REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
in persona del dott. Sergio Salvatore Manca, giudice onorario in funzione di giudice unico, ha pronunciato, all'esito della camera di consiglio assunta all'udienza del 18 luglio 2025, la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al numero 49649 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
, rappresentato e difeso dall'avvocato Danilo D'Angelo ed Parte_1
elettivamente domiciliato presso il di lui studio, sito in Roma, via Magna Grecia, n.
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PARTE RICORRENTE
E
nata a [...] il [...] (c.f.: , CP_1 C.F._1
contumace
PARTE CONVENUTA

OGGETTO : risoluzione per inadempimento.
1 FATTO E DIRITTO

1. Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida Pt_1
conveniva in giudizio affinché venisse convalidato lo sfratto per
[...] CP_1
morosità nel pagamento dei canoni inerenti il rapporto locatizio ad uso diverso
(somministrazione di alimenti e bevande: art. contratto di locazione) avente ad oggetto l'immobile sito in Roma Via Umberto Giordano, n°93/D (località
Infernetto).
Circa la legittimazione passiva di parte convenuta, l'intimante aveva cura di precisare che era subentrata nella conduzione dell'immobile a seguito di CP_1
cessione dell'azienda ivi esercitata (comprendente, nel proprio complesso patrimoniale, pure il contratto di locazione di cui trattasi) da parte dell'originaria parte conduttrice RISTOCAFFE' S.r.l. (c.f. ). P.IVA_1
Nell'atto di intimazione introduttivo del giudizio, i canoni di locazione oggetto della morosità posta a fondamento dello stesso venivano ad essere indicati in quelli di settembre e ottobre 2024 per un complessivo importo di € 6.000,00, posto che l'ammontare di ciascuno di essi è stato precisato essere quello, per il periodo di cui trattasi, di € 3.000,00 come da pattuizione contrattuale debitamente registrata e versata in atti.
Deduceva altresì parte intimante un'ulteriore morosità dell'intimata di €
778,00 per documentati oneri condominiali.

2. Non si è costituita nella fase sommaria l'intimata.

3. All'udienza fissata per la definizione della fase sommaria, preso atto dell'insussistenza della morosità intimata per i canoni di settembre e ottobre 2024 seppur corrisposti successivamente alla notifica dell'atto di intimazione nonché dell'interesse – manifestato da parte intimante – alla risoluzione del contratto, è stato disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio nelle forme del processo – ordinario – locatizio, assegnando al riguardo alle parti termini ai sensi dell'art. 426 c.p.c. per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi;

2 onerando altresì parte intimante della notifica del verbale – contenente il suddetto provvedimento di mutamento del rito – a parte intimata.

4. Notifica, poi, avvenuta.

5. Sola la parte divenuta, a seguito del mutamento del rito, ricorrente ha depositato tali memorie ove ha insistito nelle proprie richieste, evidenziando e documentando il ritardo, oltre che nel pagamento delle mensilità di settembre e ottobre 2024 espressamente richiamate nell'atto di intimazione introduttivo del giudizio, anche nella corresponsione dei canoni dei successivi mesi di novembre e dicembre 2024 e la persistente morosità per oneri condominiali.

6. Esperito con esito negativo il procedimento di mediazione obbligatoria, preso atto del deposito dei bonifici attestanti il pagamento con ritardo anche delle successive mensilità di gennaio, febbraio, marzo e aprile 2025, la causa, ritenuta matura per la decisione è stata al riguardo rinviata per decisione all'odierna udienza in cui viene decisa alla luce della seguente motivazione.

7. Le domande di parte ricorrente di risoluzione contrattuale e condanna della convenuta al pagamento degli oneri condominiali richiamati nell'atto di intimazione introduttivo del giudizio si ritiene debbano trovare accoglimento.
Le ragioni della decisione sono le seguenti.
Questo giudicante non ignora l'orientamento – che peraltro condivide – della giurisprudenza di legittimità per cui “in tema di risoluzione del contratto per inadempimento nel pagamento dei canoni, per aversi grave inadempimento tale da legittimare la risoluzione del contratto la valutazione non può essere settoriale e fatta per compartimenti stagni, ma va attuata avendo presente non solo la scadenza dei canoni, non solo il loro importo, ma anche il comportamento della parte inadempiente, operandosi un equilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore alla puntuale prestazione del conduttore e il legittimo diritto del conduttore a non vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave inadempimento”
(così Cassazione Civile, 13 dicembre 2011, n. 26709).
Sennonché il pagamento con ritardo e solo a seguito della notifica dell'atto di intimazione da parte della convenuta dell'importo dovuto in ordine ai canoni di
3 locazione delle mensilità di settembre e ottobre 2024 seguito dal pagamento sempre con ritardo di quelli di novembre e dicembre 2024 e gennaio, febbraio, marzo e aprile 2025 e la mancata corresponsione degli oneri condominiali dedotti con lo stesso atto di intimazione e già richiamati, ne comportano, per l'ufficio una connotazione in termini di gravità tale da determinare la risoluzione in base alla disciplina codicistica di cui agli artt. 1453 c.c. e ss., trattandosi di locazione ad uso diverso da quello abitativo, del rapporto contrattuale su cui la medesima è venuta ad incidere.
Del resto, quasi pleonastico appare osservare che l'obbligazione inerente il pagamento dei canoni ha carattere primario ex art. 1587 c.c. nell'ambito dei contratti di locazione, sicché il suo mancato rispetto, anche sotto il profilo temporale, non può, appunto, che incidere sul sinallagma in termini tali da giustificare, ex art. 1455
c.c., l'interesse del locatore alla risoluzione contrattuale.
Né per incidere, mutandolo, sull'esito di siffatta valutazione possono essere richiamate argomentazioni di segno opposto posto che la convenuta alcuna di esse ha fornito, rimanendo contumace anche nella fase di merito.
Sono, dunque, queste le ragioni per cui deve essere dichiarata risolta per grave inadempimento della conduttrice la pattuizione contrattuale locatizia di CP_1
cui trattasi.

8. Di conseguenza deve essere ordinato alla stessa conduttrice il rilascio dell'unità immobiliare oggetto della pattuizione contrattuale per cui è causa;
rilascio in ordine alla cui esecuzione si ritiene debba fissarsi la data del 30 ottobre 2025, valutate, ex art. 56, comma primo, della legge 27 luglio 1978, n. 392, le condizioni e l'attività svolta dal conduttore, oltre che le condizioni della locatrice e le ragioni per cui viene disposto il rilascio.

9. Inoltre, deve essere condannata al pagamento a titolo di oneri CP_1
condominiali dell'importo di € 778,00 maggiorato degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli retei sino al soddisfo anch'essi rimasti insoddisfatti.
10. Le spese legali seguono la soccombenza e si ritiene debbano essere
4 liquidate (tenuto conto anche di quelle sostenute per il procedimento di mediazione obbligatoria) nella misura di € 2.872,32, di cui € 472,32 per esborsi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% e I.V.A. e C.P.A. come per legge.


PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, per le ragioni di cui in motivazione, ogni altra eccezione ed azione rigettata:
▪ dichiara risolto, per grave inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione ad uso commerciale intercorso tra il locatore e la Parte_1
conduttrice avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, via CP_1
Umberto Giordano, n°93/D (località Infernetto);
▪ condanna la convenuta al rilascio dell'immobile locato, fissando per l'esecuzione la data del 30 ottobre 2025;
▪ condanna al pagamento a titolo di oneri condominiali CP_1
dell'importo di € 778,00 maggiorato degli interessi legali sino al soddisfo;

▪ condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite nella misura di
€ 2.872,32, di cui € 472,32 per esborsi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% e I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Roma il giorno 18 luglio 2025. IL GIUDICE
dott. Sergio Salvatore Manca

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