N. R.G. 1547/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di GI IA
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. R.G. 1547/2025 tra

Parte_1
ATTORE e

Controparte_1 Parte_2
CONVENUTO

Oggi 30 ottobre 2025 alle ore 13,10 innanzi al dott. Beatrice Prisco, sono comparsi:
Per l'avv. FARINI in sostituzione dell'avv. GRANATO Parte_1 PASQUALE Per 'avv. DAVOLI PIETRO Controparte_2 I procuratori delle parti si riportano ai propri atti e difese. L'avv. Farini insiste per l'accoglimento delle conclusioni come da note conclusive. L'avv. Davoli insiste per l'accoglimento delle conclusioni come da note conclusive. Il Giudice inviata i procuratori a discutere la causa. Dopo la discussione il Giudice si ritira in Camera di Consiglio. Al termine della Camera di Consiglio, il Giudice, dando atto che al rientro nessuno è presente, dà lettura della sentenza come da fogli di seguito allegati al presente verbale con esposizione delle ragioni di fatto e diritto della decisione. Verbale chiuso alle ore 14,45
Il Giudice
dott. Beatrice Prisco
pagina 1 di 4 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI GI IA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Beatrice Prisco ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 1547/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1 GRANATO PASQUALE ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_2 P.IVA_2 BERTOLDI ENRICO e dell'avv. DAVOLI PIETRO
CONVENUTO
Oggetto: Intimazione di sfratto per morosità (locazione commerciale); risoluzione del contratto Conclusioni: come in atti Svolgimento del processo
Le parti hanno concluso e discusso oralmente la causa come da verbale in data odierna in questa sede da intendersi richiamato per relationem attrice.
Motivi della decisione

Il presente giudizio ha ad oggetto la domanda di risoluzione del contratto di locazione per uso commerciale, stipulato in data 01.04.2014 tra e Parte_1 CP_2 Controparte_3
debitamente registrato in data 28.04.2014 presso l'Agenzia delle Entrate di Reggio
[...] Emilia al numero 2928-serie 3T; contratto avente ad oggetto l'immobile adibito a bar sito in Reggio Emilia, via Giovan Battista Piranesi n.1/I-L-M, censito al Catasto fabbricati di detto Comune al fg.270, mapp. 232, sub. 16, cat. C/1, non avendo il conduttore corrisposto numerose mensilità di canone maturando al 05.02.2024 una morosità di € 29.885,95, comprensiva degli aggiornamenti ISTAT. Il presente giudizio, introdotto con rito speciale per la convalida di sfratto ex art. 657 ss. c.p.c., segue all'ordinanza del 17.04.2025 di mutamento di rito ex artt. 667 e 426 c.p.c., avendo il conduttore svolto opposizione, adducendo di non essere incorso in alcun inadempimento. Osserva, infatti, parte convenuta che il contratto di locazione sottoscritto prevede a decorrere dall'01.04.2015 un canone maggiore rispetto a quello convenuto per il primo anno: “per il primo anno fino al 31.03.2015 la locazione sarà pari ad € 1553,64 più IVA;
dall'01.04.2015 l'importo del canone mensile sarà di € 1942,08 più IVA”; che parte locatrice aveva emesso mensilmente fatture applicando per oltre 10 anni (da aprile 2014 ad ottobre 2024) il canone previsto per il primo anno;
che per ogni pagina 2 di 4 annualità, il locatore aveva registrato il contratto dichiarando l'importo previsto per il primo anno;
solo con PEC del 07.11.2024 sono stati richiesti i canoni relativi agli ultimi cinque anni, nella misura aumentata ed aggiornata secondo gli indici ISTAT;
che nonostante la palese illegittimità dell'applicazione degli aumenti ISTAT, a dimostrazione della propria buona fede, era stata versata la somma di € 1352,42; parimenti, era stata versata l'ulteriore somma di € 5729,04 a titolo di differenze tra il canone dovuto e quello preteso illegittimamente per le mensilità novembre 2024-ottobre 2025, e così complessivamente la somma di € 7081,46 di cui parte convenuta ha chiesto la ripetizione. Parte attrice, dal canto suo, ha sottolineato la piena validità ed efficacia, in ogni sua parte, del contratto di locazione sottoscritto, compresa quella relativa alla clausola contrattuale “variazione canone”; che non sussisteva alcuna clausola nulla né abuso di diritto;
che non vi era mai stata alcuna rinuncia per facta concludentia al diritto a richiedere il canone maggiorato. La domanda attorea non può trovare accoglimento. Risulta pacifico che, nonostante il riferimento temporale della pattuizione ad un canone maggiorato a decorrere dal secondo anno, parte locatrice ha continuato per dieci anni ad emettere fatture e quindi a richiedere mensilmente a parte conduttrice il canone stabilito per il primo anno. La richiesta di pagamento dei canoni nella misura maggiorata viene formulata per la prima volta con PEC del 07.11.2024; non vi sono richieste documentate precedenti. Il comportamento assunto dalla parte locatrice, protrattosi per ben dieci anni, può ritenersi costitutivo di una manifestazione implicita di rinuncia al pagamento in misura maggiore. E', infatti, noto che, seppure l'inerzia o il ritardo nell'esercizio del diritto non costituiscono elementi sufficienti, di per sé, a dedurre la volontà di rinunciare del titolare, tuttavia, ciò vale salvo che tale ritardo sia la conseguenza fattuale di una inequivoca rinuncia tacita o di una modifica della disciplina contrattuale, potendosi la volontà tacita di rinunciare ad un diritto desumersi da un comportamento concludente del titolare che riveli l'univoca volontà di non avvalersi del diritto stesso (Cass.Sez.3, n.5240 del 15.03.2004; Cass. N.897 del 07.06.2024). Il comportamento della locatrice, tenuto nel corso del rapporto contrattuale, non può costituire manifestazione di mera inerzia o ritardo nel far valere le proprie ragioni, essendo accompagnato da altri elementi indiziari: emissione mensile delle fatture con lo stesso canone stabilito per il primo anno con conseguente evidente denuncia, nelle proprie dichiarazioni fiscali, del reddito commisurato al canone previsto per il primo anno;
pagamento della tassa di registro sulla base del canone del primo anno. Pertanto, la pacifica accettazione, per ben dieci anni, del canone stabilito contrattualmente per il primo anno nonché il calcolo su tale importo delle tasse di registro, unitamente alle dichiarazioni fiscali – per l'emissione delle fatture –, rappresentano elementi univocamente significativi della rinuncia da parte della locatrice al maggior importo. Dal rigetto della domanda attrice, segue l'accoglimento della domanda di parte convenuta alla restituzione delle somme versate per canoni ed aggiornamenti ISTAT. La c.d. “clausola di aggiornamento automatico”, ossia la pattuizione secondo cui il canone si rivaluta automaticamente ogni anno senza bisogno di alcuna comunicazione da parte del locatore è radicalmente nulla per contrasto con il combinato disposto degli artt. 32 e 79 della L. 392/1978. La giurisprudenza, confermata da ultimo dalla Corte di Cassazione (ordinanza Sez.3 n. 15812/2025), è granitica su questo punto: l'art. 32 stabilisce che l'aggiornamento avviene “su richiesta del locatore”. Questa “richiesta” non è una mera formalità, ma costituisce un onere a carico del locatore e, di fatto, è la condizione stessa per il sorgere del diritto a percepire il canone rivalutato;
la ratio della norma è chiara: il legislatore ha voluto rimettere alla valutazione discrezionale del locatore la scelta, anno per anno, di avvalersi o meno della facoltà di adeguamento, presumibilmente anche in base alle condizioni di mercato o all'andamento del rapporto con il conduttore;
prevedere un automatismo contrattuale, neutralizza questa scelta e attribuisce al locatore un vantaggio illecito, sanzionato dall'art. 79 con la nullità.
pagina 3 di 4 Parte locatrice dovrà, pertanto, corrispondere in restituzione a parte conduttrice la somma di € 1352,42 a titolo di aumenti ISTAT non dovuti nonché la somma di € 5729,04 per differenze di canone parimenti non dovute. Con il rigetto della domanda attorea e l'accoglimento della domanda di parte convenuta, segue, altresì, la condanna di parte attrice alla refusione delle spese del presente giudizio e della fase sommaria, liquidate come in dispositivo ex DM 147/2022.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando nel giudizio n. 1547/2025, ogni diversa difesa, istanza, eccezione o domanda disattesa o assorbita: a) rigetta la domanda attorea;
b) dichiara tenuto e condanna in persona del legale rappresentante Parte_1 pro tempore, a corrispondere a in persona del legale Parte_3 rappresentante pro tempore, la complessiva somma di € 7081,46 con gli interessi legali dalla domanda al saldo;
c) condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, alla Parte_1 refusione delle spese di lite in favore di parte attrice in persona Parte_3 del legale rappresentante pro tempore, che si liquidano in € 2895,00 per compensi difensivi, compresa la fase sommaria, oltre IVA, CPA ove dovute come per legge e rimborso forfettario al 15 %. Così deciso. Reggio Emilia 30.10.2025 Il Giudice Dott.ssa Beatrice Prisco
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