di fatto e di diritto - "rilevanti ai fini della decisione" concretamente adottata, di modo che le restanti questioni non trattate non andranno necessariamente pagina 7 di 19 ritenute come "omesse" ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante. Difatti, si richiama sul punto il principio e enunciato dalla giurisprudenza di legittimità, in base a cui "la conformità della sentenza al modello di cui all'art. 132 n. 4 c.p.c., e l'osservanza degli art.115 e 116, c.p.c., non richiedono che il giudice di merito dia conto dell'esame di tutte le prove prodotte o comunque acquisite e di tutte le tesi prospettate dalle parti, essendo necessario e sufficiente che egli esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, offrendo una motivazione logica ed adeguata, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla, dovendo reputarsi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l'iter argomentativo seguito"
(Cassazione civile , sez. III, 27 luglio 2006, n. 17145). Inoltre, sempre in via preliminare, vengono in questa sede integralmente richiamate le ordinanze istruttorie rese in corso di causa e quindi vengono rigettate tutte le istanze istruttorie riproposte dalle parti in sede di precisazione delle conclusioni.
Tanto chiarito, venendo al merito della vicenda, deve, in primo luogo, evidenziarsi che la documentazione contrattuale intercorsa tra le parti è rappresentata precipuamente dal contratto preliminare di compravendita immobiliare datato
1.12.2020 non sottoposto a registrazione.
Con detto contratto le parti hanno promesso di vendere ed acquistare il complesso immobiliare, di proprietà del convenuto, ubicato in Corciano, Fraz. Mantignana, Loc.
Ponticelli, costituito “ da un fabbricato principale disposto su due piani (terra e primo) che ricomprende due appartamenti (entrambi sui piani terra e primo), con potenziali locali ad uso deposito al piano terra del fabbricato principale, un primo distinto fabbricato disposto sul solo piano terra, che ricomprende due locali ad uso magazzino ed una vasca;
un secondo distinto fabbricato disposto sul solo piano terra adibito a rimessa mezzi agricoli;
un terzo distinto fabbricato disposto sul solo piano terra adibito a locali di deposito con relative aree scoperte;
un quinto distinto fabbricato disposto sul solo piano terra, ad uso magazzino e rimessa;
una tettoia,
pagina 8 di 19 una corte esclusiva della superficie catastale complessiva (compresa l'area di sedime dei fabbricati)di mq.13.794 (tredicimilasettecentonovantaquattro”. Gli immobili sopra indicati sono censiti “ in Catasto Fabbricati al Foglio 3: particella 43, subb. 2-
3-4-7-8-9-10-11-12; particella 561, subb: 1-2-3 (bene comune non censibile –
Corte); in Catasto Terreni al Foglio 3, particelle: 43, ente urbano di ha 01.29.12;
561 ente urbano di ha 00.08.82” ( doc. 3 fascicolo dell'attrice e doc. 1 fascicolo del convenuto).
Il prezzo offerto per l'acquisto di detto compendio immobiliare era di euro 250.000 e la società attrice aveva corrisposto, a titolo di caparra confirmatoria, alla sottoscrizione del contratto preliminare, l'importo di euro 50.000 impegnandosi a versare il saldo alla stipula del rogito di compravendita da effettuarsi entro il
28.2.2021, termine espressamente qualificato quale essenziale ex art 1457 c.c..
Il contratto preliminare in questione prevedeva, inoltre, due obbligazioni a carico della parte promittente alienante, entrambe qualificate quale promessa del fatto del terzo ex art 1381 c.c., tra cui quella indicata all'art 5 secondo la quale : CP
si obbliga inoltre – volendo con ciò promettere il fatto del terzo ai sensi
[...] dell'art. 1381 cod. civ. e a sue esclusive cura e spese – a far sì che “
[...]
” intervenga Controparte_7 nell'atto notarile di integrazione e precisazione dell'atto di restrizione dell'ipotecaria
a rogito Notaio di GI del 20 luglio 2020, Rep. n. 63.225, Racc. Persona_2
n.25.457, regolarmente reg.to a GI ed annotato a GI il 14 agosto 2020 al
n. 3518 di reg. part., nel quale si preciserà che si intendono liberati dall'ipoteca a suo tempo iscritta a GI il 3 agosto 2021 al n.4475 di reg. part. oltre alla corte censita in Catasto Terreni al foglio 3, particella 43 (espressamente liberata con il predetto atto a rogito Notaio di GI del 20 luglio 2020, Rep. Persona_2
n.63.226) anche gli altri beni oggetto del presente atto e censiti in Catasto Fabbricati al foglio 3, particella 43, subb.2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11 e 12”.
La genesi e la ratio di tale pattuizione, allegate da parte attrice nel proprio atto introduttivo, trovano conferma nella relazione postuma del Notaio del Persona_3
pagina 9 di 19 1.4.2023 ( doc. 12 fascicolo dell'attrice) incaricato, a suo tempo, dalla società attrice di redigere il contratto preliminare per cui è causa.
In particolare con atto a rogito Notaio di GI del 29 luglio 2010 la Persona_1 società dante causa dell'odierno convenuto aveva stipulato un mutuo fondiario agrario con a garanzia del quale era stata iscritta presso la Controparte_3
Conservatoria dei Registri Immobiliari di GI il 3 agosto 2010 al n. 4475 di reg. part. una ipoteca di euro 3.000.000 gravante, tra l'altro, anche sui terreni all'epoca censiti in C.T. al foglio 3, particelle 38, 84 e 543 ( doc. 4 fascicolo del convenuto).
Successivamente, il 20 aprile 2020, la particella 38 veniva frazionata creando la particella 563, particella contestualmente soppressa e unita alla particella 43, la particella 84 veniva frazionata creando la particella 564, particella contestualmente soppressa e unita alla particella 43, la particella 543 era frazionata creando la particella 566, particella contestualmente soppressa e unita alla particella 43 ( doc. 1 fascicolo dell'attrice).
In data 20.7.2020 il aveva acquistato il compendio immobiliare per cui è causa CP dalla semplice dandosi atto in detto rogito che alcuni dei Controparte_4 beni immobili oggetto di alienazione erano gravati da ipoteca iscritta a favore della
, la quale, nella stessa data della vendita, aveva prestato il proprio _3 _3 consenso alla restrizione ipotecaria ( doc. 2 fascicolo del convenuto). Con l'atto di restrizione ipotecaria a rogito Notaio del 20 luglio 2020, veniva, Persona_2 infatti, liberata dal gravame la particella 43, specificatamente quale “ente urbano”, senza alcun riferimento agli edifici sovrastanti né alla particella 561 ( doc. 2 fascicolo dell'attrice e doc. 3 fascicolo del convenuto). In tale contesto, la successiva previsione contenuta all'art. 5 del contratto preliminare era confermativa della circostanza che, oltre alla corte censita in Catasto Terreni al foglio 3, particella 43, espressamente menzionata e liberata nell'atto di restrizione, erano da considerarsi liberati anche gli immobili censiti al Catasto Fabbricati al foglio 3, particella 43, subb. 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11 e 12.
pagina 10 di 19 Dopo la stipulazione del contratto preliminare per cui è causa nessuna comunicazione ufficiale risulta tra le parti, né il rogito del contratto definitivo di compravendita è stato sottoscritto entro il termine essenziale individuato nel 28.2.2021.
In data 10.5.2021 il a mezzo del proprio legale aveva, quindi, diffidato la CP società attrice a stipulare l'atto definitivo di vendita entro gg. 15 dichiarando che in caso di inadempimento sarebbe receduto ritenendo la caparra confirmatoria corrisposta dalla società attrice ( doc. 4 fascicolo dell'attrice e doc. 8 fascicolo del convenuto). La società attrice in data 2.6.2021, a mezzo lettera del proprio legale, riscontrava e contestava la diffida ricevuta contestando a propria volta l'inadempimento del convenuto alla obbligazione posta a suo carico all'art. 5 del preliminare ed esercitando il diritto di recesso con richiesta di corresponsione del doppio della caparra confirmatoria da essa versata ( doc. 4 fascicolo dell'attrice e doc.
9 fascicolo del convenuto).
Nelle successive comunicazioni intervenute tra i legali delle parti sono, quindi, state ribadite le reciproche posizioni precedentemente espresse.
Venendo alla domanda principale proposta dalla società attrice concernente l'accertamento della legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare di compravendita stipulato il 1.12.2020 per grave inadempimento del convenuto promittente alienante è noto che, secondo la previsione dell'art. 1385 c.c., la parte non inadempiente che abbia versato la caparra può scegliere di recedere dal contratto e chiedere la restituzione del doppio della caparra versata, quale forma di liquidazione convenzionale del danno subito, ovvero può scegliere di domandare la risoluzione (o l'esecuzione) del contratto e il risarcimento dei danni, che in questo caso è regolato dalle norme generali, nel senso che i danni devono essere specificamente allegati e provati nella loro esistenza e nel loro ammontare.
Tali rimedi sono tra loro alternativi e non cumulabili, come chiarito dalle Sezioni
Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 553/2009), che, sul punto hanno precisato che: “in caso di inadempimento del contratto preliminare di vendita, la parte non inadempiente può chiedere in giudizio la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti oppure può chiedere il recesso del contratto e il trattenimento della
pagina 11 di 19 caparra confirmatoria ricevuta all'atto della stipula del preliminare. Resta, però, inibito all'adempiente di convertire la domanda di risoluzione e di risarcimento in domanda di recesso e trattenimento della caparra ricevuta, poiché la parte inadempiente deve essere tutelata, per motivi giuridici e di equità, nei propri diritti difensivi qualora essa non sia stata posta in condizione di contraddire agli argomenti introdotti ex novo dalla propria controparte processuale” (cfr. anche Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 3089/2014; Cass 21791/2020).
E tuttavia, si deve considerare che, per come evidenziato in giurisprudenza, il recesso previsto dall'art. 1385 comma 2° c.c. configura in realtà una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone l'inadempimento della controparte ed è destinata a divenire operante con la semplice sua comunicazione a quest'ultima, sicché la parte non inadempiente, provocata tale risoluzione mediante diffida ad adempiere, ha diritto di ritenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria come liquidazione convenzionale del danno da inadempimento ovvero, laddove abbia corrisposto tale caparra, ad ottenere il doppio della medesima (cfr. Cassazione civile, sez. I, 13 marzo 2015, n. 5095).
Va dunque riconosciuta una sostanziale identità di effetti tra una domanda di risoluzione legale, correlata ad una richiesta risarcitoria contenuta nei limiti della caparra, e una domanda di accertamento dell'avvenuto recesso (e della conseguente risoluzione legale del contratto), accompagnata sempre alla richiesta di ritenzione della caparra (o di restituzione del doppio della caparra versata), dovendosi ritenere che – al di là di aspetti formali – il recesso altro non è che un'altra forma di risoluzione ex lege.
In effetti, una volta ricostruita la domanda di recesso come domanda di accertamento della risoluzione stragiudiziale, fondata sul medesimo presupposto di fatto
(inadempimento grave ed imputabile) della domanda di risoluzione giudiziale, la differenza tra il binomio risoluzione-risarcimento integrale del danno ed il binomio recesso-restituzione della caparra si apprezza esclusivamente sul piano degli effetti riparatori.
pagina 12 di 19 Per quanto concerne l'inadempimento esso deve presentare i medesimi caratteri di quello che giustifica la risoluzione giudiziale e, pertanto, al fine di un legittimo esercizio di tale diritto con conseguente ritenzione della caparra (o richiesta del doppio di quella versata come nel caso di specie) deve sussistere un inadempimento gravemente colpevole, cioè imputabile (ex artt. 1218 e 1256 c.c.) e di non scarsa importanza (ex art. 1455 c.c.). In particolare l'imputabilità dell'inadempimento è presupposto indefettibile poiché, in assenza di essa, verrebbe meno il requisito richiesto dall'art. 1218 c.c., affinché il debitore possa considerarsi tenuto al risarcimento del danno, del quale la caparra costituisce una liquidazione anticipata, convenzionale e forfettaria.
Tale principio è condiviso dalla pressoché costante giurisprudenza della Corte di
Cassazione, per la quale “la disciplina dettata dall'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Pertanto nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto” ( Cass 8417/2017).
Ancor più recentemente la Corte di Cassazione ha ribadito che “la disciplina del recesso di cui all'art. 1385 c.c. in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l' inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente;
ne consegue che il giudice è tenuto ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio” ( Cass. n. 21209/2019).
pagina 13 di 19 Per costante giurisprudenza, inoltre, quando le parti si addebitino inadempimenti reciproci, come nel caso di specie, proponendo l'una contro l'altra vicendevolmente domande contrapposte, come anche nel caso in cui il convenuto si limiti a contrastare la domanda di risoluzione o di adempimento giustificando la propria inadempienza con l'inadempienza dell'altro contraente, il giudice del merito, ai fini della decisione, deve procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi inadempimenti e comportamenti dei contraenti, che, al di là del pur necessario riferimento all'elemento cronologico degli stessi, li investa nel loro rapporto di dipendenza (sul piano causale) e di proporzionalità, nel quadro della funzione economico-sociale del contratto, in maniera da consentire di stabilire su quale dei contraenti debba ricadere l'inadempimento colpevole che possa giustificare l'inadempimento dell'altro, in virtù del principio inadimplenti non est adimplendum
(Cass. 14648/2013, Cass. 3002/04; Cass. 987/10, Cass. 26943/06, Cass. 11374/06 e
Cass. 2992/04). Detti principi sono stati recentemente ribaditi dalla Suprema Corte con Sentenza n. 14030 del 26/05/2025 “In tema di inadempimenti contrattuali reciproci, la loro valutazione comparativa non può essere effettuata in base a un criterio meramente cronologico, addebitando la colpa alla parte che si sia resa inadempiente per prima ma deve essere condotta secondo un criterio di proporzionalità, confrontando le condotte in base alla loro incidenza sul sinallagma contrattuale.”.
Sulla scorta delle considerazioni che precedono, in base all'esame comparativo delle risultanze processuali, deve ritenersi sussistente un grave inadempimento in capo alla società attrice che si è resa responsabile di comportamenti che hanno inciso in modo rilevante sul sinallagma contrattuale.
Dopo la stipula del contratto preliminare avvenuta in data 1.12.2020, in assenza di specifici riferimenti a riguardo, era onere della società attrice, quale promissaria acquirente, procedere alla individuazione per la stipula del rogito del contratto definitivo del notaio di propria fiducia, confermando, eventualmente, il professionista dal quale si era fatta assistere in fase di preliminare, entro il termine che le parti pagina 14 di 19 avevano qualificato quale “massimo”, “perentorio”, “inderogabile” ed “essenziale ai termini dell'art. 1457 c.c.”.
La società attrice non ha effettuato né alcuna contestazione nei confronti del convenuto a proposito di inadempimenti ostativi alla stipula del rogito del contratto definitivo né ha inviato alcuna convocazione per la stipula rimanendo silente fino al ricevimento in data 18.5.2021 della diffida del legale del di addivenire alla CP stipulazione del rogito entro 15 giorni ( doc. 9 fascicolo del convenuto) alla quale il legale di parte attrice ha risposto con comunicazione datata 2.6.2021 declinando l'invito e formulando a propria volta comunicazione di recesso per grave inadempimento del promittente alienante ( doc. 5 fascicolo di parte attrice).
Dalla documentazione prodotta in giudizio risulta, inoltre, che la società attrice fosse a conoscenza del fatto che il convenuto si fosse attivato nei confronti di
[...] per ottenerne la presenza al momento del rogito per integrare l'atto di _3 restrizione ipotecaria del 20.7.2020, in quanto, nella richiesta di parere inviata dal
Notaio in data 9.8.2001 al Consiglio Nazionale del Notariato, dopo il duplice Per_3 recesso intimato dalle parti, viene riportato che “….la Banca creditrice si è espressamente rifiutata di procedere ad una restrizione ipotecaria avente ad oggetto
i fabbricati sovrastanti la particella 43 e la particella 561, ritenendo che tutto il complesso immobiliare sia stato liberato dall'ipoteca a seguito dell'atto di restrizione ipotecaria del 20 luglio 2020” ( doc. 10 fascicolo dell'attrice).
Si ritiene, pertanto, che l'inadempimento posto in essere dalla società attrice non sia stato di scarsa importanza avendo coinvolto le obbligazioni essenziali che la società attrice aveva assunto e cioè la stipulazione entro e non oltre una certa data ed il pagamento del prezzo residuo contrattualmente previsto ( cfr Cass 3477/2012).
Per quanto concerne le contestazioni formulate dall'attrice circa la condotta tenuta dal convenuto si deve considerare che questi, all'art 5 del contratto preliminare, aveva promesso, ex art 1381 cc, l'intervento della Banca creditrice ipotecaria in sede di rogito del contratto definitivo di compravendita al fine di precisare la portata liberatoria dell'atto di restrizione ipotecaria del 2020. Come previsto dalla norma codicistica richiamata con la promessa del fatto del terzo il promittente assume un pagina 15 di 19 obbligo di facere che si sostanzia nell'adoperarsi affinché il terzo si impegni ovvero tenga il comportamento promesso per soddisfare l'interesse del promissario, e in una seconda obbligazione di dare consistente nel corrispondere l'indennizzo nel caso in cui, nonostante l'impegno profuso, il terzo si rifiuti di obbligarsi o di tenere il comportamento oggetto della promessa ( Cass. n. 16979/2024; n. 1137/2003):. Ne consegue che, qualora l'obbligazione di facere risulti inadempiuta e la mancata attuazione sia imputabile al promittente rimasto inerte, il promissario ha a disposizione gli ordinari rimedi contro l'inadempimento cui si affianca il relativo risarcimento quantificato nell'intera perdita subita a causa di tale inadempimento
(Cass. n. 24853/2014). Qualora, invece, nonostante l'esatto adempimento dell'obbligazione di facere il promissario non abbia ottenuto il risultato a causa dell'inadempimento del terzo, diverrà attuale per il promittente l'obbligazione di corrispondere l'indennizzo. Nel caso de quo è documentalmente provato che il CP si sia attivato a mezzo del proprio tecnico di fiducia per ottenere dalla Banca creditrice il comportamento dedotto in contratto ( doc.ti 6 e 7 fascicolo del convenuto) e, come sopra, rilevato la società attrice era a conoscenza del fatto che la
Banca non aveva ritenuto opportuno di effettuare alcuna integrazione dell'atto di restrizione. Il non è stato, quindi, inadempiente al proprio obbligo contrattuale CP essendosi, come detto, attivato per ottenere la partecipazione di in _3 sede di rogito del contratto definitivo, ciò comportando il rigetto delle domande attoree concernenti tanto l'accertamento della legittimità del recesso ex art 1385 c.c. formulato con la missiva del 2.6.2021 quanto la richiesta di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente alienante dovendosi, invece, confermare la legittimità del recesso formulato dal convenuto con la missiva datata
10.5.2021.
Rimane, pertanto, da esaminare la domanda di parte attrice di condanna del convenuto al pagamento dell'indennizzo dovuto ex art. 1381, 2° comma c.c..
L'indennizzo previsto dalla norma codicistica è diretta a compensare la lesione di un interesse del promissario e consiste nel pagamento di una somma di denaro determinata, nel suo ammontare, in relazione al valore dell'utilità non conseguita dal pagina 16 di 19 contraente promissario o, nella somma di denaro diretta a compensare l'utilità che si sarebbe raggiunta ove si fosse realizzato il fatto del terzo. L'indennizzo ha, difatti, la funzione di porre il richiedente nella stessa posizione in cui si sarebbe trovato nel caso in cui si fosse verificato il fatto oggetto di promessa. In definitiva, la domanda di indennizzo è diretta a compensare la lesione di un interesse del promissario, conseguente al legittimo esercizio di un diritto da parte del terzo, diversamente dalla domanda risarcitoria che invece mira a ripristinare la situazione patrimoniale del danneggiato illegittimamente pregiudicata dall'inadempimento (cfr. Cass. n.
12897/2021 e Cass. n. 8522/1996).
Nel caso per cui è causa la mancata verificazione del fatto del terzo dedotto in contratto non ha recato alcun pregiudizio alla società attrice in quanto l'intervento di sarebbe stato meramente confermativo circa l'inesistenza di gravami _3 ipotecari gravanti sui fabbricati promessi in vendita inter partes.
E', infatti, documentalmente provato che l'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo fondiario agrario stipulato in data 29.7.2010 abbia riguardato solamente le particelle
38–84 e 543 del Foglio 3 del C.T. e non i fabbricati promessi in vendita. L'atto di finanziamento e la nota di iscrizione ipotecaria hanno, infatti, individuato non solo catastalmente ma anche descritto gli immobili oggetto di garanzia ipotecaria tra cui, per quanto qui rileva, i terreni, privi di fabbricati sovrastanti, identificati al Foglio 3
C.T particelle 38-84-543 ( doc.ti 4 e 5 fascicolo del convenuto). La particella 43 del
Foglio 3 CT non è stata oggetto di ipoteca ed essendo successivamente state fuse in esse le particelle ipotecate 38-84 e 543 esse sono state espressamente liberate con l'atto di restrizione di ipoteca del 20.7.2020 nel quale è indicato il foglio 3 C.T part. 43 “ (ex 43, ex 543, ex 84, ex 38/parte come da frazionamento mappale Prot.
PG/0026422/2020 in data 20 aprile 2020) ente urbano ettari 1.29.12” ( doc. 3 fascicolo del convenuto). Parimenti la particella 561 C.T. derivante dal frazionamento della particella 43 C.T. non era stata oggetto di ipoteca.
Ed infatti si deve escludere che tutte le volte che vi sia stata una modifica/sostituzione del numero identificativo di un mappale o subalterno, immutate le caratteristiche e la consistenza del bene, ovvero quando il bene ipotecato venga pagina 17 di 19 frazionato in due o più unità, contrassegnate con nuovi e diversi dati catastali, o ancora in caso di fusione di due o più mappali o subalterni in un'unica unità (come nel caso di specie) vi possano essere incertezze circa l'ambito oggettivo della garanzia ipotecaria. Si è, infatti ammesso che, in presenza di procedure di modificazione dei dati catastali, il richiamo nella nota di trascrizione dei precedenti dati catastali possa supplire alla necessità di identificazione del bene, giacché essi consentono di ricostruire la storia catastale del bene, e di procedere pertanto alla identificazione del cespite interessato dalla formalità, non già in base ad elementi estrinseci, ma sulla scorta degli stessi dati emergenti dalla nota (cfr. Cass., 19 febbraio 2019, n. 4842). Non appare, pertanto, pertinente il richiamo di parte attrice all'art. 2811 c.c. secondo il quale l'ipoteca si estende ai miglioramenti, alle costruzioni e agli altri accessori non essendo detto principio utilizzabile per sostenere che l'accorpamento catastale di due o più mappali comporti l'estensione della ipoteca anche a tutto quello risultante dalla fusione.
Conseguentemente i beni immobili promessi in vendita erano da considerarsi liberi da ipoteche a prescindere da un ulteriore intervento confermativo della Banca creditrice ( doc. allegato alla memoria ex art 183, 6° comma n 1 c.p.c. di parte convenuta.
In ogni caso nessuna specifica allegazione probatoria inerente il quantum dell'indennizzo richiesto per il mancato compimento del fatto da parte del terzo è stato versato da parte attrice per cui se è vero che sussiste una diversità di presupposti per il riconoscimento dell'indennizzo rispetto al risarcimento per inadempimento contrattuale, è altresì vero che la richiesta deve essere formulata in modo tale da consentire al giudice di effettuare le dovute verifiche anche in merito alla sussistenza dei presupposti per riconoscere il chiesto indennizzo contrattuale.
(Cass. n. 12897/2021).
Anche la domanda di indennizzo ex art 1381, 2° comma di parte attrice non merita, quindi, accoglimento.
In conclusione tutte le domande proposte dalla società attrice non possono trovare accoglimento.
pagina 18 di 19 La regolamentazione delle spese di lite segue il principio della soccombenza e pertanto la società attrice deve essere condannata a Parte_1 rimborsare al convenuta e spese di lite da questi sostenute e che CP vengono liquidate in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività difensiva espletata, sulla base dei parametri di cui al D.M. Giustizia 10 aprile 2014 n. 55 e smi vigenti all'epoca in cui si è esaurita l'attività difensiva (cfr.
Cassazione civile, sez. un., 12 ottobre 2012, n. 17405).
P.Q.M.
il Tribunale di GI, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda come in epigrafe proposta, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede: rigetta tutte le domande proposte da nei confronti di Parte_1
; CP condanna l' a rimborsare a le spese del Parte_1 CP presente giudizio che si liquidano in € 9.000,00 per compenso professionale oltre spese generali CPA e IVA come per legge.
GI, 23 settembre 2025
Il Giudice
Federico Fiore
pagina 19 di 19
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PERUGIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di GI - sezione II civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice Dott. Federico Fiore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 2532 R.G. dell'anno 2020
tra
( C.F. : in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro-tempore rappresentata e difesa per delega Controparte_1 allegata all'atto introduttivo del giudizio dall'Avv. Giuseppe Ferraro presso il cui studio, in GI, Corso Cavour 1, è elettivamente domiciliata
- attrice -
contro
, ( C.F.: , rappresentato e difesa per procura CP C.F._1 in calce alla comparsa di costituzione e risposta dall'Avv. Francesco Depretis presso il cui studio, in GI, Baldeschi 2 è elettivamente domiciliato
- convenuto
-
avente ad oggetto: Vendita di cose immobili .
CONCLUSIONI DELLE PARTI All'udienza del 29.5.2025,
per l'Avv. Alessandro Grillo in sostituzione Parte_1 dell'Avv. Giuseppe Ferraro “ conclude come da atto di citazione” ; per l'avv. Francesco Depretis “ conclude come alla comparsa di CP costituzione e risposta ed in via subordinata istruttoria per l'ammissione delle prove richieste con le proprie memorie previa revoca dell'ordinanza emessa il
29.2.2024”
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1.1 Con atto di citazione notificato in data 15.2022 l' ha Parte_1 convenuto in giudizio deducendo in fatto: CP
- che tra le parti vi erano state trattive volte all'acquisto di un complesso immobiliare, sito in Corciano (PG), Fraz. Mantignana, Loc. Ponticelli di proprietà del costituito da - un fabbricato principale disposto su due piani (terra e primo), CP che ricomprende due appartamenti (entrambi sui piani terra e primo), con pertinenziali: locali ad uso deposito al piano terra;
- un primo distinto fabbricato disposto sul solo piano terra, che ricomprende due locali ad uso magazzino ed una vasca;
- un secondo distinto fabbricato disposto sul solo piano terra adibito a rimessa mezzi agricoli;
- un terzo distinto fabbricato disposto sul solo piano terra adibito a locali di deposito con relative aree scoperte;
- un quinto distinto fabbricato disposto sul solo piano terra, ad uso magazzino e rimessa;
- una tettoia;
- una corte esclusiva della superficie catastale complessiva (compresa l'area di sedime dei fabbricati) di mq. 13.794 (tredicimilasettecentonovantaquattro);
- che, in particolare , i beni in questione erano censiti: in Catasto Fabbricati al foglio 3, particella 43 , subb. 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, bene comune non censibile
(corte); particella 561, subb.1, 2 e 3; in Catasto Terreni al foglio 3, particella 43 , ente urbano di ha 01.29.12; particella 561, ente urbano di ha 00.08.82;
- – che la particella 561 derivava dalla particella 43 in base ad un frazionamento avvenuto il 20 aprile 2020;
pagina 2 di 19 - che durante le trattive la società attrice aveva segnalato al convenuto che con atto a rogito Notaio di GI del 29 luglio 2010 , era stato stipulato un Persona_1 mutuo tra e società dante causa Controparte_3 Controparte_4 del a garanzia del quale era stata iscritta a GI il 3 agosto 2010 al n.4475 CP di reg. part. una ipoteca di euro 3.000.000,00 gravante anche su alcuni terreni all'epoca censiti in C.T. al foglio 3, particelle 38, 84 e 543;– che il 20 aprile 2020, la particella 38 era frazionata creando la particella 563, particella contestualmente soppressa e unita alla particella 43, la particella 84 veniva frazionata creando la particella 564, particella contestualmente soppressa e unita alla particella 43, la particella 543 era frazionata creando la particella 566, particella contestualmente soppressa e unita alla particella 43;
- con atto di restrizione ipotecaria a rogito Notaio del 20 luglio 2020, Persona_2 veniva liberata da gravame la particella 43, ma specificatamente solo quale “ente urbano”, e non i fabbricati sovrastanti e neanche la particella 561 , né per il terreno, né in riferimento ai fabbricati sullo stesso insistenti;
- che il convenuto aveva piena contezza del fatto che l'intenzione dell
[...] era di acquistare il compendio immobiliare in questione per Parte_1 procedere quindi alla ristrutturazione edilizia al cui termine avrebbe venduto le unità immobiliari così ricavate a più soggetti terzi, e che la storia ipotecaria degli immobili sarebbe stata controllata dai vari notai di fiducia individuati dagli acquirenti;
- che in data 1 dicembre 2020, le parti addivenivano alla stipula di un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il compendio immobiliare per cui è causa pattuendo all'art 5 “Parte promittente venditrice dichiara e garantisce alla parte promissaria acquirente che quanto promesso in vendita […] b) ad oggi non è locato e (salvo quanto in appresso precisato) è libero da garanzie reali o vincoli derivanti da pignoramento o sequestro, da oneri o da diritti reali o personali […] e più in generale da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli nonché da pericolo di rivendica da parte di terzi”; : “ [...] si obbliga inoltre – volendo con CP ciò promettere il fatto del terzo ai sensi dell'art. 1381 cod. civ. e a sue esclusive cura
e spese – a far sì che “ Controparte_5
pagina 3 di 19 ” intervenga nell'atto notarile di integrazione e Controparte_6 precisazione dell'atto di restrizione dell'ipotecaria a rogito Notaio di Persona_2
GI del 20 luglio 2020, Rep. n. 63.225, Racc. n.25.457, regolarmente reg.to a
GI ed annotato a GI il 14 agosto 2020 al n. 3518 di reg. part., nel quale si preciserà che si intendono liberati dall'ipoteca a suo tempo iscritta a GI il 3 agosto 2021 al n.4475 di reg. part. oltre alla corte censita in Catasto Terreni al foglio 3, particella 43 (espressamente liberata con il predetto atto a rogito Notaio di GI del 20luglio 2020, Rep. n.63.226) anche gli altri beni Persona_2 oggetto del presente atto e censiti in Catasto Fabbricati al foglio 3, particella 43, subb.2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11 e 12”;
- che per consentire l'adempimento della suindicata pattuizione le medesime parti concordavano di posticipare il rogito del definito di compravendita, prima fissato per il 28 febbraio 2021;
- che all'art. 4 del contratto preliminare veniva prevista la dazione di una caparra confirmatoria, ex art 1385 cc, per l'importo di € 50.000,00
(eurocinquantamila/00), regolarmente consegnata dall'odierna attrice;
- che il 10 maggio 2021 la società attrice aveva ricevuto da parte del legale del una diffida a stipulare il rogito notarile del contratto definitivo di CP compravendita entro 15 giorni dal ricevimento di detta missiva, e che in caso di mancato adempimento il avrebbe esercitato il diritto di recesso e trattenuto la CP caparra, dichiarando altresì di non voler più adempiere all'obbligazione prevista all'art. 5 del contratto preliminare in quanto i beni promessi in vendita erano già liberi da gravami ipotecari;
- la società attrice contestava la legittimità del prospettato recesso ex art 1385 cc, e preso atto della indisponibilità del convenuto ad adempiere all'obbligazione prevista all'art 5 del contratto preliminare, dichiarava essa stessa di volersi avvalere del diritto di recesso, ex art 1385 cc, con conseguente corresponsione del doppio della caparra per totali € 100.000,00 (eurocentomila/00) ;
pagina 4 di 19 - che erano seguite ulteriori comunicazioni tra i legali delle parti nelle quali venivano ribadite le rispettive precedenti richieste ed infine l' Parte_1 proponeva domanda di mediazione, che, tuttavia, aveva esito negativo.
[...]
La società attrice, ritenendo sussistente un grave inadempimento contrattuale del convenuto alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare di compravendita del
1.12.2020, chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni “ …….in via principale: accertare e dichiarare, in riferimento al contratto preliminare sottoscritto inter partes in data 01.12.2020, la legittimità del recesso esercitato ex art 1385 cc dall' con sede in GI, Via Rita Lillacci n. 17, C.F. e Parte_1
n. di iscrizione nel Registro delle Imprese di GI , REA n. 283884, P.IVA_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, nei confronti di , C.F. CP
nato a [...], il [...], residente in [...] della Palazzetta n. 10, in proprio e quale titolare dell'omonima impresa individuale, con sede in Corciano, Via Arturo Graff n. 35, P.IVA , iscritta nel P.IVA_2
Registro delle imprese di GI al n. REA 173206, stante il grave inadempimento ascrivibile a quest'ultimo, come meglio argomentato in narrativa;
– per l'effetto: condannare il medesimo a versare a parte attrice il CP doppio della caparra percepita, per complessivi € 100.000,00 (eurocentomila/00), oltre interessi ed accessori come per legge;
– in via subordinata, alternativa e condizionata al mancato accoglimento della precedente domanda: accertare e dichiarare, con pronuncia costitutiva, la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto inter partes in data 01.12.2020, a causa dei gravi inadempimenti ascrivibile al convenuto, come evidenziato in parte motiva;
– per l'effetto: condannare lo stesso a risarcire in favore della CP
in persona del legale rapp.te p.t., tutti i danni subiti Parte_1
e subendi dalla società, con il pagamento della somma che si quantifica in €
100.000,00 (eurocentomila/00 o del diverso importo, che sarà accertato in corso di causa e/o ritenuto congruo e/o di equità, pur sempre ricompreso nel medesimo
pagina 5 di 19 scaglione di valore della causa, tra € 52.001,00 ed € 260.000,00, oltre interessi ed accessori come per legge.
– in via ulteriormente gradata, alternativa e condizionata al mancato accoglimento di alcuna delle precedenti domande: accertare e dichiarare, in riferimento al contratto preliminare firmato inter partes in data 01.12.2020, la mancata realizzazione del fatto del terzo, di cui all'articolo 5 del menzionato accordo, come meglio evidenziato in narrativa;
– per l'effetto: ex art 1381 cc, condannare a versare in favore CP dell'attrice un indennizzo di € 100.000,00 (eurocentomila/oo), o del diverso importo, che sarà accertato in corso di causa e/o ritenuto congruo e/o di equità, pur sempre ricompreso nel medesimo scaglione di valore della causa, tra €
52.001,00 ed € 260.000,00, oltre interessi ed accessori come per legge.”.
1.2. Il convenuto si è costituito in giudizio in data 9.11.2022 CP contestando le domande di parte attrice e chiedendone il rigetto. Il convenuto, in particolare deduceva che il compendio immobiliare oggetto del contratto preliminare di compravendita stipulato il 1.2.2020 era libero da gravami ipotecari in quanto, nel proprio atto di compravendita stipulato con la società
[...]
in data 20.07.2020, si era dato atto che alcuni dei beni Parte_2 immobili oggetto di vendita erano gravati da ipoteca iscritta a favore della _3
, la quale, nella stessa data della vendita, aveva prestato il consenso alla _3 restrizione ipotecaria. In particolare la aveva prestato il consenso _3 alla cancellazione dell'ipoteca iscritta sui beni della venditrice società CP_4 limitatamente ai terreni censiti in Catasto Terreni al Foglio 3, particella 43 (ex 43, ex 543, ex 84, ex 38 parte come da frazionamento mappale prot. PG 0026422/2020 urbano ettari in 1.29.12. Detta restrizione non aveva ha riguardato né la particella
561 del Foglio 3 C.F.; né la particella 561 del Foglio 3 C.T. né i fabbricati che non erano mai stati oggetto di ipoteca come indicato nel contratto di finanziamento fondiario agrario del 29.07.2010. La particella 43, dalla quale per frazionamento era derivata la particella 561, non era stata ipotecata ed era stata oggetto di restrizione soltanto perché in essa erano state fuse le particelle 38-84 e 543 che pagina 6 di 19 invece erano state ipotecate. In ogni caso il convenuto riferiva di essersi attivato a mezzo del proprio tecnico con la per farle integrare l'atto di _3 _3 restrizione ipotecaria ma questa aveva rifiutato perché i fabbricati non erano mai stati ipotecati ritenendo, pertanto, sufficiente la restrizione precedentemente sottoscritta. Detta situazione era stata rappresentata alla società attrice con la comunicazione del 10.5.2021 ma questa non aveva aderito all'invito alla stipula del contratto definitivo legittimando così il proprio recesso ed il trattenimento della caparra confirmatoria versata. Nessun indennizzo spettava alla società attrice ex art. 1381 c.c. non sussistendo alcuna lesione della propria posizione soggettiva da compensare in ragione del mancato adempimento del terzo.
Il convenuto chiedeva, pertanto, il rigetto di tutte le domande formulate dalla società attrice.
1.3. All'udienza di prima comparizione del 2.2.2023 nell'assegnare alle parti i richiesti termini perentori previsti dall'art 183, 6° comma c.p.c. il Giudice richiedeva, ai fini conciliativi, se vi fosse ancora interesse alla stipula del contratto definitivo di compravendita. Avendo entrambe le parti dichiarato di non avere più interesse alla compravendita del compendio immobiliare la causa veniva istruita documentalmente rigettandosi tutte le prove testimoniali articolate dalle parti nelle proprie memorie istruttore.
1.4 Mutato il Giudice assegnatario del fascicolo la causa perveniva all'udienza del
29.5.2025 nella quale i procuratori delle parti precisavano le proprie conclusioni come in epigrafe indicate e la causa era trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
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In via preliminare si osserva che per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il Giudice, nel motivare concisamente la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. Att. C.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla sola trattazione delle questioni - di fatto e di diritto - "rilevanti ai fini della decisione" concretamente adottata, di modo che le restanti questioni non trattate non andranno necessariamente pagina 7 di 19 ritenute come "omesse" ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante. Difatti, si richiama sul punto il principio e enunciato dalla giurisprudenza di legittimità, in base a cui "la conformità della sentenza al modello di cui all'art. 132 n. 4 c.p.c., e l'osservanza degli art.115 e 116, c.p.c., non richiedono che il giudice di merito dia conto dell'esame di tutte le prove prodotte o comunque acquisite e di tutte le tesi prospettate dalle parti, essendo necessario e sufficiente che egli esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, offrendo una motivazione logica ed adeguata, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla, dovendo reputarsi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l'iter argomentativo seguito"
(Cassazione civile , sez. III, 27 luglio 2006, n. 17145). Inoltre, sempre in via preliminare, vengono in questa sede integralmente richiamate le ordinanze istruttorie rese in corso di causa e quindi vengono rigettate tutte le istanze istruttorie riproposte dalle parti in sede di precisazione delle conclusioni.
Tanto chiarito, venendo al merito della vicenda, deve, in primo luogo, evidenziarsi che la documentazione contrattuale intercorsa tra le parti è rappresentata precipuamente dal contratto preliminare di compravendita immobiliare datato
1.12.2020 non sottoposto a registrazione.
Con detto contratto le parti hanno promesso di vendere ed acquistare il complesso immobiliare, di proprietà del convenuto, ubicato in Corciano, Fraz. Mantignana, Loc.
Ponticelli, costituito “ da un fabbricato principale disposto su due piani (terra e primo) che ricomprende due appartamenti (entrambi sui piani terra e primo), con potenziali locali ad uso deposito al piano terra del fabbricato principale, un primo distinto fabbricato disposto sul solo piano terra, che ricomprende due locali ad uso magazzino ed una vasca;
un secondo distinto fabbricato disposto sul solo piano terra adibito a rimessa mezzi agricoli;
un terzo distinto fabbricato disposto sul solo piano terra adibito a locali di deposito con relative aree scoperte;
un quinto distinto fabbricato disposto sul solo piano terra, ad uso magazzino e rimessa;
una tettoia,
pagina 8 di 19 una corte esclusiva della superficie catastale complessiva (compresa l'area di sedime dei fabbricati)di mq.13.794 (tredicimilasettecentonovantaquattro”. Gli immobili sopra indicati sono censiti “ in Catasto Fabbricati al Foglio 3: particella 43, subb. 2-
3-4-7-8-9-10-11-12; particella 561, subb: 1-2-3 (bene comune non censibile –
Corte); in Catasto Terreni al Foglio 3, particelle: 43, ente urbano di ha 01.29.12;
561 ente urbano di ha 00.08.82” ( doc. 3 fascicolo dell'attrice e doc. 1 fascicolo del convenuto).
Il prezzo offerto per l'acquisto di detto compendio immobiliare era di euro 250.000 e la società attrice aveva corrisposto, a titolo di caparra confirmatoria, alla sottoscrizione del contratto preliminare, l'importo di euro 50.000 impegnandosi a versare il saldo alla stipula del rogito di compravendita da effettuarsi entro il
28.2.2021, termine espressamente qualificato quale essenziale ex art 1457 c.c..
Il contratto preliminare in questione prevedeva, inoltre, due obbligazioni a carico della parte promittente alienante, entrambe qualificate quale promessa del fatto del terzo ex art 1381 c.c., tra cui quella indicata all'art 5 secondo la quale : CP
si obbliga inoltre – volendo con ciò promettere il fatto del terzo ai sensi
[...] dell'art. 1381 cod. civ. e a sue esclusive cura e spese – a far sì che “
[...]
” intervenga Controparte_7 nell'atto notarile di integrazione e precisazione dell'atto di restrizione dell'ipotecaria
a rogito Notaio di GI del 20 luglio 2020, Rep. n. 63.225, Racc. Persona_2
n.25.457, regolarmente reg.to a GI ed annotato a GI il 14 agosto 2020 al
n. 3518 di reg. part., nel quale si preciserà che si intendono liberati dall'ipoteca a suo tempo iscritta a GI il 3 agosto 2021 al n.4475 di reg. part. oltre alla corte censita in Catasto Terreni al foglio 3, particella 43 (espressamente liberata con il predetto atto a rogito Notaio di GI del 20 luglio 2020, Rep. Persona_2
n.63.226) anche gli altri beni oggetto del presente atto e censiti in Catasto Fabbricati al foglio 3, particella 43, subb.2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11 e 12”.
La genesi e la ratio di tale pattuizione, allegate da parte attrice nel proprio atto introduttivo, trovano conferma nella relazione postuma del Notaio del Persona_3
pagina 9 di 19 1.4.2023 ( doc. 12 fascicolo dell'attrice) incaricato, a suo tempo, dalla società attrice di redigere il contratto preliminare per cui è causa.
In particolare con atto a rogito Notaio di GI del 29 luglio 2010 la Persona_1 società dante causa dell'odierno convenuto aveva stipulato un mutuo fondiario agrario con a garanzia del quale era stata iscritta presso la Controparte_3
Conservatoria dei Registri Immobiliari di GI il 3 agosto 2010 al n. 4475 di reg. part. una ipoteca di euro 3.000.000 gravante, tra l'altro, anche sui terreni all'epoca censiti in C.T. al foglio 3, particelle 38, 84 e 543 ( doc. 4 fascicolo del convenuto).
Successivamente, il 20 aprile 2020, la particella 38 veniva frazionata creando la particella 563, particella contestualmente soppressa e unita alla particella 43, la particella 84 veniva frazionata creando la particella 564, particella contestualmente soppressa e unita alla particella 43, la particella 543 era frazionata creando la particella 566, particella contestualmente soppressa e unita alla particella 43 ( doc. 1 fascicolo dell'attrice).
In data 20.7.2020 il aveva acquistato il compendio immobiliare per cui è causa CP dalla semplice dandosi atto in detto rogito che alcuni dei Controparte_4 beni immobili oggetto di alienazione erano gravati da ipoteca iscritta a favore della
, la quale, nella stessa data della vendita, aveva prestato il proprio _3 _3 consenso alla restrizione ipotecaria ( doc. 2 fascicolo del convenuto). Con l'atto di restrizione ipotecaria a rogito Notaio del 20 luglio 2020, veniva, Persona_2 infatti, liberata dal gravame la particella 43, specificatamente quale “ente urbano”, senza alcun riferimento agli edifici sovrastanti né alla particella 561 ( doc. 2 fascicolo dell'attrice e doc. 3 fascicolo del convenuto). In tale contesto, la successiva previsione contenuta all'art. 5 del contratto preliminare era confermativa della circostanza che, oltre alla corte censita in Catasto Terreni al foglio 3, particella 43, espressamente menzionata e liberata nell'atto di restrizione, erano da considerarsi liberati anche gli immobili censiti al Catasto Fabbricati al foglio 3, particella 43, subb. 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11 e 12.
pagina 10 di 19 Dopo la stipulazione del contratto preliminare per cui è causa nessuna comunicazione ufficiale risulta tra le parti, né il rogito del contratto definitivo di compravendita è stato sottoscritto entro il termine essenziale individuato nel 28.2.2021.
In data 10.5.2021 il a mezzo del proprio legale aveva, quindi, diffidato la CP società attrice a stipulare l'atto definitivo di vendita entro gg. 15 dichiarando che in caso di inadempimento sarebbe receduto ritenendo la caparra confirmatoria corrisposta dalla società attrice ( doc. 4 fascicolo dell'attrice e doc. 8 fascicolo del convenuto). La società attrice in data 2.6.2021, a mezzo lettera del proprio legale, riscontrava e contestava la diffida ricevuta contestando a propria volta l'inadempimento del convenuto alla obbligazione posta a suo carico all'art. 5 del preliminare ed esercitando il diritto di recesso con richiesta di corresponsione del doppio della caparra confirmatoria da essa versata ( doc. 4 fascicolo dell'attrice e doc.
9 fascicolo del convenuto).
Nelle successive comunicazioni intervenute tra i legali delle parti sono, quindi, state ribadite le reciproche posizioni precedentemente espresse.
Venendo alla domanda principale proposta dalla società attrice concernente l'accertamento della legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare di compravendita stipulato il 1.12.2020 per grave inadempimento del convenuto promittente alienante è noto che, secondo la previsione dell'art. 1385 c.c., la parte non inadempiente che abbia versato la caparra può scegliere di recedere dal contratto e chiedere la restituzione del doppio della caparra versata, quale forma di liquidazione convenzionale del danno subito, ovvero può scegliere di domandare la risoluzione (o l'esecuzione) del contratto e il risarcimento dei danni, che in questo caso è regolato dalle norme generali, nel senso che i danni devono essere specificamente allegati e provati nella loro esistenza e nel loro ammontare.
Tali rimedi sono tra loro alternativi e non cumulabili, come chiarito dalle Sezioni
Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 553/2009), che, sul punto hanno precisato che: “in caso di inadempimento del contratto preliminare di vendita, la parte non inadempiente può chiedere in giudizio la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti oppure può chiedere il recesso del contratto e il trattenimento della
pagina 11 di 19 caparra confirmatoria ricevuta all'atto della stipula del preliminare. Resta, però, inibito all'adempiente di convertire la domanda di risoluzione e di risarcimento in domanda di recesso e trattenimento della caparra ricevuta, poiché la parte inadempiente deve essere tutelata, per motivi giuridici e di equità, nei propri diritti difensivi qualora essa non sia stata posta in condizione di contraddire agli argomenti introdotti ex novo dalla propria controparte processuale” (cfr. anche Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 3089/2014; Cass 21791/2020).
E tuttavia, si deve considerare che, per come evidenziato in giurisprudenza, il recesso previsto dall'art. 1385 comma 2° c.c. configura in realtà una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone l'inadempimento della controparte ed è destinata a divenire operante con la semplice sua comunicazione a quest'ultima, sicché la parte non inadempiente, provocata tale risoluzione mediante diffida ad adempiere, ha diritto di ritenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria come liquidazione convenzionale del danno da inadempimento ovvero, laddove abbia corrisposto tale caparra, ad ottenere il doppio della medesima (cfr. Cassazione civile, sez. I, 13 marzo 2015, n. 5095).
Va dunque riconosciuta una sostanziale identità di effetti tra una domanda di risoluzione legale, correlata ad una richiesta risarcitoria contenuta nei limiti della caparra, e una domanda di accertamento dell'avvenuto recesso (e della conseguente risoluzione legale del contratto), accompagnata sempre alla richiesta di ritenzione della caparra (o di restituzione del doppio della caparra versata), dovendosi ritenere che – al di là di aspetti formali – il recesso altro non è che un'altra forma di risoluzione ex lege.
In effetti, una volta ricostruita la domanda di recesso come domanda di accertamento della risoluzione stragiudiziale, fondata sul medesimo presupposto di fatto
(inadempimento grave ed imputabile) della domanda di risoluzione giudiziale, la differenza tra il binomio risoluzione-risarcimento integrale del danno ed il binomio recesso-restituzione della caparra si apprezza esclusivamente sul piano degli effetti riparatori.
pagina 12 di 19 Per quanto concerne l'inadempimento esso deve presentare i medesimi caratteri di quello che giustifica la risoluzione giudiziale e, pertanto, al fine di un legittimo esercizio di tale diritto con conseguente ritenzione della caparra (o richiesta del doppio di quella versata come nel caso di specie) deve sussistere un inadempimento gravemente colpevole, cioè imputabile (ex artt. 1218 e 1256 c.c.) e di non scarsa importanza (ex art. 1455 c.c.). In particolare l'imputabilità dell'inadempimento è presupposto indefettibile poiché, in assenza di essa, verrebbe meno il requisito richiesto dall'art. 1218 c.c., affinché il debitore possa considerarsi tenuto al risarcimento del danno, del quale la caparra costituisce una liquidazione anticipata, convenzionale e forfettaria.
Tale principio è condiviso dalla pressoché costante giurisprudenza della Corte di
Cassazione, per la quale “la disciplina dettata dall'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Pertanto nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto” ( Cass 8417/2017).
Ancor più recentemente la Corte di Cassazione ha ribadito che “la disciplina del recesso di cui all'art. 1385 c.c. in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l' inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente;
ne consegue che il giudice è tenuto ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio” ( Cass. n. 21209/2019).
pagina 13 di 19 Per costante giurisprudenza, inoltre, quando le parti si addebitino inadempimenti reciproci, come nel caso di specie, proponendo l'una contro l'altra vicendevolmente domande contrapposte, come anche nel caso in cui il convenuto si limiti a contrastare la domanda di risoluzione o di adempimento giustificando la propria inadempienza con l'inadempienza dell'altro contraente, il giudice del merito, ai fini della decisione, deve procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi inadempimenti e comportamenti dei contraenti, che, al di là del pur necessario riferimento all'elemento cronologico degli stessi, li investa nel loro rapporto di dipendenza (sul piano causale) e di proporzionalità, nel quadro della funzione economico-sociale del contratto, in maniera da consentire di stabilire su quale dei contraenti debba ricadere l'inadempimento colpevole che possa giustificare l'inadempimento dell'altro, in virtù del principio inadimplenti non est adimplendum
(Cass. 14648/2013, Cass. 3002/04; Cass. 987/10, Cass. 26943/06, Cass. 11374/06 e
Cass. 2992/04). Detti principi sono stati recentemente ribaditi dalla Suprema Corte con Sentenza n. 14030 del 26/05/2025 “In tema di inadempimenti contrattuali reciproci, la loro valutazione comparativa non può essere effettuata in base a un criterio meramente cronologico, addebitando la colpa alla parte che si sia resa inadempiente per prima ma deve essere condotta secondo un criterio di proporzionalità, confrontando le condotte in base alla loro incidenza sul sinallagma contrattuale.”.
Sulla scorta delle considerazioni che precedono, in base all'esame comparativo delle risultanze processuali, deve ritenersi sussistente un grave inadempimento in capo alla società attrice che si è resa responsabile di comportamenti che hanno inciso in modo rilevante sul sinallagma contrattuale.
Dopo la stipula del contratto preliminare avvenuta in data 1.12.2020, in assenza di specifici riferimenti a riguardo, era onere della società attrice, quale promissaria acquirente, procedere alla individuazione per la stipula del rogito del contratto definitivo del notaio di propria fiducia, confermando, eventualmente, il professionista dal quale si era fatta assistere in fase di preliminare, entro il termine che le parti pagina 14 di 19 avevano qualificato quale “massimo”, “perentorio”, “inderogabile” ed “essenziale ai termini dell'art. 1457 c.c.”.
La società attrice non ha effettuato né alcuna contestazione nei confronti del convenuto a proposito di inadempimenti ostativi alla stipula del rogito del contratto definitivo né ha inviato alcuna convocazione per la stipula rimanendo silente fino al ricevimento in data 18.5.2021 della diffida del legale del di addivenire alla CP stipulazione del rogito entro 15 giorni ( doc. 9 fascicolo del convenuto) alla quale il legale di parte attrice ha risposto con comunicazione datata 2.6.2021 declinando l'invito e formulando a propria volta comunicazione di recesso per grave inadempimento del promittente alienante ( doc. 5 fascicolo di parte attrice).
Dalla documentazione prodotta in giudizio risulta, inoltre, che la società attrice fosse a conoscenza del fatto che il convenuto si fosse attivato nei confronti di
[...] per ottenerne la presenza al momento del rogito per integrare l'atto di _3 restrizione ipotecaria del 20.7.2020, in quanto, nella richiesta di parere inviata dal
Notaio in data 9.8.2001 al Consiglio Nazionale del Notariato, dopo il duplice Per_3 recesso intimato dalle parti, viene riportato che “….la Banca creditrice si è espressamente rifiutata di procedere ad una restrizione ipotecaria avente ad oggetto
i fabbricati sovrastanti la particella 43 e la particella 561, ritenendo che tutto il complesso immobiliare sia stato liberato dall'ipoteca a seguito dell'atto di restrizione ipotecaria del 20 luglio 2020” ( doc. 10 fascicolo dell'attrice).
Si ritiene, pertanto, che l'inadempimento posto in essere dalla società attrice non sia stato di scarsa importanza avendo coinvolto le obbligazioni essenziali che la società attrice aveva assunto e cioè la stipulazione entro e non oltre una certa data ed il pagamento del prezzo residuo contrattualmente previsto ( cfr Cass 3477/2012).
Per quanto concerne le contestazioni formulate dall'attrice circa la condotta tenuta dal convenuto si deve considerare che questi, all'art 5 del contratto preliminare, aveva promesso, ex art 1381 cc, l'intervento della Banca creditrice ipotecaria in sede di rogito del contratto definitivo di compravendita al fine di precisare la portata liberatoria dell'atto di restrizione ipotecaria del 2020. Come previsto dalla norma codicistica richiamata con la promessa del fatto del terzo il promittente assume un pagina 15 di 19 obbligo di facere che si sostanzia nell'adoperarsi affinché il terzo si impegni ovvero tenga il comportamento promesso per soddisfare l'interesse del promissario, e in una seconda obbligazione di dare consistente nel corrispondere l'indennizzo nel caso in cui, nonostante l'impegno profuso, il terzo si rifiuti di obbligarsi o di tenere il comportamento oggetto della promessa ( Cass. n. 16979/2024; n. 1137/2003):. Ne consegue che, qualora l'obbligazione di facere risulti inadempiuta e la mancata attuazione sia imputabile al promittente rimasto inerte, il promissario ha a disposizione gli ordinari rimedi contro l'inadempimento cui si affianca il relativo risarcimento quantificato nell'intera perdita subita a causa di tale inadempimento
(Cass. n. 24853/2014). Qualora, invece, nonostante l'esatto adempimento dell'obbligazione di facere il promissario non abbia ottenuto il risultato a causa dell'inadempimento del terzo, diverrà attuale per il promittente l'obbligazione di corrispondere l'indennizzo. Nel caso de quo è documentalmente provato che il CP si sia attivato a mezzo del proprio tecnico di fiducia per ottenere dalla Banca creditrice il comportamento dedotto in contratto ( doc.ti 6 e 7 fascicolo del convenuto) e, come sopra, rilevato la società attrice era a conoscenza del fatto che la
Banca non aveva ritenuto opportuno di effettuare alcuna integrazione dell'atto di restrizione. Il non è stato, quindi, inadempiente al proprio obbligo contrattuale CP essendosi, come detto, attivato per ottenere la partecipazione di in _3 sede di rogito del contratto definitivo, ciò comportando il rigetto delle domande attoree concernenti tanto l'accertamento della legittimità del recesso ex art 1385 c.c. formulato con la missiva del 2.6.2021 quanto la richiesta di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente alienante dovendosi, invece, confermare la legittimità del recesso formulato dal convenuto con la missiva datata
10.5.2021.
Rimane, pertanto, da esaminare la domanda di parte attrice di condanna del convenuto al pagamento dell'indennizzo dovuto ex art. 1381, 2° comma c.c..
L'indennizzo previsto dalla norma codicistica è diretta a compensare la lesione di un interesse del promissario e consiste nel pagamento di una somma di denaro determinata, nel suo ammontare, in relazione al valore dell'utilità non conseguita dal pagina 16 di 19 contraente promissario o, nella somma di denaro diretta a compensare l'utilità che si sarebbe raggiunta ove si fosse realizzato il fatto del terzo. L'indennizzo ha, difatti, la funzione di porre il richiedente nella stessa posizione in cui si sarebbe trovato nel caso in cui si fosse verificato il fatto oggetto di promessa. In definitiva, la domanda di indennizzo è diretta a compensare la lesione di un interesse del promissario, conseguente al legittimo esercizio di un diritto da parte del terzo, diversamente dalla domanda risarcitoria che invece mira a ripristinare la situazione patrimoniale del danneggiato illegittimamente pregiudicata dall'inadempimento (cfr. Cass. n.
12897/2021 e Cass. n. 8522/1996).
Nel caso per cui è causa la mancata verificazione del fatto del terzo dedotto in contratto non ha recato alcun pregiudizio alla società attrice in quanto l'intervento di sarebbe stato meramente confermativo circa l'inesistenza di gravami _3 ipotecari gravanti sui fabbricati promessi in vendita inter partes.
E', infatti, documentalmente provato che l'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo fondiario agrario stipulato in data 29.7.2010 abbia riguardato solamente le particelle
38–84 e 543 del Foglio 3 del C.T. e non i fabbricati promessi in vendita. L'atto di finanziamento e la nota di iscrizione ipotecaria hanno, infatti, individuato non solo catastalmente ma anche descritto gli immobili oggetto di garanzia ipotecaria tra cui, per quanto qui rileva, i terreni, privi di fabbricati sovrastanti, identificati al Foglio 3
C.T particelle 38-84-543 ( doc.ti 4 e 5 fascicolo del convenuto). La particella 43 del
Foglio 3 CT non è stata oggetto di ipoteca ed essendo successivamente state fuse in esse le particelle ipotecate 38-84 e 543 esse sono state espressamente liberate con l'atto di restrizione di ipoteca del 20.7.2020 nel quale è indicato il foglio 3 C.T part. 43 “ (ex 43, ex 543, ex 84, ex 38/parte come da frazionamento mappale Prot.
PG/0026422/2020 in data 20 aprile 2020) ente urbano ettari 1.29.12” ( doc. 3 fascicolo del convenuto). Parimenti la particella 561 C.T. derivante dal frazionamento della particella 43 C.T. non era stata oggetto di ipoteca.
Ed infatti si deve escludere che tutte le volte che vi sia stata una modifica/sostituzione del numero identificativo di un mappale o subalterno, immutate le caratteristiche e la consistenza del bene, ovvero quando il bene ipotecato venga pagina 17 di 19 frazionato in due o più unità, contrassegnate con nuovi e diversi dati catastali, o ancora in caso di fusione di due o più mappali o subalterni in un'unica unità (come nel caso di specie) vi possano essere incertezze circa l'ambito oggettivo della garanzia ipotecaria. Si è, infatti ammesso che, in presenza di procedure di modificazione dei dati catastali, il richiamo nella nota di trascrizione dei precedenti dati catastali possa supplire alla necessità di identificazione del bene, giacché essi consentono di ricostruire la storia catastale del bene, e di procedere pertanto alla identificazione del cespite interessato dalla formalità, non già in base ad elementi estrinseci, ma sulla scorta degli stessi dati emergenti dalla nota (cfr. Cass., 19 febbraio 2019, n. 4842). Non appare, pertanto, pertinente il richiamo di parte attrice all'art. 2811 c.c. secondo il quale l'ipoteca si estende ai miglioramenti, alle costruzioni e agli altri accessori non essendo detto principio utilizzabile per sostenere che l'accorpamento catastale di due o più mappali comporti l'estensione della ipoteca anche a tutto quello risultante dalla fusione.
Conseguentemente i beni immobili promessi in vendita erano da considerarsi liberi da ipoteche a prescindere da un ulteriore intervento confermativo della Banca creditrice ( doc. allegato alla memoria ex art 183, 6° comma n 1 c.p.c. di parte convenuta.
In ogni caso nessuna specifica allegazione probatoria inerente il quantum dell'indennizzo richiesto per il mancato compimento del fatto da parte del terzo è stato versato da parte attrice per cui se è vero che sussiste una diversità di presupposti per il riconoscimento dell'indennizzo rispetto al risarcimento per inadempimento contrattuale, è altresì vero che la richiesta deve essere formulata in modo tale da consentire al giudice di effettuare le dovute verifiche anche in merito alla sussistenza dei presupposti per riconoscere il chiesto indennizzo contrattuale.
(Cass. n. 12897/2021).
Anche la domanda di indennizzo ex art 1381, 2° comma di parte attrice non merita, quindi, accoglimento.
In conclusione tutte le domande proposte dalla società attrice non possono trovare accoglimento.
pagina 18 di 19 La regolamentazione delle spese di lite segue il principio della soccombenza e pertanto la società attrice deve essere condannata a Parte_1 rimborsare al convenuta e spese di lite da questi sostenute e che CP vengono liquidate in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività difensiva espletata, sulla base dei parametri di cui al D.M. Giustizia 10 aprile 2014 n. 55 e smi vigenti all'epoca in cui si è esaurita l'attività difensiva (cfr.
Cassazione civile, sez. un., 12 ottobre 2012, n. 17405).
P.Q.M.
il Tribunale di GI, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda come in epigrafe proposta, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede: rigetta tutte le domande proposte da nei confronti di Parte_1
; CP condanna l' a rimborsare a le spese del Parte_1 CP presente giudizio che si liquidano in € 9.000,00 per compenso professionale oltre spese generali CPA e IVA come per legge.
GI, 23 settembre 2025
Il Giudice
Federico Fiore
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